w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2024/3/11w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目一土地屬性分析二市場分析與機(jī)會選擇三客戶定位與產(chǎn)品解決方案四項(xiàng)目經(jīng)營分析五土地獲取方式及風(fēng)險分析六公司運(yùn)營影響分析七能力需求分析八總結(jié)與建議目錄w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目PART1土地屬性分析

項(xiàng)目基本信息區(qū)位狀況

土地屬性地價分析土地屬性結(jié)論w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目政府公開掛牌樓面價為1125元/平米；根據(jù)目前市場形勢，預(yù)計(jì)成交樓面價為2000元/平米 （本報(bào)告按2000元/平米測算）1.1項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位置行政區(qū)富陽市地段金橋北路西側(cè)（緊鄰萬科·金色家園項(xiàng)目）占地面積代征地面積0計(jì)容積率建筑面積可售面積301631凈地面積153336

住宅面積294280小計(jì)153336

非住宅面積0容積率2.0

商業(yè)7351地價地價總額底價3.45億

車庫(不含地下)0測算價6.13億不可售面積5041土地單價底價150萬元/畝小計(jì)306672測算價267萬元/畝不計(jì)容積率建筑面積可售面積

70537可售樓面地價底價1125元/m2不可售面積21280測算價2000元/m2小計(jì)91817土地使用權(quán)歸屬國有土地規(guī)劃用途商業(yè)辦公、住宅用地（商業(yè)辦公面積≤總建面5%）轉(zhuǎn)讓方式公開招拍掛w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

富陽——城市基本狀況面積人口經(jīng)濟(jì)市域面積（平方公里）建成區(qū)面積（平方公里）常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）GDP（億元）二產(chǎn)比例（%）人均可支配收入（元/人）1831-64-28962.7190421.2區(qū)位狀況w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目未來3-5年內(nèi)仍將維持其區(qū)域性購房特征富陽市行政隸屬于杭州，定位為杭州“第四副城”；320國道為其城區(qū)與杭州的主要通路從杭州發(fā)展規(guī)模以及其余副城的飽和度分析，對于“第四副城”的發(fā)展“遠(yuǎn)需時日”運(yùn)動休閑產(chǎn)業(yè)功能區(qū)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)沿江（富春江）、沿路（320-23國道）兩條軸線，形成了圍繞主城區(qū)的塊狀產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)是高度自給自足的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式江南新城下沙新城臨平新城320國道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道本地塊西湖之江轉(zhuǎn)塘三墩城西富陽繞城高速1.2區(qū)位狀況

富陽——城市基本狀況w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

富陽城市發(fā)展——城市向北1.2區(qū)位狀況項(xiàng)目所在之城北片區(qū)成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域人氣在逐步積累的過程中，大型居住片區(qū)形成趨勢明顯富江春320國道西山虎山傳統(tǒng)老城區(qū)第一輪發(fā)展沿江西擴(kuò)金橋北路北向腹地成為發(fā)展主要方向傳統(tǒng)城區(qū)位于東南部“沿江西擴(kuò)”告一段落西臨西山、東靠虎山、南臨富春江的地理特征北向發(fā)展成為必然趨勢金橋北路沿線逐步形成商品房開發(fā)本地塊w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目西湖本地塊江南新城下沙新城臨平新城富陽320國道之江轉(zhuǎn)塘杭千高速沿江大道繞城高速

宗地區(qū)位1.3土地屬性w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

宗地區(qū)位1.3土地屬性地塊位于富陽市中心以北約3公里，金橋北路與公園西路交界處，萬科·金色家園項(xiàng)目西側(cè)；距離杭州市中心約30公里，約40分鐘車程市中心本地塊金色家園w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

宗地四至1.3土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路北：規(guī)劃公園西路(現(xiàn)狀為魚塘)南：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)西：規(guī)劃道路(現(xiàn)狀為魚塘)東：金橋北路w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

宗地現(xiàn)狀1.3土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地現(xiàn)狀為魚塘w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目宗地阿周海鮮大酒店拆遷安置房綠化帶及小區(qū)市第三期經(jīng)濟(jì)適用房容大酈城一期

周邊環(huán)境1.3土地屬性金色家園魚塘魚塘w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

周邊配套1.3土地屬性道路交通情況良好,公共交通匱乏具有一定景觀、環(huán)境資源（安居房有一定影響）配套處于完善過程中道路——金橋北路、春秋北路兩條南北主軸聯(lián)通項(xiàng)目與傳統(tǒng)城區(qū)公交——暫無公交配套配套——大型購物設(shè)施：大潤發(fā)賣場與本案相距約1.3km教育配套：永興初中部與本案相距500m醫(yī)療、金融、文體、休閑、娛樂等服務(wù)類商業(yè)設(shè)施

目前處于匱乏狀態(tài)景觀——西北向可眺望遠(yuǎn)山景觀環(huán)境——東臨經(jīng)濟(jì)適用房空氣質(zhì)量優(yōu)于城區(qū)環(huán)境清幽，噪音較少規(guī)劃——本案西北側(cè)規(guī)劃富陽市人民醫(yī)院本案正北項(xiàng)規(guī)劃賣場距離市政府直線距離約2.7km食品廠旅館海鮮酒樓公元名家農(nóng)民房永興幼兒園（待定）萬科·金色家園宗地w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目宗地宗地周邊教育配套完善，有富陽最好的私立學(xué)校—富陽永興學(xué)校（含中學(xué)部及小學(xué)部）；周邊商業(yè)配套雖有涉及但是氛圍不濃厚；醫(yī)療和健身配套還比較欠缺。商業(yè)教育醫(yī)療土地屬性描述（配套共分成5個等級）配套設(shè)施教育文化項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)，有全市最好的私立學(xué)?！魂柺杏琅d學(xué)校（含中學(xué)部及小學(xué)部）和富陽市第四小學(xué)；項(xiàng)目3公里范圍之內(nèi)有市二中和鎮(zhèn)二小。商業(yè)配套項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有太陽城堡酒店和綠檳榔廣場；項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有玉長城商業(yè)廣場（銀泰已簽約）、國美電器、世紀(jì)聯(lián)華和大潤發(fā)超市等醫(yī)療衛(wèi)生項(xiàng)目周邊有吳氏腫瘤?？漆t(yī)院；項(xiàng)目3公里范圍內(nèi)有婦保醫(yī)院、富陽中醫(yī)骨傷科醫(yī)院和富陽預(yù)防保健所。景觀健身項(xiàng)目東南側(cè)2公里有兒童公園。

區(qū)域配套1.3土地屬性w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目宗地商業(yè)教育醫(yī)療太陽城堡酒店富陽市永興學(xué)校富陽市綜合市場綠檳榔廣場富陽第四小學(xué)

區(qū)域配套1.3土地屬性玉長城商業(yè)廣場（銀泰已簽約）w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目1.3土地屬性宗地金色家園金橋北路規(guī)劃公園西路規(guī)劃道路規(guī)劃道路不利因素說明地塊東側(cè)金橋北路及地塊紅線南側(cè)均有高壓電塔w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

地價與付款節(jié)奏地價包含內(nèi)容與價款組成：凈地價格總額：61334萬元；土地單價：267萬元/畝；樓面2000元/平方米支付節(jié)奏支付進(jìn)度2009年9月2009年9月2010年3月2010年9月2011年3月支付金額（萬元）6900536749067付款條件支付掛牌保證金公開摘牌后10日內(nèi)支付20%（保證金可抵扣）6個月內(nèi)，支付地價款總額20%12個月內(nèi)，支付地價款總額30%18個月內(nèi)，支付地價款總額30%1.4地價分析公開掛牌樓面價為1125元/平米；本版測算按2000元/平米計(jì)；政府規(guī)定付款周期為18個月，付款節(jié)奏為2:2:3:3；為保證2011年結(jié)算，本地塊計(jì)劃在2010年3月付清地價款w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目可比地價1.4地價分析宗地水果市場地塊（奔騰·德邑上城）出讓時間：2009-1面積：32000方容積率：2.3成交樓面地價：2100元/方復(fù)地地塊出讓時間：2007-10面積：140.5畝容積率：2.5成交樓面地價：1300元/方w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目存量土地供應(yīng)1.4地價分析宗地公園西路沿線地塊面積：合計(jì)約80畝容積率：2.0地價未定金橋北路沿線地塊面積：合計(jì)約360畝容積率：1.8-2.0地價未定迎賓北沿線地塊面積：合計(jì)約230畝容積率：1.5-2.3地價未定w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目品類C（未來有向G升級的潛力）產(chǎn)品定位改善型——富陽高端城市公寓

土地屬性小結(jié)優(yōu)勢劣勢地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整臨近主干道金橋北路與公園西路，交通便捷地處富陽城市發(fā)展方向周邊樓盤集聚，未來會成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住氛圍相對富陽市場容量，地塊體量過大現(xiàn)狀配套欠成熟1.5土地屬性結(jié)論w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目PART2市場分析與機(jī)會選擇

富陽市場整體宏觀分析富陽住宅市場分析細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷市場分析結(jié)論w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.1富陽市場整體宏觀分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)·工業(yè)總產(chǎn)值占當(dāng)?shù)谿DP總量的70％以上·以通訊器材及紙業(yè)基地聞名全國經(jīng)濟(jì)實(shí)力·2007年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值289億元，增長21.2%·2007年全國百強(qiáng)縣排名第28位生活水平2007城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19042元，增長14.2%人均儲蓄余額16079元，增長4.5%。典型的浙江縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，整體產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展期，民間資本比較富庶總體市場與杭州關(guān)聯(lián)度不高，未來若干年仍是獨(dú)立區(qū)域市場城市研判w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.1富陽市場整體宏觀分析富陽市場總體——供求匹配，非常健康城市化和城市擴(kuò)張穩(wěn)步進(jìn)行中，市場容量穩(wěn)步擴(kuò)大（08年受新增供應(yīng)影響）；從07-08年土地出讓有限，未來新增供應(yīng)有限，供求非常健康趨勢預(yù)測w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.1富陽市場整體宏觀分析2007年富陽企業(yè)職工人數(shù)與工資情況年平均工資線：28477元數(shù)據(jù)來源：2007年富陽統(tǒng)計(jì)年鑒機(jī)關(guān)事業(yè)單位、泛公務(wù)員以及大型制造業(yè)企業(yè)的中高管，必定會成為住宅的主力消費(fèi)群體。居民購買力w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.2富陽住宅市場分析板塊劃分宗地類型：高層公寓G2+TOP賣點(diǎn)：稀缺的市中心地塊G2產(chǎn)品：65000-7500元/方舒適性三房、四房（130-170方)TOP產(chǎn)品：江濱18號公館，一線江景房，1.2萬元，200-350方平層公寓（已售罄）城北板塊市中心板塊鹿山新區(qū)類型：排屋+公寓賣點(diǎn)：自然環(huán)境，低密度住宅排屋：300-500方，15000-16000元/方疊排：230-300方，11000-12000元/方公寓：120-160方，7000-8000元/方類型：高層公寓，少量花園洋房賣點(diǎn)：發(fā)展?jié)摿?，合理總價產(chǎn)品：舒適性三房、四房，少量經(jīng)濟(jì)型兩房售價：5000-6500元/方w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.2富陽住宅市場分析***********主流產(chǎn)品：120-140方(三房)次主力產(chǎn)品：90方（兩房），160-200方(四房)08年，90方產(chǎn)品的集中供應(yīng)，造成了08年90方以下產(chǎn)品成交量井噴式提升；需求特征：分面積段成交情況（單位：套數(shù)）首置首改再改主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品次主力產(chǎn)品w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.2富陽住宅市場分析說明：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)不全面，取主力在售樓盤數(shù)據(jù)需求特征：分總價段成交情況（單位：套數(shù)）2007年兩房（90方）集中在：50萬以內(nèi)三房（125-144方）集中在：50-90萬四房（144-210方）集中在：90-110萬大四房（210-300方）公寓：90-130萬疊排：200-300萬排屋（300-500方）集中在：400-600萬（表格未體現(xiàn)）w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.2富陽住宅市場分析市場供需特征分析標(biāo)準(zhǔn)兩房50萬以內(nèi)排屋400-600萬舒適三房50-90萬四房90-130萬疊排、市中心TOP200-300萬供需特征：舒適三房、四房，主流市場，容量較大，但競爭激烈。其中G2品類項(xiàng)目，四房熱銷。C品類項(xiàng)目三房熱銷典型項(xiàng)目：丁香公寓、城市花園等機(jī)會點(diǎn)分析：主流市場，直面競爭。溢價能力中等，非最佳選擇方案供需特征：非主力需求，容量有限，現(xiàn)有產(chǎn)品多屬于90指標(biāo)被迫選擇典型項(xiàng)目：公元名家、陽光里等機(jī)會點(diǎn)分析：溢價能力最弱，不建議開發(fā)此產(chǎn)品供需特征：集中在鹿山新區(qū)，供應(yīng)量有限，市場認(rèn)可度較高典型項(xiàng)目：錦繡蘭庭、御園、水印林語機(jī)會點(diǎn)分析：環(huán)境，產(chǎn)品均具有較高的稀缺性，溢價能力最高。供需特征：排屋社區(qū)中的補(bǔ)充產(chǎn)品。整體供應(yīng)量有限，認(rèn)可度較高.沿江TOP產(chǎn)僅一個項(xiàng)目（江濱18號公館），已售罄。機(jī)會點(diǎn)分析：該總價段產(chǎn)品供應(yīng)量有限，供需矛盾最大，溢價能力較高。項(xiàng)目可通過品質(zhì)提升，產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品，彌補(bǔ)地段不足可提供空中復(fù)式產(chǎn)品，合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.3細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷典型競品分析——丁香花園宗地項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約18萬方，其中地上建筑面積15萬方；產(chǎn)品：高層公寓120-140方三房為主，160-170方緊湊四房為輔；總戶數(shù)：1100余套車位比：1：0.6售價：6000元/方銷售情況：樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價（元/㎡）丁香花園11047536431105680w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目典型競品分析——丁香花園

規(guī)劃：強(qiáng)化小組團(tuán)的圍合感

景觀：貝爾高林設(shè)計(jì)，內(nèi)部高低錯落社區(qū).內(nèi)水景較多，疊式噴水池、噴泉、人工湖組成；

立面：新古典主義的建筑手法,模仿綠城風(fēng)格,大氣、典雅、流暢、穩(wěn)重2.3細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目典型競品分析——城市花園宗地項(xiàng)目規(guī)模：總占地90畝，總建筑面積近12萬平米產(chǎn)品：135方，三房；180方，四房為主總戶數(shù)：16幢，588戶綠化率：40%售價：7000元/方銷售情況：城市花園樓盤名稱總套數(shù)已推量去化量在售剩余套數(shù)成交均價（元/㎡）龍祥城市花園58458443514965002.3細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目典型競品分析——城市花園立面：新古典建筑風(fēng)格，模仿綠城風(fēng)格，成熟穩(wěn)重戶型：大開間客廳，弧形的落地飄窗，南北雙陽臺，采光通風(fēng)良好；景觀規(guī)劃：規(guī)劃中央大景觀，一些水系、雕塑等2.3細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷戶型圖（180方）w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目典型競品分析——錦秀蘭庭宗地總用地面積：7萬平米，總建筑面積9萬㎡，容積率1.15；產(chǎn)品：排屋：430－450平方米疊排：265－320平方米多層、小高層：108套，110㎡、140㎡、160㎡售價：排屋：單價13000-16000元/㎡，起價475萬/套疊排：單價在11000-12000元/㎡，總價在260--350萬/套公寓：8000元./㎡（毛坯）左右錦繡蘭庭錦秀蘭庭聯(lián)排：90套4幢小高層共108套二期：總建0.78萬㎡疊排：132套2.3細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目典型競品分析——錦秀蘭庭效果圖戶型圖（322方）2.3細(xì)分市場競爭格局趨勢判斷w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目2.4市場分析結(jié)論項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)分析整體市場：發(fā)展比較健康，未來兩年供需關(guān)系平穩(wěn)；土地屬性：城市發(fā)展方向，市政府主力打造區(qū)塊，周邊教育資源、醫(yī)療配套（規(guī)劃）、商業(yè)配套（規(guī)劃）齊全，無重大不利因素；產(chǎn)品競爭力：區(qū)域市場品牌開發(fā)商僅金都房產(chǎn)（也告罄），復(fù)地房產(chǎn)（未上市）總體產(chǎn)品素質(zhì)不高，項(xiàng)目產(chǎn)品較容易引領(lǐng)市場；產(chǎn)品供需特征：200-300萬，總價市場供應(yīng)量有限，溢價能力較高項(xiàng)目可通過品質(zhì)提升，精裝修產(chǎn)品，彌補(bǔ)地段不足,可提供復(fù)式產(chǎn)品（類疊排產(chǎn)品），合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目PART3客戶定位與產(chǎn)品解決方案

項(xiàng)目整體定位產(chǎn)品線的選擇與比例產(chǎn)品解決方案非住宅產(chǎn)品分析商業(yè)配套操作思路w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目3.1項(xiàng)目整體定位富陽高端再改社區(qū)客戶特征：再改客戶為主，少量高端首改客戶主力：市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高端私營企業(yè)主補(bǔ)充：政府及事業(yè)單位、金融行業(yè)的高管產(chǎn)品要點(diǎn)：類疊排復(fù)式產(chǎn)品、奢華精裝修、公園式園林景觀、體貼周到物業(yè)管理類疊排復(fù)式產(chǎn)品，通過合理控制面積，控制總價，取得競爭優(yōu)勢充分滿足客戶愛面子，炫富的心態(tài)（客人最容易看到的，就是最重要的），重點(diǎn)提升立面、大堂等最能體現(xiàn)樓盤檔次的地方；高端再改客戶改善的重點(diǎn)：居住環(huán)境（重點(diǎn)是景觀）的改善、物業(yè)服務(wù)的提升

w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

產(chǎn)品線選擇——高端再改產(chǎn)品3.2產(chǎn)品線的選擇與比例類型面積范圍產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)面積配比分布基本原則主力200復(fù)式（四房）200060%位于小區(qū)內(nèi)部次主力150-160平層（小四房）25%位于臨街位置250復(fù)式（四房）15%位于社區(qū)中央，景觀最佳位置景觀較佳的頂樓復(fù)式w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

初步強(qiáng)排方案3.3產(chǎn)品解決方案w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件3.3產(chǎn)品解決方案用地性質(zhì)住宅用地總用地面積173929平方米代征地面積20593凈地面積153336平方米綜合容積率地上總建筑面積306670㎡住宅建筑面積294280㎡凈地容積率2.0公建建筑面積12390㎡人防要求車位比1.5輛/戶(160方以上)建筑密度20％綠地率35％建筑層數(shù)24-28F限高100m建筑間距要點(diǎn)面寬大于32米的板式高層住宅南北間距為1.0h,面寬小于32米的點(diǎn)式住宅南北間距為0.6h；同時需進(jìn)行日照分析報(bào)告，主照面的住宅需要3小時的日照時間；*注：h為建筑高度，s為建筑正南北向投影寬度退紅線要求東面退金橋北路多層為10m,高層為18m西面退規(guī)劃路多層為8m,高層為15m南面退規(guī)劃道路多層為7m,高層為12m北面退公園路多層為10m,高層為18m配套要求物業(yè)管理用房1073㎡，社區(qū)用房224㎡，垃圾收集站40㎡交通規(guī)劃要點(diǎn)四周道路均可設(shè)置車行入口其他規(guī)劃要點(diǎn)容積率≤2.0，限高100；需建3200平米幼兒園w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目地塊價值排序本地塊四周均為城市道路，東面與北面為城市主干道，土地價值較低，幾個城市道路轉(zhuǎn)角適合做160平米戶型、南面為景觀道路，東面為規(guī)劃城市支路。小區(qū)內(nèi)中央集中綠地逾40000平方米，周邊適合做大戶型。交通流線小區(qū)車行主入口設(shè)置在北面公園路，解決小區(qū)主要車流，在東側(cè)金橋北路設(shè)置小區(qū)次入口，內(nèi)部以環(huán)形車道溝通，基本到達(dá)每一單元，滿足日常使用和消防要求。地下車庫出入口靠近主入口設(shè)置，以利于保持小區(qū)內(nèi)部安靜。環(huán)境景觀小區(qū)景觀主軸由北側(cè)小區(qū)出入口廣場開始，通過會所直至中央集中綠地，周邊的住宅左右對稱布置，形成強(qiáng)烈的景觀序列。另一條景觀軸由金橋北路次入口開始一直到達(dá)中央集中綠地，與景觀主軸相交形成完整的軸線體系。沿城市周邊的住宅間距也達(dá)到了80-90米，可以進(jìn)行豐富的組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)，與中心景觀區(qū)形成了多層次的景觀空間。

規(guī)劃方案說明3.3產(chǎn)品解決方案w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

單體方案——160方參考戶型3.3產(chǎn)品解決方案w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

單體方案——200方參考戶型3.3產(chǎn)品解決方案w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

單體方案——250方參考戶型3.3產(chǎn)品解決方案w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目商業(yè)配套定位3.4非住宅產(chǎn)品分析金色家園富陽市人民醫(yī)院(規(guī)劃)大型賣場(規(guī)劃)消防之隊(duì)海鮮酒樓永興中學(xué)容大酈城一期永興幼兒園（代建）經(jīng)濟(jì)適用房(規(guī)劃)拆遷安置房公園路金橋北路規(guī)劃道路規(guī)劃道路宗地商業(yè)廣場項(xiàng)目規(guī)劃建議建議商業(yè)應(yīng)分布在公園西路；東北角建議規(guī)劃小商業(yè)廣場，與金色家園商業(yè)廣場相呼應(yīng)，形成區(qū)域的商業(yè)中心項(xiàng)目規(guī)模建議定位：社區(qū)型商業(yè)+部分會所功能同時考慮醫(yī)院等規(guī)劃，帶來的未來商鋪價值的提升建議總規(guī)?？刂圃?000-8000方商業(yè)售價建議參考容大五環(huán)城市花園10000元/方考慮未來土地屬性變化及周邊規(guī)劃帶來的商業(yè)價值提升建議商鋪售價13000元/方w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目車位比1：1.5車位個數(shù)2264個，其中地下車位2044個，地面車位220個車位價格8萬元/個（金色家園項(xiàng)目擬售7萬元/個）去化率到住宅售罄時車位銷售90%，余10%未售出

項(xiàng)目車位售價及銷售安排3.4非住宅產(chǎn)品分析w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目PART4項(xiàng)目經(jīng)營分析

首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

項(xiàng)目銷售計(jì)劃項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)各年的銷售及利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)測算敏感性分析w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目序號工作內(nèi)容時間開始完成1項(xiàng)目啟動時間2009-9-152規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2009-9-302009-10-203單體方案設(shè)計(jì)2009-10-202009-11-144施工圖設(shè)計(jì)2010-3-172010-5-35簽署土地協(xié)議或合同2009-9-306取得土地證2010-3-37基礎(chǔ)開工2010-3-258開盤2010-9-309竣工備案2011-11-2610入住2011-12-31

首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃4.1首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

項(xiàng)目銷售計(jì)劃20102011201220132014合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（不計(jì)地下車位）（m2）10952210123890871--301631銷售面積（m2）49297870501028928152645104365869銷售額（萬元）446477902411071210044972173407006售價（住宅）（元/m2）100581116712952148171600213007售價（商業(yè)）（元/m2）-1300013000130001300013000售價（車位）（萬元/個）-888884.2項(xiàng)目銷售計(jì)劃注：車位按銷售90%計(jì)w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總金額（萬元）銷售收入407,006開發(fā)成本276,123資金峰值88,703現(xiàn)金流為正時間2013年10月項(xiàng)目總投資294,438凈利潤57,419內(nèi)部收益率20.05%銷售凈利率14.11%經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20102011201220132014合計(jì)銷售面積（m2）49297870501028928152645104365869銷售金額（萬元）446477902411071210044972173407006結(jié)算面積（m2）-1363471028928152645104365869結(jié)算金額（萬元）-12367111071210044972173407006單位凈利潤（元/m2）-4322112249334931904凈利潤（萬元）-473416606203221575657418銷售凈利率-4%15%20%22%14%

各年利潤體現(xiàn)

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4.3&4.4主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及各年利潤體現(xiàn)w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目PART5土地獲取方式及風(fēng)險分析

土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地獲取方式項(xiàng)目風(fēng)險與防范w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景土地使用權(quán)人富陽市國土資源局土地他項(xiàng)權(quán)利無土地用途住宅（設(shè)配套公建）土地使用年限70年土地手續(xù)狀況手續(xù)完備，由政府出讓項(xiàng)目信息來源富陽《讀地手冊》及合作方富陽容大房產(chǎn)土地方或合作方背景富陽市國土資源局項(xiàng)目出讓目的無是否存在中介費(fèi)無5.1土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目土地交易方式：公開掛牌公示時間：2009年8月25日掛牌時間：2009年9月8日掛牌保證金：6900萬競買方式：獨(dú)立競買交易方式

獲取流程主要節(jié)點(diǎn)

公開掛牌09-9-8立項(xiàng)會09-8-31可行性研究報(bào)告09-9-1決策會09-9-2交保證金09-9-3摘牌09-9-8辦理后續(xù)各項(xiàng)開發(fā)手續(xù)簽訂出讓合同09-9-15

土地獲取方式5.2土地獲取方式w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目主要風(fēng)險點(diǎn)風(fēng)險內(nèi)容防范措施國土、規(guī)劃風(fēng)險無-拆遷、補(bǔ)償風(fēng)險無-合作風(fēng)險無-政策風(fēng)險無-其它風(fēng)險無-

風(fēng)險分析5.3項(xiàng)目風(fēng)險與防范競爭對手主要背景威脅程度綠城房產(chǎn)國內(nèi)知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以產(chǎn)品品質(zhì)著稱，杭州市場占有率第一09年上半年，綠城旗下樓盤全線飄紅，全國項(xiàng)目合計(jì)總銷售額超過200億威脅程度：★★★綠城09年至今未在杭州公開獲取新項(xiàng)目；綠城聯(lián)合當(dāng)?shù)亻_發(fā)商意向獲取本地塊金都房產(chǎn)杭州本土品牌開發(fā)商，主打科技住宅；目前可售資源匱乏，亟待獲取新項(xiàng)目威脅程度：★★金都在富陽銀湖板塊開發(fā)有富春山居別墅項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢诒粋鹘鸲加麉⑴c本地塊爭奪

潛在競爭對手分析w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目PART6公司運(yùn)營影響分析

公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述項(xiàng)目資金缺口及解決方案項(xiàng)目獲取對公司整體運(yùn)營影響w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

主城區(qū)良渚文化村富陽項(xiàng)目名稱西溪蝶園白鷺郡東陽光天際白鷺郡南白鷺郡西綠野花語金色水岸金色家園公望土地屬性（品類）CT2CT2TOP2T2T2CTOP2產(chǎn)品線首改/再改首置再改再改高端首改/再改首改/再改首改/再改高端總可售建筑面積345,25091,342135,735683,414100,200395,96424,428109,978210,237已開發(fā)可售建筑面積112,59491,342100,270152,858000058,549儲備情況可售面積9,94623,41428,28476,248000019,762可開發(fā)周期（年）20.52323223

現(xiàn)有資源狀況注：1白鷺郡北、竹徑茶語、威尼斯水城、逸天廣場、金色城品、魅力之城等均已基本售罄，不包含在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)2可售面積包含住宅及商業(yè)，不包含車位，統(tǒng)計(jì)時間截止09年6月底6.1公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

現(xiàn)有資源結(jié)構(gòu)T2及TOP類產(chǎn)品比重過大產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)品類結(jié)構(gòu)首置首改類產(chǎn)品較缺乏再改及高端類產(chǎn)品比重過大注：按項(xiàng)目可售資源統(tǒng)計(jì)6.1公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目地鐵1號線杭州繞城

地塊位置萬科項(xiàng)目中心城區(qū)地鐵2號線西溪蝶園

可售項(xiàng)目分布良渚文化村（白鷺郡東、白鷺郡南、白鷺郡西、陽光天際、綠野花語、金色水岸）公望金色家園6.1公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

公司運(yùn)營現(xiàn)狀指標(biāo)分析6.1公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述指標(biāo)08年實(shí)際09年計(jì)劃全年銷售額（億元）32.8430.53計(jì)息負(fù)債率≈55%51%營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率1.30—可售住宅資源（億元）25.17（08年底）7.20（09年底）從銷售額來看，09年杭州公司因主流產(chǎn)品不足，計(jì)劃銷售額有所下降從負(fù)債率來看，杭州公司目前計(jì)息負(fù)債狀況有余力運(yùn)作新項(xiàng)目從周轉(zhuǎn)率來看，目前營運(yùn)資本周轉(zhuǎn)率相對偏低，急需現(xiàn)金流貢獻(xiàn)型項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速去化來提高周轉(zhuǎn)率從可售資源來看，如無新項(xiàng)目補(bǔ)充，到09年底杭州公司可售資源將非常匱乏w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

項(xiàng)目經(jīng)營定位打造富陽標(biāo)桿性高端城市公寓項(xiàng)目杭州公司08年戰(zhàn)略進(jìn)入富陽，憑借公望項(xiàng)目已在富陽樹立起良好的品牌形象及口碑；金色家園項(xiàng)目因高附加值也引起廣泛關(guān)注；本地塊規(guī)模較大，形狀規(guī)整，規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)越，是打造富陽最高端的精裝修城市公寓的機(jī)會點(diǎn)補(bǔ)充杭州公司后續(xù)可開發(fā)資源從現(xiàn)有資源來看，如無新項(xiàng)目補(bǔ)充，到09年底杭州公司可售資源將非常匱乏；本地塊可帶來30萬平米優(yōu)質(zhì)可開發(fā)資源6.1公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

新項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃6.2項(xiàng)目資金缺口及解決方案年度200920102011201220132014合計(jì)現(xiàn)金流入041360798261108969873576189407006現(xiàn)金流出1465010802672658745064015725127335123項(xiàng)目凈現(xiàn)金流-14650-66666716836390585785106371882項(xiàng)目累計(jì)凈流量-14650-81317-74148-37758208207188271882待決策新項(xiàng)目資金峰值

88776

萬元，出現(xiàn)時點(diǎn):2010年

8月實(shí)現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流為正的時間：2013年10月

w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

公司整體資金狀況6.2項(xiàng)目資金缺口及解決方案2009年末2010年末（一）公司全口徑可調(diào)用資金①49086133429其中：救急貸款減：已決策未獲取項(xiàng)目累計(jì)擬占用資金②——已決策未獲取項(xiàng)目一已決策未獲取項(xiàng)目二已決策未獲取項(xiàng)目三……（二）考慮已決策未獲取新項(xiàng)目后全口徑可調(diào)用資金③=①-②49086133429待決策新項(xiàng)目累計(jì)擬占用資金④11222-88574（三）考慮待決策項(xiàng)目后可調(diào)用資金⑤=③-④37864222003w科富陽金橋北路地塊金色家園項(xiàng)目

待決策項(xiàng)目資金解決方案6.2項(xiàng)目資金缺口及解決方案（萬元）貸款時間還款時間待決策項(xiàng)目資金峰值：88776其中：一線公司自有資金投入：21574擬申請過橋貸款（1）：40002009年8月2010年8月擬申請過橋貸款（2）：470002