基于灰色預(yù)測的商品房價格影響因素及預(yù)測研究

PAGE1基于灰色預(yù)測的商品房價格影響因素及預(yù)測研究摘要在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價格影響的因素時使用的是灰色關(guān)聯(lián)分析方法進(jìn)行的定量分析。在對未來武漢市商品房價格的情況進(jìn)行預(yù)測的時候使用了GM（1，1）模型，這樣有利于政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控。在這次研究的時候是綜合的進(jìn)行分析，將很多學(xué)科的知識融在一起，主張從實踐的過程中發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)而進(jìn)行理論研究，然后再用于實踐中進(jìn)行檢驗。關(guān)鍵詞：商品房價格；灰色關(guān)聯(lián)分析；GM（1，1）模型1研究方法和數(shù)據(jù)來源1.2.1研究方法本文在研究影響商品房價格因素預(yù)測的時候是在灰色系統(tǒng)基礎(chǔ)上研究的。使用的研究方法是灰色關(guān)聯(lián)度分析方法，對房價未來的走勢研究的時候使用的是GM（1，1）模型。（1）運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度進(jìn)行分析該理論是我們國家的學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立發(fā)展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統(tǒng)。關(guān)聯(lián)度指的是在兩個系統(tǒng)之間的因素，因為對象和時間的原因，在變化過程中關(guān)聯(lián)性大小的量度。在系統(tǒng)發(fā)展的時候，如果這兩個因素變化趨勢是一樣的，而且同步性高，這樣的結(jié)果就是關(guān)聯(lián)度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素[4-6]。本文通過選取不同指標(biāo)，依次與商品房均價進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析，并對結(jié)果進(jìn)行排序，得出各指標(biāo)對房價的影響程度。（2）GM（1，1）模型灰色預(yù)測模型里面最重要的就是GM模型，因為這個模型對房價未來發(fā)展趨勢的預(yù)測比較準(zhǔn)確。還有一個優(yōu)點(diǎn)就是在信息特別少的情況下都可以精確的預(yù)測，計算方法也比較簡單，所以在很多行業(yè)里面都在使用[7]。1.2.2數(shù)據(jù)來源為了更好的反映出武漢市商品房價格變化機(jī)理，同時考慮到數(shù)據(jù)的真實性和方便性，為了更好的對其進(jìn)行分析，這次分析的數(shù)據(jù)是09年到15年的統(tǒng)計年鑒。2商品房價格的灰色預(yù)測2.1灰色系統(tǒng)預(yù)測灰色理論不需要大量的數(shù)據(jù)就可以建立模型進(jìn)而分析預(yù)測，最終進(jìn)行系統(tǒng)分析。解決了以往由于數(shù)據(jù)少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學(xué)與技術(shù)科學(xué)的問題，現(xiàn)已在工程控制、管理決策和社會經(jīng)濟(jì)等許多領(lǐng)域得到了廣泛的應(yīng)用[15]。在灰色系統(tǒng)里面只有很少的一部分信息是真實有效的，其他是模糊的。研究的時候就是從系統(tǒng)出發(fā)，對系統(tǒng)內(nèi)部的灰色數(shù)和灰色關(guān)系進(jìn)行研究?；疑A(yù)測是對灰色系統(tǒng)進(jìn)行預(yù)測，對一定時間內(nèi)的范圍內(nèi)的灰色過程進(jìn)行預(yù)測?；疑A(yù)測方法的特點(diǎn)表現(xiàn)在：在提取離散值的時候是將離散數(shù)據(jù)看成是連續(xù)的變量，這樣在處理數(shù)據(jù)的時候就可以使用微分方程。原始數(shù)據(jù)不能直接使用，用的數(shù)據(jù)是由原始數(shù)據(jù)累加生成的，然后對這些數(shù)據(jù)使用微分方程模型。這樣就顯得數(shù)據(jù)有規(guī)律而且避免了很多的隨機(jī)誤差?；疑到y(tǒng)GM（1，1）因為在預(yù)測的時候需要的信息少，而且計算便捷，精確度還高，所以一直以來很多的行業(yè)都用這種方式進(jìn)行分析預(yù)測[16-18]。2.2GM（1，1）模型的構(gòu)建灰色系統(tǒng)理論預(yù)測方法主要使用的是GM模型，該模型都是對應(yīng)一個微分方程，求解的過程就是對模型預(yù)測的函數(shù)方程。該模型每個字母代表都是有含義的。[19]。GM（1，1）建模過程和機(jī)理如下：（1）假設(shè)原始數(shù)據(jù)序列是正數(shù)序列；其中，（2）對做一次累加，生成數(shù)列：平均相對誤差，精度為二級。②計算均方差比：，精度為一級。③計算小誤差概率：所以，，精度為一級。根據(jù)表6的灰色系統(tǒng)預(yù)測精度檢驗等級標(biāo)準(zhǔn)可知，該灰色模型的綜合精度等級是一級，該模型的預(yù)測是有效的。因此模型：，可以對武漢市的商品房價格進(jìn)行預(yù)測。2.4預(yù)測結(jié)果分析從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價格預(yù)測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。從這個預(yù)測數(shù)據(jù)可以看出今后的商品房房價還會繼續(xù)上漲，而且漲幅會很大。（1）在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，需求量會持續(xù)增長。①居民購房能力會持續(xù)增長。經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越好，人均收入水平也會增長，家庭可支配的收入會增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。②在城市化進(jìn)程發(fā)展的時候，很多的農(nóng)村剩余勞動力都去到城市，這樣城市的人口就會增長規(guī)模也在擴(kuò)大。③現(xiàn)在大家都經(jīng)濟(jì)條件都好了，對住房的要求也會越來越高。（2）建房成本仍會上漲①因為土地資源的不可再生特點(diǎn)，所以以后的土地價格還會繼續(xù)上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國家將從糧食安全的角度，逐步收緊土地供應(yīng)，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地也將隨之減少，土地價格將隨之增高。目前，我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式，而且規(guī)定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。有一些政策對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行了控制，但是開發(fā)商在競爭的過程中還是有惡性競爭，所以土地價格也向著不好的方向在發(fā)展。②建筑安裝成本價格繼續(xù)上漲。因為人工的價格以及建筑材料的價格在逐年上漲，所以安裝工程的價格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價格也會長高。

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