仲量聯(lián)行-房地產(chǎn)行業(yè)：2023年四季度辦公樓市場概覽

研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY而22023年四季度辦公樓市場概覽2023年，中國經(jīng)濟在震蕩中緩步復蘇，第四季度延續(xù)當前趨全國經(jīng)濟發(fā)展扎實推進。全國辦公樓市場在2023年全年面臨需求承壓，但在第四季度，價格的刺激開始帶動需求端小幅回暖，主要城市的凈吸納量總量明顯提升。企業(yè)降本增效、業(yè)主以價換量的主流趨勢仍在延續(xù)，隨著經(jīng)濟恢復向好的勢頭持續(xù)得到鞏固，辦公樓市場的整體預期將由需求的逐步改善而推進恢復進程。2023年第四季度主要城市甲級辦公樓凈吸納量及空置率成圳32023年四季度辦公樓市場概覽2023年第四季度主要城市甲級辦公樓空置率情況縱覽全國主要城市的辦公樓市場，市場活躍度及問詢量在2023年第四季度均有所提升，業(yè)主的以價換量策略開始顯效，刺激部分需求在年末落地。本季度全國主要城市凈吸納量錄本季度一線城市凈吸納量錄得45.6萬平方米，占全國總量的61%。深圳甲級辦公樓凈吸納量在四季度得到明21.3萬平方米凈吸納量，且其中大部分源于租賃而非自用需求。受惠于政策扶持、產(chǎn)業(yè)引導，深圳福田與前海子市場表現(xiàn)突出，四季度凈吸納量合計占全市約六成。上海和廣州的甲級辦公樓市場的大部分租戶在成本控制的影響下，對市場的觀望情緒較濃，但經(jīng)濟復蘇的傳導作用及業(yè)主以價換量對市場的刺激作用已在年末顯現(xiàn)，兩個城市的凈吸納量水平較上季度均有所回升。北京甲級辦公樓市場在四季度經(jīng)歷了問詢量及看房量的小幅提升，但受制于租賃談判周期延長，需求未完二線城市中，成都和重慶經(jīng)歷第三季度的調(diào)整期后，凈吸納量在第四季度轉(zhuǎn)正企穩(wěn)，錄得二線城市中的凈吸納量最高值。但這兩個城市在本季度大部分凈吸納量來自于企業(yè)自用需求，租賃市場化活躍度遠不及年初預期。42023年四季度辦公樓市場概覽需求相對活躍2023年第四季度中國主要城市甲級辦公樓租賃需求來源分析按企業(yè)來源按行業(yè)金融服務(wù)專業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)制造貿(mào)易在全國經(jīng)濟波動回升的大環(huán)境下，金融行業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)保持韌性，依舊是全國大部分城市辦公樓租賃市場的主力。金融類公司，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)，在年末抓住租金窗口期，積極落地升級、搬遷或整合辦公室的需求，以實現(xiàn)其降本增效的目標。同時，專業(yè)服務(wù)業(yè)在全國大部分城市顯現(xiàn)出穩(wěn)定的需求，尤其是消費服務(wù)、電子商務(wù)及教育成交板塊成交較2022年有明顯上升。在南京，在線教育整合其布局與業(yè)務(wù)組合，積極拓寬業(yè)務(wù)范圍至職業(yè)、素質(zhì)及出國教育等新興賽道。在天津，專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求增長主要來自留學教育行業(yè)疫情后的擴張需此外，個別城市的地產(chǎn)建筑行業(yè)需求穩(wěn)定增長。南京四季度地產(chǎn)建筑行業(yè)的租賃成交量較上季度有明顯增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板塊，主要以升級搬遷為主。西安城市52023年四季度辦公樓市場概覽第四季度，全國一線城市甲級辦公樓市場共入市約127萬平方的前二，一并貢獻了一線城市中超八成的供應(yīng)量。同時，四季度也成為該兩個城市全年供應(yīng)高峰時期。深圳共有七個新項市場空置率推高至25.5%。上海共有三個項目竣工，總建筑面積共計42萬平方米，中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)空置率分別季度僅錄得一個新項目竣工入市。由于重點行業(yè)的需求有所改善，全市甲級辦公樓空置率截至四季度末降至21.4%，環(huán)比1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計錄得34萬平方米，較上季度回落51%。當前市場整體需求承壓，部分業(yè)主對市觀望態(tài)度，選擇將項目延期入市。寧波在年末米的新項目入市，是本季度1.5及二線城市中新增供應(yīng)量最高的城市。連續(xù)兩個季度的集中供應(yīng)未能被寧波寫字樓市場及值。同時，青島在經(jīng)歷兩年供應(yīng)高峰期后，本季度繼續(xù)錄得一棟辦公樓入市，空置率小幅回彈至39.5%。受需求走弱和開發(fā)商資金鏈短缺影響，2023年成都甲級辦公樓新增供應(yīng)不足年初預估值的50%，本季度供應(yīng)量持續(xù)保持低位，新增一線城市甲級辦公樓市場供需關(guān)系圖凈吸納量1.5線及二線城市甲級辦公樓市場供需關(guān)系圖凈吸納量6租金(人民幣/平方米/月)租金(人民幣/平方米/月)2023年第四季度租金環(huán)比變化%2023年四季度辦公樓市場概覽辦公樓市場以價換量租賃策略持續(xù)，業(yè)主租金調(diào)整意愿顯著增強2023年第四季度中國主要城市甲級辦公樓凈有效租金表現(xiàn)一線城市071北京上海深圳廣州杭第四季度，全國主要城市辦公樓市場租金錄得0.7%至4.2%不同程度的環(huán)比降幅。業(yè)主調(diào)整租金的意愿也明顯增強，愿意提供更多激勵政策以應(yīng)對激烈的市場競爭。一線城市中，北京、上海與廣州的甲級辦公樓市場的平均租金環(huán)比跌幅皆超過上季度。北京甲級辦公樓平均租金環(huán)比下降來推進租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實際效用有限。而當前大部分業(yè)主已意識到直接降租是促使成交落地的快速有效途徑。供應(yīng)壓力以及周邊非中央商務(wù)區(qū)的租金競爭，樓齡較長、空置率較高項目的業(yè)主在租金及激勵政策上讓步幅度加大，以吸引或保留租戶。廣州的甲級辦公樓租金環(huán)比降幅擴大，由于大量新增供應(yīng)預期和市場租賃需求尚未恢復到疫情前水平，調(diào)整租賃策略加速去化成為大部分業(yè)主的共識。全國1.5線與二線城市的甲級市場租金持續(xù)處于下行通道，價格競爭是2023年的市場主線。成都辦公樓市場需求端疲弱導致市場競爭十分嚴峻，截至四季度，全市甲級辦公樓平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高達6.6%。西安需求端降本增效情緒加劇，疊加未來供應(yīng)潮的臨近，市場租金持續(xù)承壓。從面積段看，市場疲態(tài)也致使較大面積的租賃決策趨于審慎，全年400平方米以上的中、大面積租