吉林省某國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目建議書(shū)(代可研)

吉林省**國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目建議書(shū)**設(shè)計(jì)研究院北京**工程項(xiàng)目管理有限公司二零一零年六月

吉林省**國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目建議書(shū)項(xiàng)目名稱：吉林省**國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目建議書(shū)委托編制方：北京**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司受托編制方：北京市**研究院北京**工程項(xiàng)目管理有限公司編制日期：20編制單位 北京市**研究院 工程咨詢證書(shū)編號(hào)：** 北京**工程項(xiàng)目管理有限公司 工程造價(jià)證書(shū)編號(hào)：**編制負(fù)責(zé)人 ** 注冊(cè)咨詢工程師審定人 ** 注冊(cè)造價(jià)工程師審核人**編制人 **目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章 總論 1一、 項(xiàng)目概況 1第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景分析 6一、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 6二、 旅游業(yè)現(xiàn)狀 10三、 城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo) 11四、 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 13第三章 建設(shè)條件 31一、 本項(xiàng)目的基本情況 31二、 項(xiàng)目區(qū)位條件 31三、 區(qū)域工程地質(zhì)條件 33四、 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 36第四章 建設(shè)方案 37一、 開(kāi)發(fā)建設(shè)方案理念 37二、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗旨 38三、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容 40第五章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 41一、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 41第六章 環(huán)境保護(hù) 42第七章 投資估算與資金籌措 45一、 投資估算 45二、 資金籌措 45第八章 財(cái)務(wù)分析 48一、 測(cè)算說(shuō)明 48二、 財(cái)務(wù)測(cè)算的假設(shè)條件 48三、 收益預(yù)測(cè) 49四、 財(cái)務(wù)指標(biāo) 49第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 51一、 交通風(fēng)險(xiǎn) 51二、 經(jīng)營(yíng)物業(yè)招商風(fēng)險(xiǎn) 51三、 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn) 52四、 房地產(chǎn)市場(chǎng)回調(diào)風(fēng)險(xiǎn) 52五、 各物業(yè)策劃及管理風(fēng)險(xiǎn) 52六、 政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn) 52第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 54第十一章 結(jié)論及建議 55一、 結(jié)論 55二、 建議 56總論項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱吉林省**國(guó)際會(huì)議中心項(xiàng)目建設(shè)單位**控股集團(tuán)有限公司**控股集團(tuán)的前身為創(chuàng)建于1988年**合成化工廠，現(xiàn)有總資產(chǎn)60多億元，凈資產(chǎn)50多億元，下轄20余家分子公司，在醫(yī)藥、化工、教育、投資、貿(mào)易、房地產(chǎn)等領(lǐng)域已初具規(guī)模。集團(tuán)形成了極具特色的“老師文化”，確立了“創(chuàng)造財(cái)富、造福社會(huì)”的宗旨，“創(chuàng)新、人和、競(jìng)成”的價(jià)值觀以及“求實(shí)、求新、求質(zhì)、求效”的企業(yè)精神。集團(tuán)房地產(chǎn)事業(yè)部目前在北京、海南、浙江、江蘇等地致力于住宅及旅游度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。（三）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.本項(xiàng)目的實(shí)施，響應(yīng)了吉林省旅游業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃政策的要求。對(duì)促進(jìn)吉林省旅游業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，使其成為支柱產(chǎn)業(yè)將起到十分重要的作用。是樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，努力實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，使旅游業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的需要?！笆晃濉笔俏覈?guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重要時(shí)期，也是把吉林省旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的重要時(shí)期，在這種形勢(shì)下實(shí)施本項(xiàng)目意義重大，是樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體舉措，必將促進(jìn)吉林省旅游業(yè)快速發(fā)展，提高旅游經(jīng)濟(jì)總量，使其成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2.本項(xiàng)目的實(shí)施，符合國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的有關(guān)政策。國(guó)家實(shí)施振興東北戰(zhàn)略，出臺(tái)了一系列支持重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改革、發(fā)展、開(kāi)放等政策，旅游業(yè)由于自身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對(duì)外開(kāi)放的靈活性和適應(yīng)性，將成為國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策扶持的重點(diǎn)行業(yè)。目前，**旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，特別是冰雪旅游倍受我國(guó)南方地區(qū)和東南亞游客的青睞，其發(fā)展前景十分廣闊。3.本項(xiàng)目的實(shí)施，可帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。吉林省**國(guó)際會(huì)議中心建設(shè)項(xiàng)目，將從當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情、自然風(fēng)光、城市特色及文化要素融入酒店風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、餐飲全方位整合，以提升酒店文化的吸引力，以此帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)同步、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。4.做大做強(qiáng)**旅游主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，多元化開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)品，打造國(guó)際化旅游品牌，提高旅游產(chǎn)品的檔次和品位，可全面提升**整體形象，滿足游客消費(fèi)需求。依托**博大豐厚的旅游資源，充分發(fā)揮“中華名山”的效應(yīng)，全面提高接待服務(wù)能力，塑造優(yōu)質(zhì)的**旅游服務(wù)業(yè)形象，以滿足游客消費(fèi)需求，吸引各國(guó)游客到**觀光、游覽、購(gòu)物、休閑健身。5.本項(xiàng)目的實(shí)施，具有良好的社會(huì)效益**地區(qū)享有原始的自然環(huán)境，令人嘆為觀止的自然景觀形成了良好的旅游資源，具有強(qiáng)大的旅游開(kāi)發(fā)潛力。目前，客源市場(chǎng)已從2000年的周邊?。▍^(qū)）市擴(kuò)展到全國(guó)各地和韓國(guó)、俄羅斯、日本和港澳臺(tái)等世界十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)。本項(xiàng)目的建設(shè)，勢(shì)必在經(jīng)濟(jì)上提高當(dāng)?shù)氐娜司杖胨?，同時(shí)可以發(fā)展進(jìn)出口旅游，增加外匯收入；更可以擴(kuò)大就業(yè)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于**保護(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)池西區(qū)松山林場(chǎng)內(nèi)，坐擁松花江之源頭，背靠盤(pán)龍之群山。地塊距離**森林機(jī)場(chǎng)15公里，距長(zhǎng)松高速公路5公里，距西山門(mén)30公里項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃情況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總用地面積2800畝（173.3ha），其中總建設(shè)用地面積1800畝（120ha），項(xiàng)目總建筑面積55萬(wàn)m2，平均容積率為0.46。詳見(jiàn)項(xiàng)目用地規(guī)劃表：序號(hào)開(kāi)發(fā)內(nèi)容占地面積建筑面積備注（畝）（萬(wàn)平米）一級(jí)土地開(kāi)發(fā)土地開(kāi)發(fā)整理1800棚戶區(qū)居民244戶拆遷、七通一平二級(jí)土地開(kāi)發(fā)1精品度假酒店3504不超過(guò)250間客房2五星級(jí)度假酒店及國(guó)際會(huì)議中心區(qū)4506如萬(wàn)豪、喜來(lái)登、希爾頓等，350間客房3產(chǎn)權(quán)式酒店30010分3家，共800間客房4度假別墅及度假公寓區(qū)65030住宅2000套，度假別墅150棟5風(fēng)情商業(yè)街504.5商業(yè)街、酒吧、咖啡吧、醫(yī)療所等6生態(tài)食品加工廠0.57其他配套（溫泉、野外運(yùn)動(dòng)等）溫泉游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施合計(jì)180055可提供客房1400間，住宅單元2000套，度假別墅及企業(yè)會(huì)所150棟建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬投資63億，意在打造國(guó)際一流的多功能森林旅游度假區(qū)，建設(shè)內(nèi)容包括國(guó)際會(huì)議中心、五星級(jí)酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、風(fēng)情商業(yè)街、度假別墅及度假公寓區(qū)、生態(tài)食品加工廠及其他溫泉、野外運(yùn)動(dòng)等配套、基礎(chǔ)設(shè)施。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目投資及資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資63億元，因項(xiàng)目投資金額巨大，將引入除自有資金以外的其他資金，如銀行信貸、信托或私募股權(quán)投資資金、項(xiàng)目預(yù)售款以及合作開(kāi)發(fā)或者合資開(kāi)發(fā)等。項(xiàng)目總收入依據(jù)財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后總投資收入為76.05億元，毛利潤(rùn)13.05億；項(xiàng)目總投資回報(bào)率25.48%，年化投資回報(bào)率為3.92%；自有啟動(dòng)資金投資回報(bào)率267.5%，自有啟動(dòng)資金年化投資回報(bào)率為41.15%。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1996年，吉林省旅游業(yè)總產(chǎn)出占其國(guó)民生產(chǎn)總值的比例僅為0.8%，2000年提高到3.12%，2005年達(dá)到6.34%。2005年比1995的3.12%提高3.22個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了歷史性跨越。省政府把旅游業(yè)作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的五大特色產(chǎn)業(yè)之一，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育。各級(jí)黨委、政府更加重視旅游業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀指導(dǎo)，加大資金和政策扶持力度，各部門(mén)支持旅游業(yè)發(fā)展的積極性更加高漲，形成發(fā)展旅游的強(qiáng)勁合力。依托“亞冬會(huì)”、“電影節(jié)”、“冰雪節(jié)”等文體活動(dòng)和商務(wù)活動(dòng)，必將促進(jìn)其旅游業(yè)的快速發(fā)展。據(jù)吉林省**保護(hù)開(kāi)發(fā)管理委員會(huì)辦公室文件（長(zhǎng)管辦發(fā)[2009]7號(hào)）內(nèi)容，**地區(qū)經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提高。全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值完成10.2億元，增長(zhǎng)24.4%。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別完成2.5億元、3.0億元和4.7億元，分別增長(zhǎng)2.0%、24.6%和41.2%。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為2.5%、29.6%和67.9%。全口徑財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)8512萬(wàn)元，按可比口徑，增長(zhǎng)30.6%。其中地方級(jí)財(cái)政收入3713萬(wàn)元，增長(zhǎng)32.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10195元，增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)村居民人均純收入5246元，增長(zhǎng)6.1%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。以旅游經(jīng)濟(jì)為支柱的服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，三次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重調(diào)整為25.0:29.4:45.6萬(wàn)元GDP能耗比上年下降4.1%，主要污染物（COD、SO2）排放總量比上年均有減少。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成18億元，增長(zhǎng)42.9%，發(fā)展基礎(chǔ)不斷增強(qiáng)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)的積極向好為本項(xiàng)目奠定了良好的市場(chǎng)前景國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值217817億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.7%，宏觀經(jīng)濟(jì)起穩(wěn)回升勢(shì)頭逐步增強(qiáng)，總體形勢(shì)積極向上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12973元，同比增長(zhǎng)9.3%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額89676億元，同比增長(zhǎng)15.1%，其中住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)17.4%，國(guó)內(nèi)居民收入逐步提高，消費(fèi)需求進(jìn)一步釋放，旅游、住宿和餐營(yíng)業(yè)實(shí)現(xiàn)了更快的發(fā)展。特別是國(guó)務(wù)院近期出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》更加直接地刺激和推動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。2、長(zhǎng)吉圖規(guī)劃綱要極大地提升了本項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)發(fā)的關(guān)注度2009年8月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了長(zhǎng)吉圖規(guī)劃綱要，將本地區(qū)的開(kāi)發(fā)開(kāi)放規(guī)劃上升為國(guó)家戰(zhàn)略，將吸引全國(guó)、甚至全世界的資本涌入該區(qū)域，對(duì)本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)旅游以及現(xiàn)代物流進(jìn)行升級(jí)改造，從而自然地為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定了一個(gè)良好的外部環(huán)境，也使得**度假旅游得到持續(xù)的關(guān)注。3、**管委會(huì)開(kāi)展的多層次的對(duì)外營(yíng)銷(xiāo)將直接提升**旅游的知名度通過(guò)各種招商引資活動(dòng)、旅游娛樂(lè)活動(dòng)以及國(guó)際性論壇會(huì)議，向世界各個(gè)地區(qū)、各個(gè)層次的度假旅游參與者宣傳**、重塑**，使“南有亞龍灣、北有**”的旅游度假格局深入人心。綜上各種因素，再加上**自身獨(dú)一無(wú)二的冰雪旅游資源，將促使**度假旅游持續(xù)發(fā)展。在目前的旅游接待人次、旅游總收入的基礎(chǔ)上，保持每年20%的增長(zhǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)**管委會(huì)制定的短期目標(biāo)、中期目標(biāo)以及長(zhǎng)期目標(biāo)。如此，在本項(xiàng)目所有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后即2016-2018期間，**管委會(huì)所轄區(qū)域全年將接待旅游1000萬(wàn)次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入120億。保守估計(jì)，到時(shí)**度假旅游將達(dá)到2008年底三亞市的旅游業(yè)發(fā)展水平（具體見(jiàn)下表3）。三亞市除度假酒店群以外，還建有高爾夫球場(chǎng)3個(gè)、潛水基地7處、大型演藝場(chǎng)所2處，初步形成“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”等六大要素比較配套、功能比較齊全的產(chǎn)業(yè)體系。表格1三亞市旅游業(yè)狀況項(xiàng)目2007年2008年旅游接待人次（萬(wàn)次）538.43604.15旅游總收入（億）80.1191.05酒店數(shù)量（列入統(tǒng)計(jì)全市180家，五星級(jí)5三亞市自2002年以來(lái)，旅游度假、住宿餐飲土地地價(jià)飆升。2002年中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)資料顯示，商服類(lèi)用地平均價(jià)格每畝28.55萬(wàn)；2009年，商服類(lèi)用地則漲到330萬(wàn)/畝。前后8年時(shí)間漲了10.5倍具體見(jiàn)圖三亞市旅游住宿餐飲地價(jià)趨勢(shì)圖（單位：萬(wàn)/畝）數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)三亞亞龍灣的別墅價(jià)格也漲勢(shì)兇猛（參見(jiàn)圖10）。2006年1月開(kāi)盤(pán)的申亞翡翠谷，公寓起步價(jià)才3000元/平米，均價(jià)為9500元/平米，別墅起步價(jià)為9000元/平米，均價(jià)為16000元/平米；2008年1月開(kāi)盤(pán)的亞龍灣會(huì)·公主郡，公寓均價(jià)為16500元/平米，別墅均價(jià)為31000元/平米；2008年3月開(kāi)盤(pán)的華宇皇冠會(huì)館別墅起步價(jià)就是39000元/平米；2009年開(kāi)盤(pán)的亞龍灣高爾夫別墅更是根據(jù)不同的戶型，單價(jià)漲到42000元/平米~64000元/平米，平均53000元/平米。綜上所述，隨著**度假旅游的持續(xù)火熱并且逐步領(lǐng)跑冰雪旅游度假市場(chǎng)，從而跟三亞熱帶海灘旅游度假形成南北互補(bǔ)之格局，本項(xiàng)目也將逐步實(shí)現(xiàn)其投資價(jià)值。旅游業(yè)現(xiàn)狀國(guó)家實(shí)施振興東北戰(zhàn)略，出臺(tái)了一系列支持重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改革、發(fā)展、開(kāi)放等政策。旅游業(yè)由于其自身的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對(duì)外開(kāi)放的靈活性和適應(yīng)性，將成為國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策扶持的重點(diǎn)行業(yè)。東北地區(qū)旅游市場(chǎng)呈現(xiàn)出逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，特別是冰雪旅游倍受我國(guó)南方地區(qū)和東南亞游客的青睞。各方面研究表明，隨著東北老工業(yè)基地振興和東北亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，東北旅游將呈現(xiàn)出十分廣闊的發(fā)展前景。**管委會(huì)自2005年成立以來(lái),實(shí)施了一系列環(huán)境綜合整治年主題活動(dòng)。突出整治保護(hù)環(huán)境、建設(shè)環(huán)境、旅游環(huán)境、交通環(huán)境、市容環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、治安環(huán)境等七個(gè)方面的內(nèi)容。積極推進(jìn)轄區(qū)美化、綠化、亮化工程，衛(wèi)生、交通環(huán)境煥然一新，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提高，廣大游客及轄區(qū)百姓比較滿意。加大旅游基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，購(gòu)入環(huán)保中巴、大巴及越野車(chē)300余輛，實(shí)行山門(mén)封閉運(yùn)營(yíng)管理.經(jīng)過(guò)幾年的改造,**旅游業(yè)發(fā)展較快：2007年景區(qū)全年接待旅游87.76萬(wàn)人次；2008年88.11萬(wàn)人次；2009年1-11月105.8萬(wàn)人次，預(yù)計(jì)全年108萬(wàn)人次；全區(qū)接待旅游人數(shù)2008年為168萬(wàn)人次，2009年預(yù)計(jì)180萬(wàn)人次。目前全區(qū)擁有準(zhǔn)星級(jí)賓館19家，客房共4200間。目前**管委會(huì)所轄區(qū)只有準(zhǔn)星級(jí)賓館19家，客房共4200間，高端休閑、度假旅游設(shè)施嚴(yán)重不足，無(wú)法滿足現(xiàn)代旅游業(yè)不斷升級(jí)換代的需求，也從客觀上限制了**休閑、度假旅游的進(jìn)一步發(fā)展、產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)一步延伸。城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)城市規(guī)劃保護(hù)與利用相結(jié)合更好地突出和體現(xiàn)保護(hù)第一的原則，制定具體保護(hù)措施，在滿足區(qū)域環(huán)境容量的前提下，發(fā)展生態(tài)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、特色經(jīng)濟(jì)，適度開(kāi)發(fā)，控制企業(yè)數(shù)量和人口規(guī)模，禁止引入有污染的工業(yè)項(xiàng)目，避免對(duì)生態(tài)環(huán)境和水資源造成破壞。傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代科學(xué)相并用深度挖掘**傳統(tǒng)民俗文化，展示人文和地域風(fēng)情，突出地方特色，保護(hù)歷史和自然文化遺產(chǎn)，樹(shù)立特色旅游品牌。同時(shí)，運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，創(chuàng)建和諧、文明、科技的**，將吉林風(fēng)貌、**風(fēng)情展現(xiàn)給世界。局部與整體同協(xié)調(diào)從全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局出發(fā)，加強(qiáng)**與周邊區(qū)域空間資源、旅游資源和文化資源等多方面、全方位的整合，建立區(qū)域協(xié)調(diào)管理機(jī)制，加強(qiáng)規(guī)劃的指導(dǎo)性和約束力。當(dāng)前與長(zhǎng)遠(yuǎn)同關(guān)注**規(guī)劃力爭(zhēng)做到準(zhǔn)確定位，明確目標(biāo)。根據(jù)資源品質(zhì)明確**世界級(jí)旅游品位的定位，進(jìn)一步明確**遠(yuǎn)、近期發(fā)展目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)編制專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)三個(gè)旅游服務(wù)基地和五個(gè)主題功能區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)和**。今后要提高規(guī)劃區(qū)內(nèi)項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)入門(mén)檻，在設(shè)施建設(shè)上，把保護(hù)天然資源原生態(tài)與優(yōu)質(zhì)的現(xiàn)代服務(wù)相結(jié)合；在環(huán)境設(shè)計(jì)上，建筑風(fēng)格、色彩和體量要與自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。分階段的逐步提高和完善服務(wù)接待能力，打造世界一流旅游服務(wù)基地。發(fā)展目標(biāo)進(jìn)一步樹(shù)立整體發(fā)展、統(tǒng)籌發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的理念，充分發(fā)揮規(guī)劃的指導(dǎo)性，立足全區(qū)實(shí)際，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，力爭(zhēng)做好規(guī)劃工作。認(rèn)真做好已有規(guī)劃的修正和升級(jí)，力求高標(biāo)準(zhǔn)、突出科學(xué)性、增強(qiáng)指導(dǎo)性。堅(jiān)持高起點(diǎn)、大發(fā)展，研究編制全區(qū)項(xiàng)目詳規(guī)，努力做到項(xiàng)目空間布局合理，各資源要素配置科學(xué)。深入實(shí)際、調(diào)查研究，提前做好《全區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》調(diào)研工作，為科學(xué)編制“十二五”規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)結(jié)合區(qū)域、行業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，加快《**生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)建設(shè)規(guī)劃》和《**綠色能源體系發(fā)展規(guī)劃》的編制步伐。項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析市場(chǎng)需求分析旅游休閑相關(guān)需求**是自然保護(hù)區(qū)，擬建度假區(qū)酒店未來(lái)所獲得的所有客源至少都將在某種程度上與旅游休閑活動(dòng)相關(guān)。項(xiàng)目地塊位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、獨(dú)立，無(wú)法獲得任何周邊區(qū)域設(shè)施的支持，因此擬建度假區(qū)酒店自身必須完全滿足客人的娛樂(lè)、住宿和餐飲需求。**保護(hù)區(qū)內(nèi)、甚至周邊地區(qū)以外都分布著許多景點(diǎn)，但是通往這些景點(diǎn)的交通依賴于不同的道路狀況。當(dāng)?shù)卣?*保護(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在過(guò)去幾年內(nèi)積極努力，促進(jìn)該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的開(kāi)發(fā)、修建新公路、開(kāi)發(fā)必要的旅游設(shè)施、改善地方和區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。a.項(xiàng)目地塊頗具戰(zhàn)略意義的地理位置—靠近新機(jī)場(chǎng)及**西門(mén)入口；b.公園西門(mén)入口處有一個(gè)新的交通樞紐和游客服務(wù)中心，這將成為擺渡巴士的換乘站點(diǎn)，游客的換乘巴士從西門(mén)（鄰近項(xiàng)目地點(diǎn)）進(jìn)入公園，游覽各個(gè)景點(diǎn)；會(huì)議相關(guān)需求最直接的會(huì)議相關(guān)需求將來(lái)自擬建度假村內(nèi)部的會(huì)議設(shè)施。我們認(rèn)為，擬建度假區(qū)酒店相對(duì)充裕的客房數(shù)量、廣泛的娛樂(lè)休閑設(shè)施、再加上高品質(zhì)的會(huì)議設(shè)施有望為該地區(qū)引入大量會(huì)議相關(guān)需求。延吉市是備受東北地區(qū)許多政府和商務(wù)會(huì)議歡迎的目的地，從延吉驅(qū)車(chē)前往距離**最近的北門(mén)大約3小時(shí)車(chē)程。在更多的區(qū)域性城市中，會(huì)議組織者選擇該市的理由是其毗鄰**景區(qū)，因此時(shí)常將其納入會(huì)議活動(dòng)路線中。例如，一個(gè)在延吉舉辦的、為期3-4天的會(huì)議活動(dòng)通常包括**一日游或者含1天1晚住宿的旅游活動(dòng)。盡管會(huì)議線路內(nèi)包括部分旅游休閑活動(dòng)十分受市場(chǎng)歡迎，但是未選擇離**更近的地方舉辦會(huì)議的原因僅僅是因?yàn)檫@里沒(méi)有足夠的接待設(shè)施，因此延吉市部分酒店的會(huì)議設(shè)施必須能夠接待所有此類(lèi)客源。盡管在延吉大多數(shù)酒店中，會(huì)議相關(guān)需求僅占其總體需求中的一小部分，但旅游設(shè)施的開(kāi)發(fā)以及擬建度假區(qū)酒店高品質(zhì)客房和會(huì)議設(shè)施的供給應(yīng)有助于為該地區(qū)誘導(dǎo)會(huì)議需求。在中國(guó)各主要會(huì)議市場(chǎng)中，會(huì)議日程中時(shí)常納入針對(duì)團(tuán)隊(duì)和個(gè)人提供一系列娛樂(lè)休閑活動(dòng)的自由時(shí)間，且這樣的發(fā)展趨勢(shì)愈發(fā)凸顯。我們?yōu)槎燃俅逄峁┑母黜?xiàng)建議（包括各酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中在一個(gè)區(qū)域內(nèi)、功能性會(huì)議空間、餐飲設(shè)施、以及度假地內(nèi)集中設(shè)置的各種被動(dòng)性體驗(yàn)與主動(dòng)性體驗(yàn)的娛樂(lè)設(shè)施和項(xiàng)目）將非常適合各種規(guī)模的團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。**機(jī)場(chǎng)距離項(xiàng)目地點(diǎn)非常近，會(huì)議團(tuán)隊(duì)往來(lái)于機(jī)場(chǎng)與擬建度假區(qū)酒店之間非常方便，這對(duì)于潛在的會(huì)議組織者更具吸引力，這些組織者正在為他們的會(huì)議活動(dòng)尋覓有趣且交通便捷的地點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)，對(duì)上述針對(duì)會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供的設(shè)施進(jìn)行良好管理和服務(wù)有望極大地推動(dòng)擬建度假區(qū)酒店發(fā)展成為一個(gè)國(guó)家級(jí)的會(huì)議目的地。政府相關(guān)需求政府相關(guān)需求在目前酒店市場(chǎng)中的需求比例較小。重要的省級(jí)政府所在地距離項(xiàng)目地點(diǎn)較遠(yuǎn)，其中，項(xiàng)目地點(diǎn)距離吉林省政府386公里，與長(zhǎng)春、沈陽(yáng)和哈爾濱的距離分別為369公里、478公里和621公里。盡管項(xiàng)目地點(diǎn)緊鄰周邊區(qū)域產(chǎn)生的政府相關(guān)需求較小，但**還是吸引到了一些區(qū)域性政府團(tuán)隊(duì)需求，此類(lèi)客源希望在行程中安排**觀光旅游。鑒于需求特征的相似性和選擇**作為會(huì)議活動(dòng)舉辦地的理由，我們對(duì)會(huì)議相關(guān)客源的研究發(fā)現(xiàn)同樣適用于政府客源。換言之，公園景區(qū)和其景致是這兩類(lèi)需求的主要驅(qū)動(dòng)力，但是市場(chǎng)中目前缺乏必要的設(shè)施大大制約了此類(lèi)需求的增長(zhǎng)。商務(wù)相關(guān)需求項(xiàng)目地點(diǎn)周邊區(qū)域基本上沒(méi)有商務(wù)需求來(lái)源地，此類(lèi)需求不會(huì)成為擬建度假區(qū)酒店的主要客源，該地區(qū)的整體商業(yè)開(kāi)發(fā)大多集中于旅游產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，二道白河鎮(zhèn)上（靠近**北門(mén)入口處）的部分酒店有少量商務(wù)需求。據(jù)我們了解，此類(lèi)需求主要來(lái)自當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，在一定程度上與該地區(qū)的旅游和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)相關(guān)。項(xiàng)目定位分析本地區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店分析表中的酒店分成兩類(lèi)市場(chǎng)。一類(lèi)包括位于二道白河鎮(zhèn)（離**北門(mén)入口最近的鎮(zhèn)）的酒店、以及位于**西門(mén)入口的藍(lán)景戴斯酒店。另一類(lèi)市場(chǎng)是位于延吉市的酒店，延吉是大多數(shù)前往**游客的必經(jīng)城市。盡管這兩類(lèi)酒店市場(chǎng)都十分依賴于**的旅游業(yè)，但它們彼此之間還存在微小差異，本章中我們將詳細(xì)介紹。一直以來(lái)，二道白河鎮(zhèn)與**旅游市場(chǎng)的關(guān)系最為緊密，這主要是緣于該鎮(zhèn)在地理位置上靠近景區(qū)北門(mén)入口，而北門(mén)是供游客進(jìn)入**旅游景區(qū)經(jīng)營(yíng)歷史最久遠(yuǎn)的入口。靠近北門(mén)入口處有一些其它當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)的酒店，但實(shí)際上許多這樣的酒店在冬天淡季到來(lái)時(shí)就開(kāi)始歇業(yè)。而擬建度假區(qū)酒店將會(huì)在全年都處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)中。考慮到這些酒店一年中都會(huì)停業(yè)數(shù)月，因此，我們認(rèn)為，對(duì)于表現(xiàn)市場(chǎng)全年的季節(jié)性特征方面，這些酒店不具備代表性。歷史業(yè)績(jī)分析盡管酒店市場(chǎng)的歷史業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)十分有限，可用數(shù)據(jù)較少，但還是可以得出一些重要結(jié)論。最明顯的兩個(gè)指標(biāo)是整體市場(chǎng)的住宿率以及平均房?jī)r(jià)業(yè)績(jī)水平尤為慘淡。在上述我們所調(diào)查的酒店中，平均房?jī)r(jià)業(yè)績(jī)水平剛剛達(dá)到人民幣300元。市場(chǎng)中業(yè)績(jī)表現(xiàn)最好的酒店是**地區(qū)的長(zhǎng)白大廈和延吉市的延邊國(guó)際飯店。后者是該區(qū)域品質(zhì)最高的酒店。整體市場(chǎng)的住宿率也非常低，位于延吉的酒店擁有更加多元化的客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及一部分會(huì)議和商務(wù)客源，從而有助于輕微提高和平衡全年的住宿率水平。一直以來(lái)，全年住宿率水平最高的酒店是延吉的白山大廈。盡管與許多其他酒店相比，該酒店設(shè)施相對(duì)陳舊，但據(jù)管理人員透露，酒店與市政府的關(guān)系良好，從而提供了全年范圍內(nèi)穩(wěn)定的客源，其中相當(dāng)一部分需求與酒店內(nèi)舉辦的會(huì)議和活動(dòng)有關(guān)。位于**地區(qū)的酒店主要迎合與旅游有關(guān)的客源，此類(lèi)需求大多集中于當(dāng)?shù)氐男枨笸酒陂g（6月到8月）。除了上述酒店以外，2008年1月開(kāi)業(yè)、位于**景區(qū)西門(mén)的藍(lán)景戴斯酒店是市場(chǎng)中的一個(gè)重要新增供給。自開(kāi)業(yè)以來(lái)，該酒店就與市場(chǎng)中其它酒店一樣歷經(jīng)了顯著的需求季節(jié)性波動(dòng)。但是，該酒店簡(jiǎn)潔舒適的客房、臨近西門(mén)入口的優(yōu)越地理位置都有助于其實(shí)現(xiàn)高于二道白河鎮(zhèn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店的房?jī)r(jià)水平。該酒店是整個(gè)地區(qū)中平均房?jī)r(jià)業(yè)績(jī)表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的一個(gè)酒店。2009年旺季期間，藍(lán)景戴斯酒店對(duì)旅游散客和旅游團(tuán)隊(duì)的客房報(bào)價(jià)約為人民幣1,000元，這樣的房?jī)r(jià)水平在旺季以外的任何時(shí)期內(nèi)都難以維持。較少的客房數(shù)量以及西門(mén)附近其它任何區(qū)域都沒(méi)有與之相比較的設(shè)施配備充分解釋了該酒店可以實(shí)現(xiàn)高昂房?jī)r(jià)的原因。盡管酒店規(guī)模較小，但迄今為止，藍(lán)景戴斯酒店是**酒店市場(chǎng)上最新、設(shè)施品質(zhì)水準(zhǔn)最高的酒店。市場(chǎng)需求構(gòu)成以下餅圖顯示了**地區(qū)和延吉市酒店的客源市場(chǎng)構(gòu)成：旅游團(tuán)隊(duì)需求旅游團(tuán)體客源是**地區(qū)酒店市場(chǎng)中最大的需求市場(chǎng)，此類(lèi)客源在延吉市酒店市場(chǎng)中位居第二。在**地區(qū)酒店中，旅游團(tuán)體客源占房晚住宿總需求的75%；而延吉市酒店的客源構(gòu)成相對(duì)更加均衡，旅游團(tuán)體客源占總需求的27%左右?？紤]到旅游團(tuán)隊(duì)客源在**地區(qū)酒店房晚需求中的主導(dǎo)性地位，以及該地區(qū)旅游市場(chǎng)極為明顯的季節(jié)性差異，因此這些酒店旺季和淡季之間的住宿率差異非常顯著。在7月和8月旺季期間，延吉市和**地區(qū)酒店的住宿率都在90%至100%，但是淡季來(lái)臨時(shí)，許多酒店的住宿率可降至20%至30%。旅游團(tuán)隊(duì)在旺季期間（5月1日至9月31日）和淡季期間（10月1日至次年4月30日）的季節(jié)性特征表現(xiàn)的更為顯著。春節(jié)期間，時(shí)常出現(xiàn)一個(gè)游客到訪小高峰，之后迅速回落到冬季的極低水平。旅游團(tuán)隊(duì)一般都來(lái)自中國(guó)東北的主要城市，如：長(zhǎng)春、吉林市、沈陽(yáng)或延吉。通過(guò)旅行社組織的航空包機(jī)旅行團(tuán)一般都要在前往**途中的其他城市停留，而不是直接抵達(dá)**。包機(jī)旅游的線路通常都會(huì)高度壓縮，因?yàn)樵谕?*的路途上不得不花費(fèi)大量時(shí)間，導(dǎo)致游客實(shí)際在公園內(nèi)的平均停留時(shí)間非常短。旺季期間，**周邊區(qū)域酒店的接待能力十分有限，迫使旅游團(tuán)體不得不選擇在更遠(yuǎn)的城市或鎮(zhèn)上住宿。這些接待溢出客源的城市有延吉、安圖和敦化，距離**北門(mén)入口處的距離分別為235公里、160公里和187公里。某些情況下，由于住宿地距離公園太遠(yuǎn)，一些旅行團(tuán)只能在公園內(nèi)停留一日。舉例來(lái)說(shuō)，旅游大巴凌晨5點(diǎn)從延吉市酒店出發(fā)，大約在3個(gè)小時(shí)后抵達(dá)公園，游客在公園內(nèi)游覽一整天后，于夜里10點(diǎn)左右返回延吉市的酒店。浩華搜集到了2009年**旅游團(tuán)隊(duì)的客源地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。下表所示為2009年**旅游團(tuán)隊(duì)排名前15位的客源地，來(lái)自這15個(gè)客源地的旅游團(tuán)隊(duì)占當(dāng)年市場(chǎng)客源總量的94%。作為兩個(gè)最大的旅游團(tuán)隊(duì)客源地，來(lái)自吉林省和遼寧省的團(tuán)隊(duì)客源分別占2009年旅游團(tuán)隊(duì)客源總量的24%和14%。大型巴士是許多旅游團(tuán)的到訪交通工具，因此，許多到訪**的旅游團(tuán)隊(duì)都來(lái)自驅(qū)車(chē)范圍可達(dá)的周邊區(qū)域。雖然還未得到2008年的可資比較數(shù)據(jù)，但我們認(rèn)為，新機(jī)場(chǎng)全年執(zhí)行往返北京的航班是其成為第三位旅游團(tuán)隊(duì)客源地的主要貢獻(xiàn)力。第四大旅游團(tuán)隊(duì)客源地是韓國(guó)，占客源總量的11%。**十分受韓國(guó)游客的歡迎，原因可歸納為：傳說(shuō)**是大韓民族的發(fā)源地；短途航程即可從首爾抵達(dá)延吉或另一個(gè)區(qū)域性城市；景區(qū)公園頗受韓國(guó)游客喜愛(ài)。中國(guó)另外兩個(gè)著名的風(fēng)景名山，黃山和張家界也是十分受到韓國(guó)游客的喜愛(ài)。旅游散客需求根據(jù)**旅游管理部門(mén)的統(tǒng)計(jì)，自駕車(chē)旅游散客數(shù)量在到訪景區(qū)的游客總量中占有相當(dāng)高的比重。基于我們對(duì)延吉市酒店和**地區(qū)各酒店的訪談，很難認(rèn)定這類(lèi)說(shuō)法。在我們對(duì)上述兩個(gè)地區(qū)各酒店所作的訪談中了解到，旅游散客約占房晚需求總量的13%-14%?；趯?duì)到訪**的829,016名游客樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行客源地分析得出，27%是旅游散客，其余73%來(lái)自旅游團(tuán)隊(duì)。通常，公園內(nèi)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的旅游設(shè)施會(huì)制約旅游散客的到訪。但是，地方官員聲稱，公園內(nèi)及其周邊地區(qū)缺少開(kāi)發(fā)恰恰是吸引那些更喜歡追求獨(dú)特或新鮮旅游體驗(yàn)的旅游散客的要素?？紤]到上述所有因素，很難測(cè)算出該地區(qū)確切的旅游散客數(shù)量?；谑袌?chǎng)研究，我們可以明確斷定，旅游散客在整體客源中的所占比例要比旅游團(tuán)體低得多。與此同時(shí)，旅游散客在市場(chǎng)中的構(gòu)成比例也不容忽視，隨著更多迎合此類(lèi)市場(chǎng)的酒店和餐館開(kāi)業(yè)，該市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其他推動(dòng)旅游散客客源增長(zhǎng)的因素有：擁有私家車(chē)的個(gè)人/家庭的數(shù)量正不斷增多；居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)。從擬建度假區(qū)酒店的戰(zhàn)略發(fā)展角度考慮，與新建機(jī)場(chǎng)的便捷連接將顯著提升旅游散客的便捷抵達(dá)和離開(kāi)。這部分旅游散客將不必再依賴于略顯不便的地方交通，如：出租車(chē)或者長(zhǎng)時(shí)間乘坐旅游大巴。目前可搜集到的旅游散客客源地?cái)?shù)據(jù)表明，私家車(chē)是到訪**旅游散客使用最多的交通工具。如下表所示，84%的旅游散客來(lái)自吉林省或黑龍江省，這兩個(gè)省份都在驅(qū)車(chē)可達(dá)的距離范圍內(nèi)。盡管位居第三和第四位，但來(lái)自遼寧省和北京市的旅游散客在**旅游散客總量中的比例要低得多。與排名前四位的客源地相比，其余6個(gè)客源地對(duì)旅游散客市場(chǎng)的貢獻(xiàn)微不足道。會(huì)議需求會(huì)議客源僅占**地區(qū)酒店房晚需求總量的2%左右。但是，對(duì)延吉市酒店而言，此類(lèi)客源的比重則達(dá)到30%左右。白山大廈的會(huì)議客源比例甚至高達(dá)60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)整體平均水平。延邊國(guó)際飯店和翔宇大酒店的會(huì)議客源比例分別占各酒店10%和7%。許多酒店的管理人員都反映，對(duì)于會(huì)議團(tuán)體客源而言，該地區(qū)最大賣(mài)點(diǎn)是鄰近**。會(huì)議客源也呈現(xiàn)出季節(jié)性特征，但不如旅游客源市場(chǎng)那么顯著。在旅游市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入淡季的11月和12月份期間，會(huì)議團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)則邁步了旺季，這主要是由于該地區(qū)許多公司都選擇在**或附近區(qū)域舉辦年終會(huì)議。這部分會(huì)議團(tuán)隊(duì)通常停留3至4天，一般在行程中包括公園的一日觀光。與部分旅行團(tuán)一樣，此類(lèi)觀光活動(dòng)通常在一天內(nèi)完成，或是在更靠近公園入口的某處安排一晚酒店住宿。更靠近**的酒店缺乏會(huì)議團(tuán)隊(duì)客源的兩個(gè)主要因素是：首先，對(duì)大型團(tuán)隊(duì)客源而言，延吉機(jī)場(chǎng)更方便出入，延吉也是距離**北門(mén)入口處最近的城市。其次，**地區(qū)酒店的規(guī)模普遍較小，缺乏舉辦會(huì)議的必需設(shè)施。山江酒店適度的會(huì)議空間與該酒店的規(guī)?；槠ヅ洌频甑母黜?xiàng)設(shè)施均無(wú)法達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)，而設(shè)施品質(zhì)恰恰是吸引周邊區(qū)域以外市場(chǎng)會(huì)議需求的必備條件。我們預(yù)計(jì)，隨著新的各度假村酒店開(kāi)業(yè)，會(huì)議客源將在需求總量中占有顯著份額。我們認(rèn)為，作為一個(gè)目的地，**旅游資源有望支持會(huì)議客源實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，原因如下：隨著**新機(jī)場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，會(huì)議團(tuán)隊(duì)進(jìn)、出**將更為方便。此外，新機(jī)場(chǎng)鄰近諸多已規(guī)劃的度假村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，大型巴士驅(qū)車(chē)只要幾分鐘即可抵達(dá)位于西門(mén)地區(qū)的絕大多數(shù)新建酒店（包括擬建度假區(qū)酒店在內(nèi)）。隨著**地區(qū)各新建度假酒店的開(kāi)業(yè)，我們預(yù)計(jì)機(jī)場(chǎng)航線將實(shí)現(xiàn)顯著增多，對(duì)來(lái)自全國(guó)各地城市的會(huì)議客源而言，**將成為一個(gè)方便抵達(dá)的目的地；**自然風(fēng)光秀麗多樣，十分適宜于主動(dòng)性活動(dòng)和觀光旅游。在中國(guó)，會(huì)議團(tuán)隊(duì)的行程中至少安排一些休閑活動(dòng)極為常見(jiàn)；此外，美麗的自然風(fēng)光也使**地區(qū)對(duì)于獎(jiǎng)勵(lì)旅游團(tuán)隊(duì)具備吸引力，此類(lèi)客源正在國(guó)內(nèi)尋找交通相對(duì)便捷、物有所值的目的地。在中國(guó)，自然景色品質(zhì)堪比**、且日后從主要沿海城市便捷抵達(dá)的目的地廖廖無(wú)幾；長(zhǎng)春是距離**最近的大城市，但即使是新建高速公路通車(chē)后，長(zhǎng)春與**之間仍需3小時(shí)車(chē)程。這意味著**未來(lái)的度假酒店需要有能力接待那些因設(shè)施本身而誘導(dǎo)而來(lái)的需求，為他們提供全套服務(wù)，包括：娛樂(lè)、餐飲、游憩和觀光。這種可提供全套服務(wù)的度假酒店目的地的存在，使得會(huì)議活動(dòng)策劃者易于組織團(tuán)隊(duì)及個(gè)人行程；中國(guó)能夠提供全方位服務(wù)的度假酒店及休閑體驗(yàn)?zāi)康牡厣僦稚?，這種開(kāi)發(fā)趨勢(shì)在中國(guó)仍比較新穎。因此，我們預(yù)計(jì)，如果**能夠提供必要的服務(wù)及設(shè)施，其他能夠與之匹敵的目的地將不會(huì)太多。商務(wù)需求商務(wù)客源約占延吉酒店市場(chǎng)房晚總需求的22%，此類(lèi)需求較高的占有比例部分平衡了延吉市酒店市場(chǎng)對(duì)大體量、季節(jié)性特征明顯的旅游客源市場(chǎng)的倚重。延吉市是一個(gè)區(qū)域性中心城市，商務(wù)需求的一定占有比例與該市的商業(yè)活動(dòng)有關(guān)，屬意料之中。延吉國(guó)際飯店的商務(wù)需求比例最高，約占其房晚需求的40%。**地區(qū)酒店的商務(wù)需求所占比例要小得多，僅占總需求的8%左右。納入此類(lèi)分析的酒店全部位于二道白河鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)距離公園北門(mén)入口最近。據(jù)這些酒店的管理人員透露，商務(wù)客源均為“本地”客源，換言之，此類(lèi)需求來(lái)源于在鎮(zhèn)內(nèi)擁有運(yùn)營(yíng)基地的不同企業(yè)，其中許多企業(yè)與該地區(qū)的旅游產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有部分關(guān)系。二道白河鎮(zhèn)是這些企業(yè)在當(dāng)?shù)氐霓k事處，在地理位置上離公園的北部地區(qū)最近，也是迄今為止開(kāi)發(fā)最完善的地區(qū)，與東北面的延吉機(jī)場(chǎng)的交通最為便捷（3小時(shí)）。國(guó)籍構(gòu)成按照國(guó)籍劃分的房晚銷(xiāo)售總量如下圖所示：上圖中顯示了延吉市酒店和**地區(qū)酒店按國(guó)籍劃分的平均客源分布。國(guó)內(nèi)客源占整個(gè)市場(chǎng)的近三分之二。第二大市場(chǎng)是韓國(guó)，占房晚需求總量的27%。如前所述，**在韓國(guó)游客中極受歡迎。國(guó)際客源方面，來(lái)自臺(tái)灣和俄羅斯的客源相對(duì)較少。延吉市和**地區(qū)酒店市場(chǎng)的客源國(guó)籍構(gòu)成差異較小，但在韓國(guó)游客數(shù)量方面差異顯著。韓國(guó)游客約占延吉市酒店市場(chǎng)客源總量的31%，但在靠近**地區(qū)的酒店市場(chǎng)中，韓國(guó)游客僅占17%。盡管造成這一差異的確切原因尚不清楚，我們認(rèn)為可能歸因于客源市場(chǎng)構(gòu)成的差異所致。延吉市酒店接待的商務(wù)客源要顯著多于**地區(qū)的酒店?？紤]到延吉地區(qū)頗受韓國(guó)人的喜愛(ài)，因此它可能吸引了大量韓國(guó)商務(wù)人士。游客到訪數(shù)量及季節(jié)性模式下圖所示為2000年至2009年期間，**到訪游客的歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。此外，下圖也展示了這一期間游客到訪數(shù)量的年增長(zhǎng)率。2000年至2009年十年期間，到訪**游客數(shù)量的年均增長(zhǎng)率為18%，其中，各年的游客到訪數(shù)量均較上一年有所增加。游客數(shù)量在2003年因SARS影響受到了抑制，而后便于2004年迅速得到釋放，該年成為增長(zhǎng)率最高的年份。2009年，游客到訪數(shù)量超過(guò)了百萬(wàn)人次，這可能要?dú)w因于新機(jī)場(chǎng)開(kāi)始全年運(yùn)營(yíng)、以及**公園內(nèi)大部分環(huán)路系統(tǒng)的完工。盡管到訪**的游客數(shù)量在過(guò)去十年中實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，但其季節(jié)性模式仍就十分顯著。以下兩個(gè)圖表顯示了2007年至2009年期間月度游客到訪數(shù)量。6月至9月期間，游客數(shù)量的急劇飆升顯示出**旅游市場(chǎng)極為顯著的季節(jié)性特征。2009年3月是游客數(shù)量最少的一個(gè)月，平均每天僅有259人進(jìn)入公園；同年8月，游客到訪數(shù)量平均每天可達(dá)13,145人。高度集中于夏季期間的客源對(duì)**地區(qū)有限的旅游基礎(chǔ)設(shè)施帶來(lái)了極大壓力，漫長(zhǎng)的冬季幾乎沒(méi)有任何需求，又造成旅游資源在一年中其余時(shí)間無(wú)法得到有效利用。以上第二張圖顯示了2007年至2009年期間月度游客到訪數(shù)量。圖中的每一個(gè)點(diǎn)表示當(dāng)年各月份游客數(shù)量占全年游客總量的百分比，例如2009年8月的游客數(shù)量占2009年全年游客數(shù)量的38%。**周邊地區(qū)和延吉市酒店市場(chǎng)的需求量則隨著**旅游客源的波動(dòng)而起伏。由于延吉市酒店擁有更高比例的商務(wù)和會(huì)議需求，淡季期間的住宿率水平不像**地區(qū)酒店那么低。總體而言，延吉市酒店市場(chǎng)淡季期間的住宿率為30%至40%左右，**地區(qū)酒店市場(chǎng)的住宿率則跌至15%至25%左右。在旺季需求高峰期間，延吉市和**酒店的住宿率水平通常夠可以達(dá)到95%以上。如前所述，旺季期間的酒店需求量龐大，由于靠近景區(qū)各酒店的住宿率爆滿，游客不得不在遠(yuǎn)離景區(qū)的多個(gè)城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)中尋找住宿設(shè)施。延吉市和**酒店業(yè)和旅游業(yè)從業(yè)人士反映，淡季期間的游客到訪數(shù)量正呈現(xiàn)出逐漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但是，從最新的數(shù)據(jù)可以看出，游客到訪數(shù)量仍然存在著兩個(gè)極端。顯著的季節(jié)性差異給擬建度假區(qū)酒店帶來(lái)的最大挑戰(zhàn)在于其對(duì)全年住宿率水平的制約。旺季期間，客源需求充裕，酒店不論品質(zhì)優(yōu)劣均能以旺季房?jī)r(jià)售出全部客房。許多地方居民還將他們家中空閑的房間出租給游客以賺取更多的收入。低檔酒店甚至將其客房同時(shí)出租給5至6人以吸引和迎合客源需求。淡季期歷時(shí)較久、住宿率低下，因此大幅拉低了全年的住宿率水平。理論上講，即使**酒店在旺季獲取的住宿率可達(dá)100%，平季期間仍能夠獲取相當(dāng)不錯(cuò)的客源量，但淡季期間一貫的低住宿率水平也將制約全年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。盡管有跡象表明，有越來(lái)越多的游客在冬季期間到訪**滑雪并欣賞冬季風(fēng)光，但這部分游客數(shù)量仍然有限。此外，伴隨著冬嚴(yán)寒季、且需長(zhǎng)途旅行的目的地在中國(guó)仍將面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2008年**冬季游客數(shù)量較2007年有所增長(zhǎng)，但2009年再度下跌（盡管該年全年游客數(shù)量實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁增長(zhǎng)）。我們預(yù)計(jì)，在能夠提供充足的娛樂(lè)及住宿設(shè)施吸引冬季游客到訪之前，**的季節(jié)性模式不會(huì)出現(xiàn)顯著變化。盡管如此，我們預(yù)計(jì)未來(lái)多年內(nèi)旅游需求仍將主要集中在夏季期間。潛在新增競(jìng)爭(zhēng)度假酒店供給?白溪主題功能區(qū)：是一個(gè)大型度假酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，目前正在施工中。項(xiàng)目占地16.9公頃，距離西門(mén)入口約10公里處。除娛樂(lè)和會(huì)議設(shè)施外，該項(xiàng)目的一期工程還包含一座按國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的酒店（大約300間客房）。我們了解到，該項(xiàng)目的業(yè)主正為進(jìn)一步開(kāi)發(fā)尋求另外的投資合作伙伴。項(xiàng)目一期預(yù)期于?望天鵝主題功能區(qū)：目前尚未動(dòng)工，但項(xiàng)目地點(diǎn)幾年前就已被當(dāng)?shù)毓芾砦瘑T會(huì)指定為度假酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的潛在區(qū)域。事實(shí)上，由于有報(bào)道稱該項(xiàng)目地點(diǎn)的山地可進(jìn)行垂直落差達(dá)600米?萬(wàn)達(dá)主題開(kāi)發(fā)區(qū)：是一個(gè)大型度假酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，距離**機(jī)場(chǎng)14公里，占地面積10平方公里。項(xiàng)目地點(diǎn)上有一座山體可建成垂直落差達(dá)400米的滑雪道。我們了解到，在一期項(xiàng)目中，整座山體將用于打造成一個(gè)滑雪區(qū)，山腳下建造一處度假村大本營(yíng)，擁有多達(dá)6座國(guó)際酒店，以及類(lèi)型廣泛的娛樂(lè)、零售及餐飲設(shè)施和署名高爾夫球場(chǎng)。我們了解到，一期項(xiàng)目將提供大約1,800間客房，據(jù)稱這些客房將于?漫江主題功能區(qū)：漫江主體功能區(qū)靠近南門(mén)，是另一處已規(guī)劃的、用于旅游及度假村開(kāi)發(fā)的功能區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目地塊占地約6平方公里，負(fù)責(zé)總體規(guī)劃的公司已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行過(guò)調(diào)研。據(jù)我們了解，該區(qū)域內(nèi)有兩處地點(diǎn)擁有天然溫泉資源。此外，我們還了解到，不止一家開(kāi)發(fā)商對(duì)于將整個(gè)項(xiàng)目地點(diǎn)開(kāi)發(fā)為度假村及旅游用途表示了出興趣。建設(shè)條件本項(xiàng)目的基本情況**位于東北亞大陸東部，吉林省東南邊陲，是我國(guó)東北地區(qū)最高山，是圖們江、鴨綠江、松花江的三江發(fā)源地。**位于吉林省東南部地區(qū)，東經(jīng)127°40'～128°16'，北緯41°35'～42°25'之間的地帶，是中、朝兩國(guó)界山。聞名中外的美景，一望無(wú)際的林海，以及棲息其間的珍禽異獸，使它于1980年列入聯(lián)合國(guó)國(guó)際生物圈保護(hù)區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位條件交通狀況目前**的交通主要依托**、延吉、長(zhǎng)春三個(gè)機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通北京到**直航航線，未來(lái)3-5年將開(kāi)通上海、廣州的直航航線。區(qū)域內(nèi)部交通由公路承擔(dān)?，F(xiàn)已建成**環(huán)山公路，由長(zhǎng)春、延吉至**的高速公路正在建設(shè)中。根據(jù)已經(jīng)完成的《**交通總體規(guī)劃》，**未來(lái)交通運(yùn)輸網(wǎng)布局可以規(guī)劃為“三環(huán)、三縱、六出口、五漂流、四機(jī)場(chǎng)、二輕軌”。三環(huán)是指以**天池為中心形成的三條環(huán)形公路；三縱是指以天池為中心，向南、西、北三個(gè)方向輻射的三條射線公路；六出口是指**保護(hù)開(kāi)發(fā)區(qū)通往周邊重要城市的六個(gè)出口通道；五漂流是指以松江河、二道白河、大沙河、錦江和鴨綠江為主水上漂流項(xiàng)目；四機(jī)場(chǎng)是指**機(jī)場(chǎng)以及北、西、南三坡直升機(jī)場(chǎng)；二輕軌是指**北坡輕軌和西坡輕軌。這些立體交通網(wǎng)絡(luò)的建成，將極大地提升**的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。2009年開(kāi)通了北京、延吉和長(zhǎng)春飛往**機(jī)場(chǎng)的航班，航程分別為1小時(shí)40分鐘、30分鐘和40分鐘。北京——**——延吉航線每周執(zhí)行6個(gè)往返班次。如果從上述城市包括飛往**的各條航線都能夠全年持續(xù)經(jīng)營(yíng)，那么其對(duì)**旅游市場(chǎng)蓬勃發(fā)展將具有革命性的促進(jìn)作用。環(huán)境狀況項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，地勢(shì)寬敞且相對(duì)平坦，整個(gè)地塊被廣闊的森林和綿延起伏的山丘所環(huán)抱。松江河從中貫穿將地塊分為大致相等的南北兩區(qū)。北區(qū)地形沿東北方向平緩上升，南區(qū)整體上沿著松江河向南延展。周邊廣茂的原始森林、清澈的河流、連綿起伏的山脈、大片的農(nóng)田和原生態(tài)的村莊，釀造了濃郁的自然氣息。**四季分明，每一季節(jié)各有其獨(dú)特景致，春季花開(kāi)遍野，夏季清風(fēng)拂面，秋季秋色宜人，冬季白雪皚皚。優(yōu)美的自然風(fēng)光打造了**獨(dú)有的仙山風(fēng)韻。區(qū)域工程地質(zhì)條件水文條件**是圖們江、松花江、鴨綠江三大水系的發(fā)源地。第二松花江是松花江主干流之一，它有南、北兩個(gè)發(fā)源地，南源為頭道江，北源為二道江。頭道江匯集了**西坡的各條支流，在保護(hù)區(qū)內(nèi)的主要支流有漫江、錦江、梯子河、大沙河、小沙河、松江河、槽子河等。二道江匯集了**北坡的各個(gè)支流，在保護(hù)區(qū)內(nèi)的主要支流有頭道白河、二道白河、三道白河等。其中，二道白河直接發(fā)源于**天池，是第二松花江的正源。鴨綠江發(fā)源于**天池南麓，在管委會(huì)轄區(qū)內(nèi)的主要支流有十五道溝河、十九道溝河和二十三道溝河。圖們江源于**天池東麓，干流是中朝兩國(guó)的界河，全區(qū)河流年平均流量240億立方米，水力蘊(yùn)藏量347萬(wàn)千瓦。地質(zhì)概述**處于東亞大陸邊緣，瀕臨太平洋的強(qiáng)烈褶皺帶。遠(yuǎn)在兩億年至七千五百萬(wàn)年的中生代以前，就曾經(jīng)有過(guò)多次地殼變遷活動(dòng)，形成古老的巖層。中生代經(jīng)歷上億年的風(fēng)雨侵蝕，形成一系列山間盆地。到了新生代，變成了一片波狀起伏的具有殘丘散布的準(zhǔn)平原。隨著新生代喜馬拉雅造山運(yùn)動(dòng)，伴有火山的間歇性噴發(fā)，地殼發(fā)生了一系列斷裂、抬升，地下深處的巖漿大量噴出地面，構(gòu)成玄武巖臺(tái)地。第四紀(jì)到來(lái)之前，地殼運(yùn)動(dòng)進(jìn)入一個(gè)新的活動(dòng)時(shí)期，火山活動(dòng)趨于活躍，由原來(lái)裂隙式噴發(fā)轉(zhuǎn)為中心式噴發(fā)，噴出的熔巖和各種碎屑物堆積在火山口四周的熔巖高原和臺(tái)地上，筑起了以天池為主要火山通道的龐大的火山錐。**獨(dú)特的火山地質(zhì)地貌具有重要的科研價(jià)值，是研究地球演化歷史的重要材料，是揭示地球生物形成演變的重要依據(jù)。氣候條件**轄區(qū)屬于受季風(fēng)影響的溫帶大陸性山地氣候，除具有一般山地氣候的特點(diǎn)外，還有明顯的垂直氣候變化?？偟奶攸c(diǎn)是：冬季漫長(zhǎng)凜冽，夏季短暫溫涼，春季風(fēng)大干燥，秋季多霧涼爽。年均氣溫在-7℃至3℃之間，7月份平均氣溫不超過(guò)10℃，1月最冷，月平均氣溫-20℃左右，最低氣溫曾出現(xiàn)過(guò)零下44℃。年日照時(shí)數(shù)不足2300小時(shí)。無(wú)霜期100天左右，山頂只有60天左右。積雪深度一般在50厘米，個(gè)別地方可達(dá)70厘米。年降水量在700-1400毫米之間，6-**獨(dú)特的氣候具有極大的體驗(yàn)價(jià)值，是構(gòu)成當(dāng)?shù)芈糜钨Y源特色的重要內(nèi)容。土壤條件**地區(qū)的土壤受地貌、母質(zhì)、植被和氣候等自然因素的影響呈垂直帶譜分布，自下而上大體可分為山地暗棕壤土、棕色針葉林土、亞高山疏林草甸土和高山苔原土。山地暗棕壤分布在海拔1100米以下的熔巖臺(tái)地上，成土母質(zhì)為殘積物、坡積物和湖積物，土壤質(zhì)地較粗，結(jié)構(gòu)疏松，排水良好，上層大于50厘米。植被以紅松闊葉林為主。棕色針葉林土分布在海拔1150-1800米之間的坡地高原上，母質(zhì)為玄武巖、花崗巖風(fēng)化物，上部覆蓋有火山灰。植被以云、冷杉為主，混生有岳樺及長(zhǎng)白落葉松。土層較薄，多在20-亞高山疏林草甸土分布在海拔1800-2100米高山苔原土分布在海拔2100米以上的火山錐體周?chē)?。土壤母質(zhì)主要是角礫巖、粗面巖和玄武巖。植被只有矮小的灌木、草本和地衣、苔蘚等。植物生長(zhǎng)期短，有機(jī)質(zhì)分解特別緩慢，大量積累，形成泥炭質(zhì)。土層很薄，剖面層次不明顯。地下水地下水主要分布在細(xì)砂中，主要補(bǔ)給來(lái)源為大氣降水，滲透性較強(qiáng)，屬孔隙潛水，地下水水位埋深3.10m，標(biāo)高自然條件對(duì)項(xiàng)目的影響上述自然條件對(duì)項(xiàng)目總體影響不大，但直接關(guān)系到工程的施工和造價(jià)。本項(xiàng)目地處北溫帶，全年施工期短，只有六個(gè)月左右，其中三個(gè)月為雨季，對(duì)工程施工有許多不便。加之凍土深度大，路面厚度設(shè)計(jì)除結(jié)構(gòu)計(jì)算厚度外，還要考慮防凍厚度要求，管線等人工構(gòu)造物基礎(chǔ)埋深也相應(yīng)增大，致使工程造價(jià)有不同程度的增加。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀為林場(chǎng)職工居住區(qū)，總共244戶以及部分林地。土地多為平地或平緩山坡，松江河穿過(guò)地塊中部，將整個(gè)地塊分為大致相等的南北兩個(gè)區(qū)域。南邊區(qū)域大體呈矩形形狀，因之前為農(nóng)業(yè)用地，因此基本上全部是平地。北邊區(qū)域的地勢(shì)沿河岸緩緩升高，大量簡(jiǎn)陋磚房分布于此，構(gòu)成了一個(gè)小鎮(zhèn)。建設(shè)方案開(kāi)發(fā)建設(shè)方案理念**統(tǒng)一規(guī)劃將以“生態(tài)**、魅力**、和諧**”為發(fā)展理念，建設(shè)**為國(guó)際名山、度假勝地和生態(tài)特區(qū)。國(guó)際名山——東方阿爾卑斯：橫跨中、朝、韓、俄四國(guó)；松花江、鴨綠江、圖們江三江之源；滿族、朝鮮族的精神家園；度假勝地——南有亞龍灣，北有**：隨著旅游從“觀光時(shí)代”走向“休閑度假時(shí)代”，中國(guó)將形成“南有亞龍灣，北有**”的南北兩極相互呼應(yīng)的休閑度假格局。**將成為北中國(guó)度假療養(yǎng)勝地，冰雪運(yùn)動(dòng)的天堂、極限探險(xiǎn)的樂(lè)園、世界會(huì)議的中心；生態(tài)特區(qū)——21世紀(jì)生態(tài)文明朝圣地：**被評(píng)為人與生物圈自然保護(hù)地、國(guó)際A級(jí)自然保護(hù)區(qū)、全球28個(gè)環(huán)境監(jiān)測(cè)點(diǎn)之一、國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、中國(guó)國(guó)家自然遺產(chǎn)。**國(guó)際會(huì)議中心的建設(shè)意在整合**旅游度假資源，凸顯出**旅游資源特色。**是作為中國(guó)十大名山之一并與五岳齊名，堪稱風(fēng)光秀麗、景色迷人的關(guān)東第一山，2007年成為國(guó)家首批AAAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)。**天池，是松花、圖們、鴨綠三江之源，是中朝兩國(guó)的界湖。它像一塊瑰麗的碧玉鑲嵌在雄偉壯麗的**群峰之中，形如蓮葉初露水面。**如此獨(dú)具特色的秀美風(fēng)景將為**打造出其獨(dú)有的“**牌”。本項(xiàng)目將深層挖掘**文化，塑造其自身特色，彰顯出地域特征和文化特質(zhì)，建立起全方位的度假氛圍，營(yíng)造出其自身的獨(dú)特魅力與個(gè)性特征。同時(shí)注重酒店的產(chǎn)品質(zhì)量及服務(wù)質(zhì)量，緊緊圍繞文化主題，讓顧客獲得富有個(gè)性的文化感受的酒店創(chuàng)新模式。**國(guó)際會(huì)議中心將從當(dāng)?shù)孛袼罪L(fēng)情自然風(fēng)光、城市特色，并將文化要素融入酒店風(fēng)格、室內(nèi)裝飾、餐飲全方位整合，以提升酒店文化的吸引力。**國(guó)際會(huì)議中心擬在全年范圍內(nèi)針對(duì)不同興趣的旅游群體進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，使其在一年四季內(nèi)都具備吸引力。**一年四季變幻的景致及氣候特征使不同興趣的愛(ài)好者選擇在不同時(shí)間到訪**，本項(xiàng)目將充分利用這一潛在價(jià)值，將自身定位在最佳目的地。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宗旨保護(hù)性開(kāi)發(fā)保護(hù)原生態(tài)，堅(jiān)持低容積率，充分利用天然地形地貌，規(guī)劃設(shè)計(jì)高度尊重自然形態(tài)，對(duì)有價(jià)值的一草一木，一水一石都要精心保護(hù)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將以保護(hù)作為旅游資源開(kāi)發(fā)的首要原則和根本前提，以可持續(xù)發(fā)展作為最大目標(biāo)。旅游業(yè)的經(jīng)濟(jì)性與旅游資源的保護(hù)性是一致的，為提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性，項(xiàng)目建設(shè)單位在項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后將充分認(rèn)識(shí)旅游資源的特點(diǎn)及經(jīng)濟(jì)價(jià)值，在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上謀求持續(xù)的投資效益。同時(shí)嚴(yán)格遵守相關(guān)法規(guī)與章程，不能只講經(jīng)濟(jì)效益，而不管環(huán)境效應(yīng)、社會(huì)效應(yīng)和文化效應(yīng)。生態(tài)性開(kāi)發(fā)引進(jìn)先進(jìn)的建筑和材料科技，避免二次污染，利用企業(yè)多年積累的環(huán)保方面的科技成就和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程及投入使用后產(chǎn)生的廢水、廢氣進(jìn)行高集中度處理。堅(jiān)持低碳、節(jié)能的生態(tài)開(kāi)發(fā)原則，與國(guó)家有關(guān)部委合作，探索地?zé)?、太?yáng)能等清潔能源的開(kāi)發(fā)利用。合理有效的開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游資源，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更重要的是實(shí)現(xiàn)了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。在資源開(kāi)發(fā)過(guò)程中，使得生態(tài)旅游資源的自然性、民族性、原始性以及地方特色得到具體體現(xiàn)；在開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)階段要充分選擇最能夠體現(xiàn)上述特色的旅游資源項(xiàng)目，與其他景區(qū)、景點(diǎn)相區(qū)別，突出旅游資源的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，做到“人無(wú)我有，人有我特，人有我佳”。高端性開(kāi)發(fā)高端度假酒店選擇的品牌是國(guó)際一流的超五星級(jí)品牌，入住的客戶吸引國(guó)內(nèi)外高端客戶，方式是度假，而不是簡(jiǎn)單的觀光旅游；度假別墅及公寓的銷(xiāo)售對(duì)象是華南、華東及東南亞等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的客戶；設(shè)計(jì)高品位，建造高質(zhì)量，運(yùn)營(yíng)高水平。系統(tǒng)性開(kāi)發(fā)大區(qū)域開(kāi)發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，該度假區(qū)域自成體系，形成集酒店、會(huì)議中心、商業(yè)、度假公寓、野外活動(dòng)為一體的綜合性多功能度假區(qū)，功能配置合理、基礎(chǔ)設(shè)施齊全，不僅住得進(jìn)來(lái)，而且流連忘返。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的真正價(jià)值在于其適應(yīng)市場(chǎng)的程度，要開(kāi)發(fā)出市場(chǎng)需求相適應(yīng)的產(chǎn)品，并使之形成較高的市場(chǎng)占有率。并制定方案加以實(shí)施，以使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)最佳的統(tǒng)一起來(lái)，使企業(yè)效益趨于最大化。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)內(nèi)容本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃周期為5～8年。開(kāi)發(fā)內(nèi)容包括森林高爾夫球場(chǎng)或滑雪場(chǎng)、國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)酒店會(huì)議度假區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)度假酒店、四星級(jí)度假酒店3座、度假別墅及度假公寓區(qū)、風(fēng)情商業(yè)街、生態(tài)食品加工廠等。實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃由于本項(xiàng)目投入金額較大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多，而**需要一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程，因此整個(gè)項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。詳見(jiàn)下表：開(kāi)發(fā)時(shí)間段一期2010-2013二期2014-2016三期2017-2018完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1、1800畝土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理；2、標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店；3、國(guó)際會(huì)議中心1、產(chǎn)權(quán)式酒店；2、度假公寓；3、生態(tài)食品加工廠；4、風(fēng)情商業(yè)街；5、高爾夫球場(chǎng)或滑雪場(chǎng)；6、其他配套、基礎(chǔ)設(shè)施（溫泉、野外設(shè)施等）1、度假別墅；2、精品五星級(jí)酒店；3、部分公寓相應(yīng)資本支出12億33億18億環(huán)境保護(hù)（一）編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》GB3838-2002《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-1996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-1993《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB12523-1996《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（二）項(xiàng)目建設(shè)可能引起的生態(tài)變化本項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交通運(yùn)輸具有重要意義的同時(shí)，也將對(duì)擬建區(qū)域的環(huán)境產(chǎn)生一些負(fù)面影響。一是工程建設(shè)占用土地，工程開(kāi)挖對(duì)生態(tài)植被的破壞；二是施工期間施工機(jī)械、車(chē)輛噪聲、施工過(guò)程中的揚(yáng)塵、施工現(xiàn)場(chǎng)的生活垃圾及建筑垃圾對(duì)環(huán)境的影響，三是竣工后，電動(dòng)機(jī)械和車(chē)輛所產(chǎn)生的噪聲及汽車(chē)產(chǎn)生的尾氣、揚(yáng)塵等對(duì)周?chē)暛h(huán)境及大氣環(huán)境的影響。（三）控制污染和生態(tài)變化的初步方案建設(shè)期的環(huán)保方案增加道路中心線與建筑物之間距離，使建筑物遠(yuǎn)離噪聲污染源?？紤]到項(xiàng)目建成后，將加大沿線的空氣污染，增加道路綠化比例，種植吸收有害物質(zhì)吸滯塵埃的樹(shù)種。施工期的環(huán)保方案噪聲污染防治措施在施工過(guò)程中，機(jī)械產(chǎn)生的噪聲較大，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工人員，特別是機(jī)械操作人員帶來(lái)很大的影響。為此，建議施工單位合理安排工作人員工時(shí)，使其輪流操作，減少接觸高噪聲時(shí)間，并有足夠的時(shí)間恢復(fù)體力。高噪聲作業(yè)區(qū)應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境敏感區(qū)，對(duì)影響較重的施工場(chǎng)地需合理選擇施工機(jī)械、施工方法，盡量選用低噪聲設(shè)備，在施工過(guò)程中，經(jīng)常對(duì)施工設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，避免由于設(shè)備性能減退而使噪聲增強(qiáng)現(xiàn)象的發(fā)生。施工機(jī)械，應(yīng)合理安排施工時(shí)間；在居民區(qū)附近，嚴(yán)禁夜間施工?？諝馕廴痉乐未胧?duì)于施工中產(chǎn)生的揚(yáng)塵，要采取相應(yīng)的措施，盡量使之減小到最低范圍。材料要集中堆放，減少塵源；運(yùn)輸過(guò)程中要加蓋蓬布或適當(dāng)灑水，降低起塵；施工中還應(yīng)配置灑水車(chē)，以減小揚(yáng)塵范圍。混凝土的拌和，采用站拌方式，并慎重選擇地址，拌和站應(yīng)遠(yuǎn)離環(huán)境敏感點(diǎn)，并設(shè)在當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向下風(fēng)向一側(cè)。拌和站應(yīng)配備除塵設(shè)備，加強(qiáng)勞保措施。其它防治措施施工區(qū)固體廢物和生活垃圾應(yīng)統(tǒng)一收集、統(tǒng)一清運(yùn)、合理處理；堆棄土方時(shí)應(yīng)注意減少破壞掩埋地表植被。運(yùn)營(yíng)期采取的防治措施道路建成后，在使用過(guò)程中產(chǎn)生的污染物主要是車(chē)輛在行駛過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲、揚(yáng)塵和廢氣。噪聲污染防治措施在使用過(guò)程中噪聲的影響比較明顯，不同類(lèi)型的車(chē)輛，不同的行使?fàn)顟B(tài)，產(chǎn)生的噪聲強(qiáng)度也不同，隨著交通量的增加，產(chǎn)生的噪聲對(duì)道路兩側(cè)聲學(xué)環(huán)境的影響也隨之增加，但噪聲的增長(zhǎng)幅度并不大，只要加強(qiáng)管理，就能有效的降低噪聲強(qiáng)度。嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車(chē)亂鳴笛，合理組織交通；保持路面平整，限制行車(chē)速度；對(duì)噪聲超標(biāo)車(chē)輛實(shí)行強(qiáng)行維修，直到噪聲達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)才能上路，淘汰噪聲嚴(yán)重的污染車(chē)輛?？諝馕廴痉乐未胧┛赏ㄟ^(guò)改進(jìn)汽車(chē)性能，安裝汽車(chē)尾氣凈化裝置，使用無(wú)鉛汽油等方法來(lái)減少污染物的絕對(duì)排放量；對(duì)裝運(yùn)含塵物料的汽車(chē)應(yīng)令其用蓬布遮蓋貨物，嚴(yán)格控制物料的灑落。在進(jìn)出砂石料場(chǎng)的主要運(yùn)輸?shù)缆窇?yīng)配備灑水車(chē)定時(shí)、定期灑水，有效地吸附開(kāi)采、裝卸、運(yùn)輸砂石料產(chǎn)生的揚(yáng)塵；實(shí)行排放檢測(cè)制度，對(duì)超標(biāo)排放車(chē)輛應(yīng)限制或禁止其上路行駛。總之只要采取適當(dāng)?shù)拇胧?，本工程?duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。投資估算與資金籌措投資估算本項(xiàng)目目前沒(méi)有具體的規(guī)劃圖以及實(shí)施方案，所以只能作出粗略的投資估算。投資估算表序號(hào)開(kāi)發(fā)內(nèi)容建筑面積（萬(wàn)平米）總投資（億）備注1土地開(kāi)發(fā)整理5棚戶區(qū)居民244戶拆遷、七通一平2精品度假酒店47.5不超過(guò)250間客房3五星級(jí)度假酒店及國(guó)際會(huì)議中心區(qū)69如萬(wàn)豪、喜來(lái)登、希爾頓等，350間客房4產(chǎn)權(quán)式酒店108分3家，共800間客房5度假別墅及度假公寓區(qū)3021住宅2000套，度假別墅150棟6風(fēng)情商業(yè)街4.56商業(yè)街、酒吧、咖啡吧、醫(yī)療所等7生態(tài)食品加工廠0.50.58其他配套（溫泉、野外運(yùn)動(dòng)等）6溫泉游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施合計(jì)5563可提供客房1400間，住宅單元2000套，度假別墅及企業(yè)會(huì)所150棟資金籌措本項(xiàng)目總投資63億元，因項(xiàng)目投資金額巨大，將引入出自有資金以外的其他資金，如銀行信貸、信托或私募股權(quán)投資資金、項(xiàng)目預(yù)售款以及合作開(kāi)發(fā)或者合資開(kāi)發(fā)等。自有資金本項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)建設(shè)擬在**地區(qū)成立項(xiàng)目公司，注冊(cè)資本1億元。一期投資12億元，啟動(dòng)資本金約6億元。銀行貸款銀行貸款將是本項(xiàng)目極其重要的資金來(lái)源。由于本項(xiàng)目進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，可以滾動(dòng)使用土地使用權(quán)、各類(lèi)物業(yè)進(jìn)行抵押貸款。銀行貸款將借助于**管委會(huì)在當(dāng)?shù)氐恼Y源，協(xié)調(diào)各家當(dāng)?shù)劂y行辦理貸款。信托及私募股權(quán)投資資金信托資金既可以用于債權(quán)融資，也可以用作股權(quán)融資，可以作為銀行債權(quán)融資的補(bǔ)充。私募股權(quán)投資資金融資，可以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，單獨(dú)拿出一個(gè)分項(xiàng)目，比如土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，跟私募基金共同設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目子公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)。在獲得土地使用權(quán)抵押貸款之前，可以直接將自有啟動(dòng)開(kāi)發(fā)資金減少為5000萬(wàn)。項(xiàng)目預(yù)售款本項(xiàng)目涉及度假公寓、度假別墅和產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)，這些分項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可以帶來(lái)部分項(xiàng)目預(yù)售款。用未來(lái)的收益補(bǔ)充現(xiàn)在的資金支出。合作開(kāi)發(fā)或合資開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度大，2800畝土地也必將隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度及**旅游的發(fā)展而身價(jià)倍漲。因而，屆時(shí)可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，自身保留最好的土地開(kāi)發(fā)最有把握的物業(yè)；或者，用土地使用權(quán)跟其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，從而減少自有資金的支出。財(cái)務(wù)分析測(cè)算說(shuō)明整個(gè)項(xiàng)目分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，本財(cái)務(wù)分析對(duì)成個(gè)項(xiàng)目做投資回收分析。財(cái)務(wù)測(cè)算的假設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)周期為8年；項(xiàng)目啟動(dòng)資金為6億；8年后，**旅游接待規(guī)?；具_(dá)到管委會(huì)的長(zhǎng)期目標(biāo)；屆時(shí)，**旅游狀態(tài)達(dá)到三亞市2008年的水平；所有開(kāi)發(fā)完成后的酒店及會(huì)議中心都出售；各物業(yè)出售價(jià)格參考目前三亞市公寓、別墅之價(jià)格，并給予一定的折扣；各星級(jí)酒店參考別墅及公寓價(jià)格出售；高爾夫球場(chǎng)或滑雪場(chǎng)、溫泉及其他野外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、生態(tài)食物加工廠開(kāi)發(fā)完成后一次性收回成本；由于尚未跟**管委會(huì)進(jìn)一步商定項(xiàng)目稅費(fèi)優(yōu)惠條件，故測(cè)算不考慮各類(lèi)稅費(fèi)。收益預(yù)測(cè)通過(guò)以上假設(shè)條件，簡(jiǎn)單預(yù)測(cè)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后總投資收入為760500萬(wàn)元。單價(jià)

（元/平米）總建筑面積

（萬(wàn)平米）收入（萬(wàn)）精品度假酒店250004100000五星級(jí)酒店及國(guó)際會(huì)議中心180006108000四星級(jí)酒店1500010150000度假別墅及度假公寓900030270000風(fēng)情商業(yè)街150004.567500其他經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所成本價(jià)（萬(wàn)）60000生態(tài)食品加工開(kāi)發(fā)100000.55000總收入（萬(wàn)）760500財(cái)務(wù)指標(biāo)總收入由以上測(cè)算可知項(xiàng)目毛收入為760