第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估2024/3/11第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估參考書目《房地產(chǎn)價格評估》經(jīng)濟科學出版社，吳慶玲《房地產(chǎn)估價》上海財經(jīng)大學出版社，王人已《房地產(chǎn)估價》首都經(jīng)貿(mào)大學出版社，柴強《房地產(chǎn)估價理論與方法》經(jīng)濟日報出版社，張躍慶《中國房地產(chǎn)報》《中國建設報》《中國房地產(chǎn)》雜志

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估

學習要求1.學習房地產(chǎn)、土地和建筑物的概念，從估價活動的角度認識土地和建筑物。2.了解房地產(chǎn)的存在形態(tài)、房地產(chǎn)的類型，房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)價格評估的作用；3.了解房地產(chǎn)價格評估的概念、。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估本章主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)的概念2、房地產(chǎn)的存在形態(tài)3、房地產(chǎn)的分類4、房地產(chǎn)的特性5、房地產(chǎn)價格評估概述6、房地產(chǎn)價格評估作用7、復習思考題第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估1.房地產(chǎn)（realestate）的概念

房地產(chǎn)是指:1)土地、建筑物；2)附著在土地、建筑物上的不可分離的部分和

附帶的各種權益。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估不可分離的部分指房地產(chǎn)使用功能要求必備的部分或為提高房地產(chǎn)使用價值而設置的部分。如使用功能要求的水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、通風、電梯、消防、廚具、灶具等和為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的樹木、草皮以及人工花園、假山、水池等。由于它們往往附著在房地產(chǎn)上并與其不可分離，或者分離后會影響到房地產(chǎn)的使用功能，分離不經(jīng)濟，因此，可以看成是房地產(chǎn)的組成部分。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估附帶的各種權益包括權利、利益和收益等，它同樣依附于房地產(chǎn)，與房地產(chǎn)物質(zhì)實體密不可分。同時又是無形的，不可觸摸的。如:房地產(chǎn)的所有權(realestatetitle)、使用權(realestateuser)、抵押權、典權等。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估2.房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即1)土地2)建筑物3)房地合一(我們通常稱之為房地)。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估土地(land)指單純的土地。在現(xiàn)實房地產(chǎn)價格評估中包含兩種情況：(1)指城市中一塊沒有建筑物的空地；(2)指實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，但價格評估中只要求評估土地部分的價值，這種情況可將其設想為是沒有建筑物的空地。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估土地的概念從房地產(chǎn)價格評估的角度看，土地是指地球表面的陸地及其上下一定限度的空間?？梢詮?縱"、"橫"兩個方面來理解。"橫"的方面，是人們用人為方法劃分出土地的疆界，一宗土地的范圍即為該宗土地的四至范圍所圍繞的面積。"縱"的方面，土地分地面部分，地面以上一定限度的空間和地面以下一定限度的空間。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估影響房地產(chǎn)價格評估的土地的九個特性坐落位置——對于其所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場狀況和具體地點的認識。在房地產(chǎn)價格評估報告中可按門牌號碼的方式來描寫。面積大小——為依法確認的面積。要從總占地面積，紅線用地面積、市政代征地面積、集中綠地代征地面積幾個方面來認識。按經(jīng)濟學的一般規(guī)律，土地面積大容易開發(fā)利用，相對單位價格高，相反則單位價格低。形狀——通常用圖(如宗地圖)來說明。注意考察土地形狀是否規(guī)則，是否有利于開發(fā)建設。通常形狀規(guī)則的土地容易開發(fā)建設，相對單位價格高，相反則單位價格低。四至——即對土地東南西北四個方位的描述。NEXT第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估土地權利用狀況——土地權利用狀況是一組權力，土地使用權有劃撥的和出讓、轉(zhuǎn)讓之不同，有的可以續(xù)期，有的不能續(xù)期，有的可以抵押，有的不可以抵押，出讓的期限有長有短，這些部會影響到土地價格評估的結果。因此，要對土地的權利狀況作詳細調(diào)查。利用現(xiàn)狀——考察土地利用現(xiàn)狀主要涉及地上有無建筑物，有無其他附著物;建筑物、附著物的使用壽命清況如何，是否需要拆除等。現(xiàn)狀用途對未來的開發(fā)和利用有無影響。設計要求——包括用地性質(zhì)規(guī)劃、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度、綠地率、建筑后退要求、建筑藝術、出人口方位等。生熟程度——指基礎設施的通達情況和土地的平整程度，據(jù)此土地可分為生地、毛地和熟地。地質(zhì)、水文和氣象條件——地質(zhì)條件決定著土地的承載力。地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，反之亦然。水文指地下水及其附近溝渠、河流、江湖等的基本情況。好的水文條件是土地開發(fā)、營造自然景觀的重要條件。氣象條件是指風力、氣溫、濕度、降水量等，是土地開發(fā)的先決條件。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估建筑物(buildings)指單純的建筑物。建筑物雖然附著在土地上，但有時需要單獨評估。建筑物的概念影響房地價格評估的建筑物的特性第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估建筑物(buildings)建筑物的概念：建筑物是指人工建筑而成的東西（包括房屋和構筑物兩大類）。房屋：是指有墻、頂、門、窗、%、梁，供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、辦公、教育、醫(yī)療、體育等各種用房。構筑物：是指人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)或生活活動的建筑物，如水塔、煙囪、橋梁等。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估影響房地價格評估的建筑物的幾大特性坐落位置——對于其所處區(qū)域、城市、周圍環(huán)境、市場狀況和具體地點的認識。面積大小——包括占地面積、建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積等。房地產(chǎn)價格評估中要考慮到不同類型的建筑物有不同的計算面積的方法，如旅館可用床位數(shù)或房間(標準間)數(shù)來衡量，電影院、劇院可用座位數(shù)來衡量，寫字樓重點考察可出租面積，商業(yè)建筑物重點考察可營業(yè)面積等。建筑層數(shù)和高度——房屋建筑按層數(shù)和高度分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。在房地產(chǎn)價格評估中要考慮到建筑物高度與成本造價之間的關系和建筑物高度與基礎深度、造價之間的關系。用途——建筑物的主要用途有居住、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。在房地產(chǎn)價格評估中，要考慮不同用途的建筑物，其配套設備有很大不同，對建筑物的成本造價有很大影響。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估建筑結構——建筑結構有多種分類方法。如按承重構件所用材料可分為:鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構以及木結構、鋼與混凝土組合結構。按結構平面布置情況可分為:框架結構、全剪力墻、框架-剪力墻、框-筒、筒體結構、框一文結構以及無梁樓蓋結構。建筑材料——指磚、瓦、木料等材料及材質(zhì)、規(guī)格情況。同類建筑材料具有不同等級，對建筑造價有直接影響。裝修情況——指裝修標準，毛坯房、初裝修、普通裝修、高檔裝修等及裝修材料的情況。建筑物的內(nèi)外裝修情況和不同樓層、不同用途部分的裝修情況。建成年月和使用保養(yǎng)情況——重點考察建筑物新舊程度和建成年月、使用保養(yǎng)情況之間的關系。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估附屬設備情況——指各類設備的質(zhì)量和維修保養(yǎng)情況。產(chǎn)權狀況——建筑物是所有權還是使用權，是獨有產(chǎn)權還是共有產(chǎn)權，是否出租或抵押，及坐落土地的權利狀況等。其他——還有一些需要明確的情況，如建筑物的施工質(zhì)量有無保證，是期房還是現(xiàn)房，單套評估還要了解樓層、朝向等情況以及物業(yè)管理情況等。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估房地合一指房地合在一起的情況。在房地產(chǎn)價格評估中，既可把土地和建筑物單獨評估，然后加總，也可直接對整體房地產(chǎn)進行評估，不影響評估結果的準確性，選用哪種方法，可視具體情況而定。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估3.房地產(chǎn)的分類(Classification)房地產(chǎn)按照不同的標準劃分可以有多種分類，從房地產(chǎn)價格評估的角度看，主要有按照:1)用途2)收益3)開發(fā)程度第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估按照房地產(chǎn)的用途(usefulness)劃住宅房地產(chǎn)：包括住宅、公寓、別墅等。商業(yè)房地產(chǎn)：包括商場，各類商鋪、購物中心、批發(fā)市場;寫字樓;賓館、酒店、度假村、各類餐館及影劇院、游樂場等娛樂房地產(chǎn)。工業(yè)房地產(chǎn)：包括生產(chǎn)用房和倉儲用房?！まr(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)場、林場、牧場等。公益性房地產(chǎn)：包括學校、醫(yī)院、政府機關辦公樓、公共圖書館等。特殊房地產(chǎn)：包括寺廟、教堂、墓地，還有橋梁、道路等。·混合房地產(chǎn)：同時具備兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估按照收益劃分

收益性房地產(chǎn)：可直接用于出租、生產(chǎn)活動、銷售活動或提供各種服務并獲取經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。無收益房地產(chǎn)：不能產(chǎn)生直接經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估按照開發(fā)程度劃分建筑物分為：在建工程：指建筑物尚未建成，估價時點時不具備使用條件的房地產(chǎn)?，F(xiàn)房：指建筑物己經(jīng)建成，可以直接使用的房地產(chǎn)。土地可分為：生地（rawland）：指不具備市地基礎設施的土地，如荒地或農(nóng)地。農(nóng)地可能有農(nóng)業(yè)基礎設施但不具有市地基礎設施。毛地(underdevelopedland)：指具有一定的市地基礎設施但不完善的土地，有待進一步開發(fā)。如，地上有待拆遷建筑物的土地。熟地(cultivatedland)：指具備完善的市地基礎設施，土地平整，能夠直接進行房屋建設的土地。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估4.房地產(chǎn)的特性(characteristic)房地產(chǎn)不同于其他商品(merchandise/goods)，其主要特性有:位置的固定性異質(zhì)性大量投資性耐久使用性受周圍環(huán)境的影響性保值增值性NEXT第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估位置的固定性所有的房地產(chǎn)在自然地理位置上都是固定的，不可移動，因此，國外又稱房地產(chǎn)為不動產(chǎn)。由于位置固定，人們不能把房地產(chǎn)拿到同一個市場上去比較、交易，房地產(chǎn)不能形成完全競爭的市場，房地產(chǎn)的價值很大程度上取決于當?shù)厥袌龅男枨鬆顩r，以及房地產(chǎn)在價格、性能等方面是否迎合了當?shù)厥袌龅男枨?。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估異質(zhì)性由于房地產(chǎn)所處的市場、所處的環(huán)境、面積大小、朝向、結構、建造質(zhì)量、裝修、維修保養(yǎng)情況、產(chǎn)權狀況等方面存在著這樣或那樣的差別，我們很難找到兩宗完全相同的房地產(chǎn)。即使兩個建筑物的外觀和內(nèi)部格局完全相同，由于其所處的周圍環(huán)境不同，這兩宗房地產(chǎn)的實質(zhì)亦不相同，因此，其價格也是千差萬別的。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估大量投資性房地產(chǎn)投資可以分為從購買土地使用權開始的開發(fā)投資和建成后的置業(yè)投資兩種形式，無論采取哪種方式，其投資額都十分可觀，少則數(shù)十萬元，多則上億元。與之相對應，房地產(chǎn)價格評估對象的價值與房地產(chǎn)投資數(shù)額密切相關，必須由專業(yè)人員來評估。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估耐久使用性房地產(chǎn)與其他商品相比可以使用較長時間。如果不發(fā)生滄海桑田的變化，土地在地球上所標的位置就是永恒的，具有恒久的使用性。建筑物的使用時間也可達數(shù)十年甚至上百年。建筑物的壽命有經(jīng)濟壽命和自然壽命之分，自然壽命要比經(jīng)濟壽命長得多，經(jīng)濟壽命可以適當延長。但在房地產(chǎn)價格評估中一個值得注意的問題是，在我國，房地產(chǎn)的自然壽命受有限期土地使用權的制約。國家土地使用權的最高年限為，居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、·旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估受周圍環(huán)境的影響性：房地產(chǎn)價值的高低除自身因素的影響外，還受到周圍環(huán)境的影響。如政府在估價對象房地產(chǎn)周圍增加了道路、公園、博物館、學校等公共設施方面的投資，就能顯著增加估價對象房地產(chǎn)的價值。反之，在估價對象房地產(chǎn)周圍建立有污染性的設施，如垃圾、污水處理廠，就會降低估價對象房地產(chǎn)的價值。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估保值增值性保值性是指房地產(chǎn)投資能夠抵消通貨膨脹、貨幣貶值帶來的影響，保證在投資一段時間后能夠變現(xiàn)，變現(xiàn)后的資金能夠購買到當初投資金額可以購買到的同等商品或服務。增值性是指在房地產(chǎn)上投資一段時間后，變現(xiàn)后的資金能夠有所增加(扣除通貨膨脹率以后)。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估隨著社會生產(chǎn)力不斷進步，人口逐步增加，工業(yè)、農(nóng)業(yè)和商業(yè)服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，對土地的需求會不斷增加。同時，由于土地在地球上的數(shù)量是固定的，不能隨意增加供給。所以，從長期看房地產(chǎn)價格會不斷上升，因此，房地產(chǎn)具有保值增值的特點。但在房地產(chǎn)價格評估中一定要注意，房地產(chǎn)的增值往往是通貨膨脹、需求增加及環(huán)境條件改善的結果，而并非僅僅是房地產(chǎn)本身的變化所引起的價值增加。RETURN第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估5.房地產(chǎn)價格評估概念1．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為估價對象，對其客觀合理價格的估計、推測和判斷。

這個概念告訴我們:房地產(chǎn)價格是一種客觀存在，房地產(chǎn)價格評估就是專業(yè)評估人員通過模擬市場的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)價格評估是科學、藝術、經(jīng)驗三者的結合。房地產(chǎn)價格評估的科學性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估必須依賴科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價理論和方法，藝術性體現(xiàn)在房地產(chǎn)價格評估不能完全拘泥于有關的理論和方法，不能靠套用數(shù)學公式來完成，還要依賴于評估人員的經(jīng)驗和對房地產(chǎn)估價理論和方法的不斷創(chuàng)新。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估2．房地產(chǎn)價格評估是以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)評估人員，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序，運用評估方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)客觀、合理價格的估計、推測和判斷。

第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估這個概念告訴我們：(1)房地產(chǎn)價格評估的主體是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員，是指經(jīng)過房地產(chǎn)價格評估人員資格考試合格，由有關主管部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后，專門從事房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的評估，并用貨幣表示結果的人員，分為注冊估價師和估價員兩個等級。(2)房地產(chǎn)價格評估的客體為房地產(chǎn)，具體可以是單純的土地、單純的建筑物和房地合一的情況?！?3)房地產(chǎn)價格評估的目的是指房地產(chǎn)價格評估的結果用于何種用途，評估的目的不同，選用的評估方法就不同，評估的結果也會不同。評估目的主要有:買賣、租賃、交換、A股、抵押、保險、課稅、征用補償、拆遷補償、投資決策等。(4)房地產(chǎn)價格評估的原則是指房地產(chǎn)評估中需要遵循的法則，標準和應注意的問題。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估(5)房地產(chǎn)價格評估的程序是房地產(chǎn)價格評估需要做的工作和工作的先后順序。(6)房地產(chǎn)價格評估方法主要有市場比較法、成本估價法和收益法，它們是房地產(chǎn)價格評估的基本方法，此外還有一些實用方法，如假設開發(fā)法、路線價法等。每種價格評估方法都有其評估的對象和適用的條件，需要根據(jù)不同的情況來選取。(7)影響房地產(chǎn)價格的因素是很多的，它們各自以不同的方式影響房地產(chǎn)的價格，在房地產(chǎn)估價中較難把握，需要不斷積累經(jīng)驗。(8)客觀合理價格是指基于評估時點，在正常交易情況下，房地產(chǎn)所能實現(xiàn)的價格。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估6.房地產(chǎn)價格評估的作用

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。”建立房地產(chǎn)價格評估制度是我國發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的客觀需要，是培育房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)，是促進房地產(chǎn)公平交易的基本保障。房地產(chǎn)價格評估的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面:1．可以有效地保護當事人的合法權益2．可以為確定國有房地產(chǎn)價值提供可靠的、科學的依據(jù)。3．有利于國家對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控。第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格評估1．房地產(chǎn)價格評估，可以有效地保護當事人的合法權益。改革開放以來，我們轉(zhuǎn)變了觀念，積極進行土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革，這兩項改革確立了土地使用權和城鎮(zhèn)房屋作為商品的地位，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立創(chuàng)造了前提條件。隨著改革的不斷深入，進入市場的房地產(chǎn)商品日益增多。在房地產(chǎn)交易市場上，對于出售者來說，都希望自己賣出的房地產(chǎn)商品價格高一些，對于購買者來說;都希望自己買進的房地產(chǎn)商品價格低一些。怎樣才能確定一個公平合理的交易價格呢?只有通過房地產(chǎn)價格評估才能做到。經(jīng)過政府行政主管部門批準成立的房地產(chǎn)價格評估機構，由于擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)評估人員，對市場行情和評估標準了如指掌，可以根據(jù)政府規(guī)定的評估標準與評估程序，結合市場供求狀況與價格水平，對每-宗房地產(chǎn)通過評估確定一