杭州下沙板塊商鋪市場調(diào)研報告

PAGEPAGE3下沙住宅及商鋪市場調(diào)研報告第一部分下沙商鋪市場簡況 3一、總體規(guī)劃 3二、房產(chǎn)開發(fā)及配套 3三、商業(yè)格局 3四、商業(yè)概述 4五、現(xiàn)存商業(yè)娛樂配套 4第二部分商鋪詳況 6一、下沙商鋪現(xiàn)況 61、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 62、商鋪定位 63、商業(yè)分布現(xiàn)狀 64、商鋪銷售價格 7二、九堡商鋪市場概況 8第三部分下沙現(xiàn)存商鋪簡表 10第四部分市場預(yù)測 10第一部分下沙商鋪市場簡況一、總體規(guī)劃通過未來3年的努力，杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的城市建成區(qū)面積將擴展13平方公里，達到47平方公里，成為國際先進制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)科技城和花園式生態(tài)型城市副中心。一個制造業(yè)基地和大學(xué)城所在地，開發(fā)區(qū)目前轄區(qū)人口30多萬，其中包括15萬學(xué)生和10余萬企業(yè)務(wù)工人員，地鐵開啟了這30萬人的品質(zhì)生活時代，也開啟了下沙商業(yè)的新時代。二、房產(chǎn)開發(fā)及配套2009年完成房地產(chǎn)開工500萬平方米，未來三年，下沙將建沿江居住區(qū)、啟動區(qū)塊居住區(qū)和新城中心區(qū)居住區(qū)三大居住組團，到2009年計劃完成房地產(chǎn)開工面積500萬平方米，竣工面積220萬平方米。下沙將開工建設(shè)市屬綜合性醫(yī)院、中小學(xué)和幼兒園10所等20多個公建配套項目，并建成沿江大道景觀帶、生態(tài)公園、高教園區(qū)中央景觀帶三大公共景觀。三、商業(yè)格局抓住地鐵機遇，下沙已經(jīng)準(zhǔn)備在三年內(nèi)打造“一心、兩副、三街、兩配套”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。“一心”，即新城中心區(qū)商貿(mào)中心，這里將開工建設(shè)臨江商貿(mào)大廈、德勝商業(yè)綜合樓等10個以上的綜合性商貿(mào)服務(wù)業(yè)大項目；“兩副”，即啟動區(qū)塊和高教西區(qū)商業(yè)中心、沿江和高教東區(qū)商業(yè)中心，開工建設(shè)盛泰五星級酒店、奧特萊斯廣場、陽光星城、新加坡科技園配套商業(yè)設(shè)施等5個以上的綜合性商貿(mào)服務(wù)業(yè)大項目；“三街”即4號路商業(yè)街、高沙商業(yè)街和沿江休閑商業(yè)街要初具形象；“兩配套”即社區(qū)便利服務(wù)設(shè)施和地鐵物業(yè)商貿(mào)服務(wù)設(shè)施基本配套。四、商業(yè)概述目前開發(fā)區(qū)商業(yè)最集中的地段之一正是文澤路一帶，一個“井”字形新商圈已雛形漸成。文澤路站附近的樓盤基本上已經(jīng)交付使用，像華元十六街區(qū)、文淵大廈的商鋪已經(jīng)基本售空，而一些暫未被出售的商鋪也成為了投資客關(guān)注的焦點。據(jù)最新公布的規(guī)劃方案顯示，地鐵1號線在下沙設(shè)有四個站點，分別是下沙西站、下沙中心站、下沙東站以及文澤路站，其中文澤路站目前周邊樓盤最多。隨著交通瓶頸的突破，下沙的宜居性肯定會越來越凸顯，今后隨著文澤路站地鐵地下工程的開工建設(shè)，很快將出現(xiàn)一鋪難求的現(xiàn)象，而且低、小、散的商業(yè)業(yè)態(tài)也會得到整體升級改造，“地鐵意味著人氣和財氣?！蔽?、現(xiàn)存商業(yè)娛樂配套從目前下沙板塊實際情況來看，商業(yè)、娛樂配套不夠成熟，尚沒有高檔的商業(yè)、娛樂消費場所，因此該區(qū)域高檔、中高檔消費群都會選擇回到主城區(qū)消費。下沙板塊主要商業(yè)、娛樂配套有：物美大賣場：鄰里中心已引進的1―4層17000平米物美大賣場，目前已開始營業(yè)。下沙商貿(mào)城：經(jīng)營各類休閑品牌服飾、化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、工藝品、禮品、箱包鞋類、床上用品、居家飾品、小百貨、音像書籍、通迅等，目前已投入使用。學(xué)淵路商業(yè)街：主要以經(jīng)營服飾為主的各種品牌的專賣店高沙商業(yè)街：該商業(yè)街是下沙大學(xué)城最早形成的商業(yè)街,商鋪多為一些著名品牌的加盟店或連鎖店，包括各種品牌的手機連鎖店、咖啡吧、酒吧、茶吧，餐飲類，電影院，還有書店、文體用品商店等。金沙數(shù)碼港：共兩層，一樓設(shè)數(shù)碼家電、品牌電腦、通訊產(chǎn)品區(qū)；二樓為DIY大賣場、電腦配件、電腦耗材、辦公設(shè)備、軟件圖書區(qū)等。16街區(qū)商業(yè)：將有麥當(dāng)勞，一家下沙最大的電影院入駐。福雷德廣場商業(yè)：近4.5萬㎡的商業(yè)配套，將有肯德基入駐。松下健身中心、體育館附：下沙樓盤分布圖第二部分商鋪詳況一、下沙商鋪現(xiàn)況1、商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與商鋪投資的風(fēng)起云涌和熱情高漲相比，那些已經(jīng)售出的商鋪，并未出現(xiàn)當(dāng)初想象的日進斗金的現(xiàn)象，包括杭州老城區(qū)寸土寸金的地段，閑置商鋪也不在少數(shù)。目前在下沙，有近五分之二的商鋪處于關(guān)閉狀態(tài)。開發(fā)商只重銷售忽視經(jīng)營造成設(shè)計與經(jīng)營脫節(jié)，是造成這種慘淡經(jīng)營狀態(tài)的主要原因。2、商鋪定位目前下沙商業(yè)基礎(chǔ)尚未發(fā)展成熟，居住氛圍不濃，目前這里的商業(yè)以餐飲小店、便利店、服飾店等為主，缺乏上檔次的休閑消費及購物場所，與居民生活相配套的服務(wù)行業(yè)也有待發(fā)展，這些消費場所的暫時缺少正孕育了下沙商鋪的發(fā)展商機；另外目前下沙的主流消費人群主要是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)職員與大學(xué)城學(xué)生，消費水平以日常消費的實惠型為主。3、商業(yè)分布現(xiàn)狀下沙整個板塊分為三個商業(yè)中心：其一，高沙及下沙的老城區(qū)聯(lián)動下沙商貿(mào)城。主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布：網(wǎng)吧、餐飲、服裝休閑街、電影院；主要消費群體為：外來務(wù)工人員及本地村民和少量大學(xué)生，價格偏低。其二，物美超市周邊的集中社區(qū)商鋪，物美超市位于四號路五號路口。主要商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、餐飲及服務(wù)類為主，也是目前下沙唯一的大型超市，位于四個商品房的中心（北銀公寓、文匯苑、香榭里花園、西子花園）其三，大學(xué)城沿街商鋪。（傳媒學(xué)院為中心）主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布：中檔品牌的服裝專賣店，餐飲類，電器類等，消費水平中檔。4、商鋪銷售價格下沙目前商鋪供應(yīng)量比較大，多是一樓一底一起出售的經(jīng)營模式，平均價格集中在12000元/平方米以上，具體情況見面表：樓盤名稱地址商鋪特征經(jīng)營方式面積（㎡）價格（元/㎡）東?！の疵麍@技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，東靠海關(guān)，南臨四號大街該項目商鋪不能做餐飲娛樂，余5套左右，層高3.6－3.7m。銷售單層商鋪目前剩余最小面積在99㎡，已售1、2樓聯(lián)體商鋪面積都在200㎡以上均價在12000元/㎡下沙·文匯苑杭商院南面，6號大街328號商鋪已售40％///大北·四季風(fēng)景5號路與6號路交叉口3F做單身公寓，1F、2F聯(lián)賣；在售商鋪總建筑面積在4000-5000方；一樓層高5米，二樓層高6米/3.8米。分割出售，共三層，不返租。地下可做餐飲177整體均價12500商宇·香謝里花園該商鋪沒有設(shè)廚房以及油煙處理。/只剩一間，面積在300多㎡商鋪目前，單價在9000元/㎡。大都·文苑風(fēng)情3#路電子工程學(xué)院對面在售商鋪9000多方，已經(jīng)售出70%左右。分割出售，共一層，層高達7.5米（可隔兩層），不返租，現(xiàn)房?？勺霾惋?單層層高4米9000—13000；7.8米挑高20000—2300016街區(qū)3#路浙江工業(yè)大學(xué)對面街區(qū)商鋪共四層，一、二層是聯(lián)體商鋪；三層?xùn)|面設(shè)立電影超市，西面設(shè)立餐飲，并且兩側(cè)相互打通；四層設(shè)立會所以及管理用房。分割出售，分割面積100㎡以上，不返租。/1、2樓聯(lián)體商鋪價格在1.2～1.3萬元/㎡；三層均價在7000多元/㎡福雷德廣場浙江傳媒學(xué)院前面地下一層是超市，地上四層將是綜合商業(yè)，其中一層商業(yè)中入口左側(cè)已和肯德基簽好進駐協(xié)議，總體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃為：超級購物廣場、精品百貨館、休閑餐飲廣場、時尚運動數(shù)碼城、音像娛樂游藝世界。共五層，賣與租結(jié)合。部分賣、部分出租。均價28000天元20056號大街以南,19號大街以西未售/約100－250/野風(fēng)·海天城6號大街與25號大街交界預(yù)計2008年推出，目前方案未定///東尚國際會所14號大街31號統(tǒng)一招租///中慶·金沙學(xué)府西臨25號大街,北依4號大街1－3層為商業(yè)裙房，預(yù)計9月底開售單層及雙層聯(lián)售相結(jié)合30－300預(yù)計4500－8000陽光華城2號路與23號路交叉口可售套數(shù)：10套左右。交付日期：2008年6月/76-200/中慶·第6大道4號大街和6號大街之間1－3層為商業(yè)群樓，預(yù)計9月推出，體量5萬多㎡部分單層銷售，部分一、二層聯(lián)售40－3007500－8000合計////11687在售商鋪呈現(xiàn)以下特征：地理位置：主要集中在2、4、5、6號大街上；商鋪特征：層高3.6－7.5m,38%的商鋪將在9月份及明年推向市場，在銷售的商鋪最低銷售率超過40％；經(jīng)營方式：雙層聯(lián)售為主，單層分開銷售為副；商鋪面積：30－350㎡，以100－200㎡最多；在售商鋪銷售價格：均價為11687元/㎡，由于可以出租的商鋪數(shù)量極少，在此不作統(tǒng)計。二、九堡商鋪市場概況樓盤名稱地址商鋪特征商鋪格局面積（㎡）價格（元/㎡）租金（元/㎡·天）優(yōu)惠措施華鴻·匯盛德堡九堡層高4.2m，約22間全部為一層66－168預(yù)計9000//綠城·麗江公寓九堡南片區(qū)公寓2008年上半年推出，商鋪未定/////美達·九月庭院九堡中心區(qū),北至九喬路預(yù)計9月對外銷售，目前方案未定/////旅游·紅蘋果東連東湖路，北面為九喬路不對外銷售，可能會移交物業(yè)出租/////綠苑晨光九堡鎮(zhèn)蠶桑村一、二層聯(lián)賣，也可租在售20套左右200－30019000－300002.2－3.3每間商鋪各異由于九堡目前多數(shù)樓盤商鋪銷售尚未啟動，僅有綠苑晨光一家在售，租金在2.2－3.3元/㎡·天左右。未推商鋪也將陸續(xù)在9月份及明年推出。第三部分下沙現(xiàn)存商鋪簡表目前下沙商鋪主要為社區(qū)商鋪、商業(yè)街商鋪、學(xué)校商鋪、寫字樓商鋪和購物中心商鋪等。簡單情況如下：樓盤名稱地址租金交付商鋪配套面積（㎡）年租金（元/年）日租金（元/㎡·天）景園小區(qū)下沙街道半年一付空調(diào),有線,寬帶,防盜門,11129603.3北銀公寓高教園區(qū)//15216004下沙商貿(mào)城高教園區(qū)一年一付

空調(diào),電話,寬帶12280006.3裕園公寓高教園區(qū)二層2層177500000.77高沙小區(qū)下沙街道//13180003.7高沙文淵大廈高沙商業(yè)街都尚國際購物中心附近中間一樓和三樓，可全租一樓200，三樓750/三樓1.76；一樓6.8匯總/////3.6由表中可以得出，下沙現(xiàn)存商鋪平均日租金為3.6元/㎡·天，其中下沙商貿(mào)城租金最高，而裕園公寓相對租金最低。最高租金與最低租金相差7倍多（不過要考慮一層與二層的差價）。第四部分市場預(yù)測根據(jù)新一輪杭州市城市總體規(guī)劃，下沙是杭州市一主三副六大組團中的副中心之一，規(guī)劃目標(biāo)是要發(fā)展成為以工業(yè)、高等教育為主的綜合性的新城。根據(jù)這一規(guī)劃定位，杭州市委市政府對下沙的發(fā)展確定了三大目標(biāo)，也就是國際先進制造業(yè)基地、新世紀(jì)的大學(xué)城和花園式生態(tài)型城市副中心。未來下沙市場走勢預(yù)測如下：未來的下沙將是一個大型高教園區(qū)，是杭州市一主三副六大組團中的副中心之一，規(guī)劃目標(biāo)是要發(fā)展成為以工業(yè)、高等教育為主的綜合性的新城。硬件配套的齊全化，高速公路、地鐵、快速公交的相繼開通，將使下沙與杭州主城區(qū)的連接更便捷。隨著新政出臺及小戶型供應(yīng)量的增多，下沙低價的吸引力將大為削弱，未來市場上的勝者屬于那些能夠精確把握特定客戶群體的開發(fā)商。經(jīng)濟的發(fā)展也帶動了汽車的消費，而有車一族也更易接受地理空間產(chǎn)生的距離，這也為下沙未來的持續(xù)