房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

工程建議書房地產(chǎn)開發(fā)2012年2月目錄工程單位根本情況工程建設(shè)的必要性和依據(jù)工程建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容工程選址和占地面積設(shè)想工程總投資匡算、資金籌措設(shè)想經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)環(huán)境影響初步分析能源和水資源消耗等初步分析勞動(dòng)、平安、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析建設(shè)進(jìn)度初步安排結(jié)論

第一章工程根本情況工程名稱〔以下簡(jiǎn)稱“本工程”〕工程類型本工程是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)工程，工程建成后將極大響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及欽州廣闊住戶的住房需求。建設(shè)地點(diǎn)建設(shè)單位根本情況單位名稱：欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)注冊(cè)地址：欽州市注冊(cè)資金：2000萬(wàn)法定代表人：雷超林職務(wù)：總經(jīng)理公司背景是2011年10月13日在欽州市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公司。公司類型為有限責(zé)任公司〔私營(yíng)法人獨(dú)資〕。欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)是隸屬于廣西宏胤投資〔廣西宏胤投資集團(tuán)〕的全資子公司。公司前身為投資，成立于2004年，注冊(cè)資本壹仟萬(wàn)元。2010年增資注冊(cè)資本陸仟萬(wàn)元，成立公司，股東構(gòu)成為。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司——廣西康華體育投資、廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)、欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)；及一家參股公司——廣西晨興投資開展。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級(jí)職稱30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師、工程經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書人員達(dá)10余人。公司開發(fā)工程范圍以南寧為中心，輻射至欽州、北海、柳州等城市。公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式，所經(jīng)營(yíng)的工程都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律。經(jīng)過多年開展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具備良好的政府和社會(huì)關(guān)系，同時(shí)與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。

公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)叁級(jí)；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。開發(fā)業(yè)績(jī)翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬(wàn)平方米，是老城區(qū)的精致住宅。工程實(shí)踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。

翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬(wàn)平方米，建筑面積8萬(wàn)多平方米，是生活配套齊全的住宅工程。工程始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號(hào)，用地面積約一萬(wàn)平方米，總建筑面積為8萬(wàn)平方米。工程始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號(hào)，用地面積17萬(wàn)平方米，總建筑面積約為50萬(wàn)平方米。工程始建于2006年3月，方案于2012年全部交付。該工程是公司與廣西人和投資合作開發(fā)的工程。海倫堡花苑海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道25號(hào)，小區(qū)總占地面積29538.7㎡，總建筑面積85648.11㎡，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。工程始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。海倫堡.東方〔本工程〕工程位于南北二級(jí)公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對(duì)面?？傉嫉孛娣e為66351，總建筑面積246928.9平米，以住宅和商鋪為主。規(guī)劃建設(shè)為2棟26層，2棟24層，10棟18層構(gòu)成。方案2012年11月開工，2017年全部交房。第二章工程建設(shè)的必要性一、工程的建設(shè)，符合欽州市城市開展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)開展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)開展和擴(kuò)大的需要，是不斷完善城市根底設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該工程的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市開展戰(zhàn)略，推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、工程的建設(shè)，完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃，加強(qiáng)了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域地位的提升。同時(shí)該工程建設(shè)，有助于增加財(cái)政收，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)開展。三、工程的建設(shè)，將促進(jìn)欽北區(qū)城市化的進(jìn)程，，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該工程的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的開展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)欽州市經(jīng)濟(jì)的開展。同時(shí)，工程的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。第三章工程建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第一節(jié)工程整體建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)過綜合考慮市場(chǎng)需求、規(guī)劃條件、工程投資等因素，本工程的規(guī)劃總建筑面積246928.9平米，計(jì)入容積率面積為212325.9平米其中地上建筑面積62800平方米，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車場(chǎng)、雜物房及配套用房。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位〔平米〕總用地面積66351.837平米總建筑面積246928.90平米計(jì)入容積率面積212325.90平米其中住宅面積200100.90平米商業(yè)面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積16587.96平米建筑密度25.00%容積率3.2住宅戶數(shù)1992戶居住人口69723.5人/戶綠地率30%停車位1195個(gè)地上停車位286個(gè)地下停車位909個(gè)規(guī)劃原那么本工程將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購(gòu)物、娛樂、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。三、建筑面積和設(shè)施工程開發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計(jì)院對(duì)工程制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：工程規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重〔%〕建筑面積所占比重〔%〕人均占地面積〔平方米/人〕1、住宅200100.9812、商鋪----118004.83、地下車位----3400313.84、物管用房等附屬設(shè)施----10250.4合計(jì)66351.8100246928.9100．0四、使用功能配置和分區(qū)工程包括2棟26層，2棟24層，10棟18層的建筑，及1棟2層的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區(qū)內(nèi)包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等配套。住宅本工程擬建共14棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以兩房和三房為主。建筑周圍布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積200100.9平方米?！簿唧w情況見規(guī)劃總平圖〕商鋪本工程北面、西面、南面沿街均設(shè)有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設(shè)計(jì)在1至2層，商業(yè)面積為11800平米。地下停車場(chǎng)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為“陽(yáng)光車庫(kù)”，即局部露天、多個(gè)采光井，輔以綠化修飾。做到“陽(yáng)光”、清新怡人，漂亮的停車場(chǎng)，響應(yīng)政府節(jié)能、“以人為本”的原那么。本工程地下室為連體地下室，方案建設(shè)為大型車庫(kù)，地下室規(guī)劃建設(shè)面積約34603平米；車位約按1：0.6車位比進(jìn)行設(shè)計(jì)，地上車位280個(gè)，地下車位910個(gè)。地下車庫(kù)為一層，共三個(gè)出入口，位于南面主出入口及東面兩個(gè)出入口。加之小區(qū)內(nèi)道路較多，完全可以滿足停車需求。4、物管用房本工程將遵循欽州市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理標(biāo)準(zhǔn)、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原那么，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于8#樓一層，建筑面積425平方米。附屬根底設(shè)施小區(qū)根底設(shè)于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池等。道路本工程道路方便住戶為原那么、兼顧消防、園林等因素。以小區(qū)環(huán)道為主路，加上多條輔路，初步設(shè)想為瀝青道路。園林本工程園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停車位、底層架空?qǐng)@林等構(gòu)成。綠地面積約19905平米。綜合園林休閑、運(yùn)動(dòng)、欣賞等功能。第二節(jié)一期建設(shè)內(nèi)容建設(shè)范圍詳見附圖〔規(guī)劃總平和本工程效果圖〕。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位〔平米〕用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業(yè)面積1000平米地下室23000平米商鋪戶數(shù)95戶住宅戶數(shù)680戶居住人口23803.5人/戶綠地率30%建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)為5#、6#、9#、10#、14#共5棟18層高層住宅樓。其中5#、6#、9#、10#樓為純住宅樓，底層架空，2-18層為住宅；14#樓為商住樓，底層裙樓為商業(yè)和架空，2-18層為住宅；總建筑面積約為9萬(wàn)平米。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車位等相關(guān)配套。住宅二期方案建設(shè)約64243平米。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個(gè)單元，按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶型為兩房和三房，兩房面積為70-80平米，三房面積為100-140平米不等。住宅均嚴(yán)格按《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)計(jì)，日照、采光、通風(fēng)等均能滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。塔樓層高為3米；底層架空，架空層高4.8米。住宅戶型及面積等指標(biāo)詳見附圖。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約1000平米，共14間。為7#、11#、12#、13#樓裙樓局部，均位于底層，獨(dú)棟商業(yè)一棟。開間4-5米，進(jìn)深9-15米，單間面積40-60平米。底層層高為6米，二層層高為4米。商業(yè)均設(shè)獨(dú)立水表及電表進(jìn)行計(jì)量。商業(yè)平面詳見首層平面圖。地下室本期建設(shè)為一期工程5#、6#、9#、10#、14#樓地下局部，約為23000平米，車位591個(gè)。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個(gè)，地下室局部區(qū)域?qū)⒌竭_(dá)使用功能。其它功能主要考慮為設(shè)備用房〔包括配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池、物業(yè)配套用房等〕、雜物房、電單車位等。解決一期住戶的用電、用水及消防要求。地下室規(guī)劃設(shè)計(jì)層高為4.5m，扣除管道后必須滿足2.3米的凈高要求，車道滿足2.4米的凈高要求。物管用房本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個(gè)，充分考慮到業(yè)主的物管需求和平安防范要求。客戶效勞中心方案設(shè)于11#樓底層。第四章工程選址分析一、工程選址的影響因素〔一〕市場(chǎng)因素市場(chǎng)供求分析隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來(lái)欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)開展極為迅猛，欽州突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢(shì)，使欽州具備了良好的開展環(huán)境。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和欽州市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設(shè)的不斷加快，欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成投資額增長(zhǎng)速度不斷攀升，商品房銷售市場(chǎng)看好。市場(chǎng)情況受二三線城市限購(gòu)的影響，欽州半年多以來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格有點(diǎn)松動(dòng)，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現(xiàn)。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，欽州經(jīng)濟(jì)近年來(lái)開展很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)升值空間很大。且欽州未有限購(gòu)要求，吸引了局部投資需求，總體來(lái)說(shuō)，價(jià)格不高，市場(chǎng)接受度較高。所以市場(chǎng)表現(xiàn)仍不錯(cuò)。〔二〕社會(huì)因素欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析房地產(chǎn)投資情況從高速跳躍到穩(wěn)步攀升固定資產(chǎn)投資迅猛，房地產(chǎn)投資還有上升空間從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資比照來(lái)看，欽州房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)是有根底的，因?yàn)榻鼛啄旯潭ㄙY產(chǎn)的投資更加迅猛，到達(dá)50%的增長(zhǎng)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資，欽州房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實(shí)只有10-12%的份額，還有很大的開展空間。2011年1-8月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也說(shuō)明：根本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成局部通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的積累，城市建設(shè)、根底設(shè)施的興建有了一定成果，如今欽州新行政中心區(qū)、欽州港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動(dòng)，大片原來(lái)荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開始升溫。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持比擬快速的增長(zhǎng)，投資比例應(yīng)該占到固定資產(chǎn)的15-20%左右，迎來(lái)一個(gè)大開發(fā)時(shí)期。土地供給情況——供地情況顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，說(shuō)明房地產(chǎn)政策對(duì)2010年已經(jīng)產(chǎn)生重大影響，許多新增地塊未能出讓，已變?yōu)榇媪康?011年供地總量減少，而且?guī)缀醪恍枰略鲇玫?，說(shuō)明2010年以來(lái)土地需求已經(jīng)大幅減少，而且2011年的預(yù)期也在降低土地市場(chǎng)的變化說(shuō)明：房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，09年前“瘋狂地產(chǎn)”時(shí)代不復(fù)存在——?dú)J北區(qū)正在大力謀求開展欽州市2011年方案供給土地229.7268公頃〔包括存量和增量用地〕，折合3445.9畝，其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域。主城區(qū)是欽州核心，正在大力建設(shè)，供地多乃理所當(dāng)然；欽北區(qū)的大幅供地那么說(shuō)明，隨著欽州主城區(qū)的開展，欽北區(qū)也在跟隨開展?？h、市供地總量保障性安居工程用地商品住房用地保障性安居工程和中小套型商品房用地占比〔%〕保障性住房用地各類棚戶區(qū)改造用地公共租賃房限價(jià)商品房中小套型商品住房合計(jì)存量增量廉租房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房劃撥出讓欽州市1234567891011121314主城區(qū)99.580099.58000.00003.00004.00000.00000.00000.00003.00000.00009.700079.880052.300072.30港區(qū)6.00006.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00006.00004.200070.00靈山縣20.000520.00050.00001.99980.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000018.000712.000770.00浦北縣35.032526.41588.61670.53330.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000034.499223.989570.00欽南區(qū)24.201410.201414.00002.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000022.201414.941070.00欽北區(qū)44.912444.91240.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.00000.000044.912431.438770.00合計(jì)229.7268207.110122.61677.53314.00000.00000.00000.00003.00000.00009.7000205.4937138.869970.992011年欽州市〔主城區(qū)〕普通住宅用地出讓一覽表出讓時(shí)間出讓方式位置畝土地用途容積率萬(wàn)元/畝萬(wàn)元樓面地價(jià)元/㎡競(jìng)得人掛牌欽州市蓬萊大道東面、龍坪街北面29.417商服、城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤3.5246.4672501056.22廣西融強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)掛牌欽州市欽北區(qū)青塘鎮(zhèn)決竹路口20.87城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.219.45406132.65利超明掛牌欽州市南珠東大街與興桂路交匯處東北面26.81商服20%、城鎮(zhèn)住宅用地80%＞1.0且≤3.129.4725445.55欽州市濱海新城置業(yè)集團(tuán)掛牌欽州市子材東大街與蓬萊大道交匯處東南面〔河?xùn)|工業(yè)園B1地塊〕125.4337商服25%、城鎮(zhèn)住宅用地75%＞1.0且≤2.364.978150423.75廣西欽州市河?xùn)|工業(yè)園區(qū)開發(fā)掛牌欽州市欽北區(qū)小董鎮(zhèn)江濱小區(qū)46.67城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.646.712180269.48欽州市欽北區(qū)小董森泰濱江廣場(chǎng)投資歷建設(shè)、廣西通桂建設(shè)工程、廣西假設(shè)森投資有限責(zé)任公司掛牌欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-01-02地塊111.44城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤1.542.54736424.98廣西濱海城市建設(shè)開展掛牌欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-03-02地塊142.93城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤1.542.56074424.96廣西濱海城市建設(shè)開展掛牌欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-03-03地塊125.98城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤1.542.55354424.99廣西濱海城市建設(shè)開展2011年欽州市〔主城區(qū)〕普通住宅用地出讓一覽表出讓時(shí)間出讓方式位置畝土地用途容積率萬(wàn)元/畝萬(wàn)元樓面地價(jià)元/㎡競(jìng)得人掛牌欽州市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-06-01地塊37.37城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.253.411996361廣西濱海城市建設(shè)開展掛牌欽州市揚(yáng)帆大道西面、平山東大街南面161.86商服、城鎮(zhèn)住宅、教育設(shè)施用地＞1.0且≤2.28012950545.5欽州金棕櫚商貿(mào)城投資開發(fā)有限責(zé)任公司掛牌欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西面29.68城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤3.089.962670449.8欽州市欽北區(qū)人民醫(yī)院掛牌欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)望俄小區(qū)北面22.36城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤3.054.61221273黃乃勝、羅煥益、黃樂興掛牌欽州市揚(yáng)帆大道西面、市二中北面20.5商服用地＞1.0且≤4.5282.15783940.32欽州市開投房地產(chǎn)開發(fā)掛牌欽北區(qū)長(zhǎng)灘鎮(zhèn)長(zhǎng)興南路西面6.14城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤2.499.35610620.9黃仁信掛牌欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級(jí)公路海港加油站北面99.53城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤3.252.555230246廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資掛牌欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西北面21.99城鎮(zhèn)住宅用地＞1.0且≤3.552.521155225廣西咸亨房地產(chǎn)開發(fā)商品房開發(fā)情況欽北區(qū)正在大力謀求開展2006-2010年欽州市房屋施竣工情況名稱2006年2007年2008年2009年2010年施工面積〔萬(wàn)㎡〕132.06223.9367.14425.7660.9新開工面積〔萬(wàn)㎡〕48.23145.93193.9約230388.77竣工面積〔萬(wàn)㎡〕50.475.6581.7221.8293.9新開工率36.50%65.20%52.80%50%58%銷售面積〔萬(wàn)㎡〕75.7480.790.3146.9200.03銷售面積占新開工面積比例157%55%47%63%53%2006-2010年，施工面積增長(zhǎng)400%，市場(chǎng)體量發(fā)生質(zhì)的變化2008-2010年，累計(jì)銷售面積占累計(jì)新開工面積的54%，意味著新開工之后的陸續(xù)供貨將給后市帶來(lái)壓力2007-2010年市場(chǎng)的供給量大約每年100-130萬(wàn)㎡左右，假設(shè)新開發(fā)量減少，已開工的放緩開發(fā)速度，供給量可能不會(huì)發(fā)生大變化，否那么市場(chǎng)供給量可以放大到150-200萬(wàn)㎡。商品房與商品住宅銷售情況2008年2009年2010年2011年1-8月商品房成交面積〔萬(wàn)㎡〕90.3146.9200.0381.81增長(zhǎng)率〔%〕11.90%62.68%36.20%-商品房成交均價(jià)〔元/㎡〕2250286331153465商品住宅成交面積〔萬(wàn)㎡〕78.02138186.81初步測(cè)算76增長(zhǎng)率〔%〕12%66.60%33.60%-商品住宅成交均價(jià)〔元/㎡〕212226842998初步測(cè)算3360政策效力是巨大的，2011年全國(guó)房地產(chǎn)都不景氣，欽州也不例外，銷量大跌已成定局欽州市2011年的房?jī)r(jià)沒有下跌，無(wú)論商品房還是商品住宅均有11%左右的漲幅量跌價(jià)升是有價(jià)無(wú)市的“惡局”，政策持續(xù)施壓，樓市必將走向拐點(diǎn)，后市無(wú)疑會(huì)困難重重結(jié)論：1、投資很給力欽州房地產(chǎn)開展歷史不長(zhǎng)，但開展速度很快，5、6年時(shí)間投資額已經(jīng)翻了三番，目前投資已超過60億元，不過固定資產(chǎn)投資增速相比房地產(chǎn)投資更快,而房地產(chǎn)投資也僅占固定資產(chǎn)投資15%左右，房地產(chǎn)仍有很廣闊的開展空間2、開發(fā)很迅猛近年來(lái)房屋的開竣工、新開工增量很大，年供給貨量可以上升到150-200萬(wàn)/㎡，不過目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻，未來(lái)幾年開發(fā)速度或?qū)⒎啪?，市?chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期3、銷售不景氣與開發(fā)的迅猛相比，銷售就不是那么的強(qiáng)勢(shì)。2009和2010年展現(xiàn)的熾熱勢(shì)頭在2011年又被壓了下來(lái)。成交增長(zhǎng)不穩(wěn)定，說(shuō)明市場(chǎng)還不成熟，存在很多不穩(wěn)定因素。4、價(jià)格漲速慢欽州住宅的成交價(jià)格一直比擬低，多年來(lái)都是在2500元/㎡以下的低價(jià)運(yùn)行，剛剛突破3000元/㎡大關(guān)又遇到銷量大跌，價(jià)格很可能跌落。欽州原來(lái)只是一個(gè)小縣城規(guī)模，人口有限、消費(fèi)實(shí)力有限，本身需求是缺乏以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。但由于欽州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好、開展前景好，投資者都對(duì)欽州充滿信心，原意為美好明天大開發(fā)，才出現(xiàn)了紅紅火火的開發(fā)局面。但這樣的開發(fā)實(shí)際超過了市場(chǎng)本來(lái)需求〔經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的人口增加、消費(fèi)實(shí)力增加等效果需要時(shí)間逐漸表達(dá)〕，就產(chǎn)生了目前供過于求的市場(chǎng)狀況。因此，在欽州開發(fā)房地產(chǎn)，必須看清欽州的前景和現(xiàn)在。目前政策放寬幾乎不可能，外來(lái)投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過于求的現(xiàn)狀短期難以改變，市場(chǎng)很嚴(yán)峻。必須開發(fā)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品才能夠沉著應(yīng)對(duì)。城市規(guī)劃因素分析城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)——城市定位和城市性質(zhì)讓欽州市充滿了機(jī)遇城市定位開放欽州：面向中國(guó)-東盟的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，大西南開發(fā)開放前沿陣地。現(xiàn)代欽州：北部灣臨海核心工業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化港口工業(yè)城市特色欽州：具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。城市性質(zhì)區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性效勞中心、港口工業(yè)城市。城市開展方向——城市開展方向是本工程的為難。城市開展方向主城區(qū)開展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海開展。確定其空間布局的根本取向?yàn)椋簴|進(jìn)、西抑、南拓、北優(yōu)港區(qū)開展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。本工程在城市開展中的機(jī)遇——本工程機(jī)遇來(lái)自于城市擴(kuò)張的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)”GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)欽州市520.67132.21218.51111.23欽南區(qū)131.3636.6333.1461.59欽北區(qū)72.8329.5323.8119.48人口構(gòu)成城鎮(zhèn)人口欽南區(qū)人口欽北區(qū)人口萬(wàn)人136.261.374.9欽州大開展將給整個(gè)欽州市帶來(lái)開展機(jī)遇主城區(qū)大開展會(huì)吸引欽州其它地區(qū)的人口欽北區(qū)有人口無(wú)配套，第三產(chǎn)業(yè)尤其落后，欽北區(qū)建設(shè)向主城區(qū)靠攏，人口往主城區(qū)“前進(jìn)”是必然的趨勢(shì)——本工程機(jī)遇來(lái)自于大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)”大垌鎮(zhèn)是欽州市中心城區(qū)的北部門戶，也是欽北區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和交通樞紐。根據(jù)《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃〔2009-2030〕》，大垌鎮(zhèn)要大力開展化工機(jī)械、資源產(chǎn)品加工、冶金、物流、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開展，努力建設(shè)成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn)到2015年，大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為8萬(wàn)人，建設(shè)用地面積為1181.9公頃。到2030年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為18萬(wàn)人，建設(shè)用地面積為2237.5公頃欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)”給區(qū)域帶來(lái)了開展和人口，本工程乘勢(shì)開發(fā)，正是大好機(jī)遇——本工程對(duì)面是規(guī)劃中的新城居住區(qū)結(jié)論：欽州正在壯大，城市正在會(huì)聚更多人口，所有房地產(chǎn)工程都有機(jī)遇。主城區(qū)開展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)，均是欽南區(qū)地盤，城北容易被忽略。欽北區(qū)要想與主城區(qū)對(duì)接，跟上城市開展大步伐，城北就是戰(zhàn)略要點(diǎn)，欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而發(fā)。通過《欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃〔2009-2030〕》可以看到，大垌鎮(zhèn)的開展無(wú)疑將在主城區(qū)北端打造新城，蓬勃開展的造成運(yùn)動(dòng)將成為本工程開展的最大契機(jī)。欽北區(qū)人口眾多但配套落后，往更興旺的主城區(qū)轉(zhuǎn)移是情理之中的事情，本工程把守欽北區(qū)進(jìn)城第一要口，也有相應(yīng)的開展機(jī)遇。從當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，欽北區(qū)不是城市開展主方向，配套建設(shè)滯后，這就要求樓盤的開發(fā)提升品質(zhì)，突出個(gè)性。(三)場(chǎng)地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風(fēng)化巖，地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要，地基承載力是沒有問題的。(四)政策環(huán)境分析當(dāng)前政策特征——2010年以來(lái)重要政策一覽表2010-2011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表工程時(shí)間主題要點(diǎn)節(jié)點(diǎn)2010年1月國(guó)十一條提高二套房首付至40%2010年3月國(guó)十九條打擊囤地2010年4月國(guó)十條提高二套房首付至50%2010年9月國(guó)五條限購(gòu)、停發(fā)三套房貸、二套房貸款利率1.1倍2011年1月新國(guó)八條提高二套房首付至60%、加大限購(gòu)力度2011年1月房產(chǎn)稅開征上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案2011年2月廣州出臺(tái)調(diào)控市場(chǎng)細(xì)那么廣州十區(qū)限購(gòu)、二市暫不限購(gòu)信貸2010年2月打擊炒房銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行方法打擊炒房者2010年4月打擊炒房銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款2010年4月提高首付國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購(gòu)置二套房首付不得低于50%2010年4月差異化房貸國(guó)務(wù)院通知房?jī)r(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸2010年10月加息一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率2010年11月提高首付全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。2010年12月加息一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率2011年2月加息一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率2011年4月加息一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整2011年7月加息一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整土地2010年3月打擊囤地國(guó)土資源部出臺(tái)“19條”打擊囤地2010年4月加大供給國(guó)土部公布2010年住房供地方案，土地供給量同比大幅上漲2010年9月打擊囤地國(guó)土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身問題閑置一年的取消拿地資格2011年3月限制“地王”國(guó)土部發(fā)布新規(guī)：嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況限購(gòu)2010年6月限購(gòu)住建部發(fā)布標(biāo)準(zhǔn)第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，通知要求各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定2010年9月限購(gòu)國(guó)家出臺(tái)穩(wěn)固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過高上漲過快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過高上漲過快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策2010年11月限購(gòu)住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個(gè)人在境內(nèi)只能買一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明2011年2月限購(gòu)南寧進(jìn)入第三批限購(gòu)令城市名單；本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶籍居民家庭需提交１年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套。2011年7月限購(gòu)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。保障房2010年4月住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制局部城市房?jī)r(jià)過快上漲2010年5月住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源2010年6月7部門發(fā)布《關(guān)于加快開展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難2010年11月住建部表示，2011年全國(guó)將安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套——首套房利率進(jìn)入上浮時(shí)代，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，假設(shè)申請(qǐng)貸款人如果希望盡快放款，就需要主動(dòng)上浮利率到基準(zhǔn)利率的1.1倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等二線城市，約有14個(gè)。全國(guó)城市的局部銀行首套房貸款利率不僅辭別“打折”，還在基準(zhǔn)利率根底上上浮5%-30%不等，局部城市甚至有上浮50%的銀行。在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，北京此舉引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)注，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性“上調(diào)熱潮”。這反映了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮。首套房貸款利率上浮至少相當(dāng)于2次加息，對(duì)剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性降價(jià)2.未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)本輪調(diào)控政策周期性研判本輪調(diào)控我司認(rèn)為分二個(gè)階段：第一階段：2010.10-2011.12市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的控制，將會(huì)出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢(shì)；第二階段：2012.01-2012.12經(jīng)過一年多的調(diào)整，地產(chǎn)市場(chǎng)逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場(chǎng)環(huán)境，政策不會(huì)立即放松，但是將維持市場(chǎng)的穩(wěn)定開展。調(diào)控模型模擬綜上所述，工程選址是經(jīng)過廣泛的市場(chǎng)調(diào)研之后得出的結(jié)論，工程的開展是可行的。并且由于工程所在地塊宗地編號(hào)為欽北GC2011-8地塊，是在欽州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓中拍賣所得，因些海倫堡.東方工程選址符合欽州市城市規(guī)劃要求。第五章工程總投資估算與資金籌措一、工程總投資估算工程規(guī)劃序號(hào)摘要數(shù)量單位1工程總概況99.53畝2土地總面積66,351.84平米3總地價(jià)52,300,000.00元4總建筑面積261,612.85平米4.1計(jì)入容積率的建筑面積205,708.05平米其中：住宅建筑面積193,040.00平米商業(yè)建筑面積11,792.95平米物業(yè)管理用房875.10平米4.2不計(jì)入容積率建筑面積55,904.80平米其中：人防地下室建筑12,000.00平米地下車庫(kù)面積38,904.80平米架空層建筑面積5,000.00平米5機(jī)動(dòng)車停車位(位)1,626個(gè)5.1其中：地下停車位1,340個(gè)5.2地面停車位286個(gè)6容積率3.107建筑密度25.00%8綠地率32.00%9建筑占地面積16,587.96平米10平均層數(shù)18層11總戶數(shù)2,032戶2、投資預(yù)算序號(hào)摘要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單價(jià)合計(jì)1土地費(fèi)用199.9152,300,000.002前期費(fèi)用117.5030,739,509.882.1建筑.裝修設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*20元/㎡20.005,232,257.002.2景觀設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*5元/㎡5.001,308,064.252.3施工圖審查費(fèi)總建筑面積*1.5元/㎡1.50392,419.282.4預(yù)算編制.咨詢費(fèi)總建筑面積*2元/㎡2.00523,225.702.5勘察費(fèi)總建筑面積*3元/㎡3.00784,838.552.6施工用電工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡2.00523,225.702.7施工用水工程費(fèi)用總建筑面積*2元/㎡2.00523,225.702.8圍墻等臨舍工程總建筑面積*15元/㎡15.003,924,192.752.9面積測(cè)繪費(fèi)總建筑面積*1元/㎡1.00261,612.852.11報(bào)建費(fèi)用主體工程*5.5%66.0017,266,448.103建安費(fèi)用1,290.20337,533,431.863.1主體工程款1200元/㎡1,200.00313,935,420.003.3電梯及安裝工程單價(jià)25萬(wàn)元/臺(tái)53.5114,000,000.003.4其他設(shè)備總建筑面積*10元㎡8.002,092,902.803.5檢測(cè)費(fèi)主體工程*3‰3.60941,806.263.6管道燃?xì)饪倯魯?shù)*2200元/戶17.094,470,400.003.7監(jiān)理費(fèi)總建筑面積*8元8.002,092,902.804根底設(shè)施及公共配套112.5529,445,804.694.1供水供電工程總建筑面積*50元/㎡50.0013,080,642.504.2景觀綠化、道路工程250元/㎡47.5512,440,969.444.3安防智能化等弱電總建筑面積*8元/㎡8.002,092,902.804.4亮化工程總建筑面積*2元/㎡2.00523,225.704.5排污工程總建筑面積*5元/㎡5.001,308,064.255不可預(yù)見費(fèi)〔1%15.203,977,187.466管理費(fèi)用總建筑面積*40元/㎡40.0010,464,514.007財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款10000萬(wàn)元二年45.8712,000,000.008開發(fā)本錢小計(jì)1,821.24476,460,447.89資金籌措及還貸方案資金籌措方案本工程總投資全款為47460萬(wàn)元，工程資金籌措通過自有資本投入、銀行開發(fā)貸款及銷售資金回籠三項(xiàng)完成其中自有資本投入為：47460*0.35=16611萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年6月以前投資全部到位工程開發(fā)貸款額度為：47460.35*0.35=16611萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年12月前以土地抵押取得貸款2800萬(wàn)元，其余貸款根據(jù)工程進(jìn)度，分別以在建工程抵押貸款取得其余資金缺口通過房地產(chǎn)銷售回籠取得，金額為47460*30%=14238萬(wàn)元。2、還貸方案本工程累計(jì)銷售額至14238萬(wàn)元后，以后續(xù)銷售收入的80%逐漸歸還銀行開發(fā)貸款，銷售額累計(jì)到達(dá)35001.75萬(wàn)元后，開發(fā)貸款全部歸還完畢。第六章經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于工程實(shí)施周期為4年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行工程分析。折現(xiàn)率確實(shí)定：一般以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上該工程的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定，現(xiàn)結(jié)合該工程的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，及開發(fā)商的最低期望投資報(bào)酬率，確定本工程的財(cái)務(wù)折現(xiàn)率10%。計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值海倫堡.東方工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)工程合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入62,626.17--25,765.1723,416.8613,444.141.1銷售收入62,626.17--25,765.1723,416.8613,444.142現(xiàn)金流出54,624.545,230.0011,072.7519,241.8216,110.422,969.552.1本錢45,399.595,230.0010,258.9816,683.4313,649.27-422.092.2費(fèi)用2,246.45-813.76620.47498.63313.592.3稅金及附加4,311.28--1,773.711,612.05925.522.4所得稅2,667.21--164.21350.462,152.543凈現(xiàn)金流8,001.63-5,230.00-11,072.756,523.347,306.4510,474.594折現(xiàn)率10%1.00000.90910.82640.75130.68305凈現(xiàn)值10%-5,230.00-10,066.135,391.195,489.447,154.286累計(jì)凈現(xiàn)值-5,230.00-15,296.13-9,904.94-4,415.502,738.787折現(xiàn)率15%1.00000.86960.75610.65750.57188凈現(xiàn)值15%-5,230.00-9,628.474,932.584,804.115,988.889累計(jì)凈現(xiàn)值-5,230.00-14,858.47-9,925.89-5,121.78867.1010折現(xiàn)率20%1.00000.83330.69440.57870.482311凈現(xiàn)值20%-5,230.00-9,227.294,530.104,228.275,051.4012累計(jì)凈現(xiàn)值-5,230.00-14,457.29-9,927.19-5,698.92-647.5213折現(xiàn)率25%1.00000.80000.64000.51200.409614凈現(xiàn)值25%-5,230.00-8,858.204,174.943,740.904,290.3915累計(jì)凈現(xiàn)值-5,230.00-14,088.20-9,913.26-6,172.36-1,881.9716內(nèi)含收益率17.734%由上表可知，在10%的折現(xiàn)率下，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2738.78萬(wàn)元計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)含收益率根據(jù)現(xiàn)金流計(jì)算，本工程的內(nèi)涵收益率為：17.734%，工程內(nèi)含收益率較高，工程較可行計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期P=3+4415.5/7154.28=3.62年計(jì)算靜態(tài)工程回收期P=3+〔5,230.00+11,072.75-6,523.34-7,306.45〕/10,474.59=3.24年國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工程總投資社會(huì)就業(yè)稅收合計(jì)：6,978.49萬(wàn)元二、社會(huì)效益估計(jì)本工程建成后將成為欽北甚至欽州一流的居住、商業(yè)、休閑小區(qū)。成為欽北區(qū)的一大亮點(diǎn)。同時(shí)，該工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)十清楚顯，充分貫徹欽北區(qū)“新工業(yè)區(qū)、新城區(qū)、新農(nóng)村、新旅游區(qū)”工作思路以及“壯大兩區(qū)兩業(yè)，實(shí)現(xiàn)三化互動(dòng)”、“以園興工、建設(shè)新城、三化互動(dòng)、構(gòu)建和諧”的開展思路，有效推動(dòng)欽北區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速開展。工程的建設(shè)對(duì)上、下游產(chǎn)業(yè)都有極大的推動(dòng)作用，并促進(jìn)皇馬工業(yè)園區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面開展，能提供大量就業(yè)崗位。第七章環(huán)境影響初步分析施工期環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析工程施工期所產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有以下幾個(gè)方面：污水施工期排放的廢水主要是生活污水和施工過程廢水，在市政排水管網(wǎng)未建成之前，擬進(jìn)行沉淀或化糞池處理后，進(jìn)行自然排放。待市政雨水管網(wǎng)建成后將集中排入市政政管網(wǎng)。由于施工過程排水含有大量的水泥灰水、生活污水、砂漿和塊狀垃圾等，直接排入市政管網(wǎng)極易造成堵塞，本工程將對(duì)污水進(jìn)行沉淀或化糞池處理后再排入市政管網(wǎng)。由于附近市政配套方案于年內(nèi)開工，故污水處理應(yīng)能到達(dá)排放要求。廢氣施工期運(yùn)輸車輛及施工設(shè)備所排放廢氣中含有CO、NO2等污染物。所排放廢氣將會(huì)對(duì)周圍居民生活造成影響。因此，施工單位必須使用污染物排放符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車輛和施工設(shè)備，嚴(yán)禁使用報(bào)廢車輛和淘汰設(shè)備，以確保施工場(chǎng)地周圍區(qū)域環(huán)境空氣到達(dá)GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。由于本工程污染源強(qiáng)度不大且較為分散，且周邊居民稀少，不會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致周邊空氣質(zhì)量超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)周邊居民生活的影響也非常有限。除此之外，施工過程使用油漆和稀釋劑產(chǎn)生的揮發(fā)物中含有瀝青煙和苯等有害物質(zhì)，會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境空氣造成污染。因此，要求這些無(wú)組織排放源的污染物排放到達(dá)GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求。揚(yáng)塵、施工期建材運(yùn)輸及土方開挖、棄土、回填土過程將產(chǎn)生大量揚(yáng)塵。揚(yáng)塵主要產(chǎn)生的裝卸車、拆袋裝料、攪拌、篩選、運(yùn)輸?shù)仁┕きh(huán)節(jié)。開挖施工揚(yáng)塵一般在灑水情況下，揚(yáng)塵量會(huì)小于土方量的0.1%；在枯燥情況下，可以到達(dá)土方量的1%以上，影響距離不大于50m；在灑水和防止大風(fēng)日施工情況下，下風(fēng)向50m處TSP預(yù)測(cè)深度會(huì)小于0.3mg/m3。施工單位必須針對(duì)這些主要揚(yáng)塵排放環(huán)節(jié)，采取有效的防塵措施，降低進(jìn)出工地的車輛速度，撒水噴淋地面及車輛，盡量減少揚(yáng)塵的排放，截?cái)鄵P(yáng)塵的擴(kuò)散途徑，保證施工場(chǎng)地周圍區(qū)域空氣環(huán)境到達(dá)GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的要求，并做到國(guó)家環(huán)保局環(huán)發(fā)[2001]56號(hào)文《關(guān)于有效控制城市揚(yáng)塵污染的通知》中的有關(guān)要求。對(duì)面欽北區(qū)醫(yī)院及經(jīng)過此段的南北二級(jí)公路將受此影響，在不進(jìn)行降塵措施時(shí)將導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量中PM10超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在進(jìn)行灑水等措施的情況下，可使得揚(yáng)塵污染源強(qiáng)度降低，那么不會(huì)導(dǎo)致上述單位空氣質(zhì)量超過二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。噪聲各種施工機(jī)械在不同距離的噪聲預(yù)測(cè)值單位:Leg[Db(A)]施工機(jī)械距離〔m〕15255080100150200裝載機(jī)8580.674.570.568.565.062.5鏟土機(jī)83.078.672.568.566.56360.5推土機(jī)86.081.675.571.569.566.063.5卡車82.077.671.567.565.562.059.5混凝土泵79.074.668.564.562.55956.5施工期各階段的主要的噪聲源及噪音變化范圍施工階段主要噪聲源噪聲變化范圍及特點(diǎn)土方開挖階段挖掘機(jī)、運(yùn)輸車輛流動(dòng)性大，占整個(gè)施工時(shí)間相對(duì)較少，施工設(shè)備無(wú)指向性，聲壓級(jí)80~120dB(A)根底階段振搗器、塔式起重機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、泵車、運(yùn)輸車輛屬于因定聲源，占整個(gè)施工時(shí)間較少，多數(shù)設(shè)備有指向性，聲壓級(jí)90~120dB(A)結(jié)構(gòu)階段振搗器、塔式起重機(jī)、井架吊機(jī)、泵車、運(yùn)輸車輛占整個(gè)施工時(shí)間較長(zhǎng)，施工設(shè)備無(wú)指向性，聲壓級(jí)70~120dB(A)室內(nèi)裝修階段卷?yè)P(yáng)機(jī)、切割機(jī)、電鋸、電鉆占整個(gè)施工時(shí)間較多，施工設(shè)備無(wú)指向性，聲壓級(jí)70~95dB(A)由上表可知，各種施工設(shè)備的噪聲值均較高，在局部時(shí)段導(dǎo)致周邊局部區(qū)域聲環(huán)境超過2類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)計(jì)算，多數(shù)施工機(jī)械在100m范圍內(nèi)會(huì)導(dǎo)致噪聲環(huán)境超過2類標(biāo)準(zhǔn)。在夜間施工，其噪聲水平在200m范圍內(nèi)會(huì)超過2類標(biāo)準(zhǔn)。距離工程施工地點(diǎn)周邊300m內(nèi)的欽州區(qū)醫(yī)院及周邊道路會(huì)受到施工噪聲的不利影響。工程裝修階段施工噪聲分析：住宅裝修過程中，以鑿打聲、電鉆聲、電鋸聲和物料撞擊聲為主要噪聲源，其1m處噪聲級(jí)分別為85.3~97.1dB((A)、86.7~94.5dB((A)、88.4~99.1dB((A)、80.5~105dB((A)。致使鄰近住戶在休息時(shí)間也受到裝修噪聲的干擾，據(jù)類比實(shí)測(cè)量，其將導(dǎo)致的鄰近開窗住宅室內(nèi)噪聲級(jí)超過50dB((A)。振動(dòng)：由施工設(shè)備引起的地基振動(dòng)，振源有成樁機(jī)械、破碎機(jī)械、重型車輛碾壓等。其振級(jí)在10m處為69~77dB((A)，其強(qiáng)度與根底結(jié)構(gòu)距離、車輛行駛速度等因素有關(guān)。大型運(yùn)輸車〔如砼攪拌車〕在敏感點(diǎn)行駛時(shí)，應(yīng)保持低速勻速行駛，以確保施工場(chǎng)地噪聲到達(dá)GB12523-90《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》的要求。在此要求施工單位對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行合理規(guī)劃，噪聲強(qiáng)度大的施工設(shè)備盡量布置在遠(yuǎn)離人群的地方。同時(shí)要采取必要的降噪措施。對(duì)一些固定的、噪聲強(qiáng)度較大的施工設(shè)備，如卷?yè)P(yáng)機(jī)、電鋸、切割機(jī)等可用超細(xì)玻璃纖維孔板作為隔、吸聲材料搭建隔音棚，或建定一定高度的空心墻來(lái)隔聲降噪；對(duì)移動(dòng)噪聲源，如推土機(jī)、挖掘機(jī)等應(yīng)采取安裝高效消聲器的措施，以確保施工場(chǎng)界噪聲到達(dá)GB12523-90《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》的要求。在落實(shí)降噪隔噪措施的情況下，斜對(duì)面欽北區(qū)醫(yī)院及臨近單位聲環(huán)境質(zhì)量不會(huì)超過2類標(biāo)準(zhǔn)。固體廢棄物施工過程產(chǎn)生的余泥渣土等建筑垃圾，需運(yùn)到市政管理部門指定的地方處置；施工人員排放的生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門收集處理。施工期間產(chǎn)生的固體廢棄物只要按規(guī)定妥善處理，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。由于本工程土方進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)平衡，根本不會(huì)產(chǎn)生棄土外運(yùn)。建筑廢棄物估算約產(chǎn)生0.53萬(wàn)方。局部土方外運(yùn)為防止棄土過程對(duì)道路及沿線居民的揚(yáng)塵影響，施工期間運(yùn)輸車輛在出入施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，將對(duì)輪胎進(jìn)行沖洗，并在運(yùn)輸過程中用篷布遮蓋，同時(shí)在施工場(chǎng)出入口設(shè)專人清掃及沖、撒水。其它工程在裝飾工程、防水工程、水暖工程等使用的油漆、稀釋劑廢氣和改性瀝青煙氣等均有較強(qiáng)的異味并有一定的危害性，對(duì)工程室內(nèi)近距離周圍的大氣環(huán)境產(chǎn)生一定的污染。營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響簡(jiǎn)要分析生活污水本工程設(shè)計(jì)生活污水排放量為1670m3/d。污水中主要污染物有COD、BOD5、SS、NH3-N等。本工程實(shí)行雨、污分流設(shè)計(jì)，場(chǎng)地內(nèi)將實(shí)行雨、污分流，建成將根據(jù)市政管網(wǎng)實(shí)際建設(shè)情況進(jìn)行接入。目前工程周邊未有配套市政污水管網(wǎng)，但年內(nèi)工程南面皇馬三十六路將開工，南北二級(jí)公路拓寬也將在近年內(nèi)開工，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件將就近排入附近的市政管網(wǎng)，進(jìn)行污處理廠處理后排放。噪聲社會(huì)噪聲影響分析工程投入使用后，內(nèi)部噪聲污染源主要來(lái)自使用的音響、電視及各種社會(huì)活動(dòng)。正常情況下，電視及音響所產(chǎn)生的噪聲值為50~65dB((A)左右。只要人員能夠嚴(yán)于自律、講文明，物業(yè)公司亦能嚴(yán)加管理，本工程及附近區(qū)域內(nèi)環(huán)境噪聲是可到達(dá)GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對(duì)于進(jìn)出停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車而言，由于機(jī)動(dòng)車產(chǎn)生的噪聲強(qiáng)度較大，尤其是啟動(dòng)、轉(zhuǎn)彎、調(diào)頭、關(guān)閉車門時(shí)噪聲最大。根據(jù)公式計(jì)算，進(jìn)出的機(jī)動(dòng)車噪聲對(duì)周邊單位近外墻5~15m高度處的影響值分別為61dB((A)及58dB((A)，超過區(qū)域環(huán)境噪聲2類標(biāo)準(zhǔn)限值。因此，必須對(duì)車輛在工程范圍內(nèi)的行駛速度進(jìn)行限值，保證工程內(nèi)部聲環(huán)境到達(dá)GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》2類標(biāo)準(zhǔn)的要求。商業(yè)效勞設(shè)施噪聲影響分析根據(jù)調(diào)查，在人員較集中的情況下，商業(yè)效勞場(chǎng)所的平均噪聲級(jí)可到達(dá)65~80dB((A)。本工程商業(yè)效勞設(shè)施產(chǎn)生的將其作為一個(gè)整體聲源進(jìn)行預(yù)測(cè)分析。作為人員活動(dòng)集中場(chǎng)所，將作專項(xiàng)隔聲降噪設(shè)計(jì)，商鋪場(chǎng)所窗戶設(shè)計(jì)將盡量考慮隔音設(shè)計(jì)〔如采用中空玻璃等〕，隔志量應(yīng)大于20dB((A)。商業(yè)效勞場(chǎng)所整體聲源對(duì)周邊環(huán)境的噪聲奉獻(xiàn)值衰減預(yù)測(cè)結(jié)果見下表。商業(yè)場(chǎng)所整體聲源對(duì)周邊環(huán)境的噪聲奉獻(xiàn)值單位：dB((A)距聲源邊界距離/m102030405060預(yù)測(cè)點(diǎn)噪聲62.359.25856.253.750.9由預(yù)測(cè)結(jié)果可知，在沒有進(jìn)行噪聲專項(xiàng)設(shè)計(jì)的前提下，整體聲源對(duì)周邊環(huán)境的噪聲奉獻(xiàn)值晝間在20m以內(nèi)將超過GB3096-93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》中的2類標(biāo)準(zhǔn)，夜間的影響范圍超過70m左右。該類場(chǎng)地產(chǎn)生的噪聲在晝間對(duì)周邊住宅樓的影響水大，可低于2類區(qū)晝間標(biāo)準(zhǔn)限值。但在夜間將超過標(biāo)準(zhǔn)，故為滿足小區(qū)及周邊居民的夜間聲環(huán)境質(zhì)量，本工程商業(yè)效勞應(yīng)進(jìn)行降噪設(shè)計(jì)，對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間尤其夜間營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)行適當(dāng)?shù)南拗?。同時(shí)應(yīng)防止店面外高聲量的促銷活動(dòng)。同時(shí)對(duì)于油煙、噪聲和振動(dòng)影響較大的娛樂和大型商業(yè)應(yīng)少設(shè)置。生活垃圾按目前欽州市人均每天生活垃圾產(chǎn)生量為1kg計(jì)算，工程每天約產(chǎn)生1992kg的生活垃圾。工程內(nèi)將設(shè)置多個(gè)垃圾收集箱，三個(gè)垃圾收集池。由環(huán)衛(wèi)工人每天上門收集，由環(huán)衛(wèi)車?yán)?，不?huì)對(duì)環(huán)境造成污染。大氣污染物工程建成后，對(duì)本工程及周圍環(huán)境空氣的影響主要表達(dá)在以下五個(gè)方面。改變局地小氣候。工程建成后，由于建筑物較多，樓間距較小，減緩了局部風(fēng)速，改變局部風(fēng)向，增加局部靜風(fēng)頻率，不利大氣污染物擴(kuò)散；水泥固化地面改變了下墊面性質(zhì)，同時(shí)建筑物外墻反射熱輻射量增加，家用電器的使用都導(dǎo)致局部氣溫上升。燃料及烹調(diào)廢氣排放量增加。生活燃料以液化石油氣和天燃?xì)鉃橹?，外排廢氣主要為CO和CO2；烹調(diào)廢氣來(lái)源主要為飲食油煙。上述廢氣排放時(shí)間主要集中于就餐時(shí)間。對(duì)區(qū)域環(huán)境空氣具有一定影響。機(jī)動(dòng)車尾氣排放量增加。機(jī)動(dòng)車使用及進(jìn)出的外來(lái)車輛帶來(lái)的尾氣排放量較原先大為增加，但由于車流量及行駛時(shí)段具有間歇性，故對(duì)小區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量影響不大。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)廢氣排放對(duì)局部環(huán)境空氣質(zhì)量有一定影響。工程施工環(huán)保措施分析噪聲環(huán)境影響及環(huán)保措施施工期間的噪聲主要來(lái)源于施工機(jī)械和施工運(yùn)輸?shù)能囕v，其中主要為施工機(jī)械的設(shè)備噪聲，施工機(jī)械主要包括挖掘機(jī)、推土機(jī)、壓路機(jī)、攪拌機(jī)、裝載機(jī)等。施工期噪聲不僅與施工機(jī)械的噪聲源強(qiáng)度及周圍敏感點(diǎn)分布有關(guān)，而且與施工的持續(xù)時(shí)間有關(guān)，在不同的施工時(shí)期，在場(chǎng)施工的機(jī)械類型、施工持續(xù)時(shí)間、行走路線等均不相同，其施工噪聲對(duì)環(huán)境的影響也各不相同。根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》第二十七條、二十八條、二十九和三十條的規(guī)定，本工程在施工期應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定的建筑施工場(chǎng)界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)；在工程開工前五日向工程所在地環(huán)保部門申報(bào)本工程的工程名稱、施工場(chǎng)所和期限、可能產(chǎn)生的環(huán)境噪聲值以及所采取的噪聲污染防治措施的情況。除此之外，結(jié)合本工程實(shí)際情況，對(duì)施工期噪聲影響提出以下對(duì)策措施建議：噪聲較大的機(jī)械，應(yīng)盡可能遠(yuǎn)離集中居民點(diǎn)嗟采取定期保養(yǎng)，嚴(yán)守操作規(guī)程。根據(jù)施工期噪聲影響分析，本工程施工噪聲影響主要集中在載重汽車的運(yùn)輸過程中。因此為減少對(duì)環(huán)境的影響，應(yīng)合理安排運(yùn)輸車輛路徑，進(jìn)出施工場(chǎng)地應(yīng)安排在遠(yuǎn)離居民點(diǎn)的一側(cè)。使用商品砼，不采用現(xiàn)場(chǎng)攪拌砼的做法。優(yōu)化施工方案，合理安排工期，將建筑施工噪聲危害降低到最低程度，在工程招標(biāo)時(shí)，將降低環(huán)境噪聲的措施列為施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容，并在簽訂合同中予以明確。環(huán)境空氣影響與防護(hù)措施因施工機(jī)械在施工場(chǎng)地附近排放的一定量廢氣，雖然使所在地區(qū)廢氣排放量在總量上有所增加，但只要加強(qiáng)設(shè)備及車輛的養(yǎng)護(hù)，保證不排放未完全燃燒的黑煙，嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)動(dòng)車輛的有關(guān)規(guī)定，其地周圍空氣環(huán)境將不會(huì)有明顯的影響。施工過程中粉塵污染的危害性較大，浮于空氣中的粉塵被施工人員和周圍居民吸入，不但會(huì)引起各種呼吸道疾病，而且粉塵夾帶大量的病原菌還會(huì)傳染各種疾病，嚴(yán)重影響施工人員及周圍居民的身體健康；并且粉塵飄揚(yáng)，降低能見度，易引發(fā)交通事故；粉塵飄落在各種建筑和樹木枝葉上也影響景觀。運(yùn)輸車輛引起的二次揚(yáng)塵影響時(shí)間最長(zhǎng)，其影響程度也因施工場(chǎng)地內(nèi)路面破壞、泥土裸露而明顯加重，影響范圍TSP濃度值在40m范圍內(nèi)號(hào)明顯下降趨勢(shì)，50m范圍之外，TSP濃度值變化根本穩(wěn)定。本工程相關(guān)參建單位將切實(shí)做好大氣污染防治工作。具體防護(hù)措施有：嚴(yán)格執(zhí)行欽北區(qū)有關(guān)行政主管部門關(guān)于建筑保潔作業(yè)防塵的相關(guān)要求。施工現(xiàn)場(chǎng)砌筑施工圍墻，主要道路進(jìn)行硬化并做好清潔工作。施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)專人負(fù)責(zé)保潔工作，及時(shí)灑水清掃，減少揚(yáng)塵。在拆遷和開挖枯燥土面時(shí)，應(yīng)適當(dāng)噴水，使作業(yè)面保持適宜的濕度。垃圾、渣土要及時(shí)清運(yùn)，集中堆放的要采取覆蓋或固化措施。施工現(xiàn)場(chǎng)的辦公區(qū)和生活區(qū)進(jìn)行綠化和美化，熱水爐、炊事爐灶等應(yīng)采用清潔燃料。運(yùn)輸垃圾、渣土、砂石的車輛必須實(shí)行密閉式運(yùn)輸；車輛駛離施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，必須進(jìn)行沖洗，不得帶泥土上路，不得沿途泄漏、遺撒。水環(huán)境影響與防護(hù)措施本工程在施工期將產(chǎn)生大量的泥沙及粉塵，如果清掃不徹底，其遺留局部會(huì)隨施工現(xiàn)場(chǎng)的排水或雨水沖入下水道，廢水將使施工場(chǎng)地附近地表水體和市政排水管中泥沙含量有所增加，嚴(yán)重時(shí)造成下水道堵塞，影響城市排水管網(wǎng)功能的正常發(fā)揮，使雨季排水不暢。根據(jù)相似工程的類比調(diào)查，施工期各施工工工點(diǎn)廢水排放量很小，也無(wú)特殊有毒物質(zhì)，因此，只要從以下幾方面加強(qiáng)管理，其對(duì)環(huán)境的影響將是微小的。施工單位應(yīng)對(duì)地表水的排放進(jìn)行組織設(shè)計(jì)，嚴(yán)禁施工污水亂排、亂流污染道路及周圍環(huán)境或淹沒市政設(shè)施。施工場(chǎng)地設(shè)置臨時(shí)沉沙池，將含泥沙的雨水、泥漿廢水經(jīng)沉沙池沉淀前方可排放。施工過程的淋水等廢水要排入地面沉淀池，與其它施工廢水一并處理回用，不外排。在施工場(chǎng)地設(shè)1臺(tái)可移動(dòng)式一體化污水處理裝置，集中處理生活污水，處理后水質(zhì)到達(dá)雜用水標(biāo)準(zhǔn)后用于施工場(chǎng)地灑水降塵和綠化在不能全部利用的情況下可作為周圍沙地的生態(tài)用水，不外排，對(duì)于施工廢水和井下初期少量涌水，采用臨時(shí)沉淀池處理后回用于施工或場(chǎng)地降塵灑水。第八章能源和水資源消耗等初步分析節(jié)能的必要性能源是經(jīng)濟(jì)開展的根底，節(jié)約能源是我國(guó)一項(xiàng)長(zhǎng)期開展戰(zhàn)略?，F(xiàn)在我國(guó)能源利用率很低，能源消耗指標(biāo)都很高，按產(chǎn)值計(jì)算，是興旺國(guó)家的3～4倍，節(jié)約能源不僅極其必要，而且潛力很大。因此，本工程將盡量利用新技術(shù)、新設(shè)備、新設(shè)備、新材料、以到達(dá)最少的能源消耗，獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。本工程將采取的節(jié)能措施在方案和施工圖設(shè)計(jì)中將按國(guó)家和行業(yè)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，盡量合理和節(jié)約使用能源。在設(shè)計(jì)方案中將充分考慮住宅的通風(fēng)采光及冬季日照，利用好光能源。將采用三級(jí)鋼代替二級(jí)鋼，不僅提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，而且可大節(jié)省材料使用。采用加氣磚代替紅磚〔粘土磚〕，也大大節(jié)省資源的利用。住宅及公功部位采光將推行使用節(jié)能燈，極大節(jié)約電能。本工程為半地下車庫(kù)“陽(yáng)光車庫(kù)”，多設(shè)采光井，將利用好光能，節(jié)省電能的利用。主要建筑材料使用本工程主要材料使用估計(jì)本工程規(guī)劃為以住宅為主，商業(yè)為輔，包括物業(yè)用房、地下車庫(kù)為一體的綜合性建筑，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)工程所需主要原材料為鋼材、水泥、木材等，根據(jù)初步設(shè)計(jì)規(guī)劃和該工程工程的總體設(shè)計(jì)，所需建筑材料估算如下：工程三材用量表工程建筑面積〔平方米〕每建筑平方米所需材料需求總量1、鋼材〔噸〕2472650.1247262、水泥〔噸〕2472650.3741803、木材(立方米)2472650.124726