房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及管理講義

房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計3/2/20242005年9月10日，國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅500強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第五次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。3/2/2024財政部2006年度會計信息質(zhì)量檢查，會計信息質(zhì)量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)知識和房地產(chǎn)企業(yè)會計很有必要。3/2/2024目錄第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)——會計規(guī)范第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算第三部分房地產(chǎn)開發(fā)成本核算第四部分

房地產(chǎn)開發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理3/2/2024第一部分會計規(guī)范一、我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架3/2/20243/2/2024二、會計法會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范的制定依據(jù)。會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會計資料真實、完整。我國在1985年首次公布會計法，1993年進(jìn)行局部修改，1999年進(jìn)行了重大修改?，F(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機(jī)構(gòu)和會計人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。3/2/2024（1985年）第四條各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機(jī)構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機(jī)構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會計資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。（1999年）第四條單位負(fù)責(zé)人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)。結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會計人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會計人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會計人員為輔的變化。3/2/20241997年中華人民共和國刑法（修正）

第一百六十一條

公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務(wù)會計報告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。2002年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。3/2/2024

三、國家統(tǒng)一的會計制度

（一）企業(yè)會計準(zhǔn)則體系

我國財政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項具體準(zhǔn)則，3/2/2024

2006年底已頒布實施的企業(yè)會計準(zhǔn)則（1個基本準(zhǔn)則、38個具體準(zhǔn)則）準(zhǔn)則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍基本準(zhǔn)則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見

所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或《金融企業(yè)會計制度》的其他企業(yè)執(zhí)行債務(wù)重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業(yè)收入1998-6-201999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行會計政策、會計估計變更和會計差錯更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行3/2/2024非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業(yè)或有事項2000-4-272000-7-1

所有企業(yè)無形資產(chǎn)2001-1-182001-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施行的，應(yīng)提出申請，待報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)后施行。借款費用2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)租賃2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)中期財務(wù)報告2001-11-22002-1-1

上市公司存貨2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。準(zhǔn)則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍3/2/202438項具體會計準(zhǔn)則實施范圍

實施范圍準(zhǔn)則名稱所有企業(yè)《現(xiàn)金流量表》、《債務(wù)重組》、《會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《非貨幣性交易》、《或有事項》、《借款費用》、《租賃》、股份公司，鼓勵其它企業(yè)先行施行《投資》、《無形資產(chǎn)》、《存貨》、《固定資產(chǎn)》上市公司《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露》、《資產(chǎn)負(fù)債表日后事項》、《收入》、《建造合同》、《中期財務(wù)報告》3/2/20242006年2月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準(zhǔn)則，38個具體準(zhǔn)則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計準(zhǔn)則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準(zhǔn)則。第二層次為具體會計準(zhǔn)則，分為：一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計量，如石油天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險合同等準(zhǔn)則項目。報告準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準(zhǔn)則，如現(xiàn)金流量表、合并財務(wù)報表、中期財務(wù)報告、分部報告等準(zhǔn)則項目。3/2/2024第三層次為企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南。分為兩部分，會計準(zhǔn)則解釋，會計科目和主要賬務(wù)處理。3/2/2024

（二）企業(yè)會計制度體系

1.會計制度文件名稱

文號

頒布單位

頒布時間

執(zhí)行時間實施范圍《企業(yè)會計制度》

財會[2000]25號

財政部

2000-12-29

2001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行?！督鹑谄髽I(yè)會計制度》財會[2001]49號財政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實施。同時，也鼓勵其他股份制金融企業(yè)實施?！缎∑髽I(yè)會計制度》財會[2004]2號財政部2004-4-272005-1-1小企業(yè)范圍3/2/2024

《企業(yè)會計制度》特殊行業(yè)會計核算辦法《證券投資基金會計核算辦法》《電信企業(yè)會計核算辦法》《民航企業(yè)會計核算辦法》《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法》《施工企業(yè)會計核算辦法》《新聞出版業(yè)會計核算辦法》《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法》《保險中介公司會計核算辦法》《投資公司會計核算辦法》

《電影企業(yè)會計核算辦法》

《水運企業(yè)會計核算辦法》暫行規(guī)定及問題解答《合并會計報表暫行規(guī)定》《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題的暫行規(guī)定》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》

《金融企業(yè)會計制度》《信托業(yè)務(wù)會計核算辦法》

《金融企業(yè)實施<金融企業(yè)會計制度>有關(guān)問題的解答》《小企業(yè)會計制度》《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會計制度〉銜接規(guī)定》

行業(yè)會計制度

3/2/20242.特殊行業(yè)會計核算辦法（根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》、《企業(yè)會計制度》以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）名稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間《證券投資基金會計核算辦法》[注1]財會[2001]53號財政部2001-9-122002-1-1《電信企業(yè)會計核算辦法》財會[2002]17號財政部2002-9-222003-1-1《民航企業(yè)會計核算辦法》財會[2003]18號財政部2003-6-192003-1-1《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法》[注1]財會[2003]23號財政部2003-8-32003-1-1《施工企業(yè)會計核算辦法》財會[2003]27號財政部2003-9-252004-1-1《新聞出版業(yè)會計核算辦法》財會〔2004〕1號財政部2004-1-142004-1-1《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]4號財政部2004-7-12004-1-1《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法—生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法—社會性收支》財會[2004]5號財政部2004-4-222005-1-1《保險中介公司會計核算辦法》財會[2004]10號財政部2004-9-202005-1-1《投資公司會計核算辦法》財會[2004]14號財政部2004-10-252005-1-1《電影企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]19號財政部2004-12-92005-1-1《水運企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]20號財政部2004-12-92005-1-1《信托業(yè)務(wù)會計核算辦法》[注2]財會[2005]1號財政部2005-1-5發(fā)布之日起3/2/2024二、國家統(tǒng)一的會計制度

（二）企業(yè)會計制度體系

3．暫行規(guī)定及問題解答文件名稱

文號

頒布單位

頒布時間

《合并會計報表暫行規(guī)定》財會字[1995]11號財政部1995-2-9《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定》財會〔2001〕64號財政部2001-12-27《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》財會字[1994]25號財政部1994-6-29《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》財會[2003]14號財政部2003-5-15《企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定》財會字[1997]30號財政部1997-8-7

實施《企業(yè)會計制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答

財會[2001]43號

財政部

2001-7-5

關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答財會[2002]18號

財政部

2002-10-9

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）財會[2003]10號

財政部

2003-3-17

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）財會[2003]29號

財政部和國家稅務(wù)總局

2003-8-22

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）財會[2004]3號

財政部2004-5-28

《金融企業(yè)實施〈金融企業(yè)會計制度〉有關(guān)問題解答》財會[2003]6號財政部2003-3-53/2/2024（三）非企業(yè)會計制度體系名

稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間《事業(yè)單位會計制度》（97）財預(yù)字第288號財政部1997-7-71998-1-1《行政單位會計制度》（98）財預(yù)字第49號財政部1998-2-61998-1-1《財政總預(yù)算會計制度》（97）財預(yù)字第287號財政部1997-6-251998-1-1《民間非營利組織會計制度》財會[2004]7號財政部2004-8-182005-1-1《村集體經(jīng)濟(jì)組織會計制度》財會〔2004〕12號財政部2004-9-302005-1-1《醫(yī)院會計制度》財會字[1998]58號財政部1998-11-171999-1-1《高等學(xué)校會計制度》（98）財預(yù)字第105號財政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小學(xué)校會計制度》（98）財預(yù)字第104號財政部、教育部1998-3-311998-1-1《科學(xué)事業(yè)單位會計制度》（97）財預(yù)字第460號財政部/國家科學(xué)技術(shù)委員會1997-12-161998-1-13/2/2024《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》

《內(nèi)部會計控制基本規(guī)范（試行）》

《內(nèi)部會計控制規(guī)范——擔(dān)保（試行）》

《內(nèi)部會計控制規(guī)范——對外投資（試行）》

《內(nèi)部會計控制規(guī)范——成本費用（試行）《會計法》《總會計師條例》《內(nèi)部會計控制規(guī)范——預(yù)算（試行）》

《內(nèi)部會計控制規(guī)范——工程項目（試行）》

《內(nèi)部會計控制規(guī)范——貨幣資金（試行）》

《會計從業(yè)資格管理辦法》

《會計人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》

《會計檔案管理辦法》

四、會計管理規(guī)范體系3/2/2024五、與房地產(chǎn)會計有關(guān)的規(guī)范上市公司：企業(yè)會計準(zhǔn)則2006自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38項具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、《企業(yè)會計制度》

特別關(guān)注：建造合同（代建房地產(chǎn)）、投資性房地產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回）、存貨（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計量的建筑物的后續(xù)計量

）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計量的土地使用權(quán)的后續(xù)計量

）3/2/2024非上市公司：企業(yè)會計制度（2001）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度（1993）施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度（1993）關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財務(wù)處理問題的通知（1995）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定（1999）3/2/2024第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。3/2/20242．房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程，必須符合三個條件：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司(即受托方)不墊付資金，并同時符合本《通知》第三條中“其他代理服務(wù)”條件的，則對房屋開發(fā)公司實際取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。其他代理服務(wù)是指受托方按照協(xié)議或委托方的要求，以委托方的名義從事除代購代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項的經(jīng)營活動，并與委托方實行全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交)，只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。3/2/2024二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點：1．開發(fā)經(jīng)營的計劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。3/2/20243．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。涉及設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托單位和承租單位等。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。3/2/20245．經(jīng)營風(fēng)險大開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。3/2/2024三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算

（預(yù)計費用）經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。

3/2/2024(一)開發(fā)成本共有八項：1．土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(1)土地征用費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有包括土地補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。(2)拆遷安置補(bǔ)償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。3/2/20243．前期工程費(1)項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。4．建安工程費它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費、設(shè)備及安裝工程費以及室內(nèi)裝修工程費等。5．基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。

6．公共配套設(shè)施費它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。3/2/20247．不可預(yù)見費它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。8．開發(fā)期間稅、費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。3/2/2024(二)開發(fā)費用開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。1．管理費用可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。2．銷售費用它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。3/2/20243．財務(wù)費用它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。3/2/2024第三部分房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段3/2/2024在以上四個階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費用，比如可行性研究費、前期工程費、建筑安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費用等。這些費用中，有些可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)直接費用；經(jīng)分配后才能計入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用稱為開發(fā)間接費用；不能計入到開發(fā)成本中的費用稱為期間費用。3/2/2024一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項費用。2．房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項費用支出。3/2/20243．配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4．代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項費用支出。3/2/2024二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象

開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計算中，為了歸集和分配開發(fā)費用而確定的費用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項目的特點及實際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1．一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。3/2/2024注意：成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。3/2/2024三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項目

開發(fā)產(chǎn)品成本項目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用等。1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費：指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。2．前期工程費：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項費用，包括總體規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設(shè)計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3/2/20243．基礎(chǔ)設(shè)施費：指建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。4．建筑安裝工程費：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費。3/2/20245．配套設(shè)施費：指為開發(fā)項目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計人該成本項目內(nèi)。6．開發(fā)間接費用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項費用不在此列，應(yīng)在“管理費用”中核算。3/2/2024目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。

每一個開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項目。3/2/2024四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序

(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶1．“開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。3/2/20242．“開發(fā)間接費用”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。3/2/2024注意：開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的區(qū)別業(yè)務(wù)招待費、會務(wù)費、咨詢費、租賃費、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。已建未售房屋的物業(yè)看管費、售樓處發(fā)生的水電費、辦公費、產(chǎn)權(quán)交易費等3/2/2024《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度

》規(guī)定

管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地?fù)p失補(bǔ)償費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費用。

3/2/2024銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、看護(hù)費、采暖費等。

3/2/2024《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》

第七條計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。3/2/2024（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。3/2/2024土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用

成本項目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本

開發(fā)成本開發(fā)間接費用3/2/2024(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費用。(1)在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費用”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費用”賬戶歸集的開發(fā)間接費用，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。3/2/20242．計算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本。計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。3/2/2024土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費用

成本項目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本

開發(fā)成本開發(fā)間接費用歸集土地房屋配套設(shè)施代建工程

開發(fā)產(chǎn)品分配銷售出租3/2/2024五、土地開發(fā)的成本核算一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本—土地開發(fā)二土地開發(fā)費用的歸集與分配

見下圖3/2/20243/2/2024（三）舉例

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費)25000000貸：銀行存款25000000②支付拆遷補(bǔ)償費5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費)5500000貸：銀行存款55000003/2/2024③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費)210000貸：銀行存款210000④支付土石方費用5500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費)5500000貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1500000元：借：開發(fā)成本—土地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)15000003/2/2024⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園)9427500主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500貸：開發(fā)成本——土地——梁園377100003/2/2024注意：土地使用權(quán)的會計處理《企業(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán)，在未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時，將土地使用權(quán)的賬面價值一次計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

3/2/2024例：某企業(yè)于2002年7月15日購入土地使用權(quán)。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購價為14萬，于2003年1月20日開發(fā)其中的100畝，有關(guān)會計處理如下：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認(rèn)時間為2003年1月⑴取得土地使用權(quán)時：借：無形資產(chǎn)14000萬貸：銀行存款14000萬⑵2002年12月30日攤銷無形資產(chǎn)＝14×1000÷70÷2＝100萬借：管理費用100萬貸：無形資產(chǎn)100萬3/2/2024⑶2003年1月20日使用100畝土地時土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項目的確認(rèn)金額＝（每單位面積的購價－作為無形資產(chǎn)已攤銷額）×該項目占地面積＝（14萬－14÷70÷2）×100＝1390萬借：開發(fā)成本-土地1390萬貸：無形資產(chǎn)1390萬3/2/2024六、房屋開發(fā)的成本核算（一）房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項房屋所發(fā)生的各項直接費用開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細(xì)科目

（二）房屋開發(fā)費用的歸集與分配

見下圖3/2/20243/2/2024舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在2004年度內(nèi)，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1、用銀行存款支付征地拆遷費525,000元2、應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款150,000元上列各項土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進(jìn)行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下： 201商品房 2,000平方米 202商品房 3,000平方米 301出租房 2,000平方米 401商品性土地 10,000平方米 451自用土地 8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費用為40,000元。3/2/20245、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進(jìn)行分配。各幢房屋用地面積如下： 203商品房 3,000平方米 302出租房 3,000平方米 351周轉(zhuǎn)房 2,000平方米3/2/20241、交付拆遷費 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程） 42,000 —商品房（202工程）63,000 —經(jīng)營房（301工程） 42,000開發(fā)成本-土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401工)210,000 —自用土地開發(fā)(412工程)168,000貸：銀行存款 525,0003/2/20242、承付前期工程款

借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程）10,000

—商品房（202工程）15,000

—經(jīng)營房（301工程）10,000

開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401工)50,000

—自用土地開發(fā)(412工程)40,000

貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款

125，0003/2/20243、支付建筑工程款

借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程） 12,000 —商品房（202工程） 18,000 —經(jīng)營房（301工程） 12,000開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401)60,000 —自用土地開發(fā)(412工程)48,000貸：銀行存款 150,000

3/2/20244、401商品性土地分?jǐn)傞_發(fā)間接費用

借：開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)（401工程）40,000 貸：開發(fā)間接費用 40,0005、401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓

借：開發(fā)產(chǎn)品—土地（401工程） 360，000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)（401工程） 360,000451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗收，以后用作房屋的建造 借：開發(fā)產(chǎn)品—自用土地（451工程） 256,000 貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)—自用土地開發(fā)（451工程） 256,0003/2/20246、451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（203工程） 96,000 —經(jīng)營房（302工程） 96,000 —周轉(zhuǎn)房（351工程） 64,000 貸：開發(fā)產(chǎn)品—自用土地（451工程） 256,0003/2/2024七、配套設(shè)施開發(fā)的成本核算（一）配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項配套設(shè)施所發(fā)生的各項直接費用開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)科目：大配套設(shè)施開發(fā)，非營業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)（二）配套設(shè)施開發(fā)費用的歸集與分配

見下圖3/2/20243/2/2024八、代建工程開發(fā)的成本核算（一）建工程科目的設(shè)置代建有兩種情況：1、接受委托；2、投標(biāo)中標(biāo)開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（二）代建工程開發(fā)費用的歸集與分配

見下圖3/2/20243/2/20243/2/2024第四部分

房地產(chǎn)開發(fā)收入核算

收入的確認(rèn)收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹?dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。3/2/2024根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號——收入》的規(guī)定，

銷售商品收入同時滿足下列五個條件，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；商品所有權(quán)上的風(fēng)險，主要指商品所有者承擔(dān)該商品價值發(fā)生損失的可能性，如貶值、損壞。商品所有權(quán)上的報酬，主要指商品所有者預(yù)期可獲得的商品中包括的未來經(jīng)濟(jì)利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。3/2/2024A大多數(shù)情況下，所有權(quán)上的風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移伴隨著所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移。B有些情況下，企業(yè)已將所有權(quán)憑證或?qū)嵨锝桓督o買方，但商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬并未轉(zhuǎn)移，例如試用期的商品。C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，但實物尚未交付。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的主要風(fēng)險或報酬轉(zhuǎn)移時確認(rèn)收入，而不管實物是否交付，如交款提貨。3/2/2024（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；例如，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認(rèn)收入。（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。3/2/2024收入確認(rèn)的時點

要確認(rèn)為一項收入，應(yīng)同時滿足上述五個條件。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個標(biāo)準(zhǔn)的時點，就是收入實現(xiàn)的時點，在哪個會計期實現(xiàn)的，就應(yīng)歸屬該期的收入。但在實務(wù)中，由于不同行業(yè)的營業(yè)活動各有特色，因此，對不同的業(yè)務(wù)存在著不同的會計處理方法。對于一般的生產(chǎn)和銷售過程，能夠確認(rèn)收入的可能時點見下圖3/2/2024

時點1投入↓時點2生產(chǎn)↓時點3產(chǎn)成品↓時點4商品銷售↓時點5收取現(xiàn)金3/2/2024根據(jù)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，收入不可能在時點1確認(rèn)，在其他的時點都可能確認(rèn)收入。收入在收到款項時確認(rèn)的方法，又稱收款法。認(rèn)為收入只有在交付商品后，收到款項之時才能確認(rèn)。與收入的其他確認(rèn)方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。零售商業(yè)企業(yè)基本上采用這—方法來確認(rèn)收入。收入在銷售成立時確認(rèn)，又稱銷售法。在一般工商企業(yè)中，都是在銷售成立時確認(rèn)營業(yè)收入。營業(yè)收入在生產(chǎn)中或完成時確認(rèn)在某些生產(chǎn)周期較長的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產(chǎn)品投產(chǎn)到全部完成往往要跨越兩個以上的會計期間。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產(chǎn)的。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認(rèn)其營業(yè)收入

3/2/2024二主營業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法主營業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。3/2/20241）房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認(rèn)。。3/2/2024何時確認(rèn)銷售收入？房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價值性和高風(fēng)險性，銷售往往采用預(yù)售，除此之外也采用一般銷售和分期付款銷售。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。3/2/2024《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定應(yīng)在土地和商品房應(yīng)經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠嚴(yán)謹(jǐn)?！妒杖搿窚?zhǔn)則等以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。3/2/2024法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)(即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上)的，以及權(quán)屬有爭議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。3/2/2024專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定等。

3/2/2024具體確認(rèn)時點：（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)×簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因為房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意想決定。（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn)

×正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。3/2/2024（3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)×以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)《收入》準(zhǔn)則—商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件。因為我們知道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。

3/2/2024《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購買者來做決定。3/2/2024有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。

3/2/2024綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時具備以下條件：1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3)標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。3/2/2024滿足收入確認(rèn)的條件：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購買方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險措施，房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。3/2/20242)代建工程結(jié)算收入代建工程是房地產(chǎn)經(jīng)營商事先與委托方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)的工程，代建工程結(jié)算收入的確認(rèn)應(yīng)按《企業(yè)會計準(zhǔn)則——建造合同》的規(guī)定來處理。3)出租房租金收入出租房租金收入按出租方與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)為出租房租金收入的實現(xiàn)。合同規(guī)定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍應(yīng)視為主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)3/2/2024三主營業(yè)務(wù)收入的科目設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入”科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的主營業(yè)務(wù)收入。本科目應(yīng)按收入的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”等明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)分類核算?！爸鳡I業(yè)務(wù)成本”科目，用于核算企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本。本科目應(yīng)按主營業(yè)務(wù)成本的種類，設(shè)置“土地轉(zhuǎn)讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設(shè)施銷售成本”、“代建工程結(jié)算成本”、“出租產(chǎn)品主營業(yè)務(wù)成本”等明細(xì)科目，進(jìn)行明細(xì)分類核算。

3/2/2024四開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算的核算

商品房銷售的核算某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)住宅樓一幢，已預(yù)收購房定金500000元?？铐椧咽沾驺y行。借：銀行存款500000

貸：預(yù)收賬款500000該幢住宅樓完工，預(yù)售住宅已移交給預(yù)購單位和個人使用，按合同規(guī)定，已預(yù)售住宅價值520000元確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，并收到購房單位和個人交來所欠的購房款。借：銀行存款20000

預(yù)收賬款500000

貸：主營業(yè)務(wù)收入一—商品房銷售收人520000月末，結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的主營業(yè)務(wù)成本480000元。借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本480000

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋4800003/2/2024特例：周轉(zhuǎn)房出售根據(jù)

財

政

部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》（１９９９年）的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價值計入營業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價值結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本。借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售成本周轉(zhuǎn)房－周轉(zhuǎn)房攤銷貸：周轉(zhuǎn)房－在用周轉(zhuǎn)房

3/2/20242)土地轉(zhuǎn)讓的核算某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售已開發(fā)土地的使用權(quán)，作價2590000元。土地已經(jīng)移交，發(fā)票賬單已提交買方，款已收存銀行。該片土地的實際成本為2350000元。（1）確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓收入時：借：銀行存款2590000貸：主營業(yè)務(wù)收入—土地轉(zhuǎn)讓收入2590000（2）結(jié)轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)讓成本時：借：主營業(yè)務(wù)成本—土地轉(zhuǎn)讓成本2350000貸：開發(fā)產(chǎn)品——土地23500003/2/20243)配套設(shè)施銷售的核算某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售與商品房住宅小區(qū)配套的商店，取得價款收入760000元，已存入銀行借：銀行存款760000貸：主營業(yè)務(wù)收入—配套設(shè)施銷售收入7600004)代建工程結(jié)算的核算

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成發(fā)包單位委托建設(shè)，結(jié)算工程款6700000元。已辦妥交接手續(xù)，結(jié)算賬單已提交發(fā)包單位，借：銀行存款(或應(yīng)收賬款)6700000貸：主營業(yè)務(wù)收入—代建工程結(jié)算收入67000003/2/2024五開發(fā)產(chǎn)品分期收款銷售的核算分期收款銷售，是指商品已經(jīng)交付，但款項分期收回的一種銷售方式。分期收款銷售的特點是銷售商品的價值較大、收款期較長、收取款項的風(fēng)險較大。因此，分期收款銷售方式下，企業(yè)通常應(yīng)按照合同約定的收款日期分期確認(rèn)銷售收入，按照配比原則的要求，其銷售成本也相應(yīng)地分期確認(rèn)。

3/2/2024某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2003年5月1日采用分期收款方式銷售商品房一幢，售價5000000元，實際成本為4500000元，合同約定款項分3年收回，2003年5月1日移交房屋時支付50％，第二年5月1日支付30%；第三年5月1日支付20%。（1）開發(fā)產(chǎn)品移交購買單位并辦妥分期收款銷售合同時：

借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品45000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品一—房屋450000（2）按合同約定收到第一期50%的價款并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本時：應(yīng)收取價款＝5000000×50%=2500000元結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本=4500000×50%=22500000元借：銀行存款2500000貸：主營業(yè)務(wù)收入—一商品房銷售收入2500000

借：主營業(yè)務(wù)成本—一商品房銷售成本22500000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品22500000

3/2/2024（3）第二年5月1日收到30%的價款并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本時：應(yīng)收取價款＝5000000×30%=1500000元結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本=4500000×30%=13500000元借：銀行存款1500000

貸：主營業(yè)務(wù)收入—一商品房銷售收入1500000

借：主營業(yè)務(wù)成本—一商品房銷售成本13500000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品13500000

3/2/2024（4）第三年5月1日收到20%的價款并結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)銷售成本時：應(yīng)收取價款＝5000000×20%=1000000元結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本=4500000×20%=9000000元借：銀行存款1000000

貸：主營業(yè)務(wù)收入—一商品房銷售收入1000000

借：主營業(yè)務(wù)成本—一商品房銷售成本900000

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品9000003/2/2024六開發(fā)產(chǎn)品出租經(jīng)營的核算根據(jù)財政部《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。顯然，出租的房地產(chǎn)屬于投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)》對已出租的建筑物或土地使用權(quán)進(jìn)行計量，并計提折舊或攤銷

3/2/2024有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。

3/2/2024出租開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)利用開發(fā)建設(shè)的房屋和土地進(jìn)行商業(yè)性出租的經(jīng)營活動。作為出租經(jīng)營用的房屋和土地，它不同于企業(yè)自用的固定資產(chǎn)，也不同于企業(yè)的一般產(chǎn)品，應(yīng)單獨設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。

如果合同、協(xié)議規(guī)定出租產(chǎn)品的全部租金一次收回，應(yīng)設(shè)置“遞延出租收入”科目。

3/2/2024興華房地產(chǎn)公司開發(fā)完成的房屋，用于對外出租，已簽訂出租合同，投入使用，該出租房開發(fā)實際成本為5400000元。收到出租房本月租金收入81000元，已存入銀行。（1）簽訂出租合同，投入使用時：借：投資性房地產(chǎn)5400000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋5400000（2）收到出租房本月租金收入時：借：銀行存款81000貸：主營業(yè)務(wù)收入—出租產(chǎn)品租金收入810003/2/2024順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)完成的土地出租，按照租賃合同規(guī)定，租賃期為5年，全部租金600000元一次支付。（1）收到承租人交來的租金時：借：銀行存款600000貸：遞延出租收入600000（2）租賃期按月確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時：借：遞延出租收入10000貸：主營業(yè)務(wù)收入——出租產(chǎn)品租金收入100003/2/2024（3）在確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入時，同時結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)的主營業(yè)務(wù)成本，假設(shè)按月計提的折舊為7000元。借：主營業(yè)務(wù)成本—出租產(chǎn)品7000貸：累計折舊-投資性房地產(chǎn)70003/2/2024第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理3/2/2024房地產(chǎn)稅種及會計處理運用的會計科目

開發(fā)交易出租保有會計處理營業(yè)稅﹡﹡﹡

主營業(yè)務(wù)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅﹡﹡﹡

主營業(yè)務(wù)稅金及附加印花稅﹡﹡﹡

管理費用企業(yè)所得稅﹡﹡

所得稅耕地占用稅﹡

開發(fā)成本（在建工程）土地使用稅﹡

﹡＊管理費用契稅＊

開發(fā)成本土地增值稅

﹡

主營業(yè)務(wù)稅金及附加房產(chǎn)稅（內(nèi)資企業(yè)和個人）

﹡﹡管理費用城市房地產(chǎn)稅（外商投資企業(yè)和外國企業(yè)）

﹡﹡管理費用城鎮(zhèn)土地使用稅（內(nèi)資企業(yè)和個人）

﹡管理費用3/2/2024一營業(yè)稅的會計處理及舉例

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房、配套設(shè)施等，按取得的收入額和規(guī)定的稅率，計算應(yīng)交納的營業(yè)稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅”科目。上交營業(yè)稅時，借記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。但是，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已作為固定資產(chǎn)使用的房屋等不動產(chǎn)進(jìn)行銷售時，由于其不再是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，其應(yīng)交納的營業(yè)稅按銷售不動產(chǎn)進(jìn)行會計處理，借記“固定資產(chǎn)清理”等科目，貸記“應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅”科目。

3/2/2024注意：中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第二十八條

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

3/2/2024［舉例］某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2003年9月有關(guān)收入情況如下：

主營業(yè)務(wù)收入

20000000元

其中：商品房銷售收入12000000元

配套設(shè)施銷售收入4000000元

代建工程結(jié)算收入3000000元

出租產(chǎn)品租金收入100