房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法-建設(shè)部2000年頒布

房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法第一章總那么第一條房地產(chǎn)開發(fā)工程(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)工程)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，是房地產(chǎn)工程可行性研究的重要組成局部，是房地產(chǎn)工程決策科學(xué)化的重要手段。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康開展，減少房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，提高房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)質(zhì)量，制定本方法。第二條房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的需要和城市總體規(guī)劃的要求，運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合、動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合的方法，做好經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。第三條在房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，按照房地產(chǎn)工程未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)工程主要分為以下類型：一、出售型房地產(chǎn)工程。此類房地產(chǎn)工程以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。二、出租型房地產(chǎn)工程。此類房地產(chǎn)工程以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。三、混合型房地產(chǎn)工程。此類房地產(chǎn)工程以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。第四條房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)工程只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展有較大影響的房地產(chǎn)工程，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工程、成片開發(fā)工程，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。第五條財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)收人和財(cái)務(wù)支出，分析工程的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷工程的財(cái)務(wù)可行性。第六條綜合評(píng)價(jià)應(yīng)從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)工程對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察工程對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈奉獻(xiàn)，判斷工程的社會(huì)經(jīng)濟(jì)合理性。第七條房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)工程籌劃、房地產(chǎn)工程投資與本錢費(fèi)用估算、房地產(chǎn)工程收入估算與資金籌措的根底上進(jìn)行。同時(shí)應(yīng)注意對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行不確定分析和多方案比選。第八條房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論可以為房地產(chǎn)開發(fā)商效勞，作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資決策的依據(jù)；可以為政府管理部門效勞，作為政府管理部門審批房地產(chǎn)工程的依據(jù)；可以為金融機(jī)構(gòu)效勞，作為金融機(jī)構(gòu)審查貸款可行性的依據(jù)。第九條本方法適用于第三條所述各類房地產(chǎn)工程。其他房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)也可參照本方法使用。房地產(chǎn)工程根底數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和參數(shù)選擇的合理性，對(duì)房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論的正確性有著重要的影響，為此，要求經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，以便在進(jìn)行房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)作出正確的分析和判斷。第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)第十一條開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人員通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展動(dòng)態(tài)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來開展趨勢(shì)，并依此分析房地產(chǎn)工程建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)工程的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時(shí)機(jī)和經(jīng)營(yíng)方式。第十二條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)的內(nèi)容和方法，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況確定。按照用途可將房地產(chǎn)工程主要分為以下類型：一、居住用途的房地產(chǎn)工程，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。二、商業(yè)用途的房地產(chǎn)工程，包括商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)等。三、辦公用途的房地產(chǎn)工程，包括商務(wù)辦公樓(寫字樓)等。四、旅館用途的房地產(chǎn)工程，包括飯店、酒店、賓館、度假村、旅店、招待所等。五、餐飲用途的房地產(chǎn)工程，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。六、娛樂用途的房地產(chǎn)工程，包括游樂場(chǎng)、娛樂城、康樂中心、俱樂部、影劇院等。七、工業(yè)用途的房地產(chǎn)工程，包括廠房、倉庫等。八、特殊用途的房地產(chǎn)工程，包括停車樓等；九、土地開發(fā)工程，是指在生地或毛地上進(jìn)行三通一平等，將其開發(fā)成為建設(shè)熟地的房地產(chǎn)工程。第十三條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。一、房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在國(guó)家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、根底設(shè)施等方面，對(duì)已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對(duì)房地產(chǎn)工程的影響，要作出充分的了解和估計(jì)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的根底上進(jìn)行，主要內(nèi)容包括：1．供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、價(jià)位、平面布置等的房地產(chǎn)的供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的工程、在建的工程、已審批立項(xiàng)的工程、潛在的競(jìng)爭(zhēng)工程及預(yù)計(jì)它們投入市場(chǎng)的時(shí)間。2．房地產(chǎn)商品的價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)收入。3．房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的本錢、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。第十四條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查要根據(jù)調(diào)查的對(duì)象和內(nèi)容，采用適當(dāng)?shù)姆椒?。通常采用的方法有：普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。第十五條房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。一、定性預(yù)測(cè)。定性預(yù)測(cè)主要是通過對(duì)歷史資料的分析和對(duì)未來?xiàng)l件的研究，憑借預(yù)測(cè)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來表現(xiàn)的性質(zhì)進(jìn)行推測(cè)和判斷。二、定量預(yù)測(cè)。定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的根底上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為根底分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)要素在未來可能的數(shù)量。第十六條房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：一、直觀判斷法，包括德爾菲法和專家小組法等。二、歷史引伸法，包括簡(jiǎn)單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。三、因果預(yù)測(cè)法，包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。第三章房地產(chǎn)開發(fā)工程籌劃第十七條房地產(chǎn)工程應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)的工程籌劃，以形成和優(yōu)選出較具體的工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案。房地產(chǎn)工程籌劃主要包括工程區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，工程融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。第十八條房地產(chǎn)工程區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點(diǎn)的分析與選擇。地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)工程宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮工程所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。具體地點(diǎn)的分析與選擇，是對(duì)房地產(chǎn)工程坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、根底設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮工程所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、根底設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。第十九條房地產(chǎn)工程開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，應(yīng)在符合城市規(guī)劃的前提下按照最高最正確利用原那么(最高最正確利用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠帶來最高收益的利用)，選擇最正確的用途和最適宜的開發(fā)規(guī)模，包括建筑總面積、建設(shè)和裝修檔次、平面布置等。此外，還可考慮僅將生地或毛地開發(fā)成為可進(jìn)行房屋建設(shè)的熟地后租售的情況。第二十條房地產(chǎn)工程開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，應(yīng)考慮開發(fā)完成后的市場(chǎng)前景，再倒推出應(yīng)獲取開發(fā)場(chǎng)地和開始建設(shè)的時(shí)機(jī)，并充分估計(jì)辦理前期手續(xù)和征地拆遷的難度等因素對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響。大型房地產(chǎn)工程可考慮分期分批開發(fā)(滾動(dòng)開發(fā))。第二十一條房地產(chǎn)工程開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要應(yīng)考慮開發(fā)商自身在土地、資金、開發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等方面的實(shí)力或優(yōu)勢(shì)程度，并從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，對(duì)獨(dú)資、合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等開發(fā)合作方式進(jìn)行選擇。第二十二條房地產(chǎn)工程融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合工程開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在工程資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)工程所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措作出合理的安排。第二十三條房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。第四章房地產(chǎn)開發(fā)工程投資與本錢費(fèi)用估算第二十四條房地產(chǎn)工程總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品本錢和以自營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)產(chǎn)品本錢與固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)之間的合理分?jǐn)倓澽D(zhuǎn)。經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)期是指從房地產(chǎn)工程大量資金正式投人工程開始，到開發(fā)建設(shè)完成的期間。第二十五條開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)工程有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的本錢費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。第二十六條經(jīng)營(yíng)本錢是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品本錢按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的本錢，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓本錢、出租土地經(jīng)營(yíng)成木、房地產(chǎn)銷售本錢、出租經(jīng)營(yíng)本錢。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)銷售本錢和出租經(jīng)營(yíng)本錢可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收人的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)本錢。第二十七條房地產(chǎn)工程開發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包括開發(fā)企業(yè)辦公用房、開發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和效勞業(yè)用房等。二、無形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主要包括開發(fā)企業(yè)的開辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改進(jìn)支出等。第二十八條房地產(chǎn)工程土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用。房地產(chǎn)工程取得土地有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。一、土地征用拆遷費(fèi)。土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。1.農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)主要包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、拆遷費(fèi)、其他費(fèi)用。2.城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對(duì)于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷效勞費(fèi)等。二、土地出讓地價(jià)款。土地出讓地價(jià)款是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。主要包括向政府繳付的土地使用權(quán)出讓金和根據(jù)土地原有狀況需要支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)或征地費(fèi)等。例如：以出讓方式取得城市熟地土地使用權(quán)，土地出讓地價(jià)款由土地出讓金加上拆遷補(bǔ)償費(fèi)和城市根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。土地出讓地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地的用途以及使用條件、合同條件等許多方面的因素決定。許多城市對(duì)土地制定了基準(zhǔn)地價(jià)，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的根底上加以適當(dāng)調(diào)整確定。三、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其他合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。四、土地租用費(fèi)。土地租用費(fèi)是指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少工程開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)工程開發(fā)中較為少見。五、土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)工程的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。第二十九條房地產(chǎn)工程前期工程費(fèi)主要包括工程前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按工程總投資的一定百分比估算，也可按估計(jì)的工作量乘以正常工日費(fèi)率估算。工程水文、地質(zhì)勘測(cè)所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量估算。土地開發(fā)中三通一平(通水、通電、通路、土地平整)工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量估算。第三十條根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。根底設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米第三十一條建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇應(yīng)視資料的可取性和費(fèi)用支出的情況而定。當(dāng)房地產(chǎn)工程包括多個(gè)單項(xiàng)工程時(shí)，應(yīng)對(duì)各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建筑安裝工程費(fèi)用。第三十二條公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。第三十三條開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。第三十四條管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢損失以及其他管理費(fèi)用。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)假設(shè)干房地產(chǎn)工程，管理費(fèi)用應(yīng)在各個(gè)工程間合理分?jǐn)?。第三十五條財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。第三十六條銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程申發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售效勞費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。第三十七條其他費(fèi)用主要包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。第三十八條房地產(chǎn)工程投資估算中應(yīng)考慮工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。在一些大中型城市，這局部稅費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)工程投資費(fèi)用中占較大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。第三十九條房地產(chǎn)工程投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見費(fèi)用。第四十條運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)工程開發(fā)完成后，在工程經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。第四十一條修理費(fèi)用是指以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。第四十二條房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，計(jì)算期可取年、半年、季甚至月為單位，資金使用方案應(yīng)按期編制。編制資金使用方案應(yīng)考慮各種投資款項(xiàng)的付款特點(diǎn)，要考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度中間結(jié)算付款等方式對(duì)編制資金使用方案的影響。第五章房地產(chǎn)開發(fā)工程收入估算與資金籌措第四十三條房地產(chǎn)工程應(yīng)在工程籌劃方案的根底上，制定切實(shí)可行的出售、出租、自營(yíng)等方案(以下簡(jiǎn)稱租售方案)。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。第四十四條房地產(chǎn)工程租售方案包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。第四十五條租售房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，應(yīng)在房地產(chǎn)工程可供租售的房地產(chǎn)類型、數(shù)量的根底上確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響。第四十六條租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)工程的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)工程的租售價(jià)格。確定租售價(jià)格要與開發(fā)商市場(chǎng)營(yíng)銷策略相一致，在考慮政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境對(duì)工程租售價(jià)格影響的同時(shí)，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競(jìng)爭(zhēng)工程對(duì)房地產(chǎn)工程租售價(jià)格的影響。第四十七條房地產(chǎn)工程的收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入(以上統(tǒng)稱租售收入)、配套設(shè)施銷售收入和自營(yíng)收入。一、租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。應(yīng)注意可出售面積比例的變化對(duì)銷售收入的影響；空置期(工程竣工后暫時(shí)找不到租戶的時(shí)間)和出租率對(duì)租金收入的影響；以及由于規(guī)劃設(shè)計(jì)的原因?qū)е虏荒苁鄢雒娣e比例的增大對(duì)銷售收入的影響。二、自營(yíng)收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。在進(jìn)行自營(yíng)收入估算時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)工程建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、效勞業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)工程的影響。第四十八條確定收款方式應(yīng)考慮房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。第四十九條資金籌措方案主要是根據(jù)房地產(chǎn)工程對(duì)資金的需求以及投資、本錢與費(fèi)用使用方案，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。房地產(chǎn)工程的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。第五十條在進(jìn)行房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表，租金收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表，自營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表，投資方案與資金籌措表。第六章房地產(chǎn)開發(fā)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第五十一條房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，工程籌劃，投資、本錢與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等根本資料和數(shù)據(jù)的根底上，通過編制根本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力和資金平衡情況進(jìn)行分析。第五十二條應(yīng)編制的根本財(cái)務(wù)報(bào)表主要有：現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、損益表和資產(chǎn)負(fù)債表。根本財(cái)務(wù)報(bào)表按照獨(dú)立法人房地產(chǎn)工程(工程公司)的要求進(jìn)行科目設(shè)置；非獨(dú)立法人房地產(chǎn)工程根本財(cái)務(wù)報(bào)表的科目設(shè)置，可參照獨(dú)立法人工程進(jìn)行，但應(yīng)注意費(fèi)用與效益在工程上的合理分?jǐn)偂５谖迨龡l現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)盈利能力分析。按照投資計(jì)算根底的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：一、全部投資現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算根底，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)工程全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不管其資金來源及利息多少)進(jìn)行比擬建立共同的根底。二、資本金現(xiàn)金流量表。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算根底，把借款本金歸還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察工程資本金的盈利能力。三、投資者各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算根底，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。第五十四條資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及歸還方案。第五十五條損益表反映房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。一、利潤(rùn)總額的計(jì)算。利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)本錢-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入租金收入=出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加=營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)本錢=土地轉(zhuǎn)讓本錢+商品房銷售本錢+配套設(shè)施銷售本錢+出租房經(jīng)營(yíng)本錢二、彌補(bǔ)虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)缺乏彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)；五年內(nèi)缺乏彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。三、利潤(rùn)分配。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納所得稅后的利潤(rùn)，一般按照以下順序分配：1.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度虧損。2.提取法定盈余公積金。法定盈余公積金按照稅后利潤(rùn)扣除前項(xiàng)后的10%提取，法定公積金已到達(dá)注冊(cè)資本的50%時(shí)可不再提取。3.提取公益金。4.向投資者分配利潤(rùn)。第五十六條財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)工程研究階段、研究深度以及工程類型的不同，可以通過上述根本報(bào)表，有選擇地計(jì)算以下評(píng)價(jià)指標(biāo)：一、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)。房地產(chǎn)工程的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)工程在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中CI——現(xiàn)金流人量；CO——現(xiàn)金流出量；(CI-CO)t——第t期的凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營(yíng)期(開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法求取。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，將求出的全部投資或資本金(投資者的實(shí)際出資額)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與投資者可接受的最低收益率(MARR)或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic比擬，當(dāng)FIRR≧MARR或FIRR≧i時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。當(dāng)財(cái)務(wù)報(bào)表按月、季或半年編制時(shí)，計(jì)算求出的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率應(yīng)換算為以年為期單位的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，然后再與企業(yè)最低可接受的收益率進(jìn)行比擬。如以季為期的單位，換算公式為：FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]×100%二、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic，將房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以ic為例，其表達(dá)式為：FNPV=財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)工程，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。三、投資回收期(主要適用于出租和自營(yíng)的房地產(chǎn)工程)。投資回收期是指以房地產(chǎn)工程的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)工程開發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為：投資回收期可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(全部投資)中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)上式得出的是以期為單位的投資回收期，應(yīng)再把它換算成以年為單位的投資回收期。四、投資利潤(rùn)率。投資利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷總投資×100%五、資本金利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率=年平均利潤(rùn)總額÷資本金×100%六、資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率=年平均所得稅后利潤(rùn)總額÷資本金×100%第五十七條房地產(chǎn)工程清償能力分析主要是考察房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況及償債能力。一、借款利息的計(jì)算。1．有效利率：有效利率=[1+〔rt/m〕]m-1式中rt——名義期利率；m——每期計(jì)息次數(shù)。2．利息計(jì)算方法：(1)按期計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)期均在期中支用，按半期計(jì)息，其后各期按全期計(jì)息；還款當(dāng)期按期末歸還，按全期計(jì)息。每期應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每期應(yīng)計(jì)利息=(期初借款本息累計(jì)+本期借款÷2)×利率(2)等額歸還本金和利息總額的計(jì)算公式：A=式中A——每期的還本付息額；Ic——寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品本錢的借款本金或本息與初始經(jīng)營(yíng)資金借款本金之和；i——期利率；n——貸款方要求的借款歸還時(shí)間(由還款期開始計(jì)算)。等額還本付息中各期歸還的本金和利息不等，歸還的本金局部將逐期增多，支付的利息局部將逐期減少，其計(jì)算公式為：每期支付利息=期初本金累計(jì)×期利率每期歸還本金=A-每期支付利息期初本金累計(jì)=Ic-本期以前各期歸還本金累計(jì)(3)等額還本，利息照付計(jì)算公式：A’t=式中A’t——第t期還本付息額。等額還本，利息照付：各期之間的本金及利息之和是不等的，歸還期內(nèi)每期歸還的本金額是相等的，利息將隨本金逐期歸還而減少。其計(jì)算公式為：每期支付利息=期初本金累計(jì)×期利率每期歸還本金=Ic/n國(guó)外借款除支付銀行利息外，還要另計(jì)管理費(fèi)和承諾費(fèi)等財(cái)務(wù)費(fèi)用；為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用適當(dāng)提高利率的方法進(jìn)行處理。二、借款歸還期的計(jì)算。1.國(guó)內(nèi)借款歸還期：具有自營(yíng)局部的房地產(chǎn)工程應(yīng)計(jì)算國(guó)內(nèi)借款歸還期。僅含產(chǎn)品租售的房地產(chǎn)工程一般可不計(jì)算國(guó)內(nèi)借款歸還期。國(guó)內(nèi)借款歸還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)工程具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金，歸還房地產(chǎn)工程借款本息(Id)所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式為：Id=式中Pd——國(guó)內(nèi)借款歸還期，從借款開始期計(jì)算；Rt——第f期可用于還款的資金，包括：利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金。借款歸還期可由資金來源與運(yùn)用表或國(guó)內(nèi)借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算，其詳細(xì)計(jì)算公式為：Pd=借款歸還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期歸還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)以上計(jì)算結(jié)果是以期為單位，注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位。2.國(guó)外借款歸還期：涉及利用外資的房地產(chǎn)工程，其國(guó)外借款的還本利息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款歸還條件(包括寬限期、歸還期及歸還方式等)計(jì)算。當(dāng)借款歸還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)工程具有清償能力。第五十八條資金平衡分析主要是考察房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的資金平衡狀況。作為房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要條件，各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值(即資金缺口)。如果出現(xiàn)資金缺口，應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧?如短期貸款等)予以解決。資金平衡分析一般通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行。第五十九條資產(chǎn)負(fù)債分析是考察房地產(chǎn)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的資產(chǎn)與負(fù)債的情況。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。如果資產(chǎn)不等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么應(yīng)檢查其他根本報(bào)表。資產(chǎn)負(fù)債分析可通過資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行。第七章房地產(chǎn)開發(fā)工程不確定性分析第六十條房地產(chǎn)工程不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)工程可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成局部，對(duì)房地產(chǎn)工程投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)工程不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)工程投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。第六十一條房地產(chǎn)工程不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。可進(jìn)行不確定性分析的因素主要有：租售價(jià)格、銷售進(jìn)度、出租率、開發(fā)周期、工程總投資、土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、融資比例、融資本錢等。第六十二條敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)工程不確定性因素發(fā)生的變化，分析對(duì)工程經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。房地產(chǎn)工程敏感性分析主要包括以下幾個(gè)步驟：一、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。通常采用的指標(biāo)為內(nèi)部收益率，必要時(shí)也可選用其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在具體選定評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計(jì)算的復(fù)雜程度。二、確定不確定性因素可能的變動(dòng)范圍。三、計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值。四、通過評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較為敏感的變動(dòng)因素，作出進(jìn)一步的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)工程敏感性分析時(shí)，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對(duì)變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)相對(duì)變動(dòng)幅度，也可以采用敏感性分析圖對(duì)多個(gè)不確定性因素進(jìn)行比擬。第六十三條臨界點(diǎn)分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)工程到達(dá)允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示工程的風(fēng)險(xiǎn)程度。不確定性因素臨界值的分析計(jì)算可以采用列表或圖解的方法。通?？蛇M(jìn)行臨界點(diǎn)分析的因素有：一、最低售價(jià)和最低銷售量、最低租金和最低出租率。售價(jià)和銷售量是房地產(chǎn)工程重要的不確定性因素，能否在預(yù)定的價(jià)格下銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)工程成敗的關(guān)鍵。最低售價(jià)是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品售價(jià)下降到預(yù)定可接受的最低盈利水平時(shí)的價(jià)格，售價(jià)低于這一價(jià)格時(shí)，工程盈利水平將不能滿足預(yù)定的要求。最低銷售量是指在預(yù)定的房屋售價(jià)下，要到達(dá)預(yù)定的最低盈利水平，所必須到達(dá)的銷售量。最低售價(jià)與預(yù)測(cè)售價(jià)之間的差距越大，最低銷售量與房地產(chǎn)產(chǎn)品商品量之間的差距越大，說明房地產(chǎn)工程抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品以出租為主時(shí)，可相應(yīng)進(jìn)行最低租金和最低出租率的分析。二、最高土地取得價(jià)格。土地費(fèi)用是影響房地產(chǎn)工程盈利性的重要因素，也是重要的不確定性因素。最高土地價(jià)格是指在房地產(chǎn)工程銷售額和其費(fèi)用不變的條件下，保持預(yù)期收益水平所能承受的最高土地費(fèi)用。當(dāng)土地費(fèi)用超過這一價(jià)格時(shí)，工程將無法獲得足夠的收益。最高土地取得價(jià)格與實(shí)際估測(cè)的土地價(jià)格之間差距越大，最高土地取得價(jià)格越高，房地產(chǎn)工程承受土地使用權(quán)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的能力就越強(qiáng)。三、最高工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用是指在預(yù)定銷售額下，滿足預(yù)期的工程收益要求所能承受的最高工程費(fèi)用。當(dāng)土地開發(fā)工程量不大時(shí)，最高工程費(fèi)用是指最高建筑安裝工程費(fèi)用。最高工程費(fèi)用與預(yù)測(cè)的可能工程費(fèi)用之間差距越大，說明房地產(chǎn)工程承受工程費(fèi)用增加風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。第六十四條概率分析是使用概率研究預(yù)測(cè)不確定性因素對(duì)房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法，通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，說明房地產(chǎn)工程在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度。概率分析的一般步驟為：一、列出需要進(jìn)行概率分析的不確定性因素。二、選擇概率分析使用的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。三、分析確定每個(gè)不確定性因素發(fā)生的概率。四、計(jì)算在給定的概率條件下經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的累計(jì)概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率。第八章房地產(chǎn)開發(fā)工程方案比選第六十五條房地產(chǎn)工程方案比選是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)工程籌劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比擬方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。第六十六條在進(jìn)行可供比擬方案比選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原那么，并根據(jù)工程實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)工程通常采用的方案比選指標(biāo)有：一、差額投資內(nèi)部收益率(△IRR)。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中——投資大的方案第t期凈現(xiàn)金流量；——投資小的方案第t期凈現(xiàn)金流量；n——開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。在進(jìn)行方案比選時(shí)，可將上述求得的差額投資內(nèi)部收益率與投資者的最低可接受收益率〔MARR〕進(jìn)行比擬，當(dāng)△IRR≥MARR時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案；反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首先按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。二、凈現(xiàn)值(NPV)NPV=在進(jìn)行方案比選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案。三、等額年值(AW)。AW=NPV在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。第六十七條當(dāng)可供比擬方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案比選，須對(duì)各可供比擬方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再進(jìn)行比選。第六十八條對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)工程，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。第六十九條對(duì)效益相同或根本相同的房地產(chǎn)工程方案進(jìn)行比選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行工程方案費(fèi)用局部的比選。一、費(fèi)用現(xiàn)值(PC)指標(biāo)。PC=式中C——第t期投人總額；B——期末余值回收。在進(jìn)行方案比選時(shí)，以費(fèi)用現(xiàn)值小的方案為優(yōu)選方案。二、等額年費(fèi)用〔AC〕指標(biāo)。AC=PC在進(jìn)行方案比選時(shí)，以等額年費(fèi)用小的方案為優(yōu)選方案。第九章房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合評(píng)價(jià)第七十條房地產(chǎn)工程綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的角度，考察房地產(chǎn)工程的效益和費(fèi)用，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)工程的合理性。房地產(chǎn)工程綜合評(píng)價(jià)包括綜合盈利能力分析和社會(huì)影響分析。第七十一條綜合評(píng)價(jià)中工程的效益是指房地產(chǎn)工程對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)，分為直接效益和間接效益。一、直接效益。直接效益是指在房地產(chǎn)工程范圍內(nèi)政府能夠得到的收益，一般包括以下方面：1.出讓國(guó)有土地使用權(quán)所得的收益。2.因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而得到的收益，如土地增值稅等。3.工程范圍內(nèi)的工商企業(yè)繳納的稅費(fèi)，如房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅、進(jìn)口關(guān)稅和增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、消費(fèi)稅、資源稅、所得稅等。4.工程范圍內(nèi)根底設(shè)施的收益，如供電增容費(fèi)、供水增容費(fèi)、排水增容費(fèi)、城市增容費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)等。二、間接效益。間接效益是指由房地產(chǎn)工程引起的、在工程直接效益中末得到反映的那局部效益。主要有：增加地區(qū)就業(yè)人口、繁榮地區(qū)商貿(mào)效勞、促進(jìn)地區(qū)旅游業(yè)開展等帶來的收益。第七十二條綜合評(píng)價(jià)中工程的費(fèi)用是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)為工程付出的代價(jià)，分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。一、直接費(fèi)用。直接費(fèi)用是指在工程范圍內(nèi)政府所花費(fèi)的投資和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。一般包括以下方面：1.征地費(fèi)用。2.土地開發(fā)和根底設(shè)施投資費(fèi)用。3.建筑工程和城市配套設(shè)施費(fèi)用。4.經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。二、間接費(fèi)用。間接費(fèi)用是指由工程引起的、在直接費(fèi)用中未得到反映的那局部費(fèi)用。主要有：在工程范圍外為工程配套的根底設(shè)施投資，為滿足工程需要而引起的根底效勞供給缺口使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失等。當(dāng)根底效勞(如電力)供不應(yīng)求時(shí)，為滿足工程需求而使區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的損失，可用該項(xiàng)效勞的當(dāng)?shù)刈罡邇r(jià)格計(jì)算。第七十三條綜合評(píng)價(jià)應(yīng)遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原那么，防止重復(fù)計(jì)算或漏算，例如：一、具有行政職能的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)，如耕地占用稅、建設(shè)期間的土地使用稅等，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)視作區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的轉(zhuǎn)移支付，不計(jì)為工程的效益或費(fèi)用。一般商業(yè)性開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中上繳政府的稅費(fèi)，在綜合評(píng)價(jià)中應(yīng)作為效益處理。二、同類根底效勞在不同情況下，可能使工程產(chǎn)生不同的效益和費(fèi)用，對(duì)此應(yīng)注意識(shí)別。以電力供給為例，見下表。工程供電的效益與費(fèi)用識(shí)別電力供給特點(diǎn)電力供給特點(diǎn)與供電有關(guān)的工程效果效益費(fèi)用電廠在工程范圍外供電增容費(fèi)、電力銷售收入減去電力購進(jìn)支出輸變電投資、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用電廠在工程范圍內(nèi)，由具有行政職能的開發(fā)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)供電增容費(fèi)、電力銷售收入全部電力投資、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用電廠在工程范圍內(nèi)，由獨(dú)立的電力公司投資營(yíng)稅費(fèi)收入無第七十四條盈利能力分析。一、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)工程的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率(CIRR)，考察房地產(chǎn)工程投資的盈利水平。綜合內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)工程在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映房地產(chǎn)工程所占用資金的盈利率，是考察房地產(chǎn)工程盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)。其表達(dá)式為：綜合內(nèi)部收益率可根據(jù)綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量用試差法計(jì)算求得，并可與政府的期望收益率或銀行的貸款利率進(jìn)行比擬，判斷工程的盈利能力。二、綜合評(píng)價(jià)盈利能力分析的主要報(bào)表是綜合評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量表。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算的根底，考慮直接與間接費(fèi)用和效益，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率指標(biāo)，考察房地產(chǎn)工程的盈利能力。第七十五條社會(huì)影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)工程的影響。社會(huì)影響分析主要包括以下內(nèi)容：一、就業(yè)效果分析。就業(yè)效果分析主要是指考察房地產(chǎn)工程對(duì)區(qū)域勞動(dòng)力就業(yè)的影響。如果當(dāng)?shù)夭o就業(yè)壓力，工程范圍內(nèi)主要使用外來勞動(dòng)力，那么不必進(jìn)行就業(yè)效果分析。就業(yè)效果以就業(yè)本錢和就業(yè)密度兩項(xiàng)指標(biāo)來進(jìn)行描述，并可與當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)指標(biāo)進(jìn)行比擬。就業(yè)本錢=工程開發(fā)總投資÷工程范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)就業(yè)密度=工程范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)÷工程占地面積二、對(duì)區(qū)域資源配置的影響。三、對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響。四、對(duì)區(qū)域科技進(jìn)步的影響。五、對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展的影響。主要包括：對(duì)繁榮商業(yè)效勞的影響、對(duì)促迸旅游業(yè)的影響、對(duì)開展第三產(chǎn)業(yè)的影響等。六、對(duì)減少進(jìn)口(節(jié)匯)和增加出口(創(chuàng)匯)的影響。七、對(duì)節(jié)約及合理利用國(guó)家資源(如土地、礦產(chǎn)等)的影響。八、對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響。九、對(duì)遠(yuǎn)景開展的影響。附表根本報(bào)表及輔助報(bào)表(格式)根本報(bào)表1：全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123……N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量注：1.本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?.開發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)注意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用；3.在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中應(yīng)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)。根本報(bào)表2：資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)工程合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營(yíng)收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金歸還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂８緢?bào)表3：投資者各方現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)工程合計(jì)123……N1現(xiàn)金流入1.11.2(1)(2)(3)(4)應(yīng)得利潤(rùn)資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.22.3開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營(yíng)資金出資額借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量根本報(bào)表4：資本來源與應(yīng)用表單位：萬元序號(hào)工程合計(jì)123……N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營(yíng)收入自有資金長(zhǎng)期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤(rùn)借款本金歸還借款利息支付3盈余資金4累計(jì)盈余資金注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?。根本?bào)表5：損益表單位：萬元序號(hào)工程合計(jì)123……N1經(jīng)營(yíng)收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)本錢2.12.2商品房經(jīng)營(yíng)本錢出租房經(jīng)營(yíng)本錢3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用4修理費(fèi)用5經(jīng)營(yíng)稅金及附加6土地增值稅7利潤(rùn)總額8所得稅9稅后利潤(rùn)9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)未分配利潤(rùn)注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程(工程公司)。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開發(fā)工程可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)注意開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)?。根本?bào)表6：資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元序號(hào)工程合計(jì)123……N1資產(chǎn)1.11.21.31.4流動(dòng)資金應(yīng)收賬款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈