寶成國(guó)際集團(tuán)江西吉安地塊分析報(bào)告20100711

寶成國(guó)際集團(tuán)江西省吉安市地塊前期分析報(bào)告目錄一、城市發(fā)展與規(guī)劃二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與現(xiàn)況四、前期市場(chǎng)評(píng)估建議一、城市發(fā)展與規(guī)劃城市區(qū)位與劃分吉安市位處江西中部，贛江中游，北接新余、宜春市，南鄰贛州市、西連萍鄉(xiāng)市、湖南省，東與撫州市為鄰,中亞熱帶丘陵山區(qū)季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，屬典型的內(nèi)陸三線城市。交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)良好，伴隨條件改善，開(kāi)始承接部分廣東省等華南經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)的內(nèi)遷。航空方面，有距離市區(qū)1小時(shí)車(chē)程的“井岡山機(jī)場(chǎng)”，已開(kāi)通至北京、上海、深圳等地航班；鐵路方面，長(zhǎng)期圍繞“京九鐵路”打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展；水運(yùn)方面，貫穿江西省南北的贛江航道穿市區(qū)境內(nèi)而過(guò)；公路方面，贛粵、泰井、武吉高速公路相繼通車(chē)，與105國(guó)道和由東向西的319國(guó)道及“三南”公路結(jié)合，基本形成對(duì)外較為便捷的快速立體交通網(wǎng)，2000年5月設(shè)市，現(xiàn)轄2區(qū)10縣1市（即吉州區(qū)、青原區(qū)、吉安縣、新干縣、永豐縣、峽江縣、吉水縣、泰和縣、萬(wàn)安縣、遂川縣、安?？h、永新縣、井岡山市），面積2.53萬(wàn)平方公里，其中吉州區(qū)面積約416平方公里，轄6街道3鎮(zhèn)2鄉(xiāng)；青原區(qū)面積915平方公里，轄1街道5鎮(zhèn)2鄉(xiāng)（含1民族鄉(xiāng)）。市區(qū)被贛江一分為二，以西屬于吉州區(qū)，以東屬于青原區(qū)，吉州區(qū)為城市發(fā)展較早也較為成熟區(qū)域，項(xiàng)目地塊位于吉州區(qū)南部，城市主干道“井岡山大道”與“陽(yáng)明路”周邊為目前城市核心區(qū)，主要商業(yè)集中于此。人口與經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市人口常年保持小幅度穩(wěn)定增長(zhǎng)，維持在470萬(wàn)人的總量附近，人口構(gòu)成上漢族占總?cè)丝诘?9.5%左右；32個(gè)少數(shù)民族約1.5-2萬(wàn)人，其中以畬族人口居多，達(dá)1萬(wàn)人左右；城鎮(zhèn)人口約占30%，約140萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口中吉州區(qū)約30萬(wàn)人，青原區(qū)約15萬(wàn)人。2007年末全社會(huì)就業(yè)，二、三產(chǎn)業(yè)分別為58.45萬(wàn)人和65.71萬(wàn)人，城鎮(zhèn)職工年平均工資14895元，增長(zhǎng)21.6%，普通工人500--700元／月。吉安市年GDP連續(xù)5年保持13%以上的增幅，2009年全市完成生產(chǎn)總值584.11億元，增長(zhǎng)13.7%，增速列全省第4位；實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口總額4.42億美元，增長(zhǎng)63.8%，總量列全省第8位；實(shí)際利用外資3.45億美元，增長(zhǎng)17.7%，總量列全省第6位。城市規(guī)劃與建設(shè)：整體佈局贛江、禾河在中心城區(qū)交匯，將整個(gè)城區(qū)劃分為三大片區(qū)：河西片區(qū)（吉州區(qū)），河?xùn)|片區(qū)（青原區(qū)），河南片區(qū)（敦厚鎮(zhèn)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)），整個(gè)城區(qū)呈“一城三片，兩水三岸，多中心多組團(tuán)”的空間格局，規(guī)劃近期至2010年，城市人口53萬(wàn)人，遠(yuǎn)期至2020年，城市人口73萬(wàn)人。河西片區(qū)：集中心城區(qū)文化、娛樂(lè)中心，行政中心，商業(yè)金融服務(wù)中心為一體的綜合型片區(qū)；河?xùn)|片區(qū)：集旅游休閑、教育科研、商業(yè)貿(mào)易及生態(tài)居住為一體的濱江新型片區(qū)；河南片區(qū)：工業(yè)及生產(chǎn)服務(wù)型片區(qū)。城市布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成七個(gè)居住片區(qū)：后河、濱江區(qū)、城北、中心、城東、敦厚居住片區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園居住片區(qū)。城市規(guī)劃與建設(shè)：道路交通市域交通規(guī)劃鐵路:構(gòu)筑以京九鐵路為主骨架的“一縱一橫一支線”的網(wǎng)絡(luò)布局，完成京九鐵路既有線路電氣化改造。公路:以南北向大（慶）廣（州）、樟（樹(shù)）吉（安）高速和東西向泉（州）南（寧）、泰（和）井（岡山）和吉（安）東（館）高速公路形成“兩縱三橫”高速公路骨架，同時(shí)構(gòu)筑“加二環(huán)”的市域內(nèi)部公路干道網(wǎng)絡(luò)。中心城區(qū)城市道路網(wǎng)布局采用“雙環(huán)、方格路網(wǎng)、軸線串接”的布局形式，河西片區(qū)主干道為五縱九橫，五縱（興賢路、天華西路、吉陽(yáng)大道、天華大道、吉州大道、井岡山大道、沿江大道。城市規(guī)劃與建設(shè)：城南新區(qū)后河居住區(qū)：居住用地390公頃，人口規(guī)模為13.5萬(wàn)人。濱江居住區(qū)：居住用地290公頃，人口規(guī)模為10萬(wàn)人。本案城市規(guī)劃與建設(shè)：城南新區(qū)城市區(qū)域現(xiàn)況12345678910123456789101111二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析固定資產(chǎn)投資分析2007-2009年，吉安市固定資產(chǎn)投資連年高速增長(zhǎng)，2009年全年全市完成固定資產(chǎn)投資589.23億元，增長(zhǎng)43.4%,其中城鎮(zhèn)以上投資完成534.63億元，增長(zhǎng)44.3%,全年全市施工項(xiàng)目1862個(gè)，新增固定資產(chǎn)500.51億元，增長(zhǎng)63.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析吉安市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)203家，其中在吉安市(吉州區(qū)和青原區(qū))注冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)85家，受近五年中國(guó)整體地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)影響，吉安在2008年出現(xiàn)投資驟漲，2009年全年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資34.16億元，增長(zhǎng)14.24%。中心城區(qū)整體土地出讓情況由于2008年以前的土地性質(zhì)查證存在難度，且根據(jù)新的用地政策，兩年未開(kāi)發(fā)土地將面臨收回措施，因此前期未開(kāi)發(fā)地塊的可參考性不大，2008年-2010年三年中總體的用地面積為157.8238萬(wàn)㎡，商品房用地項(xiàng)目的可開(kāi)發(fā)量為76.6341萬(wàn)平方米（未計(jì)容積率），包括商業(yè)、住宅綜合用地。吉安市中心城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)2009年度住房建設(shè)計(jì)劃為40萬(wàn)㎡，其中：商品住房16萬(wàn)㎡；普通商品住房16萬(wàn)㎡；

經(jīng)濟(jì)適用住房7.4萬(wàn)㎡；

廉租住房0.6萬(wàn)㎡。根據(jù)以上政府建設(shè)計(jì)劃，結(jié)合2010年的住宅用地出讓情況，預(yù)計(jì)2008-2010年末，整體住宅面市量達(dá)100萬(wàn)方。根據(jù)市場(chǎng)了解，2010年上半年吉安中心區(qū)新推房源較少，尤其是新的房貸政策后，部分項(xiàng)目推房計(jì)劃出現(xiàn)遲滯，公開(kāi)價(jià)格與成交價(jià)格存在較大差距?？墒厶讛?shù)可售面積已售套數(shù)已售面積6月銷(xiāo)售套數(shù)6月銷(xiāo)售面積6月銷(xiāo)售均價(jià)7973916990㎡252702855241㎡29529854㎡2744元/㎡至2010年6月底全市銷(xiāo)售可售狀況：商品房施工面分析2009年商品房施工面積488.89萬(wàn)㎡，其中住宅434.24萬(wàn)㎡；商品房竣工面積121.92萬(wàn)㎡，其中住宅103.19萬(wàn)㎡，至2009年末，吉安全市住宅在開(kāi)發(fā)面積達(dá)331.05萬(wàn)㎡，包括經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房。城市重點(diǎn)建設(shè)贛江兩岸沿江居住帶和濱水濱湖居住板塊，重點(diǎn)整治城南、河西中心組團(tuán)、后河中下游等地段，重點(diǎn)建設(shè)中低價(jià)位、中小套型住房為主，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例按70%以上控制。2010年，新增住宅建設(shè)用地供應(yīng)相對(duì)集中在河?xùn)|濱江城區(qū)、青原大道以及河西片區(qū)的贛江西岸、后河、螺湖水周邊等濱水濱湖地區(qū)及城北新區(qū)、吉州大道、迎賓大道南側(cè)地段；存量用地盤(pán)活置換相對(duì)集中在河西老城區(qū)及退城進(jìn)郊的老工業(yè)地段。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析2009年商品房銷(xiāo)售面積203.94萬(wàn)㎡，其中住宅189.05萬(wàn)㎡，結(jié)合全市商品房施工面積和已售面積比較，至2009年末全市商品房存量面積至少有285萬(wàn)方，其中住宅至少有245萬(wàn)㎡，商品房存量較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析：歷年銷(xiāo)售價(jià)格吉安市在2007年出現(xiàn)大幅的價(jià)格增長(zhǎng)，之后價(jià)格增長(zhǎng)平緩，從價(jià)格走勢(shì)上反映出，吉安市房?jī)r(jià)在突破1000元/㎡、2000元/㎡、3000元/㎡的進(jìn)程中，突破2000元/㎡歷經(jīng)三年，突破3000元不到兩年，從去年躍上3000元/㎡關(guān)口，今年上半年在售的房源價(jià)格已經(jīng)在3200元/㎡上下，中心區(qū)二手房?jī)r(jià)格在3800元/㎡，個(gè)別項(xiàng)目（如濱江六合盛世）銷(xiāo)售均價(jià)4600元/㎡，突破速度日益加快，未來(lái)一到兩年，均價(jià)4000元/㎡并非沒(méi)有可能。吉安市其他區(qū)縣成交統(tǒng)計(jì)（2010年6月）區(qū)域

可售套數(shù)可售面積（㎡）已售套數(shù)已售面積（㎡）6月銷(xiāo)售套數(shù)6月銷(xiāo)售面積（㎡）6月銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）遂川縣7845509216031665884331582797吉水縣10275581217952137771517732370井岡山12400102419629192588288178561978萬(wàn)安縣208023615810961364085059101721泰和縣35272696032530291595195231952015峽江縣435265511125132723162182251927安福縣198228559125222868784049132258吉安縣17561528001757205874120108502528新干縣17403250016301842001614302210永新縣7388323534043109911532297永豐縣114416324515122031851221592039合計(jì)3558633017734409949784061038110476-項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研：分佈圖凱旋華府濱江六合盛世創(chuàng)天麗景城桃源盛景宜家公園同升國(guó)際鼎盛國(guó)際廣場(chǎng)穗華名郡匯鑫國(guó)際名城水岸名都鵬華國(guó)際華城江岸新城鴻泰華庭鷺洲府邸天龍花園康居帝景灣井大陽(yáng)光城山水華庭濱江學(xué)府豪園盛唐華都東方蘭園本案市調(diào)典型個(gè)案統(tǒng)計(jì)總表市場(chǎng)小結(jié)：利潤(rùn)空間受制于成本

整體市場(chǎng)受政策影響小，區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格差異明顯。鑒於吉安市整體購(gòu)房仍然以自住為主，投資比例很小，受政策的影響較小。吉安市中心區(qū)由吉州區(qū)和青原兩大區(qū)組成，兩區(qū)比較之下，吉州區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)約3500元/㎡，青原區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)約3000元/㎡，一江之隔，價(jià)差明顯，在開(kāi)發(fā)成本相對(duì)固定的情況下，利潤(rùn)空間提升不會(huì)很大。吉州區(qū)整體存量可觀，檔次差異明顯，吉州大道多為中端房產(chǎn)品質(zhì)。吉州大道為吉安樓盤(pán)集中開(kāi)發(fā)軸線，初步統(tǒng)計(jì)顯示，目前吉州大道兩側(cè)在售以及即將開(kāi)售項(xiàng)目有10個(gè)，包括匯金國(guó)際華城、桃源勝景等，主力消費(fèi)群為城市中產(chǎn)階層，包括公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、個(gè)體商戶(hù)。區(qū)域內(nèi)未來(lái)可售面積超過(guò)約46萬(wàn)方，以吉安目前月均銷(xiāo)售3萬(wàn)方計(jì)算，僅這一片區(qū)可支持吉安市整體15個(gè)月銷(xiāo)售。城南新區(qū)有待發(fā)展，大型項(xiàng)目引導(dǎo)市場(chǎng)，低單價(jià)低總價(jià)吸引周邊縣市客源。城南區(qū)域相較于中心及城北發(fā)展仍然相對(duì)較緩慢，周邊生活配套較弱，商業(yè)氛圍有待培育。相比吉州大道沿線中小型項(xiàng)目，“濱江六合盛世”單個(gè)項(xiàng)目體量達(dá)88萬(wàn)方，成為吉安房地產(chǎn)的品質(zhì)價(jià)值標(biāo)桿，引導(dǎo)目前吉安新項(xiàng)目市場(chǎng)，目前均價(jià)達(dá)4000元/㎡以上。區(qū)域產(chǎn)品上以80-90㎡的中小戶(hù)型為主，較低的單價(jià)吸引廣大周邊縣市的客源前往置業(yè)，尤其以吉水縣、永新縣、吉安縣為主，市中心客源較少。三、地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與現(xiàn)況地塊區(qū)位井岡山大道陽(yáng)明路吉州大道迎賓大道（吉州南大道）體育館火車(chē)站井岡山大橋吉州大橋贛州大橋地塊地塊地塊位於城南新城內(nèi)，井岡山大道與迎賓大道交界口，體育中心對(duì)面。地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全案開(kāi)發(fā)用地：商業(yè)用地83畝，其中酒店用地40畝(自留物業(yè))；商業(yè)用地43畝(可售)；住宅用地82畝(可售)；合計(jì)用地面積為165畝；土地總價(jià)格：其中酒店用地(免土地費(fèi)用)；商業(yè)用地(100萬(wàn)元/畝)；住宅用地(100萬(wàn)元/畝)；合計(jì)為RMB12,500萬(wàn)元；在建在建已建周邊環(huán)境與建設(shè)1234567893241657891010四、前期市場(chǎng)評(píng)估建議酒店市場(chǎng)評(píng)估建議一、吉安市入境旅遊市場(chǎng)2009年江西省全年總旅遊人口為1,369,668人；入境過(guò)夜旅遊人數(shù)為96.43萬(wàn)。2010年至五月止，全省入境旅遊人數(shù)為45.5萬(wàn)人。2010年至五月底止，吉安累計(jì)入境旅遊人數(shù)為56,577人。江西旅遊之過(guò)夜率約為73%，平均每人1.89夜。初步推估：吉安入境旅遊每年約12萬(wàn)人次。一年約有6萬(wàn)組住房需求，平均每組2個(gè)夜次。預(yù)計(jì)每天328個(gè)客房；如以市場(chǎng)約1,470客房供給，入境旅遊住房率約為22.3%。二、吉安市整體酒店市場(chǎng)概況1.現(xiàn)有四星以上酒店供給地區(qū)酒店名星級(jí)房數(shù)房型攜程網(wǎng)價(jià)格(RMB)吉安吉安華拓國(guó)際大酒店(2006)4星134高級(jí)雙人房(29㎡)238高級(jí)大床房(23~29㎡)238豪華雙人房(29㎡)268吉安開(kāi)元洲際大酒店(2009)3星208普通單間(20㎡)218普通標(biāo)間(20㎡)268商務(wù)單間(22㎡)268吉安白鷺賓館(1958；2005裝修)4星200普通標(biāo)準(zhǔn)房(22㎡)188豪華大床房(20㎡)268豪華雙床房(22㎡)268吉安文山國(guó)際大酒店(2003)4星162標(biāo)準(zhǔn)間(15㎡)274商務(wù)間(15㎡)319吉安賓館3星168普通間188九號(hào)樓普通間550吉安米西賓館3星98N/A吉安明珠賓館3星50N/A二、吉安市整體酒店市場(chǎng)概況2.市場(chǎng)供給&需求需求：現(xiàn)有之三星以上客房總間數(shù)為970間。如以市調(diào)所得之文山國(guó)際酒店自農(nóng)曆年來(lái)之平均住房率約70%~80%推估整體市場(chǎng)皆為70%住房率，則每月三星級(jí)以上酒店房間的需求量約為679R/N。供給：目前基地附近有兩間四星酒店正在興建中，依其建物的大小推估每棟皆約有250間客房的胃納量；因此在此兩四星酒店完成後，整體三星酒店以上之客房總數(shù)每晚將達(dá)1470間房左右。初步結(jié)論：若假設(shè)需求並無(wú)太大變化之下，在我酒店尚未投入之情形下，整體三星以上酒店住房率降至46.2%。三、餐飲市場(chǎng)文山國(guó)際酒店並無(wú)宴會(huì)廳場(chǎng)所，中餐廳打開(kāi)可有20桌。吉安賓館只有一28桌的宴會(huì)廳。白鷺賓館3F可開(kāi)28桌，包房有15間13F可開(kāi)30桌吉安酒店大部分皆無(wú)西餐廳，早餐皆由中餐提供。目前桌菜的起桌價(jià)為400元，大部分訂餐為560-680元。1.方案A第一期第二期第三期項(xiàng)目：120間客房、休閒設(shè)施

(38㎡每間，共6480㎡)150座位西餐廳(700㎡)50桌宴會(huì)廣場(chǎng)(2130㎡)露天廣場(chǎng)(造景；宴會(huì)延伸，3000㎡)庭園造景(含停車(chē)場(chǎng))13,000㎡項(xiàng)目：130間客房(40㎡每間，共7,200㎡)項(xiàng)目：250間客房(40㎡每間，共15,000㎡)四、本案規(guī)劃提案2.方案B第一期第二期項(xiàng)目：250間客房(70㎡每間，共17,500㎡)休閒樓層(2500㎡))150座位西餐廳(700㎡)50桌宴會(huì)廣場(chǎng)(2500㎡)露天廣場(chǎng)(造景；宴會(huì)延伸，3000㎡)庭園造景(含停車(chē)場(chǎng))20,000㎡項(xiàng)目：25