房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

鄞州新城區(qū)貿(mào)城西路-1地塊工程可行性報(bào)告目錄【第一局部：寧波大市的概況與經(jīng)濟(jì)】【第二局部：鄞州區(qū)域概況及規(guī)劃】【第三局部：工程方案及價(jià)值】工程基地概況工程方案解析價(jià)值點(diǎn)梳理【第四局部：房地產(chǎn)市場(chǎng)】宏觀市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析微觀競(jìng)品市場(chǎng)分析【第五局部：經(jīng)濟(jì)測(cè)算】銷售價(jià)格研判效益測(cè)算【第一局部：寧波大市的概況與經(jīng)濟(jì)】寧波隨著城市的變革，從工業(yè)重鎮(zhèn)向國際港口城市的轉(zhuǎn)型。在未來的20年逐漸從長三角向東部沿海區(qū)域的中心開展。寧波“書藏古今，港通天下”；從前的“海上絲綢路”，當(dāng)年的“通商口岸”，如今的“東方大港”。會(huì)聚了：朝氣蓬勃、欣欣向上的商業(yè)精神會(huì)聚了：腳踏實(shí)地、務(wù)實(shí)勤奮的敬業(yè)精神會(huì)聚了：審時(shí)度勢(shì)、奮力開創(chuàng)的創(chuàng)新精神會(huì)聚了：鎦銖必較、講究實(shí)效的精明精神會(huì)聚了：講信用、重信譽(yù)、守規(guī)那么的誠信精神寧波，取自“海定那么波寧”，因境內(nèi)有甬江故而簡稱“甬”，。是全國15個(gè)副省級(jí)城市和5個(gè)方案單列市之一，有制定地方性法規(guī)權(quán)力的較大的市，屬于進(jìn)一步對(duì)外開放的十四個(gè)沿海開放城市，又是中華人民共和國中央人民政府國務(wù)院批準(zhǔn)的全國歷史文化名城，浙江省對(duì)外開放的門戶和窗口單位寧波戰(zhàn)略設(shè)想：國務(wù)院批復(fù)《長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，寧波要建設(shè)“先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和國際港口城市”，寧波城市地位提升到了國家戰(zhàn)略層面。用20年的時(shí)間，建設(shè)成為具有國際競(jìng)爭力的、亞太地區(qū)最具影響力的國際制造中心、物流中心、信息中心、金融中心寧波市總面積9816平方千米，全市共有163個(gè)街道、78個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)、2576個(gè)自然村村民委員會(huì)。寧波有漫長的海岸線，港灣曲折，島嶼星羅棋布。全市海域總面積為9758平方公里，岸線總長為1562公里，其中大陸岸線為788公里，島嶼岸線為774公里，占海岸線的三分之一。全市共有大小島嶼531個(gè)，面積524.07平方公里。寧波境內(nèi)有兩港一灣，即杭州灣、北侖港和象山港。這些海灣海港，因有錢塘江、甬江及眾多溪水河流注入，夾雜著大量泥沙和營養(yǎng)物質(zhì)，為海洋生物繁殖提供了豐富的養(yǎng)料1.1、人口人口規(guī)模：截止2012年底全市擁有戶籍人口577.7萬人，其中市區(qū)226.1萬人。按戶籍分農(nóng)業(yè)人口366.3萬人，占63.4%，非農(nóng)業(yè)人口211.5萬人，占36.6%；按性別分男性288.3萬人，占49.9%，女性289.4萬人，占50.1%人口自然變動(dòng)：2012年全市出生49998人，人口出生率為8.65‰；在出生人口中，男性為25937人，女性為24061人，出生人口中的男女性別比為107.8∶100。人口死亡率為6.56‰。人口自然增長率為2.09‰，比上年上升0.13個(gè)千分點(diǎn)，已經(jīng)連續(xù)15年低于5‰。人口機(jī)械變動(dòng)：2012年全市遷入人口47704人，遷入率為8.3‰。其中從省內(nèi)遷入25619人，從省外遷入22085人。遷出人口39715人，遷出率為6.9‰。其中遷往省內(nèi)28056人，遷往省外11659人。人口凈遷入7989人，凈遷移率為1.4‰。地區(qū)人口〔萬人〕人口密度〔人/平方公里〕全市577.7589海曙區(qū)29.910305江東區(qū)27.982145江北區(qū)24.11160北侖區(qū)38.3640鎮(zhèn)海區(qū)22.8926鄞州區(qū)83.1619余姚市83.4556慈溪市104.2766奉化市48.4382象山縣54.0391寧?？h61.63341.2、經(jīng)濟(jì)寧波經(jīng)濟(jì)總量：寧波自古就是長三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，雄厚的經(jīng)濟(jì)根底和財(cái)政根底，奠定了城市房地產(chǎn)業(yè)長期穩(wěn)定開展的根底近年來，寧波經(jīng)濟(jì)保持高速的開展趨勢(shì)，2005年至今年均增幅達(dá)11.7%，2012年實(shí)現(xiàn)縐濟(jì)總量6524億元。2012年財(cái)政收入高達(dá)1536.5億元，占GDP總量的比例達(dá)23.5%。2012年，寧波經(jīng)濟(jì)總量排于長三角城市第六位，處與第二集團(tuán)，顯示了良好的經(jīng)濟(jì)開展勢(shì)頭201220122012年201220122012年寧波的產(chǎn)業(yè)：寧波工業(yè)興旺，種類齊全，以紡織業(yè)、電器制造、化工等支柱產(chǎn)業(yè)聞名全國，第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步開展，商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等也為城市經(jīng)濟(jì)開展做出了卓越的奉獻(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)穩(wěn)定在55%左右，而第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值奉獻(xiàn)度在40%左右。商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)是寧波第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)寧波民營經(jīng)濟(jì)：寧波是典型的狼群經(jīng)濟(jì)城市，擁有大量的民營企業(yè)；此類藏富于民的城市開展模式，培育出了大量的財(cái)富階層，高端消費(fèi)市場(chǎng)容量巨大截止2012年底，寧波市民營經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)主體達(dá)47.2萬家，占全市經(jīng)濟(jì)實(shí)體總數(shù)的94.7%，注冊(cè)資本億元以上企業(yè)達(dá)360戶。雅戈?duì)?、杉杉、羅蒙、唐獅、太平鳥、奧克斯、帥康、方太、公牛插座、雙鹿電池等等201220122012年201220122012年【第二局部：鄞州區(qū)現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)及規(guī)劃】鄞州區(qū)，地處中國長江三角洲南翼，浙江省東部沿海，東接北侖港、寧波保稅區(qū)，西臨紹興、杭州，北與上海隔海相望，是方案單列市寧波市最大的市轄區(qū)域。東西北三面緊依寧波中心城區(qū)。全區(qū)總面積1380．54平方公里，現(xiàn)有17個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道，常住人口76萬2012年，鄞州深入貫徹落實(shí)科學(xué)開展觀，大力弘揚(yáng)“三思三創(chuàng)”精神，積極實(shí)施質(zhì)量提升“五大戰(zhàn)略”，著力穩(wěn)增長、抓轉(zhuǎn)型、惠民生、促和諧，全區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，開展質(zhì)量穩(wěn)步提高，社會(huì)民生進(jìn)一步改善，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展水平全省領(lǐng)先。2.1、綜合城市開展現(xiàn)狀：

初步核算，全年地區(qū)生產(chǎn)總值1038.1億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長9.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值38.4億元，增長2.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值648億元，增長10.2%，其中工業(yè)增加值620.5億元，增長10.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值351.6億元，增長8.4%。三次產(chǎn)業(yè)比重依次為3.7%、62.4%和33.9%，三產(chǎn)比重比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。按戶籍人口計(jì)算，人均GDP到達(dá)12.6萬元〔按年平均匯率折合19893美元〕。

全年公共財(cái)政預(yù)算收入237.4億元，比上年增長11.1%，總量再次居全省各縣〔市、區(qū)〕首位。地方財(cái)政收入136.2億元，增長9.1%，總量繼續(xù)位居全省第一。稅收收入225.2億元，同比增長9.7%，其中增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和營業(yè)稅分別為76.7億元、52.7億元、19.2億元和34.1億元，分別增長10.4%、23.1%、8.1%和12.7%。

全年凈增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位22420個(gè)，5698名城鎮(zhèn)失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)再就業(yè)。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.2%。其中：工業(yè)和建筑業(yè)全區(qū)有工業(yè)企業(yè)〔個(gè)體戶〕26457家，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1612家，年主營業(yè)務(wù)收入上億元企業(yè)428家，年主營業(yè)務(wù)收入上十億元企業(yè)24家，利稅超千萬元企業(yè)343家。全年工業(yè)總產(chǎn)值2817.5億元，增長9.1%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2015.9億元，增長9.2%；規(guī)模以下工業(yè)總產(chǎn)值801.6億元，增長9%。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值1968.8億元，增長9.4%；出口交貨值601.6億元，增長2.9%；新產(chǎn)品產(chǎn)值547.6億元，增長13.7%。高新技術(shù)行業(yè)產(chǎn)值580.0億元，增長7.0%；高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值442.3億元，增長11.6%；市級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)〔4+4+4產(chǎn)業(yè)〕產(chǎn)值1192.8億元，增長10.5%；區(qū)級(jí)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)〔5+5產(chǎn)業(yè)〕產(chǎn)值1407.8億元，增長10.4%。全年規(guī)模以上工業(yè)主營業(yè)務(wù)收入1931.3億元，增長6.0%；利稅總額174.5億元，增長5.7%；利潤總額124.6億元，增長3.4%。

全區(qū)有資質(zhì)以上建筑施工企業(yè)76家。全年建筑業(yè)產(chǎn)值203.2億元，增長39.3%，其中建筑工程產(chǎn)值175.1億元，增長37.1%；安裝工程產(chǎn)值25.7億元，增長61.6%。建筑企業(yè)全部合同簽訂額307.9億元，增長32.8%，其中新簽訂合同211.8億元，增長17.7%；上年結(jié)轉(zhuǎn)合同96.1億元，增長85.5%。省外工程額54.6億元，增長134.3%。按建筑業(yè)總產(chǎn)值計(jì)算的勞動(dòng)生產(chǎn)率為30萬元/人，增長39.5%。房屋建筑施工面積1765.2萬平方米，增長35.9%，其中本年新開工面積871.1萬平方米，增長19.3%；房屋建筑竣工面積491.5萬平方米，增長2%。其中：固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)

全年固定資產(chǎn)投資420.4億元，增長24.2%，其中民間投資270.4億元，增長14.8%。固定資產(chǎn)投資工程937個(gè)，其中億元以上工程129個(gè)、新開工工程695個(gè)。億元以上工程投資147.1億元，增長42%。第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資126.6億元，增長26.3%，其中工業(yè)投資125.1億元，增長25%。工業(yè)投資中，技改投資105.5億元，增長32.4%；汽車制造業(yè)、金屬制品業(yè)和通用設(shè)備制造業(yè)增長較快，分別增長54.2%、41.1%和11.3%。第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資293.7億元，增長23.4%。根底設(shè)施投資77.8億元，增長45.8%。

全年房地產(chǎn)業(yè)投資額202.3億元，增長16%，其中房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)投資152.2億元，增長14.6%，住宅開發(fā)投資81.8億元，下降16.8%。商品房屋銷售面積102.1萬平方米，增長24.3%，其中住宅銷售面積82.2萬平方米，增長38%。商品房屋銷售額135.4億元，增長15.7%，其中住宅銷售額114.9億元，增長29.1%。其中：金融、上市、保險(xiǎn)

全區(qū)共有金融機(jī)構(gòu)79家〔銀行37家、保險(xiǎn)26家、證券分公司和營業(yè)部6家、期貨公司營業(yè)部3家、小額貸款公司2家、融資租賃公司4家、商業(yè)保理公司1家〕。全區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額1578.2億元，比上年末增長13.9%；本外幣貸款余額1342.2億元，比上年末增長10.8%。年末金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為1524.7億元，比上年末增長11.6%，其中儲(chǔ)蓄存款余額690億元，比上年末增長12.9%；金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額為1306.1億元，比上年末增長9.9%。

全區(qū)有本地首發(fā)上市公司10家，本區(qū)資本控制的異地上市公司2家。

全年保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入15.5億元，增長5.6%，其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保費(fèi)收入7.6億元，下降4.6%；人身險(xiǎn)保費(fèi)收入7.2億元，增長18.1%；其他保費(fèi)收入0.6億元，增長15.5%。保險(xiǎn)公司賠款支出6.2億元，增長18%，其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)賠款支出5.1億元，人身險(xiǎn)公司短期險(xiǎn)賠款支出1.1億元2.2、未來規(guī)劃：“十二五”時(shí)期，我區(qū)總體奮斗目標(biāo)是打造“三城三區(qū)”，即打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)之城，建設(shè)科學(xué)開展樣板區(qū)；打造宜居宜業(yè)之城，建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)；打造幸福民生之城，建設(shè)全面小康率先區(qū)。其中，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展規(guī)劃與城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及各專項(xiàng)規(guī)劃的有效銜接，進(jìn)一步優(yōu)化區(qū)域空間布局、城鎮(zhèn)開展布局和產(chǎn)業(yè)開展空間布局，推進(jìn)區(qū)域均衡化、城鎮(zhèn)組團(tuán)化、產(chǎn)業(yè)集群化開展優(yōu)化區(qū)域空間布局，推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)開展。強(qiáng)化南部新城核心地位；加快鄞西和濱海兩大組團(tuán)開展；推進(jìn)鄞東、鄞南、鄞西南和東錢湖四大板塊建設(shè)南部新城即原新城區(qū)，包括下應(yīng)、鐘公廟、中河、首南、石碶五個(gè)街道，是鄞州區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，是新型城市化戰(zhàn)略的核心極。南部新城功能定位：寧波南部綜合商貿(mào)集聚區(qū)，長三角南翼總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和效勞外包產(chǎn)業(yè)的重要集聚區(qū)。開展重點(diǎn)：按照80平方公里的一體化開展框架，進(jìn)一步深化規(guī)劃布局，提高綜合配套能力，提升城市管理水平，打造成區(qū)域資源集聚和產(chǎn)業(yè)開展的主平臺(tái)；進(jìn)一步加快南部商務(wù)區(qū)、長豐區(qū)塊、潘火區(qū)塊等“十大功能區(qū)塊”建設(shè)，引進(jìn)并實(shí)施一批龍頭型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)工程，輻射和帶動(dòng)全區(qū)由農(nóng)村經(jīng)濟(jì)向城市經(jīng)濟(jì)的全面轉(zhuǎn)型；抓住寧波“三江六岸”拓展延伸的機(jī)遇，強(qiáng)化與主城區(qū)其他片區(qū)的合作，全面融入寧波都市區(qū)。未來鄞州區(qū)將通過十大功能區(qū)塊來展現(xiàn)城市的開展進(jìn)程?！镜谌植浚汗こ谭桨讣皟r(jià)值】3.1、工程基地概況地塊位于鄞州新城區(qū)鐘公廟加到內(nèi)，北為規(guī)劃道路，南為貿(mào)城西路，西為寶豐路，東有規(guī)劃河流經(jīng)過，與聯(lián)盛商業(yè)區(qū)隔河相望，地塊西側(cè)有鐘公廟幼兒園、小學(xué)，西北側(cè)有鐘公廟鎮(zhèn)中心中學(xué)，北側(cè)有鐘公廟醫(yī)院，東南側(cè)有鐘公廟菜場(chǎng)離區(qū)政府及萬達(dá)商業(yè)區(qū)僅十分鐘距離，擁有便捷的交通及完善的配套設(shè)施基地總用地面積22848平方米，內(nèi)有數(shù)棟老廠房，地勢(shì)平整11323254543.2、工程方案解析工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積22848㎡總建筑面積88925㎡地上建筑面積59605㎡其中住宅〔包括電梯、門廳〕48050㎡商業(yè)9210㎡其中商鋪2920㎡超市2715㎡商場(chǎng)3575㎡物業(yè)管理用房210㎡物業(yè)經(jīng)營用房290㎡社區(qū)辦公用房395㎡社區(qū)經(jīng)營用房50㎡門衛(wèi)、消控室55㎡架空層1345㎡不計(jì)入容積率地下建筑面積29320㎡不計(jì)入容積率其中汽車庫及設(shè)備用房22104㎡不計(jì)入容積率自行車庫面積3110㎡不計(jì)入容積率商業(yè)儲(chǔ)藏間3650㎡不計(jì)入容積率配電間321㎡不計(jì)入容積率環(huán)網(wǎng)室、電信有線機(jī)房135㎡不計(jì)入容積率計(jì)算容積率面積58260㎡建筑基底面積6120㎡建筑密度26.8%容積率2.55綠地率32%機(jī)動(dòng)車停車位570個(gè)其中地上75個(gè)地下495個(gè)非機(jī)動(dòng)車停車位1260個(gè)總戶數(shù)392戶本地塊充分利用地形南北向長，東南向短，基地成鉆石形狀，形成空間層次豐富、個(gè)性獨(dú)特的居住空間形態(tài)，布局上以六棟高層住宅環(huán)狀布置，由西向東依次由低到高排布，形成舒緩有序的天際線，利用三級(jí)物管的優(yōu)勢(shì)在高層住宅下營造出組團(tuán)圍合空間及大面積人行綠化場(chǎng)地，住宅組團(tuán)的內(nèi)部空間由點(diǎn)、線、面空間形態(tài)結(jié)合，結(jié)構(gòu)清晰明了，層次豐富生動(dòng)，高層住宅的布局依照環(huán)境資源及日照的不同進(jìn)行合理布局，呈現(xiàn)疏密有致，西低東高，南低北高的空間形態(tài)，小區(qū)主入口凹形空間的設(shè)計(jì)，完成城市空間到小區(qū)空間再到中心景觀空間的良好過度，入口處的半圍合廣場(chǎng)既豐富了城市街道空間，也強(qiáng)調(diào)了小區(qū)主入口的標(biāo)志性特征以建設(shè)現(xiàn)代居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標(biāo)，在滿足住宅的經(jīng)濟(jì)性，居住性，舒適性，平安性合耐久性的前提下，創(chuàng)造一個(gè)布局合理，功能齊備，交通便捷，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代社區(qū)。3.3、價(jià)值點(diǎn)梳理整個(gè)工程根據(jù)規(guī)劃控制，地塊內(nèi)五棟點(diǎn)式高層住宅及一棟板式高層住宅圍合布置，沿西側(cè)保豐路布置兩層商鋪，北側(cè)規(guī)劃道路布置三層超市，南側(cè)貿(mào)城西路布置三層商場(chǎng)價(jià)值點(diǎn)1：BLOCK街區(qū)，沿城市干道連續(xù)界面濱水界面自由開放，水/空間/建筑通過建筑布點(diǎn)到達(dá)水資源共享。價(jià)值點(diǎn)2：人車分流，基地主要出入口設(shè)置于西側(cè)保豐路上，北側(cè)規(guī)劃道路設(shè)置次出入口，地下車庫出入口設(shè)置，充分做到人車分流的交通體系；總停車數(shù)540輛價(jià)值點(diǎn)3：景觀帶聯(lián)動(dòng)照應(yīng)，以開放和共享為原那么的景觀體系，水/景觀/建筑濱水景觀開放，通過建筑布點(diǎn)到達(dá)景觀共享價(jià)值點(diǎn)4：奢華大氣的建筑立面，彰顯高端住品價(jià)值；玻璃立面表達(dá)純潔的，生長的建筑體量，同時(shí)也是內(nèi)外溝通的介質(zhì)；石材，傳統(tǒng)建筑材料的現(xiàn)代使用，同時(shí)表達(dá)一種高檔居住尊貴感價(jià)值點(diǎn)5：產(chǎn)品面積段涵蓋了：86㎡/102㎡/110㎡/124㎡/138㎡；針對(duì)寧波內(nèi)的首置及首改剛需客戶，后期市場(chǎng)接受度高。主力產(chǎn)品138㎡戶型，位于2#/4#/6#樓；戶型大面寬，三開間朝南，且做到了主臥套房設(shè)計(jì)，增加居住的舒適性及私密性戶型C-2〔東首〕面積137.7㎡戶型結(jié)構(gòu)四房兩廳兩衛(wèi)一廚三陽臺(tái)面寬9.1m優(yōu)勢(shì)兩梯兩戶，增加工程的私密性南向9m面寬，三開間朝南4.5m客廳面寬，東面朝向增加采光面三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積到達(dá)12.6㎡主臥套房設(shè)計(jì)，增加居住舒適性【第四局部：房地產(chǎn)市場(chǎng)】4.1、宏觀市場(chǎng)分析調(diào)控政策走勢(shì)：13年將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，調(diào)控政策不動(dòng)搖，房產(chǎn)稅暫不會(huì)擴(kuò)大；國五條效果不明顯；城鎮(zhèn)化將是時(shí)機(jī)點(diǎn)隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，CPI指數(shù)持續(xù)下滑，通脹壓力得到緩解，國家為經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長”，適時(shí)對(duì)金融貨幣政策進(jìn)行著微調(diào)，金融貨幣政策趨勢(shì)略顯放松調(diào)控政策未來很難動(dòng)搖，隨經(jīng)濟(jì)下滑，預(yù)計(jì)調(diào)控亦很難再次加緊；房產(chǎn)稅試點(diǎn)目前不會(huì)擴(kuò)大，新“國五條”的出臺(tái)效果并不明顯，政策似乎已進(jìn)入常態(tài)化開展隨著7月底中央政治局在對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工的部署會(huì)議中提出：積極釋放有效需求，推動(dòng)居民消費(fèi)升級(jí)，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康開展，期間并未提及地產(chǎn)調(diào)控。故而表達(dá)出樓市后期松趨勢(shì)明顯，整體調(diào)控放緩。4.2、土地市場(chǎng)分析調(diào)控政策以來土地市場(chǎng)逐漸回溫，國有土地放量增速，各開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，未來房價(jià)預(yù)計(jì)亦將持續(xù)上行土地供求走勢(shì)：2013年上半年，寧波市土地供給達(dá)283.42萬方，成交面積249.72萬方，成交金額200.05億元，創(chuàng)3年來新高土地成交細(xì)分：2013年，住宅用地依然是土地市場(chǎng)的成交主力，2013年上半年江北板塊異軍突起，與鄞州并列為寧波土地市場(chǎng)的成交主力區(qū)域?！惨韵陆y(tǒng)計(jì)不包含工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地〕所以，市場(chǎng)上半年大量釋放優(yōu)質(zhì)土地，致使土地市場(chǎng)回暖，各開發(fā)商競(jìng)爭劇烈，地王頻頻出現(xiàn)；上半年江北區(qū)土地出讓最多，大多也均為住宅用地，13年下半年住宅市場(chǎng)工程競(jìng)爭將集中在江北區(qū)域；從地價(jià)上看主城區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域樓面價(jià)即將突破萬元大關(guān)，意味著未來各樓盤價(jià)格競(jìng)爭的將進(jìn)入二萬+的時(shí)代2013年1-6月土地成交樓面價(jià)排行TOP10區(qū)域地塊名稱面積(畝)用途出讓方式容積率(≤)起始價(jià)位(萬/畝)成交總價(jià)(萬)樓面價(jià)(元/M2)成交地價(jià)(萬/畝)競(jìng)得單位交易時(shí)間江北江北大道以西濱江3#地塊，JB13007號(hào)地塊94.97商住掛牌1.945951.431238481上海世茂股份2013-5-10江東東部新城核心區(qū)E-2#/5#/6#/10#/11#地塊142.58住宅掛牌1.6361066.7154426.8799301083.06寧波雅戈?duì)栃鲁侵脴I(yè)2013-5-30江北江北原江花鋼化玻璃廠1#地塊61.61住宅掛牌21306.66780505.0498001306.67世茂房地產(chǎn)控股2013-1-17江北寶慶寺1#地塊186.09住宅掛牌1.8780213930.7995801149.6上海世茂至勤投資管理2013-1-31江北灣頭啟動(dòng)區(qū)2#地塊42.88住宅掛牌1.731057.1245328.2691601057.12復(fù)地〔集團(tuán)〕股份2013-5-23高新區(qū)高新區(qū)GX08-01-08地塊72.01住宅掛牌2.21198.2795681.57390601328.8寧波萬科房地產(chǎn)開發(fā)2013-5-23高新區(qū)高新區(qū)GX01-01-35-02地塊47.44住宅掛牌2108054781.42886601154.67寧波市交通房地產(chǎn)2013-5-23江北灣頭啟動(dòng)區(qū)3#地塊193.1商住掛牌2.151181.15228633.7782651184.01招商局地產(chǎn)控股股份2013-5-23象山丹南路北興盛路西地塊2.19商用掛牌1.73269.9618607379851.06象山新泰商貿(mào)2013-5-23鄞州寧波市長豐區(qū)塊住宅拍賣1號(hào)地塊，2013CJ01號(hào)地塊88.63住宅掛牌2.51200106653.8472201203.33寧波金翔房地產(chǎn)開展2013-3-44.3、微觀競(jìng)品市場(chǎng)分析4.3.1住宅市場(chǎng)六區(qū)供銷走勢(shì)：成交量和供給量較去年同期出現(xiàn)雙上升，但和去年下半年相比仍有較大差距，因此預(yù)計(jì)2013年的住宅產(chǎn)品新增及去化量又將會(huì)集中在下半年據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上半年寧波市六區(qū)住宅供給量為235.09萬方〔含存量〕，六區(qū)住宅的供給量到達(dá)歷史第二高，僅次于2012年下半年；而從銷售量來看，2013年上半年六區(qū)市場(chǎng)去化住宅產(chǎn)品123.8萬方，較去年同期上升了42%，但是較去年下半年的162.14萬方下降了24%，市場(chǎng)逐步趨于理性，開發(fā)商再加推過程中更加小心謹(jǐn)慎，未來的成交量也將趨于穩(wěn)定。六區(qū)住宅產(chǎn)品成交均價(jià)：據(jù)統(tǒng)計(jì)2013年上半年寧波市六區(qū)住宅產(chǎn)品的成交均價(jià)為14101元/㎡，價(jià)格出現(xiàn)了小幅回調(diào)，較去年同期增長了5.6%；其中鄞州中心區(qū)〔不含城西〕成交均價(jià)15673元/㎡近3年來整體價(jià)格呈下行趨勢(shì)，一方面是由于北侖、鎮(zhèn)海、江北北區(qū)和鄞州區(qū)五鄉(xiāng)、城西等寧波周邊區(qū)域成交量的釋放，另一方面那么是由于政府不斷深入的調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步回歸理性和健康；從區(qū)域成交均價(jià)來看，除了城北片區(qū)和東錢湖區(qū)外其余各區(qū)域的價(jià)格均較去年同期出現(xiàn)了不同程度的增長，整個(gè)上半年各區(qū)域均有代表性的工程入市，同時(shí)鎮(zhèn)海區(qū)和北侖區(qū)這兩個(gè)12年上半年的價(jià)格洼地價(jià)格也進(jìn)行了回調(diào)六區(qū)新增供給面積段：從2013年上半年寧波市六區(qū)的新增供給面積段來看，主力面積段為90-120㎡和120-150㎡，兩者加起來卙到了整個(gè)市場(chǎng)的54%，其次是60-90㎡和150-180㎡的比例；今年上半年中高端工程的供給出現(xiàn)了大幅的上升，150㎡以上的比例從去年的10%升至27%，而小戶型供給量那么出現(xiàn)了下降，尤其是61-90㎡這一檔，從去年38%降至19%六區(qū)成交面積段分析：目前市場(chǎng)整個(gè)格局依然是剛需首置為主流，同時(shí)高端首置及首次改善性購房群體也在今年上半年的到了一定的釋放，讓當(dāng)前成交結(jié)構(gòu)更加多元化，寧波樓市的整體運(yùn)行狀況良好從2013年上半年的成交面積段上來看，與去年相比整體的成交格局變化并不大，六區(qū)住宅成交主要集中在90-120㎡的剛需面積段，而2013年上半年60-90㎡這一面積段的比例開始縮小，下降了6個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)120-150㎡面積段比例卙到了27%，上升了7個(gè)百分點(diǎn)，150平米以上的高端市場(chǎng)也略微有所反彈各區(qū)域供銷分析：鄞州核心區(qū)〔不含城西〕的去化率到了25%，較大的供給量及較高的區(qū)域認(rèn)可度使得鄞州區(qū)的去化量位列首位；鄞州核心區(qū)成交30.28萬方，成為整個(gè)上半年的支柱區(qū)域，主要得益于大量剛需工程的入市以及局部工程的降價(jià)從各區(qū)域的新增供給情況，2013年上半年新增供給量主要集中在北侖區(qū)、城北片區(qū)和鄞州區(qū)這三大板塊，其中北侖區(qū)今年上半年新增量集中爆發(fā)，包括世茂、龍湖、華潤等工程均迚行了加推，占到了總比重的25%，位列各區(qū)域之首；而在各個(gè)區(qū)域的去化情況中，鄞州區(qū)的去化卙到了25%，較大的供給量及較高的區(qū)域認(rèn)可度使得鄞州區(qū)的去化量位列首位；其次是北侖區(qū)，去化卙到了17%，作為2013年上半年供給量最多的區(qū)域，庫存得到了有敁的去化；而城東片區(qū)，由于價(jià)格普遍較高，難以滿足剛需客戶需求，而去化比例只有11%，滯銷情況嚴(yán)重鄞州區(qū)核心區(qū)〔不含城西〕作為六區(qū)中成交率最高的板塊，主要依托于合理的區(qū)域規(guī)劃開展，完善的配套建設(shè)；2013年上半年鄞州核心區(qū)〔不含城西〕住宅市場(chǎng)共計(jì)供給44.38萬方，供給量降至近2年的最低點(diǎn)從銷售量來看，鄞州區(qū)2013年上半年共計(jì)成交30.28萬方，較去年同期出現(xiàn)了較大的漲幅，主要還是多個(gè)剛需工程的入市的原因；從成交均價(jià)來看，區(qū)域成交均價(jià)15673元/㎡，價(jià)格保持了一個(gè)平穩(wěn)的走勢(shì)；從小區(qū)域來看，鄞州區(qū)的成交呈現(xiàn)出從中心向外部擴(kuò)散的趨勢(shì)，成交工程中潘火板塊的宜家花園卙第一位，五鄉(xiāng)板塊的兩個(gè)剛需工程?hào)|大道一號(hào)、悅瀾灣總計(jì)成交接近500套，也是上半年成交的主力軍，中心城區(qū)的外拓，潘火、五鄉(xiāng)這種類型的區(qū)域接受度也在不斷的增強(qiáng)；高端工程中，中海雍城世家有191套的成交，主要是源于價(jià)格的下探以及南部商務(wù)區(qū)的逐步成熟鄞州區(qū)上半年成交前8工程排行樓盤名稱城區(qū)套數(shù)成交均價(jià)〔元/㎡〕套均面積〔㎡〕銷售率〔%〕7月份成交套數(shù)7月份成交均價(jià)1宜家花園鄞州區(qū)35514321116.4786.57%20142822雍城世家鄞州區(qū)19116299183.5282.5%31148213華府美郡花園鄞州2490.4%004江灣府第苑鄞州3559.7%1153685榮安府鄞州區(qū)12826371140.5572.2%64244066都市嘉源鄞州區(qū)9410208104.3877.92%10103497蝶園鄞州區(qū)9015739105.5695.84%6177738風(fēng)格璟院鄞州區(qū)8919134169.0674.76%2319612商業(yè)市場(chǎng)2