改-拍-浙江省杭州市建德市小洋塢A地塊世茂集團(tuán)土拓會報(bào)告0222城市進(jìn)入、產(chǎn)品定位

浙江省杭州市建德市小洋塢A地塊項(xiàng)目土拓會報(bào)告杭州城市公司2021年02月21日3.1 土地基本信息【土地屬性】新城品質(zhì)項(xiàng)目區(qū)位：?區(qū)位：項(xiàng)目位于建德市洋溪街道，為城市發(fā)展方向，東南側(cè)靠近新安江，具備一定景觀優(yōu)勢，距離建德市政府3.3km，距離新安江互通3.7km。? 配套：地塊周邊三公里內(nèi)配套完善，隔江1.5km內(nèi)有八佰伴綜合商業(yè)體（在建）、悅薈17度廣場（在建），通過洋安大橋可達(dá)。八佰伴購物廣場（在建）建德市婦幼保健院悅薈17度廣場洋安小學(xué)明珠小學(xué)（在建）新安江一中建德市中醫(yī)院明鏡小學(xué)23.2 土地基礎(chǔ)規(guī)劃指標(biāo)紅線圖,有詳細(xì)界址圖

出讓編號建政儲出（2020）21號地塊名稱小洋塢A地塊四至路名洋溪街道小洋塢坐標(biāo)：奧維地圖經(jīng)緯度土地用途住宅占地面積（㎡）69,718（其中計(jì)入規(guī)劃指標(biāo)計(jì)算范圍用地66,434）容積率1.8限高（米）80限低（米）4層計(jì)容建筑面積（㎡）119,581地上建筑面積（㎡）119,581可售合計(jì)117,241住宅可售住宅可售小計(jì)（合計(jì)）116,441住宅自銷116,441可售住宅政府回購商業(yè)可售小計(jì)（合計(jì)）800建面商業(yè)可售商業(yè)自銷800（㎡）商業(yè)政府回購辦公可售辦公可售小計(jì)（合計(jì)）商業(yè)自銷商業(yè)政府回購自持合計(jì)自持租賃住宅自持酒店建面自持商業(yè)（㎡）自持辦公自持樂園無償待建建面（屬于容積率）（㎡）配套用房面積2,340㎡地下贈送說明下疊贈送60方地下室紅線外代建說明其他關(guān)于資產(chǎn)清單的說明（車位等都可以）紅線內(nèi)無償代建道路3,284㎡（不計(jì)入規(guī)劃指標(biāo)范圍內(nèi)）33.3 項(xiàng)目條件說明招拍掛文件中的其他要求、根據(jù)與政府溝通獲知的其他信息（務(wù)必將招拍掛文件所有其他要求涵蓋，切勿任何遺漏），包含但不局限以下內(nèi)容：自持的詳情無代建的詳情A地塊代建道路3,284㎡?；刭彽脑斍闊o地塊內(nèi)不利因素變化1.地塊內(nèi)有山頭，土方開挖量較大；2.地塊有部分建筑待拆遷（含1處土地廟），有民用電線待遷移。紅線外重要因素變化規(guī)劃形態(tài)要求1、住宅層數(shù)不低于四層，綠地率30%，建筑密度28%，限高80米；2、多層住宅建筑的立面寬度不超過45m，高層應(yīng)采用點(diǎn)式建筑（面寬度不超過32m）。1、海綿城市。建造標(biāo)準(zhǔn)要求2、土地出讓后，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)依山就勢布置，根據(jù)具體設(shè)計(jì)方案確定的標(biāo)高及開挖方案由受讓人自行平整土地及邊坡治理工程并承擔(dān)相關(guān)工程費(fèi)用。裝配式建筑要求裝配式建筑（30%的計(jì)容總建筑面積）1、根據(jù)《杭州市新建住宅小區(qū)設(shè)置餐飲用房管理規(guī)定（試行）》文件要求在地塊內(nèi)配建適當(dāng)數(shù)量不與居民住宅連接的集中餐飲用房；其他2、按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）要求合理配置居住配套設(shè)施，地塊內(nèi)配套設(shè)施建筑面積不大于地上總建筑面積的10%，并無償提供社區(qū)管理用房;3、如果地塊與相鄰地塊（重合邊界）為同一土地競得人，則建筑控制線可根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整，地塊公共配建設(shè)施可綜合統(tǒng)籌規(guī)劃。43.4 正負(fù)面清單關(guān)鍵點(diǎn)總結(jié)不利因素項(xiàng)對策可能造成的成本影響地塊內(nèi)部有山頭建筑設(shè)計(jì)應(yīng)依山就勢布置增加平整土地及邊坡治理工程成本地塊內(nèi)部有民用電線待遷移/有部分建筑待拆遷（含1處土政府與街道負(fù)責(zé)拆除/地廟）有私墳可直接開挖/有利條件：1、項(xiàng)目位于建德市洋溪街道，為城市發(fā)展方向，東南側(cè)靠近新安江，具備一定景觀優(yōu)勢；2、隔江1.5km內(nèi)有八佰伴綜合商業(yè)體（在建）、悅薈17度廣場（在建），通過洋安大橋可達(dá)。53.6 宗地航拍照片AB75.3 周邊可參考地塊出讓情況124365

地價(jià)參考：地塊所在洋溪街道2020年5月成交4宗住宅用地（中南、龍大、辰居分食），成交實(shí)際樓面價(jià)6,349-7,764元/㎡；距離本案最近的地塊由龍大于2019年4月競得，成交樓面價(jià)為7,981元/㎡，溢價(jià)率為58.3%。住其名實(shí)計(jì)宅他成容義際溢中編地塊名容可業(yè)交成交積樓樓價(jià)拍備注號稱建售態(tài)總?cè)掌诼拾灏迓史矫娼ㄕf價(jià)價(jià)價(jià)面明洋溪新城高幼兒園2020-05-德信中1速出口區(qū)塊1.867,21664,029不少于5,8586,34939,37512.6%中南南·江上云S-4-3地塊3187m21著洋溪新城高2020-05-德信中2速出口區(qū)塊1.854,31554,315/6,9366,93637,67524.4%中南南·江上云S-5-1地塊21起洋溪新城高浙江龍2020-05-龍大洋溪3速出口區(qū)塊1.552,83052,830/7,7647,76441,01928.1%大地產(chǎn)21街道項(xiàng)目S-7-1地塊洋溪新城高杭州辰2020-05-辰居洋溪4速出口區(qū)塊1.551,61451,614/7,4947,49438,68223.7%居置業(yè)21街道項(xiàng)目S-6-2地塊5建政儲出1.7359,94259,942/8,2088,20849,20320.6%新城2019-10-新城·嚴(yán)州[2019]14號28譽(yù)境6洋安區(qū)塊N-1.8045,58045,580/7,9817,98136,37858.3%龍大2019-04-龍大江景4-2地塊30府186.1 城市能級浙江省地圖湖州 嘉興

杭州市地圖

省份/直轄市浙江省城市杭州市區(qū)縣建德杭州紹興金華

舟山寧波

杭州市臨安區(qū)富陽區(qū)

能級人口及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)建德統(tǒng)計(jì)口徑所在區(qū)縣392GDP（億元）所在區(qū)縣87,668人均GDP（元/人）（常住人口）衢州 臺州麗水溫州

桐廬縣淳安縣建德市

所在區(qū)縣45常住人口（萬人）所在區(qū)縣50.9戶籍人口（萬人）所在區(qū)縣的-城鎮(zhèn)人口（萬人）216.2 土地屬性和目標(biāo)客群地塊位于建德市-洋溪街道，為建德主力發(fā)展方向，可較好承接縣里老城外溢客戶。各板塊分布圖及在售項(xiàng)目均價(jià)：洋安新區(qū)（個(gè)盤在售，20000）新安江街道（老城區(qū)）（18800）

土地屬性C2新城品質(zhì)土地屬性詳細(xì)解釋新區(qū)，擬和洋安新區(qū)一同打造城區(qū)副中心，目前發(fā)展速度慢于洋安新區(qū)主要客戶地理來源客戶縣城客戶（新安江街道為主）占50%-60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶占40%-50%客戶類型分巢而居為主，城區(qū)改善為輔上游板塊1新安江街道為上游板塊，高層在售18,800元/㎡競爭板塊范圍新安江街道及洋溪街道目標(biāo)客群的人口基建德市常住人口45萬人數(shù)目標(biāo)客群的人口變2018-2019年，建德戶籍人口51萬人，2020年戶籍人口有下降趨化勢，50萬人左右。226.3 全市銷售市場走勢建德市為內(nèi)生型市場，市場容量受供應(yīng)影響年均40-50萬方。近2年供不應(yīng)求，成交價(jià)格持續(xù)上升，2020年均價(jià)13000。廣義存量低，廣義去化周期為16個(gè)月。量價(jià)：近6年年均市場容量在43萬方，19-20年月均流速在4.2萬方/月，全市均價(jià)12,000-13,000元/㎡。存量：廣義存量66萬方（50%存量集中在橋南鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊），廣義去化周期16個(gè)月（含未成交B地塊）。2015-2021年全市商品住宅銷售市場年度走勢供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）80成交均價(jià)（元/㎡）7413,21214,00011,84712,127127012,000605610555010,000508棚改影響，量價(jià)齊漲448,0004035313434630256,00020214,0004202,000210350002015201620172018201920202021-02

2020-2021年2月全市商品住宅銷售市場月度走勢供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/㎡）1113,30314,00012,000610,0006668,00055556,0004444434444,00011211112,00000012020.月22020.月32020.月42020.月52020.月62020.月72020.月82020.月92020.月102020.月112020.月122020.月12021.月22021.月236.4 板塊銷售市場走勢板塊非充分供應(yīng)下年容量11萬方，1-2盤銷售時(shí)月均0.7萬方/月，板塊價(jià)格17,600-18,400元/㎡。量價(jià)：洋溪街道近6年年均市場容量11萬方，20年-21年月均流速在0.7萬方/月（供應(yīng)少影響流速，僅1-2盤在售），板塊目前均價(jià)在17,600-18,400元/㎡。存量：廣義存量37.8萬方，考慮市場約4-5盤在售，預(yù)計(jì)流速在2-2.5萬方/月，廣義去化周期最大約19個(gè)月。302520151050

2015-2021年板塊商品住宅銷售市場年度走勢供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/㎡）2917,63418,0001.815,67416,0001.62414,21514,0001.4棚改影響，量價(jià)齊漲12,0001.210,0001.01512118,0000.8996,0000.654444,0000.4112,0000.200.02015201620172018201920202021-02

2020-2021年2月板塊商品住宅銷售市場月度走勢供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）1.8成交均價(jià)（元/㎡）18,38020,0001.615,0000.80.81.20.91.21.00.90.70.810,0000.30.50.40.40.50.45,0000.10.20.00.00.00.00.00.00.00.0012020.月22020.月32020.月42020.月52020.月62020.月72020.月82020.月92020.月102020.月112020.月122020.月12021.月22021.月246.5 板塊存量和去化周期狹義廣義均安全，市場安全度高。本案入市時(shí)，上游斷供，下游項(xiàng)目對本案分流有限，整體競爭可控。競爭板塊顯性存量3.7萬方，顯性去化周期5個(gè)月，隱性存量37.8萬方，隱性去化周期19個(gè)月，存量安全。入市時(shí)，上游板塊斷供，競品主要集中于洋溪下游板塊及同批出讓B地塊，且2-3盤為尾盤，下游項(xiàng)目對本案分流有限。信成洋溪地塊德信江上云著

洋溪下游板塊

建德競爭板塊在售/待售項(xiàng)目存量盤點(diǎn)項(xiàng)目狀板塊項(xiàng)目名稱可建面積樓面價(jià)（元/住宅顯性存住宅隱性存辰居洋溪地塊 德信中南·江上云起小洋塢B地塊 龍大洋溪街道地塊上游板塊：新安江街道 龍大·江景府新城·嚴(yán)州譽(yù)境德旭·新安郡待售地塊 在售項(xiàng)目

態(tài)（m2）㎡）量（㎡）量（㎡）洋溪街道龍大·江景府45,5807,98115,03834,513洋溪街道德信中南·江上云起54,3156,9362,06236,863在售新安江街德旭·新安郡57,9154,45116,46617,527道新安江街新城嚴(yán)州譽(yù)境59,9428,2083,15818,377道洋溪街道龍大洋溪街道項(xiàng)目52,8307,764052,830待售洋溪街道信成洋溪街道項(xiàng)目19,3703,155019,370洋溪街道辰居洋溪街道項(xiàng)目51,6147,494051,614洋溪街道德信中南·江上云著67,2165,858064,029本批出讓洋溪街道小洋塢B地塊82,791--82,791未來成交土地小計(jì)總計(jì)36,724377,914256.6 板塊內(nèi)競爭對手總覽本案入市時(shí)，板塊內(nèi)無在售項(xiàng)目，上游板塊項(xiàng)目售罄，主要競爭項(xiàng)目集中于同期土地及板塊下游（3-4盤），競爭可控。上游板塊目前主力在售新城·嚴(yán)州譽(yù)境，高層售價(jià)18,800元/㎡，下游板塊江上云起高層售價(jià)13,000-14,000元/㎡；普宅月均流速50-70套；疊墅各板塊均有，上游及同板塊價(jià)格約2.6-2.7萬/㎡，下游1.8-2.1萬/㎡，整體月均流速7-11套。 在售項(xiàng)目售價(jià)及流速信成洋溪地塊德信江上云著

洋溪下游板塊

板塊項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)面積段戶型套數(shù)占比售價(jià)總價(jià)段流速（套/月）高層108-1103房2廳2衛(wèi)21066%2161254房2廳2衛(wèi)9028%2w（毛坯）25015辰居洋溪地塊 德信中南·江上云起小洋塢B地塊 龍大洋溪街道地塊上游板塊：新安江街道 龍大·江景府新城·嚴(yán)州譽(yù)境

洋安板塊龍大江景府高層躍層1254房2廳3衛(wèi)144%25014562%2904F疊墅1554房2廳5衛(wèi)3610%2.6-2.7w（毛坯）4032聯(lián)排1855房2廳5衛(wèi)113%3.68-3.8w（毛坯）6854高層893房2廳2衛(wèi)15050%1.39w（毛坯）12470洋溪街道德信中南·江1244房2廳2衛(wèi)15050%1.33w（毛坯）165上云起4F疊墅146-1504房2廳3衛(wèi)66-2.1w（毛坯）30711165661.8w（毛坯）297953房2廳2衛(wèi)24051%179高層1053房2廳2衛(wèi)12126%1.88w（全裝）19753嚴(yán)州譽(yù)境1204房2廳2衛(wèi)8518%226小高層983房2廳2衛(wèi)225%2.11w（全裝）207125F疊墅1444房2廳3衛(wèi)32-2.68w（全裝）3867新安江街2廳2衛(wèi)22548%138993房2廳2衛(wèi)1.55w153新安郡17F高層1103房2廳2衛(wèi)33071%17153（含精裝2000）1204房2廳2衛(wèi)186166頂躍82%257待售地塊 在售項(xiàng)目266.7 典型競品：德信中南·江上云起項(xiàng)目位于洋溪街道，本案下游，位于高架附近，無江景資源。產(chǎn)品可偷贈，價(jià)格中等，流速實(shí)現(xiàn)較好?？傮w量5.4萬方，在售高層、疊墅。2020年12月12日首開、12月19日加推，累計(jì)高層推出148套，疊拼推出24套，高層目前剩余3套、疊拼剩余2套。高層89、125方，可拓展面積，售價(jià)13600元/㎡，月均流速70套。疊墅146-165方，有贈送客廳挑空和設(shè)備平臺，客戶自行搭板，售價(jià)1.8-2.4w（總價(jià)280-360w），月均流速11套。151413129101178456321已推未推江上云起面積段戶型套數(shù)占比高層893房2廳2衛(wèi)15025%1254房2廳2衛(wèi)15035%4F疊墅1504房2廳3衛(wèi)下疊6619%1654房2廳3衛(wèi)上疊6621%總計(jì)432100%地塊信息5.4萬方，容積率1.8，樓面價(jià)6936，20.5.21項(xiàng)目信息共432套，高層300套，疊墅132套主力戶型20F高層89、125、疊墅146-150、165高層網(wǎng)簽70套/月，疊墅11套/月價(jià)格2020年12月12日首開、12月19日加推。高層均價(jià)約13600，下疊均價(jià)21400，總價(jià)300-360萬，上疊均價(jià)17750，總價(jià)280-300萬，目前取證高層剩余3套125方、疊墅剩余2套。開發(fā)商德信、中南客戶情況高層客戶縣城客戶（新安江街道為主）占50%-60%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶占40%-50%疊墅客戶縣城客戶占70%以上，其余為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶高層89方高層125方上疊165方下疊150方（4房2廳2衛(wèi)）（3房2廳2衛(wèi)）276.11 價(jià)格和流速定位本案毛坯銷售。入市時(shí)點(diǎn)高層均價(jià)17,500元/㎡，流速約55套/月，其中高層自持部分折算價(jià)格為高層整盤均價(jià)的三折，即5,364元/㎡。疊拼均價(jià)23,800元/㎡，流速約15套/月。車位價(jià)格12萬/個(gè)，銷售期內(nèi)高層可售戶數(shù)60%，疊墅去化戶數(shù)100%，至交付期2023年12月去化150%。拿地時(shí)整盤含裝修入市首個(gè)入市首個(gè)月入市首個(gè)政府毛坯點(diǎn)的裝戶均面項(xiàng)目簽約業(yè)態(tài)編一級業(yè)建面均價(jià)（元/月度含精精裝成本月度毛坯修定價(jià)價(jià)格平均月均銷售首次開盤首業(yè)態(tài)去化周期累計(jì)去地塊分期二級業(yè)態(tài)總套數(shù)度精裝部分限價(jià)（元/積首年簽約售罄日期號態(tài)（㎡）㎡）或者元裝售價(jià)(元（元/㎡）單價(jià)單價(jià)年增套數(shù)月簽約套數(shù)首開日期（月）化率/個(gè)/㎡）售價(jià)(元/㎡）（元/㎡）㎡）（元/平(平米)套數(shù)米）銷售業(yè)高層態(tài)（高地塊1#一期住宅68279703178801750001750005.1%97551102752021/9/242022/10/1813100%18-26F層住宅）銷售業(yè)態(tài)（非地塊1#一期車儲地下/860120000120000012000000.0%4943432152021/8/25202