網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的影響

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的影響【摘要】針對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)各自的特點(diǎn),闡述網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用改變了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)處理信息的方式、有助于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)連鎖化和規(guī)?；l(fā)展,從而對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展起到積極的推動作用;列舉并分析網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用給傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)帶來的沖擊——競爭加劇、供求隔膜被打破、信息無償性和透明化。分析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,提出傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、加速建立信息共享機(jī)制、強(qiáng)化專業(yè)優(yōu)勢、加強(qiáng)契約管理、變革收費(fèi)方式等應(yīng)對措施。

InfluenceofNetworkTechnologyonConventionalRealEstateBrokerageAbstract:Bothnetworktechnologyandrealestatebrokeragehaveowncharacteristics.Thedevelopmentandapplicationofnetworktechnologywillpromotethedevelopmentofconventionalrealestatebrokerage.Ontheotherhand，applicationofnewtechnologybecomesapowerfulchallengetothisprofession.Basedonthisbackground，thispaperanalyzesthecurrentsituationofconventionalrealestatebrokerageinChinaandputsforwardsomemeasurestopromoteitsdevelopmentmoreeffectively.Keywords:networktechnology;conventionalrealestatebrokerage;promoting;challenge

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理服務(wù)的行業(yè),它的產(chǎn)生和發(fā)展是由房地產(chǎn)本身的特性和市場的發(fā)展決定的。房地產(chǎn)的固定性和區(qū)域性決定了房地產(chǎn)市場的非物流性,形成了人流和信息流代替物流的現(xiàn)象,這使交易雙方都受到時間、空間等因素的制約。房地產(chǎn)信息和房地產(chǎn)交易的多樣性、復(fù)雜性、專業(yè)性及相關(guān)信息的分散性和不對稱性使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中,通過專業(yè)分工逐步獨(dú)立出來,成為房地產(chǎn)流通過程中不可或缺的一環(huán)。

20世紀(jì)80年代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展和九十年代互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用使信息的處理和傳遞突破了時間和地域的局限,任何人都能通過網(wǎng)絡(luò)與他人直接對話。網(wǎng)絡(luò)不再單純以技術(shù)形態(tài)存在,更主要的是它已經(jīng)成為一種新的經(jīng)濟(jì)力量,它使信息傳遞與交流的方式、商品供給與消費(fèi)的方式、生產(chǎn)組織與企業(yè)形態(tài)發(fā)生了前所未有的變革。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用在推動傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向前發(fā)展的同時,也給這個以信息為生存基礎(chǔ)、以中介服務(wù)為產(chǎn)品的行業(yè)帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。1網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的推動1.1改變了信息搜集和發(fā)布的方式

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收集和發(fā)布信息的渠道主要有報刊等媒體的廣告、房地產(chǎn)交易市場、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部、上門的顧客等等。在這樣的方式下,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信息來源、信息發(fā)布和客戶分布都受到較強(qiáng)的區(qū)域限制。為了擴(kuò)大信息來源、拓展客戶群,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常會采取增設(shè)分店的方式;而這樣的方式又帶來經(jīng)營成本提高、管理難度提升、信息共享困難。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的使用給經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)搜集和發(fā)布信息帶來了積極地變革。網(wǎng)絡(luò)的跨時空性打破了傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)營的地域限制和“八小時”工作時間限制;網(wǎng)絡(luò)的即時性又大大提高了信息收集和發(fā)布的效率。

目前國內(nèi)外已經(jīng)有許多經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在互聯(lián)網(wǎng)上建起了網(wǎng)站,利用成本相對低廉的互聯(lián)網(wǎng)作為搜集信息、發(fā)布廣告和房產(chǎn)營銷的渠道。這些網(wǎng)站通常都提供買賣雙方自行錄入房源信息和需求信息的友好界面,以此收集買賣雙方的信息。同時也能提供信息“配對”,即:買方可以在網(wǎng)上按自己的需要設(shè)定條件,迅速查找到符合條件、現(xiàn)正求售的房屋資料(有些會包括照片和環(huán)繞攝影功能拍到的室內(nèi)室外景觀)。瀏覽者可以先在網(wǎng)站上篩選到中意的房屋,再與經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系,最后親臨現(xiàn)場參觀,大大減少了看房次數(shù);對經(jīng)紀(jì)人而言,不再需要帶領(lǐng)客戶逐一拜訪每一戶待售房屋,既節(jié)省了成本、又提高了效率。

網(wǎng)絡(luò)提供的新型服務(wù)方式不僅在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)內(nèi)得到越來越廣泛地采用,同時也被越來越多的售房人和買房人所接受。據(jù)互聯(lián)網(wǎng)周刊2000年5月報道,ＮＡＲ(美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會)的名為“對2000位房屋購房人和售房人的調(diào)查”表明,有37%的購房人使用因特網(wǎng)尋找新家,這一數(shù)據(jù)在四年內(nèi)增長了18倍。調(diào)查人員說,“因特網(wǎng)使人們能獲得大量的信息。許多購房人正上網(wǎng)找房,以求迅捷和便利?！?/p>

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)收集、發(fā)布信息的方式和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)帶來的變革如表1所示。1.2改變了信息共享和處理的方式

傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共享信息主要是通過文本資料的匯總后再分發(fā)。但是隨著公司規(guī)模擴(kuò)大、分店數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量不斷增加,信息流轉(zhuǎn)的效率會越來越低,共享會變得越來越困難,這將在很大程度上限制眾多分店連鎖經(jīng)營發(fā)揮應(yīng)有的作用。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)的發(fā)展應(yīng)用徹底改變了傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)信息共享和信息處理的方式。

以美國的ＭＬＳ(ＭｕｌｔｉｐｌｅＬｉｓｔｉｎｇＳｅｒｖｉｃｅ)系統(tǒng)為例,該系統(tǒng)是由許多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人共同建立的房源信息系統(tǒng)。他們共享系統(tǒng)的信息資源,力圖獲取最多的信息,最快地完成客戶委托的業(yè)務(wù)。最初這個系統(tǒng)是通過美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會將會員們報送的房地產(chǎn)出售和出租信息匯總成冊,定期印刷成小冊子分發(fā)給會員,以此在協(xié)會內(nèi)部實(shí)現(xiàn)房源信息的共享。到了20世紀(jì)80年代,原來印刷成冊的形式被網(wǎng)絡(luò)取而代之,ＭＬＳ成了運(yùn)行在互聯(lián)網(wǎng)上的房源服務(wù)系統(tǒng)。協(xié)會的會員提供的信息一經(jīng)當(dāng)?shù)貐f(xié)會錄入,就能馬上被網(wǎng)絡(luò)中的所有會員查詢到。會員們通過ＭＬＳ獲得了極大的信息優(yōu)勢;信息的即時性和共同推銷,極大地提高了行業(yè)的交易效率。目前幾乎有90%美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會員加入了ＭＬＳ,系統(tǒng)擁有130多萬條房源信息,囊括了全美81%的住宅業(yè)務(wù)。該系統(tǒng)不僅在美國取得極大的成功,同時也在其它歐美國家成功實(shí)施。許多大型的、跨區(qū)域經(jīng)營的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以此為樣板建立起自己企業(yè)內(nèi)部的ＭＬＳ系統(tǒng)。

該系統(tǒng)在使用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和數(shù)據(jù)庫技術(shù)前后的運(yùn)行情況比較如表2所示。1.3有助于企業(yè)的規(guī)模化和連鎖化

擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模、走連鎖化道路有助于企業(yè)降低服務(wù)成本、提高知名度、擴(kuò)大市場占有率,是傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的發(fā)展方向。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用可以有效地實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)信息收集、處理和共享的實(shí)時性和跨區(qū)域性;有助于企業(yè)對分支機(jī)構(gòu)實(shí)施有效、實(shí)時的跨區(qū)域管理,降低遠(yuǎn)程管理的成本,提高遠(yuǎn)程管理的效率。2網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的沖擊2.1網(wǎng)絡(luò)公司參與競爭

在互聯(lián)網(wǎng)上出現(xiàn)了一類全新的經(jīng)營主體———由網(wǎng)絡(luò)公司開辦的房地產(chǎn)網(wǎng)站,他們也開始擔(dān)當(dāng)起經(jīng)紀(jì)人的角色來。網(wǎng)站上租售信息的發(fā)布和閱讀不受時間、地域限制,信息容量大,形式豐富,成本相對較低。網(wǎng)絡(luò)公司可以憑借雄厚的資金支持與高素質(zhì)的人才資源,在房地產(chǎn)交易和租賃業(yè)務(wù)方面與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)爭奪市場。與此相比,我國多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在資金和人力資源方面都處于劣勢。2.2開發(fā)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷打破供求隔膜

有些開發(fā)企業(yè)在因特網(wǎng)上建立了自己的網(wǎng)站,通過網(wǎng)絡(luò)宣傳和銷售自己的產(chǎn)品。多媒體信息技術(shù)的發(fā)展使網(wǎng)站可以利用動畫、聲音、圖像來宣傳企業(yè)的輝煌業(yè)績、待售物業(yè)及特色產(chǎn)品、特色服務(wù)。最新的多媒體技術(shù)甚至可以營造出一種身臨其境的感性氛圍。這種網(wǎng)上廣告沒有時間、地域和發(fā)行數(shù)量的限制;效果逼真,可以有選擇地向用戶提供多層次的信息內(nèi)容;宣傳成本相對低廉,還能夠隨時根據(jù)市場情況和新產(chǎn)品情況進(jìn)行調(diào)整;而且還可以利用網(wǎng)絡(luò)工具(如電子郵件、公告板等)收集消費(fèi)者對產(chǎn)品的反饋意見。利用網(wǎng)絡(luò),開發(fā)企業(yè)打破了供求的隔膜,建立起自身和消費(fèi)者直接交流的途徑。2.3免費(fèi)信息服務(wù)動搖傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)

對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)來說來自互聯(lián)網(wǎng)最大的挑戰(zhàn)莫過于免費(fèi)的信息服務(wù)。目前有許多網(wǎng)站讓人們自行發(fā)布出售出租信息,不再透過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)求售。任何人都可以隨時進(jìn)出網(wǎng)站查閱,只要輸入搜尋的目標(biāo)就可以得到一份符合需求的房地產(chǎn)資料;任何人也都可以將自己的需求信息留在網(wǎng)上,等待供給方的聯(lián)絡(luò)。這樣的網(wǎng)站對于買賣雙方而言,都可以節(jié)省大筆傭金,因而具有不小的吸引力和不低的成交率。開設(shè)于1996年春的“財產(chǎn)所有人網(wǎng)站”(Ｏｗｎｅｒ’ｓＮｅｔｗｏｒｋ)是第一家這樣的網(wǎng)站。

在開設(shè)之后的六個月內(nèi),有總共超過十億美元的房產(chǎn)資料刊登在該網(wǎng)上,任何人都可以隨時進(jìn)出網(wǎng)站查閱;這段時間內(nèi)至少有五百戶房屋由該網(wǎng)站牽線成交。

過去被經(jīng)紀(jì)人熟悉和掌握的各類法律法規(guī)、政策條文,現(xiàn)在在網(wǎng)上都能被查到。大多數(shù)房地產(chǎn)網(wǎng)站都會免費(fèi)提供一些相關(guān)輔助信息:具體交易的注意事項;各銀行提供的按揭貸款;產(chǎn)權(quán)登記的程序;開發(fā)公司的網(wǎng)站鏈接、政府機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站鏈接、搬家公司和裝修公司的鏈接,等等。人們似乎只需要移動鼠標(biāo)就能找到想要的房產(chǎn)和專業(yè)的知識。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是通過提供手中的信息和相關(guān)服務(wù)獲取傭金的,他們服務(wù)和收費(fèi)的基礎(chǔ)就是信息。而現(xiàn)在的網(wǎng)上,供求信息的透明化、專業(yè)知識的普及化;房源提供者和房源需求者的直接交流都在動搖傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。2.4傳統(tǒng)的傭金比例受到?jīng)_擊

通過網(wǎng)站,經(jīng)紀(jì)人可以以家為辦公室,經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不需設(shè)立門面招攬客戶,大多數(shù)的溝通可以利用電子郵件、電話、傳真進(jìn)行,能省下可觀的成本。在美國就有房地產(chǎn)網(wǎng)站打出“低傭金”的宣傳。在全美11個城市營運(yùn)的ＥＲｅａｌｔｙ.ｃｏｍ提供賣方4.5%的傭金優(yōu)惠,并退還買方售價的1%;另一家房地產(chǎn)網(wǎng)站ＺｉｐＲｅａｌｔｙ.ｃｏｍ同樣提供賣方4.5%的折扣,買方則有1.5%的回報;而通常賣方需要支付房價的6%作為買賣雙方經(jīng)紀(jì)人的傭金。傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人固定的傭金比例正在受到?jīng)_擊。3傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的應(yīng)對措施3.1加快建立起行業(yè)內(nèi)部的信息共享機(jī)制

國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)起步較晚,絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)對信息的搜集和處理還停留在傳統(tǒng)、甚至原始的階段;行業(yè)內(nèi)收集和掌握的房源信息相當(dāng)有限;各機(jī)構(gòu)之間也各自為政。面對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的飛速發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)公司的競爭、網(wǎng)上日益豐富的無償?shù)暮屯该骰男畔⒎?wù),傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要提高自身的競爭力,首先應(yīng)當(dāng)充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù),加快建立起行業(yè)內(nèi)的信息共享機(jī)制,擴(kuò)大行業(yè)內(nèi)的信息資源,共同維護(hù)好行業(yè)的生存基礎(chǔ);通過合作競爭,共同提高整個行業(yè)的交易效率。

在美國,行業(yè)內(nèi)已經(jīng)形成了成熟和完善的信息共享機(jī)制———ＭＬＳ系統(tǒng)。ＭＬＳ系統(tǒng)大致可以分為兩個層次:一是由美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會創(chuàng)建、全國會員共同維護(hù)和使用的ＭＬＳ系統(tǒng),存有130多萬所待售房屋的信息;二是由各大經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立和使用的企業(yè)內(nèi)部的ＭＬＳ系統(tǒng),也擁有相當(dāng)數(shù)量的待售房屋信息,例如:Ｈｏｍｅ-Ａｄｖｉｓｏｒ大約擁有50多萬”掛牌”待售房屋,Ｃｅｎｄａｎｔ公司擁有20余萬待售房屋;同時,美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會通過簽訂合同,將其ＭＬＳ系統(tǒng)的使用權(quán)交給10多萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商。可以看到,美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)在行業(yè)內(nèi)部形成最大范圍共享的同時,也在行業(yè)內(nèi)壟斷了大量房源信息。

成熟和完善的信息共享機(jī)制不僅離不開網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持,同時也需要建立起相應(yīng)的利益分配機(jī)制作為支持。在美國,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以目前的獨(dú)家代理制度為主,無論誰實(shí)現(xiàn)了房屋銷售,簽約經(jīng)紀(jì)人都可以獲取相應(yīng)的傭金(一般是實(shí)現(xiàn)銷售的經(jīng)紀(jì)人和簽約經(jīng)紀(jì)人各取50%)。這一機(jī)制從客觀上促使房源信息在全國范圍內(nèi)得以共享。我國可以借鑒美國的方式,在行業(yè)內(nèi)推行合理的利益分配機(jī)制,推動信息共享機(jī)制的建立。3.2提升服務(wù)的專業(yè)性、開發(fā)新型服務(wù)

房地產(chǎn)信息和房地產(chǎn)交易的多樣性、復(fù)雜性、專業(yè)性,使人們在交易中選擇代理不僅僅是為了獲取供求信息,更重要的是需要代理人在交易過程中的專業(yè)服務(wù)。網(wǎng)絡(luò)為人們提供了信息交流的手段,但卻不能取代經(jīng)紀(jì)人細(xì)致的專業(yè)服務(wù)。傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在充分利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢的同時,應(yīng)該著重培養(yǎng)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素質(zhì)、提高經(jīng)紀(jì)活動的專業(yè)化、規(guī)范化水平,才能凸現(xiàn)行業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢,增強(qiáng)行業(yè)的競爭力。

在網(wǎng)絡(luò)中搜尋供求信息、查詢相關(guān)資料、篩選和辨別資料的真?zhèn)?對任何普通客戶都不是容易的工作;而經(jīng)紀(jì)人可以利用自身的專業(yè)優(yōu)勢在網(wǎng)上各種不同的房地產(chǎn)資料庫中來去自如,替客戶在各種網(wǎng)絡(luò)資料庫中搜尋、辨別成交的機(jī)會。這使買方代理的作用凸現(xiàn)出來,為買方代理提供了更多的發(fā)展機(jī)會。在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)改造服務(wù)方式的同時,傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)該充分利用網(wǎng)絡(luò)資源,開發(fā)新的服務(wù)項目,創(chuàng)造新的成長契機(jī)。3.3代理關(guān)系契約化

傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)是信息稀缺的產(chǎn)物,過去的買賣信息不易溝通;而互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用從很大程度上改變了信息的稀缺性,使交易雙方有更多直接成交的機(jī)會。這增加了經(jīng)紀(jì)人在接受委托,作了大量工作后,仍被委托方甩掉的幾率。在美國,獨(dú)家代理制度有效地保障了簽約經(jīng)紀(jì)人獲取報酬的權(quán)利;同時行業(yè)協(xié)會也為經(jīng)紀(jì)人提供合同的示范文本,幫助經(jīng)紀(jì)人簽訂平等契約