青島火車北站地下商業(yè)規(guī)劃方案9.26A3

青島火車北站地下商業(yè)規(guī)劃方案新加坡星聯(lián)國際不動產機構深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司2011-2-23-9月16日目錄摘要2一．青島現(xiàn)有地下商業(yè)狀況的調研分析3二、相關火車站地下商業(yè)調研分析6三、青島火車北站項目地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量6四、青島火車北站項目地下商業(yè)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計8五、青島火車北站地下商業(yè)項目的財務分析13六、青島火車北站地下商業(yè)的運營管理策略14摘要：隨著青島城市不斷的升級，高速鐵路、地鐵的快速發(fā)展，火車站、地鐵站帶來的大量的人流，無疑給地下商業(yè)帶來無限商機。針對青島火車北站地下商業(yè)價值最大化的提升，新摩爾公司結合青島北站的實際情況從目前青島地下商業(yè)現(xiàn)有市場狀況、業(yè)態(tài)體量的大小與規(guī)劃、運營管理、投入產出比等角度進行分析。業(yè)態(tài)設計和商業(yè)規(guī)劃的主要依據:1.青島城市商業(yè)調研和商圈研究成果,包括深圳新摩爾總結青島地下商業(yè)物業(yè)的實際經驗,征詢了部分商家意見2.國內火車站地下商業(yè)同類項目業(yè)態(tài)參考3.法國和日本同類地下商業(yè)業(yè)態(tài)參考。我們考慮火車站前交通非常擁擠,地下商業(yè)投資較大,大賣場業(yè)態(tài)租金較低,因此,大賣場不適合在距離非常近的地方,所以,我們在最靠近火車站的東區(qū)安順路以西,重點考慮數(shù)碼和皮鞋皮具等批發(fā)市場，船頭與安順路之間的地下部分留有卸貨區(qū)，更加便利。安順路以東地上綜合體設置大型購物中心,購物中心內引進大賣場等業(yè)態(tài)。對于船頭建筑,我們建議地上業(yè)態(tài)和地下統(tǒng)一考慮,地下以數(shù)碼市場和概念店為主,地上配置少量咖啡廳等業(yè)態(tài)。在地下商業(yè)建筑策劃方面,我們提出了許多建設性意見,例如,下沉廣場的附近商業(yè),我們建議從南北兩側各留出4米左右的商業(yè)臨街面,滿足餐飲業(yè)態(tài)的可見性基本要求。對于主要人流通道寬度,我們對特別狹窄的公共汽車站附近部分通道提出了從6.5米拓寬到8米以上的意見。我們完成了業(yè)態(tài)規(guī)劃圖,分析了每個業(yè)態(tài)的具體面積,在此基礎上,完成地下商業(yè)項目的財務基本分析。從相關的一些地下商業(yè)成功的案例中分析出值得借鑒的經驗，從而規(guī)避本項目的實際操作風險。一．青島現(xiàn)有地下商業(yè)狀況的調研分析1、龍山地下商城：基本概況：青島市人防地下商業(yè)街位于青島火車站附近,是青島市人防平戰(zhàn)結合的“窗口”，是全國開發(fā)使用最早、聞名國內外的大型綜合型人防平戰(zhàn)結合項目。經營種類：人防地下商業(yè)街是以服飾商場為主體，經營店鋪400余戶，主要經營服裝、鞋帽、皮革制品、工藝制品、小商品、小飾品、文化藝術品、家具等12大類2000多種商品。商業(yè)特色：龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實現(xiàn)了創(chuàng)建“品牌”市場的經營理念，引領島城服飾時尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批商業(yè)專業(yè)特色街龍山地下服飾街。地下商業(yè)盈利點：①商鋪的租金收入；②經營權轉讓的收入；③廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告；④物業(yè)管理的收入和經營管理服務費收入。2、太古時尚街區(qū)：1）基本概況：太古百貨地下商業(yè)街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，總建筑面積3萬多平方米，以歐式休閑商業(yè)為主題，以一站式休閑購物為主體，是集時尚百貨、美食廣場、休閑娛樂、購物、停車于一體的大型商業(yè)購物街區(qū)。2）主要業(yè)態(tài)：服裝類：品牌服裝、休閑裝、運動品牌、牛仔系列、外貿服裝、品牌折扣店、少女裝、童裝、嬰幼兒用品、內衣化妝品、美容用品、護膚、彩妝鞋類：男女皮鞋、休閑鞋、運動鞋、童鞋、布拖鞋珠寶類：珠寶、飾品、手表、鐘表服務類：銀行、電信、美容美發(fā)、美甲、眼鏡、圖書音像、洗衣店、修鞋、修表；餐飲類：中西式快餐、特色小吃、主題餐廳、咖啡廳、面包坊、冰激凌甜點屋娛樂類：兒童娛樂、手工坊、健身器材、文體用品、電玩雜項類：鮮花、茶葉、工藝品、旅游紀念品、保健品、海產品、家居飾品、兒童玩具。3）運營模式：自持美食廣場等50%物業(yè)共贏未來；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一招商定位；統(tǒng)一營銷推廣；統(tǒng)一經營管理。4）主要目標客戶群：目標消費群定位于18~35歲的女性；香港中路區(qū)域購買力的核心——上班族。3、地景大道地下街區(qū)：1）基本概況：地景大道位于即墨路、德平路、遼寧路，總長1700米，建筑面積4萬平方米，以追求創(chuàng)新、引領時尚為理念，集旅游、購物、休閑、娛樂、科技等為一體，將為廣大市民和游客提供一處地景旅游的觀光地、地景商業(yè)的消費地、地景文化的體驗地、地景時尚的展示地和地景休閑的集聚地。2）主要業(yè)態(tài)：精品百貨區(qū)、休閑飲品區(qū)、美食餐飲區(qū)、旅游產品區(qū)、電玩游藝區(qū)、4D體驗區(qū)、戶外立體電影等功能區(qū)域。經營范圍涵蓋餐飲、服裝、珠寶、箱包、工藝品、旅游商品、兒童娛樂、4D體驗等多種業(yè)態(tài)。3）運營模式：開發(fā)企業(yè)自持50%以上物業(yè)，保留物業(yè)進行特色項目經營，與商鋪互動。高返2年16%投資收益（第1年7%，第2年9%）。地景大道商鋪面積自10多平起，經營空間可自由組合，總價最低僅10多萬元。其中一期全長約1000米，總建筑面積約4萬平，自即墨路小商品批發(fā)市場至遼寧路中新商廈，含地下雙層“地景長廊”與“地景廣場”商業(yè)區(qū)。二、相關火車站地下商業(yè)調研分析1、大連火車站勝利廣場地下商業(yè)：大連勝利廣場位于大連火車站南側,所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來并無廣場,在開發(fā)后形成一個廣場,面積2.7萬平方米,廣場下興建了目前全國最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂停車等多種功能,建筑面積12萬平方米,地面上還有2座各1萬平方米的塔樓。頂部的下沉廣場除了作為主要出入口以外,同時作為露天表演舞臺,吸引許多大連市民前來休閑購物。大連勝利廣場目前共有近2000多名業(yè)戶在現(xiàn)場經營，國際性連鎖店+本土化知名績優(yōu)連鎖店+上千家專門店及個體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購物中心經營成功的基礎，目前廣場年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年營業(yè)額合計超RMB20億元。大連勝利廣場物業(yè)價值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。圖1大連勝利廣場示意圖圖2大連勝利廣場圖3大連勝利廣場布局圖4兩個地面尖頂商業(yè)建筑與地下商業(yè)空間結合2、上?；疖嚹险镜叵律虡I(yè)：1）、上?；疖嚹险镜叵律虡I(yè)的基本概況：商業(yè)面積6萬多平方米客流量1270萬人/年商業(yè)業(yè)態(tài)南商場——是擁有大容量的城內休閑運動品牌折扣旗艦店。北商場——經營品牌少淑女服飾，個性設計師品牌服飾。布局特點南商場——以品牌折扣為主。北商場——以高檔品牌和餐飲為主。投資運營上海銀泰百貨有限公司消費者多為旅客、上班族和周圍的居民運營模式品牌輸出的管理模式項目開始啟動時，到引入百利時尚中心入駐南北廣場，培育期接近2年的時間2）、主要的業(yè)態(tài)組合：百利時尚中心：北商場：有Ochirly、ONLY、VeroModa、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLnt’L、繡莊等潮流大牌。還招募了棒·約翰、星巴克、KFC、麥當勞、味千拉面、ColdStone等各類主題特色餐飲、西式快餐、中式簡餐、咖啡館、茶餐廳及休閑小吃廣場入駐。南商場：一個大容量的城內休閑運動品牌折扣旗艦店，吸引Nike、adidas、NewBalance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、TheNorthFace、TonyWear等品牌入駐，售價全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三葉草等都在南商場中開出其在上海面積最大或折扣最高的品牌店。3、法國火車站地下商業(yè)：通過下沉廣場突出地下空間的可達性,可以借鑒國外著名的下沉廣場設計,也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺感覺不一定好,采用退臺式的下沉模式,視覺感受最佳。法國的leshalles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個歷史文化古跡集中的地區(qū)。法國巴黎中心區(qū)——列?阿萊地區(qū)(LesHalles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時，利用地下空間的開發(fā)，成功擴大了中心區(qū)的容量，實現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點是實行立體化再開發(fā)，把地面上單一的的貿易中心改造成多功能的公共活動廣場，在強調保留傳統(tǒng)建筑藝術特色的同時，開辟一個以綠地為主的步行廣場，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開敞空間。同時，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場的地下空間中，形成一個大型的地下城市綜合體。在廣場周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個會堂，建筑面積共8.5萬平方米。在廣場西側設一個面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商場部分的地下空間與地面空間溝通起來，減輕地下空間的封閉感。圖6法國巴黎列.阿萊廣場下沉廣場列.阿萊地下綜合體共計4層，有4萬平方米的地下商業(yè)和2萬平方米的地下步行道，并且設有3700個停車位等各種設施。三、本項目地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量表1地下商業(yè)物業(yè)與業(yè)態(tài)規(guī)劃地下商業(yè)建筑面積（火車站西側）2萬㎡1層2萬㎡旅游商品含山東特產批發(fā)市場原地下體育運動中心1．8615萬㎡2層3．7230萬㎡皮革文具箱包批發(fā)市場（倉庫５０００㎡）鞋業(yè)市場１.５萬㎡快餐３０００㎡左右長途汽車站地下空間時裝市場地下部分１萬平方米地下商業(yè)建筑面積（火車站東側）4．8000萬㎡1層4．8000萬㎡火車站船頭地下空間2.5萬㎡數(shù)碼產品市場配備快餐ＫＦＣ，永和大王等火車站最近主通道地下空間1.1萬㎡流行少男少女時裝和音像市場與咖啡廳，健康休閑中心地鐵接近２０００㎡地下（火車站東側）分為三個地塊：1、公交車站地下商業(yè)建筑3.7萬㎡。2、東廣場地下1.1萬㎡（含地鐵站點）和2.5萬㎡商場，中間配備通道。四、青島火車北站項目地下商業(yè)的規(guī)劃與業(yè)態(tài)設計1、地下空間的整體布局：青島北站交通商務區(qū)地下空間建筑我們可以劃分為兩類，第一類需要海創(chuàng)公司投資和建設的部分，第二類是需要出讓土地后，由開發(fā)商建設的項目。借鑒加拿大蒙特利爾和廣州珠江新城CBD的經驗，建議今后地下空間統(tǒng)一標高為5米，同時留好不同地塊之間的通道，形成互聯(lián)互通的大格局，高效率利用好地下空間。我們新摩爾公司根據實際經驗,結合青島李滄區(qū)的商業(yè)實踐,制作了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖,其中相應業(yè)態(tài)布局如下圖所示,具體的通道寬度為1、綠軸和長途汽車站間的通道寬度是7.1米2.綠軸中央兩側通道寬度是15米，綠軸和公交汽車站的通道寬度是6.5米,建議加寬到8米以上。

餐飲商業(yè)臨街面位置餐飲商業(yè)臨街面位置地下空間面積圖建議下沉廣場部分東側專門留出各４米以上的商業(yè)臨街面，供知名餐飲企業(yè)進駐。參考圖示如下深圳華潤萬象城下沉廣場的商業(yè)臨街面地下空間業(yè)態(tài)分布圖①、服裝市場和皮鞋皮具等市場要求層高在5米，株距在8.4米左右，滿足批發(fā)和兼營零售的商業(yè)環(huán)境要求。長途汽車站－１層地下空間１萬平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場物業(yè)定位。②、數(shù)碼產品市場的地上建筑，建議作為透明的導示物，項目的藝術性和實際引導功能結合，同時也是重要的人流出入口。③、出租車站點位置不僅影響地下商業(yè)價值，而且本身選址進出也不方便，建議將出租車向南側移動，調整到公交車站地下位置。4、如上圖所示：餐飲區(qū)域被廚房設備擋住，沒有好的臨街點，建議如圖所示在餐飲區(qū)兩側各留出4米寬，為這一區(qū)域創(chuàng)造出最大的商業(yè)價值。2、關于船頭透明建筑的比例研究：根據商業(yè)經營的需要一般３０米直徑的中庭就可以滿足不同商鋪之間的可見性問題，如果直接達到４０－４５米，可以通過在３０米直徑外設置商鋪的方式，從視覺上縮小空間距離，達到商鋪經營內容可見性強的目標，例如，３０米直徑周邊設置最新的數(shù)碼產品體驗店鋪。透明建筑圓圈面積1100平方米，船頭形狀建筑面積包含中庭，－3層4600平方米，-2層4600,-1層3350平方米，１層3550,總計建筑面積10600平方米，去掉中庭面積為7300平方米。方案１能夠較大實現(xiàn)地下空間商業(yè)價值，其中快餐面積2000平方米，其余作為零售面積，因此，作為優(yōu)先選擇方案１并繼續(xù)按照給定的數(shù)據深化。3、關于青島火車北站地下空間和地上購物中心卸貨區(qū)的規(guī)劃汽車站的人流要求能夠方便進入市場的主要入口。服裝市場和皮具市場都需要考慮卸貨區(qū)，一般面積為300平方米左右，卸貨平臺高度為1.3米,卸貨區(qū)域，詳細要求如下：能夠停泊一輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺，按乙方提供的設備要求預留平衡器的機坑及埋件。設保溫提升門。卸貨平臺高1.3m。同時停泊五輛普通卡車的卸貨平臺，卸貨平臺外邊陽角處預埋通長的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺高度為1.0m。甲方設置不大于10%坡度的混凝土坡道連接乙方普通卡車的卸貨平臺至室外地坪，寬2m。坡道臨空側加1.0m高的防護欄桿。。該區(qū)域照度應達到40Lux。普通卡車的卸貨平臺進深為5.5m，平臺外門上方設雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平臺外不小于2m。北方地區(qū)卸貨平臺為封閉式，設雙道保溫提升門。卸貨平臺的保溫提升門應同時設置手動和電動開關并滿足經常開啟和關閉的要求。所有開關應設置帶鎖的不銹鋼開關盒。不銹鋼開關盒安裝在商場的內側。卸貨平臺外及平臺上按乙方要求的位置設置排水溝。40英尺貨柜車卸貨平臺外門上方設1.0m深的鋼筋混凝土雨篷。卸貨外圍須采取隔音措施并滿足環(huán)保要求。透明圓形建筑所在數(shù)碼市場進貨從安順路進出，保證３萬多平方米商業(yè)空間的可靠。建議德國公司對綠色軸線下的餐飲空間等簡化設計，降低成本，采用專用貨梯作為卸貨用途，同時負責運出垃圾。二期地下商業(yè)規(guī)劃，以上地塊以A6和Ａ9為例，今后需要出讓，建議層高在５米，柱距在8.4米左右。Ａ7地塊未來建議層高同上，柱距在11米左右，能夠滿足大賣場的要求，卸貨平臺需要達到400平方米，高度1.2米左右。大賣場建筑凈高：所有管線標高應盡量抬高，并對包括乙方管線在內的各專業(yè)管線進行有效綜合布置，保證商場內無吊頂區(qū)域燈具底標高不低于3.7m，所有管線(含支架、風口)的底標高不應低于4.0m。乙方商場無吊頂區(qū)域采用日光燈帶(乙方完成)，風口須避讓燈帶。為突出綠色中軸的商業(yè)價值，提高通透性，建議層高為5米，柱距11米左右。4、關于下沉廣場和采光點的建議：建議本項目在C21-Ａ6地塊的南側中央位置，設置下沉廣場，面積建議在1500平方米左右，可升降表演舞臺在200平方米左右，需要較強大的排水系統(tǒng)設計。建議在綠化帶空間設置８個以上的通道和通風以及陽光照射口，其中餐飲部分需要通風采光點，讓地下空間能夠開敞和通透，提高地下空間的舒適感。五、青島火車北站地下商業(yè)項目的財務分析投資成本分析：表2總建筑面積表地下商業(yè)建筑面積（火車站西側）20．000㎡1層原體育活動中心空間18．615㎡１層地下商業(yè)建筑面積（火車站東側）48．000㎡1層東側地下商業(yè)69.400㎡1,2層停車2.4萬㎡地鐵設備房和出租車站等2萬㎡左右合計156000㎡表3地下商業(yè)空間11.1萬建筑面積中實用建筑面積業(yè)態(tài)具體面積面積最東側餐飲休閑區(qū)快餐2425平方米休閑789平方米504平方米3718平方米休閑業(yè)態(tài)可以配置電玩等業(yè)態(tài),電影院等業(yè)態(tài)建議配置在地上購物中心特產2810平方米旅游消費品5812平方米12340綠軸下緊鄰南側餐飲零售區(qū)4960平方米數(shù)碼市場6542數(shù)碼市場11357平方米船頭建筑地下4815數(shù)碼展示皮鞋皮具市場含內部通道面積23000平方米51657長途汽車站通道邊商業(yè)物業(yè)12353296平方米2061西廣場地下商業(yè)5940平方米可以配置餐飲和電玩等業(yè)態(tài)1990平方米小記62883平方米實用面積為62883平方米分攤面積為48117平方米實用率為62883/111000=56%2、產出分析：火車站前長途汽車站點１萬平方米地下商業(yè)定價為3.5萬元/平方米商業(yè)物業(yè)用途為時裝批發(fā)市場，預計未來銷售價格為3.5億元。火車站前公交汽車站地下商業(yè)定價為2.5萬元/平方米,商業(yè)物業(yè)用途為小商品批發(fā)市場韓國時裝城地下商業(yè)未來售價為３萬元/平方米，今后和地面統(tǒng)一出讓給開發(fā)商。ＩＴ數(shù)碼地下商業(yè)空間因為出租車站局限，動線較窄，售價為2.4萬元/平方米盈虧平衡，今后計算時候我們按照均價３萬平方米出售。3、1.9平方公里區(qū)域地下商業(yè)項目投入和產出估算表4地下商業(yè)項目投入估算項目面積(萬㎡)和單價金額（億元/人民幣）備注地下商業(yè)空間（可售）11.1×6000元/㎡6.66地下空間總面積為15.6萬平米，其中可售商業(yè)面積為11.1萬平米，其余為停車2.4萬、設備房等公共配套地下空間面積造價按8000元/m2地下商業(yè)空間（不可售）4.5×３000元/㎡1.35合計８.０１億元表5、地下商業(yè)項目投入和產出估算(銷售預測)：項目面積(萬平方米)金額（億元/人民幣）備注地下商業(yè)空間（可售）11.133.3地下空間總面積為15萬平米，其中可售商業(yè)面積為10萬平米