房地產項目財務評價報告

工程財務評價報告目錄HYPERLINK前言 1HYPERLINK一工程概況 2HYPERLINK〔一〕地理位置 2HYPERLINK〔二〕工程環(huán)境現狀 2HYPERLINK〔三〕規(guī)劃設計方案的主要經濟指標 3HYPERLINK二濟南市房地產市場走勢分析 4HYPERLINK〔一〕宏觀環(huán)境分析 4HYPERLINK〔二〕濟南市房地產市場現狀與開展趨勢分析 5HYPERLINK〔三〕競爭樓盤 6HYPERLINK〔四〕**工程分析 7HYPERLINK〔五〕工程市場定位 8HYPERLINK〔六〕工程價格定位 9HYPERLINK三工程實施規(guī)劃 9HYPERLINK四工程投資估算及投資方案 10HYPERLINK〔一〕工程投資估算 10HYPERLINK〔二〕工程總投資估算 11HYPERLINK五工程銷售方案及收入估算 12HYPERLINK〔一〕銷售方案 12HYPERLINK〔二〕銷售收入估算 12HYPERLINK六工程融資安排 13HYPERLINK〔一〕資金來源 13HYPERLINK〔二〕資金來源表和利息估算 13HYPERLINK七工程財務評價 14HYPERLINK〔一〕動態(tài)盈利能力指標評價 14HYPERLINK〔二〕靜態(tài)盈利能力及計算 16HYPERLINK八工程結論與建議 17前言房地產工程的可行性研究是指在房地產工程投資決策前，對擬建工程有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經濟分析和比擬論證，對工程建成后的經濟效益進行科學的預測和評價；并在此根底上，對擬建工程的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比擬和綜合評價，由此得出該工程是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為工程投資決策提供可靠的科學依據。房地產工程的可行性分析從內容可分為以下五個方面:房地產工程的投資環(huán)境分析、房地產工程的市場分析和市場定位、房地產工程投資總本錢費用估算及資金籌措分析、房地產工程財務評價和房地產工程投資風險管理。一個完善科學的房地產工程可行性研究在房地產工程實施過程中可以起到以下三個主要作用:(l)保證工程投資決策的科學性。房地產工程投資數額巨大，少到幾千萬、多到幾個億。而且，房地產開發(fā)工程投資周期長，牽涉面廣，而且房地產市場的不確定因素多，盲目投資很難取得預期經濟效益。只有對投資工程進行詳細可靠的市場預測、本錢分析、效益計算和風險評估，才能使投資決策建立在科學合理的根底上，進而取得理想的預期效益。(2)保證工程投資優(yōu)化。一般情況下，可行性分析是研究一個工程能不能做，能做的話能得到怎樣的經濟收益和應該怎樣做的工程分析。同時，有的情況是研究一個工程的多個方案，要在多個可行方案中選出一個最優(yōu)方案。這樣，研究人員就能在可行性分析的根底上，全面考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價、合理取舍，優(yōu)選最正確工程方案，使投資獲取最大經濟效益。如果沒有房地產工程投資的可行性研究成果，房地產工程投資就無法得到優(yōu)化。(3)保證工程投資有序性。房地產工程投資的可行性研究階段，實質上就是對未來工程的實施進行周密安排的過程。特別是圍繞工程開發(fā)進度所進行的資源配置、資金籌措、現金流、還貸能力等進行一系列分析研究，可初步確定工程開發(fā)建設過程中各階段的資金供給與資金使用、原材料和設備的供給、配套工程實施步驟等，使整個工程的實施有條不紊地進行，以到達預期目的。本報告擬就對濟南**工程進行可行性研究，進一步說明可行性研究對房產開發(fā)工程的巨大作用。一、工程概況〔一〕地理位置濟南經十東路以北，山東建筑大學西鄰，雪山南側。〔二〕工程環(huán)境現狀小區(qū)的配套設施要求時尚、齊全，根本能夠做到既能滿足小區(qū)業(yè)主日常的生活需要又能滿足現代人對現代化住宅的消費需求。針對周邊生活環(huán)境，設立商業(yè)配套〔超市、綜合商場、文教用品商店、美容美發(fā)店、餐飲店等?！硡^(qū)內配業(yè)主會所，豐富小區(qū)文化，如：健身中心、網球場、娛樂中心等。時尚配套齊全〔寬帶網、對講門、樓宇監(jiān)控防盜系統(tǒng)等〕、先進的建筑材〔地板采暖、可調節(jié)供暖設備、塑鋼窗、蘑菇石〕成為該工程必不可少的附加值〕。具體的生活配套設施如表1.1所示：表1.1**工程配套設施配備類目工程名稱配套說明距離交通出行公交臨港南區(qū)115;115;116;116;136路上行;136路下行395米高速邢村立交橋可以直上濟南繞城高速2000米教育配套幼兒園東方劍橋幼兒園山東省濟南市歷城區(qū)2708米小學濟南市智遠小學山東省濟南市歷下區(qū)2391米中學濟南公交職業(yè)高中山東省濟南市歷下區(qū)2281米生活配套超市工程自身規(guī)劃有商業(yè)，未來將建成商業(yè)街，以滿足業(yè)主生活所需。家家悅山東省濟南市歷城區(qū)1191米萬嘉隆超市泉港路山東建筑大學1345米公園山東建筑大學臨港開發(fā)區(qū)鳳鳴路1297米其他濟南市郵政局高新區(qū)郵電支局山東省濟南市歷下區(qū)3956米商務休閑設施：凈雅大酒店、喜來登大酒店提供一流完善的商務效勞和休閑設施，奧體中心周邊還建有咖啡廳、餐廳、ktv等娛樂場所。5890米政務配套：龍奧大廈、省國資委、省交通局、省高院、省糧食局、山東省檔案館6734米文體配套：奧體中心、省博物館9866米金融配套：建設銀行、中國農業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行等幾大銀行1220米其他配套其他社區(qū)門診山東省濟南市歷城區(qū)1218〔三〕規(guī)劃設計方案的主要經濟指標**工程總占地面積4.63公頃，地上容積率為1.8，地下容積率為0.77分攤至各個用地類型，具體的指標如表1.2所示表1.2**工程經濟指標序號名稱單位數量一總用地面積㎡46342二總建筑面積㎡12000(一)地上建筑面積㎡834001住宅面積㎡800002公共建筑面積㎡34002.1農貿市場㎡7002.2商場㎡20002.3物業(yè)㎡5002.4配電㎡200(二)地下建筑面積㎡359001地下停車場面積㎡45002地下室㎡55003地下商場㎡250004倉庫㎡1200三地上容積率%1.8四地下容積率%0.77五綠地率%35七停車率%90濟南市房地產市場走勢分析〔一〕宏觀環(huán)境分析1、宏觀背景狀況在宏觀環(huán)境中，政治法律因素是企業(yè)戰(zhàn)略決策者在進行戰(zhàn)略決策時所要考慮的重要因素，它制約著企業(yè)行為?；貞浺欢螘r間以來，“樓市過熱論”、“樓市泡沫論”一直充滿著中國的房地產市場，樓市的上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，抑制樓市過熱使資金重回實體成為當前調控的重要目的，也是關系到國家經濟轉型和改善民生的重大事情。高層頻繁表態(tài)，調控方向保持不變。2012年中央一直推進調控的決心很大。從限購令到控制銀行準備金率，調控一直在穩(wěn)步推進，房價下行壓力進一步加大，房價儼然出現全國普降的局面。盡管2013年上半年中國的房產市場有所上升，但還是處于比擬低迷的態(tài)勢。2、經濟環(huán)境分析2013年前三季度GDP仍保持6.9%以上的增長速度，但增速呈緩慢回落態(tài)勢。在國內外綜合因素的影響下，應對通貨膨脹的政策效應導致增速回落，經濟增長由偏快轉向過熱的風險明顯降低，國民經濟運行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調控預期方向開展，宏觀經濟指數較為穩(wěn)定。經濟環(huán)境是指企業(yè)所屬的或可能會參與其中的經濟體的經濟特征和開展方向。2013年上半年，CPI指數不斷攀升，6月份上漲8.5%創(chuàng)36個月以來的新高，通脹壓力持續(xù)加大；下半年開始，在政策控制下CPI指數不斷下滑，11月份創(chuàng)年內新低，推高通脹因素逐漸消除?！捕碀鲜蟹康禺a市場現狀與開展趨勢分析1、濟南房地產市場逐漸走向理智化客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷籌劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏，品牌意識已大大增強。同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一局部資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。工程特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質不斷提升。銷售特色：價格趨于合理，市場出現整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。限購之后濟南各大地產商的的變化銷售策略轉變：銷售額前三名的中海、綠地和恒大均有大幅降價行為，尤其中海特價房及降價活動在大規(guī)模宣傳下，銷售額獲得大幅提升，為全年任務的完成打下了良好的根底。推廣渠道變化：推廣宣傳由以前報紙等群眾媒體向小眾如樓宇、短信、直投等性價比擬高的渠道轉變，局部選擇網絡團購等方式。融資渠道轉變：因銀根緊縮，開發(fā)商融資開始困難，為了維持工程正常運作，開發(fā)商不惜借高利貸或其他方式，局部開發(fā)商通過賣地變現，緩解資金壓力。開發(fā)模式變化：減緩拿地開發(fā)，尋求多方合作，以降低風險，化解危機，部分開發(fā)商采用代建模式，如萬科總裁郁亮表示，考慮介入保障房建設；綠城中國在2005年即組建團隊，研究代建模式的可行性。自身節(jié)流：局部開發(fā)商為節(jié)約開支，選擇裁減員工等方式3、2013年濟南第一季度房地產市場數據分析年后各個開發(fā)商更是紛紛降價促銷以價換量，市場出現比擬明顯好轉。價格下降成為市場成交回暖的主要原因，以價換量成為第一季度全市市場的核心主題。2013年3月份，濟南土地成交量迎來井噴。2013年第一季度濟南成交土地面積209.86萬㎡，面積同比增長1289.8%。其中3月份成交量集中爆發(fā)到達152.86萬㎡，是2012年新政發(fā)布之后單月土地面積成交之最。成交地塊大多早已確定歸屬，開發(fā)商按方案拿地顯示出其在市場回暖情況下開發(fā)信心有所恢復。從土地性質的成交結構上看，住宅是主要成交主力，占總量的72%，而商服用地相對較少，占28%。成交價格主要受區(qū)域分布結構影響，價格先降后升。土地成交價格主要受所在區(qū)域價值影響，2012年1月份成交土地單價為2354元/㎡，樓面地價約1081元/㎡。因成交土地全部位于長清區(qū)，土地價格偏低。3月份成交土地位置較佳，貼近市區(qū)中心地段，成交價格走高，土地單價攀升至5404元/㎡，樓面地價也升為2584元/㎡。〔三〕競爭樓盤該工程所在區(qū)域屬于濟南市政規(guī)劃東拓的范圍，所以經十東路兩側房地產開發(fā)工程很多，與此工程距離較近的主要樓盤資料如下所示：序號工程內容位置性質價格1山東建大教授花園鳳岐路以東，建筑大學新校區(qū)以西，以南歷城工業(yè)園住宅、花園洋房、板樓、多層、小高層，配套有商業(yè)街7900元/平米2濟南中建鳳棲地經十東路，東靠山東建筑大學、西臨鳳歧路高層住宅，配套九年義務制中小學，臨街樓宇首層為商業(yè)店鋪7500元/平米3濟南恒生伴山經十東路與鳳岐路交叉路口以北，山東建筑大學西臨住宅、板樓、小高層、高層、毛坯房8100元/平米4濟南永大頤和園經十路邢村立交橋西側〔建筑大學東臨〕住宅、普通住宅、小高層、高層、毛坯6999元/平米5濟南濟南恒大名都歷城唐冶新城核心區(qū)普通住宅、高層、精裝修7260元/平米6濟南普利林景山莊歷下經十東路3366號(奧體中心東臨約3.8公里)普通住宅、多層、小高層、精裝修5900元/平米〔四〕**工程分析1、工程概況分析該工程屬于濟南市的東拓局部，在一定程度上占據了規(guī)劃的優(yōu)勢，其周圍房地產市場比擬活潑，工程較多，競爭也相對劇烈。該工程于2011年上半年拿到地塊，按當時價位來說地價比現在相對高一些，當然，其生活設施及市政配套也相對完善，有良好的自然及人文環(huán)境。局部用地可以利用附近的其他工程的配套設施來改變人居環(huán)境。2、市場細分及客戶定位準確的客戶定位，有利于工程的市場定位、市場細分，從而使工程規(guī)劃設計到位，吸引更多潛在買家購屋，促進銷售。3、戶型設計該工程樓盤方案分為高層和聯排別墅兩種，戶型設計要求經典實用，功能多樣。其中高層單體采用經典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內可自由分割，戶與戶之間可自由調整。具體戶型以75—95平方米的兩房為主，并引入錯層大戶型或復式房作配合。而底層聯排別墅那么更具人性化，除了滿足上述要求之外，還有舒適度更加提升。其戶型比例建議如下：1).按戶型分表2.1戶型分配比率戶型平層或錯層復式合計一室一廳兩室一廳兩室兩廳三室兩廳比例7.8%25.2%30%16%21%100%2).按面積分表2.2住宅面積分配比率面積55-64㎡65-77㎡78-94㎡95-104㎡105-130㎡合計比例5%12%30%28%25%100%將建設建議歸納為一句話，即：以住宅為主，戶型設計應順應市場需求?？紤]當地生活配套不完善，建議配套商業(yè)〔即底商建筑〕、業(yè)主會所、足量停車位和主題廣場等。其中，依據目標消費群體的定位，車位占總戶數比例：約為80%。4、營銷推廣策略售樓處選址：山東大廈，利弊參半。利：a該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。b人員流動量大，易擴大知名度。c交通動線興旺，方便客戶咨詢。避：a租金較貴，投入費用高。b交通本錢和時間較大，假設是客戶看樓盤，從售樓處到工程所在地比擬麻煩。價格是整個營銷策略中極期重要的一局部，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個工程的失敗?！参濉彻こ淌袌龆ㄎ?、工程的市場定位因本案受當地生活配套影響，此地域的銷售市場形成一種獨有的規(guī)律，檔次較平均、環(huán)境清新、成片開發(fā)、規(guī)模較大的住宅比擬多，而本工程的市場定位是：必須建成“規(guī)模適中、配套全、環(huán)境好、效勞優(yōu)”的智能化住宅城，樓盤素質定位不宜過低，中高檔的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設，樓盤售價方面，普通住宅應該與周圍片區(qū)保持一致，而特有的聯排別墅的售價應該相對高一些。小區(qū)需擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化風格層次高雅，視周邊工程的園林規(guī)劃，該工程必須以主題式風格分類，同時保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意濃濃，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和休閑園地，即戶戶窗前如畫，家家陽光充足，此外，該工程內戶戶層高3.0米的建筑特色調動為業(yè)主贏得了更廣闊的觀景空間。根據社會熱點和當地配套空白，極富特色的室內外健身設施和。2、消費群體定位一個工程只要抓住目標消費者，就會起到一個事半功倍的效果。所以目標消費者的定位準不準確將對工程的銷售起到決定性的作用。由于各方面的因素制約，本案附近的房價相對持平，一定程度上限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，但是鮮有的九棟聯排別墅還是將吸引消費者的眼球。所以，為了確保本工程的品牌和市場效益，通過近段時間對當地房地產市場以及本案的情況分析，我對本案主力客戶群的判斷如下：地域分布：以區(qū)域內公務員以及有一定消費能力的居民為主，外環(huán)線兩側的企業(yè)職工為輔，各占65%、20%；經商人士及外地人占10%；其他：5%。購房更注重解決現在的需求。但因素質原因，同時關注“人以群分”而產生的明顯社會階層界限。對于高檔消費人群，著重推進聯排別墅的售賣。而對于區(qū)域內的公務員、年輕的白領，那么更趨向于中、小戶型，單身白領或外地人選擇55—70平方米的單元，雙職工選擇75—90平方米的單元居多。附近居住的局部高素質，具有一定層次及購置能力的客戶。這類消費者較為熟悉周邊的居住環(huán)境，在此區(qū)域中居住時間較久，年齡在40歲左右，希望改善居住條件的群體，對未來的市政府的大力改造充滿信心，相信此區(qū)域擁有升值潛力。因此年齡段的人群多為3—5口之家，對于他們而言三室面積在98—110平方米的房子最受青睞，改善型的三室二廳二衛(wèi)房型布置要格局，講究生活品味。根據以上說明，在今后的宣傳推廣工作中，針對目標消費群應做到：受地域和家庭收入的限制，本案除了立足工程所在區(qū)域，做細做透市場，還要挖掘區(qū)域外的客源；觀望的準客戶有效消化，制定具體措施，消除客戶顧慮?！擦彻こ虄r格定位綜合以上分析，該工程在實現各價值實現要素以后，總體入市均價：高層住宅可以定為8000元，聯排別墅可以定位12000元。三、工程實施規(guī)劃**工程的開發(fā)經營周期為5年半的時間左右，其中建設期為3年半，分一期建設期2年，二期建設期1年半。商品房從第二年開始預售，到二期現房銷售完大約4年左右的時間。具體的開發(fā)經營周期見橫道圖所示。四、工程投資估算及投資方案〔一〕工程投資估算表4.1工程投資經營費用估算序號項目數量〔萬平方米〕費用標準〔元/平方米〕費用金額〔萬元〕備注1土地費用21080土地出讓金46342659930580440萬元/畝,69.5畝購置土地使用手續(xù)費及稅金5002開發(fā)本錢1223721.842.1前期工程費用1260720規(guī)劃設計1245540工程可行性研究129108地質勘探測繪12224施工現場“三通一平”124482.2建筑安裝工程費9159002.21地上建安工程8180014400結構工程810008000裝修工程85764608機電設備及安裝工程822419522.22地下建安工程115001500結構工程112001200機電設備及安裝工程13003002.3根底設施建設費9110990附屬工程費950450室外工程費9605402.4公共配套設施建設費2.9366004336農貿市場0.071500105商場2.715004050物業(yè)0.05130065配電0.02130026倉庫0.091000902.5其他費2002.6開發(fā)間接費885.84(2.1~2.5)*4%2.7不可預見費690.83開發(fā)費用13172.153.1管理費用1664.05〔土地費用+開發(fā)本錢〕*3%3.2財務費用7400.9土地費用及相應管理費利息625開發(fā)本錢與相應管理費利息4212.9融資費用25633.3銷售費用4127.2估算銷售收入：117920廣告宣傳及市場推廣費589.6(銷售收*0.5%)銷售代理費2358.4(銷售收入*2%)交易手續(xù)費1179.2(銷售收入*1%)4開發(fā)期稅費6485.6營業(yè)稅5896(銷售收入*5%)城市維護建設費412.72(營業(yè)稅*7%)教育費及附加176.88(營業(yè)稅*3%)5工程開發(fā)本錢費用及稅金總計74459.59〔1-4項之和〕〔二〕工程總投資估算表4.2工程總投資〔不含財務費用〕單位：萬元序號項目費用金額(萬元)1土地費用310802開發(fā)本錢23721.842.1前期工程費用7202.2建筑安裝工程費159002.21地上建安工程144002.22地下建安工程15002.3根底設施建設費9902.4公共配套設施建設費43362.5其他費2002.6開發(fā)間接費885.72.7不可預見費690.83開發(fā)費用13172.153.1管理費用1664.83.3銷售費用3540.954開發(fā)期稅費6485.65工程開發(fā)本錢費用及稅金總計74459.60五、工程銷售方案及收入估算〔一〕銷售方案本工程的銷售面積是地上高層住宅和底層聯排別墅、商鋪、農貿市場的面積共82700平方米和地下停車位和商場共24500平方米。具體的銷售方案如表5.1所示。表5.1工程銷售方案單位：平方米面積銷售高層住宅〔A〕聯排別墅(B)商場農貿市場停車庫地下室倉庫其他合計建筑面積50000〔11棟15層〕3000027000700(E)4500(F)5500(G)1200(H)1100(I)120000一期出售500002000〔C〕700450057200其他5500120011007800二期出售30000〔9棟5層〕25000(D)55000合計5000030000270007004500550012001100120000設計戶數：460戶停車率80%戶戶均有〔二〕銷售收入估算**工程計算期為五年，建設期一期兩年，二期一年半，第二年開始一期產品的預售，第五年其中二期產品售完。并且在前面的分析中，已經初步確定該工程的總體售價：高層住宅可以定為8000元，聯排別墅可以定位12000元。另外根據市場情況分析，公共根底設施配套也做出了相應的定價，具體銷售方案和定價如表5.2所示。表5.2工程銷售方案單位：萬元年份201120122013201420152016合計銷售比率20%A+20%F40%A+30%F+E+30%G40%A+20%B+30%F+C+30%G20%F+50%B+30%D+20%G30%B+70%D銷售收入908017895267252958035300117920銷售收入所占比例7.70%15.18%22.66%25.08%29.94%100%備注：高層住宅、連排別墅、地上商鋪、農貿市場、地下商鋪、地下室的售價分別為8000、12000、14000、11000、12000元、6000元/平方米，停車庫的售價為10萬元/個。六、工程融資安排〔一〕資金來源房地產開發(fā)工程的資金籌措主要是根據工程對資金的需求以及投資使用方案，確定資金的來源的相應的數量。房地產開發(fā)工程的資金籌措通常有資本金，預售收入及借貸資金三種主要方式。1、工程總投資7.5億元左右，其中現自有資金25000萬元用作投資，分年度投資情況如表所示。缺乏局部從銀行貸款，銀行貸款條件是年利率12%，前2年只計息還款，從第3年開始還本付息，此后每年付清利息并分5年等額歸還建設期利息資本化后的全部借款本金。2、銷售收入、銷售稅金及附加和經營本錢的預測值如表所示，其它支出忽略不計?！捕迟Y金來源表和利息估算1、根據工程總投資估算和自有資金的情況，方案年投資和借款情況如表6.1所示。內容年份合計201120122013201420152016建設投資投入比例100%50%15%15%10%10%建設總投資7446037230111691116974467446自有資金2500025000資金流入908017895267252958035300長期借款〔12%〕122304500表6.1年方案投和借款量單位：萬元2、財務費用估算，依據年借款情況，可以算的財務費用，如表6.2和6.3所示。1).建設期前兩年向銀行貸款情況表，前2年計息還款情況2011年和2012年在年末支付本年利息表6.2工程建設前兩年計息還款單位：萬元內容年份20112012備注年初欠款013250年利率12%當年借款122304500應計利息733.81737.6年末本金00年末利息733.81737.6年末欠款累計12230167302).長期借款從第3年開始利用等額還本付息方式開始還款，期限為5年。表6.3為期5年的等額還本付息單位：萬元年份內容欠款額20132014201520162017備注抵押貸款還本付息167304640.94640.94640.94640.94640.9i=12%七、工程財務評價〔一〕動態(tài)盈利能力指標評價關于工程的動態(tài)盈利能力指標查看工程的全部投資現金流量表和自有資金投資現金流量表。表7.1全部投資現金流量表單位：萬元內容年末2011201220132014201520162017合計一、現金流入1223013580178952672529580353001353101.銷售收入9080178952672529580353001185802.長期借款12230450016730二、現金流出38233.81348716875.12713610.77713767.8026582.4024640.902107229.021.開發(fā)建設投資37500112501125075007500750002.營業(yè)稅金及附加499.4984.2251469.881626.91941.56521.93.年末貸款還本付息733.81737.64640.9024640.9024640.9024640.9024640.90225675.91三、凈現金流量-26003.8931019.87313114.2215812.19828717.598-4640.90228112.19四、累計凈現金流量-26003.8-25910.8-24890.927-11776.704035.49432753.09228112.19五、凈現值(i=12%)-26003.883.0357813.03659334.4510048.93816295.136-2351.225六、累計凈現值-26003.8-25920.76-25107.73-15773.28-5724.3510570.79FNPV=8219.57IRR=20%由表可以看出，,FNPV=8219.57萬元，FIRR=20%>12%,所以工程從全投資的角度看行。表7.2資本金現金流量表單位：萬元內容年末2011201220132014201520162017合計一、現金流入1223013580178952672529580353001353101.銷售收入9080178952672529580353001185802.長期借款12230450016730二、現金流出25733.822375625.136110.786267.80