知識(shí)資料職業(yè)法規(guī)(三)(新版)知識(shí)資料

朽木易折，金石可鏤。千里之行，始于足下。第頁(yè)/共頁(yè)需要課件請(qǐng)或三、房地產(chǎn)規(guī)矩房地產(chǎn)規(guī)矩調(diào)節(jié)的對(duì)象面廣、復(fù)雜。目前已頒布了一系列規(guī)矩，最主要的是1994年頒發(fā)、2023年年修改的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。此外還有大量的房地產(chǎn)行政規(guī)矩、地辦規(guī)矩和各部門規(guī)則，如：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住所管理主意》、《城市房地產(chǎn)開辟經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開辟企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》等等。在此著重推薦《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》共分七章。(一)總則總則中主要內(nèi)容為定法目的，適用范圍及城市房地產(chǎn)管理的原則。該規(guī)矩定在中華人民共和國(guó)城市計(jì)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開辟用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開辟、房地產(chǎn)交易、實(shí)施房地產(chǎn)管理，都應(yīng)遵守該法。(二)房地產(chǎn)開辟用地的規(guī)定房地產(chǎn)開辟用地的主要內(nèi)容為土地使用權(quán)出讓與土地使用權(quán)劃撥的規(guī)定。土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體計(jì)劃、城市計(jì)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。土地使用權(quán)出讓金應(yīng)該所有上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開辟。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。屬于劃撥范圍的是：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；以及法律和行政規(guī)矩規(guī)定的其他用地。(三)房地產(chǎn)開辟的規(guī)定房地產(chǎn)開辟必須鄭重執(zhí)行城市計(jì)劃，合理布局，綜合開辟，配套建設(shè)。以出讓方式取得土地使用權(quán)舉行房地產(chǎn)開辟的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開辟期限開辟土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開辟日期滿一年未動(dòng)工開辟的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開辟的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開辟必須的前期工作造成動(dòng)工開辟遲延的除外。設(shè)立房地產(chǎn)開辟企業(yè)，應(yīng)該符合有關(guān)規(guī)定，并向工商行政管理部門申請(qǐng)記下。(四)房地產(chǎn)交易的規(guī)定房地產(chǎn)交易的主要內(nèi)容為房地產(chǎn)交易普通規(guī)定、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。1．普通規(guī)定普通規(guī)定中提出，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。國(guó)家采取房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。2．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)以及以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。還指出了以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)的規(guī)定。關(guān)于商品房預(yù)售，規(guī)定應(yīng)該符合的條件是：取得了土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程計(jì)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開辟建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已決定施工進(jìn)度和竣工交付日期；取得商品房預(yù)售許可證實(shí)。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。3．房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。法律規(guī)定了抵押權(quán)的范圍、抵押的主意。4．房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。法律規(guī)定了房屋租賃的主意。5．房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)該具備規(guī)定的條件，并向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立記下，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后方可開業(yè)。四、城鄉(xiāng)計(jì)劃規(guī)矩城鄉(xiāng)計(jì)劃規(guī)矩是為了加強(qiáng)城鄉(xiāng)計(jì)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展而制訂。城鄉(xiāng)計(jì)劃規(guī)矩是以《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)計(jì)劃法》(全國(guó)人大常委會(huì)2023年年10月通過(guò)，2023年年1月1日起實(shí)施)為母法，以國(guó)務(wù)院各部門頒發(fā)的部門規(guī)則如建設(shè)部2023年年年發(fā)布的(城市計(jì)劃編制主意)等所構(gòu)成的一個(gè)規(guī)矩體系。原《中華人民共和國(guó)城市計(jì)劃法》已廢止?！冻青l(xiāng)計(jì)劃法》共有七章、七十條。(一)總則總則中指出城鄉(xiāng)計(jì)劃的范圍包括城鎮(zhèn)體系計(jì)劃、城市計(jì)劃、鎮(zhèn)計(jì)劃、鄉(xiāng)計(jì)劃和村莊計(jì)劃。在計(jì)劃區(qū)內(nèi)舉行建設(shè)活動(dòng)也必須遵守本法。在制訂和實(shí)施城鄉(xiāng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先計(jì)劃后建設(shè)的原則，以及改善生態(tài)環(huán)境、促進(jìn)資源綜合利用、保護(hù)天然資源和歷史文化遺產(chǎn)，防止公害等要求?？倓t中還規(guī)定了城鄉(xiāng)計(jì)劃的管理體制、單位和個(gè)人的權(quán)利和義務(wù)等方面。(二)城鄉(xiāng)計(jì)劃的制定該章主要內(nèi)容是城鄉(xiāng)計(jì)劃的編制、審批的程序和組織領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系；城鎮(zhèn)體系計(jì)劃、城市總體計(jì)劃、鎮(zhèn)總體計(jì)劃、鄉(xiāng)計(jì)劃、村莊計(jì)劃的主要內(nèi)容；編制機(jī)關(guān)從業(yè)與計(jì)劃師執(zhí)業(yè)資歷的規(guī)定；城鄉(xiāng)計(jì)劃的公告、論證、聽證等事項(xiàng)的規(guī)定。(三)城鄉(xiāng)計(jì)劃的實(shí)施該章主要內(nèi)容是實(shí)施城鄉(xiāng)計(jì)劃的基本原則和城鄉(xiāng)計(jì)劃管理的基本內(nèi)容。規(guī)矩要求城鄉(xiāng)計(jì)劃應(yīng)該按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，量力而行，要尊重群眾意愿，有計(jì)劃、分步驟地組織實(shí)施。應(yīng)該優(yōu)先安頓基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，妥善處理新區(qū)開辟和舊區(qū)改建的關(guān)系、合理開辟和利用城市地下空間等。在城市計(jì)劃管理方面強(qiáng)調(diào)：1．在計(jì)劃區(qū)內(nèi)申請(qǐng)用地的管理以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)該向城鄉(xiāng)計(jì)劃主管部門申請(qǐng)開辟選址意見書。在建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)后，再申請(qǐng)建設(shè)用地計(jì)劃許可證。取得建設(shè)用地計(jì)劃許可證后，方可向土地管理部門申請(qǐng)用地。以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，向城鄉(xiāng)計(jì)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地計(jì)劃許可證。2．建設(shè)工程的計(jì)劃管理在城鎮(zhèn)計(jì)劃區(qū)內(nèi)舉行建造物、構(gòu)筑物、道路、管線及其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位要向城鄉(xiāng)計(jì)劃主管部門申請(qǐng)建設(shè)工程計(jì)劃許可證。在鄉(xiāng)、村莊計(jì)劃區(qū)內(nèi)舉行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，要向主管部門申請(qǐng)鄉(xiāng)村建設(shè)計(jì)劃許可證。此外還對(duì)暫時(shí)建設(shè)用地及工程竣工驗(yàn)收管理等作出規(guī)定。五、環(huán)境保護(hù)規(guī)矩環(huán)境保護(hù)規(guī)矩是調(diào)節(jié)因保護(hù)和改善生活環(huán)境和生態(tài)環(huán)境、防止環(huán)境污染以及其他公害而產(chǎn)生的各種法律關(guān)系的總稱。是我國(guó)環(huán)境保護(hù)工作的法律根據(jù)。環(huán)境保護(hù)規(guī)矩以《環(huán)境保護(hù)法》、《海洋環(huán)境保護(hù)法》、《水污染防治法》、《大氣污染防治法)、《水土保持法》等法律為主，并以條例和實(shí)施細(xì)則和管理主意等行政規(guī)矩和規(guī)則配合成為環(huán)境保護(hù)規(guī)矩體系。建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)，應(yīng)按照國(guó)務(wù)院在1998年頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》舉行管理。它對(duì)于防止建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生新的污染、破壞生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn)全國(guó)環(huán)境保護(hù)工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具有十分重要的意義。該條例規(guī)定的主要管理內(nèi)容有：(一)鄭重執(zhí)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度在項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，建設(shè)單位應(yīng)按照《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響分類管理名錄》(1999年國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布)決定建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)類別，以委托或招標(biāo)方式?jīng)Q定評(píng)價(jià)單位，開展環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作，并編制環(huán)境影響報(bào)告書或環(huán)境影響報(bào)告表，報(bào)有審批權(quán)的環(huán)境保護(hù)行政主管部門審批。環(huán)保行政主管部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批負(fù)所有責(zé)任。對(duì)不符合國(guó)家當(dāng)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展計(jì)劃，能耗物耗大、污染物產(chǎn)生量大，國(guó)家明令淘汰的落后生產(chǎn)方式、工藝和產(chǎn)品或禁止投資的建設(shè)項(xiàng)目，堅(jiān)定不予審批，從源頭上防止新的環(huán)境污染和生態(tài)破壞。(二)強(qiáng)化環(huán)境保護(hù)設(shè)施的“三同時(shí)”管理在建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的一切建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須依法執(zhí)行環(huán)境保護(hù)設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用的“三同時(shí)”制度。建設(shè)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，應(yīng)該按照環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，編制環(huán)境保護(hù)篇章，落實(shí)防治環(huán)境污染和生態(tài)破壞的措施以及環(huán)境保護(hù)設(shè)施投資概算；建設(shè)項(xiàng)目施工中，應(yīng)采納環(huán)保主管部門的日常監(jiān)督檢查；建設(shè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)使用時(shí)，環(huán)境保護(hù)設(shè)施要經(jīng)環(huán)保行政主管部門驗(yàn)收合格后才干正式投產(chǎn)使用。(三)對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，實(shí)施環(huán)境影響評(píng)價(jià)資歷審查制度環(huán)境影響評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)必須持有《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)資歷證書》，評(píng)價(jià)證書分甲級(jí)、乙級(jí)兩個(gè)等級(jí)，評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)必須按評(píng)價(jià)證書規(guī)定的等級(jí)和范圍，從事環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》還列有違抗規(guī)定的法律責(zé)任。對(duì)違抗規(guī)定者可按照情況責(zé)令其停止建設(shè)、限期恢復(fù)原狀及處以罰款等處分。例：1．《城市房地產(chǎn)管理主意》中，房地產(chǎn)交易不包括（A）A房產(chǎn)中介B房地產(chǎn)抵押C房屋租賃D房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2．城市總體計(jì)劃應(yīng)該包括:（D）(A)城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)、近期建設(shè)計(jì)劃;(B)城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和定額指標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、城市建設(shè)用地布局、功能分區(qū)和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署;(C)城市綜合交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)、各項(xiàng)專業(yè)計(jì)劃;(D)以上(A)、(B)、(C)。3.城市詳細(xì)計(jì)劃應(yīng)該包括(D)(A)計(jì)劃地段各項(xiàng)建設(shè)的詳細(xì)用地范圍;(B)建造密度和高度等控制指標(biāo);(C)總平面布置、工程管線綜合計(jì)劃和豎向計(jì)劃;(D)以上(A)、(B)、(C)4申領(lǐng)開工證時(shí)必須持有的證件中應(yīng)包括:(B)(其中哪一項(xiàng)是不須要的?)(A)建設(shè)工程計(jì)劃許可證(B)商品房預(yù)售許可