購(gòu)物中心項(xiàng)目停車場(chǎng)研究報(bào)告_第1頁(yè)
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購(gòu)物中心停車場(chǎng)研究報(bào)告:類型、租金、運(yùn)營(yíng)、業(yè)態(tài)和服務(wù)趨勢(shì)隨著中國(guó)人均擁有車輛大幅提高,自駕購(gòu)物占比日益增加,停車場(chǎng)這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的地位也越來越重要。在RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42個(gè)城市中,購(gòu)物中心停車場(chǎng)車位數(shù)量達(dá)到58.6萬個(gè),停車場(chǎng)建筑面積為2,280萬平方米,幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。1購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀購(gòu)物中心停車場(chǎng)根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類,可分為地下停車場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、樓層停車場(chǎng)和屋頂停車場(chǎng);報(bào)告以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州六個(gè)城市106個(gè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)作為重點(diǎn)研究樣本,發(fā)現(xiàn)目前84%的購(gòu)物中心為地下停車場(chǎng)。樓層停車場(chǎng)是新興的停車場(chǎng)類型,停車場(chǎng)可以與購(gòu)物中心各樓層直接接駁,增加每層客流的到達(dá)率,有效提升高區(qū)的租金水平;一般樓層數(shù)較高的購(gòu)物中心會(huì)采用這種停車場(chǎng)類型,如北京朝陽大悅城、北京世紀(jì)金源購(gòu)物中心等。此外,為了在固定空間中增加更多的停車位,不少購(gòu)物中心已增設(shè)機(jī)械式立體停車設(shè)備。例如沈陽大悅城在安裝機(jī)械式立體停車設(shè)備后,車位數(shù)量大幅增加。2購(gòu)物中心停車場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式分析與購(gòu)物中心商業(yè)面積的平均租金相比,各地購(gòu)物中心停車場(chǎng)的坪效偏低,僅作為購(gòu)物中心補(bǔ)充收入來源。上海購(gòu)物中心停車場(chǎng)收費(fèi)價(jià)格位居全國(guó)之首,單個(gè)購(gòu)物中心停車場(chǎng)平均坪效也高于其他城市。沈陽購(gòu)物中心停車場(chǎng)大都由第三方停車場(chǎng)管理公司承包經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧,因此收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于公共停車場(chǎng)平均時(shí)租價(jià)格。但沈陽停車周轉(zhuǎn)率偏低,導(dǎo)致購(gòu)物中心停車場(chǎng)平均坪效不高。西安和鄭州雖然時(shí)租價(jià)格最低,但由于車位配比不足,停車周轉(zhuǎn)率偏高,導(dǎo)致購(gòu)物中心停車場(chǎng)被有效利用,坪效居于各城市前列。受購(gòu)物消費(fèi)時(shí)間特性影響,購(gòu)物中心車位使用時(shí)段差別明顯,車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日;此外,同日時(shí)段中,用餐時(shí)段是車位使用的高峰,每車停放時(shí)間也會(huì)相應(yīng)增加。針對(duì)以上特點(diǎn),購(gòu)物中心推出了相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)策略,一是針對(duì)時(shí)段差別利用價(jià)格杠桿如采取錯(cuò)時(shí)停車、分時(shí)收費(fèi)、縮短起步時(shí)長(zhǎng)等方式調(diào)節(jié)車流量,以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如,上海正大廣場(chǎng)在工作日16:00前累積消費(fèi)滿300元可免費(fèi)停車1小時(shí),16:00后消費(fèi)則無此優(yōu)惠;上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)工作日中午任意非大賣場(chǎng)消費(fèi),可免11-14點(diǎn)3小時(shí)停車費(fèi)。二是在節(jié)假日購(gòu)物高峰期,不少購(gòu)物中心或提高消費(fèi)額度,或縮短停車時(shí)間限制,加速停車場(chǎng)的周轉(zhuǎn)率,緩解停車壓力。例如,成都來福士廣場(chǎng)工作日消費(fèi)100元以上即可免費(fèi)停車2小時(shí),而在周末則需消費(fèi)200元以上才可免費(fèi)停車2小時(shí)。作為購(gòu)物中心的重要配套設(shè)施,停車場(chǎng)不單承擔(dān)基本的停車職能,更重要的是與場(chǎng)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理形成有機(jī)結(jié)合,通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率,制定相應(yīng)停車優(yōu)惠,達(dá)到吸引客流,刺激顧客購(gòu)物消費(fèi)的目的。3購(gòu)物中心停車場(chǎng)寄生業(yè)態(tài)分析為了進(jìn)一步增加停車場(chǎng)收益,購(gòu)物中心停車場(chǎng)還充分利用停車場(chǎng)空間和來往車流量,打造停車場(chǎng)多樣寄生業(yè)態(tài),擴(kuò)張停車場(chǎng)收益鏈。越來越多的購(gòu)物中心停車場(chǎng)引進(jìn)了汽車美容服務(wù),如美車堂、靚車堂、愛TA汽車美容等。停車場(chǎng)開辟汽車美容業(yè)務(wù),一方面可讓顧客在逛商場(chǎng)的同時(shí)給汽車做美容,節(jié)省時(shí)間,優(yōu)化購(gòu)物中心服務(wù);另一方面,可增加場(chǎng)地租賃收入。TIPS:

美車堂現(xiàn)有直營(yíng)店300余家,分布在上海、北京、廣州、深圳、南京等各大城市,每年?duì)I業(yè)額達(dá)3億元。大部分汽車美容護(hù)理中心設(shè)立在購(gòu)物中心的停車場(chǎng)內(nèi),為顧客提供汽車美容服務(wù)。除汽車美容外,部分購(gòu)物中心停車場(chǎng)還出現(xiàn)了以寵物美容、寵物寄托為主的寵物服務(wù)店。由于大部分購(gòu)物中心不允許寵物進(jìn)場(chǎng),所以顧客可在停車場(chǎng)完成寵物托管,購(gòu)物回來再帶走寵物。TIPS:

上海月星環(huán)球港地下三層停車場(chǎng)開有一家“寵兒寵物”連鎖店,顧客可到店里選擇寵物寄養(yǎng)、寵物美容、購(gòu)買寵物商品等服務(wù)。不少購(gòu)物中心與廣告公司合作,以停車場(chǎng)立面、道路指示牌、停車收費(fèi)牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體,制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告。TIPS:

馬良傳播為主營(yíng)停車場(chǎng)媒體的傳播機(jī)構(gòu),目前在北京、上海、廣州、深圳與近2,300個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的室內(nèi)停車場(chǎng)合作,在中心城區(qū)的市場(chǎng)覆蓋率超過80%。4購(gòu)物中心停車場(chǎng)的人性化服務(wù)越來越多購(gòu)物中心停車場(chǎng)引入高科技智能管理系統(tǒng),為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。智能導(dǎo)視系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),37.8%的購(gòu)物中心引進(jìn)了智能導(dǎo)視系統(tǒng),采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車位信息引導(dǎo)屏等指示空車位方向,方便顧客找尋泊車位。近五年新建成的購(gòu)物中心里這一比例更是升至46.9%。智能找車系統(tǒng)部分購(gòu)物中心采用了更先進(jìn)的智能車位引導(dǎo)及視頻尋車一體化系統(tǒng),為顧客提供自動(dòng)車輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務(wù)臺(tái)等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號(hào)或選擇停車時(shí)段模糊查詢,系統(tǒng)就會(huì)調(diào)取相應(yīng)車輛信息,同時(shí)給出最佳取車路線。智能手機(jī)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及,個(gè)別購(gòu)物中心停車場(chǎng)如上海環(huán)球港、成都萬象城等,已率先應(yīng)用手機(jī)APP,實(shí)現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。停車場(chǎng)特色分區(qū)大部分購(gòu)物中心通過不同色彩或是字母進(jìn)行分區(qū),縮小停車位置的尋找范圍,提高可識(shí)別性。上海正大廣場(chǎng)采用“春夏秋冬”主題分區(qū),鄭州二七萬達(dá)廣場(chǎng)按照十二生肖和英文劃分,方便顧客記憶。女性專用停車位一些購(gòu)物中心為方便女性顧客,會(huì)設(shè)立比一般停車位置更好的女士專用停車位,面積更大,方便停車,提升安全度。成都鵬瑞利青羊廣場(chǎng)打造了72個(gè)專屬女性停車位。電瓶車接送部分購(gòu)物中心停車場(chǎng)單層面積過大,會(huì)提供“電瓶車接送”服務(wù),幫助顧客尋車,如上海IFC國(guó)金中心。5購(gòu)物中心停車場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)展望智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ?、車牌自?dòng)識(shí)別、自助繳費(fèi)等子系統(tǒng)。同時(shí)需采用中央收費(fèi)模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等來實(shí)現(xiàn)智能化管理的功能。

目前國(guó)內(nèi)智能停車場(chǎng)的發(fā)展呈良好上升趨勢(shì),上海、北京、成都等地的購(gòu)物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場(chǎng),未來智能停車場(chǎng)作為購(gòu)物中心智能化的一部分,將會(huì)越來越普及。停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘伴隨智能停車場(chǎng)的發(fā)展,購(gòu)物中心停車場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù),可通過場(chǎng)內(nèi)停車量、停車收費(fèi)額、客流方向、商場(chǎng)銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費(fèi)者需求特征,為購(gòu)物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。TIPS:

北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,駕車客戶是主要銷售貢獻(xiàn)者,銷售額的變化與車流變化幅度有近92%的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行了智能化改造,如增加車輛進(jìn)出坡道、升級(jí)車牌自動(dòng)識(shí)別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識(shí)體系等。改造完成后,當(dāng)年銷售額提升約17%。

而隨著周圍商圈逐漸成熟,朝陽大悅城監(jiān)控到開車購(gòu)物的比例正在下降,乘坐地鐵等公共交通前來購(gòu)物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對(duì)原先的高層停車位進(jìn)行改造,釋放出近2萬平方米的面積,打造成面對(duì)年輕時(shí)尚消費(fèi)者的體驗(yàn)式主題街區(qū)。

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