仲量聯(lián)行-房地產(chǎn)行業(yè)：2023年四季度辦公樓市場(chǎng)概覽

研究部睿見研究仲量聯(lián)行SEEABRIGHTERWAY而22023年四季度辦公樓市場(chǎng)概覽2023年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在震蕩中緩步復(fù)蘇，第四季度延續(xù)當(dāng)前趨全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展扎實(shí)推進(jìn)。全國(guó)辦公樓市場(chǎng)在2023年全年面臨需求承壓，但在第四季度，價(jià)格的刺激開始帶動(dòng)需求端小幅回暖，主要城市的凈吸納量總量明顯提升。企業(yè)降本增效、業(yè)主以價(jià)換量的主流趨勢(shì)仍在延續(xù)，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好的勢(shì)頭持續(xù)得到鞏固，辦公樓市場(chǎng)的整體預(yù)期將由需求的逐步改善而推進(jìn)恢復(fù)進(jìn)程。2023年第四季度主要城市甲級(jí)辦公樓凈吸納量及空置率成圳32023年四季度辦公樓市場(chǎng)概覽2023年第四季度主要城市甲級(jí)辦公樓空置率情況縱覽全國(guó)主要城市的辦公樓市場(chǎng)，市場(chǎng)活躍度及問詢量在2023年第四季度均有所提升，業(yè)主的以價(jià)換量策略開始顯效，刺激部分需求在年末落地。本季度全國(guó)主要城市凈吸納量錄本季度一線城市凈吸納量錄得45.6萬平方米，占全國(guó)總量的61%。深圳甲級(jí)辦公樓凈吸納量在四季度得到明21.3萬平方米凈吸納量，且其中大部分源于租賃而非自用需求。受惠于政策扶持、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，深圳福田與前海子市場(chǎng)表現(xiàn)突出，四季度凈吸納量合計(jì)占全市約六成。上海和廣州的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的大部分租戶在成本控制的影響下，對(duì)市場(chǎng)的觀望情緒較濃，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的傳導(dǎo)作用及業(yè)主以價(jià)換量對(duì)市場(chǎng)的刺激作用已在年末顯現(xiàn)，兩個(gè)城市的凈吸納量水平較上季度均有所回升。北京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在四季度經(jīng)歷了問詢量及看房量的小幅提升，但受制于租賃談判周期延長(zhǎng)，需求未完二線城市中，成都和重慶經(jīng)歷第三季度的調(diào)整期后，凈吸納量在第四季度轉(zhuǎn)正企穩(wěn)，錄得二線城市中的凈吸納量最高值。但這兩個(gè)城市在本季度大部分凈吸納量來自于企業(yè)自用需求，租賃市場(chǎng)化活躍度遠(yuǎn)不及年初預(yù)期。42023年四季度辦公樓市場(chǎng)概覽需求相對(duì)活躍2023年第四季度中國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓租賃需求來源分析按企業(yè)來源按行業(yè)金融服務(wù)專業(yè)服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)制造貿(mào)易在全國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)回升的大環(huán)境下，金融行業(yè)及專業(yè)服務(wù)業(yè)保持韌性，依舊是全國(guó)大部分城市辦公樓租賃市場(chǎng)的主力。金融類公司，尤其是內(nèi)資金融企業(yè)，在年末抓住租金窗口期，積極落地升級(jí)、搬遷或整合辦公室的需求，以實(shí)現(xiàn)其降本增效的目標(biāo)。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)業(yè)在全國(guó)大部分城市顯現(xiàn)出穩(wěn)定的需求，尤其是消費(fèi)服務(wù)、電子商務(wù)及教育成交板塊成交較2022年有明顯上升。在南京，在線教育整合其布局與業(yè)務(wù)組合，積極拓寬業(yè)務(wù)范圍至職業(yè)、素質(zhì)及出國(guó)教育等新興賽道。在天津，專業(yè)服務(wù)業(yè)的需求增長(zhǎng)主要來自留學(xué)教育行業(yè)疫情后的擴(kuò)張需此外，個(gè)別城市的地產(chǎn)建筑行業(yè)需求穩(wěn)定增長(zhǎng)。南京四季度地產(chǎn)建筑行業(yè)的租賃成交量較上季度有明顯增加，‘中建’系成交居多，多成交于河西板塊，主要以升級(jí)搬遷為主。西安城市52023年四季度辦公樓市場(chǎng)概覽第四季度，全國(guó)一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)共入市約127萬平方的前二，一并貢獻(xiàn)了一線城市中超八成的供應(yīng)量。同時(shí)，四季度也成為該兩個(gè)城市全年供應(yīng)高峰時(shí)期。深圳共有七個(gè)新項(xiàng)市場(chǎng)空置率推高至25.5%。上海共有三個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積共計(jì)42萬平方米，中央商務(wù)區(qū)及非中央商務(wù)區(qū)空置率分別季度僅錄得一個(gè)新項(xiàng)目竣工入市。由于重點(diǎn)行業(yè)的需求有所改善，全市甲級(jí)辦公樓空置率截至四季度末降至21.4%，環(huán)比1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計(jì)錄得34萬平方米，較上季度回落51%。當(dāng)前市場(chǎng)整體需求承壓，部分業(yè)主對(duì)市觀望態(tài)度，選擇將項(xiàng)目延期入市。寧波在年末米的新項(xiàng)目入市，是本季度1.5及二線城市中新增供應(yīng)量最高的城市。連續(xù)兩個(gè)季度的集中供應(yīng)未能被寧波寫字樓市場(chǎng)及值。同時(shí)，青島在經(jīng)歷兩年供應(yīng)高峰期后，本季度繼續(xù)錄得一棟辦公樓入市，空置率小幅回彈至39.5%。受需求走弱和開發(fā)商資金鏈短缺影響，2023年成都甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)不足年初預(yù)估值的50%，本季度供應(yīng)量持續(xù)保持低位，新增一線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系圖凈吸納量1.5線及二線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供需關(guān)系圖凈吸納量6租金(人民幣/平方米/月)租金(人民幣/平方米/月)2023年第四季度租金環(huán)比變化%2023年四季度辦公樓市場(chǎng)概覽辦公樓市場(chǎng)以價(jià)換量租賃策略持續(xù)，業(yè)主租金調(diào)整意愿顯著增強(qiáng)2023年第四季度中國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓凈有效租金表現(xiàn)一線城市071北京上海深圳廣州杭第四季度，全國(guó)主要城市辦公樓市場(chǎng)租金錄得0.7%至4.2%不同程度的環(huán)比降幅。業(yè)主調(diào)整租金的意愿也明顯增強(qiáng)，愿意提供更多激勵(lì)政策以應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。一線城市中，北京、上海與廣州的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的平均租金環(huán)比跌幅皆超過上季度。北京甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下降來推進(jìn)租賃交易，但發(fā)現(xiàn)所產(chǎn)生的實(shí)際效用有限。而當(dāng)前大部分業(yè)主已意識(shí)到直接降租是促使成交落地的快速有效途徑。供應(yīng)壓力以及周邊非中央商務(wù)區(qū)的租金競(jìng)爭(zhēng)，樓齡較長(zhǎng)、空置率較高項(xiàng)目的業(yè)主在租金及激勵(lì)政策上讓步幅度加大，以吸引或保留租戶。廣州的甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比降幅擴(kuò)大，由于大量新增供應(yīng)預(yù)期和市場(chǎng)租賃需求尚未恢復(fù)到疫情前水平，調(diào)整租賃策略加速去化成為大部分業(yè)主的共識(shí)。全國(guó)1.5線與二線城市的甲級(jí)市場(chǎng)租金持續(xù)處于下行通道，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)是2023年的市場(chǎng)主線。成都辦公樓市場(chǎng)需求端疲弱導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)峻，截至四季度，全市甲級(jí)辦公樓平均租金收至92.8元/平方米/月，全年跌幅高達(dá)6.6%。西安需求端降本增效情緒加劇，疊加未來供應(yīng)潮的臨近，市場(chǎng)租金持續(xù)承壓。從面積段看，市場(chǎng)疲態(tài)也致使較大面積的租賃決策趨于審慎，全年400平方米以上的中、大面積租