談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范中文摘要摘要：隨著我國(guó)住房制度改革的不斷推進(jìn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)快速增長(zhǎng)和都市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)出高速進(jìn)展的態(tài)勢(shì)，逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)信的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)信貸隨之快速進(jìn)展，并對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展發(fā)揮著舉足輕重的作用，成為房地產(chǎn)進(jìn)展的重要支撐。有語金融業(yè)資金過度地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只是房地產(chǎn)業(yè)將其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)向金融業(yè)轉(zhuǎn)移，將造成金融風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)政策，提高了房地產(chǎn)商的自有資金比例，將按揭貸款的門檻設(shè)定為30%，確實(shí)是要將銀行放貸遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的概率納入可操縱的范疇之內(nèi)，愛護(hù)銀行信貸資產(chǎn)安全，切斷房地產(chǎn)泡沫通往銀行的渠道，因此研究房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是具有較大的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義的。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，銀行信貸，風(fēng)險(xiǎn)防范引言：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的差不多要素，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可帶動(dòng)130多個(gè)不同的行業(yè)，其產(chǎn)值在GDP中占有專門大的比重，同時(shí)通過回憶效應(yīng)、旁側(cè)效應(yīng)與前瞻效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的多方面帶來重要阻礙。而金融業(yè)專門是房地產(chǎn)信貸為房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展提供了強(qiáng)大的資金支持，房地產(chǎn)信貸貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的上、中、下游，房地產(chǎn)的開發(fā)資金大多依靠銀行信貸資金。一、房地產(chǎn)信貸定義以及特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)信貸定義房地產(chǎn)信貸廣義上要緊是指銀行或金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象，圍繞著房地產(chǎn)再生產(chǎn)各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng)。這一借貸活動(dòng)的具體實(shí)務(wù)，是指銀行或金融機(jī)構(gòu)通過各種信用手段，把動(dòng)員和籌集起來的社會(huì)閑散資金和支配權(quán)讓渡給土地及房屋的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)者和住房消費(fèi)者，包括房地產(chǎn)存款和房地產(chǎn)貸款。從狹義上講，房地產(chǎn)信貸則指房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)有關(guān)的信貸活動(dòng)，即房地產(chǎn)貸款。本文所說的房地產(chǎn)信貸要緊指狹義的房地產(chǎn)貸款。（二）房地產(chǎn)貸款具有以下特點(diǎn)1、貸款使用上的專用性。房地產(chǎn)服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)，專門為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)消費(fèi)服務(wù)，是銀行或金融機(jī)構(gòu)信用在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的具體運(yùn)用。2、房地產(chǎn)貸款期限上的長(zhǎng)期性。房地產(chǎn)貸款周期總體較長(zhǎng)，專門是面向個(gè)人的住房貸款，貸款期限往往在10—30年；既是是用于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款，也由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往在1年以上而導(dǎo)致貸款期限比其他行業(yè)長(zhǎng)，貸款期限往往在1—3年。3、資金慣例上的集中性。房地產(chǎn)貸款資金必須堅(jiān)持?？顚Ｓ玫脑瓌t，房地產(chǎn)貸款資金都由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行集中治理和監(jiān)督使用，以保證住房建設(shè)資金的穩(wěn)固增長(zhǎng)和籌集渠道的暢通。二、房地產(chǎn)業(yè)與銀行信貸的關(guān)系（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過程都需要銀行信貸的支持房地產(chǎn)作為商品，也同其他各種商品一樣，其經(jīng)營(yíng)的全過程，也是一個(gè)資金運(yùn)行的全過程，即貨幣資金——生產(chǎn)資金——商品資金——貨幣資金如此個(gè)個(gè)循環(huán)的、連續(xù)不斷的過程。而房地產(chǎn)那個(gè)商品對(duì)資金的需要，又有一下兩個(gè)熱點(diǎn)：1、需要資金量大。一向房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，少則需要幾百萬元，多則需要幾千萬、幾億元甚至更多的資金。而且在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的過程中也都需要大量資金。目前，需要資金最多的是在開發(fā)建設(shè)時(shí)期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展名字房地產(chǎn)留用經(jīng)營(yíng)時(shí)期和投入使用時(shí)期所需的資金，也將會(huì)日益增多。2、資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)。房地產(chǎn)從土地出讓、開發(fā)建設(shè)，到銷售使用，一樣需要幾年時(shí)刻，造成回收資金需要專門長(zhǎng)時(shí)刻。假如把房地產(chǎn)租賃給使用者，通過租金來回收，更是一種更長(zhǎng)時(shí)期回收投資的方法。以上兩個(gè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)需要銀行業(yè)的大力支持。（二）房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展促進(jìn)銀行業(yè)進(jìn)展1、房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展將會(huì)為擴(kuò)展銀行提供條件。2、住房消費(fèi)和信貸的進(jìn)展有助于增強(qiáng)銀行調(diào)劑經(jīng)濟(jì)的范疇和能力。3、房地產(chǎn)的進(jìn)展能夠加快建設(shè)房地產(chǎn)金融體系的步伐。三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的要緊風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生具有國(guó)慶特色，要緊分為以下幾種類型：（一）宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)住房貨幣化是一個(gè)漸進(jìn)的過程，在這一過程中，中國(guó)專門的政策環(huán)境使商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款承擔(dān)了較多的宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。近年來國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種政策的出臺(tái)，不僅有針對(duì)總量調(diào)控的貨幣政策、財(cái)政政策肛門的短期需求治理措施，還又許多意在調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、改善增長(zhǎng)質(zhì)量的長(zhǎng)期性制度改革，專門是土地治理制度的完善、重點(diǎn)行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的提高、資源性產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制調(diào)整、能耗環(huán)保問責(zé)制度等。越來越高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，越來越多的調(diào)控政策，使得一批不合規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被吊銷資格、項(xiàng)目被停工或整頓。金融政策的調(diào)整導(dǎo)致銀根緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，大量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目下馬，最終導(dǎo)致大量的銀行貸款無法回收，導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)的增長(zhǎng)，顯現(xiàn)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。（二）市場(chǎng)自身風(fēng)險(xiǎn)從各國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展情形來看，房?jī)r(jià)上漲差不多上是與金融支持緊密相關(guān)，專門是房?jī)r(jià)短期內(nèi)快速飆升，差不多上差不多上銀行信貸支持的結(jié)果。房地產(chǎn)信貸快速擴(kuò)張，使得銀行資金高度向房地產(chǎn)市場(chǎng)集合，從而推高國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。（三）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)融資是以間接融資為主，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要一個(gè)有較長(zhǎng)周期，項(xiàng)目的一次性、不可重復(fù)特點(diǎn)和過程中太多的不確定因素，構(gòu)成了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。（四）銀行操作風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)金融中存在的風(fēng)險(xiǎn)，最重要的風(fēng)險(xiǎn)還在于銀行自身的操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行自身操作風(fēng)險(xiǎn)要緊有兩種，一種是銀行房地產(chǎn)信貸審批治理制度的不完善，這要緊發(fā)生于2000年前，因?yàn)橹袊?guó)的銀行業(yè)體制存在較大缺陷，項(xiàng)目信貸審批委員會(huì)集體審批機(jī)制還沒有建立，一個(gè)支行行長(zhǎng)就有權(quán)益對(duì)高達(dá)數(shù)億資金貸款作出審批，如此專門容易造成房地產(chǎn)發(fā)放的盲目性，也容易在成銀行工作人員與地產(chǎn)商勾結(jié)，合伙騙取銀行資金，造成貸款的缺失。第二種銀行房地產(chǎn)信貸操作不遵循相關(guān)的規(guī)章制度，這要緊發(fā)生在2000年以后。隨著我過商業(yè)銀行股份制改造成功，我國(guó)銀行業(yè)信貸審批治理體制已有較大完善，房地產(chǎn)信貸作為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，已建立氣比較完整的一套操作系統(tǒng)。但由于發(fā)放房地產(chǎn)貸款可帶來客觀的貸款利息收入外，還有專門多如評(píng)估費(fèi)用收入、保險(xiǎn)費(fèi)用收入、咨詢治理費(fèi)、后續(xù)的個(gè)人住房按揭貸款等專門多附加效益，因此各大商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)企業(yè)列為優(yōu)質(zhì)客戶。一些商業(yè)銀行為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)客戶，或?yàn)榱送瓿啥唐诘臓I(yíng)銷目標(biāo)，往往對(duì)這客戶言聽計(jì)從，對(duì)其貸款違規(guī)發(fā)放、治理，如此就對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款埋下了重大隱患。四、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的緣故（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)期性波動(dòng)引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)、涉及面廣，可預(yù)見和不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)均存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)期性波動(dòng)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)更是難以捉摸。鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的特性，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)期性波動(dòng)的因素專門多，要緊包括：1、市場(chǎng)自身的周期規(guī)律任何事物均有其自身的周期性，房地產(chǎn)業(yè)不例外，自然有其低谷期、復(fù)蘇期、成熟期、高峰期的顯現(xiàn)，專門是在低谷期和高峰期，所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)將更為突出，如在低谷期，表現(xiàn)為市場(chǎng)資金緊張、商品房顯現(xiàn)滯銷、房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新低、投入資金無法回籠，開發(fā)商專門可能顯現(xiàn)資金鏈斷裂，爛尾樓、空置樓開始大量顯現(xiàn)，甚至一些實(shí)力差或攤子大的開發(fā)商顯現(xiàn)大額虧損、甚至倒閉，嚴(yán)峻危及銀行開發(fā)性貸款的收回；在高峰期，表現(xiàn)為市場(chǎng)資金富裕、購(gòu)房者積極、房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高、房地產(chǎn)開發(fā)和投機(jī)炒作不斷產(chǎn)生賺錢效應(yīng)，這時(shí)候，商業(yè)銀行也可能被極度繁榮的表象沖昏頭腦，競(jìng)相搶市場(chǎng)、放貸款，殊不知更大的潛在風(fēng)險(xiǎn)正在悄然而至。2、行業(yè)政策和當(dāng)?shù)卣{(diào)控措施的變化第一是房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定、行業(yè)準(zhǔn)入、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、以及土地政策、房改政策等油房地產(chǎn)治理部門出臺(tái)的一些制度規(guī)定，這些規(guī)定在一定時(shí)期、一定程度阻礙房地產(chǎn)客戶的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而波及金融業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。其次是當(dāng)?shù)卣畬?duì)市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)，假如當(dāng)?shù)卣活櫘?dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和實(shí)際需要，搞所謂的“形象工程”、“政績(jī)工程”，對(duì)投入開發(fā)高檔寫字樓、高級(jí)酒店、高檔別墅、“豪宅”等不加以有效操縱，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過量，攤子鋪得太大，土地供應(yīng)過量，土地價(jià)格上漲過快，住房供求失衡，空置房增加，就極有可能形成局部過熱的潛在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3、金融政策的調(diào)整。4、國(guó)際資本的流淌。(二)房地產(chǎn)對(duì)銀行信貸的依靠程度過大引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)據(jù)調(diào)查，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投入資金中約20%—30%是銀行貸款；建筑公司往往要墊付該總投入30%—40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款；此外，消費(fèi)者購(gòu)房的預(yù)付款除一部分個(gè)人儲(chǔ)蓄金外，至少一半以上的購(gòu)房者申請(qǐng)了個(gè)人住房貸款。由此可知，房地產(chǎn)項(xiàng)目中70%以上的資金來自于銀行。這些數(shù)字顯示了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)房產(chǎn)信貸的依靠程度?，F(xiàn)實(shí)中，國(guó)家也是借助調(diào)劑與房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策來達(dá)到宏觀調(diào)劑房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序進(jìn)展的目的。（三）金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)金融業(yè)內(nèi)在因素引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，要緊是指銀行業(yè)在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過程中，因自身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力超負(fù)荷時(shí)，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行存在著資本充足率較低、不良資產(chǎn)率較高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足的現(xiàn)狀。而因房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的破滅引發(fā)的大面積信貸風(fēng)險(xiǎn)對(duì)金融業(yè)的沖擊不管在國(guó)際、國(guó)內(nèi)均有著深刻的前車之鑒。（四）商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款操作疏漏引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)貸款中假如沒有保持必要的職業(yè)慎重和遵守操作規(guī)程，每一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都專門容易導(dǎo)致貸款顯現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或缺失。（五）抵押物變現(xiàn)困難引發(fā)的的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款一樣采取以房地產(chǎn)作為償還貸款的資產(chǎn)。然而房地產(chǎn)本領(lǐng)就存在變現(xiàn)性較差的特點(diǎn)，而且在變現(xiàn)過程中手續(xù)繁多，專門是當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不良破產(chǎn)時(shí)，往往也是本區(qū)域房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候，現(xiàn)在，銀行也會(huì)年林這抵押物價(jià)值下跌，無人購(gòu)買的風(fēng)險(xiǎn)，這將危及整個(gè)金融行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)。（六）法律不健全引發(fā)的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。此外，住房金融業(yè)務(wù)從業(yè)人員數(shù)量不足、人員素養(yǎng)不配套、貸款治理水平專業(yè)化程度不高，以及缺乏更有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、監(jiān)控機(jī)制、不良貸款處置機(jī)制等，也是引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的誘因。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的治理（一）創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)金融環(huán)境1、實(shí)施建設(shè)性的政策創(chuàng)新和高效的政府治理。（1）政府治理部門應(yīng)不斷創(chuàng)新政策制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康進(jìn)展提供良好的政策環(huán)境、制度環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境等，為房地產(chǎn)提供和多渠道的融資方式，改變當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資要緊集中于銀行信貸的局面。（2）政府應(yīng)盡快確立房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金的角色和地位。相關(guān)于股票融資和債券融資方式，房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資基金手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，無需政府行政審批和額度操縱，是完全市場(chǎng)化的融資方式，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)來說操作性較強(qiáng)。2、政府應(yīng)當(dāng)建立有效的政策措施，防止房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)向銀行系統(tǒng)的蔓延。銀行作為全社會(huì)資金融通的中間機(jī)構(gòu)，其阻礙力和重要性在社會(huì)系統(tǒng)中非同一樣，也正因?yàn)槿绱?，產(chǎn)業(yè)部門的任何波動(dòng)都將傳遞到銀行，銀行系統(tǒng)顯得較為脆弱。目前由于商業(yè)銀行流淌性過剩、經(jīng)營(yíng)壓力增大而引起的對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的青睞使得房地產(chǎn)貸款仍舊每年以兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度迅速擴(kuò)張，信貸風(fēng)險(xiǎn)在不斷積存。為防范風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)全社會(huì)的和諧進(jìn)展，政府部門必須采取果斷措施，在房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)銀行之間防火墻，有效化解風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)業(yè)和銀行之間的轉(zhuǎn)移。一是作為金融主管部門的人民銀行和銀監(jiān)局等部門應(yīng)進(jìn)一步制定針對(duì)房地產(chǎn)信貸的操縱政策；二是作為土地治理部門的國(guó)土資源治理部門等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地的垂直治理，調(diào)劑土地出讓速度和數(shù)量，操縱土地出讓價(jià)格的增長(zhǎng)，杜絕土地價(jià)格虛增引起的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保過渡融資。三是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)與產(chǎn)權(quán)主管部門的建設(shè)部與各地房地產(chǎn)治理局應(yīng)積極配合商業(yè)銀行把好商品與銷售許可證的發(fā)放環(huán)節(jié)、做好房地產(chǎn)抵押登記工作，專門是對(duì)在建工程抵押的落實(shí)和完善，防范抵押瑕疵。3、積極加強(qiáng)社會(huì)信用環(huán)境建設(shè)。切實(shí)加強(qiáng)對(duì)貸款的風(fēng)險(xiǎn)治理，建立對(duì)貸款客戶的跟蹤調(diào)查制度，確保貸款的安全性。建立銀行同業(yè)自律體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)依法、有序競(jìng)爭(zhēng)，強(qiáng)化相互監(jiān)督和自我約束機(jī)制，共同抵制損害金融債權(quán)的行為。建立銀行間的逃債企業(yè)信息披露制度，運(yùn)用信貸登記系統(tǒng)、賬戶治理系統(tǒng)及時(shí)披露惡意逃廢債企業(yè)信息。進(jìn)一步發(fā)揮金融債券聯(lián)席會(huì)議的作用，加強(qiáng)各金融機(jī)構(gòu)之間的合作，加大對(duì)惡意逃債企業(yè)的聯(lián)合制裁力度，嚴(yán)格實(shí)行對(duì)逃債企業(yè)的“不開戶、不貸款、不結(jié)算、不表達(dá)”的規(guī)定，確保制裁成效。（二）建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制房地產(chǎn)的行業(yè)進(jìn)展不是孤立的，它與國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、居民收入水平、國(guó)家的宏觀調(diào)控政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)自身進(jìn)展規(guī)律等眾多因素密不可分，只有正確分析判定房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展形勢(shì)，建立起一套有效的房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制，如建立房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警機(jī)制、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，如此才有助于商業(yè)銀行在做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)同時(shí)更有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。（三）加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)治理1、建立健全科學(xué)的商業(yè)銀行房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)治理體系。建立完整規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)信貸治理制度體系，做到權(quán)責(zé)清晰、職責(zé)明確、流程嚴(yán)謹(jǐn)。完整的信貸治理需要通過制度的形式來明確責(zé)任權(quán)益、交叉制衡、前后臺(tái)分離以及規(guī)范流程等。房地產(chǎn)企業(yè)信貸治理制度要緊包括貸款要緊包括喲貸款授權(quán)治理、手心治理、審貸分離、審查責(zé)任之、三級(jí)審批、集體審議、貸款治理責(zé)任人制度以及貸款檢測(cè)等。2、加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸前審查。包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸前審查、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的貸前審查、對(duì)抵押物的貸前審查。3、加強(qiáng)個(gè)人住房按揭貸款治理，防范“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)?！凹侔唇摇笔且詡€(gè)人名義申請(qǐng)，融資所得款項(xiàng)由房地產(chǎn)開發(fā)商歸集使用的個(gè)人按揭。要緊表現(xiàn)形式為房地產(chǎn)開發(fā)商串通無真實(shí)交易意愿的個(gè)人，或假冒個(gè)人，以虛假的購(gòu)房合同向銀行申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款，套取銀行信貸資金。建立規(guī)范的個(gè)人住房貸款操作程序，嚴(yán)格遵造執(zhí)行，商業(yè)銀行就能有效的防止“假按揭”。第一，要做好對(duì)開發(fā)商及按揭樓盤的審查把關(guān)，全面了解資質(zhì)情形、治理水平、資金實(shí)力、財(cái)務(wù)狀況、及信用記錄，專門是要深入了解開發(fā)商實(shí)際操縱人的信用記錄。其次，商業(yè)銀行應(yīng)準(zhǔn)確把握借款人信息，商業(yè)銀行應(yīng)建立客戶經(jīng)理貸前與借款申請(qǐng)人面談制度。第三，建設(shè)一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和信用環(huán)境，完善個(gè)人征信系統(tǒng)，應(yīng)將個(gè)人各方面的信用記錄如工商、稅務(wù)等信息共享，供商業(yè)銀行作為放貸參考。結(jié)論：商業(yè)銀行要高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及其危害性，增強(qiáng)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。中央政府應(yīng)創(chuàng)建良好的房地產(chǎn)金融環(huán)境，建立起有效的房地產(chǎn)預(yù)警機(jī)制，商業(yè)銀行必須對(duì)目前顯現(xiàn)的房地產(chǎn)熱要保持清醒的認(rèn)識(shí)，要積極了解認(rèn)真兩會(huì)政府有關(guān)房地產(chǎn)金融的政策和規(guī)定，逐步建立以充分操縱房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)治理模式，從規(guī)范操作、降低風(fēng)險(xiǎn)、保證運(yùn)行動(dòng)身，合理擴(kuò)展房地產(chǎn)信貸規(guī)模，有步驟地推進(jìn)房地產(chǎn)融資向多元化、標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)質(zhì)化方向進(jìn)展。有效地推出“住房抵押貸款證券化”等避險(xiǎn)工具，加強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入良性經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的軌道。參考文獻(xiàn)：[1]鹿英姿﹒論房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J]，黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào)，2005（4）[2]張龍﹒中國(guó)建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)手冊(cè)[Z]，中國(guó)建設(shè)銀行，2000[3]佚名﹒房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)營(yíng)的阻礙及計(jì)策[EB/01]，2007[4]楊紹萍﹒宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)金融市場(chǎng)形勢(shì)分析[J]，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2006（4）[5]楊躍昆﹒房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款營(yíng)銷、治理中需要注意的幾個(gè)問題與計(jì)策[J]，中國(guó)房地產(chǎn)金融，2006（8）[6]佚名﹒審慎對(duì)待當(dāng)前的房地產(chǎn)熱[EB/01]，2006英文摘要Abstract：InabackgroundofdevelopmentamongthenationalGDP,urbanizationandhousingsysteminChina,realtyhasbeenfacingarapiddevelopmentfutureandbecominganimportantfactorfornationalGDPandconsumption.Meanwhile,realestatecreditbusinessi