項目投資研究可行性報告框架示例

項目投資研究可行性報告框架示例目錄前言第一部分：項目概況一、項目背景 1、項目名稱及簡介 2、開發(fā)公司介紹 3、可行性研究單位 4、項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 5、研究依據(jù) 6、項目開發(fā)手續(xù)二、可行性研究結(jié)論1、市場預(yù)測2、項目建設(shè)進(jìn)度3、投資估算和資金籌措4、項目綜合評論結(jié)論第二部分：項目投資和市場研究一、市場宏觀背景 1、全國投資環(huán)境分析 2、當(dāng)?shù)厥袌龊暧^環(huán)境分析 3、區(qū)域建設(shè)情況及前景預(yù)測 4、宏觀市場與本項目的發(fā)展借鑒二、項目區(qū)域房地產(chǎn)情況分析1、整體房地產(chǎn)發(fā)展情況總結(jié)2、區(qū)域房地產(chǎn)情況分析3、房地產(chǎn)發(fā)展評價三、區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場界定2、供給分析3、需求分析4、競爭項目分析5、典型物業(yè)調(diào)查6、市場分析有關(guān)結(jié)論第三部分：項目分析及評價 一、地塊解析1、交通條件2、地形、地勢3、水、電、氣保障4、規(guī)劃限制條件二、SWTO分析1、威脅分析及對策2、劣勢分析及規(guī)避3、機會分析及把握4、優(yōu)勢分析及利用三、項目評估1、項目總體評價2、內(nèi)部資源評估3、外部資源評估第四部分：市場定位及項目評估一、項目定位 1、市場定位 2、功能定位 3、形象、包裝定位 4、客戶定位二、方案評估意見1、規(guī)劃設(shè)計建議2、景觀建議3、材料建議4、配套建議第五部分：項目經(jīng)濟效果評估一、投資測算 1、固定投資測算 2、流動資金投資測算 3、銷售收入測算 4、投資回報分析二、資金籌措1、籌備方案2、資金來源第六部分：財務(wù)與敏感性分析一、贏利能力分析二、社會效益及影響分析三、項目風(fēng)險及規(guī)避第七部分：開發(fā)進(jìn)度安排一、開發(fā)建議及流程安排二、施工進(jìn)度安排結(jié)后語附：各部分內(nèi)容說明前言：說明：對當(dāng)前市場的整體概括一、項目總論說明：對項目進(jìn)行的總體介紹，本部分主要包括項目的背景介紹及項目可行性研究的相關(guān)內(nèi)容及依據(jù)。二、項目投資和市場研究市場說明：1、 宏觀市場分析全國投資環(huán)境分析：包括市場整體形勢、房產(chǎn)形勢、政策形式分析當(dāng)?shù)厥袌龇治觯菏袌鼋榻B、GDP分析、三大產(chǎn)業(yè)分析、房產(chǎn)形式及政策分析區(qū)域環(huán)境分析：區(qū)域發(fā)展情況分析、區(qū)域前景預(yù)測2、項目區(qū)域房地產(chǎn)情況分析整體房地產(chǎn)發(fā)展情況總結(jié)：對整個城市房地產(chǎn)情況的總結(jié)以及各個區(qū)塊的市場總結(jié)，土地供應(yīng)情況總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)情況分析：區(qū)域房地產(chǎn)特性，建筑特征、樓盤開發(fā)等情況總結(jié)房地產(chǎn)發(fā)展評價3、微觀市場區(qū)域市場界定：區(qū)域規(guī)劃情況分析、市場配套、區(qū)域環(huán)境、區(qū)域供給及需求分析、區(qū)域競爭樓盤分析（包括典型樓盤分析及可借鑒點）、區(qū)域開發(fā)建筑品質(zhì)及走勢分析、區(qū)域開發(fā)項目的分解。三、項目分析及評估地塊分析：針對本地塊的交通、環(huán)境、七通一平、地質(zhì)等情況的分析項目SWOT分析：對項目的優(yōu)劣勢分析以及如何利用。項目評估：項目外部資源審核、項目內(nèi)部（本身）資源審核、總體評價項目賣點提煉：建筑本身、景觀、配套、材料等四、項目定位1、項目定位市場定位、功能定位、形象定位價格定位：市場價格比較、項目價格定位以及預(yù)期價格走勢客戶定位：顯性客戶群體、隱性客戶群體，客戶來源分析、客戶組成分析2、 項目方案評估項目整體方案評估項目規(guī)劃設(shè)計建議：規(guī)劃設(shè)計建議、景觀建議、商業(yè)配套建議、材料建議及裝修建議等。五、項目經(jīng)濟效果評估靜態(tài)投資分析：項目開發(fā)價值：銷售面積*預(yù)計銷售金額項目成本：政府土地成本：土地出讓金及拆遷、安置等費用建安工程成本：項目建造成本，總建筑面積*建安基數(shù)前期費用：規(guī)劃設(shè)計費用、平地、修筑圍墻費用（一般3元/平方米），市場調(diào)查及項目研究費用（銷售額*0.0056%），工程勘探費用（土地面積*2.0元/平方米），建筑設(shè)計費用（建筑面積*20），管理費用（建安成本*0.46%）宣傳銷售費用：宣傳費用（銷售額*2.0%），銷售費用（銷售額*3.0%）不可預(yù)見費用：銷售額*3%稅費：營業(yè)稅：銷售額*5%，教育附加費等營業(yè)稅附加：銷售額*5%，防洪費用：銷售額*0.18%，印花稅：銷售額*0.05%，財務(wù)費用：按照銀行利息的8%。利潤：項目銷售額—項目成本內(nèi)部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，當(dāng)FIRR>12%（基準(zhǔn)值）則可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)說明：i1-當(dāng)凈顯值接近于零的時候的正值時的折現(xiàn)率i2-當(dāng)凈顯值接近于零的時候的負(fù)值時的折現(xiàn)率FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV2—負(fù)凈現(xiàn)值財富凈現(xiàn)值（FNPV）：凈現(xiàn)值大于或等于0的時候是可以接受的。FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-tFNPV-財富凈現(xiàn)值CI:現(xiàn)金流入量；CO：現(xiàn)金流出量N：計算期，Ic：基準(zhǔn)收益率資金回報率：利潤/成本靜態(tài)投資回報周期：1/資金回報率盈虧平衡分析：銷售面積*銷售價格=總投入敏感性分析：建安成本、土地成本、物業(yè)價格上下變動時的資金變化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等變化時的數(shù)據(jù)分析）六、項目財務(wù)及敏感性分析贏利能力分析：項目銷售面臨形式，市場空白點，成本等社會效益分析：公司品牌