濟南人防商業(yè)開發(fā)-前期策劃37P

關(guān)于山東濟南

人防商業(yè)項目開發(fā)初步研判

二〇一二年八月十五日目錄城市概況商圈分析濟南人防商業(yè)發(fā)展分析項目選址分析售價初步估算2024/3/112上海浦商投資管理有限公司01城市概況Citystatus2024/3/113上海浦商投資管理有限公司濟南簡介濟南，中國環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，副省級城市，山東省省會。濟南歷史文化底蘊深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽，是象征中華文明起源的龍山文化發(fā)祥地之一，國家歷史文化名城、國家創(chuàng)新型城市、中國軟件名城、全國重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟南將舉辦第十屆中國藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國際歷史科學(xué)大會”的主辦城市，為濟南加速建設(shè)國際大都市注入了新的活力。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司行政區(qū)劃2024/3/11上海浦商投資管理有限公司5濟南市現(xiàn)轄7個市轄區(qū)、3個縣，代管1個縣級市：濟南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、

槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長清區(qū)；縣：平陰縣、濟陽縣、商河縣；縣級市：章丘市。

人口概括根據(jù)《濟南市2010年第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)公報》，全市常住人口為681.40萬人。濟南市是中國東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會城市，有49個少數(shù)民族，人口109299人，占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個少數(shù)民族占濟南市少數(shù)民族人口的98.42%。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司6經(jīng)濟發(fā)展2011年，全市完成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長58%，人均64331元；實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長107.3%；社會消費品零售總額2023.1億元，比2007年增長83.4%；固定資產(chǎn)投資1934.3億元，比2007年增長106.2%。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司7，加快金融、信息服務(wù)、商貿(mào)物流、文化旅游和商務(wù)會展五大區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心建設(shè)，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重達到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重達到46.9%，分別比2007年提高4.3個和5.5個百分點。金融支撐作用明顯增強，2011年末人民幣存貸款余額分別達到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長103.7%和87.4%。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司8濟南是山東的文化、教育中心。這里有國家教育部985工程、211工程的重點大學(xué)山東大學(xué)以及山東師范大學(xué)等一系列本、專科院校，每年為國家和地方輸送人才。濟南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內(nèi)必有一個，種類豐富齊全。近年來隨著高校擴招趨勢的展開，市區(qū)高校規(guī)模已經(jīng)遠遠不能容納眾多的來濟學(xué)子，自2000年左右，各高校開始擴建校區(qū)，距今為止已經(jīng)興建了長清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司9小結(jié)從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平，濟南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司1002商圈分析Circleanalysis2024/3/1111上海浦商投資管理有限公司商圈描述2024/3/11上海浦商投資管理有限公司12目前濟南市具有城市級影響力的商圈有：老商圈：泉城路、經(jīng)四路為龍頭；西市場為輔新興主力商圈：花園路商圈、英雄山商圈專業(yè)商圈：濼口服裝批發(fā)商圈、北園家居建材商圈、山大路科技商圈。濟南市商業(yè)發(fā)展分析2024/3/11上海浦商投資管理有限公司13作為省會城市，濟南文化底蘊濃厚，整體商業(yè)檔次不高，現(xiàn)代商業(yè)成熟期出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅簧虡I(yè)布點明顯，集中在八大商圈，分布均勻；八大商圈專業(yè)性市場占據(jù)一半，有洛口服裝商圈、北園家居商圈、山大路科技商圈、西市場小商品商圈；集休閑、購物、娛樂為一體的綜合性商圈只有泉城路商圈、英雄山路商圈和改造中的經(jīng)四路商圈?，F(xiàn)代商業(yè)體量和氛圍不夠。除八大商圈外，區(qū)域性的城市副級商圈欠缺，特別是集休閑、購物、娛樂、商務(wù)為一體的整合性區(qū)域商圈不足，有極好的發(fā)展空間；濟南經(jīng)濟發(fā)展的政策性強，政府規(guī)劃對商業(yè)發(fā)展有很大的影響力，如花園路商圈、英雄山美食街和魯商廣場，隨著濟南“東西兩翼布局”和“整體網(wǎng)點推進”發(fā)展策略的加快，區(qū)域性商業(yè)將雨后春筍般涌現(xiàn)。03濟南市人防發(fā)展概況2024/3/1114上海浦商投資管理有限公司濟南市人防發(fā)展概況2024/3/11上海浦商投資管理有限公司15炫街區(qū)經(jīng)四路人防槐蔭廣場英雄山人防南門人防商城2024/3/11上海浦商投資管理有限公司16人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場商圈濟南市人防商城分布經(jīng)四路人防商城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營模式市人防辦持有，委托經(jīng)營公司經(jīng)營,散租，一年起租租金水平柜臺：4-7萬/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營時間1999年配套設(shè)施自動噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機及監(jiān)控系統(tǒng)項目運營啟示步行街總長度800-1000米，連通大觀園和振華商廈，實現(xiàn)了兩個商業(yè)軟點的鏈接，長度適中有效吸引了客群。針對龐大的客群，以及其消費欲望強烈但消費水平有限的特點，突出個性化差異，以小飾品、個性服飾和小吃作為主營業(yè)態(tài)，實現(xiàn)客戶的聚攏效應(yīng)。有梯度的租金增長。低價吸引商戶，通過有效的管理和商業(yè)運營，逐步提高租金，實現(xiàn)利潤收益。總建筑面積一、二期3.5萬平米，三期3.4萬平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺、精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營時間2005年10月1日配套設(shè)施停車場、ATM機、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山人防商城項目運營啟示連通八一銀座和體育中心商圈，貫穿經(jīng)十一路美食城，將購物、餐飲、娛樂、健身、停車等有效的整合在一起。前期通過返租、減免租金的方式來培養(yǎng)人氣，目前商鋪只短租、不銷售，鋪位供不應(yīng)求。吸取了經(jīng)四路人防的成功經(jīng)驗，在業(yè)態(tài)定位，招商運營的方向上把握正確，符合區(qū)域消費特征，并在娛樂休閑上有所升級?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數(shù)

300余個店鋪，柜臺100余個鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)韓國服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費客群經(jīng)營模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費2-4萬元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營時間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人防商城項目運營啟示南門人防商城作為泉城路/泉城廣場-銀座商廈路徑中必經(jīng)的路口，敏銳的把握了商業(yè)空白地帶，實現(xiàn)了人流的入。結(jié)合市中心核心商圈的客群層次，是濟南市人防商城中定位最高的，主打充滿時尚氣息的“韓國”牌，差異化定位帶來成功的商業(yè)模式。將路口處地面人行道取消，人行過路口必經(jīng)地下商城，確保了人流的數(shù)量，也帶動了過街通道中鋪位的價格提升?？偨ㄖ娣e5800平米鋪位數(shù)322個經(jīng)營模式銷售價格最早經(jīng)營時間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對外來差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營模式區(qū)人防辦開發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個月的房租作為代租服務(wù)費。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報率7%。銷售價格以及租金均價：2萬元/平米（1.8萬-2.4萬元/平米），代租均價為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費17.1元/㎡*月。項目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開始交房并進行裝修（2010年7月更新），預(yù)計2010年十一開業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語音廣播。炫街區(qū)項目運營啟示有效利甠長途汽車站的客流優(yōu)勢，作為北園商圈和洛口商圈的有效過渡，依托中恒小商品市場，迅速培養(yǎng)商業(yè)氣氛。借勢09年火爆的市場，一次性出售50年使甠權(quán)，讓利的同時，快速的收回了投資。但是租金制定的過高，不利商鋪的短期出租和長期經(jīng)營。與常規(guī)商業(yè)項目形成差異化，主打“小面積、低總價的核心優(yōu)勢，實現(xiàn)項目的高關(guān)注度。更是借鑒了常規(guī)項目蓄卡開盤的營銷模式?；笔a廣場項目地址：槐蔭經(jīng)七緯八路交匯處（省立醫(yī)院南鄰）項目性質(zhì)：地下商業(yè)人防工程項目規(guī)模：占地面積2.7公頃，建筑面積45000平方米，綠化率為46%，停車位400-500個；建筑結(jié)構(gòu)：B2-B1，B1商業(yè)，B2停車場，東北、西南角附屬B1商業(yè)。裝修風(fēng)格：夢幻天空主題的頂棚（濟南第一家）。硬件設(shè)施：中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、兩主入口上下扶梯、步梯層高：

B2\B1樓板凈高5.1m樓層布局：B2：停車場1.5萬㎡，東北角超市，西南角時尚服飾1500㎡，鋪位面積：待定。業(yè)態(tài)：時尚服飾、化妝品、飾品、童裝、餐飲主力店：華聯(lián)超市1.5萬㎡）、KFC開發(fā)商：濟南三誠匯鼎置業(yè)有限公司；開盤時間：待定銷售模式：產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)模式未定。銷售價格：商鋪均價2萬每平方，2010年1月份開始出售vip卡，交兩萬低3萬，總房款再打97折。經(jīng)營現(xiàn)狀：項目整體運營不佳項目點評：屬居民基本生活配套類商業(yè)，輻射周邊社區(qū)以及商業(yè)。但周邊的省立醫(yī)院和豐富的居民區(qū)可以提供足夠的消費力。人防商城項目運營要點啟示1區(qū)域、規(guī)模3經(jīng)營業(yè)態(tài)2運營模式

連通兩個商業(yè)中心點（不低于城市二級商圈標(biāo)準(zhǔn)），實現(xiàn)“兩進兩出”的人流動線，避免循環(huán)動線和“死角”的出現(xiàn)；步行長度不宜超過1000米。超過1000以上必須要有有效吸引客流的商家進行銜接。業(yè)態(tài)定位以中低端為主，不宜定位于高端；業(yè)態(tài)以小飾品、服

裝、餐飲和娛樂（電玩、桌球、網(wǎng)吧等）為主；可考慮通過商業(yè)運營管理公司引入品牌店鋪，快速拉動人氣。。出售使用權(quán)（長期租賃合同）可實現(xiàn)投資的有效回收，但業(yè)態(tài)分布和甄選不可控，商業(yè)價值的提升周期較長，租金的溢價能力弱;需要有獨立經(jīng)營或委托專業(yè)商業(yè)運營管理公司經(jīng)營，可有效控制業(yè)態(tài)分布及經(jīng)營模式，使商業(yè)價值迅速體現(xiàn)，但投資的收回周期較長；。04項目選址分析Siteselection2024/3/1127上海浦商投資管理有限公司選址條件主要參考因素租金水平：目標(biāo)開發(fā)地塊現(xiàn)有租金應(yīng)在5元/天·㎡水平以上，為售價提供支撐的同時，也為銷售加速增加籌碼。施工條件：因地下步行街需根據(jù)規(guī)范，按照消防分區(qū)設(shè)置上下出入口，因此，選址需參考地面出入口施工可行性。商業(yè)在售供應(yīng)量：開發(fā)片區(qū)的商業(yè)在售、招商供應(yīng)量的多寡，直接對開發(fā)項目形成競爭，也制約著銷售價格的浮動。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司28洪樓廣場洪樓廣場占地面積約15000平米，可以開挖建設(shè)地下一層，增加15000平米人防工程，平時作為商業(yè)使用，增加城市15000平米的商業(yè)面積及，可解決近兩千人就業(yè)。地處花園路城市核心商圈，客流量充足，地塊較為方正，有利于日后的運營規(guī)劃。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司29洪樓廣場2024/3/11上海浦商投資管理有限公司30廣場現(xiàn)狀廣場位于城市核心，缺點是無明晰的主題，周邊新開發(fā)項目形式不明朗。2024/3/11上海浦商投資管理有限公司31洪樓廣場周邊現(xiàn)場實景山大路：山大路地處濟南核心科技商圈，同時毗鄰花園路中心商圈，沿街