房企常見的財務(wù)風險與主要成因

我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的探討——以萬科集團為例摘要：我國的房地產(chǎn)行業(yè)這幾年來在全球經(jīng)濟一體化的背景下，受到了比較明顯的沖擊。2017年房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最為嚴苛的調(diào)控環(huán)境，房價漲幅較2016年明顯下降，2018年房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)“住房不炒”。同時，房地產(chǎn)行業(yè)在籌資方面的特性決定了高杠桿、高負債成為了中國房地產(chǎn)行業(yè)的基本財務(wù)特征。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)近些年來的高庫存情況導致市場的供應(yīng)效率大大降低。外部房地產(chǎn)政策、國家對房地產(chǎn)企業(yè)控制的不斷加強以及房地產(chǎn)市場格局的大幅度調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)的處境更加艱難，財務(wù)風險也隨之急劇增加。本文以我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理為背景，通過分析指出了我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的現(xiàn)狀，揭示了我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理中存在的問題，并對改善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理的現(xiàn)狀提出了一些建議與對策。關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理萬科集團1引言在經(jīng)濟發(fā)展自由化的直接影響下，中國的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境在迅速的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了很多不可忽視的問題。2001年房價以20％的增長速度上漲，商品價格偏離實際價值使泡沫化風險劇增，當?shù)卣_展財政政策壓迫；2004年住房規(guī)?；菩泻笪覈鴺莾r開始躍升；2008年的次貸危機又使房價下行，政府大量資金流入房地產(chǎn)市場和股市后開始逐步回暖；2014年進入房地產(chǎn)市場細分階段；從2016年開始往后3年，樓價多數(shù)的城市的增長幅度接近100%。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前正處于轉(zhuǎn)型時期需要企業(yè)規(guī)范運作，產(chǎn)生品牌效應(yīng)和營業(yè)生產(chǎn)規(guī)?；?。目前不少房地產(chǎn)開發(fā)商在逐步從"開發(fā)-銷售"，到"開發(fā)-自持"的營業(yè)模式轉(zhuǎn)型。隨著經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以及社會生活消費體系的健全，我國房地產(chǎn)投資視作社會上經(jīng)濟上漲的一個極為重要組成環(huán)節(jié)。2理論基礎(chǔ)及概念界定2.1財務(wù)風險的相關(guān)概念2.1.1財務(wù)風險的含義企業(yè)的勞動成果和企業(yè)的生產(chǎn)目的直接存在不確定性的某種聯(lián)系，具體表現(xiàn)為兩方面：一種是企業(yè)的經(jīng)營成果收益不能預(yù)測，還有經(jīng)營運行成本費用等代價不能控制在范圍之內(nèi)。另外風險具有兩面性，不能絕對的說風險會帶來損失，也可以為企業(yè)帶來收益，加強風險預(yù)防就能減少傷害。但是風險一詞在大眾眼中僅限于損失和危機，沒有從中盈利的可能，這是單面性的看法。2.1.2財務(wù)風險的特征（一）客觀性誘發(fā)和產(chǎn)生的財務(wù)風險原因并非是單方面的，它來源主要出于市場環(huán)境、以及復雜的企業(yè)相關(guān)經(jīng)營活動規(guī)律與市場經(jīng)濟主體的認識，和其他能力方面的局限性。風險是不可避免的，風險的發(fā)生也沒有明顯的規(guī)律可言。（二）共存性收益和財務(wù)風險是成一定比例的，由于各種原因財務(wù)風險在我國的企業(yè)里，會影響到企業(yè)經(jīng)濟的效益穩(wěn)定性、生產(chǎn)經(jīng)營的活動連續(xù)性，由此科學的防范和控制風險，企業(yè)經(jīng)營的效益可以提高。（三）不確定性企業(yè)在財務(wù)活動中利潤追求與直面風險是不可分割的，企業(yè)在投資與籌資過程時會遇到不可預(yù)測的情況，企業(yè)預(yù)測的收益會大大減少。要是投資者對以后的情況不足以確定，冒風險會有可能獲得預(yù)計以外的收益，也有可能會遭受損失和失敗。（四）全面性企業(yè)經(jīng)營目標的達到會受到多個環(huán)節(jié)的影響，且企業(yè)它的財務(wù)風險常常會和其它經(jīng)營風險同在，大眾對于財務(wù)風險及經(jīng)營風險的錯誤總結(jié)與估計，使得在某種程度上隱藏起來的財務(wù)風險不易被察覺。（五）損失性財務(wù)風險和損失之間很容易被劃上等號，不管這種損失是實在的還是潛在的，可以量化的或是不能量化，它都會影響到企業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營活動其連續(xù)性，和經(jīng)濟的效益穩(wěn)定性，最后會威脅到企業(yè)的生死存亡。2.1.3財務(wù)風險的基本分類(一)經(jīng)營風險 經(jīng)營風險還稱之為營業(yè)風險，經(jīng)營過程中企業(yè)的資金運動遲滯有可能是因為供產(chǎn)銷的各個環(huán)節(jié)所帶來的不確定性因素，改變了企業(yè)所產(chǎn)生的價值變動。還有因為庫存不能被滿足所影響的，銷售遲滯和停工待料的生產(chǎn)風險包含在內(nèi)。（二）籌資風險由于\o"匯率變動"\t"/new/635_652_/_blank"匯率改變所影響的企業(yè)外匯的業(yè)務(wù)結(jié)果的不確定稱之為匯率風險；由于企業(yè)所使用的杠桿融資，對利益有關(guān)者所擁有的利益帶來的不確定性稱之為財務(wù)杠桿效應(yīng)。（三）投資風險企業(yè)將預(yù)定的資金投入后，預(yù)期收益和最終收益偏差的風險，會受市場需求的變化所影響，所面對的是被投資企業(yè)無法按約定時間內(nèi)償還資金的風險。（四）流動性風險是指企業(yè)出現(xiàn)非正常執(zhí)行的付現(xiàn)責任的機率，和不能償付的企業(yè)債務(wù)，以及資產(chǎn)確定性的和非正常轉(zhuǎn)移的資金。償付能力和變現(xiàn)力兩者的評價和分析可以看出一個企業(yè)的財務(wù)流動性風險。還包括①變現(xiàn)力風險②不能現(xiàn)金清償風險。（五）存貨管理風險太多的存貨產(chǎn)品積壓會導致企業(yè)資金被占用風險較高，原材料的供應(yīng)速度跟不上通常是由于存貨量低導致，企業(yè)正常的生產(chǎn)十分受影響可能產(chǎn)生違約，從而會影響到誠信。2.1.4常見形成因素(一)財務(wù)方面管理的決策由于缺少科學性會影響到?jīng)Q策的失誤，從而生成財務(wù)風險。①采用的結(jié)構(gòu)決策與籌資規(guī)模要是不適合企業(yè)。②失誤的對外投資決策導致資金損失。③缺乏科學性的\o"固定資產(chǎn)"\t"/new/287_290_201009/_blank"固定資產(chǎn)方面有關(guān)的投資決策導致失誤投資。(二)產(chǎn)生財務(wù)風險在我國企業(yè)中的主要方面是因為財務(wù)管理層人員水平的參差不齊與內(nèi)部管理層的不規(guī)范所導致的。①財務(wù)人員的管理水平質(zhì)量下降，會促使財務(wù)風險的生成。②企業(yè)內(nèi)部的相互關(guān)系混雜，會促使財務(wù)風險的生成。(三)在復雜多變的市場宏觀環(huán)境中，并不能帶動起企業(yè)的財務(wù)管理系統(tǒng)的適應(yīng)性。2.2財務(wù)風險的識別與控制2.2.1財務(wù)風險的識別第一種識別方法：（一）指標識別法。依照企業(yè)業(yè)務(wù)核算資料、統(tǒng)計核算、財務(wù)核算以及其他方面所提供的數(shù)據(jù)，還從分析內(nèi)容中發(fā)現(xiàn)、辨認、以及尋找可以控制財務(wù)方面風險的技術(shù)辦法。（二）報表識別法。能通過對企業(yè)的財務(wù)報表為參考依據(jù)，對企業(yè)的流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)等數(shù)據(jù)進行風險情況分析，方便可以找到企業(yè)財務(wù)角度的，所會面臨的風險機率。幕景識別法。需要通過相關(guān)的圖表、曲線、數(shù)據(jù)等，針對個別的組織將來的情況進行分析表述進行比較試驗，更換上面所提的因素會出現(xiàn)的不同后果以及風險。德爾菲法。也命名為專家意見法，是指企業(yè)在決策過程中，采用科學的方法去進行預(yù)測的風險分析辦法。第二種識別方法：(一)定量分析方法①多變量預(yù)警模型：預(yù)測企業(yè)財務(wù)的管理在運行過程中是否有風險的存在，對有關(guān)的指標進行分析匯總，對所得數(shù)據(jù)進行測驗來判斷財務(wù)風險是否存在破產(chǎn)的機率。②單變量預(yù)警模型：推測企業(yè)財務(wù)的風險是否會產(chǎn)生，最常用單一性的財務(wù)比率值，不能及時的反映出企業(yè)整體的自身財務(wù)狀況，但辦法實施與應(yīng)用比較簡單好掌握。③非財務(wù)指標的財務(wù)預(yù)警模型：提高預(yù)警模型自身的時效性和準確性需要加入非財務(wù)指標，否則預(yù)警機制的效率和準確度會受到極大的影響，加大財務(wù)的風險機率。④Logistic預(yù)警模型：設(shè)置好風險警戒線針對風險偏好對經(jīng)濟活動主體進行分析，做出適當性的決策。攻克了前面的預(yù)警類型中假設(shè)的局限性。(二)定性識別方法①四階段分析法：用可行性方法對企業(yè)財務(wù)的危機進行分析，得出現(xiàn)在正處于哪種財務(wù)風險的發(fā)展階段，想要使企業(yè)擺脫財務(wù)困境，就需要采取有針對性的措施。②專家調(diào)查法：需要系統(tǒng)化的程序來提供企業(yè)財務(wù)的管理有關(guān)資料，并且結(jié)合詢問專家的意見進行預(yù)測。最后需要風險定性分析識別風險，采用有效預(yù)防的措施辦法。③財務(wù)風險結(jié)構(gòu)性質(zhì)識別矩陣：企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展所會帶來危害的風險機率，以及在特定情況下財務(wù)風險的產(chǎn)生機率，劃分為低/中等/顯著/高四個等級。2.2.2財務(wù)風險的防范（一）防范工作1.事后控制建議采取的做法：①在內(nèi)部設(shè)立風險基金，最常見的操作方式是計提應(yīng)收賬款壞賬準備和資產(chǎn)的減值準備，過度一下企業(yè)的損傷程度。②采取相關(guān)指標考核，定期對內(nèi)部管理的有關(guān)部門的嚴查。③應(yīng)竭盡全力的從風險基金中提取，當然也可以計入成本當中減少虧損。企業(yè)減值計提凈利增幅企業(yè)減值計提凈利增幅萬科集團126811.2403317-16.74%中天城投1394.8819096.5258.21%保利地產(chǎn)30444.54223886.1450.35%泛海建設(shè)59921064.01-68.02%萬通地產(chǎn)6388.5852743.64219.78%億城股份324.227087.03-8.98%2.明確尋找到適合企業(yè)自身的財務(wù)管理戰(zhàn)略，設(shè)立健全企業(yè)財務(wù)的管理體系刻不容緩。及時高警度的察覺周邊所在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟環(huán)境改變，效率強的財務(wù)管理機構(gòu)+高質(zhì)量品格的管理人才+完善的管理制度+完成本職工作效率的強化，可以升高財務(wù)的管理系統(tǒng)運行效率。3.應(yīng)多做出高質(zhì)量的、結(jié)合科學化的、適合企業(yè)本身的財務(wù)決策，可以預(yù)防財務(wù)風險因決策的失誤而生成。錯誤的財務(wù)決策會讓企業(yè)財務(wù)的管理工作偏離正確的運營軌道。4.企業(yè)想擁有科學有效的管理決策途徑，需要從在崗人員下手，格外是財務(wù)的管理人員處理緊急事件的方法思路和效率途徑，增強管理層人才的工作管理效率以及風險預(yù)防手段，要從始至終的遵守風險防范治理要求。(二)具體方法1.風險規(guī)避。杜絕和有不良信息記錄在案的商戶有任何實質(zhì)性的生意來往，并且絕不接手從事有極大可能損失賠錢的項目投資，在沒有太大把握的情況下，不要輕易嘗試調(diào)研有待商榷的新商品制作。風險減少。①掌握風險因素的構(gòu)成與識別從根本上控制風險。②運用風險防范手段減少出現(xiàn)風險的機率迫降到可接受的范圍內(nèi)，從多方面入手從日常運營中的方方面面升高防御能力。3.風險轉(zhuǎn)移。企業(yè)或許可以選擇償付一定代價，減少企業(yè)的風險虧損，通過商業(yè)保險轉(zhuǎn)嫁風險承擔是市場通用途徑方式，以及非保險轉(zhuǎn)移也是不錯的選擇途徑。3我國房地產(chǎn)的相關(guān)分析3.1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀3.1.1三四線城市不再實行寬松政策，行業(yè)行政調(diào)控事態(tài)緊迫①貨幣化的安置占比沒有確定數(shù)據(jù)可以顯示，棚改資金投資金額會直接性的激化需求度。②2018年的前四個月的增長速度減慢，后期資金投資潛力下降加快市場成熟速度。③預(yù)計后續(xù)市場貨幣化的安置能力保持在合理范圍內(nèi)中略微下降。3.1.2高成本信托成為中小企業(yè)的主要途徑，金融貸款和融資企業(yè)債券的情況不樂觀房企的發(fā)行規(guī)模在2017年快速下行，好在2018年房企債券大規(guī)模的到期才略有回升。融資成本較高程度和預(yù)計凈融資金額大大縮小。2019年到期的房企債券進一步狂漲到四千多億元，預(yù)計2020年增長幅度穩(wěn)中上升到五千多億元。3.1.3‘成本資金的敏感度’和‘行業(yè)需求’成為房企行業(yè)迫切需求的情況分析貸款中長期于2018年4月下降20.2個百分點，相較于同年3月份增長4個百分點，占國幣總貸款基數(shù)的十分之三，相較于前年跌落10個百分點，2019年11月短期貸款增加2142萬億，中長期貸款4689萬億。毫不影響商品房的銷量，銷售額反而逐步上行。2019年11月金融數(shù)據(jù)廣義貨幣狹義貨幣外幣貸款本幣貸款外幣存款本幣存款余額(萬億)196.1456.25157.56151.97197.55192.28同比增長8.20%3.50%11.90%12.40%8.20%8.40%相比前期-0.20%0.20%N/A-0.70%0.20%0.80%3.2房地產(chǎn)的行業(yè)特點3.2.1經(jīng)營活動的資金密集性從競拍土地開始到交房給客戶，中間經(jīng)歷了建設(shè)規(guī)劃、具體項目實施、樓盤的銷售、物業(yè)等基本生活必備的籌劃這些階段，如若資金鏈斷裂，項目將會有極大機率不能照計劃實施完成。特別是取得土地建筑權(quán)的階段需要的資金儲備更是巨大，管理層需高度注意財務(wù)狀況，及時制定相關(guān)措施措施與風險的防范，做好保障與支持企業(yè)的運行平穩(wěn)。3.2.2經(jīng)營時間的開發(fā)周期性從招標土地招投標，到設(shè)計規(guī)劃、項目建設(shè)開工，還包括主體工程+樁基工程+附屬工程的完工。一個項目的開發(fā)過程一般需要一個營業(yè)周期以上的時間來完成，甚至一些更大的項目從開始到結(jié)束需要數(shù)十年才能竣工，經(jīng)營時間的開發(fā)周期長是房地產(chǎn)業(yè)的特別屬性。3.2.3經(jīng)營對象的不可移動性由于經(jīng)營對象是不具有移動性的樓房，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營對象在經(jīng)營活動中受到多方面影響，比如周圍環(huán)境、當?shù)卣摺⑾M水平、居住習慣等，不能忽略的一個問題是購房資金額較大，不能輕易在短時間內(nèi)轉(zhuǎn)移所持樓盤。

3.2.4經(jīng)營位置的區(qū)域差別性采取政策差別化的房地產(chǎn)購房貸款要求和還款約章，以及差別化的地區(qū)政策和居民需求，是造成房產(chǎn)市場不同區(qū)域相距甚遠的主要推動引導因素，地理位置、開發(fā)商資質(zhì)、銷售價格、有無競爭對手可供消費者做選擇等因素，共同造就不同城市不同房價的現(xiàn)象。部分一線城市房價變動2020年2019年2018年2017年2016年北京-0.70%0.05%0.45%0.01%2.74%深圳0.28%0.15%-0.95%0.39%-3.76%上海0.60%-0.07%-1.48%N/A1.66%4.房企常見的財務(wù)風險與主要成因4.1常見的財務(wù)風險4.1.1營運資金風險企業(yè)需要事先墊付營運資金，按順序再形成物資的儲備、商品的生產(chǎn)、成品的轉(zhuǎn)換、形成的債權(quán)，最終再次以貨幣資金完成完整的資金循環(huán)。這個過程是企業(yè)包含個體的勞動成果向社會商品轉(zhuǎn)換的不可缺少的階段，這個階段受多方影響因素，才能讓房企獲取財務(wù)補償流入現(xiàn)金。不確定因素繁雜（累積性、潛伏性等）+波及范圍廣泛，再好的房企也不會有準確無誤的資金管理。4.1.2投資活動風險起確定性影響的作用決定著樓盤開發(fā)商在本次項目中的經(jīng)濟效益與成敗。影響債務(wù)償還能力及資金獲取水平，這是投資風險的危害之處。不能一味的追求高盈利性的大項目去籌集大量的資金，忽略掉投資過程在現(xiàn)實情況中所接觸到的。4.1.3資金回收風險因為企業(yè)本身銷售方式的不適合，或者當?shù)卣咭?guī)定限制，導致樓盤的銷售速度比預(yù)期速度更為緩慢，資本回收速度也有待加強。資金回流和資金支出的速度不能同頻，企業(yè)的債務(wù)多且速動資金不夠的狀態(tài)下，有較大的現(xiàn)金償還壓力，影響償債能力急速下滑，嚴重危害企業(yè)外在形象和社會聲譽，會導致企業(yè)面臨財務(wù)困境，有一定機率造成破產(chǎn)。4.2主要風險成因4.2.1宏觀環(huán)境外部因素

（一）經(jīng)濟和市場環(huán)境的變化目前房企面臨的財務(wù)風險是商品滯銷所直接導致的，缺乏市場靈活變化的機制是當下房企出現(xiàn)的問題，現(xiàn)階段房企的發(fā)展面臨激勵節(jié)能機制不完善、低碳技術(shù)不熟練、開發(fā)動力較低等方面的問題。主導建設(shè)行業(yè)趨勢成為低碳建筑，傳統(tǒng)模式的經(jīng)營不能滿足低碳經(jīng)濟追求帶來行業(yè)沖擊，‘低碳環(huán)?！慕ㄖ砟钍欠科笮袠I(yè)未來的主要發(fā)展方向。（二）土地、稅收政策因素房企負擔的稅費重、稅種涉及多是籌劃稅收的重點，預(yù)期收益率和資金周轉(zhuǎn)率會受到當?shù)卣雠_的土地政策而增加開發(fā)成本。上市房企在2012年的風險加大，凈資產(chǎn)收益率比2013年下降了2.87個百分點，均值下行1.23個百分點。開發(fā)儲備土地的時間逾期于規(guī)定時間，閑置土地會被政府征收或無償回收。4.2.2房企自身因素（一）行業(yè)特點經(jīng)營成本會由于關(guān)聯(lián)性作用，隨著通貨膨脹相應(yīng)的上升行業(yè)相關(guān)成本增加同時，商品開發(fā)成本超出了通貨膨脹的限度，過高的費用成本資金比例帶動了財務(wù)風險的機率?；I資難度和風險在貨幣市場進一步加大，資產(chǎn)負債率較高排除企業(yè)財務(wù)杠桿效應(yīng)以外還會增強財務(wù)風險。（二）資金管理不善數(shù)據(jù)顯示上市房地產(chǎn)在2012年凸顯經(jīng)營風險，有接近一半的企業(yè)在經(jīng)營活動中資金鏈趨緊，產(chǎn)生負數(shù)的現(xiàn)金流量凈額，原因如下：①商品房投資成本占比大，因為大眾消費欲望不強烈市場出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，資金快速回籠有較大困難。②在計劃方面和資金結(jié)算的管理要求不健全，大部分房企集中資金管理模式欠缺導致信息落后，資金調(diào)度與管理處于被動局面。③現(xiàn)金流等資金管理觀念不夠重視，資金風險管控的意識淡薄。④成本增加、工期延長、風險加大，企業(yè)內(nèi)部資金的管理不夠明確責任。（三）投資決策失誤失誤的決策一般因為不到位的技術(shù)分析、不充分的市場調(diào)查、整體項目可行性缺乏、過于樂觀的市場評估有關(guān)。投資估算偏離實際情況，在投資項目決策后影響了投資結(jié)果，無法正常流轉(zhuǎn)資金導致投資金額不能回收。（四）預(yù)算管理缺乏上市房企在2012年根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明費用成本整體升高，均值費用成本利潤率下行31.87個百分比，表明企業(yè)資源利用率整體偏低。大部分房企對于全面預(yù)算的觀念不夠重視，執(zhí)行力也有待提升，把節(jié)約成本作為預(yù)算管理的重點環(huán)節(jié)，對于價值管理與系統(tǒng)管理的知識儲備不足，不夠了解財務(wù)管理中預(yù)算管理的重要程度。5萬科集團相關(guān)資料及分析5.1萬科集團的公司簡介5.1.1集團的基本概況1984年的5月份，王石創(chuàng)建了萬科股份有限公司，企業(yè)總部在中國深圳建設(shè)，是第二家在深交所上市的企業(yè)。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的幾十年時間內(nèi)，大中城市統(tǒng)計涉及到53個，在中國專業(yè)住宅開發(fā)領(lǐng)域是目前規(guī)模最大的企業(yè)。項目名稱單位2019年2018年2017年2016年2015年2014年拿地地價拿地單價同比增長拿地地價竣工面積億元萬/元/百分數(shù)萬平16882679630125N/A135124905427-3827562189276879087723011236189265345922377771580491820117292585914365N/A1385銷售單價銷售面積同比增長銷售額預(yù)收賬款元/平萬/億元億元15340411263084610015032403860701550471473935955299454077131902765364840274612646206726142221261191018062151N/A1817結(jié)算收入元億元N/AN/A355012988219128461176519812330114032053234111162170419021139812591435步入開發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)是在1988年，算的上是中國‘開發(fā)商品房住宅’的領(lǐng)先者企業(yè)，房地產(chǎn)是集團的核心業(yè)務(wù)，明確核心領(lǐng)域的發(fā)展戰(zhàn)略是集團在1992年確立的。轉(zhuǎn)讓萬佳股權(quán)的成功標志著集團專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全面完成，于2001年形成單一領(lǐng)域的企業(yè)之一。房企評級資質(zhì)的深圳市第一名連續(xù)被深圳地區(qū)公司榮獲4年。國際第三方認證的IS09002，萬科物業(yè)的管理率是行業(yè)中首先通過的。獲得過‘一等獎建筑設(shè)計’、‘魯班建筑工程’、‘優(yōu)秀示范物業(yè)管理’等榮譽。能在房地產(chǎn)領(lǐng)域建立優(yōu)良的品牌形象，離不開集團的多年累積，設(shè)計規(guī)劃的超前和管理物業(yè)的優(yōu)質(zhì)、以及市場定位的準確。5.1.2集團的發(fā)展現(xiàn)狀集團主張‘不捂盤、不囤地、不拿地王’的經(jīng)營理念，以及經(jīng)營戰(zhàn)略是憑借專業(yè)知識和快速發(fā)展能力贏取公平回報，取得廣泛的投資者認可，與公司治理結(jié)構(gòu)的規(guī)范透明以及業(yè)績多年以來的持續(xù)增長有著不可分割的原因，在股市中成為地產(chǎn)代表性藍籌股。集團實施規(guī)范性經(jīng)營，合理定價實現(xiàn)銷售快速，各地區(qū)的分公司銷售樓盤當月的售出率高達60%以上，同時不求有太高的利潤率，從2005年的統(tǒng)計開始，納稅額累積超過500億元。商品定位在住宅市場城市主流，供應(yīng)住房的消費者人群是普通家庭為主。單價增長率金額增長率面積2019/1215340263083.941121.82019/11155112.657355.436982.72019/1015571451906.933332.82019/9155344.5475610.230625.52019/8155534.242639.827415.42019/7155133.938229.324645.22019/6155343.833409.621505.62019/5161136.926761216614.72019/4161897.820966.91295-0.82019/3161599.81494-3.1925-11.82019/2163137.8921-11.1564-17.62019/1153860.6489-28.1318-28.55.2財務(wù)風險管理中存在的問題5.2.1財務(wù)風險控制體系不夠完善萬科部分財務(wù)杠桿效應(yīng)表年份凈利潤所有者權(quán)益權(quán)益凈利率息稅前利潤率2017181.191001.8418.09%6.50%2016157.45881.6717.86%6.80%2015120.37710.0116.95%7.50%在2017年凈利潤增長15.08%，相比于16年30.81%的增長率下降15.73%，萬科的營業(yè)獲利能力下降是影響指標的重要形成因素；作為財務(wù)管理指標核心的凈資產(chǎn)收益率是逐年遞增趨勢，平均3年增長值為17.63%；息稅前利潤在減少但凈利潤與所得稅同時增加，說明萬科在利息支付有大幅度的下降，致使2016年息稅前利潤下降9.33%。目前，集團的市場營銷策略以及重大項目的投資等問題，不能站在主動的角度進行決策，這局面是由于多方面因素造成，除了當下不斷惡化的競爭環(huán)境，更重要是是集團過于謹慎的關(guān)于債務(wù)融資方面的決策所影響的。5.2.2資金籌集結(jié)構(gòu)缺乏合理萬科籌資途徑占比商業(yè)信用60%金融貸款15%留存收益11%股票發(fā)行4%公司債發(fā)行2%占比60%的商業(yè)信用籌資加重了萬科的籌資成本，受外部因素會影響集團信用，建議適當降低比重在50%左右；股票籌資方式風險小的同時能增加集團的主權(quán)資金，保證資金具有長久性，建議結(jié)合籌資成本預(yù)算在4%的基礎(chǔ)上提升1.5倍，以便能擴展萬科的知名度。上市房企在2016年銷量前20的國內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券率在4.80%，內(nèi)地房企發(fā)行規(guī)模在2018年2底總規(guī)模達到美元198億，行業(yè)內(nèi)領(lǐng)軍企業(yè)如萬科集團部分債券率在3.50%以下，房地產(chǎn)行業(yè)其他上市企業(yè)債率在5.10%；2017年銷量前20的國內(nèi)企業(yè)發(fā)行債券率在5.00%，房地產(chǎn)行業(yè)其他上市企業(yè)債率在5.80%。5.2.3財務(wù)營運管理效率不高資產(chǎn)負債率權(quán)益比率產(chǎn)權(quán)比率流動資產(chǎn)流動負債非流動資產(chǎn)非流動負債77.10%22.90%336.68%95.42%87.89%4.58%12.11%50%-70%的資產(chǎn)負債比是房企正常比率范圍，從2013-2016年間萬科比率均值在77.81%高于平均行業(yè)指標，長期償債能力雖然有所改善仍處于劣勢；速動比率不足1以及短期償債能力不佳，數(shù)據(jù)顯示僅在2015年超越平均指標2%，近幾年速動比率在行業(yè)中偏低，萬科潛在違約風險尚在可控范圍內(nèi)；償債風險高于同行企業(yè)有破產(chǎn)的可能，產(chǎn)權(quán)比率于13年到16年的四年均值在341.97%呈逐年下行趨勢，2015年相比14年降低32.07%，舉債戰(zhàn)略的改變獲得良好趨勢。5.2.4投資項目規(guī)劃管理缺乏說起高風險行業(yè)不得不提建筑行業(yè)，萬科在開發(fā)房地產(chǎn)過程中的不完整統(tǒng)計顯示，在施工階段發(fā)生的工人死亡或傷殘的重大事故，每年平均會出現(xiàn)2~3起。這種風險和危機的常態(tài)化與多元化，都會在最后發(fā)展中形成企業(yè)的管理風險和財務(wù)風險。違反操作準則導致的南京地下文物被破壞嚴重，都指向萬科行業(yè)施工安全監(jiān)管能力的不足。時間地點事故2019.6.22江蘇·無錫混凝土掉落致工人死亡一人2018.12.29上海·閔行項目區(qū)泥土滑坡致死亡三人2018.11.12廣東·中山地下室頂板局部坍塌3500平2013年萬科不在少數(shù)的元老級別機構(gòu)負責人和部門領(lǐng)導人陸續(xù)離職，進一步加速了萬科在管理層面面臨的多種危機。如何科學的進一步提高整體管理水平和效率，降低某種層面的風險影響運營風險、財務(wù)危機的可能，是萬科發(fā)展布局和戰(zhàn)略中急需考慮的。

6對應(yīng)問題解決方案6.1全面的預(yù)算管理萬科部分資金利用率（以總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率核算）2018年2016年2013年2010年營業(yè)收入總額61,050,162.2944,693,864.3325,422,436.089,736,558.15平均資產(chǎn)總額553,021,783.73295,774,803.14179,047,933.2171,248,147.03資金利用率11.04%15.11%14.20%13.67%2018年的資金利用率11.04%是近幾年來最低值，但收入和資產(chǎn)均處最高值，根據(jù)資金利用率=利潤總額÷平均資產(chǎn)總額×100%的公式，推測與利潤總額的降低和費用成本的增高有間接影響；2016年的15.11%通過投資和短期籌款得到提高，平均資產(chǎn)利用率在13.51%提升1.6%。全面實施預(yù)算管理推行可以減少不必要的運營成本，不管是哪種方式和工具的預(yù)算管理，都可以做到將不必要的開支減少，使集團資金利用率大大提高，找到適合集團的理財方式甚至可以實現(xiàn)資金使用價值，達到最終的盈利目標。6.2加強現(xiàn)金流管理2018年趨勢2016年趨勢2013年趨勢2010年經(jīng)營現(xiàn)金流-2,775,365.32↓9,762,310.81↑-2,231,255.06↓-1,528,475.34投資現(xiàn)金流-23,745,129.32↓-8,027,673.06↓-1,221,542.67↓-580,170.00籌資現(xiàn)金流13,643,329.63↑4,559,429.36↑-368,666.09↓3,419,299.88選取4年數(shù)據(jù)中，萬科經(jīng)營現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負增加趨勢，2016年作為例外的上升趨勢可能與寶能集團收購萬科股份有市場影響以及經(jīng)濟政策共同導致的比2013年增加537.53%的現(xiàn)金流；投資現(xiàn)金流三年的負增長率為12.78倍、5.57倍、1.96倍，平均值在6.77倍的增長率；籌資現(xiàn)金流排除2013年下降了1.11倍的負數(shù)外，整體呈現(xiàn)上升趨勢，可能與大規(guī)模高層人員離職，使籌資能力大幅度下降有直接關(guān)系。6.3加強網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)

集團運營成本的持續(xù)上漲以及集團內(nèi)部資源的浪費，與管理層人員薄弱的控制費用意識有較大的關(guān)系。從長遠的發(fā)展上考慮問題，應(yīng)該從建設(shè)會計網(wǎng)絡(luò)化的實踐中將安全問題不折不扣的做到底，集團才能有更廣闊的發(fā)展空間和市場發(fā)展?jié)摿ΑＴ谶M行項目評估時采取建設(shè)會計網(wǎng)絡(luò)化的途徑，以審慎的姿態(tài)去分析，通過便捷的數(shù)學工具分析相關(guān)本金的投入和評估潛在威脅，控制住中后期的營業(yè)成本為日后鋪墊良好的基礎(chǔ)。建設(shè)會計網(wǎng)絡(luò)化作為財務(wù)管理業(yè)務(wù)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合衍生產(chǎn)物，需要健全的系統(tǒng)和健康的運營共同支撐。安全操作規(guī)則需要嚴格落實，通過各種風險轉(zhuǎn)移預(yù)案將財務(wù)風險成本壓制到可以接受的水平范圍內(nèi)。6.4提升管理風險水平①5.12汶川地震時期，萬科集團由于10元上限捐款的集團規(guī)定受到媒體界的關(guān)注，頻繁出現(xiàn)負面的新聞報道，5月16日在媒體關(guān)注下捐贈人民幣200萬，在輿論壓力下5月21日王石承諾后期再追加一億捐款，集團的高管決策能力受到大眾質(zhì)疑