【關(guān)于當(dāng)前南昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的思考5300字（論文）】

關(guān)于當(dāng)前南昌市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的思考目錄小區(qū)物業(yè)管理的研究 1摘要 1Abstract 1前言 1一、 研究背景 2二、 小區(qū)物業(yè)的理論基礎(chǔ) 22.1、什么是物業(yè)管理 22.2、物業(yè)有哪些要素 32.3、物業(yè)的特點(diǎn) 3三、 小區(qū)物業(yè)管理的研究現(xiàn)狀 33.1、小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題 43.2、解決方案 6總結(jié) 6參考文獻(xiàn) 7前言黨的十一屆三中全會(huì)以來，特別是隨著改革開放的不斷深入和人民生活水平的不斷提高，我國的房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。隨著大量住宅小區(qū)的投入使用，房地產(chǎn)管理的社會(huì)化問題尤其是城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理問題被提上了議事日程?？梢哉f，物業(yè)管理是改革開放、市場經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的必然產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。作為直接關(guān)系到廣大人民群眾日常工作和生活的新興行業(yè)，物業(yè)管理自然成為社會(huì)問題的熱點(diǎn)和管理探索的焦點(diǎn)，它的產(chǎn)生與發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。但由于我國物業(yè)管理起步晚，發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理市場不健全，在小區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生了諸多問題和矛盾，正在逐步擴(kuò)大成為一個(gè)亟待解決的普遍的社會(huì)問題。能否合理正確地解決這一新興的課題，甚至是影響安定團(tuán)結(jié)的全局性問題。因此，需要不斷研究物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到各種矛盾和問題，積極尋求解決的這些矛盾和問題途徑，尋找到適合我國發(fā)展國情的適合中國特色社會(huì)主義的方法，盡快擺脫困境，促使物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。研究背景我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使住宅群、寫字樓、公共商業(yè)樓宇的日常管理問題大量涌現(xiàn)，因此，重視和加強(qiáng)物業(yè)管理工作便成了目前和今后房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)重要工作。我國物業(yè)管理是在特定歷史背景——由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中產(chǎn)生的，它與國外在成熟的市場經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生的物業(yè)管理發(fā)展背景完全不相同，具有明顯的中國特色。進(jìn)入20世紀(jì)80年代，隨著我國改革開放的進(jìn)一步發(fā)展，在建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的理論指導(dǎo)下，開始對(duì)原有的城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革。改革的目標(biāo)是建立與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化;加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。物業(yè)管理搞好了，對(duì)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人民群眾居住質(zhì)量、增加就業(yè)、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會(huì)都有重要作用。物業(yè)管理的積極貢獻(xiàn)，得到了社會(huì)的認(rèn)同，人們的認(rèn)可。但物業(yè)管理發(fā)展至今依然存在著的諸多問題，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展構(gòu)成的隱患，亦不容忽視。全力規(guī)范、促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展顯得尤為迫切和重要。尤其是江西的小區(qū)物業(yè)的問題一直都有存在，本文以此為例小區(qū)物業(yè)的理論基礎(chǔ)2.1、什么是物業(yè)管理“物業(yè)”一詞譯自英語Property或estate，最初出現(xiàn)在歐美等西方發(fā)達(dá)國家，后由香港傳入深圳、廣州等地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國外，特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。通常廣義上的物業(yè)是指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。從狹義上來說，物業(yè)是指已經(jīng)建成并開始投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益，是單元性的房地產(chǎn)。根據(jù)區(qū)域空間大小的不同，物業(yè)也有大小之分，一片住宅小區(qū)可以作為一個(gè)物業(yè)，而其中的某一個(gè)單位住宅也可以作為一個(gè)物業(yè)。2.2、物業(yè)有哪些要素（1）已經(jīng)建成并投入使用的各種居住或非居住建筑物；（2）與這些建筑物相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施;（3）房屋所在的建筑區(qū)域及與其相鄰的庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干道交通道路2.3、物業(yè)的特點(diǎn)2.3.1、可以長期使用物業(yè)的使用周期長，可以從兩個(gè)方面來說明：首先，從構(gòu)成物業(yè)基礎(chǔ)的土地來看，它對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，具有可以永續(xù)利用的特點(diǎn)，拆除某一建筑物或構(gòu)筑物后，可以再建其他建筑物或構(gòu)筑物。所以，對(duì)于人有限的生命來說，土地的壽命可以看做是永恒的；再來，開發(fā)的物業(yè)的適用周期至少是幾十年甚至是幾百年，也就是說，是可以長期使用的。2.3.2、位置固定土地是不能夠移動(dòng)的，而建筑物必須固定在土地上，也就形成了物業(yè)空間位置的固定性。2.3.3、具有多樣性根據(jù)不同的或者個(gè)性化的需求，房屋等一些建筑，可能會(huì)隨著它的用途和功能，而發(fā)生改變。2.3.4、受政策影響大物業(yè)關(guān)系到國計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定等重大問題，對(duì)物業(yè)的使用、支配，會(huì)受到國家與物業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)及政府政策的影響。小區(qū)物業(yè)管理的研究現(xiàn)狀由于我國在很長一段時(shí)間內(nèi)實(shí)行的是公有制為主體、實(shí)物分配、低租金的福利性住房分配制度，房屋的產(chǎn)權(quán)歸國家或集體所有。因此，在房屋的管理上，責(zé)任重點(diǎn)落在了國家的身上，國家不得不花費(fèi)大量的人力、物力、財(cái)力建房、管房，這樣的機(jī)制非但建房的投資收不回來，連維修費(fèi)和管理費(fèi)都無法得到補(bǔ)償。實(shí)際上在這一時(shí)期我國并沒有真正意義上的物業(yè)管理存在毛駿飛.淺析我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊).2008(07)毛駿飛.淺析我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊).2008(07)關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)管理之間關(guān)系的問題。王珊和孫紅亮于2002年在《物業(yè)管理在社區(qū)管理中的定位思考》中提出“物業(yè)管理在社區(qū)管理中具有主導(dǎo)作用”的觀點(diǎn)。2007年有的學(xué)者提出新的觀點(diǎn)，北京盛世物業(yè)管理有限公司董事長劉剛認(rèn)為雖然物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社區(qū)的積極促進(jìn)因素，物業(yè)管理所提供的服務(wù)，在構(gòu)建和諧社區(qū)的總體框架中起著保障、促進(jìn)的作用，但是物業(yè)管理作為服務(wù)和滿足于社區(qū)需求的環(huán)節(jié)，不可能從根本上解決業(yè)主的利益關(guān)系問題，因?yàn)閺目傮w上看社區(qū)和諧最終取決于大多數(shù)業(yè)主的公共利益與少數(shù)業(yè)主個(gè)性化要求的平衡，因此解決這些問題，構(gòu)建真正的社區(qū)和諧，還要從社區(qū)管理機(jī)制入手齊永興,李興旺,李志勇.齊永興,李興旺,李志勇.我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊).2009(05)國內(nèi)外關(guān)于物業(yè)管理方面的研究理論很少，究其原因，本文認(rèn)為，一方面物業(yè)管理模式發(fā)展的歷程很短，在中國的發(fā)展僅僅20多年的時(shí)間;另一方面，各國國情不同，物業(yè)發(fā)展各具特色，很難有一個(gè)統(tǒng)一的模式供大家集體應(yīng)用，只能結(jié)合本國國情，走出一條適合自己的路子。國內(nèi)的物業(yè)管理方面的論文很多，關(guān)于對(duì)大城市，如深圳，北京等的物業(yè)管理模式研究的論文以及網(wǎng)上的資料可以說是百花齊放。相關(guān)方面的法律法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)。物業(yè)管理的研究也越來越得到重視了。3.1、小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題3.1.1江西南昌的小區(qū)物業(yè)問卷調(diào)查目前，南昌物業(yè)管理企業(yè)109家（含非住宅物業(yè)），從企業(yè)類別劃分看，大體形成了五種管理模式。一是由開發(fā)建設(shè)單位派生的物業(yè)管理企業(yè)41家，這類物業(yè)管理企業(yè)需要靠開發(fā)商補(bǔ)貼來維持運(yùn)營；二是由原大中型國有企業(yè)改制后成立的物業(yè)管理企業(yè)12家，這類物業(yè)管理企業(yè)依靠上級(jí)企業(yè)撥付經(jīng)費(fèi)；三是由直管公房改制形成的物業(yè)管理企業(yè)的4家，企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)來源是公房租金或供熱等其它經(jīng)營收入；四是專門從事物業(yè)管理的民營企業(yè)39家，這類企業(yè)自負(fù)盈虧，管理成本高，風(fēng)險(xiǎn)大；五是原房改售房單位形成的管房單位13家，普遍虧損，勉強(qiáng)維持彭杏芳.彭杏芳.對(duì)我國住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的剖析[J].法制與社會(huì).2007(02)根據(jù)發(fā)現(xiàn)問題，解決問題的原則，就江西的南昌的小區(qū)進(jìn)行抽樣的統(tǒng)計(jì)篩選。在發(fā)出的588份調(diào)查報(bào)告中，收回的380份的調(diào)查報(bào)告中，“較差一很差”的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映如下:小區(qū)名稱調(diào)查項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)較差——很差百分比（%）有效問卷共計(jì)中山小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理222493房屋維修管理3538治安保衛(wèi)與消防管理4144環(huán)境保護(hù)2224車輛交通管理3841工作人員4245周邊環(huán)境1112康橋小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理314077房屋維修管理2330治安保衛(wèi)與消防管理1823環(huán)境保護(hù)1317車輛交通管理2431工作人員3240周邊環(huán)境912常青小區(qū)物業(yè)收費(fèi)管理626398房屋維修管理4142治安保衛(wèi)與消防管理2121環(huán)境保護(hù)55車輛交通管理1818工作人員4849周邊環(huán)境33湖口大廈物業(yè)收費(fèi)管理4338112房屋維修管理109治安保衛(wèi)與消防管理2926環(huán)境保護(hù)2724車輛交通管理4238工作人員3229周邊環(huán)境2421根據(jù)江西南昌的四個(gè)小區(qū)的資料進(jìn)行歸納和總結(jié)分析，發(fā)現(xiàn)了以下幾個(gè)問題。3.1.2、小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題1、客戶認(rèn)為收費(fèi)不合理，物業(yè)收費(fèi)困難。在這四個(gè)小區(qū)的有效問卷380份中，有158份問卷是客戶對(duì)于收費(fèi)的質(zhì)疑，主要認(rèn)為物業(yè)公司的收費(fèi)價(jià)格總是在調(diào)整，并且是越調(diào)越高，無法接受這一現(xiàn)象；還有的客戶對(duì)于房屋的維修和物業(yè)費(fèi)出現(xiàn)重合，對(duì)于維修不是很滿意，認(rèn)為維修不及時(shí)，所以拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。這導(dǎo)致了物業(yè)公司的收費(fèi)困難，與業(yè)主的關(guān)系緊張。2、工作人員的服務(wù)態(tài)度需要提高，導(dǎo)致客戶的流失。對(duì)于工作人員的服務(wù)不滿意的問卷就有153份，這是因?yàn)槲飿I(yè)公司聘請(qǐng)的工作人員的整體文化素質(zhì)要求不是很高，導(dǎo)致了小區(qū)的工作人員對(duì)于客戶所反應(yīng)的問題沒能夠及時(shí)的處理，有的甚至態(tài)度特別的不好，從而導(dǎo)致了客戶對(duì)于整個(gè)物業(yè)公司不滿意。從而導(dǎo)致客戶的流失。3、出現(xiàn)責(zé)任的時(shí)候，相互推卸，導(dǎo)致問題不能好好的解決。在客戶與物業(yè)公平四發(fā)生矛盾的大型事件中，尖銳的問題就有18起，例如，由于停電，導(dǎo)致客戶通行不方便，出現(xiàn)一些事故，比如說摔倒，從而投訴物業(yè)公司；業(yè)主的財(cái)產(chǎn)遭到偷竊，投訴物業(yè)公司的保安系統(tǒng)不夠完善等；;其中涉及到四方:法院、房管局、物業(yè)公司、業(yè)主，當(dāng)問題拿到法院解決，處理速度相對(duì)較快，而涉及到房管局、物業(yè)公司、業(yè)主三方需要協(xié)商解決的問題，問題會(huì)一拖再拖，不能果斷得到解決。這個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)不是很高，但是問題卻很難解決和協(xié)調(diào)。4、物業(yè)公司與客戶之間的溝通不是很流暢，交流的方式太少。這幾乎是90%的業(yè)主提出的問題。對(duì)于新建小區(qū)，比如常青小區(qū)和湖口大廈，由于是新建民用和商用住宅樓，很多細(xì)節(jié)問題需要考慮，比如水電供應(yīng)、公司標(biāo)牌制作等，物業(yè)公司處理不及時(shí)，而需要緊急解決的問題，卻很難找到物業(yè)小區(qū)主任或者物業(yè)總公司領(lǐng)導(dǎo)得到有效溝通。3.2、解決方案2.2.1收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)需要合理的制定江西省已經(jīng)頒布了物業(yè)管理的條款，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)地方特點(diǎn)，公開、公正地收取物業(yè)費(fèi)。讓收費(fèi)更加的透明化，從而避免，矛盾的發(fā)生。作為物業(yè)管理企業(yè)首先要由規(guī)范物業(yè)管理工作抓起，合理確定物業(yè)管理工作的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)才能規(guī)范物業(yè)管理工作，從根本上預(yù)防矛盾的產(chǎn)生、化解各種矛盾的發(fā)生。2.2.2提高工作人員的素質(zhì)物業(yè)公司招聘人員門檻較低，很多工作人員對(duì)自身角色認(rèn)識(shí)不清，對(duì)自身工作認(rèn)識(shí)不清，缺少應(yīng)有的禮貌和責(zé)任，所以，整體提高工作人員的素質(zhì)，希望物業(yè)公司對(duì)工作人員統(tǒng)一培訓(xùn)再上崗，同時(shí)也是在宣傳自身的企業(yè)文化。2.2.3及時(shí)處理相關(guān)的問題物業(yè)公司與業(yè)主的之間的矛盾是社會(huì)矛盾的一種，影響面大，輻射范圍廣。處理不好，往往容易使矛盾激化，對(duì)構(gòu)建和諧社區(qū)極為不利。所以，當(dāng)問題出現(xiàn)的時(shí)候，應(yīng)該及時(shí)的，盡快的進(jìn)行處理，避免出現(xiàn)拖延，從而造成客戶的困擾。對(duì)于出現(xiàn)的問題，應(yīng)建立一個(gè)中央決策機(jī)制，物業(yè)、業(yè)主、房管局集中討論問題，最后根據(jù)討論結(jié)果，三方盡快解決。2.2.4建立更多的溝通平臺(tái)物業(yè)公司應(yīng)建立意見箱，或者公開對(duì)外溝通電話，或者建立網(wǎng)站論壇區(qū)，以便業(yè)主暢所欲言，及時(shí)解決出現(xiàn)的問題。對(duì)于己經(jīng)出現(xiàn)的問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)解決，給出業(yè)主滿意答復(fù)。另外物業(yè)公司應(yīng)多組織類似的業(yè)主滿意度調(diào)查，并避免出現(xiàn)工作人員參與調(diào)查的情況，以保持中立?？偨Y(jié)物業(yè)管理作為一個(gè)新興的朝陽行業(yè)，在我國發(fā)展僅僅貳拾余年。雖然物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間有限，但是已經(jīng)成為住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)舉足輕重的部分，成為房地產(chǎn)業(yè)的有力補(bǔ)充與延伸。物業(yè)管理的發(fā)展制約于整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境與體制背景，也無法脫離現(xiàn)階段政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科學(xué)技術(shù)等外界因素的影響。目前我國正處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程中，這是一項(xiàng)巨大的社會(huì)工程，不可能一蹴而就，伴隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、體制改革，物業(yè)管理改革舊體制、激活運(yùn)作機(jī)制的工作也具有長期性特點(diǎn)。對(duì)于我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)于居住小區(qū)業(yè)主觀念的改變，對(duì)于江西物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、規(guī)范化是未來必然發(fā)展之路。本文在吸收已有研究成果的基礎(chǔ)上，對(duì)物業(yè)和物業(yè)管理的概念及內(nèi)容等進(jìn)行了闡述，結(jié)了物業(yè)管理實(shí)踐中產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，分析了江西省目前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，指出了解決這些問題的對(duì)策，同時(shí)展望了我國21世紀(jì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的前景。這些解決的方案不僅對(duì)我所工作的物業(yè)公司會(huì)有一些管理上的啟示。也希望希望本文能對(duì)進(jìn)一步完善物業(yè)管理理論體系，規(guī)范發(fā)展我國物業(yè)管理業(yè)有一定的借鑒意義和價(jià)值。參考文獻(xiàn)[1]齊永興,李興旺,李志勇.我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略對(duì)策[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊).2009(05)[2]毛駿飛.淺析我國房地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)[J].中小企業(yè)管理與科技(上旬刊).2008(07)[3]鐘向陽,余玳光.物業(yè)管理發(fā)展思路初探[J].現(xiàn)代物業(yè).2008(01)[4]王先勝.探索物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)結(jié)合的最佳模式[J].社區(qū).2007