XX銀信商座物業(yè)管理顧問方案

第一局部中海物業(yè)簡介深圳市中海物業(yè)治理〔以下簡稱“中海物業(yè)〞〕為中國海外集團旗下，專門從事物業(yè)治理業(yè)務(wù)、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司在香港中海物業(yè)治理公司的根底上，于1991年在深圳注冊成立，為建設(shè)部首批甲級資質(zhì)物業(yè)治理企業(yè)。自成立以來，嚴(yán)格遵循“業(yè)主至上、效勞第一〞的工作宗旨，大力倡導(dǎo)“嚴(yán)格苛求、自覺奉獻(xiàn)〞的工作精神。在掌握并導(dǎo)進(jìn)香港先進(jìn)物業(yè)治理模式的根底上，融匯世界各國先進(jìn)物業(yè)治理經(jīng)驗，結(jié)合中國大陸的實際國情，探究出具有中國特色的中海物業(yè)治理模式。公司以此模式為手段開展科學(xué)治理和優(yōu)質(zhì)效勞，全心全力為業(yè)主及物業(yè)使用人提供一個平安、清潔、漂亮、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。多年來，中海物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的效勞質(zhì)量和先進(jìn)的治理技術(shù)不僅得到寬廣業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，先后獲得國家建設(shè)部、廣東省、深圳市各級政府部門授予的各種獎牌、獎旗100余面。中心電視臺、深圳各大報刊以及香港?文匯報?、?大公報?、?商報?、?星島日報?，國內(nèi)的?人民日報?、?經(jīng)濟日報?、?工人日報?、?法制日報?等新聞媒體對中海物業(yè)治理經(jīng)營情況的報道多達(dá)700余次，慕名前來公司參瞧考察的國內(nèi)外各界人士已逾兩萬人次。隨著中海物業(yè)在行業(yè)內(nèi)地位的日益顯著和中海物業(yè)治理模式的日益完善，并應(yīng)國內(nèi)寬廣地產(chǎn)消費者和房地產(chǎn)界對先進(jìn)物管模式的迫切需求，中海物業(yè)治理模式除在香港、深圳、北京、廣州、上海幾大都市取得驕人的成績外，更已輸出至長春、沈陽、青島、煙臺、杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、鄭州、東莞……等30多個全國各大都市。正在治理的寫字樓、商場、商住區(qū)、不墅區(qū)等高檔物業(yè)120余處，治理面積逾二千多萬平方米，成為物業(yè)治理行業(yè)的中國之最；差不多建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)〔大廈〕17個，占全國國優(yōu)總數(shù)的3%強，雄居國內(nèi)同業(yè)國優(yōu)擁有量第一位；1996年2月在中國物業(yè)治理行業(yè)第一家獲得ISO9000國際質(zhì)量治理體系認(rèn)證；1999年10月在中國物業(yè)治理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境治理體系認(rèn)證……中海物業(yè)轄區(qū)做到了無設(shè)備破損事故、無火災(zāi)事故、無治理責(zé)任導(dǎo)致的盜搶事故，中海物業(yè)倡導(dǎo)治理高科技、效勞酒店化并由此形成了以“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)效勞標(biāo)志〞為核心內(nèi)容的品牌風(fēng)格。在長期的物業(yè)治理實踐中，中海物業(yè)治理模式逐漸形成，中海物業(yè)的品牌效應(yīng)和物超所值的優(yōu)良效勞提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的今后收益。肩負(fù)中國物業(yè)治理行業(yè)開展領(lǐng)導(dǎo)者的中海物業(yè)將以提高中國物業(yè)治理行業(yè)整體素養(yǎng)為己任，以完美、科學(xué)的專業(yè)物業(yè)治理與效勞來推動中國現(xiàn)代都市文明的進(jìn)程。中國海外集團于1979年在香港注冊成立，是隸屬于中華人民共和國國務(wù)院的中國最大建筑聯(lián)合企業(yè)——中國建筑工程總公司在香港的獨資子公司。1992年，集團之旗艦中國海外開展在香港聯(lián)合交易所上市，首開中資企業(yè)以香港本地業(yè)務(wù)資產(chǎn)直截了當(dāng)上市之先河，市值曾逾330億港元，集團現(xiàn)有雇員約4,300名。

中國海外集團自成立以來，便致力于專業(yè)化與規(guī)模化開展目標(biāo)，專門從事建筑工程承包、咨詢、設(shè)計治理，以及地產(chǎn)開展與基建投資等，業(yè)務(wù)現(xiàn)時普及香港和內(nèi)地。公司以“效勞社會、繁華香港、建設(shè)祖國、造福人群〞為宗旨，以“海納百川，有容耐大〞的市場運做氣概，集納兩地營商優(yōu)勢，吞吐市場競爭萬象，并以造福人群的業(yè)績實現(xiàn)著對社會的承諾，先后在香港地區(qū)和中國內(nèi)地完成了500多個工程工程，建成各種樓宇1,157萬平方米；開山填海造地逾9,000公頃；展設(shè)輸水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被譽為二十世紀(jì)全球十大建筑的香港新機場客運大樓及西九龍?zhí)詈Ｔ斓亍⒅袊嗣窠夥跑婑v港海軍基地、香港警察總部、香港的南浪海灣、雅利德樺臺等工程。差不多建成和在建各種樓宇可容納30萬人居住，占香港總?cè)丝诘亩种弧?988年起，中國海外集團積極投身中國內(nèi)地風(fēng)起云涌的現(xiàn)代化建設(shè)事業(yè)，房地產(chǎn)投資觸角已達(dá)至北京、上海、廣州、深圳、成都、廣西、武漢、西安、蘇州、長春等地，先后建成上海海華花園、北京中海雅園、廣州錦城花園和深圳中海華庭等具有較大社會礙事的高質(zhì)素的工程工程，逐漸成為享譽內(nèi)地的知名企業(yè)。此外，中海集團在基建投資、創(chuàng)業(yè)投資、物業(yè)治理、建設(shè)咨詢與監(jiān)理、物流配送和建筑設(shè)計等業(yè)務(wù)領(lǐng)域亦取得累累碩果。已開展成擁有總資產(chǎn)183億港元的大型企業(yè)集團，企業(yè)實力與社會礙事與日俱增。

展瞧今后，中國海外集團將積極因應(yīng)全球經(jīng)濟一體化及中國經(jīng)濟市場化的機遇和挑戰(zhàn)，秉持世界所公認(rèn)的施工經(jīng)驗、技術(shù)能力和投資理念，不斷開拓進(jìn)取，精益求精，為“效勞社區(qū)、繁華香港、建設(shè)祖國、造福人群〞作出更加杰出的奉獻(xiàn)。第二局部銀信商座物業(yè)治理參謀初步方案銀信商座位于沈陽市和平區(qū)民主路78號，為市中心黃金地段，緊接民主廣場、市文化宮，地處政府辦公區(qū)、賓館區(qū)、公園區(qū)三區(qū)合一的焦點位置。工程占地9593平方米，總建筑面積達(dá)52000平方米，綠化率高達(dá)25%。集酒店式公寓、商業(yè)住宅為一體。作為沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)鼎力推出的作品，開發(fā)商對工程精益求精，精心雕琢，加之工程優(yōu)越的地理位置，合理豐富的商業(yè)規(guī)劃，保證了銀信商座必將成為沈陽經(jīng)典樓盤的典范之作。為保證銀信商座高起點的物業(yè)治理水平及效勞質(zhì)量，并力求在較長時期內(nèi)保證銀信商座內(nèi)各物業(yè)具備保值、升值的潛力，享有“中國第一總管〞美譽的深圳市中海物業(yè)治理〔以下簡稱“參謀商〞〕憑借其在物業(yè)治理領(lǐng)域十幾年的豐富治理經(jīng)驗、先進(jìn)的治理模式、一流的治理人才，有決心、有信心成功承接銀信商座工程的物業(yè)治理參謀工作，將ISO9000質(zhì)量治理體系、ISO14001環(huán)境治理體系和酒店式物業(yè)治理、健康式物業(yè)治理、商務(wù)全程式的全新理念全程導(dǎo)進(jìn)到該工程的物業(yè)治理工作中，全心全力為立即進(jìn)駐的每一位業(yè)主展現(xiàn)一個平安、清潔、漂亮、舒適、方便、和諧的生活和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切軀體會到中海物業(yè)高品質(zhì)的效勞。我司針對銀信商座工程的實際情況特編制本物業(yè)治理參謀初步方案，以下將就我司所提供的物業(yè)治理參謀效勞方式作系統(tǒng)的闡述。第一節(jié)參謀方式概述及參謀期限確定參謀方式概述：為保證銀信商座工程有一個高起點的物業(yè)治理水平及效勞質(zhì)量，中海物業(yè)〔以下簡稱“參謀商〞〕將指導(dǎo)沈陽深銀信房地產(chǎn)開發(fā)〔以下簡稱“開展商〞〕聘請的物業(yè)治理公司(以下簡稱“治理商〞)負(fù)責(zé)銀信商座工程物管工作的具體實施運作；以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、治理經(jīng)驗、治理模式、以及標(biāo)準(zhǔn)化的效勞體系等諸方面的優(yōu)勢為寬廣業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)治理效勞。雙方合作關(guān)系一旦確定，我司將把銀信商座的物業(yè)治理工作列進(jìn)中海物業(yè)相應(yīng)的籌劃、考核、檢查、評選序列中，由公司組建參謀團及委派駐場參謀，依據(jù)銀信商座的具體情況，負(fù)責(zé)跟蹤其對外租售、竣工驗收、投進(jìn)使用以及日后的物業(yè)治理工作，指導(dǎo)治理商制訂全套治理方案、程序文件、治理制度、效勞質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，并鞭策其有效運行，按照雙方約定的參謀效勞內(nèi)容為治理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的參謀治理效勞?？紤]到銀信商座工程物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其治理難度隨之加大，故為保證治理目標(biāo)的實現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)治理模式，我司將于參謀實操指導(dǎo)時期派駐一名物業(yè)治理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，作為治理商治理的實體“核心〞，并輔之以公司參謀團以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)治理工作的實際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，依據(jù)工程現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的咨詢題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司參謀團與駐場參謀二者的共同努力下，將為治理商日后的物業(yè)治理工作打下良好的根底。我司提供參謀治理效勞的目的在于為治理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的治理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在參謀期限內(nèi)，我司準(zhǔn)許開展商就銀信商座工程向外界使用“中海物業(yè)參謀治理〞等文字進(jìn)行宣傳推廣。參謀效勞方式示意圖：雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反響方案執(zhí)行情況及其它咨詢題依據(jù)反響信息修訂方案傳達(dá)、推行方案制定物管方案參謀團雙向溝通定期或不定期檢查、考核、了解信息反響方案執(zhí)行情況及其它咨詢題依據(jù)反響信息修訂方案傳達(dá)、推行方案制定物管方案參謀團參謀期限參謀期限估量共計二十五個月〔以工程進(jìn)伙時刻估量為2005年3月1日為準(zhǔn)〕。參謀期分前期介進(jìn)、實操指導(dǎo)和效勞質(zhì)量跟蹤三個時期。其中前期介進(jìn)時期為10個月〔估量自2004年3月至2004年12月〕，實操指導(dǎo)時期為12個月，自銀信商座物業(yè)進(jìn)伙之日前二個月起計〔估量自2005年1月1日起〕；效勞質(zhì)量跟蹤時期為實操指導(dǎo)時期結(jié)束后首三個月。三、駐場參謀和參謀團工作職責(zé)◆駐場參謀工作職責(zé)：依據(jù)工程的實際情況，在實操指導(dǎo)時期〔物業(yè)進(jìn)伙前二個月起〕我司將于工程現(xiàn)場派駐一名物業(yè)治理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作：全面考察工程，收集關(guān)于針對該工程類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給參謀商的該工程參謀團。將參謀團針對本工程制定的物業(yè)治理具體方案付諸實施。將工程物業(yè)治理方案推行過程中碰到的情況、咨詢題和執(zhí)行進(jìn)度及時反響給參謀團，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助治理商落實解決。協(xié)助參謀團人員對工程的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。日常物業(yè)治理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。緊急事故的應(yīng)對與處理技巧。參謀團工作職責(zé)：參謀團由一批有著豐富治理專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)治理專家組成，分不于前期介進(jìn)、實操指導(dǎo)和效勞質(zhì)量跟蹤三個時期針對工程進(jìn)度并結(jié)合開展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，以下為建議各時期赴現(xiàn)場的時刻供參考：前期介進(jìn)時期首次考察工程交接驗收時期實操指導(dǎo)時期物業(yè)進(jìn)伙當(dāng)月進(jìn)伙后的正常治理期效勞質(zhì)量跟蹤時期本時期末參謀團〔約3-5人〕于前期介進(jìn)時期、實操指導(dǎo)時期和效勞質(zhì)量跟蹤時期三個時期的考察次數(shù)總共不超過五次，參謀團具體赴現(xiàn)場的工作時刻將配合開展商的工程進(jìn)度和工程的實際需要來安排。參謀團要緊負(fù)責(zé)工作如下：由參謀團依據(jù)駐場參謀及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的治理經(jīng)驗為工程度身訂造一整套物業(yè)治理實施方案，完成合同約定的各項工作內(nèi)容。負(fù)責(zé)解決物業(yè)治理工作中的重點和難點等。定期對工程治理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。對駐場參謀的工作予以考察、評價和完善。參謀工作安排〔詳見下頁表〕工作時期人員構(gòu)成工作方式現(xiàn)場工作安排前期介進(jìn)時期〔10個月〕參謀團3—5人駐場經(jīng)理1人〔開盤前后各一個月〕定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作2次實操指導(dǎo)〔12個月〕參謀團3~5人定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)建議赴現(xiàn)場工作2次。駐場參謀1人常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo)本時期內(nèi)常駐現(xiàn)場實地工作。效勞質(zhì)量跟蹤〔3個月〕參謀團3~5人定期赴現(xiàn)場考評指導(dǎo)建議本時期末赴現(xiàn)場工作1次。另：除上表中所列參謀團定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在參謀期內(nèi)，參謀商還可應(yīng)開展商及治理商的要求，并結(jié)合參謀治理效勞的實際需要，不定期派遣參謀團人員到工程施工現(xiàn)場進(jìn)行實地工作指導(dǎo)，并對治理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價。參謀團不定期赴現(xiàn)場的費用另計,收費標(biāo)準(zhǔn)為人民幣6000.00元/次〔往返差旅費及現(xiàn)場食宿由開展商擔(dān)當(dāng)〕。講明：1.參謀團人員將依據(jù)各時期工作內(nèi)容要求，由包含有質(zhì)量治理、機電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店治理等物業(yè)治理需涉及的各專業(yè)資深治理人仕組成，并長期為該工程效勞。2.參謀期限內(nèi)，參謀團除完成上表中提及的現(xiàn)場工作外，同時將全程跟進(jìn)工程的竣工驗收、投進(jìn)使用以及之后的日常物業(yè)治理工作，并隨時提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)效勞。為了配合開展商的開盤銷售工作，我司將在工程開盤前后的一個月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作：對售樓人員進(jìn)行物業(yè)治理方面的培訓(xùn)職業(yè)禮儀培訓(xùn)售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo)第二節(jié)參謀治理工作范圍樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)治理方面的指導(dǎo)。房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和根底等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、治理和運行效勞。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中心空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)治理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套效勞設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和治理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修治理。公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與治理。公共環(huán)境的酒店式清潔效勞。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。交通、車輛行駛及停泊秩序與平安的專業(yè)治理。對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式平安治理，確保平安。治理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。同意物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的托付并合理收費。全方位商務(wù)效勞支持。協(xié)助治理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)治理效勞費等政府規(guī)定的各項費用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)治理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。第三節(jié)參謀治理工作內(nèi)容一、前期介進(jìn)時期時限界定：由簽約之日起至銀信商座進(jìn)伙之日前二個月〔估量2004年3月至2004年12月〕結(jié)合物業(yè)治理角度在工程施工驗收時期提供合理化建議，為今后開展物管工作及操縱治理本鈔票打下良好的根底，同時為進(jìn)進(jìn)實操指導(dǎo)時期做好充分的預(yù)備工作。由參謀團對工程進(jìn)行實地考察，通過研讀、消化、理解開展商所提供的工程方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、工程模型等資料，了解工程的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，確定工程檔次，協(xié)助治理商對治理檔次進(jìn)行定位。參謀團依據(jù)工程實際情況，從提高物業(yè)治理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)咨詢題給出整改意見?！踩骋罁?jù)我司長期從事物業(yè)治理實踐積存的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)治理的角度對工程的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使開展商在工程的投進(jìn)上既能正確掌握今后業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)治理的本鈔票操縱及提高治理質(zhì)量。考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助開展商各專業(yè)工程的時期性實施進(jìn)度方案提議方案；建筑設(shè)計〔地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面〕是否滿足物業(yè)治理的需求；設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求；對樓宇室外空調(diào)機位置確定，冷凝水的排放處理等咨詢題的建議；依據(jù)清潔治理經(jīng)驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建筑位置和建筑價格建議；治理用房位置確定的原那么及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，治理用房位置的參考意見以及治理用房的布局；在不增加開展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱〔房〕等提出建議；在空調(diào)工程施工前，依據(jù)設(shè)計圖紙從節(jié)能和便于治理的角度提出對設(shè)計的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時，為便于以后維修治理，對需改變安裝位置和工藝的地點提出建議；從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議；依據(jù)國家消防標(biāo)準(zhǔn)及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷(例如布局不合理造成人力白費等)，提出糾正及修改建議；依據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設(shè)計圖紙，選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美瞧又方便長期養(yǎng)護(hù)，對不利于以后物業(yè)治理的咨詢題提出調(diào)整建議；從治安治理、職員生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；依據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；對建筑外墻的選材和設(shè)計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之維持長久的美瞧；依據(jù)工程規(guī)模、物業(yè)治理目標(biāo)及效勞范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)治理相關(guān)法規(guī)政策等，對治理商的機構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級各類職員的任職條件和素養(yǎng)要求等提出建議；〔四〕從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議：1、從居家生活及平安角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。2、用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。3、住戶門是否有明顯標(biāo)識。4、是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機動車停車位。從智能化的角度，提出專業(yè)建議：1、考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的時期性實施進(jìn)度方案；2、針對開展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并依據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議；依據(jù)開展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計方案，方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計合理、有用；協(xié)助開展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議?！擦硰沫h(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：1、依據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議；2、依據(jù)會所增設(shè)的工程及小區(qū)配套設(shè)施〔如：泳池、餐飲等〕，從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議?！财摺硰奈飿I(yè)治理角度提供專業(yè)咨詢、效勞以落低本鈔票提高效益：1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；2、公共局部裝修材料的選用；3、協(xié)助開展商對多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，最終體貼擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；4、滿足消防標(biāo)準(zhǔn)的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié)助開展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后效勞良好的消防產(chǎn)品和分包商；5、依據(jù)治理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計、施工等的成功經(jīng)驗；6、依據(jù)工程和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢；7、解答開展商及治理商關(guān)于物業(yè)治理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本；〔八〕在施工過程中，協(xié)助開展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按方案完工，同時能夠落低日后物業(yè)設(shè)備治理難度?！簿拧持笇?dǎo)開展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量?！彩持笇?dǎo)開展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由開展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗，最后協(xié)助收集驗收報告。指導(dǎo)開展商及治理商制定工程、設(shè)備驗收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)咨詢題的處理程序。指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗。公共配套設(shè)施設(shè)備的驗收。協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗收記錄〔十一〕依據(jù)物業(yè)工程檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)刂卫碣M市場情況和當(dāng)?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)治理收費政策，指導(dǎo)開展商制訂物業(yè)治理收費標(biāo)準(zhǔn)?！彩撑浜祥_展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、要緊業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料?！彩撑浜祥_展商樓盤租售工作：1.對售樓現(xiàn)場人員進(jìn)行物業(yè)方面的培訓(xùn)、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。2.指導(dǎo)現(xiàn)場保安人員進(jìn)行交通指揮、車輛治理、導(dǎo)向工作。3.指導(dǎo)物業(yè)現(xiàn)場人員對關(guān)于樓盤物業(yè)治理方面的咨詢題進(jìn)行答疑。4.對樓盤宣傳資料中關(guān)于物業(yè)治理方面的咨詢題，提出專業(yè)化建議?！彩摹承^(qū)會所前期建議1、會所的規(guī)模和格局：依據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向開展商提出會所的規(guī)模和格局建議。2、會所的功能設(shè)置：依據(jù)市場情況結(jié)合小區(qū)特點〔住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等〕，提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而有用。3、會所工程的面積要求：依據(jù)工程特點和市場需求，測算出精確的〔某些體育工程〕、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經(jīng)營有著緊密的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和工程要求，提出適宜的裝修建議。5、會所的器材配置：向開展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。6、會所的節(jié)能要求：會所的許多工程與ISO14000環(huán)境治理相關(guān)，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂工程的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。7、會所的治理和經(jīng)營：包括會所的治理方案、治理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。實操指導(dǎo)時期合作期限：共12個月，由本物業(yè)進(jìn)伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中進(jìn)伙、裝修搬遷和正常治理四個時期。前期籌備期指物業(yè)進(jìn)伙前，中海協(xié)助治理商從機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)進(jìn)伙做相應(yīng)籌備的工作時期?！惨弧?在開展商需要對物業(yè)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行增加、減少或改動時，協(xié)助開展商進(jìn)行整改，并提供切實可行的方案和解決方法，確保系統(tǒng)的穩(wěn)定。〔二〕協(xié)助治理商建立各專業(yè)治理模式、機構(gòu)設(shè)置、擬定人員〔三〕協(xié)助治理商依據(jù)物業(yè)工程實際情況，測算物管本鈔票，提出物業(yè)治理收費標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批。人工費用測算；設(shè)備耗能費用測算；設(shè)備維修保養(yǎng)費用測算；清潔定額費用測算；5、園藝綠化工程的定額費用測算等。協(xié)助治理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊伍：提供人員配置及相應(yīng)素養(yǎng)要求的具體方案；協(xié)助對聘請人員進(jìn)行筆試、面試、實操考核。協(xié)助治理商培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員，以確保人員素養(yǎng)。提供職員進(jìn)職及崗前培訓(xùn)參考方案，并協(xié)助做好培訓(xùn)方案；協(xié)助擬制職員在職培訓(xùn)年度規(guī)劃，并對規(guī)劃實施進(jìn)度、落實情況等進(jìn)行跟蹤檢查和指導(dǎo)；協(xié)助對操作工進(jìn)行操作培訓(xùn)；協(xié)助對操作工進(jìn)行常見故障診斷及設(shè)備治理培訓(xùn)；就治理商職員外培事宜提供咨詢和協(xié)助；〔六〕協(xié)助制定進(jìn)伙交接驗收標(biāo)準(zhǔn)及實施程序：〔七〕指導(dǎo)治理商預(yù)備設(shè)備移交、接管驗收的相關(guān)資料，協(xié)助治理商與開展商之間各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗收工作〔包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等〕。指導(dǎo)治理商對設(shè)備外瞧出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行整改，對運行中的設(shè)備進(jìn)行節(jié)能改造以利于提高設(shè)備治理質(zhì)量。〔九〕協(xié)助治理商按ISO9000體系標(biāo)準(zhǔn)編制各項治理制度及建立相關(guān)資料、文件：提供治理運作所需的工作程序藍(lán)本，并結(jié)合工程實際協(xié)助管理商進(jìn)行修訂、充實和完善；協(xié)助建立各專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交的有關(guān)手續(xù)、資料、文件和程序；協(xié)助制定各專業(yè)設(shè)施設(shè)備治理規(guī)章制度、設(shè)備操作規(guī)程及維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)、程序和措施；協(xié)助制定設(shè)施設(shè)備運行記錄監(jiān)控的有關(guān)程序和文件；依據(jù)設(shè)計圖紙及操作手冊等協(xié)助制定相關(guān)操作指導(dǎo)書、平安規(guī)程、應(yīng)急處理方案、維修保養(yǎng)方案等指導(dǎo)性文件；協(xié)助制定消防、給水和排水、水泵、機電設(shè)備等工程治理方案；協(xié)助治理商制訂清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序，編制清潔作業(yè)指導(dǎo)書；協(xié)助制訂園藝綠化操作標(biāo)準(zhǔn)，擬制綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；提供職員手冊和人事治理制度示范文本，指導(dǎo)并協(xié)助編制員工手冊及人事工作相關(guān)制度；依據(jù)工程配套設(shè)施情況，協(xié)助編制工程年度社區(qū)文化活動規(guī)劃；提供質(zhì)量治理相關(guān)的各種記錄表格、樣本，并結(jié)合工程治理目標(biāo)和質(zhì)量要求協(xié)助治理商進(jìn)行修訂和取舍；結(jié)合會所的實際，協(xié)助制定一套完善的治理制度；協(xié)助開展商做好會所宣傳工作；協(xié)助制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等；協(xié)助制定工程公眾制度；協(xié)助設(shè)置會計帳薄，建立會計核算體系；協(xié)助建立健全財務(wù)治理制度。協(xié)助治理商建立各專業(yè)原始技術(shù)資料、維修保養(yǎng)記錄等檔案；并就物業(yè)治理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)。1、產(chǎn)權(quán)資料：工程批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件等。2、技術(shù)資料：規(guī)劃圖、竣工圖、工程合同、隱蔽工程驗收簽證等。3、物業(yè)資料：住宅區(qū)全然資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料等。4、住戶進(jìn)住資料：進(jìn)伙通知書、業(yè)主公約等。5、其他相關(guān)資料。〔十一〕協(xié)助治理商制定日常物業(yè)治理所需設(shè)備、材料清單，協(xié)助編制對外分包工程的評審、質(zhì)量操縱等有關(guān)程序，協(xié)助評價和選擇各專業(yè)分包方?！彩持笇?dǎo)會計核算，體貼進(jìn)行財務(wù)本鈔票分析，提高經(jīng)濟效益?！彩硡f(xié)助制定進(jìn)伙前工作方案?！彩摹持笇?dǎo)治理商從創(chuàng)優(yōu)的角度，依據(jù)市/省/國家級優(yōu)秀物業(yè)治理小區(qū)的考核評選標(biāo)準(zhǔn)，對各專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)、園藝綠化清潔、物業(yè)治理檔案資料、創(chuàng)優(yōu)資料提出專業(yè)革新建議。集中進(jìn)伙期指業(yè)主在開展商書面通知前來進(jìn)伙的時限內(nèi)集中到物業(yè)現(xiàn)場收樓、驗樓、辦理進(jìn)伙手續(xù)的工作時期。本期時刻短，工作量大、環(huán)節(jié)多，需豐富的工作經(jīng)驗及工作技巧。如何將有限人力資源合理分配到各個工作環(huán)節(jié)中往，使進(jìn)伙工作得以有條不紊地進(jìn)行，并給業(yè)主留下良好的最初印象即成為集中進(jìn)伙期工作的難點。因為集中進(jìn)伙期是業(yè)主第一次與物業(yè)治理機構(gòu)打交道，第一印象的好壞，將決定物業(yè)治理機構(gòu)日后長期物管工作能否得到業(yè)主的配合而輕松、順利地開展。為此中海物業(yè)將提供以下參謀效勞，以保證進(jìn)伙工作順利進(jìn)行，為今后物業(yè)治理的正常進(jìn)行打下良好的根底：指導(dǎo)成立進(jìn)伙期各工作組，制定各個工作組責(zé)任制度。指導(dǎo)制定進(jìn)伙工作流程，緊急應(yīng)變方案等。協(xié)助開展商有關(guān)部門在集中進(jìn)伙期間實行聯(lián)合辦公，提供一條龍效勞。場景布置：依據(jù)制定的場景布置方案擺放花籃、盆景，懸掛條幅對聯(lián)高掛氣球等。設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo)，安排引導(dǎo)人員，使業(yè)主在辦理進(jìn)伙手續(xù)、收樓過程中感到方便。治理處與開展商之地產(chǎn)部、財務(wù)部在進(jìn)伙接待處進(jìn)行聯(lián)合辦公，實行一條龍效勞。指導(dǎo)治理商在業(yè)主辦理進(jìn)伙手續(xù)的同時，提提供業(yè)主相應(yīng)資料及物件，如鑰匙、開戶存折、業(yè)主公約、住戶手冊等。裝修搬遷期指業(yè)主辦妥進(jìn)伙手續(xù)后，為其物業(yè)進(jìn)行二次裝修，直至搬遷進(jìn)駐的工作時期。現(xiàn)在物業(yè)治理公司的工作難點有二：面對大量不同的裝修單位和素養(yǎng)較低的裝修工人，如何利用有效的治理手段和一定的治理力度往對其加以操縱，保衛(wèi)公共設(shè)施設(shè)備，不侵害業(yè)主公共利益，同時又監(jiān)督裝修質(zhì)量，防止遺留平安隱患等。業(yè)主進(jìn)駐有先有后，如何樣兼顧先進(jìn)駐業(yè)主的正常生活和后進(jìn)駐業(yè)主的順利裝修，如何將兩者有效的隔離開來，從而防止被有效投訴，也是一個棘手的咨詢題。為此，中海將提供一整套依據(jù)長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出來的行之有效的治理方法，有效體貼解決以上咨詢題，要緊內(nèi)容包括：指導(dǎo)建立嚴(yán)格的裝修審批程序。指導(dǎo)建立裝修單位進(jìn)場治理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的裝修檔案。指導(dǎo)建立裝修日常監(jiān)督治理制度等。指導(dǎo)建立裝修現(xiàn)場驗收制度。指導(dǎo)建立裝修單位退場治理工作流程。指導(dǎo)建立各業(yè)主/用戶的進(jìn)住治理方法。正常治理期指物業(yè)現(xiàn)場大局部小業(yè)主的二次裝修工作已全然完成，銀信商座環(huán)境的維護(hù)、機電設(shè)備的保養(yǎng)等日常物管工作均已規(guī)律開展的工作時期?，F(xiàn)在中海要緊提供的參謀效勞內(nèi)容有：一、通過日常工作中的實際運作進(jìn)一步完善物業(yè)公司之治理機構(gòu)組建、人員培訓(xùn)及治理等行政方面事務(wù)。二、指導(dǎo)建立嚴(yán)格的封閉化平安治理制度，包括保安巡查制度、緊急情況處理制度等。三、指導(dǎo)建立清潔、園藝綠化操作考評治理制度。四、指導(dǎo)建立財務(wù)治理制度、財務(wù)人員崗位責(zé)任制。五、指導(dǎo)建立機電設(shè)備維修保養(yǎng)治理制度。六、按照ISO9000國際質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)建立物業(yè)治理標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)文件并將其切實貫徹到日常治理工作之中。七、參謀團定期對工程進(jìn)行考評，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出咨詢題，分析緣故并提出整改意見，跟蹤糾正落實情況：1、各項治理規(guī)章制度、崗位、部門職責(zé)及其執(zhí)行情況：2、按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)對治理商的各專業(yè)設(shè)備治理體系運行狀態(tài)、維修、保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查；3、依據(jù)治理商運作過程的實際情況，對涉及各專業(yè)治理的文件進(jìn)行修正補充。八、會所的開業(yè)籌備及正式投進(jìn)運轉(zhuǎn)后的指導(dǎo)。1、對會所設(shè)備設(shè)施的完善與否提出整改建議：現(xiàn)場考察已裝修配置完畢的會所，依據(jù)會所的裝修格局和功能設(shè)置，假設(shè)發(fā)現(xiàn)器材配置不夠完善，達(dá)不到營業(yè)要求，及時向開展商提出建議，以期到達(dá)預(yù)期效果。2、提供人員配置、素養(yǎng)要求以及人員培訓(xùn)的具體方案：要是要代管會所，就需對人員進(jìn)行實操培訓(xùn)演練。3、結(jié)合會所的實際，提供一套完善的治理制度〔包括會員章程、各娛樂點治理制度、職員治理制度、經(jīng)營方式、經(jīng)營價格等〕，并制作成冊。4、開業(yè)前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協(xié)助開展商做好宣傳工作。5、會所的裝飾：開業(yè)前，須對會所進(jìn)行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。6、開業(yè)酬賓：開業(yè)之日，邀請業(yè)主、開展商以及相關(guān)人員前來瞧摩娛樂，了解會所、熱愛會所。7、會所運轉(zhuǎn)指導(dǎo)：效勞人職員作流程、顧客消費方式〔單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消費等〕、消費價格、營業(yè)時刻、帳務(wù)治理等。九、建立日常治理資料保潔治理相關(guān)記錄、保安治理相關(guān)記錄、出租屋治理相關(guān)記錄、車輛治理檔案、裝修治理檔案、工程返修檔案、設(shè)備治理檔案、社區(qū)文化檔案等資料。三、效勞質(zhì)量跟蹤時期合作期限：實操指導(dǎo)時期結(jié)束后的三個月。效勞質(zhì)量跟蹤時期是中海的參謀團在駐場參謀撤出一段時刻后，再次實地考察工程，對工程物業(yè)治理機構(gòu)進(jìn)行全面的檢查、考評，檢驗其治理水平是否穩(wěn)定的同時提供相應(yīng)的咨詢輔導(dǎo)工作。要是有效勞質(zhì)量下滑的跡象，考察團將提出相應(yīng)的整改意見，并要求物業(yè)治理機構(gòu)限期完成整改，以確保中海物業(yè)所提供參謀效勞質(zhì)量的持續(xù)穩(wěn)定。參謀團對工程現(xiàn)場進(jìn)行考核評價，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運作中存在的咨詢題或缺乏，給出書面整改意見及建議。解決遺留的疑難咨詢題，協(xié)助整理各專業(yè)圖紙及資料，保證設(shè)備的完好，確保交接工作順利完成，物業(yè)治理正常運行?！踩骋罁?jù)治理商的需要提供物管工作各專業(yè)咨詢效勞。第四節(jié)參謀治理目標(biāo)治理總體目標(biāo)在中國市場經(jīng)濟中崛起的中海物業(yè)，以其良好的經(jīng)營業(yè)績，眾多的優(yōu)秀人才，成熟的治理模式，有能力、有信心指導(dǎo)治理商使銀信商座工程成為沈陽市物業(yè)治理的經(jīng)典樓盤，為開展商及治理商樹立良好的市場口碑。治理定位：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化治理效勞的原那么。通過我們的指導(dǎo)與建議，促使治理商充分利用并完善銀信商座的各種配套系統(tǒng)，配置精干的高素養(yǎng)治理人才，全面實現(xiàn)現(xiàn)代化物業(yè)治理。將銀信商座工程治理成為文明、平安、清潔、漂亮、舒適、方便的人文社區(qū)，成為沈陽市獨具特色的商住樓宇。效益定位：社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益兼顧的原那么。充分利用參謀商專業(yè)化治理特長和本鈔票治理經(jīng)驗，通過有效操縱治理本鈔票，開展多渠道的有償效勞，指導(dǎo)治理商合理地開源節(jié)流。效勞定位：以人為本，效勞第一的原那么?！白屇湍淖訉O后代永久滿足〞是參謀商不變的承諾，“為您提供平安、清潔、漂亮、舒適、方便的生活和工作環(huán)境〞是參謀商永恒的追求，為此，參謀商將采取“駐場參謀+參謀團〞的工作方式投進(jìn)嚴(yán)格的質(zhì)量操縱手段，保證治理商的效勞質(zhì)量符合上述要求。治理目標(biāo)承諾中海物業(yè)憑借長期物業(yè)治理軟件輸出的經(jīng)驗，在開展商提供必要的合作條件的根底上，我們對銀信商座工程的物業(yè)治理質(zhì)量做出如下鄭重承諾：執(zhí)行國家有關(guān)法律及各級政府物業(yè)治理主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn)。保質(zhì)保量、按時完成全部工作內(nèi)容。物業(yè)一經(jīng)進(jìn)伙即按照ISO9000國際質(zhì)量治理體系進(jìn)行治理，符合ISO9000國際質(zhì)量治理體系的標(biāo)準(zhǔn)要求。第五節(jié)參謀效勞設(shè)想整體設(shè)想中海物業(yè)通過十多年的實踐摸索，不斷總結(jié)、不斷開展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的治理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨特的治理優(yōu)勢。關(guān)于銀信商座工程，我們將把這些治理優(yōu)勢通過參謀輸出的形式，全部運用到實際工作之中，全力以赴，指導(dǎo)和協(xié)助治理商塑造精品，樹立品牌！一、酒店式物管概述為順應(yīng)時代開展和滿足業(yè)主的需要，不斷提高和自我完善物業(yè)治理水平，中海物業(yè)治理公司于1999年開始導(dǎo)進(jìn)現(xiàn)代酒店治理理念和技術(shù)，將“物業(yè)治理〞提升為“物業(yè)效勞與治理〞，即明確的提出了物業(yè)治理企業(yè)的實質(zhì)是“效勞業(yè)主，而不是治理業(yè)主〞，把物業(yè)治理行業(yè)真正提高到一個新的理論高度。中海物業(yè)治理公司在成功運做“中海物業(yè)酒店式物業(yè)治理模式〞的根底上，本著“業(yè)主至上，效勞第一〞的中海效勞精神，圍繞“一切以滿足業(yè)主需求為中心〞的工作原那么，又正式推出“大總管〞的效勞模式，即“酒店式物業(yè)治理模式〞第二代升級版，使物業(yè)治理和效勞工作整體上升到一個新的水平。1、以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化效勞。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，多依照“物業(yè)治理條例〞和“業(yè)主公約范本〞制定一套規(guī)章制度與約束條件，然后要求各位業(yè)主〔住用戶〕遵照執(zhí)行，較少考慮業(yè)主的實際感受；但酒店式物業(yè)治理，完全是以業(yè)主為核心，實行“針對性效勞工程設(shè)計、菜單式系列特色效勞〞，推出例如私人區(qū)域清潔效勞；接飛機、火〔汽〕車效勞；代客洗衣效勞；代訂酒店客房效勞等，通過練習(xí)有素的、具有星級酒店效勞水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)員，提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化效勞。2、以星級酒店為樣板，營造溫馨、遐意的效勞氣氛。酒店業(yè)是整個效勞行業(yè)的代表與典范，酒店的經(jīng)營理念是“賓至如回，即讓客人住在酒店如住在家里般暖和和舒適〞，客人在酒店里能夠得到超凡的享受，體會到作為消費者的尊貴與自豪。而物業(yè)治理相對來講，確實是根基保安、維修和清潔衛(wèi)生，效勞機械而且呆板，缺少感情色彩。中海物業(yè)治理公司的酒店式物業(yè)治理模式那么將酒店效勞與物業(yè)治理有機的結(jié)合起來，倡導(dǎo)“讓業(yè)主住在家里如住酒店般尊貴和方便〞，讓業(yè)主在自己擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才可能提供的效勞，例如大堂里設(shè)接待效勞總臺，由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的效勞中心的接待員24小時恭候效勞；出進(jìn)大門口設(shè)門童，專職負(fù)責(zé)客人的迎送；大廈里見不到穿著保安制服的保安員，改為技術(shù)監(jiān)控和便衣巡視代替等。不管是開展商，依舊業(yè)主、住用戶，讓他們每一刻都能夠從內(nèi)心感受到與眾不同的尊貴和自豪。3、強調(diào)效勞意識，提高效勞效率。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，依舊采納行政治理模式中的“辦公室〞組織編制，但酒店式物業(yè)治理模式那么改設(shè)“效勞中心〞。一是把以物業(yè)治理公司“辦公〞為主，改成為業(yè)主“效勞〞為主，更加突出了物業(yè)治理行業(yè)效勞的特性，擺正了物業(yè)治理公司與業(yè)主之間的主賓關(guān)系；二是調(diào)整了作業(yè)流程，效勞中心已成為內(nèi)部指揮中心和對外信息溝通的唯一渠道。設(shè)置效勞中心后，采取“一站式效勞〞和“首接責(zé)任制〞，也確實是根基當(dāng)業(yè)主來到效勞中心時，那一位接待員第一時刻接待的，他就有責(zé)任負(fù)責(zé)協(xié)助解決該業(yè)主的一切需求，而不能讓業(yè)主跑來跑往，到處尋人，直到業(yè)主滿足離往為止。許多效勞行業(yè)里的工程維修效勞根基上按部就班的照既定工作方案有序進(jìn)行，確實是根基偶有客人投訴或其他效勞需求，也必須排隊等待，逐步解決。只有在酒店行業(yè)里，客人的投訴或需求才是永久擺在第一位的，“客人確實是根基上帝〞不是一句空洞的口號，盡不能讓客人有一絲的不滿存在，即所謂零缺點效勞〔100-1〈0，提供的效勞必須百分百符合標(biāo)準(zhǔn)，到達(dá)客人的要求。假設(shè)有一點不合格，其結(jié)果不是99分，而是小于0分〉。酒店式物業(yè)治理，確實是根基把酒店行業(yè)的這種“效勞意識〞和“效勞效率〞導(dǎo)進(jìn)到物業(yè)治理行業(yè)中來，使得“客人的投訴有回音，故障維修處理只是夜〞，努力到達(dá)業(yè)主〔住用戶〕的滿足率為百分之百。4、調(diào)整組織架構(gòu)，實行科學(xué)化治理。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)的工程治理處，將職員分為治理層和操作層兩大級不，存在權(quán)、責(zé)不清，人人負(fù)責(zé)而人人都負(fù)不了責(zé)的現(xiàn)象，嚴(yán)重礙事職員的士氣；對外效勞與治理透明度不高，業(yè)主有需求尋到治理處辦公室，但至于應(yīng)該具體尋誰來處理卻又摸不著頭緒。而酒店式物業(yè)治理，采納星級酒店治理模式，在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)上按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級治理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)法那么重新設(shè)置，到達(dá)了權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一；從財務(wù)收支、內(nèi)部治理、后勤保障、資源經(jīng)營四個目的動身，治理處下設(shè)財務(wù)部、行政部、總管部和經(jīng)營部四大部門。在對外效勞和接待上，效勞中心提供一站式效勞；又將所有能提供的效勞工程、效勞時刻、聯(lián)系、效勞價格等信息，匯編成?效勞指南?派發(fā)給業(yè)主，既加大了治理與效勞的透明度，又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系，使得雙方的信賴感大大加強，從而奠定了優(yōu)質(zhì)效勞的根底。5、建立信息網(wǎng)絡(luò)平臺，為客戶提供全方位后勤支援與保障。傳統(tǒng)的物業(yè)治理企業(yè)，仍然還停留在治理處不涉及經(jīng)營工程的狹隘瞧念里，僅靠收取微薄的物業(yè)治理費來維持整個社區(qū)的正常運行，由于可調(diào)動使用的資金有限，因此在社區(qū)文化的建設(shè)、效勞環(huán)境改善、效勞層次的提升等方面捉襟見肘。更況且要是物業(yè)治理本鈔票一旦失控，更是進(jìn)不敷出，陷進(jìn)虧損的為難境地。酒店業(yè)與物業(yè)治理行業(yè)最大的不同之處確實是根基具有的經(jīng)營性〔酒店所有效勞工程的設(shè)置根基上以經(jīng)濟效益為中心〕。因此具備資源經(jīng)營思想是酒店式物業(yè)治理模式的另一重要特點，充分利用小區(qū)的既有資源，廣泛建立和編織社會合作網(wǎng)絡(luò)，為業(yè)主和業(yè)戶提供全方位的后勤支持和保障。例如會議室、洽談室的出租；寫字樓租售代理；票務(wù)代理、房屋清潔、餐飲外賣等特色效勞；電梯廣告和戶外廣告位的招租等等，通過對自有資源的不斷挖掘和整合，吸引各路商家爭先惠顧，一是在社會上樹立良好的企業(yè)形象，使物業(yè)保值升值；二是廣開財源，為提升治理水平和改善效勞環(huán)境贏得必需的資金，減輕開展商、業(yè)主、物業(yè)治理企業(yè)的投進(jìn)負(fù)擔(dān)。6、營造社區(qū)精神，倡導(dǎo)“無為而治〞的物業(yè)治理高尚境地。社區(qū)文化建設(shè)，是物業(yè)治理行業(yè)的一個老話題，新課題。傳統(tǒng)物業(yè)治理行業(yè)的社區(qū)文化建設(shè)一直以來都僅僅停留在組織業(yè)主搞搞文體活動的淺薄層次，將社區(qū)文化片面的理解為小區(qū)里的文體活動。而中海物業(yè)酒店式物業(yè)治理模式所倡導(dǎo)的社區(qū)文化，核心確實是根基社區(qū)精神的建設(shè)與營造，通過環(huán)境文化、行為文化、制度文化、精神文化到達(dá)引導(dǎo)、約束、凝聚、娛樂、鼓舞、改造的目的，最終建立良好的社區(qū)關(guān)系和形象，實現(xiàn)“無為而治〞、“氣氛治理〞，“寓治理于效勞之中〞物業(yè)治理的至高境地。例如組織社區(qū)有目的的向政府部門、街道辦事處、當(dāng)?shù)伛v軍、學(xué)校等捐贈；舉辦慈善舞會；特定的生活派代表訪咨詢敬老院、孤兒院、部隊、醫(yī)院、殘疾人學(xué)校等社會福利機構(gòu)，參加社會上公益活動；挖掘業(yè)主潛力，在酒吧定期舉辦用戶收躲品講座與瞧賞、酒類品賞等專題活動；邀請知名作家、文學(xué)家、音樂家到社區(qū)內(nèi)與用戶舉辦專題交流，如簽名售書、電影瞧賞、音樂講習(xí)等。酒店式效勞工程(效勞指南)通過在多個工程成功實施酒店式物業(yè)治理的實踐，中海物業(yè)積存了豐富的經(jīng)驗，我們將對銀信商座提供全天候、全方位、全過程的酒店式效勞的參謀指導(dǎo)。1.特約私人區(qū)域衛(wèi)生清潔效勞中心衛(wèi)生清潔人員會在您指定的時刻段內(nèi)完成辦公區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作。您能夠填寫?衛(wèi)生清潔預(yù)約卡?離開時交給效勞臺，也能夠直截了當(dāng)致電效勞中心。此效勞需至少提早一天預(yù)約。家庭花藝效勞業(yè)戶可致電效勞中心預(yù)定插花，由花房上門提供樣本照片供客人選擇，在指定時刻送到。價格見樣本名目，需至少提早三小時以上預(yù)定。3.醫(yī)務(wù)效勞為了業(yè)戶的保健衛(wèi)生，設(shè)立醫(yī)務(wù)保健室，24小時當(dāng)值，備有常規(guī)藥局，日間更有資格醫(yī)師提供專業(yè)平安的意見。此項效勞僅限本物業(yè)住〔用〕戶及其親友使用。4.特約接機、車效勞信譽良好之營業(yè)車隊，為您接送機場、車站和公務(wù)巡游。詳盡價目表將在?效勞指南?中附。5.郵政效勞代寄收郵件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等郵政業(yè)務(wù)。可直截了當(dāng)留在大廳效勞臺并登記簽收或致電效勞中心上門收取。收費按國家郵政標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。6.票務(wù)代理機票、火車票24小時同意預(yù)定。免收效勞費。7.物品代購效勞由閣下指定物品品牌、地點和指導(dǎo)價格。我們將派人替您購物，并由您支付指定的交通方式費用。業(yè)主須提早填妥授權(quán)書和支付貨款。收費標(biāo)準(zhǔn)：參照效勞指南。8.飲品小食平價即送效勞閣下可參閱效勞指南中附的飲品小食名目，致電20分鐘內(nèi)送到。以上工程的收費，將在效勞指南中具體列明。二、健康式物業(yè)治理健康物業(yè)治理模式是參照國家?健康住宅建設(shè)技術(shù)要點?要求，以促進(jìn)業(yè)主身心健康為目的，在傳統(tǒng)物業(yè)治理的根底上提出，采納現(xiàn)代化的、復(fù)合型的治理手段，結(jié)合社會各方面的資源，全面保障業(yè)主生活質(zhì)量的、全新的物業(yè)治理模式?！敖】滴飿I(yè)治理模式〞由日常物管中心和健康物管中心兩大局部組成。其中日常物管中心〔環(huán)境治理中心〕的功能是完成傳統(tǒng)物管的維修、清潔、保安、園林養(yǎng)護(hù)等根底效勞環(huán)節(jié)，維持居住環(huán)境的舒適、健康。為業(yè)主提供健康生活指引：1、節(jié)約用水：作好居所“三包、四水〞、一水多用、盡量少用常流水等。2、減少水污染：因地制宜種植室內(nèi)植物、不要到飲用水源游玩、選用環(huán)保型洗滌劑等。3、節(jié)約用電：隨時關(guān)燈、不開長期燈、采納節(jié)能燈具等。4、減少尾氣排放：少開私家車等。5、操縱噪聲污染：公共場所不要大聲喧嘩、養(yǎng)成輕開輕關(guān)、輕拿輕放的習(xí)慣、操縱電器音量等。6、珍惜紙張：多用草稿紙、開展“減卡救樹〞等活動。7、少用一次性用品等?！敖】滴锕苤行抹暤囊o功能是實現(xiàn)?健康住宅建設(shè)技術(shù)要點?里關(guān)于“健康環(huán)境的保障〞的目標(biāo)，我們將設(shè)立健康檔案治理、醫(yī)療保健效勞、24小時求助中心、社區(qū)文化中心和健康交流俱樂部等職能部門，全方位地保障健康生活理念的連續(xù)。首先，在環(huán)境保障中的保健方面，我們設(shè)立健康中心，包括為業(yè)戶提供健康測評，度身設(shè)計健身方案和心理健康指導(dǎo)，建立完善的住宅保健效勞?！窠】禉n案治理為銀信商座內(nèi)所有常駐業(yè)主設(shè)立專門的健康檔案，對業(yè)主軀體健康的變化做出跟蹤記錄和更新，隨時為業(yè)主提供軀體健康狀況的報告，比照不同時期的健康數(shù)據(jù)，并實行電腦系統(tǒng)自動化治理，每個業(yè)主均擁有自己的專用密碼，只能由自己和專門的治理人員調(diào)用和查閱，以便于為客戶制定和提供科學(xué)的運動、監(jiān)督、營養(yǎng)、恢復(fù)、咨詢等健康效勞。1、在環(huán)境保障中的安防方面，利用銀信商座完善的監(jiān)控系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)，進(jìn)行24小時全天候治理，業(yè)主在緊急情況下，可通過住宅內(nèi)的急救自助系統(tǒng)與小區(qū)內(nèi)特設(shè)的24小時求助中心聯(lián)系，以及時采取相應(yīng)的救助措施，物業(yè)公司職員四分鐘到達(dá)緊急集合地點，并在第一時刻與社會相關(guān)機構(gòu)取得聯(lián)系，使事件得到妥善處理。2、在小區(qū)康體設(shè)施方面，我們有戶外的公共設(shè)施設(shè)備，分布上盡量面面俱到，只是于集中，有意識的引導(dǎo)人流分向。業(yè)主走出院外就有活動，采納“三三制〞經(jīng)營會所，滿足業(yè)戶群眾體育健身的需要，也使經(jīng)營本鈔票落低。●醫(yī)療保健效勞小區(qū)設(shè)醫(yī)療保健效勞站，為業(yè)主提供日常的醫(yī)療保健效勞；定期組織小區(qū)業(yè)主進(jìn)行常規(guī)軀體檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)隱躲疾病，保證軀體健康；特設(shè)亞健康咨詢中心，專門為業(yè)主提供調(diào)整“亞健康〞狀態(tài)的咨詢、恢復(fù)效勞，為業(yè)主生理、心理的健康提供全方位效勞。以上各項特色效勞工程收費標(biāo)準(zhǔn)將在工程進(jìn)駐前于?用戶手冊?、?效勞指南?中明確標(biāo)價，三、商務(wù)全程式中海物業(yè)本著“以人為本〞的效勞理念，考慮到銀信商座物業(yè)所處的優(yōu)越地理位置，以及其本身的功能設(shè)置中有酒店式公寓這一情況，同時考慮到銀信商座必將成為沈陽市商業(yè)旺盤這一特點，同時從銀信商座租售角度動身，擬選擇該工程在沈陽市首家推行“商務(wù)全程式〞寫字樓物業(yè)治理效勞這一全新物業(yè)治理模式?！吧虅?wù)全程式〞寫字樓物業(yè)治理模式的宗旨是：通過整合內(nèi)部優(yōu)勢和調(diào)動一切能夠利用的外部資源，最大限度的滿足物業(yè)使用人各方面〔特別是商務(wù)活動方面〕的需要，并以此為根底，建立一種開放式的效勞延伸體系，依據(jù)物業(yè)使用人新的商務(wù)需求，不斷更新效勞內(nèi)容與效勞形式，真正實現(xiàn)“商務(wù)全程式效勞〞?！吧虅?wù)全程式〞寫字樓物業(yè)治理模式基于今后進(jìn)駐銀信商座的企業(yè)在辦公資源配備方面，特別難到達(dá)本身的實際需求，例如沒有獨立會議室，不愿購置復(fù)印機乃至公務(wù)車，不愿配備專業(yè)秘書等，而我司“商務(wù)全程式〞效勞模式能夠使以上咨詢題輕松得以解決，真正為使用人提供一個既方便周到又花費不多的商務(wù)環(huán)境?！吧虅?wù)全程式〞寫字樓物業(yè)治理模式具體構(gòu)成舉例：配置公共秘書，為規(guī)模較小的企業(yè)提供接聽、前臺禮儀及局部后勤效勞。本鈔票價提供辦公區(qū)域花卉出租、公務(wù)車出租等效勞。在開展商提供硬件的根底上，提供公共會議室的預(yù)定、預(yù)留、布置等效勞。設(shè)立功能齊全的商務(wù)中心，提供包括打字、復(fù)印、等一系列的辦公效勞。建立家園效勞網(wǎng)平臺，提供各項配送效勞?！吧虅?wù)全程式〞寫字樓物業(yè)治理模式是我司依據(jù)寫字樓使用人的特點與需求，制定的一整套商務(wù)后勤效勞解決方案，此模式推廣前的良好遠(yuǎn)景和推廣后的不俗效果，關(guān)于銀信商座的租售，無疑有極大的促進(jìn)作用。第六節(jié)職員培訓(xùn)作為最可寶貴的資源，人力資源的開發(fā)與治理成為保證企業(yè)可持續(xù)開展的原動力。中海物業(yè)通過十幾年的開展，形成了自己獨具特色的人力資源開發(fā)體系。為了促進(jìn)治理商的標(biāo)準(zhǔn)化運做，并保證其逐步實現(xiàn)市場化生存，中海物業(yè)將運用自身的培訓(xùn)體系，指導(dǎo)治理商開展職員培訓(xùn)工作，逐步提高職員的整體素養(yǎng)，建立一只精干高效的職員隊伍。一、培訓(xùn)總體思路1、培訓(xùn)范圍全員性。銀信商座物業(yè)治理水平的提高，仰仗全體從業(yè)人員的共同努力,因此要把全體職員都列進(jìn)培訓(xùn)范圍，防止“水桶效應(yīng)〞〔即水桶的容量由水桶上最短的木板所決定〕。2、培訓(xùn)內(nèi)容系統(tǒng)性。搞好物業(yè)治理需要專業(yè)知識和技能，同時也離不開其他相關(guān)的知識和能力。安排培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)著眼于提高職員的綜合素養(yǎng)，不能單打一。我們將制定系統(tǒng)的培訓(xùn)內(nèi)容，提高寬廣職員的綜合素養(yǎng)。3、培訓(xùn)組織層次性。由于職員的根底不同，因此其同意能力、求知取向也不盡相同。在組織培訓(xùn)時，我們將從各自能夠同意、樂于同意的起點動身，分層施教。4、培訓(xùn)重點有用性。既要十分重視理論灌輸，更要著重強調(diào)技能提高。培訓(xùn)工作的開展，將始終注重緊密圍繞銀信商座物業(yè)治理工作的實際，旨在提高職員解決本崗位實際咨詢題的能力以及處理復(fù)雜物業(yè)糾紛的能力。5、培訓(xùn)方式靈活性。職員培訓(xùn)工作的實施是一個復(fù)雜的實務(wù)過程，必須充分調(diào)動上級與下級、組織與個人、內(nèi)部與外部各個方面的積極性。實施的方式和方法將因時、因地、因人制宜，不拘一格。6、訓(xùn)目標(biāo)超前性。我們的目標(biāo)在于永久維持國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)先地位，培訓(xùn)工作無疑要為實現(xiàn)這一目標(biāo)效勞。因而將不斷拓展和更新培訓(xùn)內(nèi)容，面向今后，不斷豐富充實職員的知識儲躲。二、培訓(xùn)內(nèi)容框架1、崗前就