業(yè)主大會如何選聘物業(yè)服務(wù)公司

業(yè)主大會如何選聘物業(yè)服務(wù)公司二、物業(yè)選聘方案的具體實(shí)施主體：物業(yè)選聘工作小組負(fù)責(zé)具體實(shí)施業(yè)主大會通過的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案》,物業(yè)選聘工作小組由6名業(yè)主代表與5名選聘工作小組的6名業(yè)主代表成員由業(yè)主委員會采取公開征集方式通過自薦產(chǎn)生，自薦業(yè)主應(yīng)該提交本人產(chǎn)權(quán)證、身份證，應(yīng)具備考察樓盤、審核標(biāo)書等必要時間。如果自薦人數(shù)超過6人，則由業(yè)主代表大會投票選舉產(chǎn)生,得票多的三、擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)：合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主代表半數(shù)以上認(rèn)為不合格的,應(yīng)該提請業(yè)主大會予以解聘。綜合物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層元每平米，小高層元每平米，,商鋪元每平米，停車費(fèi)以及其他收益的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理成本和配由物業(yè)公司按照市相關(guān)規(guī)定、市場行情和本小區(qū)實(shí)際在續(xù)聘服務(wù)方案或者競標(biāo)書中競爭報價確定,并實(shí)行獨(dú)立核算。其中停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn),需要調(diào)整的應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會或業(yè)主委員會批準(zhǔn)。六、選聘方式：1、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果滿足擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn),且有意續(xù)聘，則要求提交《前期物業(yè)服務(wù)合同》履行情況和工作總結(jié)、前期服務(wù)階段公共收益收支情況、續(xù)聘物業(yè)服務(wù)方案、人員配置方案、成本測算方案等，經(jīng)業(yè)主大會表決是否同意續(xù)聘，授權(quán)業(yè)主委員會按照本選聘方案簽訂物業(yè)服務(wù)合同；前期物業(yè)公司未按要求提供物業(yè)服務(wù)方案、人員配置方案、成本測算方案，則前期物業(yè)公司喪失續(xù)聘資格。前期物業(yè)公司是否有資格參與公開招標(biāo),由業(yè)主大會2、如業(yè)主大會表決決定采用公開招標(biāo)方式,則通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布通告以公開招標(biāo)的3、由于其他特殊原因?qū)е鹿_招標(biāo)難以開展時,業(yè)主大會授權(quán)物業(yè)選聘工作小組按照本選聘方案要求通過邀請招標(biāo)方式完成物業(yè)選聘工作。七、本小區(qū)物業(yè)管理模式：2、財(cái)務(wù)獨(dú)立核算,實(shí)行年度審計(jì)。3、物業(yè)公司在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后一周內(nèi)繳納履約保證金元。4、業(yè)主委員會有權(quán)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估監(jiān)理,或者由全體業(yè)主進(jìn)行評估。八、評審標(biāo)準(zhǔn)和評審辦法(適用公開招標(biāo)方式,其它方式可參照)1、評審委員會成員共設(shè)七人。其中，業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組選定2名業(yè)主成員，另外5名從評標(biāo)專家?guī)煅埼飿I(yè)管理評審專家。2、評審招標(biāo)文件時，商務(wù)標(biāo)采用明標(biāo)方式，技術(shù)標(biāo)采成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評審標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行獨(dú)立評審。評審采用評審委員會綜合評審的方式。評審委員會應(yīng)當(dāng)先對技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評定，再對商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評定。評審過程中，評審委員會成員認(rèn)為投標(biāo)文件內(nèi)容含義不明確的,可以通過工作文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。本小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組應(yīng)當(dāng)做好現(xiàn)場答疑記錄,并由評審專家簽字。由評審委員會分別對技術(shù)標(biāo)書商務(wù)標(biāo)書和投標(biāo)人陳述與答辯進(jìn)行評審。其中技術(shù)標(biāo)書編制占總分的60%,商務(wù)標(biāo)及業(yè)主委員會現(xiàn)場考察情況占總分的20%(其中業(yè)主委員會現(xiàn)場考察評分10%由業(yè)主委員會提供，商務(wù)標(biāo)評分10%)),投標(biāo)人陳述與答辯占總分的20%。3、評分表分項(xiàng)分值在投標(biāo)邀請書中明確規(guī)定。其中技術(shù)標(biāo)評審實(shí)行暗標(biāo)評審打分結(jié)束后，再進(jìn)行商務(wù)標(biāo)評審和陳述答辯。九、中標(biāo)人的確定(適用公開招標(biāo)方式,其它方式可參照)1、評審委員會完成評審后,應(yīng)當(dāng)出具書面評審報告，闡明評審委員會對各投的要求向本小區(qū)業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組推薦3名有排序的中標(biāo)候人。2、中標(biāo)人確定后,業(yè)主大會物業(yè)選聘工作小組應(yīng)當(dāng)在小區(qū)將競標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示，公示期為10日。投標(biāo)人或者利害關(guān)系人在公示期間向業(yè)主大會物業(yè)選聘小組提出異議的，業(yè)主大會物業(yè)選聘小組應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起3日內(nèi)決定是否受理投訴,并自受理投訴之日起5日內(nèi)，會同相關(guān)管理部門和評審專家作出書面處理決定；需要鑒定、專家評審的,所需時間不計(jì)算在內(nèi)。3、競標(biāo)結(jié)果公示期滿無異議或者異議無效的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書,同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其競標(biāo)保證金。4、業(yè)主大會和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起2日內(nèi)，按照招標(biāo)文件、中投標(biāo)文件和現(xiàn)場答辯的內(nèi)容一致。業(yè)主大會和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。關(guān)規(guī)定,同時滿足以下管理目標(biāo)(業(yè)委會簡稱甲方,物業(yè)公司簡稱乙方)1、房屋外觀:清潔、整潔，遇外墻滲水情況不得隨意涂刷，力求不破壞外墻整體性。2、設(shè)備運(yùn)行:路燈、草坪燈按照季度定時開關(guān),景觀噴泉遇國家法定節(jié)假日每天上午運(yùn)行2小時，下午運(yùn)行1小時。3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：有專人維修、養(yǎng)護(hù)，并做好維修養(yǎng)護(hù)記錄,接受甲方檢查。電梯應(yīng)由專業(yè)維保公司按市技術(shù)監(jiān)督局要求進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，確保運(yùn)行正常。4、公共環(huán)境：①環(huán)衛(wèi)設(shè)備完好,合理設(shè)置垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站點(diǎn)。②清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職的保潔人員和明確的責(zé)任范圍；保持樓道地面、墻面整潔及樓道通行無障礙,公共區(qū)域每天至少清掃一次并實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔，保潔人員統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡。③垃圾日產(chǎn)日清，無垃圾溢滿現(xiàn)象,垃圾容器及時清潔，無異重睞。⑤雨雪天氣及時對區(qū)內(nèi)主干道積水、積雪進(jìn)行清掃，門廳口及時鋪設(shè)防滑墊。樓道無亂懸掛、亂貼、亂畫、亂堆放等現(xiàn)象。⑥根據(jù)實(shí)際情況開展滅蟻、滅鼠、滅蚊、滅蠅等衛(wèi)生消殺工作。⑦對超環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)排放油煙、噪音等行為和違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜者進(jìn)行勸告,并報告有關(guān)部門進(jìn)行處理。①花草樹木生長良好,修剪整齊美觀無雜草。②綠地?zé)o改變性質(zhì)和破壞、占用現(xiàn)象，必要時設(shè)置禁停車輛障礙和標(biāo)志。③實(shí)時對花草樹木進(jìn)行澆灌、松土、施肥、滅蟲、防凍保暖。④園林小品及設(shè)施維護(hù)良好。①有專門秩序維護(hù)人員,實(shí)行24小時值班及巡邏制度。②機(jī)動車按小區(qū)路牌指示行駛，地下停車庫充分利用，地上停泊管理有序，禁止消防通道停泊車輛。③危及人身安全和隱患處有明顯標(biāo)識及具體防范措施。①小區(qū)實(shí)行封閉式管理，主要出入口有專人值守，外來人員和車輛及大件物品②中控室實(shí)施24小時安全監(jiān)控。③消防設(shè)施設(shè)備完好無損，可隨時啟用、消防通道暢通,制訂消防應(yīng)急方案。④發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警,并配合公安部門進(jìn)⑤⑥秩序維護(hù)人員統(tǒng)一著裝，儀表整潔,佩戴有相片胸卡，年齡在18-55歲之間，身體健康,身高1.65米以上。⑦嚴(yán)格發(fā)放門禁卡制度,杜絕不明身份人員進(jìn)入發(fā)放宣傳單及名片等。1單項(xiàng)局部維修費(fèi)用在300元以下的維修在48小時內(nèi)完成。②維修必須是照原樣修繕,不得用低端材料替代，禁止以撤代修。③設(shè)置客戶服務(wù)中心和服務(wù)熱線,有效投訴處理率100%。④對業(yè)主直接報修,乙方應(yīng)填寫報修單，一份留存，一份給報修人,對報修限期整改，并給予乙方300元罰款。9、高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修①保證居民正常生活用水，有停水處理預(yù)案。②水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質(zhì)合格。③發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件,要加強(qiáng)對