成都某商業(yè)寫字樓市場調(diào)查報告

產(chǎn)品研發(fā)中心\營銷策劃部20目錄TOC\o"1-2"\h\z\u閱讀概要： 3一、調(diào)研目的 4二、調(diào)研組織實施情況 4調(diào)查范圍 4調(diào)查內(nèi)容 4調(diào)查樣本 4調(diào)查時間 5三、商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析 5四、商業(yè)樣本定量分析 6此次調(diào)查的商業(yè)樣本的租金價格 8此次調(diào)查的商業(yè)樣本的面積區(qū)間 9此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出租率 10此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出售率 11五、寫字樓調(diào)查分析 11**寫字樓典型個案 11**寫字樓價格及租金分析 14六、研究結(jié)論 15七、**片區(qū)未來商業(yè)及寫字樓發(fā)展趨勢 16

閱讀概要：1、本區(qū)域商業(yè)租售情況區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況一般，客戶群消費力偏低；單鋪面積在20~700平方米之間；各片區(qū)商鋪租金差異較大，南延線租金高于華陽片區(qū)；商鋪的租金年漲幅率在8%-10%左右社區(qū)商鋪平均銷售價格為9675元/平米，租金均價42元/平米/月。商業(yè)類別銷售均價（單位：元/平米）租金價格（均價）面積區(qū)間（平米）主題商業(yè)6150-850073-9330-3000商場1F:19000-260002F:6000-70001F:100-200(臨街)；2F：30/社區(qū)商業(yè)967542.38（1F:57.5/2F:41.9/3F：36）20-7002、本區(qū)域?qū)懽謽亲馐矍闆r天府新城作為成都未來經(jīng)濟(jì)中心、商務(wù)中心，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域在今年內(nèi)有11個星級酒店項目動工。南延線區(qū)域項目土地性質(zhì)均為科研用地、工業(yè)用地、商貿(mào)用地，即使用年限為50年。天府大道沿線配套相對成熟，平均銷售價格為9236元，平均租金價格為68元。

一、調(diào)研目的了解**商業(yè)、寫字樓租售情況及價格；了解各商業(yè)項目對投資者及商家的價值點；重點了解**片區(qū)商業(yè)和寫字樓的價格及預(yù)期，為公司的商用物業(yè)定價提供參考。二、調(diào)研組織實施情況調(diào)查范圍**三環(huán)路向外至華陽片區(qū)調(diào)查內(nèi)容內(nèi)容包括**片區(qū)商鋪和寫字樓的租售情況及價格，重點調(diào)查對象為商鋪。調(diào)查樣本有效樣本21個，其中商業(yè)樣本16個，寫字樓樣本為5個。按類別寫字樓主題商業(yè)商場專業(yè)市場底商樣本量55119按區(qū)域石羊場中和南延線新華陽老華陽樣本量116(商業(yè))+5(寫字樓)53調(diào)查時間2010年三、商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)分析此次調(diào)查的商業(yè)樣本中主題商業(yè)樣本5個；商場樣本1個；市場樣本1個；社區(qū)商業(yè)9個。此次調(diào)查的商業(yè)樣本中現(xiàn)鋪樣本15個；期鋪樣本1個。其中只有麓鎮(zhèn)有部分期鋪。四、商業(yè)樣本定量分析此次調(diào)查的商業(yè)樣本的價格商業(yè)類別項目售價主題商業(yè)**商匯·錦源5300-9000南湖國際社區(qū)只租不售麓鎮(zhèn)只租不售遠(yuǎn)大7000-8000商場繽紛廣場1F:19000-260002F:6000-7000市場中和大市場只租不售社區(qū)商業(yè)天府長城外街18000元/m2；內(nèi)街16000元/m2；2F售價7800元/m2南苑17000-21000左岸花都4700濱河花園只租不售鴻閣一號9000藍(lán)岸只租不售南陽盛世15000**領(lǐng)域10000此次調(diào)查商業(yè)租售情況：從調(diào)查數(shù)據(jù)可看出，不分商業(yè)類別，其中只租不售的項目占到35.71%；如果從社區(qū)商業(yè)來看，只租不售的項目只占到25%。此次調(diào)查商業(yè)價格分析：商業(yè)類別銷售均價（單位：元/平米）備注主題商業(yè)6150-8500由于樣本有只租不售情況，因此只計算在售項目商場1F:19000-260002F:6000-7000此次調(diào)查只有1個商業(yè)樣本，因此數(shù)據(jù)僅為參考社區(qū)商業(yè)14500由于鴻閣一號和左岸花都為已售完項目，因此未作為計算樣本此次調(diào)查的商業(yè)樣本的租金價格商業(yè)類別項目租金主題商業(yè)**商匯·錦源25-30會展內(nèi)街80-90麓鎮(zhèn)80-100遠(yuǎn)大60-90商場繽紛廣場1F:100-200(臨街)；2F：30市場中和大市場23-40社區(qū)商業(yè)南苑1F:80;2F:45;3F:35-40會展外街1F:75;2F:60-65;3F:55左岸花都1F:45;2F:36濱河花園18-28鴻閣一號40-50藍(lán)岸1F:30;2F:20**領(lǐng)域商鋪總價的6%為年租金此次調(diào)查商業(yè)租金分析商業(yè)類別租金價格（單位：元/平米/月）備注主題商業(yè)25-30；73-93在主題商業(yè)中，由于項目定位及位置，租金相差較大。商場1F:100-200(臨街)；2F：30此次調(diào)查只有1個商業(yè)樣本，因此數(shù)據(jù)僅為參考。專業(yè)市場23-40專業(yè)市場中商鋪的位置差異不太大，口岸稍好與稍差地方的租金差異大約在8-10左右。社區(qū)商業(yè)均價：42.38（1F:57.5;2F:41.9;3F：36）社區(qū)商鋪由于項目地理位置的不同因此租金價格相差較大。此次調(diào)查的商業(yè)樣本的面積區(qū)間商業(yè)類別項目面積區(qū)間（平米）主題商業(yè)**商匯·錦源30-1006會展內(nèi)街150-270南湖國際社區(qū)600平米起麓鎮(zhèn)30-3000市場中和大市場30-110社區(qū)商業(yè)天府長城78-1100左岸花都300鴻閣一號40-70藍(lán)岸20-700南陽盛世30(標(biāo)準(zhǔn)商鋪)**領(lǐng)域30-700此次調(diào)查商業(yè)面積分析商業(yè)類別面積區(qū)間備注主題商業(yè)30-3000在主題商業(yè)中，面積區(qū)間跨度較大專業(yè)市場30-110由于專業(yè)市場的定位及業(yè)態(tài)要求，面積區(qū)間在150平米以內(nèi)社區(qū)商業(yè)20-700由于天府長城的地理位置及商業(yè)定位不同，因此計算時除外此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出租率此次調(diào)查的商業(yè)樣本的出售率**商匯·錦源90%繽紛廣場95%天府長城90%左岸花都100%鴻閣一號100%南陽盛世100%**領(lǐng)域85%從已調(diào)查結(jié)果看出，商鋪的出售率都在85%以上，其中有43%的商業(yè)都已經(jīng)售完。五、寫字樓調(diào)查分析**寫字樓典型個案高新國際廣場建筑面積80982.97平方米單層面積約3000m2公攤35%高度9~11層物管公司戴德梁行B棟華昌物業(yè)DE棟物管費14元車位機動車：300~560元（地下）；100元/月（地面）電梯（三菱）四部客梯，一部貨梯空調(diào)美國約克中央空調(diào)入駐率0.7租金60~80元售價10180元/平米；現(xiàn)在500—2700平方米商務(wù)空間帶租約發(fā)售僅9100元/平方米特拉克斯開發(fā)商特拉克斯海外投資管理項目地址人民南路天府立交左側(cè)建筑面積7.97萬平方米開盤時間2008年5月電梯18部OTIS高速電梯車位350個樓高20層物管戴德梁行（15元/平米*月）層高2.8價格均價：10000元8500元起租金80元/平米*月備注特有8000m2城市廣場規(guī)劃，南、北樓各自規(guī)劃有A座6A甲級寫字樓，B座甲級特拉克斯國際廣場臨近未來地鐵1號線出入口。寫字樓300平米起賣，整層1060平米。拉德方斯開發(fā)商成都高新投資集團(tuán)有限公司項目地址天府大道1480號建筑面積90361.00平方米物管16元/平米*月電梯12部日本三菱國際品牌電梯，最高速度2.5米/秒車位428個200元/位.月樓高72米租金100元/平米.月價格均價：13000元備注目前成都市唯一建在地鐵站上的站廈合一式頂級純寫字樓。正在建設(shè)的地鐵一號線和通往雙流國際機場的六號線在此中轉(zhuǎn)。**科技廣場開發(fā)商高新區(qū)教育科技產(chǎn)業(yè)園項目地址成都府城大道西段3號建筑面積43萬平方米電梯3部奧蒂斯電梯車位一期有156個二期有259樓高14層分隔面積102.00~1941.00平方米均價6200元/平米租金40元/平米*月土地性質(zhì)科研用地高新孵化園建筑面積22萬平方米規(guī)模11棟入駐時間2005年物管公司錦江物業(yè)管理公司物管費5元+能耗費層高3.8米入駐企業(yè)微軟、英特爾、國家863軟件開發(fā)平臺、聯(lián)想、金山、游戲夢工廠等國內(nèi)外著名IT企業(yè),以軟件開發(fā)、微電子研發(fā)、通信產(chǎn)業(yè)等高科技項目為主的企業(yè)租金50元/平米.月均價5380元/平方米（已售）**寫字樓價格及租金分析南延線區(qū)域項目土地性質(zhì)均為科研用地、工業(yè)用地、商貿(mào)用地，即使用年限為50年。天府大道沿線配套相對成熟，平均銷售價格為9236元，平均租金價格為68元。六、研究結(jié)論商業(yè)區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營檔次以中、低檔為主；區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況一般，客戶群消費力偏低；單鋪面積在20~700平方米之間；各片區(qū)商鋪租金差異較大，南延線租金高于華陽片區(qū)；商鋪的租金年漲幅率在8%-10%左右社區(qū)商鋪平均銷售價格為9675元/平米，租金均價42元/平米/月。寫字樓天府新城作為成都未來經(jīng)濟(jì)中心、商務(wù)中心，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域在今年內(nèi)有11個星級酒店項目動工。南延線區(qū)域項目土地性質(zhì)均為科研用地、工業(yè)用地、商貿(mào)用地，即使用年限為50年。天府大道沿線配套相對成熟，平均銷售價格為9236元，平均租金價格為68元。七、**片區(qū)未來商業(yè)及寫字樓發(fā)展趨勢“整體求穩(wěn)、孕育商機、市中心飽和、二環(huán)路沿線成熟、三環(huán)以外主題與運營展現(xiàn)”，將是成都下一輪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大方向。另外，政府利好政策的推出、地鐵的修建范圍擴大以及成都房價的企穩(wěn)回升等，這些利好消息無疑將會吸引更多的資本實力雄厚的企業(yè)比如，新加坡凱德置地、九龍倉、仁恒、和黃、力寶、香港太古、香港華人、香港瑞安、菲律賓SM集團(tuán)、鐵獅門、英國謝菲聯(lián)等進(jìn)入成都，這些企業(yè)先進(jìn)的商業(yè)模式、管理理念等將影響**及整個成都的商業(yè)地產(chǎn)格局。未來商業(yè)形態(tài)將大力發(fā)展復(fù)合物業(yè)、城市綜合體，全面帶動**商圈升級。區(qū)域商業(yè)中心已成為區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重點，目前綜合型商業(yè)項目主要有，九龍倉天府時代廣場和國際**項目、凱德置地人民南路省博物館項目、力迅市中心項目、成都白揚大廈、東大街CBD區(qū)域、華人