論買賣不破租賃規(guī)則的適用

論買賣不破租賃規(guī)則的適用目錄TOC\o"1-3"\h\u41摘要 17651Abstract 13682一、買賣不破租賃的由來和立法目的 214741（一）買賣不破租賃的由來 229916（一）買賣不破租賃的立法目的 313205二、論買賣不破租賃規(guī)則的適用情況 328716（一）不動產(chǎn)租賃的適用 312502（二）動產(chǎn)是否適用買賣不破租賃規(guī)則 410620三、買賣不破租賃規(guī)則的適用問題 530158（一）虛假租賃現(xiàn)象頻發(fā) 531610（二）適用該規(guī)則無需公示的弊端 516959四、我國買賣不破租賃規(guī)則適用的完善 624451（一）限定“買賣不破租賃”規(guī)則的適用對象 62094（二）明確規(guī)定租賃物公示要件 619773（三）明晰三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系 716271結(jié)語 826633參考文獻 925724致謝 10論買賣不破租賃規(guī)則的適用摘要：我國《合同法》第229條的規(guī)定確定了買賣不破租賃規(guī)則，使得承租人可以對抗房屋新的所有權(quán)人，強化了在某種意義上處于相時弱勢的承租人的權(quán)利。該條規(guī)定的立法目的在于維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定，保護承租人利益，實現(xiàn)物盡其用，其歷史發(fā)展軌跡是清晰明朗的，但是對于適用條件和公示方式的規(guī)定不甚清晰，會導(dǎo)致發(fā)生“虛假租賃”等弊端，使得立法目的難以實現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)對弊端和漏洞加以補正，以期取得更好的實踐效果。本文在分析買賣不破租賃制度立法設(shè)計初衷的基礎(chǔ)上，進一步分析租賃權(quán)的法律性質(zhì)，從而得出適用該規(guī)則的具體條件，以期細化規(guī)則、定紛止?fàn)?，兼顧各方?quán)益。關(guān)鍵詞：《合同法》；買賣不破租賃；適用條件；制度完善Abstract:Article229ofthecontractlawofourcountrydeterminestheruleof"salewithoutbreakingthelease",whichenablesthelesseetofightagainstthenewownerofthehouseandstrengthenstherightsofthelesseewhoisinacertainsenseinaweakposition.Legislationwhichaimstomaintainthestabilityoftherentalandprotecttheinterestsofthelessee,realizeeverything,itshistoricaldevelopmentpathisclear,butfortheprovisionsoftheapplicableconditionandthewayofthepublicisnotveryclear,canleadtodefectssuchas"falselease",makesithardforthelegislativepurpose,shouldbecorrectedforloopholesandshortcomings,inordertoobtainbetterpracticaleffect.Basedontheanalysisoftheoriginalintentionofthelegislativedesignofthe"salewithoutbreakingthelease"system,thispaperfurtheranalyzesthelegalnatureofthelease,andthusobtainsthespecificconditionsapplicabletothisrule,soastorefinetherules,settledisputesandtakeintoaccounttherightsandinterestsofallparties.Keywords:Contractlaw；"Sellingdoesnotbreakthelease"；Applicableconditions；Systemconsummation英國在資本主義上升時期，實行的是封建土地私有制，土地的所有者是封建地主，而上升期的新興資產(chǎn)階級即使有大量資本也無法取得土地，因為沒有土地可以利用，所以只能向封建地主租賃土地以獲得對土地的使用權(quán)，之后新興資產(chǎn)階級憑借自己在政治上的有利地位以及持有大量資本的經(jīng)濟優(yōu)勢，通過賦予土地租賃權(quán)以對抗封建地主所有權(quán)，維護自身利益，因而買賣不破租賃規(guī)則逐漸形成。該規(guī)則的形成目的主要有以下幾個方面:第一，目前學(xué)界的通說是維護相對弱勢的承租人的利益，保持所有權(quán)人與承租人之間的利益相對平衡，維護交易的公平和正義。正如學(xué)者劉祥所言:“居住為人生之基本需要，房價高昂，購買不易，承租人多屬經(jīng)濟上的弱者，實有特殊保護之必要?！眲⑾椋骸秳⑾椋骸稖\談動產(chǎn)用益物權(quán)的善意取得》，職工法律天地，2017年第1期。我國法律實務(wù)界和學(xué)術(shù)界的許多專家、學(xué)者錯誤理解了《合同法》第229條的規(guī)定，將買賣不破租賃的原則錯誤地當(dāng)作規(guī)則而不附加任何條件地適用于這類糾紛的審理和裁決，嚴(yán)重地損害了買受人的正當(dāng)權(quán)益，不合理地激勵了出賣人和租賃人的欺詐行為，極大地阻礙了資源配置和流動的效率，妨礙了資源價值的正常實現(xiàn)。因此本文通過論述買賣不破租賃規(guī)則的具體適應(yīng)以期對相關(guān)研究提供一定的借鑒。一、買賣不破租賃的由來和立法目的（一）買賣不破租賃的由來租賃起源于羅馬。羅馬法中規(guī)定有“買賣破除租賃”的內(nèi)容，即新的所有權(quán)人可以驅(qū)逐承租人并奪回租賃物。雖然羅馬法規(guī)定，新的所有權(quán)人與出租人簽訂的買賣合同應(yīng)盡量包含前者允許承租人繼續(xù)使用租賃物的條款，但是承租人較難兌現(xiàn)該條款：一是因為承租人不是該買賣合同的任何一方當(dāng)事人；二是面對違背這一條款的買受人，承租人的救濟途徑只能是針對出租人提起訴訟?！百I賣破除租賃”的立法目的在于保護所有權(quán)人的利益，卻未能對承租人的利益進行較好的保護。這種局面一直維持到近代才得以改變一一買賣不破租賃被規(guī)定于諸多國家的民法之中?！百I賣破除租賃”到買賣不破租賃的轉(zhuǎn)變，也是物物交換逐步發(fā)展為貨幣產(chǎn)生以來的商品經(jīng)濟所致。商品經(jīng)濟加快了物的流轉(zhuǎn)，同時人們越來越注重物的使用權(quán)能。而這現(xiàn)實的轉(zhuǎn)變落實到立法的轉(zhuǎn)變，也還得歸功于德國民法上意思自治原則的確立與貫徹，最大限度地打開了人們自由交易的窗口。事實上，1896年的德國民法典也屬于近世該制度最早的一批立法例。此后才被世界上大多數(shù)國家紛紛效仿和采納。買賣不破租賃規(guī)則中基本的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也是通過意思自治原則架構(gòu)起來的。買賣不破租賃這一規(guī)則，不是自始存在的，而是法律制度不斷進步、變化發(fā)展的結(jié)果。買賣不破租賃規(guī)則源于傳統(tǒng)的“買賣破除租賃”，爾后才在法國法得以確立。當(dāng)今，買賣不破租賃規(guī)則已獲得世界范圍的普遍認可，并在各國通過法律形式確立了地位。我國也以立法的形式確立了買賣不破租賃規(guī)則。（一）買賣不破租賃的立法目的第一，維護處于弱勢地位的承租人的利益。不動產(chǎn)對當(dāng)事人是比較重要的，如果出租人將房屋出售給第三人，但是法律卻不賦予承租人對抗新的所有權(quán)人的權(quán)利，使承租人僅僅可以向原所有權(quán)人主張租賃合同違約責(zé)任，租賃權(quán)就難以實現(xiàn)，這是不符合公平正義的。民法中的生存利益對每個人都是極為重要的處于高位階的價值利益，其中不僅包括居住利益，也包括商業(yè)利益，而若是不對承租人的承租權(quán)加以保護，出租人將房屋出賣后，承租人的生存利益就受到了打擊，這不符合保障生存利益的目標(biāo)。第二，維護交易秩序和社會的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)我國《合同法》第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”當(dāng)出租人與承租人訂立租賃合同后，雙方即應(yīng)當(dāng)受到該合同的約束，若是因為出租人將房屋出賣而使得該合同無法履行，就會導(dǎo)致交易秩序的混亂，并且不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。但是，該條款并不是將租賃權(quán)的債權(quán)屬性加以改變，而是通過租賃權(quán)物權(quán)化的方式實現(xiàn)對承租人利益的保護以穩(wěn)定租賃關(guān)系，維護交易秩序。第三，實現(xiàn)對物價值利用的最大化。對于承租房屋為了營業(yè)的承租人來說，其選取某地進行商業(yè)活動是經(jīng)過長期的觀察才進行選擇的。為了擴大營業(yè)額，要先對理想中的某幾個地方進行長時間的觀察，觀察客流量以及潛在客戶群，再結(jié)合自身的有關(guān)有條件篩選出最為合適的營業(yè)地址，以進行營業(yè)活動。選定營業(yè)地址后，若是已經(jīng)進行了一段時間的營業(yè)活動，此時若是出租人對房屋進行了轉(zhuǎn)讓，并且不允許買賣不破租賃，對于承租人的營業(yè)活動會形成較大沖擊，且承租人損失的不僅僅是這一承租房屋帶來的營業(yè)利潤，還要加上前期準(zhǔn)備活動的時間以及開設(shè)一處新的營業(yè)地址招攬顧客所花費的時間，若不允許買賣不破租賃，承租人不能繼續(xù)對新的所有權(quán)人行使承租權(quán)這一債權(quán)的話，不利于商業(yè)秩序的穩(wěn)定。在買賣不破租賃規(guī)則的推動下，可以鼓勵商業(yè)承租人對承租物進行長期利用，防止房屋閑置現(xiàn)象的發(fā)生，實現(xiàn)對物利用價值的最大化。二、論買賣不破租賃規(guī)則的適用情況（一）不動產(chǎn)租賃的適用根據(jù)我國《合同法》第229條的規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生物權(quán)變動不影響租賃合同的效力，該處的租賃物并未特別注明是動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，對于不動產(chǎn)適用買賣不破租賃規(guī)則學(xué)界并無極大爭議，但是動產(chǎn)是否適用是有爭議的，筆者將在后文中加以闡述?！逗贤ā返?29條規(guī)定的立法目的是保護處于弱勢地位的承租人，保障其基本生活需要。宋剛認為:“不動產(chǎn)的承租，至少在大多數(shù)情形，確可說涉及基本生存保障問題，無論假設(shè)承租一方為社會經(jīng)濟弱者，或在契約訂立與履行上處于交易的弱勢，都還不算太離譜宋剛：《論我國用益物權(quán)的重構(gòu)——以租賃權(quán)性質(zhì)展開》，河南社會科學(xué)，2005年第13期。。宋剛：《論我國用益物權(quán)的重構(gòu)——以租賃權(quán)性質(zhì)展開》，河南社會科學(xué)，2005年第13期。周江洪：《買賣不破租賃規(guī)則的法律效果——以契約地位承受模式為前提》，法學(xué)研究，2014年第5期。在承租人不知情的情況下，出租人已變更為新的所有權(quán)人時，承租人仍然向原所有權(quán)人支付租金，構(gòu)成非債清償，此時甚至有可能構(gòu)成對新的所有權(quán)人的違約，這顯然是不合理的且不利于法律秩序的完善，所以若是不對承租人加以傾斜保護，就無法維護穩(wěn)定的租賃關(guān)系，也不利于社會經(jīng)濟的發(fā)展，更不利于社會秩序的發(fā)展。但是并非所有的不動產(chǎn)租賃都適用該規(guī)則，比如不動產(chǎn)中的土地，就不大適合適用該規(guī)則。當(dāng)承租人與出租人訂立租賃土地合同或契約時，出租人也并非擁有土地所有權(quán)，因為在我國土地的所有權(quán)僅有國家和集體可以享有，所以在承租人租賃土地期間，不太可能發(fā)生出賣、贈與等處分所有權(quán)的行為，既然無“買賣”行為，自然不適用買賣不破租賃規(guī)則，因此對于土地這一不動產(chǎn)，基本沒有討論買賣不破租賃規(guī)則的必要周珺：《周珺：《論買賣不破租賃規(guī)則的適用對象》，青海社會科學(xué)，2013年第3期。（二）動產(chǎn)是否適用買賣不破租賃規(guī)則有些國家或地區(qū)認可買賣不破租賃規(guī)則適用于不動產(chǎn)租賃，也適用于動產(chǎn)租賃。例如我國臺灣地區(qū)通說是認為買賣不破租賃規(guī)則適用于不動產(chǎn)，也適用于動產(chǎn)。但是也有學(xué)者認為該條文的規(guī)定是僅適用于不動產(chǎn)租賃的，因為動產(chǎn)的所有權(quán)移轉(zhuǎn)以交付為要件，但是條文中表述的是“占有”，按照不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)以交付后占有為要件來看，該條文僅適用于不動產(chǎn)租賃。有些國家限定買賣不破租賃規(guī)則僅限于不動產(chǎn)租賃，而動產(chǎn)租賃不適用該規(guī)則?！斗▏穹ǖ洹分袟l文的有關(guān)這方面規(guī)定從文義解釋上來看，僅適用于不動產(chǎn)租賃，如果對條文中的承租人加以明確區(qū)分的話，應(yīng)當(dāng)是居住人型的承租人，符合保證人基本生存利益的立法目的。不過該條文對不動產(chǎn)租賃契約的類型也加以了限制，需要經(jīng)過公證或者若是未經(jīng)過公證，就要有確定期日的不動產(chǎn)租賃契約才可以適用買賣不破租賃規(guī)則，可以看出此項規(guī)定在一定程度上也保護了新的所有權(quán)人的利益。我國《合同法》第229條規(guī)定的“租賃物”從文義解釋上看，既指不動產(chǎn)，也指動產(chǎn)，但是許多學(xué)者對此表達了不同意見。他們認為，買賣不破租賃規(guī)則的適用對象應(yīng)限定于不動產(chǎn)租賃，動產(chǎn)租賃不適用該規(guī)則王利明：《合同法分則研究.上卷》，合同法分則研究，2012。。有學(xué)者認為動產(chǎn)不似不動產(chǎn)會關(guān)乎人的基本生存利益，并且動產(chǎn)可替代性較強，若是因為動產(chǎn)出租人將動產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給第三人，原動產(chǎn)承租人就算不能繼續(xù)對出租物加以使用，也可以再尋求其他的途徑獲取該物，不至于落入無可奈何的境地。也有學(xué)者認為“動產(chǎn)租賃之承租人，其與出租人或受讓人之間，一般并無經(jīng)濟上之強者或弱者之關(guān)系，承租人實欠缺保護之必要王利明：《合同法分則研究.上卷》，合同法分則研究，2012。三、買賣不破租賃規(guī)則的適用問題（一）虛假租賃現(xiàn)象頻發(fā)即使租賃權(quán)具備了和物權(quán)相似的部分法律效力，但就目前而言，其仍然并非法律層面上嚴(yán)格的物權(quán)，不需要借助登記或者通知就能夠?qū)崿F(xiàn)，如果兩個當(dāng)事人所簽訂的租賃合同可以成立，那么租賃關(guān)系就已經(jīng)實現(xiàn)。這一類租賃關(guān)系的穩(wěn)定性較低，通常也無法獲得到法律層面上的認可以及保護。目前，我國頻發(fā)了很多當(dāng)事人聯(lián)系外部人員進行租賃造假的案件，大大提升了執(zhí)行的操作難度。在此背景下，債權(quán)人的相關(guān)權(quán)利都難以得到實現(xiàn)，而租賃則變成了債務(wù)人進行談判的基礎(chǔ)，逼迫債權(quán)人做出讓步。一些債權(quán)人在談判中迫于壓力，只能夠一再做出妥協(xié)，希望可以最大程度降低債務(wù)額，盡快實現(xiàn)清償或者延期履行。在執(zhí)行強制拍賣的過程中，一般情況下的虛假租賃都會設(shè)置很長的租賃期限，同時其整體的租金也相對較低，這就直接引發(fā)了拍賣的暫?；蛘呓K止，債權(quán)人的利益不能夠?qū)崿F(xiàn)。在初期，買賣不破租賃規(guī)則的成立目的就是確保承租人的利益不受侵害，但在實際運用中，因為債務(wù)人的投機行為，利用到了這一規(guī)則的局限性，對承租人造成了嚴(yán)重負面影響。因此需要對其進行及時有效的更改，促使其能夠保障承租人的權(quán)益。（二）適用該規(guī)則無需公示的弊端因為這一規(guī)則的適用不再需要借助公示，所以在實際的操作中，出租人往往會和第三人之間簽署惡意的合同。在當(dāng)前技術(shù)不夠完善的背景下，合同中的日期等信息都難以得到科學(xué)辨別，這就使得抵押人利用合同取得了對抗效力李碩：《李碩：《淺談我國買賣不破租賃規(guī)則的適用條件》，廣州廣播電視大學(xué)學(xué)報，201年第2期。目前，房屋租賃的制度指出，不管房屋租賃合同是否完成了備案，買賣不破租賃規(guī)則都同樣適用。因此，當(dāng)事人為了控制成本，通常就會免除備案，節(jié)省辦理的資金。這就在一定程度上提升了房地產(chǎn)市場的管控難度，同時也難以保障當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)益。四、我國買賣不破租賃規(guī)則適用的完善（一）限定“買賣不破租賃”規(guī)則的適用對象目前而言，學(xué)術(shù)界對于該規(guī)則的立法目的，有著多種不用的見解?？梢詫⑵鋭澐譃橐韵逻@些類別：第一是保障處于弱勢地位的承租人的權(quán)益，德國法律最早改變了傳統(tǒng)羅馬的“買賣破租賃”。研究專家指出，其原因就是在戰(zhàn)爭階段戰(zhàn)爭住房資源嚴(yán)重稀缺的環(huán)境下，保障承租人的合法權(quán)益。對比，我國研究專家王澤鑒也表示認可，并指出了其目的就是“保護居者有其屋”。第二類是維護市場正常的交易秩序，如果在契約期間行使所有權(quán)對承租人實施了驅(qū)逐，那么租賃契約就會被打破，市場交易的秩序也將不復(fù)存在。第三類是，為了達到物盡其用的效果。承租人選擇進行承租，其目的就是使用租賃物賺取一定的經(jīng)濟效益，發(fā)揮租賃物具有的價值，實現(xiàn)物盡其用。針對本文分析的該規(guī)則在不動產(chǎn)中的運用，較為符合以上的立法目的。在房價高漲的環(huán)境下，承租人因為生活的需求做出了租賃房屋的決策，合理有效運用租賃物，不僅僅使得出租人得到了一部分的經(jīng)濟收益，同時也實現(xiàn)了自己的居住需求，發(fā)揮出了租賃物具備的價值。該規(guī)則對交易秩序起到了較為長期的維護作用，維系了租賃合同的穩(wěn)定性，與此同時也進一步保障了承租人的合法權(quán)益。因此，綜合各類見解，綜上所述，不動產(chǎn)也適用買賣不破租賃?！百I賣不破租賃”規(guī)則確立的最初目的就是保障承租人的權(quán)益。然而，在社會長期發(fā)展之后，難以直接判定承租人處于弱勢的地位，因此傾斜保護也就無法實現(xiàn)立法目的。與此同時，動產(chǎn)走著可代替性較強的特點，同時種類也較為繁多。而一些動產(chǎn)所具有的價值還不足以需要運用到這一規(guī)則，而因為動產(chǎn)在公示類型選取上的困難，統(tǒng)一管理的操作難度也進一步加大，所以針對動產(chǎn)而言，無法適用這一規(guī)則。所以把“買賣不破租賃”規(guī)則的適用對象局限在不動產(chǎn)，可以實現(xiàn)立法目的。（二）明確規(guī)定租賃物公示要件我國法律只有進一步細化相關(guān)規(guī)定，明確指出該規(guī)則的具體適用對象，才可以實現(xiàn)嚴(yán)格的依法辦事。規(guī)則要求了租賃物占有十分有必要，一方面而言，承租人選擇進行租賃房租的目的就是滿足自身的經(jīng)濟收益，發(fā)揮房屋所具有的價值，基于對承租人合法權(quán)益的保障，才制定了該項規(guī)定。然而如果承租人租賃后不去進行使用，那么就會導(dǎo)致資源的浪費。而在另一方面，租賃物只有在被占有的條件下，才會體現(xiàn)出租賃關(guān)系。在探究不動產(chǎn)的租賃公示時，需要根據(jù)時間期限的長短進行針對性的分析，通常將其劃分為中短期和長期租賃這兩類。而針對中短租賃期的具體期限，不同地方可以依據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況以及經(jīng)濟建設(shè)的程度來進行設(shè)定。筆者認為可以選取占有對抗主義。在我國，租賃備案制度已經(jīng)形成了較長的時間，但是在具體的操作過程中，絕大部分的住戶在租賃房屋時都不會進行登記備案，以此來避免支出備案時需要繳納的資金。與此同時，如果進一步落實登記對抗主義，那么將會更加打擊住戶進行備案登記的積極性，登記的人數(shù)還會繼續(xù)下跌。因此，筆者認為，針對中短期的租賃合同而言，要求以占有為構(gòu)成要件，促使出租人和承租人之間快速搭建出租賃關(guān)系。在此情況下，對該住房有購買需求的消費者，也能夠直觀便捷的認識到租賃關(guān)系的存在。而針對短期租賃而言，其時間期限較短，穩(wěn)定性較差，在登記時也較為繁瑣，極易引發(fā)行政資源的浪費?；谶@樣的考慮，針對中短期的租賃，適用占有對抗主義將有較大的合理性和便捷性。針對長期租賃，我國法律明確指出，租賃的時間期限不能夠超過20年，在租賃期限較長的情況下，出租人和受讓人簽署合同，轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的過程中，如果出租人沒有進行及時的告知，對于實際居住的受讓人而言，其權(quán)益就受到了侵害。正是因為這樣，相關(guān)法律也需要針對這一點進行補充，針對期限較長的租賃合同，選取登記對抗主義，促使受讓人在檢查住房的過程中可以便捷的認識到租賃的存在，占據(jù)主動的位置，保障自身權(quán)益。（三）明晰三方權(quán)利義務(wù)關(guān)系受讓人，出租人，承租人這三者之間的關(guān)系較為繁瑣，僅僅根據(jù)《合同法》《城鎮(zhèn)房屋》來執(zhí)行，通常難以達到較好的成效。只有進一步梳理三者的關(guān)系，從法理層面上進行明確，才可以對買賣不破租賃制度進行完善和調(diào)整。在判別清楚三者法律關(guān)系的基礎(chǔ)上，不僅僅避免了很多糾紛和問題的出現(xiàn)，同時也滿足了立法目的，維護了市場的正常交易秩序。受讓人替代了最初的所有人的地位，承受了出租人的義務(wù)，需要對租賃物做出維護和保養(yǎng)，促使其處于正常的狀態(tài)。承租人可以結(jié)合實際情況，率先和出租人簽署合同。此時，優(yōu)先承租人并不是一種法定權(quán)利，當(dāng)事雙方可以在租賃合同中進行明確。而在合同相對性的影響下，其效力只能夠影響合同雙方，針對外部人員沒有相應(yīng)的效力。承租人在租賃關(guān)系形成的后期，需要嚴(yán)格以及合同約定的內(nèi)容來履行義務(wù)，比如依照約定時