前期物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)文本

前期物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)文本公司簡介1、機(jī)構(gòu)設(shè)置。2、管理規(guī)模。3、管理范圍。⑴投資企業(yè)。⑵顧問物業(yè)。⑶管理物業(yè)。4、公司信譽(yù)。5、服務(wù)理念。6、管理資質(zhì)。7、管理人才。8、管理水平。9、管理業(yè)績（公司主要物業(yè)管理業(yè)績及達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)榮譽(yù)摘要）。10、質(zhì)量管理體系。二、綜合優(yōu)勢三、投標(biāo)的前提四、“——物業(yè)“概況五、總體構(gòu)想與目標(biāo)1、管理模式2、管理服務(wù)目標(biāo)⑴總目標(biāo)⑵具體目標(biāo)⑶管理目標(biāo)值六、接收過渡階段的管理工作及保證措施1、“——物業(yè)”進(jìn)場接管期限2、項目交接驗收責(zé)任界定。3、保證措施。七、進(jìn)駐后物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1、業(yè)戶服務(wù)。2、禮儀服務(wù)。3、保安服務(wù)。4、保潔服務(wù)。5、綠化服務(wù)。6、房屋設(shè)備、設(shè)施管理服務(wù)。八、組織架構(gòu)及人員配備九、組織的運(yùn)作方式、結(jié)構(gòu)及要求1、管理方式。2、組織運(yùn)行機(jī)制。3、物業(yè)管理服務(wù)制度。⑴崗位標(biāo)準(zhǔn)。⑵綜合管理制度。⑶管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程。十、質(zhì)量管理體系及激勵制約措施1、質(zhì)量管理體系。2、激勵制約措施。十一、委托后的物業(yè)管理與服務(wù)費用預(yù)算1、《開辦費用預(yù)算表》。2、《年度物業(yè)管理費用預(yù)算表》。3、《年度人事費用預(yù)算表》。4、《年度辦公費用預(yù)算表》。5、《年度保潔費用預(yù)算表》。6、《年度保安費用預(yù)算表》。7、《年度綠化費用預(yù)算表》。8、《年度房屋設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用預(yù)算表》。9、〈年度房屋設(shè)備運(yùn)行費用預(yù)算表〉十二、結(jié)束語 第一章總則第一條本合同當(dāng)事人委托方（以下簡稱甲方）組織名稱：法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：受委托方（以下簡稱乙方）企業(yè)名稱：——————————————物業(yè)管理公司法定代表人：注冊地址：聯(lián)系電話：根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（————物業(yè)）委托乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。物業(yè)基本情況物業(yè)類型：坐落位置：——市——區(qū)——路（街道）——號；占地面積：——㎡建筑面積：——㎡乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第二章委托管理事項第四條甲方——住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項委托乙方管理：房屋共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。公共設(shè)施的修繕和管理。社區(qū)服務(wù)配備設(shè)施的經(jīng)營和管理。房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的帳物管理。物業(yè)檔案資料管理。建筑管理。公共環(huán)境衛(wèi)生。保安。高層住宅電梯、水泵運(yùn)行服務(wù)管理。第三章委托管理期限第五條本合同自——年——月——日至——年——月——日止。雙方權(quán)利義務(wù)甲方權(quán)利義務(wù)負(fù)責(zé)制定〈住宅使用公約〉和〈住宅使用說明書〉并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。審定乙方制定的物業(yè)管理方案。檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況審議乙方在小區(qū)的年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告。保修責(zé)任范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第——種方式處理：⑴甲方負(fù)責(zé)返修。⑵委托乙方返修，支付全部費用。⑶其他。在合同生效之日內(nèi)向乙方提供——平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第——項執(zhí)行：⑴無償使用。⑵按建筑面積每月每平方米——元租用，其租金收入用于物業(yè)管理服務(wù)。負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起——日內(nèi)向乙方提供。當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負(fù)責(zé)催交或——方式償付。協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。其他。乙方權(quán)利義務(wù)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。按本合同相關(guān)的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃，經(jīng)雙方儀定后由乙方組織實施。向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。每——個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費用收支使用情況。對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實施。其他。物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)乙方須按下列約定，實現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的管理滿意率達(dá)到——%房屋外觀設(shè)備運(yùn)行房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)公共環(huán)境綠化交通秩序保安急修小修第六章物業(yè)管理服務(wù)費用第九條物業(yè)管理服務(wù)費（略）第十條住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費按居住收費標(biāo)準(zhǔn)的——倍收取。第十一條車位和使用管理費用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。郝短燔囄卉噹燔囄黄渌谑l乙方對業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實際發(fā)生的費用計劃。第十三條乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：第十四條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費用按以下方式承擔(dān)：保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費用由甲方承擔(dān)。不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。第七章違約責(zé)任甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按項目總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。第八章附件第十五條雙方約定自本合同生效之日起——天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續(xù)。第十六條雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。第十七條本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十八條本合同正本連同附件共——頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。第十九條因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等級等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并做善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)第二十條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。第二十一條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，提請仲裁委員會裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。第二十二條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿——天前向?qū)Ψ教岢鰰娼ㄗh。第二十三條本合同自簽訂之日起生效。甲方簽章：乙方簽章：代表人：代表人：日期：日期：目錄前言。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——4第一章物業(yè)管理要點。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——5一、一種模式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——5二、二項承諾。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——5三、三個重點。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——6四、四項措施。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——7第二章擬采用的管理模式。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——7一、物業(yè)管理架構(gòu)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——7二、物業(yè)管理崗位編制。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——11第三章員工招聘。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——14一、高層物業(yè)管理人員。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——14二、綜合管理部。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——14三、物業(yè)管理部。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——15四、工程管理部。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。52——16五、安全管理部。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——17六、財務(wù)管理部。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——18第四章物業(yè)管理人員培訓(xùn)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——19一、新員工上崗培訓(xùn)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——19二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——19第五章物業(yè)管理所需物質(zhì)條件。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——20一、辦公及員工住宿用房計劃。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——20二、物業(yè)管理工具與裝備價格參照表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——20第六章物業(yè)管理工作崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——27一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——27二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——27三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——28四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——29五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——29六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——30七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——30八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——31九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——32十、強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——33十一、弱電技工崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——33十二、暖通技工崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——33十三、維修工崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——34十四、工程文員、資料遠(yuǎn)、倉管員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——35十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——35十六、安全管理員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——36十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——36十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——37十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——38二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——39第七章物業(yè)管理費預(yù)算。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——39一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——39二、物業(yè)管理處開支預(yù)算明細(xì)表。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——41第八章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——44一、管理規(guī)章制度。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——44二、物業(yè)檔案建立與管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——47第九章各項專業(yè)管理工作方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——48一、公共設(shè)施設(shè)備管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——48二、安全管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——50三、裝修管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——51四、消防管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——52五、車輛管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——54六、清潔管理。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。56——56前言物業(yè)簡介服務(wù)宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效益，為企業(yè)打造品牌。第一章物業(yè)管理要點⊙運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與升值?！讶诵曰墓芾矸结槥闃I(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽(yù)。⊙結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，“全心全意為業(yè)戶服務(wù)”?！褳閷崿F(xiàn)以上設(shè)想，擬采用“一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施”的管理方針一種模式針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔(dān)任，在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式，并創(chuàng)造“管理由您評定，分分秒秒印證，點點滴滴做起，永遠(yuǎn)讓您滿意”建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品追求目標(biāo)：社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益二、兩項承諾1、在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比2、在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過“省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈”的評比三、三個重點1、完善服務(wù)、以誠待人物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和務(wù)實周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位的|、高品質(zhì)的服務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見和需求，在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心、稱心的居住環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人大廈的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保結(jié)工作責(zé)任到人，監(jiān)督檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地作好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，以本物業(yè)先進(jìn)的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管，使所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理，防止易燃、易爆等危險品進(jìn)入大廈，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最低。四、四項措施1、根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ)上，將之運(yùn)用到——物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)地制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理引導(dǎo)。2、制定出詳盡的執(zhí)行手冊，使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等，使每一位員工了解工作規(guī)程，熟悉管理程序，達(dá)到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。3、時刻有著多方面的準(zhǔn)備，永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新，不斷提出建設(shè)性意見，全力作好與前期管理單位的銜接工作。4、將不間斷地充實管理隊伍。采用“培訓(xùn)——上崗——再培訓(xùn)——再上崗”的輪回培訓(xùn)制度，不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。第二章擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)。使人力、物力、財力得到合理的配置，以求達(dá)到降低生產(chǎn)成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本“物業(yè)管理中心”按“直線制”設(shè)定管理架構(gòu)。中心設(shè)綜合管理部、物業(yè)管理部、安全管理部、工程管理部、財務(wù)管理部五個部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)初期管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。綜合管理部⑴負(fù)責(zé)人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其他部門儲備人才。、⑵負(fù)責(zé)員工工作考勤⑶負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理⑷負(fù)責(zé)處理業(yè)主的咨詢、投訴，并提供幫助⑸負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，與政府部門、社會團(tuán)體保持良好的溝通，⑹負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作⑺負(fù)責(zé)員工餐廳的監(jiān)督、檢查和管理工作⑻組織開展企業(yè)文化活動⑼總經(jīng)理指派的其他工作物業(yè)管理部⑴負(fù)責(zé)籌建、管理員工餐廳⑵負(fù)責(zé)會所及會議中心的管理⑶書寫給業(yè)戶的各類通知、通告，由總經(jīng)理簽署發(fā)出⑷負(fù)責(zé)物業(yè)的日常清潔工作⑸負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域及周邊的綠化及環(huán)境布置⑹負(fù)責(zé)物業(yè)的除蟲滅害工作⑺協(xié)助業(yè)主處理租賃工作⑻負(fù)責(zé)業(yè)戶的搬入和遷出協(xié)調(diào)工作⑼負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的建立與管理工作⑽負(fù)責(zé)物業(yè)的一切慶典服務(wù)的布置，及為業(yè)戶的慶典活動提供必要的幫助⑾開展業(yè)戶文化交流，負(fù)責(zé)接待、介紹物業(yè)工作⑿配合綜合管理部開展員工培訓(xùn)工作⒀總經(jīng)理指派的其他工作安全管理部⑴負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作⑵與政府公安、消防、司法部門保持良好的關(guān)系⑶成立義務(wù)消防隊，定期舉行消防表演。⑷建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度⑸與業(yè)主簽訂“消防安全責(zé)任書”⑹負(fù)責(zé)物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置⑺負(fù)責(zé)物業(yè)的日常遜樓工作和固定崗位的安排⑻負(fù)責(zé)地下停車場的安全秩序管理公司⑼負(fù)責(zé)監(jiān)控室管理工作⑽負(fù)責(zé)安全管理員的管理、培訓(xùn)、考核工作⑾總經(jīng)理指派的其他工作工程管理部⑴負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)⑵負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)工作⑶制定長期和日常的維修養(yǎng)護(hù)計劃并付諸實施⑷負(fù)責(zé)物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)工作⑸負(fù)責(zé)物業(yè)高低壓配電室、空調(diào)房的值班和日常維修保養(yǎng)⑹負(fù)責(zé)綜合管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)戶其他有關(guān)服務(wù)要求⑺協(xié)助綜合部、財務(wù)管理部做好大廈工程管理不適用的工具、設(shè)備材料的選購、庫存和保管使用工作⑻負(fù)責(zé)工程人員的管理、培訓(xùn)、考核工作⑼負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作⑽總經(jīng)理指派的其他工作財務(wù)管理部⑴協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財務(wù)政府部門的關(guān)系⑵建立財務(wù)管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作⑶征收和支付管理公司各類合同費用⑷征收和支付管理公司各類合同費用⑸制作財務(wù)報表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表，以及其他各種財務(wù)報表。⑹按員工工資表發(fā)放員工工資⑺小量現(xiàn)金的支出和日常采購、入庫工作。⑻負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求⑼總經(jīng)理指派的其他工作二、物業(yè)管理崗位編制暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務(wù)、培養(yǎng)人才、科學(xué)管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制訂以下用人方案。綜合管理部⑴由一名綜合管理部經(jīng)理和5名員工組成。⑵綜合管理部經(jīng)理一名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)⑶文員兼?zhèn)}庫管理員1名，負(fù)責(zé)本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領(lǐng)用工作⑷資料管理員1員，負(fù)責(zé)工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。⑸業(yè)戶接待員2名，負(fù)責(zé)咨詢及商務(wù)、票務(wù)的有償服務(wù)工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質(zhì)較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務(wù)窗口。2物業(yè)管理部⑴由1名物業(yè)經(jīng)理和——名員工組成，負(fù)責(zé)大廈清潔，會所等項的物業(yè)管理工作⑵清潔班由——名員工組成，分白班和夜班。白班——人負(fù)責(zé)維護(hù)所轄物業(yè)內(nèi)外公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質(zhì)好；夜班——人，負(fù)責(zé)全面清潔樓宇內(nèi)外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進(jìn)行操作，對人員個人素質(zhì)要求可適當(dāng)放低。⑶員工餐廳服務(wù)由——名廚師及——名工作人員組成，上班時間為————，要求員工個人素質(zhì)高。⑷業(yè)戶服務(wù)員——名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質(zhì)好。⑸會所服務(wù)人員——名，負(fù)責(zé)健身，洗浴，美容等場所的接待服務(wù)工作，要求形象，素質(zhì)較好。3安全管理部⑴由一名安全管理經(jīng)理和——名安全管理員組成，24小時負(fù)責(zé)大廈的安全管理工作。⑵安全管理經(jīng)理一名，要求由一位有多年經(jīng)驗的專業(yè)軍人擔(dān)任，具有帶領(lǐng)全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力⑶文員兼資料員一名，負(fù)責(zé)部門文字處理和檔案管理工作⑷主管3名，分三班，全面負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全防范，監(jiān)督，檢查工作⑸監(jiān)控值班有3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作⑹大堂值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)樓宇大堂值班工作⑺外圍值班有3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)外圍值班工作⑻商場值班由4名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)商場值班工作⑼停車場值班由3名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)地下停車場出入口的值班工作⑽巡邏值班由6名員工組成，分三班，負(fù)責(zé)巡邏值班工作4工程管理部⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑴由1名工程管理部經(jīng)理和——員工組成⑵工程管理部經(jīng)理1名，要求由一位由多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔(dān)任，具有較強(qiáng)的管理能力⑶文員兼資料員1名，負(fù)責(zé)工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作⑷強(qiáng)電值班由——名強(qiáng)電技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)大廈強(qiáng)電設(shè)備的使用與維護(hù)，確保大廈用電系統(tǒng)正常工作⑸空調(diào)值班由——名空調(diào)技工組成，全天24小時值班，負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)作與管理，維護(hù)。⑹消防值班由——名弱電技工組成，全天24小時值班，專值負(fù)責(zé)消防設(shè)備的正常運(yùn)作與管理，維護(hù)。⑺電梯值班員——名，負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的正常運(yùn)行與維護(hù)。5財務(wù)管理部⑴由一名財務(wù)主管和——名員工組成，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收繳各項費用⑵會計由主管兼任⑶出納員——員⑷停車場收費員——名第三章員工招聘一高層物業(yè)管理人員1.物業(yè)經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有5年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法律.法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力及處理突發(fā)事件的能力，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。2.物業(yè)經(jīng)理助理大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上的物業(yè)管理實際經(jīng)驗，有一定的管理.協(xié)調(diào)能力，對工作管理，運(yùn)作有較強(qiáng)的，系統(tǒng)的認(rèn)識，能熟練操作電腦，文字工底強(qiáng)，具有較強(qiáng)的組織.策劃.溝通.分析.統(tǒng)計能力，熟悉公共業(yè)務(wù)，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。二綜合管理部1綜合管理部經(jīng)理：本科以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有3年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗。組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)。2文員兼?zhèn)}庫管理：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。3資料管理員：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料.文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，吃苦耐勞。4業(yè)務(wù)接待員：大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有1年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達(dá)能力強(qiáng)，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。三物業(yè)管理部1.物業(yè)管理部經(jīng)理：大專及以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力及大型會議接待能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔.綠化.養(yǎng)護(hù)知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作負(fù)責(zé)，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。2物業(yè)管理文員大專以上學(xué)歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公共業(yè)務(wù).各種勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強(qiáng)的調(diào)查.解決問題，溝通，理解，判斷，分析的能力，熟練操作電腦，有較強(qiáng)的管理能力和組織協(xié)調(diào)能力，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。3保潔員高中以上學(xué)歷，身體健康，品行端正，對工作負(fù)責(zé)，吃苦耐勞。4寫字樓接待員大專以上學(xué)歷，有一年以上物業(yè)管理接待經(jīng)驗，性格溫順，自身素質(zhì)較好，語言表達(dá)能力強(qiáng)，英語達(dá)到國家四級水評，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。5收發(fā)員中專以上文化，有2年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，具有較強(qiáng)的責(zé)任心和積極的工作態(tài)度。四工程管理部1．工程管理部經(jīng)理大學(xué)本科以上學(xué)歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有6年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有兩年以上本職工作經(jīng)驗，極強(qiáng)的動手操作能力以及較強(qiáng)的資源運(yùn)用能力。組織管理能力和綜合事務(wù)管理能力，有電工操作證，勤業(yè).敬業(yè).樂業(yè)。2資料員兼文員。倉庫管理員大學(xué)以上學(xué)歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強(qiáng)的文字功底，有2年以上工作經(jīng)驗。3弱電技工大專以上學(xué)歷，電子技術(shù)。計算機(jī)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有3年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力4強(qiáng)電技工身體健康，大專以上學(xué)歷，電力系統(tǒng)或相關(guān)專業(yè)，助理工程師職稱，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。5空調(diào)技工大專以上學(xué)歷，制冷專業(yè)，有5年以上工作經(jīng)驗，有大型設(shè)備管理經(jīng)驗，業(yè)務(wù)熟練，有較強(qiáng)的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。6維修工高中以上學(xué)歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，有一定的口頭表達(dá)能力。五安全管理部1安全管理經(jīng)理大專（或同等學(xué)歷），熟悉國家有關(guān)法律，法規(guī)，和保安的有關(guān)知識，具有較強(qiáng)的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有2年以上的本職工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，以及隨機(jī)應(yīng)變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)，樂業(yè)，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人優(yōu)先選擇。2安全管理員高中以上學(xué)歷，退伍軍人優(yōu)先，身高175CM以上，身體健康。品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，須優(yōu)本地戶口擔(dān)保人。3監(jiān)控管理員高中以上學(xué)歷，男身高175CM以上，女身高165CM以上，身體健康，不矯正視力為1.5，品行端正，工作認(rèn)真，需有本地戶口。六財務(wù)管理部1.財務(wù)管理部經(jīng)理財經(jīng)類專業(yè)——學(xué)歷，——職稱，具有3年以上大型企業(yè)財務(wù)主管工作經(jīng)驗，有較強(qiáng)的法律，法規(guī)意識，遵守國家各項法律.法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守紀(jì)律，熟悉會計核算和財務(wù)管理的過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī).財務(wù)法律.法規(guī).敬業(yè)，樂業(yè)。2會計大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強(qiáng)的法律意識，遵守國家各項法律.法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，熟悉會計核算核算的全過程，熟悉稅法。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)，樂業(yè)。3出納大專以上學(xué)歷（會計專業(yè)），有2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結(jié)算業(yè)務(wù)，具有較強(qiáng)的法律意識，對物業(yè)工作有一定了解，懂電腦操作。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)，樂業(yè)。4車場收費員有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達(dá)能力。較強(qiáng)的服務(wù)意識和與業(yè)戶溝通的技巧，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，敬業(yè)，樂業(yè)。第四章物業(yè)管理人員培訓(xùn)一.新員工上崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓(xùn)工作做以下安排。1.員工上崗培訓(xùn)期15天為有薪培訓(xùn)。2.培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴.應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二.在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期的安排當(dāng)事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3.上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法⑴通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容⑵在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章.違規(guī)的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。⑶通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。4.培訓(xùn)計劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱（略）第五章物業(yè)管理所需物質(zhì)條件在投入物力方面建議如下：一.辦公及員工住宿用房計劃1.辦公用房物業(yè)經(jīng)理辦公室㎡會客室1㎡物業(yè)經(jīng)理助理辦公室㎡會客室2㎡物業(yè)管理部㎡倉庫2（工程）㎡安全管理部㎡儲物間1（物業(yè)清潔）㎡綜合管理部㎡男女更衣室各一間㎡財務(wù)管理部㎡工程管理部工作間㎡2．住宿用房由于大廈應(yīng)急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內(nèi)（跑步5分鐘內(nèi)到達(dá)）安排物業(yè)安全管理員工.工程值班人員及管理部門單身宿舍。二.物業(yè)管理工具與裝備價格參照表序號名稱及規(guī)格單價（元）1萬用電表2電流表：300A3鉗式電流表：800A3000A4對地阻值測試表5絕緣值測試表（500A——1000A）6溫度計：電子數(shù)字式酒精式7手提式室內(nèi)溫度、溫度對比測試器8手提式風(fēng)量和風(fēng)速計9電源測試電筆10卷尺：1M5M11鋼尺：3M1M12水平尺：600MM13角尺：300MM14高空工作安全帶：降傘式1550、500反光衣16耳塞：100Db17耳筒：500dB18安全過濾口罩：100CDN19護(hù)眼罩：眼鏡式全護(hù)式焊接式20護(hù)鏡（焊接用1000GDA）21手套：棉布皮革22鋁梯：1M1.5M4M23高空作業(yè)臺：10M全護(hù)式24高壓電工全護(hù)裝25運(yùn)輸工具：軸流板式車26手推車27木鋤28扳手：活動150MM活動200MM活動300MM活動450MM29菊花板身：3MM---36MM30組合式板身4MM---45MM31夾具：大力鉗（平口）32C形夾：100MM150MM200MM300MM33虎鉗150MM34鋼管工具連彎頭35切割工具：水管用切刀36鐵皮用剪刀37界刀38剪刀39緊急爆破工具大手鉗40斧頭（消防隊用）41鐵筆42壓力軸43潤滑油加油輪44六角起子(0.5MM---16MM)45管子鉗:200MM300MM450MM400MM46拉釘鉗47螺絲起子：平嘴形100MM4MM150MM6MM200MM8MM250MM8MM400MM10MM48十子形：100MM3MM175MM4.5MM250MM6MM350MM7.5MM49電子部件專用：平嘴50十字嘴51平嘴鉗52尖嘴鉗53斜口鉗54導(dǎo)線開口鉗55剪線鉗56鯉魚鉗57水泵鉗58彈簧專用尖咀鉗：平嘴59弓嘴60電線護(hù)套管鉗100A以上61以上62手鋸：金屬450mm150mm木工600mm250mm63手捶：電工球形1kg球形1.5kg64鐵鉆65木工專用工具66泥水專用工具67電池式手電鉆0mm—12mm68油壓式手電鉆：小大69油壓式手電捶：小70據(jù)條式切割機(jī)71葉片式切割機(jī)：小大72金屬磨輪式切割機(jī)：手提小手提大73磨輪床7460A電焊機(jī)75小型電焊機(jī)76氣體焊槍（氧氣式）77高壓氣泵（手提式）78高壓吸塵器（手提式）79手提射燈80啟動打釘槍81值班工作臺、椅82工具臺83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警戒88值班電筒（充電式）89雨具90防火服91戰(zhàn)斗服92空氣呼吸器93頭盔94防毒面具95洗地機(jī)96高速拋光機(jī)97高速沖洗槍98吸塵器99清潔小車及配件100水刮、垃圾鏟、掃帚、塵推101清潔消耗品102吸塵吸水機(jī)103大垃圾同（生活垃圾用）104垃圾筒（樓層大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂廣告欄、廣告牌108大堂用吸水、吸塵墊109地毯（電梯用）110辦公桌椅111文件柜112打卡鐘及卡板113對講機(jī)114電腦115打印機(jī)（激光、針打各一臺）116復(fù)印機(jī)117傳真機(jī)118保險箱1196人更衣柜120飲水機(jī)121裝訂機(jī)122照相機(jī)注：物業(yè)管理工具與裝備價格表。所列項目根據(jù)物業(yè)管理實際開展工作所需為準(zhǔn)。第六章物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，，貫徹執(zhí)行ISO9000質(zhì)量體系及ISO14000環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處你年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級部門的知道和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作。責(zé)任到人，同時關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神風(fēng)貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項工作。7、認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作。二、物業(yè)經(jīng)理助理崗位職責(zé)1、協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項工作。2、認(rèn)真完成所分管的各項工作。3、當(dāng)經(jīng)理不在時，代理經(jīng)理進(jìn)行工作。4、有權(quán)向經(jīng)理提出對下屬人員進(jìn)行獎懲的建議。5、遵照勞動部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對部門中的私招濫雇行為進(jìn)行處理。6、有權(quán)處理顧客對其分管工作范圍內(nèi)的投訴。7、有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。8、有權(quán)自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、以身作則，調(diào)動員工積極性，保質(zhì)保量的完成各項工作。2、檢查和監(jiān)督大廈紅外線范圍內(nèi)的道路、綠化及公共區(qū)域地面的清潔。3、熱情接待客戶，及時處理顧客對服務(wù)的投訴，并做好筆記。4定期對本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核工作，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。5、協(xié)調(diào)本部門與各部門的關(guān)系，合理配合人力和物力資源。6、負(fù)責(zé)清潔用品采購計劃的編制和進(jìn)貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協(xié)調(diào)倉庫管理員合理儲存和使用保管。7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的租金及物業(yè)管理費用的催收工作。8、上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他臨時任務(wù)。四、物業(yè)管理文員崗位職責(zé)1、向部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，主持辦公室全面工作，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)理各項指令，有權(quán)詢問、檢查、督促各部門的工作執(zhí)行情況。2、負(fù)責(zé)安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權(quán)檢查、監(jiān)督崗位責(zé)任制在操作層的執(zhí)行情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，提出整改意見，落實獎懲制度。3、加強(qiáng)與各部門的聯(lián)系和溝通，對工作中的具體問題部扯皮推諉，有權(quán)協(xié)調(diào)各部門工作和人際關(guān)系。4、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高能力，促使各部門工作實施標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化，有權(quán)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出創(chuàng)新改革的意見和建議。5、恪守保密原則，督促有關(guān)部門及辦公室工作人員加強(qiáng)文件管理，嚴(yán)格會議制度，增強(qiáng)保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導(dǎo)等，無權(quán)傳播。6、從節(jié)約出發(fā)，審批各部門辦公用品的購置。五、物業(yè)管理員崗位職責(zé)1、在物業(yè)管理部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)服務(wù)的智能。2、負(fù)責(zé)管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等服務(wù)工作。3、全面掌握大廈物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備的使用過程。4、協(xié)調(diào)經(jīng)理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件5、參加經(jīng)理主持的部門例會，總結(jié)當(dāng)月工作，制定下月計劃。6、負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)運(yùn)作中不合格的服務(wù)項目，進(jìn)行跟蹤、驗證，處理業(yè)戶投訴。7、收集有價值的物業(yè)信息，為推動公司物業(yè)管理工作的發(fā)展獻(xiàn)策。8、；完成經(jīng)理交辦的各項任務(wù)。六、物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)大廈業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹、熱情大方、反映敏捷，處事穩(wěn)鍵。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)。3、按接待來訪規(guī)定，做好來訪登記，對電話預(yù)約的來訪要及時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門，對突然來訪者，要報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或部門后，再預(yù)約時間接待。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5、負(fù)責(zé)為大廈業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項服務(wù)工作6、完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業(yè)清潔員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作2、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作3負(fù)責(zé)大廈各區(qū)域的垃圾收集工作4、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作八、工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)1、在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作.2、負(fù)責(zé)大廈設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修,安全檢查工作的安排與落實.3、履行管理處簽訂的設(shè)備合同,完成下達(dá)的各項管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo).4、貫徹執(zhí)行公司制定的<機(jī)電設(shè)備管理工作手冊>,確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施.設(shè)備處于安全.良好的運(yùn)行狀態(tài).5、執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī),加強(qiáng)安全管理和安全教育,建立各級安全制度,防止發(fā)生安全事故.6、對設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查,每月部少于一次夜間查崗.7、負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn),不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì).8、負(fù)責(zé)組織對公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗收及其配套設(shè)施的完善工作。9、負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作。10、負(fù)責(zé)業(yè)戶對機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施、跟蹤、檢查。11、定期項經(jīng)理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務(wù)。九、工程技術(shù)員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)對大廈機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與協(xié)助設(shè)施、設(shè)備的維修、保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向上級領(lǐng)導(dǎo)或管理處匯報。2、值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調(diào)、智能設(shè)施、設(shè)備的情況，掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施。3、定時巡視設(shè)施、設(shè)備情況，認(rèn)真做好巡查筆記和值班記錄。4、配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關(guān)系，記錄維修投訴情況，并及時處理。5、保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設(shè)備房的清潔及物品的有序擺放。6、負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，禁止各種違反設(shè)備房管理規(guī)定的行為。7、遇到突發(fā)停電或發(fā)生突發(fā)事故時，應(yīng)從容鎮(zhèn)定，按規(guī)定和操作程序及時排除故障，或采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理。8、加強(qiáng)防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全的管理工作。9、協(xié)供電局抄表確認(rèn)用電量，并進(jìn)行月度用電分析對比，及時發(fā)現(xiàn)問題杜絕浪費。10、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十、弱電技工崗位職責(zé)1、協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。2、制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)行方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設(shè)備24小時正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除；出現(xiàn)緊急停電時，應(yīng)能隨時啟動柴油機(jī)發(fā)電，在5分鐘內(nèi)將發(fā)電機(jī)度電源送往用電設(shè)備處。3、負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維護(hù)操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計劃。4、根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實可行的節(jié)約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5、負(fù)責(zé)大廈系統(tǒng)業(yè)戶二次裝修工程的監(jiān)管工作。6、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十一、弱電技工崗位職責(zé)1、協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指示。2、負(fù)責(zé)消防自動報警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。3、根據(jù)實際需求，開展各項弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。4、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十二、暖通技工崗位職責(zé)協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項指令負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重嘀漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水的通暢。負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的的大、中、小修計劃。4、根據(jù)運(yùn)行實際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實施，使供電方案為最優(yōu)。5、完成上級交辦的其他臨時任務(wù)。十三、維修工崗位職責(zé)執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時處理。積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。十四、工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)負(fù)責(zé)本部門文件、圖紙及技術(shù)資料的管理，建檔和統(tǒng)一管理工作。負(fù)責(zé)收發(fā)各種通知、文件以及設(shè)備運(yùn)行記錄的管理。負(fù)責(zé)部門考勤統(tǒng)計工作。負(fù)責(zé)維修單的接收及跟蹤檢查匯報工作。負(fù)責(zé)本部門文件打印、校對、及傳真工作。負(fù)責(zé)管理處工程、物業(yè)、辦公倉庫管理工作。完成上級交辦的其他工作。十五、安全經(jīng)理崗位職責(zé)接受經(jīng)理助理的工作安排，認(rèn)真完成各項工作。對治安、車輛管理員日常工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督、考核和安排管理處的臨時工作任務(wù)。協(xié)助安全管理經(jīng)理制定每月工作計劃，并檢查安全管理部每周、每月工作執(zhí)行情況、做好檢查、考核記錄。檢查、監(jiān)督大廈治安、消防工作并巡視記錄。負(fù)責(zé)處理治安工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向管理處經(jīng)理助理或經(jīng)理匯報。定時、不定時（晚上零點之后的檢查，一周不少于1次）對各崗位值勤人員的工作進(jìn)行巡查、督導(dǎo)。對因下屬玩忽素職守、屢次不遵守治安工作手冊規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)戶投訴或造成較大損失的，負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。做好安全管理員的培訓(xùn)、考核工作。熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對治安的投訴，并做好記錄。熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。十六、安全管理員崗位職責(zé)服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。負(fù)責(zé)本轄區(qū)車輛進(jìn)出、停放管理，遇事要向上級報告。負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員的進(jìn)出管理。模范遵守國家法令、法規(guī)，做到依法辦事。熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，掌握本轄區(qū)內(nèi)每一個角落，圓滿完成工作任務(wù)。熟悉有關(guān)消防器械的使用。負(fù)責(zé)大廈安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。負(fù)責(zé)大廈應(yīng)急處理的搶救工作。負(fù)責(zé)大廈物業(yè)、工程、清潔、咨詢等各項服務(wù)工作。完成上級交辦的各項任務(wù)。十七、財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)根據(jù)國家財務(wù)制度和財經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法。按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目。圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負(fù)責(zé)編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌劃和運(yùn)用公司資金。做好公司各項資金的收取與支出管理。定期匯總管理處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作情況，提出合理化建議，為公司發(fā)展決策提供參考依據(jù)。做好財務(wù)統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料。定期檢查財務(wù)計劃、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決。統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失。負(fù)責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)監(jiān)督工作。保守公司管理處機(jī)密，維護(hù)公司利益。負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表。十八、財務(wù)會計崗位職責(zé)對規(guī)定的會計科目名稱、編號、核算內(nèi)容和對應(yīng)關(guān)系、不得任意改變。對發(fā)生的每一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)須取得或填制原始憑證，并根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。要嚴(yán)格審核會計憑證并妥善保管。對偽造、涂改或經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)不合法的憑證，應(yīng)拒絕受理，并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。按照規(guī)定設(shè)置總賬，明細(xì)賬。啟用會計賬簿時、應(yīng)在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱，賬簿扉頁上應(yīng)附“啟用表”。根據(jù)審核無誤的會計憑證登記賬簿。賬簿記錄發(fā)生錯誤時，不準(zhǔn)涂改，刮擦、刪除的文字或數(shù)字劃線注銷（必須使字跡清晰可辨），然后在劃線上方填寫正確方案或數(shù)字，并由記賬人員蓋章（簽字）。按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目，結(jié)賬、編制會計報表，并做到表數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改會計報表數(shù)字。按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、編制目錄、裝訂成冊并妥善保管，防止丟失損壞。十九、財務(wù)出納崗位職責(zé)負(fù)責(zé)現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬的工作，做到日清月結(jié)。負(fù)責(zé)保管現(xiàn)金、有價證券、空白支票及銀行印鑒卡等有關(guān)資料。負(fù)責(zé)管理銀行賬戶，辦理銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，月終及時對賬。并根據(jù)需要編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表。負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理處的發(fā)票和收據(jù)。做好各下屬部門領(lǐng)用和核銷工作。加強(qiáng)貨幣資金的管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行賬戶管理法規(guī)制度，不得挪用公款，不得出借公司賬戶二十、財務(wù)收費員崗位職責(zé)協(xié)助會計、出納做好各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作。在業(yè)務(wù)上接受公司財務(wù)管理部的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到工作日清月結(jié)，賬表相符，前據(jù)相符，對拖欠費用及時催收，做到費用收繳率達(dá)98%。根據(jù)夜壺需要提供上門收費服務(wù)，在預(yù)約時間內(nèi)準(zhǔn)時到達(dá)。對拖欠費用的業(yè)戶以電話聯(lián)系，上門催收或下發(fā)催費通知單等發(fā)方式使拖欠費款項及時回收。完成管理處經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。第七章物業(yè)管理費預(yù)算一、物業(yè)管理開支分類預(yù)算表序號支出項目名稱月支出年支出備注一寫字樓支出1員工薪金2公共設(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)費3綠化租用、管理費4物業(yè)管理清潔費5物業(yè)管理辦公費6公共區(qū)域保險費7固定資產(chǎn)折舊費8公共水電費9管理公司合理利潤10法定稅金物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例（續(xù)）11每月管理費支出合計二商場薪金1員工薪金2中央空調(diào)費3商場專用貨梯費4商場專用手扶梯費5商場公共用水費6員工制服費7設(shè)施維修、保養(yǎng)費8綠化設(shè)施管理費9節(jié)假日活動宣傳費10管理公司合理利潤11法定稅金12每月管理費支出合計元/㎡三車場費用1員工薪金2照明電費3公共用水費4每月管理費支出合計元/㎡四商務(wù)會所費用1員工薪金2會所用電費3會所用水費4每月管理費支出合計元/㎡五員工餐廳費用1餐廳用水費2餐廳用電費3餐廳用煤氣費4每月管理費支出合計元/㎡物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例序號支出項目名稱算式支出金額(人民幣元)月支出年支出一管理部員工薪金1物業(yè)總經(jīng)理2總經(jīng)理助理綜合管理部3管理部經(jīng)理4文員兼?zhèn)}管5資料管理員6業(yè)戶接待員工程管理部7工程經(jīng)理8工程主管9強(qiáng)電技工10弱電技工11空調(diào)水電工12萬能工13文員兼?zhèn)}管物業(yè)管理部14物業(yè)經(jīng)理15商務(wù)咨詢管理16信報收發(fā)員17會所管理員18物業(yè)清潔員19物業(yè)管理員安全管理部20安全經(jīng)理21安全主管22安全管理員物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例(續(xù))23車場管理員24監(jiān)控管理員財務(wù)管理部25財務(wù)經(jīng)理/會計26財務(wù)出納員27車場收費員二物業(yè)管理辦公費1辦公低耗品2辦公交通費3節(jié)日布置費4辦公電話費5辦公水電費三辦公是設(shè)備維護(hù)費1消防設(shè)備維護(hù)費2扶梯設(shè)備維護(hù)費3貨梯設(shè)備維護(hù)費4消防梯設(shè)備維護(hù)費5客梯設(shè)備維護(hù)費6空調(diào)設(shè)備維護(hù)費7吊船設(shè)備維護(hù)費8電器設(shè)備維護(hù)費9技防設(shè)備維護(hù)費10通訊廣播設(shè)備維護(hù)費11給排水設(shè)備維護(hù)費12設(shè)備維修備用金四物業(yè)管理清潔費1寫字樓廁所衛(wèi)生紙2清潔劑類費用3清潔毛巾、工具類4垃圾清運(yùn)袋物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例（續(xù)）5垃圾桶用干沙6垃圾清運(yùn)費7水池清潔費8“四害”消殺費9清潔工具維修費10清潔管理備用金五綠化租用、管理費1外圍綠化水電費2物業(yè)綠化水電費3室內(nèi)綠化布置費六固定資產(chǎn)折舊費1電腦2復(fù)印機(jī)3打印機(jī)4傳真機(jī)七物業(yè)公用電費1寫字樓客梯2寫字樓消防梯3生活水泵、排污泵41/F~19F公共水費5泛光、霓虹照明6車庫照明空調(diào)費八物業(yè)公共用水費1寫字樓用水費用2商場用水費用3會所用水費用4餐廳用水費用九物業(yè)管理開支費物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例第八章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度科學(xué)管理、合理量化、健全制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾Ｕ?，為了達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)的管理目的，我公司已成功導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)模式。在接管物業(yè)以后，將嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)，實行專業(yè)化、規(guī)范化管理。制定處管理規(guī)章制度共計74條，其中公眾制度12條，內(nèi)部崗位職責(zé)20條，運(yùn)作管理制度32條，員工培訓(xùn)考核制度10條。公眾制度（1）《業(yè)戶手冊》。（2）《業(yè)主公約》。（3）《精神文明公約》。（4）《樓宇使用維護(hù)管理規(guī)定》。（5）《二次裝修管理規(guī)定》。（6）《二次裝修管理協(xié)議》。（7）《裝修人員管理規(guī)定》。（8）《出入物品管理規(guī)定》。（9）《安全管理規(guī)定》。（10）《消防管理規(guī)定》。（11）《清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》。（12）《園林綠化管理規(guī)定》。2.崗位職責(zé)（1）物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)。（2）經(jīng)理助理崗位職責(zé)。（3）物業(yè)管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。（4）物業(yè)管理文員崗位職責(zé)。（5）物業(yè)管理員崗位職責(zé)。（6）物業(yè)商務(wù)管理員崗位職責(zé)。（7）物業(yè)清潔員崗位職責(zé)。（8）工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé)。（9）工程技術(shù)員崗位職責(zé)。（10）強(qiáng)電技工崗位職責(zé)。（11）弱電技工崗位職責(zé)。（12）暖通工崗位職責(zé)（13）維修工崗位職責(zé)。（14）工程文員、資料員、倉管員崗位職責(zé)。（15）安全經(jīng)理崗位職責(zé)。（16）安全管理員崗位職責(zé)。（17）財務(wù)經(jīng)理崗位職責(zé)。（18）財務(wù)會計崗位職責(zé)。（19）財務(wù)出納崗位職責(zé)。（20）財務(wù)收費員崗位職責(zé)。3.運(yùn)作管理制度（1）《員工手冊》。（2）《管理人員文明服務(wù)準(zhǔn)則》。（3）《員工辦公制度》。（22）（4）《各部門月工作計劃及總結(jié)制度》。（5）《物業(yè)管理工作廉潔制度》。（6）《員工培訓(xùn)制度》。（7）《內(nèi)部財務(wù)管理制度》。（8）《檔案資料管理制度》。（9）《值班管理制度》。（10）《公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》。（11）《員工宿舍管理評比制度》。（12）《接待投訴處理及回訪制度》。（13）《維修回訪制度》。（14）《機(jī)電設(shè)備管理手冊》。（15）《機(jī)電設(shè)備的編號制度》。（16）《機(jī)電設(shè)備的統(tǒng)計制度》。（17）《配電房管理制度》。（18）《物業(yè)防火安全檢查制度》。（19）《大廈應(yīng)急滅火搶救方案》。（20）《物業(yè)管理運(yùn)作流程》。（21）《業(yè)戶投訴處理程序》（22）《業(yè)戶入住裝修管理工作制度》。（23）《業(yè)戶入住工作程序》。（24）《物業(yè)管理檔案建立工作程序》。（25）《物業(yè)管理檔案監(jiān)督工作程序》。（26）《物業(yè)資料控制工作程序》。（27）《公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)工作程序》。（28）《機(jī)電設(shè)備維修工作程序》。（29）《安全管理工作程序》。（30）《消防應(yīng)急處理工作程序》。（31）《園林綠化管理工作程序》。（32）《清潔管理工作程序》。（33）《社區(qū)文化開展工作程序》。4.員工培訓(xùn)考核制度。（1）《信員工入職培訓(xùn)制度》。（2）《在崗員工循環(huán)培訓(xùn)制度》。（3）《員工工作考核及獎懲制度》。（4）《員工崗位責(zé)任月考核成績匯總表》。（5）《經(jīng)理助理崗位月工作考核表》。（6）《部門經(jīng)理崗位月工作考核表》。（7）《部門員工崗位月工作考核表》。（8）《業(yè)戶意見月上訪統(tǒng)計表》。（9）《員工違章違紀(jì)處理意見申報表》。（10）《物業(yè)管理工作情況一覽表》。二、物業(yè)檔案建立與管理1.資料的收集資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容，在實際工作中從需要和服務(wù)的角度出發(fā)，擴(kuò)大信息的收集來源，從時間上來講是指從規(guī)劃到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的全部，大到房屋本體公共設(shè)施，小到花草苗木都應(yīng)有詳細(xì)的資料。資料分類整理分辨真?zhèn)?。分類排序。組編檔號。裝訂精美。檔案資料管理采用原始檔案和電腦檔案雙軌管理制。采用多種形式的文檔儲存方法，便于原始檔案的管理（如：采用錄像、刻盤、膠卷、照片、圖景等方法）。建議盡可能的采用電腦儲存、便于查找調(diào)用，以便更好地保護(hù)原始檔案的資料免受翻動的磨損和損壞。建立健全檔案的外借管理規(guī)定，檔案管理必須專人負(fù)責(zé)，應(yīng)做到保管、保密、工作細(xì)致，如有破損，應(yīng)及時修補(bǔ)。檔案管理室必須達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)的“三防”標(biāo)準(zhǔn)。第九章各項專業(yè)管理工作方案公共設(shè)施設(shè)備管理管理目標(biāo)保證設(shè)備運(yùn)行正常，無重大管理事故。管理措施物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期檢查維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、維修檔案等管理制度。配備所需專業(yè)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。建立供電、供水的管理制度、供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標(biāo)準(zhǔn)時間排除故障，保證系統(tǒng)正作正常。消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施，、設(shè)備的各種問題。制定有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散失意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒。二次供水許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例公共配套服務(wù)設(shè)施維護(hù)周到，公用管線統(tǒng)一下地火入公共管道，無架控管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。安全管理確保大廈內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。維護(hù)好大廈內(nèi)的公共秩序，控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象；控制小商販進(jìn)入。有預(yù)見性地對任何可能危機(jī)業(yè)戶的安全情況，采取防范措施。建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)在大廈設(shè)立流動崗哨，實行24h值班巡邏制。做到2h巡視一遍，并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。遇有緊急情況火其他治安需要，管理部通過對講機(jī)下達(dá)指令，巡邏人員刻在1min~3min內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系，并商請其警官兼任管理部安全管理指導(dǎo)員，定期與管理部安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。緊急情況下的應(yīng)急處理措施發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時，管理部迅速調(diào)集巡邏安全管理員，以最快的速度趕到現(xiàn)場，控制局面，爭取主動。物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例迅速調(diào)整人力、物力、以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。發(fā)生案件時，立即報警并維護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。管理部主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場，沉著、機(jī)智實施處理，并向上級進(jìn)行報告。裝修管理日常裝修管理管理部安排人員辦理裝修隊伍的培訓(xùn)、驗資、、審批和發(fā)放各類證件。跟蹤施工情況，管理部主任每日巡視，了解各施工點施工情況，安全管理主管每日三次不定時巡視，了解施工情況及糾察施工隊運(yùn)行情況，安全管理員24h值班，控制人員進(jìn)出并做好相應(yīng)記錄。裝修垃圾清運(yùn)。采取定時上門收集和業(yè)戶申請相結(jié)合的方法，袋裝清運(yùn)，日清日運(yùn)，不堆積，不滯留，不污染小區(qū)內(nèi)外環(huán)境。裝修安全管理安全管理組負(fù)責(zé)裝修日常安全工作。與業(yè)戶和施工隊負(fù)責(zé)人簽訂安全責(zé)任書。裝修材料安指定時間進(jìn)入，安全管理員進(jìn)行認(rèn)真查驗，發(fā)現(xiàn)有毒、易燃、未作出路的材料嚴(yán)禁入內(nèi)。需要進(jìn)行燒焊等動火作業(yè)，應(yīng)向管理部提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例后在管理人員監(jiān)護(hù)下，方刻作業(yè)。安全管理員巡查時，隊裝修點的材料、裝修方式進(jìn)行認(rèn)真檢查、發(fā)現(xiàn)不安全隱患，及時處理報告。發(fā)生緊急事故時，安緊急處理措施程序進(jìn)行。消防管理1.消防組織機(jī)構(gòu)的建立（1）管理部負(fù)責(zé)建立消防安全小組。（2）管理部主任未消防安全負(fù)責(zé)人。（3）管理部其他人員為義務(wù)消防員。（4）安全管理主管為專職安全監(jiān)督員。（5）日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。（6）管理部負(fù)責(zé)制定組織機(jī)構(gòu)圖及人員職責(zé)。2.建立各項消防制度（1）消防檢查制度（2）專職安全員每日檢查小區(qū)內(nèi)的消防安全情況，包括消防設(shè)備、動火作業(yè)監(jiān)督、安全用水、用電情況等，檢查結(jié)果記錄在《安全檢查記錄》中，該記錄每周由管理部主任審核。（3）兼職巡視員負(fù)責(zé)每樓、每層消防安全情況巡視，每2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢查登記表》（4）在安全檢查中發(fā)現(xiàn)消防隱患，應(yīng)及時采取整改措施，做到隱患不過夜。（5）發(fā)現(xiàn)業(yè)戶因裝修造成的消防隱患，應(yīng)向業(yè)戶發(fā)放《整改通物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例知》，限期整改，并跟蹤驗證。管理部指定《動火審批制度》，內(nèi)容包括火申請和審批程序及違章處理方法。防火措施貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，業(yè)戶要樹立防火意識，管理部每確定一名主管以上的管理人員為防火值班員，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的消防工作。嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時用電線路，電器線路需維修時請及時找管理部安排施工。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢紙、雜物，亂丟煙頭火燃放煙花爆竹等。不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施和通道。不準(zhǔn)在樓道、過道設(shè)立倉庫，堆放雜物，阻礙通道。嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，動火審批手續(xù)，保證每樓、每層有必要的消防設(shè)施。公共場所嚴(yán)禁使用可燃性裝修材料，室內(nèi)使用可燃性材料要嚴(yán)格控制，并加以處理。配備火警時刻的必須器材，如：應(yīng)急照明燈等。消防知識培訓(xùn)隊業(yè)戶的消防要求（包括安全用水、用電），通過《業(yè)戶須知》、《管理公約》傳達(dá)到各業(yè)戶，并向業(yè)戶發(fā)放有關(guān)消防學(xué)習(xí)資料，用宣傳欄等宣傳途徑對業(yè)戶進(jìn)行消防宣傳教育。管理部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學(xué)習(xí)物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例時間，學(xué)習(xí)教材是安全消防管理制度，設(shè)備設(shè)施的操作方法等，學(xué)習(xí)情況須詳細(xì)記錄。管理部主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認(rèn)可。在安全消防活動日查出的安全、消防隱患，由各組自行在活動記錄中登記并整改。專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓(xùn)，考試合格后方可任職，其資格每年確認(rèn)一次。消防設(shè)備管理管理部負(fù)責(zé)建立消防檔案。管理部對各種消防設(shè)備和設(shè)施的標(biāo)識進(jìn)行設(shè)計，編制《消防設(shè)備標(biāo)識登記》。消防設(shè)備標(biāo)識由管理部主任指定人專實施，并在各項安全檢查中作為檢查內(nèi)容。制定《設(shè)備管理制度》，對消防設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)。消防演習(xí)小區(qū)內(nèi)每年至少組織一到兩次消防演習(xí)，具體辦法和內(nèi)容參見由管理部每次制定的《消防演習(xí)方案》并報政府消防部門。消防演習(xí)后，管理部主任編制《消防演習(xí)報告》。對演習(xí)過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時調(diào)整、糾正并驗證其結(jié)果。車輛管理為確保小區(qū)車輛安全，為業(yè)戶提供良好的車輛保管服務(wù)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)停車場實行日夜24h值班制度，由小區(qū)安全管理員負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例管理，車輛可以隨時進(jìn)出、停放。本小區(qū)停車場實行有償使用，車主須憑車輛進(jìn)出小區(qū)的茲卡（月卡或一次性卡）進(jìn)入停車場。車輛進(jìn)入：車輛進(jìn)入停車場應(yīng)一停二慢，必須服從管理員的指揮和安排，取得管理員同意后方可進(jìn)入。車輛停放：車輛停放時必須服從管理員指揮，注意前后左右車輛的安全，在規(guī)定位置上停放，并與周圍車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車輛保持適當(dāng)距離，不得對其他車輛的進(jìn)出和其他車位的使用造成阻礙，車主必須鎖好車門，調(diào)整好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，車主停好車輛后須立即離開停車場，不得在他人車輛旁停留。管理員應(yīng)指揮車輛停放，查看車輛有無上鎖，有無外部破損，應(yīng)通知車主并的登記，不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關(guān)規(guī)定給予處罰。停車場位分固定車位和非固定車位，車主按類使用車位。駛離：車輛駛離停車場時應(yīng)注意周圍車輛的安全，緩慢駛離，并在出口處向管理員交回應(yīng)車牌，管理員核對牌號相符，收回停車牌、收取停車費后方可駛離。管理員值班期間應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，熱情服務(wù)，不得會客、喝酒、睡覺，不得離開，不得讓親朋好友和其他無關(guān)人員進(jìn)入停車場，嚴(yán)格核對駛離車輛的牌號，對車主的合理要求應(yīng)給予滿足。停車場內(nèi)不得試剎車、練習(xí)車、修理車輛，禁止裝載有物業(yè)管理方案標(biāo)準(zhǔn)范例毒，易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。清潔管理人員配置及分工祥見崗位架構(gòu)圖（略）。工作流程及質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。保潔工作流程及標(biāo)準(zhǔn)將按照ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，由本公司制定。大廈玻璃幕及外墻清洗將委托專業(yè)服務(wù)公司實施。入伙通知公司/女士/先生：您好！您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市單位驗收部門和房地產(chǎn)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準(zhǔn)予入住。一、請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部門、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。二、如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公（私）章和身份證。三、如果您不能在附件中規(guī)定的時間內(nèi)前來辦理手續(xù)，可以在月日后，到房地產(chǎn)公司（地點）先辦財務(wù)及收樓手續(xù)，再到物業(yè)管理公司（地點）辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀《入伙手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。特此通知！入伙通知房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)公司年月日入伙須知公司/女士/先生： 歡迎您成為業(yè)主！為減少你的麻煩，請按以下提示辦理入伙手續(xù)。 一、持購房合同、本人身份證及復(fù)印件前往物業(yè)管理部交驗、登記后領(lǐng)取入伙手續(xù)書。二、請持入伙手續(xù)書到辦公定交清下列費用，并請辦公室蓋上已交費印章。序號項目收費標(biāo)準(zhǔn)金額備注1綜合押金2預(yù)交管理費3水電保證金45