加權平均法與指數(shù)平滑法定價

PAGEPAGE4價格趨勢預測根據(jù)區(qū)域市場的價格走勢，對未來的銷售單價進行預測：從目前城西房地產(chǎn)市場多層公寓類物業(yè)售價集中于4500—5000元/平方米左右；小高層類物業(yè)售價集中于4000—4500元/平方米，下面結(jié)合所掌握的城西不同階段的價格走勢，對區(qū)域市場未來的價格作一個預測。采用指數(shù)平滑法進行預測預測公式為：V’t+1=aVt+(1-a)·V’t(0≤a≥1)試中：Vt—本期實際數(shù)；V’t—本期預測數(shù)；V’t+1—下期預測數(shù)；a—平滑系數(shù)則2002年預測城西2003年公寓型物業(yè)商品房價格為：V’t+1=aVt+(1-a)·V’t=0.9×4500+（1－0.9）×3940=4445元/㎡誤差大約在300左右，所以實際房價大約在4700元/㎡。這是對2003年城西區(qū)域公寓型物業(yè)單價的預測，隨著城西配套的日益完善，其房屋價格將會穩(wěn)步增長，所以我們保守估算2003年其單價為：多層銷售單價為5000/平方米；小高層銷售單價為4500/平方米—4800/平方米㎡參考樓盤擬合度比較再試以周邊較具代表性的個案虹口新居時代、新梅共和城、金芙世紀公寓之社區(qū)規(guī)模、建筑類型、區(qū)域條件、總體環(huán)境、戶型、立面設計、主題提煉等幾個方面的內(nèi)容與本案的擬合程度作為權重分析本案的單價擬定。比較項目權重桂花城山水人家紫金庭院擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)社區(qū)規(guī)模15900.135950.1425900.135建筑類型181100.1981050.1891100.198區(qū)域位置151200.18950.1425950.1425外部環(huán)境15900.135900.135950.1425社區(qū)景觀101000.1950.095900.09立面設計81100.0881000.08950.076房型設計81000.081000.081000.08配套設施5950.0475950.0475900.045品牌61100.066950.057900.054合計1001.02950.96850.963均價比較均價均價比較均價均價比較均價50004856.726648004956.117746004776.7394將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)調(diào)整后可得出：比較對象A 桂花城 5000÷1.0295=4856比較對象B 山水人家 4800÷0.9685=4956比較對象C 紫金庭院 4600÷0.963=4776在考慮到產(chǎn)品差異性的基礎上，參照市場價格背景，本案目前的合理市場價格應在4700元/平方米左右。3.價格擬定3.1價格定位考慮因素我們認為，在本案的價格擬定策略中應考慮以下因素的影響：規(guī)模的影響本案建筑容量50多萬平方米，屬于中大規(guī)模的樓盤，開發(fā)周期在36個月以上（銷售周期在25個月左右），因此價格的制定應充分考慮到前期取勢的需要，適當留有升值余地，以期以前期的旺銷積聚人氣，為后期的銷售打下良好的基礎。開發(fā)時機的影響隨著周邊地塊的改造和新開案樓盤的增加，對本案的競爭沖擊顯然更加明顯。類似的成本，類似的地段，試圖保持錯位經(jīng)營，共同繁榮是極為困難的，在開發(fā)理念、設計水平、廣告宣傳、市場炒作等方面的競爭將是極為激烈的，而最根本的競爭——價格競爭亦將不可避免。因此，為把握寶貴的開發(fā)時機，即使以犧牲少量的預期利潤為代價也是值得的。營建標準的影響擬定價格是以設計方案中的營建標準及發(fā)展商的開發(fā)來理念而作出，如因定位或設計或成本因素造成實際營建標準調(diào)整，其價格亦應作相應調(diào)整。機會成本的影響銷售周期與價格擬定之間有著某種相關性，在存在某種機會成本的情況下，盡可能地縮短銷售周期便顯得格外重要，尤其在以下情況下：其他項目的啟動或運作有一定的資金壓力；為縮短資金回收期而損失的預期利潤完全可以通過資金的時間價值予以彌補。3.2單價定位參照本案所在地塊周邊同類物業(yè)狀況，本案自身