論新的信息化手段在房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量控制中的應(yīng)用

IT改變地產(chǎn)――論新的信息化手段在房地產(chǎn)工程建筑質(zhì)量控制中的應(yīng)用一、背景伴隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中國的迅猛發(fā)展，土地資源的緊缺開始成為有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)管理者擔心的問題。為了加強企業(yè)品牌建設(shè)，讓企業(yè)在有限的土地資源上得到最好的發(fā)展，各個房地產(chǎn)企業(yè)都把對客戶滿意度的關(guān)注提高到了前所未有的水平。在房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)內(nèi)，對客戶滿意度影響最大的，莫過于房產(chǎn)的質(zhì)量，畢竟房產(chǎn)是一種使用幾十年的耐用消費品，與民眾的生活密切相關(guān)，而且大多數(shù)購房者都是以自己半生的積蓄來購買家里最有價值的一件家當。因此，房產(chǎn)質(zhì)量（包括建筑質(zhì)量、裝修質(zhì)量、配件質(zhì)量等等）歷來都是房地產(chǎn)企業(yè)客戶服務(wù)的工作重點，也是接受比例最大的一個投訴種類。如何將這些質(zhì)量問題消除在客戶投訴之前，最好是消除在交房之前，這是房地產(chǎn)企業(yè)包括政府相關(guān)機構(gòu)一直在關(guān)注的事情。各方面制定和采用了多種機制來提高房產(chǎn)的質(zhì)量，包括嚴格產(chǎn)品質(zhì)量體系，將完工后的檢查驗收向前擴展到建筑過程中的分階段檢查驗收，引入第三方建筑質(zhì)量監(jiān)理機構(gòu)駐場監(jiān)督等等，但絕大多數(shù)質(zhì)量管理手段（包括檢查制度和標準、檢查結(jié)果）采用的仍是手工紙介質(zhì)發(fā)布和記錄的方式，少量采用了計算機數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)來記錄檢查結(jié)果，而且還都停留在比較簡單的管理層次上。這種現(xiàn)狀，給房地產(chǎn)企業(yè)和建筑監(jiān)理企業(yè)進一步提高質(zhì)量管理水平帶來了阻礙，表現(xiàn)在技術(shù)水平與管理要求的嚴重不對稱上。具體分析如下：A、執(zhí)行力度問題：房地產(chǎn)企業(yè)和建筑監(jiān)理企業(yè)對建筑工程企業(yè)制定的嚴格的質(zhì)量要求和檢查標準，但僅在紙介質(zhì)文件上，查閱不便，新員工入職后需要較多的時間學習和熟悉，最關(guān)鍵的是這些標準的執(zhí)行力度完全依賴于員工的責任心和領(lǐng)導的檢查壓力，規(guī)定的檢查是否按期執(zhí)行了，檢查項目是否全面，這些都不能從紙介質(zhì)文件中得到完全真實的體現(xiàn)――紙介質(zhì)文件可以延遲填寫甚至隨便填寫。B、檢查標準問題：每次質(zhì)量檢查過程中，檢查的順序是否得當、檢查項目是否全面、檢查的標準把握是否準確，特別是檢查的結(jié)果措辭是否標準，這些都將影響質(zhì)量檢查工作本身的質(zhì)量，也就影響了房地產(chǎn)最終產(chǎn)品的質(zhì)量。而在紙介質(zhì)方式下，這些也完全依據(jù)于員工的責任心和培訓水平，以及領(lǐng)導的檢查壓力；C、統(tǒng)計分析問題：這個問題是紙介質(zhì)方式最大的問題，由于房地產(chǎn)質(zhì)量管理要求已經(jīng)由交房時檢查向前擴展到了建筑過程中的分階段檢查，檢查的結(jié)果數(shù)據(jù)量大增。一個22棟8單元8層構(gòu)架式住宅小區(qū)在完工之后，收集的質(zhì)量檢查控制表格紙介質(zhì)記錄，堆起來比一個人還高。這些記錄中包含了大量對企業(yè)管理有重要價值的信息：這個小區(qū)的建筑設(shè)計質(zhì)量如何？選址的地質(zhì)地基情況與鉆探結(jié)果是否相符？施工過程中發(fā)生問題的類型是如何分布的？參與施工的幾家建筑工程企業(yè)工作能力如何？采用的建筑工程材料發(fā)生問題的類型分布情況如何？是否有明顯的質(zhì)量問題方向？企業(yè)員工的質(zhì)管工作情況如何？是否有明顯的遺漏？工作流程和檢查項目是否有必要進行改進、提升、擴展和升級？……這些，都是房地產(chǎn)企業(yè)管理層關(guān)注，并希望能得到準確數(shù)據(jù)的方向。但要從這些一人多高的紙介質(zhì)記錄表格中提取上述數(shù)據(jù)，進行各方向的統(tǒng)計分析，從而發(fā)現(xiàn)深層次的問題，為管理提升提供數(shù)據(jù)依據(jù)，其工作量之大，人力成本之高，使得房地產(chǎn)企業(yè)望而生畏。特別是多方向的統(tǒng)計分析，基本上每多一個方向就得把表格全部重翻一次。幾乎是一個不可能完成的任務(wù)；D、數(shù)據(jù)錄入的工作量問題：為了解決C問題，有一些房地產(chǎn)企業(yè)組織開發(fā)了質(zhì)量管理分析信息系統(tǒng)，先由人工將紙介質(zhì)記錄表格中的數(shù)據(jù)錄入系統(tǒng)，再由系統(tǒng)來進行相關(guān)的多方向統(tǒng)計分析。這種方式在一定程度上解決了C問題，使得數(shù)據(jù)的多維統(tǒng)計分析成本下降到了一個可以接受的程度。但這種方式仍然依賴于人工錄入，數(shù)據(jù)錄入本身的工作量仍然極大，難以堅持，同時A、B問題還是沒有解決。這些問題反過來阻礙了這個方案的推廣，已經(jīng)實施這種方案的企業(yè)也很難從中得到長期穩(wěn)定的幫助。

二、解決方案為了打破這個僵局，讓信息化手段為管理提升提供有效幫助，我們利用新的IT技術(shù)手段，采用新的技術(shù)裝備，規(guī)劃了PDA工程質(zhì)量控制系統(tǒng)解決方案；隨著技術(shù)的進步，市面上出現(xiàn)了大批新的IT產(chǎn)品，其中的PDA（個人數(shù)字助理）開始流行，本解決方案就采用了PDA做為信息化系統(tǒng)的外圍設(shè)備，從而一舉解決了執(zhí)行力度、標準化、錄入工作量和統(tǒng)計分析工作量四大問題，為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑監(jiān)理企業(yè)的建筑質(zhì)量管理工作提供了一種全新的技術(shù)手段。PDA工程質(zhì)量控制系統(tǒng)解決方案分為PC端和PDA端二大部分，采用普通的PC（包括服務(wù)器和工作站）作為質(zhì)量管理模型配置和質(zhì)管檢查結(jié)果存儲的工具，并承擔統(tǒng)計分析，以實現(xiàn)質(zhì)管模型的不斷優(yōu)化。另一方面，PC端還包含有根據(jù)檢查結(jié)果中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題安排解決、維修和改進以保證順利交房的派工、復(fù)查等功能；PDA端是本解決方案的核心，運行于PDA（個人數(shù)字助理），與PC一樣，在市面上直接采購標準的商品化PDA產(chǎn)品（類似于PC端，有具體的技術(shù)指標要求）；PDA上運行著工程質(zhì)量控制系統(tǒng)的PDA端，作為質(zhì)量檢查的前端工具，從PC端下載質(zhì)管管理模型數(shù)據(jù)后，工程質(zhì)管人員手持PDA赴建筑工地，根據(jù)質(zhì)管模型的要求，現(xiàn)場逐項檢查，通過下拉選擇、手寫識別等形式，方便、快捷、全面、準確的完成質(zhì)量檢測任務(wù)，檢測過程中可以用PDA直接拍數(shù)碼照片做為某項檢測結(jié)果附件，非常直觀，而且可信度高，這些都是紙介質(zhì)驗收方式無法達到的。更為重要的是，當工程質(zhì)管人員回到辦公室后，將PDA中暫存的本次驗收結(jié)果上傳到PC端，僅十幾秒種就可完成數(shù)據(jù)錄入工作，相比老式的信息化系統(tǒng)人工錄入紙介質(zhì)上的驗收結(jié)果數(shù)據(jù)，不但做到了效率上的飛躍，而且準確性和及時性也得到了成倍的提升；驗收結(jié)果數(shù)據(jù)保存到PC端之后，通過質(zhì)量管理模型配套的統(tǒng)計分析模型，以圖形、統(tǒng)計報表等形式直觀地反映地產(chǎn)企業(yè)各個樓盤的實時質(zhì)量管理情況，可以在多個地域，多個樓盤以及歷史項目之間進行縱向和橫向?qū)Ρ确治觯皶r發(fā)現(xiàn)問題，改進管理模型，促使房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升。通過分析結(jié)果，還可以將質(zhì)量問題解決在初發(fā)階段，避免問題放大后再花費大量成本整改，這將協(xié)助減少項目實際成本和計劃成本之間的差距，也就是提升了房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控能力。

PDA端PC端登記在建項目信息（用于明確需驗收的位置）配置PDA端PC端登記在建項目信息（用于明確需驗收的位置）配置和持續(xù)優(yōu)化質(zhì)量管理模型（包括檢查點、檢查項目、檢查結(jié)果）現(xiàn)場執(zhí)行驗收，生成驗收結(jié)果，包括下拉選擇的規(guī)范化結(jié)果、備注、照片等，結(jié)果將暫存在PDA中，直到完成一輪驗收工作下載項目信息和質(zhì)管模型上傳驗收結(jié)果以大型數(shù)據(jù)庫保存全部驗收結(jié)果，可支持1000個以上項目匯總、統(tǒng)計、分析，形成報表和圖形，為管理提供準確的數(shù)據(jù)依據(jù)為質(zhì)量管理模型本身的持續(xù)優(yōu)化提供參考依據(jù)，準備下一輪驗收PDA工程質(zhì)量控制系統(tǒng)流程圖本解決方案通過PDA這種新的技術(shù)手段，通過質(zhì)量管理模型的固化和下載解決了第一章中所列的A、B二個問題――質(zhì)量管理工作的計劃性通過信息化系統(tǒng)進行督辦，實現(xiàn)了提前提醒和過期升級，保證員工及時執(zhí)行檢查工作；另一方面，員工在現(xiàn)場根據(jù)PDA中暫存的管理模型執(zhí)行檢查工作，通過下拉選擇錄入標準、規(guī)范的檢查結(jié)果，并可通過手寫錄入備注、PDA直拍數(shù)碼照片等手段輔助說明，保證了驗收結(jié)果的規(guī)范和可統(tǒng)計性；員工在PDA錄入的數(shù)據(jù)，通過上傳功能直接存入PC端的大型數(shù)據(jù)庫中，完全替代了手工錄入，而信息化系統(tǒng)在得到驗收結(jié)果數(shù)據(jù)之后，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析方面的強項也得到了完全的發(fā)揮，從而完全解決了第一章所列的C、D二個問題。以下是部分操作界面的圖片：綜上所述，PDA工程質(zhì)量控制系統(tǒng)能解決房地產(chǎn)企業(yè)在工程質(zhì)量管理方面的難題，也能為專業(yè)的建筑質(zhì)量監(jiān)理機構(gòu)提供一個有效的信息化工具；

四、進一步的擴展本文前述之內(nèi)容，都是為房地產(chǎn)企業(yè)和建筑質(zhì)量監(jiān)理機構(gòu)內(nèi)部工作質(zhì)量提升服務(wù)，其實這些提升的根本目標，是為最終用戶，也就是購房者提供更好的產(chǎn)品。當產(chǎn)品交付給最終用戶時，也就一般所說的“收樓”時，其實也就是一次工程質(zhì)量驗收，區(qū)別在于，驗收方不再是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的質(zhì)管管理部門和監(jiān)理機構(gòu)，而是最終客戶。最終客戶看問題的角度和細致點，與企業(yè)內(nèi)部質(zhì)管可能不完全一致，各個客戶之間也有很大的區(qū)別，為了保證能全面、準確地記錄客戶在驗房過程中的質(zhì)疑和不滿，以便快速、精準、對癥的解決，PDA工程質(zhì)量控制系統(tǒng)還將發(fā)展出專用于業(yè)主驗房的PDA房產(chǎn)移交驗收系統(tǒng)，它的目標是讓客戶高高興興地正式接手房產(chǎn)，高高興興地成為正式業(yè)主，并能持續(xù)推薦購買、或者成為房地產(chǎn)企業(yè)忠誠的長期客戶。在操作方式上，本解決方案將提供二種選擇：離線使用：PDA與PC端在下載質(zhì)管模型后完全斷開，獨立運行，