寫字樓項目可行性報告范文格式

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4、在所在城市中，生產新型、別具一格產品的可能性。

5、假如是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。

二、規(guī)劃設計的可行性分析

1、在既定容積率、凈用地面積、產品面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設計概念和WK所追尋的各種檔次高品質產品的要求。主要從規(guī)劃設計角度推斷將上述硬指標轉化成現(xiàn)實產品的可能性。

2、容積率變化對產品設計概念、產品類型和特征的影響。

3、土地本身特征對產品設計的影響和考慮。如：地勢凹凸、地形起伏、地塊的完整性、地質狀況、較深的溝壑(小峽谷)、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產品設計和環(huán)境愛護的影響及解決的方法。

4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產品設計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危急源、“風水”因素等對產品規(guī)劃設計和環(huán)境愛護的影響及解決方法。

5、周邊市政工程配套設施對產品設計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關)、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規(guī)劃設計的影響及解決方法。

6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況(與是否開通業(yè)主班車有關)、商業(yè)設施(大型購物中心)、教育現(xiàn)狀、體育消遣公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設施對自身配套建設規(guī)模和面積作出推斷。

7、市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價掌握原則與前面產品類型和產品特性設計是否存在沖突，對產品品質是否有影響，及如何解決。

第五部分：寫字樓項目開發(fā)

一、土地升值潛力初步評估。

從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場進展狀況、政府規(guī)劃、城市將來進展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

二、馬上開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析

三、工程方案：工期方案、各期開工面積、竣工方案、開竣工時占當地城市市場和片區(qū)市場的占有率。

四、銷售方案：各期銷售時間、價格、面積，估計銷售各期的市場占有率，銷售方案實現(xiàn)的可行性分析。

第六部分：寫字樓項目投資收益分析

一、成本猜測

說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，容積率，項目總投資(直接建筑成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅)等。并參照下面表格列示：

項目投資總額(萬元)單位成本(元/m2)

土地成本

前期工程費

基礎設施費

建安工程費

配套費用

開發(fā)間接費

直接建筑成本小計

營銷費用

管理費用

總計

二、稅務分析

1、營業(yè)稅及附加

2、所得稅

3、土地增值稅

上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)待政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)待政策，要特殊說明該項優(yōu)待與國家政策是否有沖突，以及如何解決，詳細的操作的過程是什么。

三、經濟效益分析

1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等

2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：

經濟指標單位數值(元/m2)項目總金額(萬元)

銷售收入

直接成本

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后利潤

銷售凈利率

投資回報率

3、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

經濟指標20xx年···20xx年合計

上半年下半年上半年下半年上半年下半年

結算面積(m2)

單位利潤(元/m2)

利潤(萬元)

4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可依據實際狀況增減。

(1)成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升(下降)肯定金額或上升(下降)肯定百分比來比較，如：

經濟指標猜測成本×90%猜測成本猜測成本×110%猜測成本×120%

總投資

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

(2)售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升(下降)肯定金額或上升(下降)肯定百分比來比較，如：

經濟指標猜測售價×90%猜測售價猜測售價×110%猜測售價×120%

營業(yè)額

毛利率

稅前利潤

稅后凈利

銷售凈利率

總投資回報率

(3)容積率變動各項指標的變化

主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5

多高層比

營業(yè)額

總投資

毛利率

稅后利潤

稅后凈利率

總投資回報率

四、項目資金猜測

1、資金投入方案：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入支配。

2、資金回款方案：各期銷售回款方案。

3、資金需求方案：結合整個公司資金狀況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

第七部分：寫字樓項目管理資源配置

五、機構設置：是否需要成立獨立法人公司(項目公司);主要部門設置。

六、人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)(部門)人員的需求，詳細人數(重點是專業(yè)經理)。

七、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿意需要，缺口人員的解決途徑(調動、聘請、培訓等)。

第八部分：寫字樓項目綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫進展思路等方面論述。

二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一貫進展思路等方面論述。

三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹