關(guān)于包頭潤恒冷鏈物流項目融資的調(diào)查報告(原)

./關(guān)于XX潤恒冷鏈物流項目融資的調(diào)查報告〔適用于項目融資、固定資產(chǎn)貸款類〕履職聲明：本人在此X重聲明,此報告是基于本人的現(xiàn)場調(diào)查以與其他外部信息進行獨立、客觀、審慎的分析評價而成。本人已充分分析了相關(guān)風(fēng)險因素,沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大疏漏。申報機構(gòu)：呼和浩特分行企業(yè)金融三部授信申請人：XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX〔下稱"XX潤恒物流"或者"申請人"〕申請人在我行已獲授信金額、品種：無申請授信種類與金額：項目融資50000萬元授信期限：2.5年擔(dān)保方式：XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX土地抵押+XX潤恒物流發(fā)展〔集團〕XX擔(dān)保+畢國祥實際控制人擔(dān)保保證人在我行已獲授信金額、品種：授信屬性分類：申請人信用等級核定風(fēng)險限額〔萬元〕保證人信用等級已占用風(fēng)險限額〔萬元〕業(yè)務(wù)邊界是否認定〔分行邊界/已經(jīng)公司部認定〕異地客戶是否認定〔轄區(qū)內(nèi)客戶/已經(jīng)公司部認定〕分類評審認定〔一般授信/正常續(xù)授信/綠色通道/授信重整〕本次授信是否經(jīng)通道調(diào)整是否關(guān)聯(lián)交易需報董事會是否超風(fēng)險限額需報董事會是否為項目公司〔具體分類〕是否為集團客戶〔集團客戶號〕是否存在我行其他審批通道融資行為〔含關(guān)聯(lián)企業(yè)〕是否約見企業(yè)主要負責(zé)人〔財務(wù)負責(zé)人〕主、協(xié)辦客戶經(jīng)理：王潤凱、溫順聯(lián)系方式：完成時間：20xx1月**日一、授信申請人與我行的關(guān)系申請人為我行新客戶二、授信申請人基本信息〔一〕申請人基本情況企業(yè)名稱XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX所屬行業(yè)農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)注冊地址XX稀土高新區(qū)XX新區(qū)民馨家苑綜合樓001號實際辦公地址XX昆都侖區(qū)帝豪天下5樓成立日期20xx11月11號公司類型經(jīng)營期間〔成立日-經(jīng)營終止日〕20xx11月11至2039年11月10號營業(yè)執(zhí)照最近年檢時間20xx4月12號注冊資本〔萬元〕8000萬元實收資本〔萬元〕8000萬元法人代表豐安國從事本行業(yè)年限10年實際控制人畢國祥從事本行業(yè)年限10年實際控制人與配偶/子女國籍中國是否上市否股票代碼實際控制人與法人代表不一致的原因說明XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX是主營食品物流的大型現(xiàn)代化物流企業(yè)。申請人以冷庫為中心,物流配送服務(wù)為鏈條,交易物流中心與大型超市為終端銷售網(wǎng)絡(luò),充分整合食品物流產(chǎn)業(yè)鏈,為XX當(dāng)?shù)嘏c周邊地區(qū)食品企業(yè)提供冷凍冷藏、產(chǎn)品交易市場、物流配送、食品代工、物流方案設(shè)計、電子商務(wù)等一系列專業(yè)服務(wù),全面提升食品物流特別是冷鏈物流整體?！捕彻蓹?quán)結(jié)構(gòu)情況1、XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱持股比例%出資金額〔萬元〕出資形式與申請人是否存在關(guān)聯(lián)交易備注〔說明股東之間、股東與實際控制人之間關(guān)系〕XX潤恒物流發(fā)展XX75%6000貨幣否XX潤恒物流發(fā)展XX25%2000貨幣否XX潤恒物流發(fā)展XX全資子公司XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX股權(quán)變更情況日期股東名稱股權(quán)比例%出資形式出資金額〔萬元〕驗資情況成立時XX潤恒物流發(fā)展XX100貨幣20002000變更時間1XX潤恒物流發(fā)展XX25貨幣20002000XX潤恒物流發(fā)展XX75貨幣600060002、股東介紹XX潤恒物流發(fā)展XX成立于20xx1月24日,公司法定地址位于XX市江寧區(qū)東山街道工業(yè)集中區(qū),法定代表人畢國祥,注冊資金80000萬元人民幣,實收資本40000萬元,主要股東畢國祥：出資金額20100萬元；股東XX國寧投資管理XX,出資金額19900萬元,XX國寧投資管理XX的股東為王章青,為畢國祥妻子,該公司主要經(jīng)營房屋出租；物業(yè)管理；國內(nèi)貿(mào)易；搬運裝卸服務(wù)；蔬菜、花卉、水果的種植；倉儲服務(wù)等,在中國工商銀行XX市XX門支行開立基本賬戶。XX潤恒物流發(fā)展XX是從事食品商貿(mào)、批發(fā)交易中心、倉儲和物流配送業(yè)務(wù)的股份制現(xiàn)代冷鏈物流企業(yè)。主要為食品企業(yè)提供冷凍冷藏、產(chǎn)品交易市場、物流配送、食品代工、物流方案設(shè)計、電子商務(wù)、金融服務(wù)等一系列專業(yè)服務(wù)。XX潤恒物流發(fā)展XX直接管理的XX江寧項目是XX潤恒集團全國首個以大型冷庫群為核心的專業(yè)冷鏈交易市場,目前已建成一期總占地面積112畝,總投資約5億元人民幣,于20xx12月份開工建設(shè),20xx10月建成投入運營,形成了10萬噸現(xiàn)代化高低溫冷庫、600間高檔商業(yè)鋪面、4000頭冷鮮白條批發(fā)、300部冷藏配送車輛于一體的現(xiàn)代化肉類冷鏈物流配送體系。目前商戶總計有738家。20xx市場總體出租情況較好,其中交易市場中凍品市場出租率為85%,鮮肉交易市場出租率為100%；冷庫出租率達到90%,用戶大多是長包戶。20xx實現(xiàn)收入9246萬左右,其中交易市場租賃收入為3871萬元,冷庫租賃收入為4496萬元,軌道租賃、搬運與配送收入為879萬元,政府補貼收入896萬元,為了培育市場,管理費與搬運配送服務(wù)費用按較低比例收取,以后年度此類收入將進一步提高。XX潤恒物流發(fā)展XX是XX潤恒旗下的全資子公司,于20xx5月份注冊成立,注冊資本35000萬人民幣。該公司承建運行的潤恒XX項目坐落于XX市松北區(qū),地處哈大高速公路與哈肇高速公路交匯處。項目一期總建筑面積25萬平方米,占地面積21萬平方米,總投資額11.2億元人民幣。市場內(nèi)將建設(shè)蔬菜交易區(qū)、果品交易區(qū)、冷凍食品交易區(qū)、鮮活食品交易區(qū)、糧油干調(diào)日雜食品交易區(qū)、酒水副食土產(chǎn)交易區(qū)等七大交易區(qū),同時設(shè)立食品檢驗檢測中心、信息處理中心、結(jié)算中心、冷藏中心、物流配送中心五大功能區(qū),以與美食美味街、24小時金融自助、洗浴娛樂坊、綜合商務(wù)樓、大中超市等配套區(qū)?！踩持饕芾韺忧闆r法人代表豐安國,男,1962年出生,漢族,在讀研究生,共產(chǎn)黨員,1980年高中畢業(yè),1994年至1996年在XX省委黨校經(jīng)濟管理專業(yè)學(xué)習(xí),20xx10月在XX大學(xué)讀EMBA。1980年10月至20xx2月在國營XX省定遠縣酒廠工作,先后從事機械維修工,班長,車間主任,政工科長,副廠長等工作；20xx3月至20xx11月在XX雨潤食品集團工作,先后從事投資發(fā)展經(jīng)理,分公司副總經(jīng)理等工作；20xx12月至20xx2月在XX羅牛山肉類食品XX任副總經(jīng)理；20xx3月至20xx1月在XX本香集團食品公司任總經(jīng)理；20xx2月至今在XX潤恒物流發(fā)展〔集團〕XX,先后從事集團副總裁兼江寧分公司總經(jīng)理、集團副總裁,分管集團經(jīng)營、投資發(fā)展工作?？偨?jīng)理俞榮,男,1973年出生,1994年東南大學(xué)工商企業(yè)管理本科畢業(yè),先后在XX交家電集團、XX永樂生活電器集團任總經(jīng)理,20xx度—20xx度,任XX五星電器集團XX、XX、XX、XX公司總經(jīng)理、省家電行業(yè)協(xié)會副會長等職務(wù)。組建了XX、XX、XX、五星電器。單店開業(yè)達到1700萬銷售額,創(chuàng)了行業(yè)新高。與亞細亞集團合作不僅創(chuàng)造了銷售奇跡還創(chuàng)造了開業(yè)的奇跡。半年時間發(fā)展了7家商場；當(dāng)年產(chǎn)值3.2億。組織了和參與了《中國商戰(zhàn)20年研討會》,參加政府與新聞機構(gòu)的各項研討會,擔(dān)任行業(yè)協(xié)會副會長?，F(xiàn)任XX分公司總經(jīng)理。財務(wù)總監(jiān)徐學(xué)永,男,1967年出生,XX財經(jīng)大學(xué)畢業(yè),歷任供銷社系統(tǒng)主任,大型集團公司審計、財務(wù)總監(jiān),二十五年財務(wù)、審計操作經(jīng)驗、管理經(jīng)驗,專業(yè)基礎(chǔ)扎實,動手能力強,會計實務(wù)經(jīng)驗豐富；對新會計準(zhǔn)則、新稅法有深刻的認識。項目建成后,管理上實行總公司領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。具體由總經(jīng)理全權(quán)負責(zé)公司的日常管理、財務(wù)與經(jīng)營活動,下設(shè)副總經(jīng)理分管財務(wù)、生產(chǎn)、銷售,再下設(shè)工程部、設(shè)計部、冷藏部、物業(yè)部、結(jié)算中心等部門。公司擬在各個部門配備員工共計300人?！菜摹承略O(shè)法人：重點調(diào)查各出資方的情況與注冊資本的安排和到位情況；XX潤恒物流注冊資本8000萬元,截止20xx末,總資產(chǎn)為22565萬元,按照30%資本金要求,將股東將繼續(xù)投入?！参濉稠椖筷P(guān)聯(lián)單位1、XX潤恒置業(yè)XX<下稱"XX潤恒置業(yè)">股權(quán)結(jié)構(gòu)XX潤恒置業(yè)XX是XX潤恒集團在XX地區(qū)另一家子公司,于20xx11月份成立,目前注冊資本1億元人民幣。主營農(nóng)產(chǎn)品物流園項目投資、資產(chǎn)管理業(yè)和管理信息咨詢。股東名稱持股比例%出資金額〔萬元〕出資形式與申請人是否存在關(guān)聯(lián)交易備注〔說明股東之間、股東與實際控制人之間關(guān)系〕XX潤恒物流發(fā)展XX10%1000貨幣否XX潤恒物流發(fā)展XX90%9000貨幣否XX潤恒物流發(fā)展XX全資子公司XX潤恒置業(yè)XX股權(quán)變更情況日期股東名稱股權(quán)比例%出資形式出資金額〔萬元〕驗資情況成立時XX潤恒物流發(fā)展XX100貨幣10001000變更時間1XX潤恒物流發(fā)展XX10貨幣10001000XX潤恒物流發(fā)展XX90貨幣90009000三、申請人生產(chǎn)經(jīng)營情況XX潤恒物流、XX潤恒置業(yè)均為新設(shè)法人四、申請人銀行信用狀況截止20xx1月21日XX潤恒物流、XX潤恒置業(yè)無銀行借款與對外擔(dān)保。五、申請人財務(wù)狀況科目本部說明20xx20xx20xx20xx〔未審計〕資產(chǎn)總額2,0001,9822,71722,565流動資產(chǎn)合計1,9991,55922112,444貨幣資金0291821交易性金融資產(chǎn)0000應(yīng)收票據(jù)0000應(yīng)收賬款0000其他應(yīng)收款1,9981,3381143,139預(yù)付款項0192909,283存貨0000長期投資0000投資性房地產(chǎn)0000固定資產(chǎn)0565158在建工程0692,4964,029工程物資0000無形資產(chǎn)0006,035長期待攤費用1000負債總額0681,04514,875流動負債合計0681,0458,915短期借款0000應(yīng)付票據(jù)0000應(yīng)付賬款0044預(yù)收款項0000應(yīng)付職工薪酬0000應(yīng)交稅費018040其他應(yīng)付款0501,0418,871一年內(nèi)到期非流動負債0000長期借款0000應(yīng)付債券0000長期應(yīng)付款0000專項應(yīng)付款0005,960其他非流動負債0000股東權(quán)益合計2,0001,9171,6727,433實收資本2,0002,0002,0008,000資本公積0000盈余公積0000未分配利潤0-83-328-567少數(shù)股東權(quán)益00財務(wù)指標(biāo)〔按年末值計算〕資產(chǎn)負債率0.00%3.44%38.46%65.92%流動比率#DIV/0!22.90.211.4速動比率#DIV/0!22.90.211.4應(yīng)收周轉(zhuǎn)天數(shù)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末無應(yīng)收賬款存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!期末無存貨六、項目基本情況<一>項目概況：1、項目名稱：XX農(nóng)副產(chǎn)品冷鏈物流中心一期項目2、項目內(nèi)容參照下圖,下圖藍線左邊的部分項目法人為XX恒潤物流,建設(shè)內(nèi)容見圖附注。項目總投資為71840萬元,總建筑面積115688平方米。下圖線右邊的部分項目法人為XX潤恒置業(yè)XX,項目建設(shè)總投資為47400萬元,建筑面積為195411平方米。3、項目地：XXXX稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)XX新區(qū)萬水泉鎮(zhèn),位于春曉路以北、秋實路以南、共青大道以西、禮賢路以東,距萬水泉南站約三公里。4、項目建設(shè)內(nèi)容：冷庫、果蔬交易市場、沿街商鋪、信息中心與附屬建筑。5、工期：20xx2月——20xx12月共計22個月。.以此路為界,西邊地塊屬于物流公司地塊,東邊部分屬于置業(yè)公司地塊以此路為界,西邊地塊屬于物流公司地塊,東邊部分屬于置業(yè)公司地塊XX潤恒物流項目二期農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測、檢疫中心144504平方米已經(jīng)建成的18棟商鋪,面積73728平方米。物流地,2棟果品交易市場,建筑面積11532平方米,物流地,2棟蔬菜交易市場,建筑面積11532平方米,物流地,3棟冷庫,建筑面積78552平方米。XX潤恒物流項目二期農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測、檢疫中心144504平方米已經(jīng)建成的18棟商鋪,面積73728平方米。物流地,2棟果品交易市場,建筑面積11532平方米,物流地,2棟蔬菜交易市場,建筑面積11532平方米,物流地,3棟冷庫,建筑面積78552平方米。.〔二〕項目建設(shè)的必要性和有利條件。1、項目建設(shè)的必要性：〔1〕項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展規(guī)劃根據(jù)《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》〔國發(fā)[2009]8號〕,為指導(dǎo)我國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流的發(fā)展,國家發(fā)改委組織編制了《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》,要求各地區(qū)要結(jié)合本地的實際情況,緊緊圍繞構(gòu)建農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增效和農(nóng)民持續(xù)增收的長效機制,適應(yīng)城鄉(xiāng)居民生活水平提高和保障居民食品安全的需要,以市場為導(dǎo)向,以企業(yè)為主體,初步建立冷鏈物流技術(shù)體系,制訂推廣冷鏈物流規(guī)X和標(biāo)準(zhǔn),加快冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),培育一批冷鏈物流企業(yè)。XX市政府將按照《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》要求,重點支持冷庫與設(shè)施設(shè)備、冷藏運輸車輛、低溫配送中心和食品安全可追溯系統(tǒng)建設(shè)。重點推薦經(jīng)營規(guī)模大、帶動能力強的農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流項目。本項目的實施符合國家與本市的發(fā)展規(guī)劃要求,可促進農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流業(yè)的更快發(fā)展?！?〕促進我國冷鏈物流業(yè)發(fā)展。隨著我國人民的生活水平的提高,對冷凍冷藏食品的需求比重必定越來越高。美國的人口是我國人口的六分之一,冷藏容量卻是我國的三倍半；日本的人口只有我國人口的十分之一,冷藏容量也有我國的二倍。從市場需求的發(fā)展趨勢看,我國的現(xiàn)有冷藏容量還十分不足,必須在有關(guān)部門的統(tǒng)一協(xié)調(diào)下,合理規(guī)劃,大力發(fā)展,同時保證我國冷凍冷藏行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。從總體上看,中國目前的冷鏈設(shè)施和冷鏈物流裝備不足,原有設(shè)施設(shè)備陳舊,發(fā)展和分布不均衡,無法為易腐食品流通系統(tǒng)地提供足夠的低溫保障。由此產(chǎn)生的直接后果是易腐的水產(chǎn)品特別是初級產(chǎn)品的大量損耗。目前XX冷庫還有巨大的需求量,本項目建成后,可以增加冷藏能力100000噸,解決業(yè)戶儲存的需求,更好的為市場服務(wù),減少業(yè)戶的支出,加快商品流通,為發(fā)揮XX市在呼包鄂區(qū)域中心城市和商品流通中心的優(yōu)勢,起到直接作用,也可為XX市稅收增加做出企業(yè)的貢獻?！?〕促進企業(yè)的自身發(fā)展、增加當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入。企業(yè)依托新民與周邊地區(qū)豐富的農(nóng)業(yè)資源,通過對水果進行儲存、保鮮,解決農(nóng)產(chǎn)品附加值低的問題?？赏卣蛊髽I(yè)的經(jīng)營領(lǐng)域,增加農(nóng)民的經(jīng)濟收入,有利于實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。2、項目建設(shè)的有利條件：〔1〕城市發(fā)展條件本項目最大服務(wù)半徑為200公里,覆蓋了XX、呼和浩特市和鄂爾多斯市三個XX地區(qū)的主要城市,這三個城市被稱為XX的"金三角",是XX自治區(qū)經(jīng)濟較活躍的地區(qū),給物流業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的市場空間。XX是本項目的主要服務(wù)地區(qū),它是我國華北地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、文化中心,也是XX自治區(qū)面積最大、人口最多的城市。緊緊抓住國家實施西部大開發(fā)和自治區(qū)加快呼包鄂區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略機遇,積極推動科學(xué)發(fā)展、率先發(fā)展,國民經(jīng)濟的成長性、持續(xù)性和穩(wěn)定性進一步增強,主要經(jīng)濟指標(biāo)實現(xiàn)了重大突破。地區(qū)生產(chǎn)總值20xx跨越1000億元大關(guān),成為自治區(qū)第一個進入全國千億元級行列的城市,20xx為1760億元,是20xx的4倍；20xx人均生產(chǎn)總值將達到7萬元以上。2008社會消費品零售總額達到516億元左右〔其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為397億元〕,是20xx的3.2倍。城鄉(xiāng)50萬元以上固定資產(chǎn)投資預(yù)計將突破800億元,五年累計超過2400億元,是建國以來投資最多、增速最快的時期。隨著XX市交通基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善,綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。"十五"期間,XX市綜合交通有了較快的發(fā)展,公路、鐵路、水運、民航全面發(fā)展,立體綜合交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成,為發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)提供了便利的交通基礎(chǔ)設(shè)施條件。呼和浩特市是XX自治區(qū)的首府城市,作為XX的政治、經(jīng)濟、文化中心,呼和浩特市20xxGDP為1316.37億元,人均GDP為4.96萬元?？?cè)丝诩s為260萬,2008社會消費品零售總額達到533億元左右〔其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為398億元〕,經(jīng)濟相對發(fā)達,距XX約165公里。鄂爾多斯市是近年來XX地區(qū)經(jīng)濟增長最快的城市,20xx末,全市常住人口159.13萬人。20xx的GDP超過1603億元,人均GDP為10.21萬元,2008社會消費品零售總額達到270億元左右〔其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)總額為211億元〕,鄂爾多斯市距XX約100公里。本項目以上數(shù)據(jù)可以看出,XX市的批發(fā)業(yè)相對發(fā)達,限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額最大,三個城市中在限額以上批發(fā)零售業(yè)商品銷售總額中批發(fā)業(yè)務(wù)占比最大,可見XX在華北地區(qū)是一個物流樞紐。呼和浩特市作為XX首府,在社會消費品零售總額中最大,故商品物流是比較有潛力的。鄂爾多斯市作為新興城市,其消費潛力巨大,物流管理處于較低水平。〔2〕冷鏈物流中的發(fā)展機遇雖然冷藏物流具有很大的發(fā)展?jié)摿?但是由于專業(yè)人員的缺乏和基礎(chǔ)設(shè)施的嚴重滯后,我國的冷藏物流業(yè)尚處于初級階段,我國冷鏈體系整體上存在四個方面的問題：一是完整獨立的食品冷鏈體系尚未成形。從整體冷鏈體系而言,我國的食品冷鏈還未形成體系,目前大約90%肉類、80%水產(chǎn)品、大量的牛奶和豆制品基本上還是在沒有冷鏈保證的情況下運銷,冷鏈物流發(fā)展的滯后在相當(dāng)程度上影響著食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是食品冷鏈的市場化程度很低,第三方介入很少。我國易腐食品除了外貿(mào)出口的部分外,國內(nèi)銷售部分的物流配送業(yè)務(wù)多由生產(chǎn)商和經(jīng)銷商完成,食品冷鏈的第三方物流發(fā)展十分滯后,服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)不夠健全,準(zhǔn)確性和與時性無法保障,同時食品冷鏈的成本和商品損耗亦很高。三是食品冷鏈的硬件設(shè)施建設(shè)不足。原有設(shè)施設(shè)備陳舊,發(fā)展和分布不均衡,無法為易腐食品流通系統(tǒng)地提供低溫保障。由此產(chǎn)生兩個直接后果,第一個是易腐食品特別是初級農(nóng)產(chǎn)品的大量損耗,由于運輸過程中損耗高,整個物流費用占到易腐物品成本的70%,而按照國際標(biāo)準(zhǔn),易腐物品物流成本最高不超過其總成本的50%。第二個是食品安全方面存在巨大隱患。四是食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。由于我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高,雖然產(chǎn)銷量很大,但在初級農(nóng)產(chǎn)品和易腐食品供應(yīng)鏈上,既缺乏食品冷鏈的綜合性專業(yè)人才,也缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào),因此在一些局部發(fā)展中存在嚴重失衡和無法配套的現(xiàn)象,整體發(fā)展規(guī)劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源整合以與行業(yè)的推動。因此,建立農(nóng)副產(chǎn)品物流園,既滿足城市功能配套需要,也解決目前農(nóng)民"運輸難"和"交易難"的問題,具有重要的現(xiàn)實意義。隨著市場經(jīng)濟運行體制的逐步完善,XX的物流經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展,經(jīng)濟規(guī)模和效益持續(xù)增長,物流網(wǎng)點建設(shè)的速度也越來越快。XX已逐步成為華北地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市?！?〕政策優(yōu)勢本項目符合20xx中央一號文件關(guān)于扶持農(nóng)業(yè)與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)文件精神,冷鏈物流行業(yè)也被中央十二五規(guī)劃列為重點發(fā)展的行業(yè),因此得到了XX市XX新區(qū)政府和XX市商務(wù)局的高度重視和支持,在收費減讓、財政扶持、土地供應(yīng)、手續(xù)辦理等方面提供了更多的優(yōu)惠和便利。承諾免繳高新區(qū)X圍內(nèi)基本建設(shè)相關(guān)稅費,承諾物流項目在建設(shè)期內(nèi)為該項目申請扶持資金不低于3000萬元,承諾在企業(yè)資金不足的情況下協(xié)助企業(yè)融資等〔入園協(xié)議書BGRH009〕,同時免除市場租賃房產(chǎn)稅和土地使用稅〔財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》〕。〔4〕經(jīng)營優(yōu)勢借款人有多年的專業(yè)市場經(jīng)營經(jīng)驗,對本項目也成立專門的經(jīng)營公司進行市場運營,配置專業(yè)市場經(jīng)營管理團隊。潤恒集團建設(shè)的XX江寧項目,全國第一家冷鏈物流中心,位于XX市眾彩農(nóng)副產(chǎn)品物流中心,占地112畝,總建筑面積為15萬平方米,其中,有大型冷庫3座,總噸位10萬噸,有肉類凍品交易區(qū)和鮮品交易區(qū),有市場管理中心、倉儲中心、配送中心、檢驗中心、結(jié)算中心、配送中心和綜合服務(wù)7大中心,有723家經(jīng)營商鋪,酒店、餐飲、娛樂配套服務(wù)設(shè)施齊全,是以冷鏈物流為依托的肉類一站式購物中心,是XX乃至華東地區(qū)最大的肉類集散中心,也是XX市的巨大"城市冰箱"和"菜籃子"民生工程。江寧項目20xx開業(yè),已經(jīng)運行5年,經(jīng)營情況良好,冷庫出租率達90%,交易市場出租率在80%-100%。同時潤恒集團XX項目也已建設(shè)完成,并于20xx11月底正式營業(yè)。〔三〕項目合規(guī)合法性本項目已取得立項批文、環(huán)評批復(fù)、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用權(quán)證》。.文件編號時間總占地總建筑面積〔平方米〕凈用地〔平方米>代征綠化<平方米>代征道路<平方米>合計XX自治區(qū)國土資源廳XX稀土高新區(qū)國土資源管理分局掛牌出讓國有土地使用權(quán)成交確認書G〔2012〕第11號155470.59平方米,233畝233畝XX發(fā)改委批復(fù)包發(fā)改經(jīng)貿(mào)字〔2012〕266號包發(fā)改經(jīng)貿(mào)字[2010]645號368087平方米；552畝365548平方米變更為402638平方米XX市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計要點通知書包規(guī)劃管字〔2011〕第0703號2011392295326912.740354.67102040.19469307.56建設(shè)用地規(guī)劃許可證228291.62186565155470.5924972.8547848.18228291.62環(huán)評批復(fù)包環(huán)管字〔2012〕218號土地證包高新2012國用地2012030號用地面積44939.04平方米,67.4畝；233.19畝包高新2012國用地2012031號用地面積61245.27平方米,91.86畝包高新2012國用地2012032號用地面積49286.28平方米,73.93畝.〔四〕項目投融資方案1、項目總投資、投資構(gòu)成與來源。本項目新建建筑面積115688m2,建設(shè)投資為70840萬元,流動資金投資1000萬元?！?〕建筑工程費建筑工程費為30085萬元,占建設(shè)投資比例為42.5%。其中主體工程費為20579萬元,包括冷庫、蔬菜果品市場、沿街商鋪和附屬用房建設(shè)費用,冷庫〔地上部分〕每平米單位造價為3200元,冷庫〔地下部分〕每平米單位造價為3600元,其余建筑每平方米1500元；基礎(chǔ)設(shè)施費為9506萬元,包括道路管網(wǎng)1277萬元、綠化221萬元、水電氣工程6355萬元、消防工程578萬元、熱網(wǎng)工程694萬元,電梯工程380萬元,上述工程費用均按照規(guī)定單位造價進行測算?！?〕設(shè)備與安裝工程費設(shè)備與安裝工程費為20295萬元,占建設(shè)投資比例為28.6%。其中冷庫設(shè)備與安裝工程費為10605萬元,包括升降平臺、制冷系統(tǒng)、制冷主機輔機等；空調(diào)設(shè)施設(shè)備與安裝工程費50萬元；電梯設(shè)備與安裝工程費為1640萬元；冷鏈配送設(shè)備8000萬元。〔3〕其它工程費用其它工程費用為5116萬元,占建設(shè)投資比例為7.2%。其中開發(fā)期間稅費為3598萬元,包括人防費、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、環(huán)境評估費、安全措施費、社會保障基金等費用,均按照相關(guān)部門費用交納標(biāo)準(zhǔn)測算；前期工程費為1517萬元,包括三通一平準(zhǔn)備費、設(shè)計前期費、工程監(jiān)理費、工程設(shè)計費等。〔4〕土地征用費用土地征用費用4384萬元,占建設(shè)投資比例為6.2%；其中土地出讓金為4134萬元,契稅85萬元,耕地占用稅為165萬元?！?〕建設(shè)期利息建設(shè)期利息為3845元,占建設(shè)投資比例為5.4%；其中3億貸款按基準(zhǔn)利率6.15%,2億股權(quán)融資按10%測算?！?〕電子商務(wù)投資電子商務(wù)投資為5000萬元,占建設(shè)投資比例為7.1%；其中系統(tǒng)開發(fā)費2188萬元,設(shè)備與工器具購置費528萬元,項目開發(fā)其他費用1996萬元,預(yù)備費用與其他費用288萬元?！?〕預(yù)備費預(yù)備費投資為2116萬元,占建設(shè)投資比例為3.0%。按照主體工程和基礎(chǔ)工程建筑工程、設(shè)備購置與安裝工程費之和的5%計算。該項目所需71840萬元資金中,建設(shè)單位自籌21840萬元,銀行借款50000萬元。注：XX潤恒置業(yè)公司項目總投資47400萬元,主要建設(shè)沿街商鋪50251m2,農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測、檢疫中心144504m2,附屬設(shè)施656m2,其中建筑工程費33322萬元,其他工程費用5961萬元,土地征用費用6456萬元,預(yù)備費用1661萬元,全部為自有資金。2、項目資金〔資本金和項目貸款〕的落實情況。XX潤恒物流XX項目注冊資本8000萬已經(jīng)到位,剩余資本金隨工程進度陸續(xù)投入,由XX潤恒物流發(fā)展XX補充。注：XX潤恒置業(yè)XX項目注冊資本1億元已經(jīng)到位,剩余資本金隨工程進度陸續(xù)投入。3、投資進度。本項目計劃建設(shè)時間為：20xx2月——20xx12月共計22個月。具體安排如下：〔1〕20xx2月-20xx10月項目前期立項審批、設(shè)備的招標(biāo)與采購、工程設(shè)計、開工前準(zhǔn)備?！?〕20xx11月-20xx2月土建施工,冷庫的基樁完工。〔3〕20xx3月-20xx8月冷庫、沿街商鋪、果蔬市場、配套庫房全面建設(shè),商戶擬8月底進駐裝修?！?〕20xx9月-20xx11月全面竣工,配套措施完備?！?〕20xx12月全面建成并投入運營。注：XX潤恒置業(yè)公司項目交易市場中已經(jīng)有18棟建成,余下沿街商鋪與交易市場將于20xx底完工?！参濉稠椖靠尚行栽u估本項目為XX與周邊地區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供冷凍冷藏、檢驗檢疫、倉儲、租賃、物流配送、批發(fā)、大宗貿(mào)易、電子結(jié)算交易平臺等服務(wù)。建設(shè)選址于XX國家高新區(qū)XX新區(qū)萬水泉鎮(zhèn),土地現(xiàn)狀地勢平坦,整體呈規(guī)則的長方形,四面鄰接城市干道。本項目位于春曉路以北,秋實路以南,共青大道以西,禮賢路以東,總占地110531.55平方米,用地全部商服用地,總建筑面積115688平方米。1、建設(shè)目標(biāo)打破傳統(tǒng)的物流經(jīng)營模式,確立"大市場、大貿(mào)易、大流通"的戰(zhàn)略思想,采用現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)化的物流設(shè)施和先進的物流管理技術(shù),建立完善的信息處理和可以擴展升級的交換系統(tǒng),成為有較大影響力的專業(yè)性農(nóng)副產(chǎn)品物流配送基地之一。2、建設(shè)規(guī)模本項目總占地110531.55平方米,總建筑面積115688平方米。建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表所示：序號建筑內(nèi)容建筑面積〔㎡〕1冷庫〔地上部分〕666422冷庫〔地下部分〕119103氨機房變電房26364蔬菜果品大棚230645沿街商鋪111686附屬用房2687綠化率6.50%8容積率1.033、主要建設(shè)內(nèi)容〔1〕冷庫建設(shè)冷庫擬選用高架庫貨架,高架庫貨架包括貨架和托盤,托盤擬采用木質(zhì)托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。地面采用金剛砂耐磨地坪技術(shù),起到很好的防塵與防沙的作用,單位面積承重5噸/平方米,可以滿足各種貨物的存放與貨架的安裝需求。配有活動層式貨架,采用叉車配合作業(yè)。倉庫分為存儲區(qū)、理貨區(qū)、出貨緩存區(qū)、發(fā)貨區(qū)、工具室和司磅房,全部實行電腦化管理?！?〕蔬菜交易市場建設(shè)蔬菜交易市場以冷庫為依托,建成多功能、綜合化展示交易中心,通過對不同商品的分類和定位,提供全方位的服務(wù),基本涵蓋目前市場上的不同需求。同時向客戶提供貨物檢疫檢測服務(wù),購置氣-質(zhì)譜聯(lián)用議、原子吸收分光光度計、農(nóng)藥殘留快速檢測儀、多功能振蕩器、實驗室用粉碎機、氣相色譜儀、液相色譜儀、分析用計算機、旋轉(zhuǎn)蒸發(fā)器等。〔3〕信息中心建設(shè)管理信息則為物流中心完成這些功能提供有力的支持和保證。信息中心除了在物流設(shè)備、物流技術(shù)上提高其自動化、省力化外,管理信息的建設(shè)是提高作業(yè)效率,提升其現(xiàn)代化程度的重要的標(biāo)志。1〕信息系統(tǒng)總體設(shè)計eq\o\ac<○,1>信息流商品流通過程中存在著三種重要的內(nèi)容流,即商品流、資金流、信息流。其中,信息流一方面伴隨著商品流而產(chǎn)生,另一方面又起著引導(dǎo)物流進行有規(guī)律運動的重要作用,它是分析商品流、導(dǎo)向資金流、進行經(jīng)營決策的重要依據(jù)。在物流配送中心,如何調(diào)度好信息流流向,正確與時地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節(jié)約成本的關(guān)鍵。eq\o\ac<○,2>信息系統(tǒng)目標(biāo)首先做好倉庫收、發(fā)、存等基本信息的收集、保存和加工工作,為其它系統(tǒng)的相關(guān)處理提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。最大限度地縮短商品出入庫的時間,減少勞動力消耗；通過系統(tǒng)內(nèi)部與公眾網(wǎng)絡(luò),使得其他系統(tǒng)能與時得到最新的庫存信息,提高管理工作的有效性以與對客戶的服務(wù)質(zhì)量；逐步形成企業(yè)的決策支持系統(tǒng),為企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定提供更加科學(xué)合理的手段。2〕信息系統(tǒng)總體結(jié)構(gòu)在充分考慮系統(tǒng)的開放性、集成性、實用性、先進性、可靠性和經(jīng)濟性的基礎(chǔ)上,按照系統(tǒng)總目標(biāo)的建設(shè)要求,形成信息系統(tǒng)的體系結(jié)構(gòu)。3〕條形碼技術(shù)信息系統(tǒng)擬采用條形碼技術(shù),條形碼技術(shù)作為一種成熟的信息處理技術(shù),由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優(yōu)點,條形碼技術(shù)是實現(xiàn)電子數(shù)據(jù)交換〔EDI〕的基礎(chǔ),是倉儲物資快速準(zhǔn)確保障的重要手段。本項目物流配送中心采用國際條碼標(biāo)準(zhǔn),建立一整套物流條碼標(biāo)準(zhǔn)體系,大力推進物流條碼的應(yīng)用和發(fā)展?！?〕輔助配套設(shè)施工程1〕輔助配套設(shè)施用房主要為冷凍機房、泵房、等用房；2〕道路、發(fā)貨廣場、室外停車場、綠化等室外工程； 3〕給排水、消防、暖通、強弱電等配套公用工程；4〕物流配送中心、交易市場所需的物流設(shè)備、信息系統(tǒng)與辦公用具等。4、建筑方案〔1〕冷凍庫冷庫位于園區(qū)的西<南>北區(qū)域,共設(shè)3個大型冷庫,其中兩個冷庫〔A、B〕分為地上四層地下一層,一個冷庫〔C〕為地上四層,中間用防火墻隔開。內(nèi)部布置詳見圖紙。建筑面積：A冷庫建筑面積為28169平方米,B冷庫建筑面積28169平方米,C冷庫建筑面積22214平方米,合計為78552平方米。〔2〕蔬菜果品交易市場蔬菜果品交易市場位于園區(qū)西<北>南區(qū)域,建設(shè)一個蔬菜交易市場一個果品交易市場,兩者建筑形式和結(jié)構(gòu)形式完全相同。建筑面積：蔬菜交易市場和果品交易市場建筑面積均為11532平方米,合計建筑面積23064平方米〔3〕沿街商鋪沿街商鋪布置在交易市場周邊,與外界直接相連。建筑面積11168平方米。注：XX潤恒置業(yè)主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測、檢疫中心〔交易市場〕和沿街商鋪,本項目總占地170518平方米,總建筑面積195411平方米。建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下表所示：序號建筑內(nèi)容建筑面積〔㎡〕1.1總占地1705181.2總建筑面積1954112農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測、檢疫中心1445043沿街商鋪502514變配電房與門衛(wèi)6565綠化率22.8%6容積率1.155、行業(yè)分析〔1〕冷鏈物流的背景與意義冷鏈?zhǔn)且员Ｗo易腐食品發(fā)展起來的,被廣泛應(yīng)用于初級農(nóng)產(chǎn)品、加工食品、生物制品和藥品等流通體系。20xx國家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語》<GB／T18354--2006>對冷鏈的定義："根據(jù)物品特性,為保持其品質(zhì)而采用的從生產(chǎn)到消費的過程中始終處于低溫狀態(tài)的物流網(wǎng)絡(luò)"。冷鏈可以保證易腐食品的質(zhì)量、減少食品在流通中的損耗,延長食品的保存時間,為消費者提供高品質(zhì)食品的同時,也能為冷鏈各環(huán)節(jié)中生產(chǎn)商、供應(yīng)商和流通企業(yè)帶來巨大的利益。冷鏈物流發(fā)展的原因在于需求推動與政策支持?！?〕冷鏈物流的需求環(huán)境。不斷增長的市場需求是商品生產(chǎn)和服務(wù)的發(fā)展動力,冷鏈也不例外,有需求才會有發(fā)展。隨著人民生活水平的提高,消費者對優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的需求不斷增加,隨著生活節(jié)奏的加快,消費者對冷產(chǎn)品的需求也將增加。據(jù)統(tǒng)計,20xx我國冷飲市場的消費總量達到260萬噸；肉類消費達到10000萬噸左右,其肉類延伸制品消費達到1300萬噸；水果總需求量達到8000萬噸；蔬菜總需求量達到30408萬噸；醫(yī)藥、輕工、化工、電子等行業(yè)對低溫物流的需求也有增長,這拉動了冷鏈物流市場發(fā)展。同時,隨著信息商業(yè)模式的持續(xù)發(fā)展,以連鎖超市、大型賣場和便利店為代表的新型商業(yè)模式在城市商業(yè)中所占比重越來越大。這些模式發(fā)展的一個共同趨勢是,把冷凍冷藏食品作為第一重要的經(jīng)營商品,從而為冷凍冷藏食品市場擴容鋪設(shè)了道路。此外,城市化進程的加快也導(dǎo)致城鎮(zhèn)人口增加。城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民的食品消費結(jié)構(gòu)不同,城鎮(zhèn)人口對冷鏈?zhǔn)称沸枨罅看?品質(zhì)要求更高,因此,城市化在一定程度上擴大了民眾對高品質(zhì)冷產(chǎn)品的需求,從而也將促進我國冷鏈物流的發(fā)展。〔3〕冷鏈物流的政策環(huán)境。目前,從中央到地方、從企業(yè)到研究機構(gòu),對物流的理念、服務(wù)方式與實踐以與物流產(chǎn)業(yè)的地位都給予了高度關(guān)注。正是由于全社會的廣泛關(guān)注,現(xiàn)代物流的服務(wù)方式也逐步為廣大企業(yè)所接受。更為重要的是,物流產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個新興部門與服務(wù)業(yè)的一個重要組成部分,其產(chǎn)業(yè)地位得到了全社會越來越廣泛的認同。例如,20xx國家發(fā)展和改革委員會等九部門聯(lián)合印發(fā)了一份明確物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位與發(fā)展方向的《關(guān)于促進我國現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》的綱領(lǐng)性文件；20xx新《食品安全法》正式實施；20xx9月國家商務(wù)部啟動了"放心肉"工程。此外,國家質(zhì)檢總局開展了食品、藥品質(zhì)量安全追溯系統(tǒng)建設(shè),農(nóng)業(yè)部、科技部等單位也在開展冷鏈物流相關(guān)重大項目建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。在此背景下,各級政府也越來越重視物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,并從政策和制度層面上為物流產(chǎn)業(yè)提供了一系列發(fā)展條件,在很大程度上改善了物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境。可以預(yù)見,我國物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境將得到進一步的改善,物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展各項改革和相關(guān)制度建設(shè)也將進一步加快,這將為物流產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展提供政策和制度保障。當(dāng)前,冷鏈在我國已經(jīng)處于井噴式發(fā)展的前沿階段。由于作為冷鏈物流服務(wù)主要對象的初級農(nóng)產(chǎn)品、加工食品、藥品,特別是生物制劑和血液制品,以與部分危險化學(xué)品等,均直接關(guān)系到我國人民生命安全和身體健康,同時冷鏈物流也是我國建立資源節(jié)約型社會的重要途徑,因此國家相關(guān)部門非常重視。冷鏈物流的對象特征決定了冷鏈物流具有與保障我國人民生命安全和身體健康息息相關(guān)的特點。比如,一些必須冷藏避光儲存的活菌制劑,如果不能嚴格按照冷鏈物流標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,造成人員傷亡事故,對事故單位將造成致命打擊不說,還可能因此誘發(fā)群體性重大事件發(fā)生。實際上,再好的產(chǎn)品如果由于冷鏈運輸和儲存中的問題而造成不新鮮,影響營養(yǎng)和味道變化還是小事,嚴重的情況將會對身體健康產(chǎn)生影響,已等同于偽劣商品。因此,冷鏈物流對于保護產(chǎn)品質(zhì)量、保障我國人民生命安全和身體健康方面具有重要意義。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計,我國每年果品腐爛損失近1200萬噸,蔬菜腐爛損失1．3億噸。據(jù)有關(guān)專業(yè)人士估算,如果將我國果蔬類損耗率從30％降到5％,則可節(jié)約1億畝耕地<約占我國耕地總面積的5％>,可提供1．5億人一年的口糧或者提供20億人一年所需的水果。此外,中國的零售食品有50％需要溫控運輸,但需要溫控運輸?shù)呢浳镏挥?5％在擁有溫控的環(huán)境下運輸,而在歐洲和美國同樣的貨物有85％是在溫控環(huán)境下運輸?shù)摹?0xx,中國僅食品運輸過程中腐爛變質(zhì)一項,損失了700億美元。如果中國可以成功建立起一個集點到點、門到門目標(biāo)的物流服務(wù)系統(tǒng),則可在物流環(huán)節(jié)至少節(jié)省160億美元。可見,完善的冷鏈物流不僅是保障人民生命安全的需要,還有利于最大限度地減少浪費,節(jié)約社會資源,提升初級農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)價值,提高人民生活品質(zhì)。在各國積極應(yīng)對世界糧食危機的現(xiàn)今,對于中國這樣一個人口大國,加強冷鏈物流建設(shè),最大限度地降低成本、節(jié)約社會資源,具有重大戰(zhàn)略意義?！?〕冷鏈物流發(fā)展現(xiàn)狀。歐美發(fā)達國家和日本很早就開始重視冷鏈建設(shè)和管理,現(xiàn)在已經(jīng)形成了完整的冷鏈體系。美國的水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)的損耗率僅有2％一3％,日本果蔬在流通過程中也已有98％通過冷鏈。近年來,我國冷鏈物流不斷發(fā)展,以一些食品加工行業(yè)的龍頭企業(yè)為先導(dǎo),已經(jīng)不同程度地建立了以自身產(chǎn)品為核心的食品冷鏈體系,冷鏈逐步在食品、農(nóng)產(chǎn)品、醫(yī)藥、化工、花卉等領(lǐng)域廣泛應(yīng)用,特別是20xx新《食品安全法》的頒布,推動了我國冷鏈行業(yè)的快速發(fā)展。但是,與國外發(fā)達國家相比,國內(nèi)冷鏈發(fā)展仍滯后于經(jīng)濟發(fā)展。據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會的資料統(tǒng)計,目前我國商用冷<藏>庫面積700多萬平方米,冷凍<藏>能力500萬噸；保溫車約有4萬輛,占貨運汽車的比例僅為0．3％左右,美國為0．8％一1％,英國為2．5％一2．8％,德國等發(fā)達國家均為2％一3％；在全國總運行鐵路車輛33．8萬輛中,冷藏車只有6970輛,占2％,冷藏運量僅占易腐貨物運量的25％,不到鐵路貨運總量的1％。據(jù)估算,我國汽車冷藏保溫車輛只有美國的1／7,日本的1／3,因此食品冷藏運輸率低,約為10％左右,而歐、美、日等國均達到80％一90％。目前,我國每年水果、蔬菜等農(nóng)產(chǎn)品在采摘、運輸、儲存等環(huán)節(jié)的損耗率高達25％～30％,與歐美等發(fā)達國家相比,我國完整獨立的冷鏈體系尚未形成,同時,由于我國按照產(chǎn)品屬性進行部門縱向管理的特色,冷鏈物流服務(wù)資源被分散在食品、初級農(nóng)產(chǎn)品、生物醫(yī)藥等各個領(lǐng)域,冷鏈物流發(fā)展受到制約。〔5〕我國冷鏈物流存在的問題與成因分析。在一片對冷鏈物流的叫好聲中,我國冷鏈物流發(fā)展的實際情況卻并不樂觀。從各級政府到社會大眾、從冷鏈物流產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)到銷售終端,對于冷鏈物流行業(yè)當(dāng)前發(fā)展存在的問題還沒有清醒和全面的認識。這些問題則突出表現(xiàn)在。1〕激烈市場競爭環(huán)境下,企業(yè)無力承擔(dān)冷鏈物流的高成本。冷鏈體系的運營成本要比常溫物流高2～3倍左右,但在零售端的價格上卻得不到利益補償,為了節(jié)省成本,許多企業(yè)用恒溫車或保溫車來代替冷藏車進行運輸。有統(tǒng)計表明：我國80％左右的水果、蔬菜、肉類和水產(chǎn)用傳統(tǒng)車廂<常溫和保溫車>進行運輸,冷藏措施一般僅采用土法冷藏,冷藏溫度無法達到要求。2〕缺乏冷鏈行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)推廣和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的監(jiān)測監(jiān)管。由于政府對冷鏈的重視程度不夠,冷鏈的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定緩慢且沒能有效普與推廣,可以說目前還沒有形成完整的冷鏈標(biāo)準(zhǔn)體系。此外,政府法律、法規(guī)和政策體系不健全,國家冷鏈物流監(jiān)管體系的建設(shè)速度也有待提高。因為只有對冷鏈各環(huán)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況進行有效監(jiān)管,才能使得標(biāo)準(zhǔn)得以更加徹底的實施和推廣。3〕冷鏈的市場化程度很低,缺乏大型的第三方物流企業(yè)。冷鏈物流需要先進的設(shè)施和嚴格的管理,食品企業(yè)通常把產(chǎn)品委托給第三方物流企業(yè)運輸<如：思念集團把食品物流全部交給其他物流企業(yè)來做>。但目前我國流通領(lǐng)域缺少具有全國影響力的大型第三方物流企業(yè),缺乏行業(yè)的規(guī)X,引起各物流企業(yè)間進行惡意的價格競爭,不利于冷鏈的發(fā)展。4〕對冷鏈的認識程度不夠,造成我國冷鏈物流市場有效規(guī)模小。當(dāng)前,我國相關(guān)政府部門主要是從節(jié)約的角度考慮冷鏈物流的發(fā)展意義。而對于完善冷鏈物流,保障人民生命安全,建立開放的冷鏈物流系統(tǒng),保障人民的知情權(quán),維護我國人益,提升人民生活品質(zhì)的意義則認識不足。對于建設(shè)冷鏈物流系統(tǒng),還涉與到能源節(jié)約、需要系統(tǒng)合作等問題,更沒有多少考慮。此外,加工企業(yè)、物流企業(yè)、商超與零售終端等冷鏈的各環(huán)節(jié)對冷鏈的認識也不夠全面,而民眾對冷鏈的認識也還只是停留在冷藏車和冷庫的層面上,民眾在購買農(nóng)產(chǎn)品、肉類、乳制品等一系列需要溫度控制來保鮮的產(chǎn)品時,一般只考慮產(chǎn)品是否物美價廉,并沒有認識到冷鏈對保障食品安全和品質(zhì)的重要性,自然不愿意為冷鏈?zhǔn)称分Ц遁^高的費用,對冷鏈建設(shè)的參與性也就不高。5〕冷鏈物流的硬件設(shè)施陳舊落后,冷鏈運輸效率低。我國的冷藏運輸行業(yè)與國際標(biāo)準(zhǔn)相差巨大。內(nèi)地貨運車輛約七成是敞篷式設(shè)計,只有約三成為密封式或箱式設(shè)計,而備有制冷機與保溫箱的冷藏車輛連一XX不到印。特別是我國的鐵路冷藏運輸設(shè)施非常陳舊,大多是機械式的速凍車皮,缺乏規(guī)X保溫式的保鮮冷凍冷藏運輸車廂,在硬件設(shè)施和運輸效率方面欠賬太多。6〕食品冷鏈缺乏上下游的整體規(guī)劃和整合。由于中國農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化程度和產(chǎn)供銷一體化水平不高,從農(nóng)業(yè)的初級產(chǎn)品來看,雖然產(chǎn)銷量巨大,但在初級農(nóng)產(chǎn)品和易腐食品供應(yīng)鏈上,既缺乏食品冷鏈的綜合性專業(yè)人才,也缺乏供應(yīng)鏈上下游之間的整體規(guī)劃與協(xié)調(diào),因此在一些局部發(fā)展中存在嚴重的失衡和無法配套的現(xiàn)象。例如,在冷庫建設(shè)中就存在著重視肉類冷庫建設(shè),輕視果蔬冷庫建設(shè)；重視城市經(jīng)營性冷庫建設(shè),輕視產(chǎn)地加工型冷庫建設(shè)；重視大中型冷庫建設(shè),輕視批發(fā)零售冷庫建設(shè)的現(xiàn)象。整體發(fā)展規(guī)劃的欠缺影響了食品冷鏈的資源整合以與行業(yè)的推動。7〕流通對食品質(zhì)量與安全影響加大,但我國冷鏈物流行業(yè)目前仍處于力量分散、競爭無序的起步階段。因為冷鏈物流的服務(wù)對象涉與初級農(nóng)產(chǎn)品、加工食品、醫(yī)藥生物等不同領(lǐng)域的多個品類,而我國相關(guān)行政管理體系劃分具有產(chǎn)業(yè)所屬、部門所屬的特點,這些都造成行業(yè)資源分散、競爭無序等問題。與此同時,冷鏈物流行業(yè)發(fā)展未來可期的巨大利潤空間和國內(nèi)冷鏈物流行業(yè)嚴重落后的落差,也引來眾多外企虎視眈眈?？傊?在我國冷鏈建設(shè)尚處于起步階段,僅側(cè)重于數(shù)量保證,對品質(zhì)的要求還有待進一步完善。盡管我國冷鏈物流并不發(fā)達,但由于城市的迅速發(fā)展導(dǎo)致產(chǎn)品流通量大幅增加,冷鏈物流將在保障生鮮易腐產(chǎn)品供應(yīng)中起著不可替代的作用。在經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和生活質(zhì)量不斷提高的形勢下,冷鏈物流應(yīng)如何長期可持續(xù)發(fā)展,已成為一個急需解決的課題。注：相關(guān)內(nèi)容出自國家發(fā)改委《農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》20xx6月〔6〕以冷鏈物流為主要載體的農(nóng)產(chǎn)品流通市場展望。近些年在我國大量出現(xiàn)的食品安全事故,如蘇丹紅、瘦肉精、毒韭菜等等這些食品質(zhì)量事故產(chǎn)生的根本原因在乎我國的農(nóng)產(chǎn)品和食品領(lǐng)域的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)跟不上時代發(fā)展的節(jié)奏。根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗,要從生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)兩個方面進行革命性改革才有可能改變此格局。在生產(chǎn)環(huán)節(jié)進行規(guī)?；a(chǎn)并有法人實體承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,因為XX成本和規(guī)模生產(chǎn)的原因,才能從源頭上杜絕食品的食材料和初級農(nóng)產(chǎn)品的安全生產(chǎn)；在流通環(huán)節(jié)實行寡頭壟斷的流通格局,如果農(nóng)產(chǎn)品和食品流通領(lǐng)域能出現(xiàn)類似電器流通領(lǐng)域的寡頭壟斷格局,食品的流通領(lǐng)域質(zhì)量問題也可解決。以電器流通領(lǐng)域為例：電器領(lǐng)域出現(xiàn)了國美、蘇寧這些寡頭壟斷,在今天的中國通過國美、蘇寧很難買到偽劣產(chǎn)品。假設(shè)5年之后,在中國出現(xiàn)潤恒等3-5家寡頭壟斷的食品流通商,也可以展望的是從中央到地方都一直操心的食品安全才有可能真正的解決問題。6、市場預(yù)測〔1〕市場供求狀況1〕比較呼市XX整體情況呼和浩特市和XX市從城市規(guī)模、發(fā)展程度、飲食消費習(xí)慣和輻射半徑是最相近的兩個城市,兩個城市有一定的可比性,經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn),呼和浩特市區(qū)總?cè)丝?80萬,現(xiàn)有冷庫總?cè)萘?萬噸左右。凍品批發(fā)商戶500家左右。而XX市區(qū)總?cè)丝?53萬,現(xiàn)有冷庫總?cè)萘?.5萬噸左右。凍品可統(tǒng)計批發(fā)商戶僅有120家左右,所以XX凍品市場還是有很大的潛力。XX農(nóng)副產(chǎn)品市場可以輻射到：固陽縣、達茂旗、白云區(qū)、石拐區(qū)、土默特右旗、土默特左旗、達旗、前旗、中旗、五原縣、杭錦旗、等地。由呼市商戶了解到由于XX凍品大戶的各項成本較低,凍品的批發(fā)價格低于呼市,所以XX在凍品市場的輻射X圍大于呼市。2〕XX當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查分析經(jīng)過前期對XX批發(fā)市場的調(diào)研,發(fā)現(xiàn)瓜果、蔬菜都有較大規(guī)模的批發(fā)市場,而卻未見凍品的大型批發(fā)市場,一些凍品經(jīng)營商戶只是較小的規(guī)模零星分散地存在于各大綜合批發(fā)市場,數(shù)量極少,了解當(dāng)?shù)厝说娘嬍沉?xí)慣后,我們了解到XX人對凍品的需求很大,所以排除凍品需求量小而沒有市場的猜想。那么如果有需求量卻為何未見有大規(guī)模的凍品批發(fā)交易市場？通過對一些與凍品相關(guān)的批發(fā)市場如友誼、遠大、佳世隆、甲爾壩等,和鐵西、宏通、包鋼等冷庫以與一些有代表性的超市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)如下情況：友誼市場：友誼市場設(shè)有配套冷庫,但占地僅有1200平米,體量較小,庫位緊缺供不應(yīng)求,不能滿足市場的需求,大部分商戶租用包鋼或其他冷庫作為其倉庫。遠大市場：市場不設(shè)冷庫,部分凍品商戶在商鋪內(nèi)有小型自建冷庫,或租用周邊私人冷庫。佳世隆市場：市場約有冷庫6000平米,主要以儲藏水果為主。甲爾壩市場：市場建有約5000平米冷庫,但由于市場經(jīng)營不善,冷庫尚未投入使用。鐵西冷庫：有約10000平米以上的冷庫,廠區(qū)內(nèi)雖然有一定量的商戶,但辦公條件差,辦公場地有限,也沒有形成勢。包鋼冷庫：有約10000平米以上的冷庫,廠區(qū)內(nèi)雖然有一定量的商戶,但辦公條件差,辦公場地有限,也沒有形成勢。大型批發(fā)市場不設(shè)冷庫或沒有大型冷庫；大型冷庫配套的商戶辦公場所不足或條件差,都是導(dǎo)致和制約XX凍品行業(yè)散亂沒有形成大規(guī)模市場的主要原因。所以分散不集中是XX凍品市場的特點和現(xiàn)狀。就其分散的商戶數(shù)量來說XX還是有著較大的凍品市場。所以XX并不是沒有大規(guī)模的凍品市場,而只是分散不集中,沒有形成勢,只是缺少一個像我市場這樣大規(guī)模的冷庫群作為凍品市場相輔相成發(fā)展的平臺。大規(guī)模的綜合批發(fā)市場配套大型冷庫是迎合XX凍品行業(yè)發(fā)展需求的,也是迎合市場需求的,對于商戶來說不但可以節(jié)省搬運成本,而且便于提高流通交易量。XX乃至西北部地區(qū)迫切的需要一個大規(guī)模現(xiàn)代化的冷庫群。并且這個冷庫群必須立足于西北地區(qū)規(guī)模最大的現(xiàn)代化凍品交易中心的戰(zhàn)略定位和承擔(dān)起牽頭整合XX凍品市場的責(zé)任。進而迎合當(dāng)今市場的需求起到改善內(nèi)蒙乃至西北地區(qū)居民飲食結(jié)構(gòu),提供綠色優(yōu)質(zhì)食品,創(chuàng)造綠色低碳生活,和提高居民生活質(zhì)量的作用和意義。目前XX的各個批發(fā)市場都暴露出設(shè)備陳舊,規(guī)模小,管理混亂,衛(wèi)生條件差,冷庫配套缺失或庫位不足等弊端,而我項目是西北地區(qū)規(guī)模最大的國際化農(nóng)副產(chǎn)品交易集散中心,擁有20萬噸級超一流冷庫群,市場綜合性強,配套設(shè)備完善,恰恰迎合現(xiàn)代化市場發(fā)展的需求,是后期農(nóng)副產(chǎn)品交易中心的發(fā)展方向。而且集團致力于打造國際化,現(xiàn)代化的大型農(nóng)副交易中心,擁有國際化的交易平臺。專業(yè)性與綜合實力強,發(fā)展迅速。這些都是國內(nèi)任何競爭企業(yè)都不具備的。3〕大客戶合作可行性分析每個商戶都有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),尤其是一些凍品大戶有更高的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),但其目標(biāo)要想實現(xiàn)必須借助和依托于像我市場這樣一個大的平臺。XX目前凍品市場沒有大型冷庫、庫位緊缺、凍品商戶散亂不成市、大型批發(fā)市場不設(shè)冷庫或沒有大型冷庫,大客戶自建冷庫的想法從資金實力和規(guī)模配套以與和我市場相比缺乏競爭力等情況來說是不現(xiàn)實的。由于我市場是西北地區(qū)規(guī)模最大的綜合批發(fā)市場且配套大型冷庫的優(yōu)勢和未來發(fā)展影響力。所以XX凍品大戶與我市場的合作是必然的。我們與大客戶的合作應(yīng)在不違背整體招商原則的前提下,設(shè)身處地站在客戶的角度去看待和思考問題,盡量給予支持,尤其是對一些領(lǐng)袖級的大商戶,不僅要為他們提供平臺,還要盡可能的進行扶持,讓其利益得到保證。潤恒集團設(shè)立有集團招商運營中心,主要任務(wù)是與全國大型連鎖農(nóng)副產(chǎn)品與食品客戶進行戰(zhàn)略性合作,比如與肯德基、雨潤、寶迪、雙匯、思念水餃等這些食品行業(yè)巨頭開展戰(zhàn)略性合作,原則上是按潤恒的布局同步跟進。以潤恒XX市場為例,XX市場招商時,也將其中的一些核心位置預(yù)留給跟隨潤恒發(fā)展的大客戶,這部分比例約占到整個市場的30%,市場還將預(yù)留20%給為這些戰(zhàn)略客戶在區(qū)域市場配套的上下游客戶。剩下的50%是預(yù)留給XX與周邊農(nóng)產(chǎn)品與食品批發(fā)客戶〔此模式與萬達類似〕。〔2〕冷庫招商政策1〕價格政策XX當(dāng)?shù)乩鋷焓袌鰞r格為：高溫：120-140元/平方米/月,低溫：100-120元/平方米/月依據(jù)高溫庫市場價格來說,一般針對100平米以上的租賃者為120元,低于100平米的價格為140元,而且多數(shù)合同只簽一年,每年漲價的幅度較大。所有冷庫幾乎沒有空余庫位,旺季更是庫位緊缺,所以就冷庫價格本項目建議不做低價策略,建議100平米以上高溫庫起租價格為不低于120元/平方米/月。2〕營造商業(yè)氛圍策略eq\o\ac<○,1>針對XX冷庫庫位緊缺,市場與冷庫較遠,裝卸成本高,溫度不夠等現(xiàn)狀,突出我市場配套大型冷庫,省去搬運成本等優(yōu)勢進行報紙,電視等宣傳。eq\o\ac<○,2>協(xié)調(diào)相關(guān)稅務(wù)部門對市場內(nèi)商戶給予一定期限的稅收減免。免費給予大客戶市場戶外廣告位支持,和公司宣傳。eq\o\ac<○,3.>目標(biāo)商戶與選擇原則本項目目標(biāo)商戶包括：相關(guān)協(xié)會、商會成員,當(dāng)?shù)貎銎方?jīng)營大戶與經(jīng)紀(jì)人,本地肉食品集團與企業(yè),國內(nèi)速凍食品集團與企業(yè)。eq\o\ac<○,4.>目標(biāo)商戶管理原則A出租原則冷庫群是我市場的核心競爭力和最大的特色,所以從保證我市場所輻射的整個凍品市場的穩(wěn)定性和便于進行整體統(tǒng)一管理和長遠資金回報等考慮建議冷庫只租不售。B內(nèi)部優(yōu)先原則我市場對外出租的冷庫體量要根據(jù)我市場本身凍品商戶的所需體量來調(diào)整,即我市場的冷庫首先服務(wù)于本市場的凍品商戶。C合理分配大小客戶比例原則將較大面積規(guī)劃給凍品大戶的好處是便于迅速收益和開展規(guī)模性招商,而且從長時間大面積出租方面考慮,便于統(tǒng)一收取租金和管理。當(dāng)然同時也有弊端,就是大戶將其剩余冷庫部分分租給散戶時會抬高價格,其價格不受我市場控制,小戶租用冷庫的價格高,水漲船高其產(chǎn)品成本也就會隨之曾高,不利于我市場整體發(fā)展。因此要綜合考慮商戶的生存空間,以與我市場今后在價格控制方面的主導(dǎo)地位。將較大的冷庫面積規(guī)劃給凍品大戶是必然的,但要不是租給一家或兩家大戶,要盡量平均分給十?dāng)?shù)家大戶,而且要合理限制每家的面積,讓其之間起到相互制衡的作用,通過大戶間的競爭調(diào)節(jié)其再次出租的價格,還要讓其按照每租用200平米同時配套租賃1間商鋪。依據(jù)我市場情況還要預(yù)留部分鋪位給中小商戶,起到我市場控制調(diào)節(jié)冷庫租金價格的作用,與大戶起到制衡的作用。〔3〕目前有合作意向的大客戶1>XX當(dāng)?shù)貎銎方?jīng)營大戶從前走訪了XX當(dāng)?shù)匾欢ㄒ?guī)模以上的客戶,從拜訪情況看,XX當(dāng)?shù)卮笾行徒?jīng)營戶都表達了對大型冷庫倉儲的強烈需求,以與入駐我市場的愿望。部分我們拜訪的客戶情況有：年營業(yè)額1億以上的客戶2家,年營業(yè)額5000萬-1億的客戶8家,年營業(yè)額1000萬-5000萬的客戶20余家。根據(jù)XX市場分析,XX市場整體：年營業(yè)額1億以上的客戶5余家,年營業(yè)額5000萬-1億的客戶20余家,年營業(yè)額1000萬-5000萬的客戶80余家。2>XX當(dāng)?shù)厝馐称芳瘓F目前我們走訪了小肥羊、小尾羊等客戶,確定了合作意向。3>國內(nèi)速凍食品集團目前我們走訪了多家國內(nèi)知名客戶,其中寶迪、雨潤、雙匯、思念等可會確定了合作意向。七、項目財務(wù)效益評估<一>可研報告編制依據(jù)1、建筑工程費按地方編制的概算定額為基礎(chǔ),同時參考同類原有項目的投資費用進行估算；2、設(shè)備購置費按國家設(shè)備現(xiàn)行詢價；3、國內(nèi)外部分廠商設(shè)備報價的有關(guān)資料；4、國家有關(guān)部委頒布的投資估算編制辦法和取費標(biāo)準(zhǔn)；5、《建設(shè)工程投資估算編寫規(guī)程》〔CECA/GC1-2007〕；6、其他有關(guān)的法律法規(guī)。<二>取費標(biāo)準(zhǔn)1、前期工作咨詢費：計投資〔1999〕1283號；2、建設(shè)單位管理費：國家財政部〔財建[2002]394號〕；3、環(huán)境影響評價費：計價格〔2002〕125號；4、設(shè)計費：國家計委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定〉的通知》〔計價格[2002]10號〕；5、工程建設(shè)監(jiān)理費：發(fā)改價格[2007]670號；6、招投標(biāo)費：計價格［2002］1980號文件直線插入法；7、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費：按設(shè)計定員×60％×1000元/人×1個月；8、基本預(yù)備費按主體工程費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用之和的3%計取,漲價預(yù)備費按主體工程費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用之和的2%計取?！踩呈杖?、成本與費用、利潤評估：編制財務(wù)效益評估報表,主要有總成本費用估算表、損益和利潤分配表、貸款償還期測算表、財務(wù)現(xiàn)金流量表。編制財務(wù)報表時,應(yīng)區(qū)分新設(shè)法人項目和既有法人項目。1、營業(yè)收入估算〔1〕冷庫倉儲收入本測算以大宗商品為例進行,其它貨物比照類推,確定相應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)。冷庫租賃面積78552㎡,出租給農(nóng)副產(chǎn)品物流中心交易市場的經(jīng)營戶,收費標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年120元/㎡/月,第三年開始130元/㎡/月,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開始達到90%,經(jīng)估算可知本項目正常年〔運行期第三年〕冷庫租賃收入為11029萬元?！?〕蔬菜、果品交易市場蔬菜、果品交易市場建筑面積23064㎡,蔬菜交易市場建筑面積11532㎡,果品交易市場建筑面積11532㎡。1〕蔬菜交易市場基本攤位費：收費標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年900元/㎡/年,第三年開始1000元/㎡/年,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開始達到90%,預(yù)計正常年可實現(xiàn)租金收入1038萬元。2〕水果交易市場基本攤位費：普通水果市場收費標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年900元/㎡/年,第三年開始1000元/㎡/年,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開始達到90%,預(yù)計正常年可實現(xiàn)租金收入1038萬元?！?〕沿街商鋪租賃收入沿街商鋪面積為11168㎡,收費標(biāo)準(zhǔn)為第一、二年900元/㎡/年,第三年開始1000元/㎡/年,出租率第一年60%,第二年80%,第三年開始達到90%,預(yù)計正常年可實現(xiàn)租金收入1005萬元?！?〕裝卸費收入本項目預(yù)計年商品周轉(zhuǎn)量,大宗商品120萬件/年,第一、二年20000元/萬件,第三年開始22000元/萬件；其他商品300萬件/年,第一、二年13000元/萬件,第三年開始14000元/萬件,正常年可實現(xiàn)裝卸收入616萬元。〔5〕冷鏈配送收入本項目貨物配送以5.5噸箱式車為主,配置數(shù)量為80輛,每天按1.8個臺班,每個臺班按300元收入計算,項目正常年配送收入為1419萬元?！?〕電子商務(wù)服務(wù)收入電子商務(wù)服務(wù)收入主要來自于基于B2B平臺的大宗商品交易傭金以與廣告費用、推廣費用、會員費用等服務(wù)費收入,大宗商品交易傭金按0.5%測算,廣告費用、推廣費用、會員費用等服務(wù)費用按0.2%測算,預(yù)計正常年〔經(jīng)營期第三年〕額將達到160億,則交易傭金收入為8000萬元,服務(wù)費收入為3200萬元,B2B平臺合計收入為10080萬元。本項目正常年營業(yè)收入合計為26224萬元。注：XX潤恒置業(yè)項目房屋銷售收入：〔1〕沿街商鋪可售面積50251萬平方米,第一年售價9000元/平方米,第二年售價12000元/平方米,第一年完成60%總可售面積銷售,取得銷售收入27136萬元,第二年完成40%總可售面積銷售,取得銷售收入24120萬元?！?〕農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、檢測、檢疫中心〔交易市場〕可售面積144504萬平方米,第一年售價6000元/平方米,第二年售價8000元/平方米,第一年完成60%總可售面積銷售,取得銷售收入52021萬元,第二年完成40%總可售面積銷售,取得銷售收入46241萬元。XX潤恒置業(yè)項目完成全部房產(chǎn)銷售,預(yù)計將取得149519萬元銷售收入。2、營業(yè)稅金與附加估算根據(jù)國家有關(guān)的稅收規(guī)定,裝卸費收入、庫房倉儲、分揀配貨、批發(fā)交易中心租金與管理服務(wù)等收入營業(yè)稅率為5%,城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7%計算,教育費附加按營業(yè)稅額的5%計算。按平均綜合稅負成本5.6%,測算出本項目正常年營業(yè)稅金與附加約為1469萬元。注：XX潤恒置業(yè)項目營業(yè)稅率為5%,城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額的7%計算,教育費附加按營業(yè)稅額的5%計算。按平均綜合稅負成本5.6%,土地增值稅按4%預(yù)繳〔XX當(dāng)?shù)囟惵省?按銷售進展繳納土地增值稅,第一年產(chǎn)生營業(yè)稅金與附加〔包括土地增值稅〕6808萬元,第二年產(chǎn)生營業(yè)稅金與附加〔包括土地增值稅〕6755萬元。2、總成本費用估算〔1〕成本費用估算依據(jù)本項目總成本費用主要依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)〔第三版〕》與有關(guān)物流配送公司的實際運營情況進行估算?！?〕外購燃料、動力費用參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),本項目燃料費按倉儲、配送與裝卸收入的3%估算,約為785萬元。動力費電費按0.65元/度,320萬度/年,年消耗電費195萬元,水費按2.7元/噸,9萬噸/年,年耗費水費24萬元。注：XX潤恒置業(yè)公司房屋銷售結(jié)轉(zhuǎn)成本第一年28440萬元,第二年18960萬元?！?〕應(yīng)付職工薪酬項目投入營業(yè)后預(yù)計定員500人,其中倉儲部270人,果蔬交易部110人,信息中心40人,其他部門80人,其中管理人員50人,職工年均年工資福利按3萬元計,管理人員年均年工資福利按4萬元計,社會保險按照勞動法規(guī)定按照36.5%計提,正常年應(yīng)付職工薪酬總共為1809萬元。注：XX潤恒置業(yè)項目應(yīng)付職工薪酬第一年1447萬元,第二年1447萬元,工資標(biāo)準(zhǔn)與社保標(biāo)準(zhǔn)和物流公司相同?！?〕折舊、攤銷費固定資產(chǎn)折舊按照國家有關(guān)規(guī)定,采用分類直線折舊計算,房屋建筑、機器設(shè)備按40年折舊,殘值率為5%。土地使用權(quán)攤銷年限按40年。年折舊攤銷費用為2264萬元。〔5〕維修費用維修費用按年折舊攤銷費用的10%估算,每年為226萬元?！?〕銷售費用與管理費用參照商業(yè)物流企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費用水平測算。其它費用包括辦公費、差旅費、交際應(yīng)酬費、會議費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費等費用,參照以往物流企業(yè)有關(guān)費用綜合水平與股份公司的實際情況估算,房產(chǎn)稅按房產(chǎn)租賃收入12%,土地使用稅按當(dāng)?shù)?元/平方米,正常年銷售和管理費用預(yù)計2394萬元。注：XX潤恒置業(yè)公司管理銷售費用第一、二年均為1200萬元?！?〕財務(wù)費用本項目財務(wù)費用主要為銀行貸款利息,3億2年期貸款利率按基準(zhǔn)利率6.15%計算,2億股權(quán)融資利率按10%計算。3、稅金與利潤本項目正常年〔運營期第三年〕收入總額為26224萬元,營業(yè)稅與附加為1469萬元,總成本費用為7700萬元,計算可知稅前利潤總額為17056萬元。根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的137號《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定,本項目企業(yè)所得稅率為25%,正常年所得稅為4264萬元,所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金,正常年盈余公積金為1279萬元,盈余公益金為640萬元。該項目正常年未分配利潤為10873萬元。注：XX潤恒置業(yè)項目第一年房產(chǎn)銷售收入79157萬元,營業(yè)稅金與附加6808萬元,總成本費用32623萬元,所得稅9932萬元,所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金,盈余公積金為2980萬元,盈余公益金為1490萬元,未分配利潤25326萬元。第二年房產(chǎn)銷售收入70362萬元,營業(yè)稅金與附加6755萬元,總成本費用23143萬元,所得稅10116萬元,所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金,盈余公積金為3035萬元,盈余公益金為1517萬元,未分配利潤25796萬元。<四>盈利能力分析：1、根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量測算得出以下財務(wù)評價指標(biāo)：〔1〕靜態(tài)投資回收期〔含建設(shè)期〕全部投資回收期：2.78年<所得稅后>2.50<所得稅前>小于目標(biāo)投資回收期3年,表明項目投資能按時收回。〔2〕財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕財務(wù)內(nèi)部收益率：30.82%<所得稅后>41.44%〔所得稅前〕大于《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》給出的行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%,說明盈利能力滿足了行業(yè)要求?！?〕財務(wù)凈現(xiàn)值〔NPV〕〔ic=10%〕財務(wù)凈現(xiàn)值：86049萬元〔所得稅后〕130373萬元〔所得稅前〕財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零,本項目在財務(wù)上是可以考慮接受的。注：由于XX潤恒物流項目本身項目租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足以在兩年的經(jīng)營期內(nèi)產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流償還貸款,所以將XX潤恒置業(yè)出售房產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為XX潤恒物流項目貸款創(chuàng)幻現(xiàn)金流的補充現(xiàn)金流,所以在計算現(xiàn)金流時包括了XX潤恒置業(yè)項目經(jīng)營、投資現(xiàn)金流,上述指標(biāo)是在考慮XX潤恒置業(yè)項目現(xiàn)金流的情況下計算得出的指標(biāo)。2、利潤與分配根據(jù)利潤表計算指標(biāo)如下：〔1〕項目平均總投資利潤率,是指項目平均凈利潤與項目總投資的比率。ROI=13.13%〔2〕項目平均資本金凈利潤率,是指項目平均凈利潤與項目資本金的比率。按預(yù)計項目資本金21840萬元〔包括1000萬流動資金〕以與XX潤恒置業(yè)項目47400資本金投入計算,ROE=13.42%本項目各項指標(biāo)均在行業(yè)平均水平之上,體現(xiàn)了技術(shù)改造對企業(yè)競爭能力和盈利能力的促進作用。注：上述指標(biāo)計算時考慮了XX潤恒置業(yè)項目現(xiàn)金流,計算期為經(jīng)營期前兩年。八、項目不確定性分析〔一〕項目敏感性分析1、敏感性因素：一般包括工期、總投資、生產(chǎn)負荷、投入物價格、銷售價格和匯率等。該項目作了全部投資的敏感性分析?；痉桨肛攧?wù)內(nèi)部收益率〔所得稅后〕為30.82%,投資回收期〔所得稅后〕為2.50年,財務(wù)凈現(xiàn)值〔所得稅后〕為86049萬元,均滿足財務(wù)基準(zhǔn)值的要求。對本項目財務(wù)效益風(fēng)險敏感性,作了充分的估量。一般影響財務(wù)效益最敏感的指標(biāo)是經(jīng)營收入的減少和總成本上升的兩大因素。這些因素受項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會條件的影響,有可能發(fā)生變化,影響本項目經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。內(nèi)部收益率敏感性分析-10%-5%正常5%10%營業(yè)收入28.36%29.59%30.82%31.99%33.16%經(jīng)營成本31.48%31.15%30.82%30.49%30.15%建設(shè)投資34.12%32.47%30.82%29.39%27.97%基準(zhǔn)收益率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%從上述財務(wù)評價看,財務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率,投資回收期低于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期,從敏感性分析看,項目具有抗風(fēng)險能力,各因素的變化都不同程度地影響財務(wù)指標(biāo)的高低,其中銷售收入的變化最敏感。注：上述指標(biāo)計算時考慮了XX潤恒置業(yè)項目現(xiàn)金流2、財務(wù)效益指標(biāo)取財務(wù)內(nèi)部收益率和貸款償還期；〔1〕財務(wù)內(nèi)部收益率〔FIRR〕財務(wù)內(nèi)部收益率：30.82%〔所得稅后>41.44%〔所得稅前〕大于《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》給出的行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%,說明盈利能力滿足了行業(yè)要求?！?〕貸款償還期貸款償還期2.74年,小于貸款期限3年。九、信用評級與限額分析十、用款計劃與還款安排〔一〕項目用款計劃。1、本項目計劃融資5億元,期限為3年,其中3億元為債權(quán)融資,2億為股權(quán)性融資,貸款期結(jié)束后由XX潤恒物流集團集團回購。2、XX潤恒置業(yè)項目將根據(jù)商鋪銷售情況申請商鋪按揭貸款?！捕尺€款安排1、第一還款來源：XX潤恒物流項目可分配利潤以與每年提取的折舊攤銷費；XX潤恒置業(yè)項目房產(chǎn)銷售可分配利潤；由于XX潤恒物流自身現(xiàn)金流在我行授信期間內(nèi)〔2.5年〕不夠還本付息,將XX潤恒置業(yè)的現(xiàn)金流做為第一還款來源。根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表測算,XX潤恒物流與潤恒置業(yè),到2015年10月預(yù)計累計盈余資金為19878萬元,償還我行貸款有保障。2、第二還款來源〔1〕抵押物土地〔2〕XX潤恒物流發(fā)展XX保證擔(dān)保〔見擔(dān)保分析〕〔3〕畢國祥擔(dān)保畢國祥,XX寶迪農(nóng)業(yè)科技〔集團〕股份XX實際控制人。3、補充還款來源：集團回購2億股權(quán)性融資與另一家商業(yè)銀行將民生銀行3億貸款的潤恒物流項目置換成10年期的經(jīng)營性物業(yè)貸款。十一、擔(dān)保分析〔一〕房地產(chǎn)抵押物業(yè)名稱抵押人權(quán)證編號地理位置建筑面積使用權(quán)類型土地性質(zhì)占有/使用狀況XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX土地與在建工程XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX包高新國用〔2012〕第031號包高新國用〔2012〕第032號包高新國用〔2012〕第033號XXXX稀土高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)XX新區(qū)萬水泉鎮(zhèn),位于春曉路以北、秋實路以南、共青大道以西、禮賢路以東,距萬水泉南站約三公里。115688平方米自有商業(yè)用地在建〔二〕法人保證1、股權(quán)結(jié)構(gòu)XX潤恒物流發(fā)展XX畢國祥畢國祥XX潤恒物流發(fā)展集團XXXX國寧投資管理XX50.25%49.75%XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品XX100%40%75%60%100%25%95.32%%10%XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品市場XXXX潤恒物流發(fā)展XXXX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XXXX國潤物流發(fā)展XXXX潤恒置業(yè)XX100%XX潤恒置業(yè)XX90%%2、資產(chǎn)負債表XX潤恒物流發(fā)展集團XX20xx前不做合并報表,20xx開始做合并報表。截止20xx11月報表為本部數(shù)據(jù)。項目20xx20xx20xx11月項目20xx20xx20xx11月貨幣資金928206967095短期借款660051007086預(yù)付款項1608972776523預(yù)收款項1895646631其他應(yīng)收款10351366325537應(yīng)付票據(jù)405421111062存貨82231822727其他應(yīng)付款3583017623536流動資產(chǎn)合計188754481941973負債合計372968691588446長期股權(quán)投資/5163760637實收資本120004000040000固定資產(chǎn)52451234938資本公積/77987798在建工程24774358211186未分配利流動資產(chǎn)合計329239539910402所有者權(quán)益121765330357546資產(chǎn)總計51798140218145992負債與所有者權(quán)益3112414021814599220xx11月底：〔1〕貨幣資金7095.18萬元,主要為銀行存款、庫存現(xiàn)金與其他貨幣資金。〔2〕預(yù)付賬款6522.58萬元：主要為XX大陸建設(shè)工程公司1359.6萬元,XX文欣建設(shè)工程XX2420.37萬元等?！?〕其它應(yīng)收款19784.07萬元：主要為內(nèi)部往來款8662.84萬元,XX鼎鋒資產(chǎn)管理200萬元,瀚華擔(dān)保公司100萬元等；〔4〕存貨2727.32萬元：為該公司庫存商品。〔5〕長期股權(quán)投資60637.4萬元：主要投資為XX潤恒物流發(fā)展XX35000萬元,XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品市場XX12000萬元,XX潤恒物流XX2730萬元,XX潤恒農(nóng)產(chǎn)品物流XX2000萬元,XX潤恒置業(yè)XX1000萬元,XX國潤物流發(fā)展XX1906萬元等〔6〕短期借款2771.6萬元：主要為農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行借款771.6萬元,浦發(fā)銀行2000萬元；〔7〕應(yīng)付票據(jù)11061.6萬元：主要為銀行承兌匯票和信用證保證金；〔8〕其他應(yīng)付款29707.24萬元：主要為XX進亨建設(shè)XX10366.56萬元,XX潤恒物流發(fā)展XX6068.16萬元,XX齊佑貿(mào)易XX6267.53萬元等,賬齡均為一年以內(nèi)。20xx末〔1〕貨幣資金20696.58萬元：較年初增長19768.24萬元；主要為銀行存款、庫存現(xiàn)金與其他貨幣資金?！?〕預(yù)付賬款7277.78萬元：主要為XX大陸建設(shè)工程公司3712萬元,寶迪公司2147萬元,XX文欣建設(shè)工程XX1126.15萬元等。〔3〕其它應(yīng)收款13663.06萬元：主要為內(nèi)部往來款13363.06萬元,XX鼎鋒資產(chǎn)管理200萬元,瀚華擔(dān)保公司100萬元等；〔4〕存貨3182.11萬元：為該