中國(guó)房地產(chǎn)近八年價(jià)格趨勢(shì)報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)近八年價(jià)格趨勢(shì)報(bào)告大伙兒明白從98年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差不多顯現(xiàn)了一個(gè)高潮，都達(dá)到了前所未有的高潮。比如講房地產(chǎn)投資達(dá)到20%，房地產(chǎn)銷售達(dá)到了27%以上。大伙兒看一下那個(gè)圖（略），房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度、銷售增長(zhǎng)速度以及銷售面積來(lái)講，最高線確實(shí)是房地產(chǎn)銷售總額的數(shù)量。也確實(shí)是講，這幾年房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)差不多上高速的增長(zhǎng)，而且銷售也開(kāi)始增長(zhǎng)。這就講明房?jī)r(jià)這幾年是以一個(gè)比較快的速度上升，而且房?jī)r(jià)還有一個(gè)專門好玩兒的情況。

比如講北京，2004年整個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度是3.7%，據(jù)我了解有幾個(gè)項(xiàng)目，去年年初的時(shí)候大致是6000塊鈔票左右，年底差不多提高了。假如講我們北京市有一個(gè)比較好的房地產(chǎn)價(jià)格，北京市的房?jī)r(jià)確信是在15至20%以上。比如講上海，從上海統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)來(lái)看，房?jī)r(jià)僅僅是15%。然而我聽(tīng)了幾位同學(xué)告訴我，他去年在復(fù)旦鄰近買的房子，5000多塊一平米，今年差不多到了16000塊鈔票。北京市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度跟實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)差距專門遠(yuǎn)專門遠(yuǎn)，我們目前房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)，我們國(guó)內(nèi)面臨一系列的咨詢題。那個(gè)咨詢題我就不講了。中國(guó)房地產(chǎn)即使面臨專門多的咨詢題，專門多都市、地點(diǎn)也有專門大的泡沫。房地產(chǎn)進(jìn)展確信是近十年、二十年，仍舊是相當(dāng)重要，相當(dāng)快速增長(zhǎng)的一個(gè)環(huán)境。假如我們假定每年都市化的速度是40%，到2020年都市化的水平達(dá)到55%。假如以人口14億運(yùn)算，都市人口大致確實(shí)是7.7億，都市人口凈增加是2.6億。假如按照人均居住面積20平米來(lái)運(yùn)算，每年要增長(zhǎng)住房面積是2億平方米。隨著環(huán)境的改善，住房的需求和條件也會(huì)進(jìn)一步改善。

按照如此一個(gè)方式進(jìn)展，以2020年7.7億人口來(lái)運(yùn)算，每人增加4、5平米，在20年內(nèi)就會(huì)增長(zhǎng)30億平方米，我們都市的撤遷、住房改造每年至少有5.8億平米。這三個(gè)數(shù)字加起來(lái)大致確實(shí)是90億，確實(shí)是講我們目前每年住房建設(shè)投資大致是30億平方米左右，這需要30年才可能滿足。因此住房的建設(shè)確信會(huì)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上，以更高的速度進(jìn)展。

從住房進(jìn)展來(lái)講，是高速的增長(zhǎng)。目前我們房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況如何？2004年差不多達(dá)到了7800億，是1998年的3.8倍。房地產(chǎn)每年差不多上以30%左右的速度增長(zhǎng)。今年是增長(zhǎng)了28%，2003年的增長(zhǎng)速度是40%多。這條藍(lán)色確實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于整個(gè)金融機(jī)構(gòu)的增長(zhǎng)速度。

專門是03年的時(shí)候，一下子就往上走了。04年盡管增長(zhǎng)速度放緩了，然而還有28%左右的速度，它的放緩并不是總量的放緩，只是改變了形式和方式。就從我們房地產(chǎn)整個(gè)融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)自有資金是27%多，房地產(chǎn)租金，開(kāi)始是1點(diǎn)左右，慢慢到了0.02。投資房地產(chǎn)的租金，98年初比重是12點(diǎn)左右。到2004年只有1.2，確實(shí)是講國(guó)外的資金進(jìn)入房地產(chǎn)的比重越來(lái)越低。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展這么快、這么好，利潤(rùn)這么好，什么緣故外資越來(lái)越少？關(guān)鍵是我們現(xiàn)在不情愿把這塊利潤(rùn)分給他們。

早幾年，李嘉誠(chéng)的東方廣場(chǎng)能夠做，這是98年往常的。到后來(lái)，外資進(jìn)來(lái)的時(shí)候越來(lái)越困難。下面這條線，差不多上看起來(lái)保持一個(gè)平穩(wěn)。大致在30%左右。到了04年那個(gè)速度就降下來(lái)了一些。04年要緊是國(guó)家宏觀調(diào)控，讓企業(yè)整個(gè)注冊(cè)資本金提高。還有一個(gè)因素，確實(shí)是銀行對(duì)房地產(chǎn)的阻礙，然而差不多上不如何變動(dòng)。房地產(chǎn)自己的自有資金，占有的比例也是30%左右。這條藍(lán)線是由小到大，這塊差不多上是個(gè)人消費(fèi)信貸。從這三塊來(lái)講，房地產(chǎn)自有資金差不多上依舊銀行這塊。比如講買了一塊地以后，趕忙就抵押，這就講明我們整個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)展完全建立在國(guó)內(nèi)銀行的基礎(chǔ)上。比如講去年的上海，50%以上的租金進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)。假如我們現(xiàn)在的那個(gè)房?jī)r(jià)是目前的狀況，就會(huì)顯現(xiàn)專門多咨詢題。他們假如從個(gè)人消費(fèi)信貸來(lái)講，我們這幾年房地產(chǎn)什么緣故會(huì)進(jìn)展？全靠個(gè)人消費(fèi)信貸的結(jié)果。假如沒(méi)有個(gè)人消費(fèi)信貸，房地產(chǎn)的進(jìn)展可能性專門小，或者是速度沒(méi)有這么快。個(gè)人消費(fèi)信貸從98年到2004年，一共是增長(zhǎng)了37%。“3.16”出來(lái)以后，什么緣故大伙兒反響專門強(qiáng)烈，加息0.2。人家加息就加息吧，與你有什么關(guān)系。我們什么緣故反映這么強(qiáng)烈，我們個(gè)人消費(fèi)信貸在民眾當(dāng)中的比例比較大。1.6萬(wàn)億，大致是400萬(wàn)人建立起來(lái)的。假如政府采取措施就會(huì)決定我們今后如何進(jìn)展。住房銷售價(jià)格，藍(lán)線確實(shí)是民眾可支配收入。因?yàn)樵趪?guó)際上有一個(gè)差不多的標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)是房?jī)r(jià)跟民眾的收入相比，建立房地產(chǎn)價(jià)格的高低或者是價(jià)格和價(jià)值是否偏離。我們房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民眾的可支配收入，而且那個(gè)價(jià)格依舊一個(gè)平均價(jià)。

中國(guó)這么大，假如顯現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，也僅僅是幾個(gè)都市，房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)的特性確實(shí)是不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)的融資還沒(méi)有達(dá)到80%以上。2004年，房貸按揭只有2.5萬(wàn)千億，住房貸款是1.8萬(wàn)億。按照房地產(chǎn)市場(chǎng)整個(gè)總價(jià)是7.6萬(wàn)億，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊跟發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比，差距比較大。什么緣故會(huì)顯現(xiàn)前面的情形？不僅僅對(duì)組織市場(chǎng)的壟斷，關(guān)鍵是壟斷了我們租金市場(chǎng)的價(jià)格。從03年開(kāi)始，我們房地產(chǎn)的租金成本最低，房地產(chǎn)的平均收益率也在15%左右。只要從銀行拿到租金，那個(gè)項(xiàng)目只是做的一樣般，依舊有15%的回報(bào)率。這就導(dǎo)致了我們房地產(chǎn)金融單一化，也導(dǎo)致房地產(chǎn)面臨一系列的咨詢題。比如講今后政府確實(shí)要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做一些比較的治理或者是管制，因?yàn)樽罱膬r(jià)格進(jìn)展比較快。溫家寶總理在報(bào)告里面講，差不多任務(wù)確實(shí)是如何抑制國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格。目前所面臨最大咨詢題確實(shí)是如何打破現(xiàn)有的金融市場(chǎng)壟斷，讓租金和土地價(jià)格市場(chǎng)化。我們的房地產(chǎn)價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，我專門贊成。但現(xiàn)在的情形下講我們的房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系決定的，就不對(duì)，現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的差不多咨詢題確實(shí)是沒(méi)有對(duì)稱。房地產(chǎn)業(yè)所需要的成本，比如講土地、租金都沒(méi)有放開(kāi)，差不多上非市場(chǎng)化的。然而房地產(chǎn)商賣房子的時(shí)候就市場(chǎng)化，你給我越多越好。最近專門多房子都講要開(kāi)盤的，但確實(shí)是不賣，確實(shí)是等著房?jī)r(jià)漲上