房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理-理論與方法b

各種估價(jià)方法及易錯點(diǎn)市場法市場法使用的估價(jià)對象，有沒有不適用？適用：數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。例如住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。不適用：數(shù)量很少的房地產(chǎn)〔特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、古跡〕很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)〔學(xué)校、醫(yī)院、行政事業(yè)單位〕可比性很差的房地產(chǎn)〔在建工程〕。未說明估價(jià)方法的定義、步驟，或說明錯誤、說明不清市場法定義：選取一定數(shù)量在估價(jià)時點(diǎn)近期發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn),然后將它們與估價(jià)對象進(jìn)行比擬，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)處理修正，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場法步驟：搜集交易實(shí)例〔房地產(chǎn)根本狀況、交易雙方、成交價(jià)格、成交日期、付款方式、交易情況〕選取可比實(shí)例對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理〔包括：建立比擬基準(zhǔn)、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整〕求取“比準(zhǔn)價(jià)值”〔不是收益價(jià)值、也不是積算價(jià)值〕市場法公式可比實(shí)例選用數(shù)量不夠、選用不當(dāng)數(shù)量要求：選取3-10個可比實(shí)例質(zhì)量要求：必須要是實(shí)際成交的！可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)區(qū)位相近〔同一區(qū)域或供求范圍內(nèi)，不得舍近求遠(yuǎn)〕用途相同〔商、住、辦、旅館、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等大類相同〕權(quán)利性質(zhì)相同〔國有X集體、劃撥X出讓、商品房X經(jīng)濟(jì)適用房，不同不能比〕檔次相當(dāng)〔裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、周圍環(huán)境〕規(guī)模相當(dāng)〔面積比例在0.5~2倍范圍內(nèi)〕建筑結(jié)構(gòu)相同〔鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)等大類相同〕可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，不能用劃撥或協(xié)議方式的做可比實(shí)例抵押、房屋征收等多數(shù)要選取買賣為可比實(shí)例可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量與估價(jià)時點(diǎn)接近〔相隔1年以上不能使用，不得舍近求遠(yuǎn)〕可比實(shí)例的成交價(jià)格為正常價(jià)格〔或可修正成為正常價(jià)格〕估價(jià)報(bào)告上要說明可比實(shí)例的來源、名稱、位置、并附外觀照片可比實(shí)例的價(jià)格比擬基準(zhǔn),處理有問題統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)〔可比實(shí)例價(jià)格-債權(quán)+債務(wù)〕含非房地產(chǎn)成分〔減去非房地產(chǎn)成分的價(jià)格〕房地產(chǎn)實(shí)物范圍〔是否含土地？是否帶陽臺？帶車位等〕統(tǒng)一付款方式在成交日期、一次性付清統(tǒng)一價(jià)格單位可以是單價(jià)也可以是總價(jià)統(tǒng)一幣種和貨幣單位〔匯率按照可比實(shí)例成交時的匯率〕統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位套內(nèi)建筑面積單價(jià)？建筑面積單價(jià)？使用面積單價(jià)？1公頃=15畝，1畝=666.67平米，1英尺=0.3048米=12英寸，1坪=3.3058平米交易情況修正〔以正常交易為基準(zhǔn)〕以正常交易為基準(zhǔn)，交易情況修正系數(shù)非正常交易因素有：不熟悉市場的交易有特殊偏好的交易被迫出售或被迫購置的交易利害關(guān)系人之間的交易交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易——稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的交易要修正相鄰房地產(chǎn)的合并交易特殊方式的交易〔協(xié)議〕——特殊交易方式的一般不宜作為可比案例，除非太少不得不用市場狀況調(diào)整〔也叫“交易日期調(diào)整”〕以可比實(shí)例的成交時間為基準(zhǔn)，市場狀況調(diào)整系數(shù)用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動率注意環(huán)比、同比比擬的根底，不要用錯數(shù)字房地產(chǎn)狀況調(diào)整以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三大方面直接法以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn),間接法以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)為基準(zhǔn)。不同用途的房地產(chǎn)，房價(jià)影響因素選取側(cè)重不同〔moflee總結(jié)表《不同類型的房地產(chǎn)估價(jià)》〕比擬因素是否有遺漏比擬的時候有差異，但是實(shí)際計(jì)算中沒修正，沒差異的倒修正了使用期限是否有區(qū)別，要調(diào)整，調(diào)整系數(shù)求取最終的比準(zhǔn)價(jià)值簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)法、眾數(shù)法〔少用〕用什么方法要說明理由，加權(quán)算術(shù)平均的權(quán)重取值要說明理由！其他計(jì)算過程中的錯誤就三種修正系數(shù)〔屬于子項(xiàng)的要綜合起來，不能單獨(dú)做系數(shù)〕三種修正系數(shù)100分子分母可能放錯位置修正系數(shù)確實(shí)定沒有充足理由修正幅度過大〔單項(xiàng)修正超過20%，綜合修正超過30%〕收益法收益法使用的估價(jià)對象，有沒有不適用？適用：收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房〔用于出租的〕、倉庫〔用于出租的〕、農(nóng)地等。不限于本身目前是否有收益，只要其類似房地產(chǎn)有收益即可。不適用：行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)估價(jià)。收益法估價(jià)具備的條件：房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能較準(zhǔn)確的預(yù)測和量化。未說明估價(jià)方法的定義、步驟，或說明錯誤、說明不清收益法定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。房地產(chǎn)價(jià)值的上下取決于三個因素：未來凈收益的大小獲取凈收益期限的長短獲取凈收益的可靠程度收益法步驟與公式：報(bào)酬資本化法①確定未來收益期限②預(yù)測未來各期的凈收益③求取報(bào)酬率④選用適宜的報(bào)酬率資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值每年凈收益不變有限年無限年每年凈收益按一定數(shù)額遞增/遞減有限年無限年只有遞增的情況，遞減不會無限年每年凈收益按一定比例遞增/遞減有限年無限年當(dāng)遞增時，要求有效毛收入I運(yùn)營費(fèi)用E遞增/遞減比率不等有限年注意求合理的經(jīng)營期限，如果可能有運(yùn)營費(fèi)用遞增超過有效毛收入的一天！無限年直接資本化法①預(yù)測未來第一年的凈收益②求取資本化率〔注意不是報(bào)酬率〕或收益乘數(shù)(收益乘數(shù)法)③選用適宜的直接資本化法公式計(jì)算收益價(jià)值資本化率=年凈收益÷價(jià)格凈收益乘數(shù)=價(jià)格÷年凈收益 它們互為倒數(shù)資本化率僅表示收益到價(jià)值的比率，并不明確表示獲利能力。潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)：市場提取法求取收益期限確實(shí)定收益期限：估價(jià)時點(diǎn)起至估價(jià)對象未來不能獲取收益之日止的時間。根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限確定。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命：估價(jià)時點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命〔凈收益大于零〕結(jié)束的時間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。收益期限確定有三種情況，容易犯錯！估價(jià)報(bào)告中要說明由來〔一般是由于前面缺少權(quán)利描述而造成的〕：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束，那么收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，那么房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值〔整個剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值〕。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束，那么根據(jù)出讓合同的約定分兩種情況：①無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時建筑物也無償收回〔以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選擇有限年的公式計(jì)算〕；②無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時對建筑物的剩余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償〔等于第一種情況計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，再加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物剩余價(jià)值折算到估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)值〕。凈收益的計(jì)算根本公式：潛在毛收入=全部可出租面積×最可能的租金水平有效毛收入=潛在毛收入-空置和租金損失+其他收入〔包含押金利息，自動售貨機(jī)收入等〕凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用率=運(yùn)營費(fèi)用÷有效毛收入凈收益率=凈收益÷有效毛收入〔記住帶率的分母都是有效毛收入〕有效毛收入中容易犯錯：計(jì)算潛在毛收入時使用租金乘以建筑面積，應(yīng)是租金乘以使用面積。計(jì)算有效毛收入未考慮空置率〔不可能100%入住的！〕，或漏掉“其他收入〔押金利息〕”。租約內(nèi)為租約租金，租約外為市場客觀租金?？罩没蜃杂玫姆康禺a(chǎn)根據(jù)類似房地產(chǎn)客觀收益。未來收益如果有變化趨勢要寫這樣估計(jì)的理由。如果采用營業(yè)收入測算，要減去歸屬于經(jīng)營、其他資本、無形資產(chǎn)的商業(yè)收益?！矁羰杖霝樯唐蜂N售收入扣除商品銷售本錢、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤、無形資產(chǎn)的價(jià)值〕。抵押估價(jià)的收益法中不能考慮與其升值受益或不確定的收益，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算，報(bào)酬率取值不能過低。應(yīng)調(diào)查估價(jià)對象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的根底上，合理預(yù)測未來收益。運(yùn)營費(fèi)用中容易犯錯：以測算包含自有資金和抵押貸款價(jià)值在內(nèi)的整體房地產(chǎn)價(jià)值為前提時，不包含：房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用、所得稅。但包含：經(jīng)濟(jì)壽命短的設(shè)備構(gòu)件的折舊費(fèi)、“重置提撥款”、除所得稅外的其他稅〔例如房產(chǎn)稅12%，營業(yè)稅及附加5.5%，土地使用稅等〕。估價(jià)師應(yīng)同時給出未來凈收益的三種估價(jià)值〔較樂觀、最可能、較保守〕報(bào)酬率的求取容易犯錯：選取報(bào)酬率沒有寫市場依據(jù)，隨意選取。具體的方法有：累加法〔平安利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法〕報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率〔名義報(bào)酬率，已包含了通貨膨脹的影響〕市場提取法投資報(bào)酬率排序插入法報(bào)酬率≠資本化率：報(bào)酬率與凈收益本身的變化及受益期限長短等無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化及收益期限的長短有直接關(guān)系。一般情況下，推導(dǎo)得容易犯錯：不同用途的局部采用了相同的資本化率。把物價(jià)上漲、經(jīng)濟(jì)增長率等作為資本化率。抵押估價(jià)的收益法中不能考慮與其升值受益或不確定的收益，一般采用凈收益不變的公式計(jì)算，報(bào)酬率取值不能過低。求取最終的收益價(jià)值簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均、中位數(shù)法、眾數(shù)法〔少用〕用什么方法要說明理由，加權(quán)算術(shù)平均的權(quán)重取值要說明理由！重置提撥款F及償債基金系數(shù)a推導(dǎo)得，其中償債基金系數(shù)為A/F,投資組合技術(shù)〔綜合資本化率〕土地與建筑物的組合，，建筑物風(fēng)險(xiǎn)最大，土地風(fēng)險(xiǎn)最小抵押貸款與自有資金的組合，為“年抵押貸款常數(shù)(A/P)”=年歸還額÷抵押貸款金額自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量〔凈收益扣除應(yīng)還本息〕與自有金額的比率，通常為未來第一年稅前現(xiàn)金流量與自有金額的比率。直接資本化法：優(yōu)點(diǎn)：1不需要預(yù)測未來許多年的收益，只需測算第一年2資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，反映實(shí)際情況3計(jì)算過程簡單缺點(diǎn)：要求有較多的與估價(jià)對象凈收益模式相同的實(shí)例求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實(shí)例的依賴很強(qiáng)報(bào)酬資本化法：優(yōu)點(diǎn)：1考慮資金時間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論根底2每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的3不依賴與估價(jià)對象凈收益模式相同的實(shí)例求取報(bào)酬率，任何同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率相近缺點(diǎn)：需要預(yù)測未來各期的凈收益，較多的依賴估價(jià)師的主觀判斷收益法定本質(zhì):以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向。收益法雛形：地價(jià)=年地租*購置年。收益法以預(yù)期原理為根底。應(yīng)調(diào)查估價(jià)對象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對象至少近3年及當(dāng)期類似房地產(chǎn)的收益水平的根底上，合理預(yù)測估價(jià)對象的未來收益。收益價(jià)值的上下：1未來凈收益的大小2獲取凈收益期限的長短3獲取凈收益的可靠程度〔風(fēng)險(xiǎn)〕報(bào)酬率越高，接近無限年的價(jià)格越快。獲取收益的方式分為出租和營業(yè)，在英國，基于租賃收入測算為投資法，基于營業(yè)收入測算為利潤法。只要能通過租賃收入測算的，宜通過租賃收入測算。自營房地產(chǎn)，商業(yè)的凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售本錢、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、商業(yè)利潤及與房地產(chǎn)可別離的無形資產(chǎn)的價(jià)值；工業(yè)的凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)本錢、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、廠商利潤及與房地產(chǎn)可別離的無形資產(chǎn)的價(jià)值；農(nóng)業(yè)的凈收益為農(nóng)地年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)……折舊費(fèi)、投資利息、農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)業(yè)利潤；住宅出租凈收益以租賃合同為根底決定應(yīng)扣除的費(fèi)用。凈收益流模式的類型：1凈收益每年不變2按固定數(shù)額遞增或遞減3按某個固定比率遞增或遞減4其他有規(guī)律變動的情況。報(bào)酬率與凈收益本森的變化及收益期限的長短等無直接關(guān)系，資本化率有直接關(guān)系。建筑物剩余技術(shù)對檢驗(yàn)建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。

本錢法〔積算法〕本錢法使用的估價(jià)對象，有沒有不適用？本錢法理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。本錢法與市場法的本質(zhì)區(qū)別在于“重新構(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來源方式是來自通過房地產(chǎn)價(jià)格組成局部相加計(jì)算求取，還是參考類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格。適用：①可獨(dú)立開發(fā)的整體房地產(chǎn)價(jià)值〔新開發(fā)完成的、假設(shè)重新開發(fā)的舊有房地產(chǎn)、正在開發(fā)的在建工程、方案開發(fā)的期房〕②很少發(fā)生交易、又沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益的公益公用類房地產(chǎn)〔學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等〕；化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或針對特定使用者的特殊需要開發(fā)的，通常也采用本錢法估價(jià)。本錢法是適用對象最多的估價(jià)方法。不適用：過于舊的、根本上沒有使用價(jià)值的建筑物。要新的或比擬新的房地產(chǎn)。本錢法估價(jià)具備的條件：本錢的增加一定要對房地產(chǎn)價(jià)值增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)本錢的高并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高。采用的本錢：“客觀本錢”根底上，結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場供求等分析進(jìn)行調(diào)整?！沧⒁獬ｅe為采用實(shí)際花費(fèi)本錢，又未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時的社會一般本錢〕本錢的增加一定要對效用的增加有作用才構(gòu)成價(jià)格。未說明估價(jià)方法的定義、步驟，或說明錯誤、說明不清本錢法定義：求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本錢法步驟：弄清估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成搜集相關(guān)資料測算估價(jià)對象的重新購建價(jià)格測算估價(jià)對象的折舊求取估價(jià)對象的“積算價(jià)值”本錢法公式：房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊“房地產(chǎn)價(jià)格”公式中各項(xiàng)的具體內(nèi)容，不要漏項(xiàng)漏計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得本錢+建設(shè)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤直接本錢=土地取得本錢+建設(shè)本錢投資本錢=土地取得本錢+建設(shè)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用開發(fā)本錢=土地取得本錢+建設(shè)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息土地取得本錢市場購置建設(shè)用地使用權(quán)出讓金土地取得稅費(fèi)(契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi))征收集體土地土地征收補(bǔ)償費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)〔6-10倍〕安置補(bǔ)助費(fèi)〔4-6倍/人，每公頃總計(jì)<15倍〕1)+2)總和<30倍*前三年平均年產(chǎn)值，人數(shù)按土地面積÷人均耕地面積地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)安排被征地農(nóng)民的社會保證費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)新菜地開發(fā)基金耕地開墾費(fèi)〔占用耕地的〕耕地占用稅〔占用耕地的〕征地管理費(fèi)政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)用地使用權(quán)出讓金征收國有土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)搬遷費(fèi)〔有臨時安置的話，搬遷費(fèi)要2次〕臨時安置費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)助和獎勵相關(guān)費(fèi)用房屋征收評估費(fèi)房屋征收效勞費(fèi)政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用建設(shè)本錢勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)〔如果是熟地，那么局部或全部已經(jīng)包含在土地出讓金中〕公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他工程費(fèi)〔工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)〕開發(fā)期間稅費(fèi)〔工程發(fā)包稅費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等〕管理費(fèi)用直接本錢的4%〔土地取得本錢+建設(shè)本錢為基數(shù)〕銷售費(fèi)用房價(jià)的3%〔7項(xiàng)和為基數(shù)〕廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用、銷售代理費(fèi)投資利息注意不是財(cái)務(wù)費(fèi)用！無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息！目的是房地產(chǎn)評估價(jià)值不應(yīng)受不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例、融資渠道、融資本錢等的影響。計(jì)息工程包含：土地取得本錢、建設(shè)本錢、管理費(fèi)用、前期銷售費(fèi)用；銷售代理費(fèi)、銷售稅費(fèi)屬于后期不用計(jì)算利息。通常假設(shè)計(jì)息費(fèi)用在所發(fā)生的時間段均勻發(fā)生，相當(dāng)于視為集中發(fā)生在該時間段的期中。利息一般采用估價(jià)時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。復(fù)利計(jì)算。銷售稅費(fèi)銷售稅金及附加〔5.5%營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加〕其他銷售稅費(fèi)〔印花稅、交易手續(xù)費(fèi)〕不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅！開發(fā)利潤未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅前利潤！利潤率是通過大量調(diào)查同一市場上相似的房地產(chǎn)開發(fā)工程的利潤率得到的。是該類房地產(chǎn)開發(fā)工程在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能獲得的平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤。不同的利潤率：直接本錢利潤率=開發(fā)利潤÷直接本錢〔前2項(xiàng)〕大投資本錢利潤率=開發(fā)利潤÷投資本錢〔前4項(xiàng)〕開發(fā)本錢利潤率=開發(fā)利潤÷開發(fā)本錢〔前5項(xiàng)〕銷售利潤率=開發(fā)利潤÷房地產(chǎn)價(jià)格〔7項(xiàng)和〕小“房地產(chǎn)重新購建價(jià)格”的相關(guān)內(nèi)容特別注意：是估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格空地上建造相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重建價(jià)格VS重置價(jià)格重建價(jià)格：相同建筑材料、相同建筑工藝，具有歷史和美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。重置價(jià)格：采用估價(jià)時點(diǎn)的材料、工藝，重新建造同等效用的全新建筑物，一般的都適用。重置價(jià)格通常低于重建價(jià)格建筑物重新購建價(jià)格建筑物重新購建價(jià)格=建設(shè)安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤建筑安裝工程費(fèi)求取方法：1單位比擬法：實(shí)質(zhì)是市場法，簡單實(shí)用，經(jīng)常被采用，但比擬粗略，單位面積法和單位體積法。2分局部項(xiàng)法：分局部項(xiàng)計(jì)算，不同工程特點(diǎn)使用的計(jì)量單位不同，有的面積〔墻面抹灰工程〕、有的體積，有的長度〔樓梯欄桿〕，有的容量等。3工料測量法：詳細(xì)，準(zhǔn)確但費(fèi)時費(fèi)力并需要專家?guī)椭?，工料測量法適用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重建價(jià)格。4指數(shù)調(diào)整法〔也稱本錢指數(shù)趨勢法〕：根據(jù)工程費(fèi)的指數(shù)和變動率計(jì)算，用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果?？梢圆捎帽惧X法、市場法求取，也可以通過政府公布的房屋重置價(jià)格求取?！敖ㄖ镎叟f”的相關(guān)內(nèi)容分類：1)物質(zhì)折舊〔有形損耗〕自然老化折舊與建筑物實(shí)際年齡正相關(guān)使用磨損折舊與建筑物使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度、使用時間正相關(guān)意外損毀折舊天災(zāi)人禍延遲維修折舊2)功能折舊〔無形損耗〕功能缺乏折舊功能落后折舊功能過剩折舊3)外部折舊〔經(jīng)濟(jì)折舊〕區(qū)位環(huán)境因素造成的建筑物折舊的求取方法：〔特別注意：土地沒有折舊的！分母是建筑物的重新購建價(jià)格〕年限法：建筑物實(shí)際年齡VS有效年齡建筑物自然壽命VS經(jīng)濟(jì)壽命〔耐用年限〕有效年齡+剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命求折舊時使用有效年齡、剩余經(jīng)濟(jì)壽命〔易錯！〕實(shí)際年齡+剩余自然壽命=自然壽命如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，會延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。反之亦然?！瞐〕直線法：年折舊額=建筑物重新購建價(jià)格×〔1-殘值率〕÷經(jīng)濟(jì)壽命直線法分為：綜合折舊法、分類折舊加總法〔分結(jié)構(gòu)/設(shè)備/裝修〕、個別折舊加總法〔b〕成新折舊法市場提取法：〔略〕分解法：首先判斷是否為可修復(fù)〔重要哦！〕：修復(fù)費(fèi)用≦修復(fù)后房地產(chǎn)價(jià)值-修復(fù)前房地產(chǎn)價(jià)值且是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行！修復(fù)前后的房地產(chǎn)價(jià)值差常常使用收益損失資本化法計(jì)算。1)物質(zhì)折舊〔有形損耗〕可修復(fù)折舊額=估價(jià)時點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用不可修復(fù)短壽命工程：門窗、管道、裝修、電梯、空調(diào)等根據(jù)各自的有效年齡和經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。長壽命工程：根底、墻體、結(jié)構(gòu)、屋頂?shù)日叟f額=〔建筑物重新購建價(jià)格-可修復(fù)的費(fèi)用-短壽命工程的重新購建價(jià)格〕為根底，采用年限法計(jì)算折舊額。〔特別注意不要漏算了長壽命工程的折舊！根底不要用錯！〕2)功能折舊〔無形損耗〕功能缺乏折舊可修復(fù)：折舊額=單獨(dú)增加功能的費(fèi)用-隨同增加功能的費(fèi)用不可修復(fù)：折舊額=收益損失資本化價(jià)值-隨同增加功能的費(fèi)用功能落后折舊相當(dāng)于：落后的功能拆掉的損失+功能缺乏折舊〔這里也分可修復(fù)不可修復(fù)〕落后功能拆掉的損失=落后功能重置價(jià)格-落后功能已提取的折舊+撤除落后功能的費(fèi)用-落后功能剩余價(jià)值功能缺乏折舊：〔見上表〕功能過剩折舊一般是不可修復(fù)的，注意公式區(qū)別！扣除功能過剩后的價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-超額持有本錢=建筑物重建價(jià)格-〔無效本錢+超額持有本錢〕重置價(jià)格不用減無效本錢，應(yīng)為已經(jīng)表達(dá)在重置中了。3)外部折舊〔經(jīng)濟(jì)折舊〕收益損失資本化法估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的本質(zhì)區(qū)別：估價(jià)注重資產(chǎn)市場價(jià)值的真實(shí)減損，“減價(jià)調(diào)整”，會計(jì)上是資產(chǎn)原始價(jià)值分?jǐn)?、補(bǔ)償或回收。房屋完損等級和折舊的有關(guān)規(guī)定房屋完損等級的規(guī)定完好房8、9、10成根本完好房6、7成一般損壞房4、5成嚴(yán)重?fù)p壞房3成以下危險(xiǎn)房折舊的規(guī)定耐用年限殘值率非生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房受腐蝕生產(chǎn)用房鋼混結(jié)構(gòu)60年50年35年0%磚混結(jié)構(gòu)一等50年40年30年2%二等磚木結(jié)構(gòu)一等40年30年20年6%二等4%三等3%簡易結(jié)構(gòu)10年0%假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法使用的估價(jià)對象，有沒有不適用？適用：但凡具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適合使用開發(fā)法，包括供開發(fā)的土地〔生地、毛地、熟地、典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地〕、在建工程〔或稱為房地產(chǎn)開發(fā)工程〕、可重新改造或改變用途的舊房〔包括改建、擴(kuò)建、重新裝修等。如果是重建那么屬于毛地范疇〕。難以適用〔并不是一定不能！〕：應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)?！沧稍冋鞴懿块T和專家、參考周邊地塊推測最有可能的規(guī)劃條件〕假設(shè)開發(fā)法可靠程度取決于兩個關(guān)鍵：最正確開發(fā)利用方式〔用途、建筑規(guī)模、檔次，其中選取最正確用途最重要〕&開發(fā)完成后的價(jià)值，此外還有良好的社會環(huán)境〔房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)政策、土地供給方案、信息資料庫、稅費(fèi)清單或目錄〕。選取最正確用途考慮土地位置的可接受性、現(xiàn)實(shí)社會需要程度和未來開展趨勢。假設(shè)開發(fā)法的本質(zhì)與收益法相同，理論依據(jù)是預(yù)期原理，以預(yù)期收益為導(dǎo)向。更深層的理論依據(jù)類似地租原理，地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法測算的是一次性的價(jià)格剩余。是評估新開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的本錢法的倒算法，區(qū)別在于本錢法土地本錢，求取開發(fā)完成后的價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是開發(fā)完成后的價(jià)值事先預(yù)測獲得，求取土地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法為投資者提供：1待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格2預(yù)期利潤3最高費(fèi)用未說明估價(jià)方法的定義、步驟，或說明錯誤、說明不清假設(shè)開發(fā)法定義：預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的后續(xù)正常開發(fā)本錢、稅費(fèi)等支出及應(yīng)得利潤，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法?！脖举|(zhì)上是一種收益法〕假設(shè)開發(fā)法步驟：調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況選取最正確開發(fā)利用方式預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值預(yù)測后續(xù)比擬支出及應(yīng)得利潤測算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值假設(shè)開發(fā)法公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-〔待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)本錢+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤〕VS本錢法求取建筑物重新購建價(jià)格的公式就差一個“待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)”！靜態(tài)分析法：預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)必要的支出及應(yīng)得利潤來求取。開發(fā)完成后價(jià)值是在價(jià)值時點(diǎn)房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。動態(tài)分析法：預(yù)測的開發(fā)完成后的價(jià)值和必要支出〔不考慮投資利息和開發(fā)利潤〕折現(xiàn)到價(jià)值時點(diǎn)后想減求取。折現(xiàn)率中包括了平安收益局部和風(fēng)險(xiǎn)收益局部。開發(fā)完成后價(jià)值是在價(jià)值時點(diǎn)以后未來某個時點(diǎn)市場狀況下的價(jià)值。動態(tài)分析法比擬精確但復(fù)雜，盡量采用動態(tài)分析法，難以采用的時候才考慮靜態(tài)分析法。動態(tài)分析法要求：1后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期預(yù)測準(zhǔn)確2各項(xiàng)收入支出何時發(fā)生預(yù)測準(zhǔn)確3各項(xiàng)收入支出金額預(yù)測準(zhǔn)確。開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期建設(shè)期〔前期、建造期〕、經(jīng)營期〔銷售期、運(yùn)營期〕難預(yù)測：前期、銷售期預(yù)測銷售期要考慮未來房地產(chǎn)的市場景氣狀況；預(yù)測運(yùn)營期要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。開發(fā)后完成的價(jià)值不宜將估價(jià)時點(diǎn)的類似房地產(chǎn)價(jià)格直接“平移”過來作為開發(fā)完成后的價(jià)值，通常是采用市場法或者市場法與長期趨勢法相結(jié)合的方法預(yù)測。對于出租或者自營的房地產(chǎn)，采用收益法折現(xiàn)。〔題目中的“報(bào)酬率”條件是為了求開發(fā)完成后的價(jià)值的，“折現(xiàn)率”條件是求取開發(fā)期間的投資利息或用來現(xiàn)金流折現(xiàn)的！不能用混了！〕假設(shè)開發(fā)法中，不能采用本錢法估計(jì)開發(fā)完成后的價(jià)值！But并不是同一個估價(jià)對象不能同時采用本錢法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)〔例如在建工程就可以〕！〔太混亂了！@_@〕P331評估開發(fā)完成后的價(jià)值，有時還要考慮某些額外的收入、節(jié)省的費(fèi)用、無形收益房地產(chǎn)估價(jià)〔站在一個典型的投資者立場上〕VS房地產(chǎn)工程分析(站在某個特定的投資者立場上，目的有三個決策依據(jù)：測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格、測算待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期利潤、測算房地產(chǎn)開發(fā)中的最高費(fèi)用)“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中要說明是采用的是哪種前提自己開發(fā)前提自愿