城市高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理方案

城市高層住宅項(xiàng)目物業(yè)管理方案城市高層住宅工程物業(yè)治理方案

隨著城市化的不斷進(jìn)展和土地使用的現(xiàn)實(shí)狀況,高層住宅漸漸成為城市居住建筑的主趨勢(shì)以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)治理尤為必要。

一、高層住宅物業(yè)治理的特點(diǎn)和難點(diǎn)：

1、高層住宅建筑高度大、層數(shù)多、居住人口稠密，要治理好高層住宅，確保各局部正常運(yùn)作，保證高層住宅和樓內(nèi)居民的生命、財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)治理任務(wù)較為艱難。

2、高層住宅設(shè)備多、構(gòu)造簡(jiǎn)單、治理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)治理隊(duì)伍的素養(yǎng)要求較高。在實(shí)際物業(yè)治理中，必需要運(yùn)用先進(jìn)的治理手段、方法，對(duì)高層住宅各系統(tǒng)進(jìn)展維護(hù)、保養(yǎng)和治理，保證這些系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。高層住宅能源、動(dòng)力消耗大，治理效勞人員多，治理本錢(qián)高，收取的物業(yè)治理費(fèi)也高。

二、高層住宅物業(yè)治理的原則：

1、統(tǒng)一治理原則：

首先，整個(gè)高層住宅是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整體效勞的，分散理勢(shì)必影響整體的正常運(yùn)行;其次，分散治理易造成職責(zé)不清，使消失的問(wèn)題和故障無(wú)法準(zhǔn)時(shí)解決;第三，分散治理會(huì)造成治理死角。因此，高層住宅應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一的治理。

2、收費(fèi)合理原則。

收費(fèi)合理原則最通俗的說(shuō)法便是物業(yè)治理的收費(fèi)要與所供應(yīng)的效勞相符。不管如何，物業(yè)治理隊(duì)伍都應(yīng)實(shí)行公正、合理、協(xié)調(diào)全都的原則。

3、依法治理原則。

物業(yè)治理須堅(jiān)持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。

4、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。

物業(yè)治理要通過(guò)科學(xué)的物業(yè)治理、良好的效勞、美麗的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹(shù)立自身的良好形象，增加知名度，贏得住戶的信任。

5、公共效勞、專項(xiàng)效勞和特約效勞并重的原則。

針對(duì)高層住宅的實(shí)際狀況物業(yè)治理不僅要做好供電、供水等效勞工程，同時(shí)也可以做好住戶需要的專項(xiàng)效勞與特約效勞，為住戶供應(yīng)最大的便利。

三、高層住宅物業(yè)治理的內(nèi)容：

1、高層房屋建筑主體應(yīng)有的修理治理。物業(yè)治理應(yīng)定期把握房屋的根本狀況，對(duì)樓面、樓道等房屋要進(jìn)展常常的修理、養(yǎng)護(hù)和治理，使建筑物保持完好、干凈和美觀。對(duì)住戶的房屋裝修進(jìn)展嚴(yán)格的監(jiān)視治理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。

2、高層住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的治理。物業(yè)治理人員要常常對(duì)供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)展維護(hù)檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，準(zhǔn)時(shí)處理，保證設(shè)備完好的運(yùn)行狀態(tài)。

3、清潔衛(wèi)生的治理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各樓道以及公共場(chǎng)所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。

4、綠化治理。綠化人員應(yīng)對(duì)高層住宅小區(qū)內(nèi)的花草樹(shù)木和景點(diǎn)進(jìn)展養(yǎng)護(hù)和治理，為住戶制造美麗干凈舒適的高雅的環(huán)境。

5、停車場(chǎng)、車輛及交通治理。物業(yè)治理人員要對(duì)住戶以及外來(lái)人員的車輛進(jìn)展治理，保證停車場(chǎng)的車輛停放整齊、治理有序，保證車輛安全。

6、消防及治安治理。保安人員對(duì)高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)展全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流淌巡邏崗位。確保住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對(duì)違法違紀(jì)行為要準(zhǔn)時(shí)處理。

7、收費(fèi)治理。要嚴(yán)格根據(jù)協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)核定的物業(yè)治理效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)時(shí)、定期收取物業(yè)治理費(fèi)用，并承受住戶監(jiān)視。

8、全方位效勞。物業(yè)治理應(yīng)對(duì)住戶供應(yīng)全方位、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的效勞，使用戶、住戶更為舒適便利。

四、高層住宅物業(yè)治理實(shí)際可行性操作：

1、深度推行“人性化物業(yè)治理模式”

在高層住宅物業(yè)治理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng)造一種既相互信任、相互敬重，又有明確的行為規(guī)章這樣一種和諧、有序的舒服環(huán)境和文化氣氛。

2、實(shí)施零距離“隱性物業(yè)治理與效勞”模式

在高層住宅物業(yè)的治理與效勞中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所供應(yīng)的全方位效勞往往簡(jiǎn)單發(fā)生沖突，在實(shí)際物業(yè)治理中，物業(yè)治理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性效勞與彈性效勞”模式和物業(yè)治理理念。所謂“零距離”，就是對(duì)住戶的效勞需求做全面、深入、細(xì)致的了解，注意效勞的快捷性和住戶的滿足度，除了保證在住戶需要幫忙時(shí)供應(yīng)準(zhǔn)時(shí)滿足的效勞，更要表達(dá)對(duì)住戶效勞的前瞻性，滿意住戶深層次的效勞訴求。

3、建立治安聯(lián)動(dòng)快速反響系統(tǒng)

安全防范是物業(yè)治理第一要素，高層住宅的治安工作由中心監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反響系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)快速快捷，又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，快速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員也會(huì)相繼趨前救濟(jì);多重結(jié)合即治安工作要做到流淌崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。

五、高層住宅日常性物業(yè)治理與效勞

完善的高層住宅物業(yè)治理設(shè)想，專業(yè)的物業(yè)治理團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)治理制度以及高速、有效的運(yùn)作機(jī)制都必需在物業(yè)治理實(shí)務(wù)的實(shí)施中才能得到充分的檢驗(yàn)，才能以持之以恒的、高品位的效勞品質(zhì)呈現(xiàn)于住戶面前。

日常性的物業(yè)治理與效勞最能凸顯治理水平與效勞品質(zhì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。在日常治理中，除了要求物業(yè)治理企業(yè)自身具備高度的掌握與執(zhí)行力量外，在如何合理利用有效資源滿意住戶效勞需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一治理的前提下，必需從安全、環(huán)境、客戶效勞、工程效勞等四個(gè)方面的常規(guī)日常效勞分別表達(dá)相應(yīng)的高層物業(yè)治理模式。

(一)安全治理

安全工作是物業(yè)治理的一個(gè)重要方面。人們常說(shuō)“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實(shí)的保證，住戶才能放心地工作。因而安全治理也是物業(yè)治理的一切根底性工作。門(mén)衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場(chǎng)治理等工作都屬于安全治理的范疇。

針對(duì)高層住宅布局、功能的特點(diǎn)，可以實(shí)行技防與人防相結(jié)合、固定崗與流淌崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動(dòng)態(tài)相結(jié)合的安全防范體系，切實(shí)保障高層住宅24小時(shí)安全無(wú)憂。對(duì)公共區(qū)域?qū)嵭兄饕揽考挤琅c流淌巡邏相結(jié)合的方式實(shí)施安全治理，技防方面主要依靠工程本身的智能化報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，流淌巡邏方面將增加巡邏頻次，加強(qiáng)巡邏治安員的在崗治理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與效勞意識(shí)。

1、公共區(qū)域24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時(shí)消防預(yù)警及聯(lián)動(dòng)掌握系統(tǒng);

2、24小時(shí)固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置;

3、24小時(shí)流淌巡邏崗設(shè)置;

4、智能化報(bào)警系統(tǒng);

治安工作的特點(diǎn)及主要任務(wù)

特點(diǎn)：

A、以預(yù)防為主。無(wú)論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避開(kāi)隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。

B、效勞性強(qiáng)。從本質(zhì)上看，保安就是效勞，即供應(yīng)保安效勞。作為保安員，要樹(shù)立“效勞第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警覺(jué)性，又要有效勞人員的和顏悅色;即要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂(lè)于助人。

C、軟件與硬件同時(shí)抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊(duì)伍的素養(yǎng)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建立，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。

D、制作緊急大事處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)難、重大疫情等大事的防范以及消失狀況后的處理方法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。

主要任務(wù)：

A、固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)留意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生;

B、安全巡邏。定時(shí)和不定時(shí)的對(duì)區(qū)域內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)展巡察檢查，發(fā)覺(jué)擔(dān)心全的因素準(zhǔn)時(shí)進(jìn)展解決;

C、停車場(chǎng)治理。疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時(shí)停車費(fèi)，進(jìn)展停車場(chǎng)消防和安全治理;

(二)環(huán)境治理

高層住宅物業(yè)治理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)治理的重要組成局部之一，是表達(dá)物業(yè)治理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶供應(yīng)干凈、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過(guò)清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物外表自然老化及人為磨損，愛(ài)護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長(zhǎng)物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。

針對(duì)高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等工程供應(yīng)無(wú)差異的高標(biāo)準(zhǔn)效勞，努力營(yíng)造一個(gè)舒適、干凈、光明的工程環(huán)境，并切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作：

1、主要任務(wù)：

A、負(fù)責(zé)高層住宅各個(gè)樓層和各個(gè)部位的保潔工具，使其到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求;

B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用品的選購(gòu)及使用意見(jiàn)，合理把握清潔費(fèi)用的支出;

C、負(fù)責(zé)對(duì)保潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素養(yǎng);

D、負(fù)責(zé)承受客戶的托付清潔業(yè)務(wù)。

2、保潔制度

每日的衛(wèi)生全面清掃盡量削減對(duì)住戶的影響。

3、垃圾分流

在狠抓環(huán)境治理和培育客戶環(huán)境意識(shí)的根底上，對(duì)高層住宅的垃圾實(shí)施“三化”治理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。

垃圾收集袋裝化：工程垃圾的收集，統(tǒng)一采納垃圾袋進(jìn)展袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)展回收利用，避開(kāi)資源鋪張。

4、消殺

消殺工作主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

主要消殺對(duì)象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。

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