紫光苑全案策劃報(bào)告樣本

紫光苑全案策劃報(bào)告上海房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司二〇〇七年三月目錄第一某些上饒概況………………………上饒區(qū)位………………………………地理氣候………………………………歷史建制………………………………行政區(qū)劃………………………………都市資源………………………………經(jīng)濟(jì)概況………………………………第二某些上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研…………………上饒房地產(chǎn)發(fā)展概況…………………………………地產(chǎn)住宅價(jià)格區(qū)間及其走勢(shì)…………………………上饒房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目特性及其發(fā)展趨勢(shì)……………………………項(xiàng)目總平規(guī)劃特性分析………………………………項(xiàng)目建筑類(lèi)別特性分析………………………………項(xiàng)目配套設(shè)施特性分析………………………………項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)特性分析………………………………品牌意識(shí)：開(kāi)發(fā)品牌開(kāi)始受到注重…………………第三某些項(xiàng)目概況……………………地塊描述：………………………………宗地位置………………………………宗地概況………………………………宗地交通………………………………第四某些項(xiàng)目市場(chǎng)分析………………………………第五某些媒體分析……………………媒體類(lèi)型及分析……………………媒體選取建議………………………第六某些項(xiàng)目SWOT分析……………………………項(xiàng)目概況分析………………………項(xiàng)目SWOT分析………………………第七某些項(xiàng)目定位………………………第八某些產(chǎn)品建議………………………第九某些企劃包裝………………………推廣案名………………………………推廣總精神……………………………推廣標(biāo)語(yǔ)………………………………推廣重點(diǎn)………………………………第十某些推廣方略………………………推廣思路………………………………推廣方略………………………………媒體方略………………………………第十一某些整合市場(chǎng)襲擊布置…………………………第十二某些戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)……………………第十三某些營(yíng)銷(xiāo)方略……………………營(yíng)銷(xiāo)思路………………………………銷(xiāo)售方略運(yùn)用…………………………方略把控………………………………銷(xiāo)售控制………………………………銷(xiāo)售趨勢(shì)把握………………………營(yíng)銷(xiāo)階段與推樓籌劃…………………………………價(jià)格政策制定與調(diào)節(jié)…………………………………渠道創(chuàng)新與物管促銷(xiāo)…………………………………物業(yè)管理協(xié)銷(xiāo)…………………………銷(xiāo)售管理與人員培訓(xùn)…………………………………第十四某些方案闡明……………………

第一某些上饒概況

上饒區(qū)位上饒市位于江西省東北部。上饒地理位置在北緯27o34'-29o34'，東經(jīng)116o13'-118o29'之間。10月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一門(mén)戶(hù)”稱(chēng)謂。浙贛鐵路穿境而過(guò)，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯(cuò)；320、206國(guó)道和311高速公路貫穿東西南北，百十里內(nèi)有四個(gè)機(jī)場(chǎng)。交通通訊極其便利。面積22791平方公里。人口660萬(wàn)。其中市區(qū)面積約為339平方公里。上饒憑借獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，牽江浙、出滬寧、攜八閩、達(dá)粵桂，貨暢其流，人行其便,鑄就了發(fā)展大商貿(mào)大流通黃金寶地。力轉(zhuǎn)向進(jìn)城務(wù)工，為開(kāi)辦各類(lèi)公司提供了充分有較高素質(zhì)勞動(dòng)力儲(chǔ)備。地理氣候上饒地理位置在北緯27o34'-29o34'，東經(jīng)116o13'-118o29'之間。全境處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫16.7-18.2oC，年降雨量為1600-1800毫米，年無(wú)霜期為251天-274天。境內(nèi)氣候溫和，日照充分，雨量豐沛，無(wú)霜期長(zhǎng)，分溫?zé)?、溫和、溫涼三小氣候區(qū)，具備春秋短、冬夏長(zhǎng)季候特點(diǎn)。特殊地理位置，以及由于氣候宜人，地面相對(duì)平坦，土質(zhì)優(yōu)良，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。歷史建制上饒古屬揚(yáng)州，春秋為吳越之地。自東漢建安年間析豫章郡地設(shè)立鄱陽(yáng)郡（析余汗地置上饒縣）以來(lái)，已有1700近年歷史。境內(nèi)萬(wàn)年仙人洞遺跡出土了大量石器和中華人民共和國(guó)最早陶器。證明了一萬(wàn)近年前，人類(lèi)祖先就在這里定居、勞作和繁衍。吊桶環(huán)耕作遺跡發(fā)掘稻種，確認(rèn)了這里是世界稻作來(lái)源地之一。上饒境內(nèi)，僅新石器時(shí)期與商周文化遺跡就達(dá)48處。現(xiàn)發(fā)掘保存文物19000余件。在漫長(zhǎng)歷史變遷中，上饒政區(qū)設(shè)立幾經(jīng)變動(dòng)。晉時(shí)，鄱陽(yáng)郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中華人民共和國(guó)成立后，設(shè)上饒專(zhuān)區(qū)，后改上饒地區(qū)；10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤除上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。行政區(qū)劃在漫長(zhǎng)歷史變遷中，上饒政區(qū)設(shè)立幾經(jīng)變動(dòng)。晉時(shí)，鄱陽(yáng)郡改為信安，南朝改吳州，隋朝改饒州；明朝分設(shè)饒州府、廣信府。新中華人民共和國(guó)成立后，設(shè)上饒專(zhuān)區(qū)，后改上饒地區(qū)；10月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤除上饒地區(qū)改設(shè)上饒市。現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市，分別為信州區(qū)、上饒縣、廣豐縣、玉山縣、婺源縣、德興市、鄱陽(yáng)縣、余干縣、萬(wàn)年縣、弋陽(yáng)縣、橫峰縣、鉛山縣。都市資源土地資源：面積22791平方公里。全市有耕地607萬(wàn)畝。上饒市地貌以中低山地、丘陵為主。南部與福建交界，綿亙著武夷山山脈，主峰黃崗山海拔2157.7米，是大陸華東第一高峰。中部懷玉山山脈，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中華人民共和國(guó)知名景區(qū)三清山中心地帶。北部贛皖邊境鄣公山及黃山余脈，大部為低山和丘陵。間有連片小盆地。西部江河縱橫，湖泊星布，土地肥沃，是知名鄱陽(yáng)湖平原。水資源：全境處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年降雨量為1600-1800毫米。日照充分，雨量豐沛。其中，水域421.69萬(wàn)畝，可供養(yǎng)殖水面達(dá)160萬(wàn)畝。上饒境內(nèi)江河縱橫，水資源極為豐富，人均占有量3812立方米，畝均占有量度4925立方米，均高于全國(guó)全省水平。礦產(chǎn)資源：地下已探明工業(yè)礦藏達(dá)70余種，銅、銀、金、鈮鉭、磷等礦產(chǎn)儲(chǔ)量在全省乃至全國(guó)都占有重要地位。其中銅儲(chǔ)量占全國(guó)儲(chǔ)量16.8%，亞洲最大銅礦德興銅礦就在上饒境內(nèi)。黃金儲(chǔ)量占全省總儲(chǔ)量80%，鉛、鋅、磷、蛇紋石、硫鐵礦等均居全省首位。此外，黑滑石、膨潤(rùn)土、珍珠巖、花崗巖、大理石、硯石、葉臘石、水泥灰?guī)r等儲(chǔ)量也極為可觀。藥材資源：藥用植物如黃連、黨參、厚樸、石耳、靈芝、鉤藤、杜仲等，總數(shù)達(dá)216種。人文資源：千百年來(lái)，鐘靈毓秀山川水土孕育了無(wú)數(shù)高賢名士，吸引了眾多文人墨客；名人輩出，彪炳史冊(cè)。國(guó)內(nèi)古代知名理學(xué)大師朱熹故里在婺源。波陽(yáng)人氏吳芮，系吳王夫差后裔，治政恤民，深得民心，后因助漢劉邦開(kāi)國(guó)有功，被封為長(zhǎng)沙王。弋陽(yáng)謝枋得，字疊山，與文天祥同科進(jìn)士，素以忠義自任，多次組織義軍抗擊元軍，兵敗后流亡，被強(qiáng)制送往元大都后，絕食而死。鉛山蔣仕銓?zhuān)磺》Q(chēng)為“江右兩名士”中一位，中華人民共和國(guó)繼關(guān)漢卿、湯顯祖之后最偉大戲曲家。同是婺源人詹天佑，被尊為中華人民共和國(guó)鐵路之父，在主持修建中華人民共和國(guó)第一條鐵路京張鐵路時(shí)，創(chuàng)下非凡業(yè)績(jī)，令世界矚目，讓國(guó)人自豪。知名畫(huà)家閻立本仕途失意，曾來(lái)上饒隱居，并將自己宅第捐給寺院。茶圣陸羽在上饒廣教寺依山開(kāi)舍，引泉種茶；寫(xiě)下了知名《茶經(jīng)》；朋友孟郊為其賦詩(shī)紀(jì)事。北宋名臣范仲淹曾謫知饒州，寫(xiě)下了許多贊美鄱湖風(fēng)光詩(shī)篇。愛(ài)國(guó)詞人辛棄疾退職后，在上饒度過(guò)了她后半生。畢生留下六百余首詞作，近一半都是在上饒寫(xiě)成。當(dāng)代上饒名人中，首推方志敏。這位偉大馬克思主義者、無(wú)產(chǎn)階級(jí)革命家方志敏為了勞苦大眾翻身解放，在這片生她養(yǎng)她土地上浴血奮戰(zhàn)，創(chuàng)立了閩浙贛紅色依照地。她在獄中寫(xiě)下《可愛(ài)中華人民共和國(guó)》、《清貧》，至今令人迥腸蕩氣，振聾發(fā)聵。尚有和方志敏一同鬧革命，解放后任江西省省長(zhǎng)邵式平；國(guó)內(nèi)“一二·九”運(yùn)動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)人之一、解放后任重慶市委第二書(shū)記、化工部部長(zhǎng)澎濤；留美博士，在美國(guó)航空界享有盛譽(yù)方俊鋆；學(xué)部委員、生物學(xué)家陳楨；國(guó)內(nèi)知名昆蟲(chóng)學(xué)家楊惟義等等，燦若星辰，光彩熠熠。上饒文化繁華。全市有文化館13個(gè)，圖書(shū)館12個(gè)，博物館14個(gè)，電影院49個(gè)，文化中心292個(gè)，電影放映隊(duì)196個(gè)，民間職業(yè)劇團(tuán)426個(gè)，農(nóng)村圖書(shū)室3400個(gè)。全國(guó)文化先進(jìn)縣1個(gè)，全省先進(jìn)縣2個(gè)，百?gòu)?qiáng)文化站23個(gè)。經(jīng)濟(jì)概況隨著上饒市市委市政府突出加快發(fā)展主題，著力推動(dòng)改革開(kāi)放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開(kāi)放主戰(zhàn)略，大力推動(dòng)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快“三化”進(jìn)程，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)保持了健康有序穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。全年GDP增長(zhǎng)14.1%。上饒各行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好。1、地利；2、某些行業(yè)近年發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。改革開(kāi)放以來(lái)，上饒憑借“八省通衢”地理位置和豐富資源優(yōu)勢(shì)加快發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)浮現(xiàn)全面增長(zhǎng)強(qiáng)勁勢(shì)頭。工業(yè)已初步形成以有色金屬、建材、食品、輕紡、機(jī)電為支柱五大行業(yè)。德興銅礦、永平銅礦、弋陽(yáng)銅礦、上饒縣銅礦、橫峰鉭鈮礦、萬(wàn)年銀金礦、萬(wàn)年砂金礦、大茅山金礦等一批大中型采礦公司崛起，展示了采礦業(yè)、礦產(chǎn)品加工業(yè)遼闊發(fā)展前景。機(jī)電行業(yè)已有汽車(chē)、電工電器、儀器儀表、農(nóng)機(jī)、軸承、石化通用、礦山機(jī)械、食品機(jī)械等八大類(lèi)。其中照相機(jī)、客車(chē)、電磁線、交聯(lián)電纜、電度表等六類(lèi)產(chǎn)品已顯示出規(guī)模效益；相機(jī)、客車(chē)、軸承等產(chǎn)品已走出國(guó)門(mén)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。鳳凰牌照相機(jī)已是國(guó)產(chǎn)相機(jī)第一品牌；上饒牌客車(chē)；方圓牌圓筒漆包線被認(rèn)定為江西省名牌產(chǎn)品，上字牌電度表為省免檢產(chǎn)品；長(zhǎng)風(fēng)牌焊條、焊絲為全國(guó)焊條行業(yè)首秕推薦產(chǎn)品。依托豐富糧油資源發(fā)展起來(lái)食品工業(yè)更是一派興旺。其中華人民共和國(guó)家中型公司有5戶(hù)，年利稅過(guò)千萬(wàn)元5戶(hù)，過(guò)億元一戶(hù)。月兔牌香煙、全良液牌白酒、大鄣山牌茶葉、饒州牌白酒、萬(wàn)年貢米、相繼成為江西省名牌產(chǎn)品。2、外向型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，出口公司不斷增長(zhǎng)近幾年來(lái)，上饒市公司外向型經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，德興異VC鈉有限公司開(kāi)發(fā)食品添加劑，產(chǎn)量占全國(guó)一半以上，出口量占全國(guó)四分之三。婺源開(kāi)發(fā)有機(jī)茶，在國(guó)際市場(chǎng)享有盛譽(yù)，出口量占?xì)W盟各國(guó)總銷(xiāo)量70%以上。3、規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)形式多樣化上饒工業(yè)有過(guò)輝煌歷史，無(wú)線電廠，儀表廠，客車(chē)廠，江西光學(xué)等均有過(guò)輝煌過(guò)去。但是隨著改革發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立，這些廠有倒閉，有轉(zhuǎn)讓?zhuān)挥薪猓蛙?chē)廠還能撐起半壁江山。上饒人警覺(jué)理解到這一點(diǎn)，上饒開(kāi)始運(yùn)用良好基本設(shè)施建設(shè)，可人市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，低成本優(yōu)勢(shì)，豐富自然資源優(yōu)勢(shì)。大力招商引資。工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，上饒先后組建了上饒工業(yè)園區(qū)、廣豐縣工業(yè)園區(qū)、橫峰縣興安工業(yè)園區(qū)、玉山工業(yè)園區(qū)等各種工業(yè)園區(qū)。進(jìn)一部?jī)?yōu)化工業(yè)投資環(huán)境。近年來(lái)上饒受到一躍成為當(dāng)今中華人民共和國(guó)第一商人群體浙商青睞。，由浙江日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)、浙江省政府經(jīng)濟(jì)技術(shù)協(xié)作辦公室、浙江省工商聯(lián)、浙江廣播電視集團(tuán)、浙江省私營(yíng)（民營(yíng)）公司協(xié)會(huì)等發(fā)起在全國(guó)范疇內(nèi)開(kāi)展浙商（省外）最佳投資都市評(píng)比活動(dòng)在國(guó)內(nèi)最大在外投資群體眼中上饒，本次一舉獲得浙商省外12個(gè)最佳投資都市之一。今年上饒1--4月，全市共簽約項(xiàng)目合同275個(gè)，同比增長(zhǎng)21.15%；簽約資金84.13億元,實(shí)際引進(jìn)市外資金76.73億元，同比增長(zhǎng)24.32%。全市新批設(shè)立外商投資公司19家,合同簽約外資7743萬(wàn)美圓,同比增長(zhǎng)153.62%;實(shí)際運(yùn)用外資金額4634萬(wàn)美圓，同比增長(zhǎng)146.62%。4、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，漸成沿海都市農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快。環(huán)繞優(yōu)質(zhì)稻、生豬、肉牛、特種水產(chǎn)、茶葉、茶油、蠶桑、葛業(yè)、鰻魚(yú)、果業(yè)、竹業(yè)、烏黑雞等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，興建規(guī)模生產(chǎn)基地。全市已建農(nóng)業(yè)公司935個(gè)，各類(lèi)產(chǎn)業(yè)化組織146個(gè)，帶動(dòng)農(nóng)戶(hù)50.8萬(wàn)戶(hù)；基地種植面積達(dá)70萬(wàn)畝。全市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達(dá)80%以上。創(chuàng)制國(guó)家A級(jí)綠色食品9個(gè)；涌現(xiàn)出廣豐卷煙、白銀鵝、萬(wàn)年珍珠、貢米、婺源茶葉、荷包紅鯉魚(yú)、鉛山鰻魚(yú)、橫峰葛粉、德興茶油、波陽(yáng)銀魚(yú)、余干烏黑雞、藜蒿等大批在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上享有盛譽(yù)名優(yōu)產(chǎn)品；年出口金額達(dá)1.38億美元。昔日魚(yú)米之鄉(xiāng)，正在成為沿海大中都市優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地。5、旅游業(yè)迅速崛起，第三產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展旅游業(yè)正在崛起。上饒山川秀美，風(fēng)景如畫(huà)。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西廬山、三清山、龍虎山等知名旅游景點(diǎn)交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚。許多旅游景點(diǎn)得以開(kāi)發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。既有景點(diǎn)有：國(guó)家級(jí)景區(qū)三清山、龜峰，南巖佛窟、葛仙山、武夷山自然保護(hù)區(qū)、鵝湖書(shū)院、婺源田園風(fēng)光、靈巖洞國(guó)家森林公園、萬(wàn)年仙人洞、吊桶環(huán)、閩浙贛革命舊址、上饒集中營(yíng)等等。隨著都市基本設(shè)施建設(shè)加快，都市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運(yùn)送、以及文化娛樂(lè)業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)勢(shì)頭。6、居民生活改進(jìn)，消費(fèi)市場(chǎng)需求旺盛，1—4月上饒市社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)17.33%。全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.43億元，增幅提高1.65個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)市場(chǎng)繼續(xù)保持同步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。都市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額12.12億元，增長(zhǎng)15.19%；縣及縣如下農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額32.3億元，增長(zhǎng)18.14%。各行業(yè)齊頭并進(jìn)。批零貿(mào)易實(shí)現(xiàn)零售額39.37億元，增長(zhǎng)15.61%；餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額4.36億元，增長(zhǎng)37.63%。全市各縣（市、區(qū)）零售額增幅上升較快。全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額合計(jì)同比增幅超過(guò)15%以上有6個(gè)縣（市、區(qū)）。城鄉(xiāng)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，農(nóng)村市場(chǎng)進(jìn)一步趨暖。隨著人民生活水平日益提高，居民消費(fèi)構(gòu)造向提高質(zhì)量轉(zhuǎn)變，消費(fèi)內(nèi)容日趨多樣化，特別是居民家庭在住房、汽車(chē)等新大件上消費(fèi)量增長(zhǎng)，消費(fèi)層次浮現(xiàn)升級(jí)趨勢(shì)。小結(jié)：1、通過(guò)以上分析咱們不難看出，上饒市整體經(jīng)濟(jì)呈上升形勢(shì)，居民消費(fèi)水平在迅速提高，購(gòu)買(mǎi)力也逐漸增強(qiáng)，特別隨著外向型經(jīng)濟(jì)和特色產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，帶動(dòng)了工業(yè)和農(nóng)業(yè)整體發(fā)展，從而有利提高了中、低居民整體經(jīng)濟(jì)水平。因而，從上饒市整個(gè)宏觀環(huán)境來(lái)看將會(huì)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供更遼闊空間。2、上饒居民消費(fèi)水平不斷提高，政府招商力度進(jìn)一步加大，以及外來(lái)人口增多，居民對(duì)住房規(guī)定也在提高，雖然，近年來(lái)上饒房?jī)r(jià)上漲相對(duì)過(guò)快，但房產(chǎn)業(yè)在眾多上饒?zhí)囟ōh(huán)境下，仍將有巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

第二某些上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研

1、上饒房地產(chǎn)發(fā)展概況上饒當(dāng)前尚屬一種小型都市，在發(fā)展過(guò)程中因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)水平等因素影響，上饒市房地產(chǎn)業(yè)起步相對(duì)較晚，發(fā)展平穩(wěn)。1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地產(chǎn)產(chǎn)品向商品住宅過(guò)渡，房地產(chǎn)單位性質(zhì)亦由全民公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞莺匣镏乒?，公司領(lǐng)導(dǎo)者通過(guò)股東大會(huì)選舉產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售份額由全民消費(fèi)者構(gòu)成，此時(shí)人們才逐漸從對(duì)“住房福利”政策依賴(lài)走向?qū)?xiàng)目細(xì)節(jié)注重，對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格比較注重，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)也開(kāi)始注重。由此可見(jiàn)政策變化推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)轉(zhuǎn)變。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，居民消費(fèi)水平提高，以及居民消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)業(yè)也在不斷發(fā)展。，是上饒房地產(chǎn)不平凡一年。全市房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)總投資14億元，城鄉(xiāng)房屋施工面積160萬(wàn)平方米，竣工面積110萬(wàn)千方米，較上年相比分別增長(zhǎng)40％、25％、15％。其中住宅建設(shè)施工面積120萬(wàn)平方米，竣工85萬(wàn)平方米；都市人均住房面積增長(zhǎng)了0．6平方米，新開(kāi)工住宅社區(qū)和成片改造項(xiàng)目18個(gè)；完畢房屋拆遷面積60萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)異常活躍，全年交易量4400宗，成交面積42萬(wàn)平方米，成交金額26億元，較上年相比分別增長(zhǎng)40％、41％、440／0，增長(zhǎng)速度浮現(xiàn)前所未有勢(shì)頭。8月，上饒市投資1200萬(wàn)元對(duì)上饒集中營(yíng)紀(jì)念館進(jìn)行全面改造，并新增華僑展館，以此作為全國(guó)華僑愛(ài)國(guó)主義教誨基地。11月上旬，又邀請(qǐng)來(lái)自北京大學(xué)、國(guó)家旅游局、同濟(jì)大學(xué)等專(zhuān)家對(duì)集中營(yíng)舊址景區(qū)作出了全新規(guī)劃，此后將把紅色旅游與觀光旅游結(jié)合起來(lái)。為保護(hù)好信江書(shū)院，上饒市搬遷了一所大學(xué)。辛棄疾故居帶湖山莊等一批文化古跡維護(hù)開(kāi)發(fā)也提上了議事日程。這些政策和辦法讓咱們看到上饒?jiān)诙ㄎ蛔陨戆l(fā)展趨向同步，開(kāi)始注重都市規(guī)劃，景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有了一定影響。，全市存量房交易8082宗，同比增長(zhǎng)6.2%，交易面積102.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.1%，交易金額6.79億元，增長(zhǎng)8.1%。其中市區(qū)存量房交易2421宗，增長(zhǎng)1.4%，交易面積29.11萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)3.4%，交易金額2.26億元，增長(zhǎng)2.21%。今年1－6月份，全市存量房交易發(fā)證2630宗，交易面積達(dá)32萬(wàn)平方米，全市商品房辦理交易手續(xù)3145宗，交易面積36.4萬(wàn)平方米，存量房交易面積占商品房辦理交易手續(xù)面積88%。與去年同期上升15個(gè)百分點(diǎn)（市本級(jí)上升20個(gè)百分點(diǎn)）。全市商品房住房均價(jià)市本級(jí)達(dá)1380元，同比增長(zhǎng)10.4%，各縣市商品住房均價(jià)832元，同比增長(zhǎng)15.97%。第一季度末，市本級(jí)商品住房均價(jià)達(dá)1420元，同比增長(zhǎng)7.58%，各縣市商品住房均價(jià)929元，同比增長(zhǎng)11.26%。第二季度房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)中有降。上半年上饒市房地產(chǎn)業(yè)呈穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈如下六大特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，增速明顯回落。2、商品房供應(yīng)構(gòu)造基本合理。3、商品房需求量趨緩。4、存量房交易日趨活躍，比重呈逐年上升趨勢(shì)。5、商品住房?jī)r(jià)格漲幅趨緩。6、房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)持續(xù)活躍。上饒市房管局指出要：1、對(duì)的理解調(diào)控政策精神。2、貫徹房?jī)r(jià)調(diào)控目的。3、改進(jìn)住房供應(yīng)構(gòu)造。4、引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。5、加大土地供應(yīng)籌劃管理力度。6、完善住房保障體系。7、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易行為管理。8、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。9、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。10月26日，隨著國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理公司深圳市萬(wàn)廈居業(yè)有限公司正式與上饒大紅鷹置業(yè)有限公司簽約，上饒市物業(yè)管理模式、理念全面更新。通過(guò)當(dāng)代城·國(guó)際公館、帶湖花城、香溢云天等具備一定代表性項(xiàng)目影響，上饒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)已經(jīng)走向一種相對(duì)比較成熟階段，價(jià)格穩(wěn)中有升，當(dāng)前上饒市樓價(jià)已經(jīng)達(dá)到1180~1900元/㎡水平，最高售價(jià)甚至超過(guò)2800元/㎡。與之相應(yīng)是地產(chǎn)消費(fèi)群體消費(fèi)行為也更加理性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、安全、舒服度、人性化、智能化等規(guī)定將日顯突出。從江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司旗下開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)代城·國(guó)際公館高價(jià)熱銷(xiāo)咱們可以很明顯地看出，當(dāng)前上饒市場(chǎng)已經(jīng)由單純產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)向地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及地產(chǎn)項(xiàng)目之間品牌認(rèn)知與競(jìng)爭(zhēng)前奏時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)公司及項(xiàng)目品牌已經(jīng)超越了產(chǎn)品自身競(jìng)爭(zhēng)力，在品牌價(jià)值影響和驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)項(xiàng)目可以獲得巨大價(jià)值驅(qū)動(dòng)力，進(jìn)而大大提高項(xiàng)目綜合價(jià)值，給開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)高額投資回報(bào)。因而，在這個(gè)時(shí)期，品牌及形象塑造是核心，它是決定地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及其所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利益最大化核心所在?？傊?，將來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是集合項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)立、物業(yè)服務(wù)、形象品牌塑造、營(yíng)銷(xiāo)推廣及廣告?zhèn)鞑橐惑w綜合性產(chǎn)業(yè)運(yùn)作。它不但規(guī)定在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套升級(jí)等一系列環(huán)節(jié)上要可以超越當(dāng)前市場(chǎng)既有地產(chǎn)水平，更要加強(qiáng)人居服務(wù)及人文形象營(yíng)造，特別要注重對(duì)生態(tài)環(huán)保、高舒服度、低能耗等先進(jìn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值要素培植。只有滿(mǎn)足了日益成熟市場(chǎng)需要，地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)才干立于不敗之地。上饒房地產(chǎn)區(qū)域分布及其特點(diǎn)上饒房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，通過(guò)一段時(shí)間發(fā)展過(guò)程在分布方面有一定分布地區(qū)特性，我市調(diào)報(bào)告通過(guò)上饒市轄城南區(qū)域、城東區(qū)域、城西區(qū)域、城北區(qū)域等4個(gè)區(qū)域全面調(diào)查，對(duì)街道房產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了一次盤(pán)點(diǎn)。（一）城南區(qū)域所謂城南區(qū)域指水南街道，涉及：上灘頭、下灘頭、勞動(dòng)路、文通巷、豐溪路、書(shū)院路、豆芽巷、水南街、客車(chē)廠、市醫(yī)院、世紀(jì)花園11個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東瓦窯、汪家園、灘頭、劉家塢4個(gè)村委會(huì)。水南街道區(qū)域通過(guò)近年發(fā)展，在本區(qū)域有上饒市僅有幾所高等學(xué)府，例如上饒師院、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院、上饒廣播電視大學(xué)等，該去商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不發(fā)達(dá)，近年來(lái)水南街街道通過(guò)整修美觀了許多，水南已經(jīng)逐漸成為上饒市文化中心地帶。城南區(qū)域由于上饒人價(jià)值觀念以及商業(yè)格局等方面影響，當(dāng)前正在開(kāi)發(fā)或者開(kāi)盤(pán)房產(chǎn)并不多，并且多數(shù)開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)例如科華南苑以及某些沒(méi)有專(zhuān)業(yè)推廣團(tuán)隊(duì)樓盤(pán)物業(yè)等方面存在許多局限性。但由于水南街教誨設(shè)施較完善、房?jī)r(jià)當(dāng)前相對(duì)較低某些（1500-1700元/平米），許多小樓盤(pán)買(mǎi)得還是不錯(cuò)，例如新都水南公寓住房基本售完。從開(kāi)發(fā)體量上看，城南區(qū)域相對(duì)薄弱。從項(xiàng)目規(guī)模上看，當(dāng)前這一區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)上饒市其她區(qū)域還是較小。如高檔些“君臨天下”樓盤(pán)也僅1萬(wàn)多平米。從市政設(shè)施和生活配套上看，這一區(qū)域具備一定優(yōu)勢(shì)。當(dāng)前上饒核心教誨配套等重要集中在這一區(qū)域。從產(chǎn)品類(lèi)型上看地產(chǎn)類(lèi)型已開(kāi)始了多層向小高層過(guò)渡，雖然當(dāng)前小高層容量還小，但作為一種全新產(chǎn)品形態(tài)，小高層浮現(xiàn)，無(wú)疑代表著上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了一種全新階段。從價(jià)值體現(xiàn)上看，城南區(qū)域由于教誨設(shè)施、娛樂(lè)休閑設(shè)施較好，有一定升值空間。當(dāng)前城南區(qū)域多層住宅售價(jià)多維持在1500～1700元/㎡這個(gè)區(qū)間上，隨著時(shí)間推移，其售價(jià)也在逐漸升高，但由于其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不發(fā)達(dá)，升值潛力和投資價(jià)值相對(duì)弱某些。（二）城東區(qū)域所謂城東區(qū)域重要涉及：祝家巷、大井頭、馬皇廟、市府大院、中山路、東門(mén)路、三里亭、南門(mén)路、東門(mén)外、體育館路、金龍崗、建新、沿城、北門(mén)村、五三社區(qū)（一）、五三社區(qū)（二）、施家山、當(dāng)代城18個(gè)社區(qū)居委會(huì)；東門(mén)村委會(huì)。這一區(qū)域接近當(dāng)前市中心地帶已沒(méi)有可以做為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地皮。接近當(dāng)前市中心地帶，通過(guò)近年歷史沉淀，發(fā)展已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定。但接近新建成當(dāng)代城區(qū)域，這一區(qū)域升值潛力相對(duì)較大?，F(xiàn)因鐵路及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃北移、居住人群越來(lái)越多聚居到規(guī)劃、定位、構(gòu)造更趨合理都市東部，因此有潛力成為上饒都市商住中心。市政規(guī)劃為將來(lái)中央生活核心地段。雖然這一區(qū)域在都市發(fā)展初級(jí)階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教誨資源等要素依然有某些局限性，但這一區(qū)域樓盤(pán)人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域當(dāng)代城樓盤(pán)當(dāng)前可以算上饒最佳樓盤(pán)。這充分闡明，當(dāng)前都市居民眼光開(kāi)始有所變化，看到這一區(qū)域升值巨大潛力。據(jù)本次調(diào)查，當(dāng)前當(dāng)代城銷(xiāo)售火爆，這和當(dāng)代城一整套社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。當(dāng)前更接近新火車(chē)站地方，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚有空間。（三）城西區(qū)域城西區(qū)域重要涉及：大公廠、馬家弄、八角塘、白鷗園、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津橋、解放河、河中巷、勝利路、三官殿、五桂山、茶山路、楊家石橋、橋村、鐵一、鐵二、鐵三、鐵四、鐵五、慶豐23個(gè)村委會(huì)，以及上饒縣區(qū)域。這一區(qū)域八角塘、白鷗園、新建路等處是當(dāng)前市中心最為繁華地段。是當(dāng)前上饒是商業(yè)中心。居住人口眾多。當(dāng)前熱鬧景象必將影響這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這一區(qū)域上饒縣區(qū)域當(dāng)前在上饒市加快都市一體化進(jìn)程中，已經(jīng)開(kāi)始形成自己獨(dú)有一整套建設(shè)方案，并且在春季，市政規(guī)劃中提出“今日城西，明日浦東”發(fā)展標(biāo)語(yǔ)，春季上饒城西基本設(shè)施及功能性項(xiàng)目推介會(huì)給城西帶來(lái)機(jī)會(huì)。上饒縣一系列購(gòu)房政府補(bǔ)貼也給城西房產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)一定優(yōu)勢(shì)。（四）城北區(qū)域城北區(qū)域重要涉及：龍芽亭、帶湖路、沽塘路、里安山、吉陽(yáng)山、四腳亭、外沽塘、鳳凰8個(gè)社區(qū)居委會(huì)；郭門(mén)、沽塘、民主、龍?zhí)?個(gè)村委會(huì)。這一區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐漸升溫。隨著上饒市政治中心向這一區(qū)域轉(zhuǎn)移，上饒縣域經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，這一區(qū)域房產(chǎn)也將有升值空間。當(dāng)前已經(jīng)銷(xiāo)售帶湖花城已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入銷(xiāo)售旺期，而上饒華都地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)銷(xiāo)售一空，其她如剛開(kāi)始銷(xiāo)售香幛花園樓盤(pán)也問(wèn)津者眾多。但這一區(qū)域市政配套設(shè)施還存在許多不完善之出，而新市政中心建設(shè)速度緩慢也給許多買(mǎi)房者帶來(lái)一定顧慮。因此這一區(qū)域多層和某些小高層樓盤(pán)房?jī)r(jià)也只處在1600—1800元/平米。而這一區(qū)域房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，推廣公司也是使出各種解術(shù)，促銷(xiāo)，均得到良好效果。（五）上饒市都市配套分布（學(xué)校、醫(yī)院、銀行）作為中華人民共和國(guó)中部地區(qū)江西省一種地級(jí)市，上饒?jiān)诼L(zhǎng)發(fā)展過(guò)程中形成了自己獨(dú)特都市布局。學(xué)校：以城南區(qū)域居多。①書(shū)院路----市委黨校、江西醫(yī)學(xué)院上饒分院等（8路車(chē)站點(diǎn)）②環(huán)城路與豐溪路交界----上饒師范學(xué)院（1路車(chē)通過(guò)、?？浚鬯辖纸种?--上饒市電大、市二中（1路、2路、3路、4路等車(chē)通過(guò)）醫(yī)院：①市中心廣場(chǎng)旁-----上饒市立醫(yī)院（多數(shù)公交路線都可到達(dá)）②水南街書(shū)院路----市地區(qū)醫(yī)院（8路公車(chē)）③②市第二人民醫(yī)院、曙光醫(yī)院、東方醫(yī)院、皮膚性病防治所、腫瘤醫(yī)院、第五人民醫(yī)院等。銀行：各區(qū)域均有銀行。銀行種類(lèi)涉及：建行、農(nóng)行、工商銀行、中華人民共和國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、都市信用社、農(nóng)村信用社、中華人民共和國(guó)郵政儲(chǔ)蓄等。代表商場(chǎng)：3G電器廣場(chǎng)、銀泰潮流商場(chǎng)代表超市：永盛超市、島內(nèi)價(jià)休閑場(chǎng)合：上饒影城小結(jié)：從上面幾種地產(chǎn)核心要素分析，咱們發(fā)現(xiàn)上饒當(dāng)前還處在強(qiáng)力發(fā)展中，市商業(yè)中心、政治中心、文化中心正開(kāi)始轉(zhuǎn)移或逐漸形成。新行政中心規(guī)劃、新火車(chē)站開(kāi)發(fā)必將給房產(chǎn)業(yè)帶來(lái)不小沖擊。當(dāng)前上饒房?jī)r(jià)消費(fèi)者普遍覺(jué)得過(guò)高，但仍處在銷(xiāo)售旺期。而上饒市城西地帶當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)較低（1180---1580元/平米），并且隨著市政設(shè)施完善、上饒縣區(qū)域縣政府補(bǔ)貼，這一區(qū)域房產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)一種新機(jī)遇，房產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下調(diào)。地產(chǎn)住宅價(jià)格區(qū)間及其走勢(shì)依照對(duì)上饒當(dāng)前在售地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研分析，該區(qū)域房地產(chǎn)住宅價(jià)格區(qū)間重要分為1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上幾種水平段。其中，售價(jià)為1180～1400元/㎡多為上饒縣區(qū)域某些地產(chǎn)項(xiàng)目；售價(jià)為1500～1600元/㎡地產(chǎn)項(xiàng)目多為城區(qū)內(nèi)零星小項(xiàng)目，售價(jià)在1600～1900元/㎡這個(gè)區(qū)間住宅產(chǎn)品重要為區(qū)位、樓層、朝向及景觀視野都比較好多層住宅以及某些小高層住宅中中、低端產(chǎn)品；售價(jià)在1900元/㎡以上產(chǎn)品多為小高層住宅，但位于城東區(qū)域發(fā)展區(qū)域當(dāng)代城憑借其規(guī)模、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)以及歷史以來(lái)形成品牌優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目多層住宅均價(jià)同樣可以達(dá)到1800元/㎡水平線，由此也可以看出地產(chǎn)品牌及項(xiàng)目形象塑造對(duì)項(xiàng)目售價(jià)影響。地產(chǎn)價(jià)格總是與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)需求息息有關(guān)，從上饒地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r結(jié)合本地都市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及消費(fèi)需求來(lái)判斷，將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅產(chǎn)品價(jià)格依然有一定上漲空間。這種上漲趨勢(shì)在當(dāng)前上饒地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)已經(jīng)得到驗(yàn)證。在此后一段時(shí)間內(nèi)，隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷進(jìn)一步及土地資源日趨緊張，住宅價(jià)格依然會(huì)有一種比較明顯上揚(yáng)。上饒房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目特性及其發(fā)展趨勢(shì)上饒地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步相對(duì)較晚，但發(fā)展比較穩(wěn)定，近年來(lái)房?jī)r(jià)也穩(wěn)中有升。沿海發(fā)達(dá)都市近幾年才逐漸流行各種地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)某些元素在上饒市場(chǎng)得到了引進(jìn)，雖然沒(méi)有大型都市住宅項(xiàng)目那種精致和深邃，但對(duì)于一種地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步都市，這樣產(chǎn)品還是可以在本地引起轟動(dòng)并獲得強(qiáng)勁銷(xiāo)售成果。（一）項(xiàng)目總平規(guī)劃特性分析從當(dāng)前上饒地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，許多項(xiàng)目在規(guī)劃上已經(jīng)開(kāi)始注重室內(nèi)居住空間和室外活動(dòng)環(huán)境綜合把握。在平面布局上重要以行列式布局為主，注重項(xiàng)目之間通透，均衡性比較突出。為了提高項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在注重平面布局同步，大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也比較注重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目布局，開(kāi)始植入了社區(qū)全套設(shè)施及規(guī)劃。一期、二期都已售完當(dāng)代城甚至規(guī)劃有500米長(zhǎng)風(fēng)情社區(qū)步行街，用3000萬(wàn)打造饒城最大典型園林。這在本地?zé)o疑是一種新型居住夢(mèng)想啟動(dòng)，也為當(dāng)代城·國(guó)際公館熱銷(xiāo)打下了堅(jiān)實(shí)基本。（二）項(xiàng)目建筑類(lèi)別特性分析從地產(chǎn)項(xiàng)目建筑類(lèi)別來(lái)看，當(dāng)前上饒地產(chǎn)建筑類(lèi)別仍以多層住宅為主，其比例占到當(dāng)前在售項(xiàng)目80％以上，但隨著地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷進(jìn)一步及本地購(gòu)房者置業(yè)觀念不斷更新，小高層住宅也開(kāi)始受到關(guān)注，這標(biāo)志著上饒地產(chǎn)開(kāi)始了一種全新發(fā)展。小高層住宅與多層住宅區(qū)別，不但僅是建筑高度差距，在內(nèi)涵上，小高層住宅誕生意味著一種都市已經(jīng)邁入了當(dāng)代化發(fā)展階段。帶電梯住宅，它倡導(dǎo)是一種全新生活觀念和居住理念，在一種都市，當(dāng)小高層初次浮現(xiàn)時(shí)候，居住小高層住宅就代表著一種尊貴身份，一種居高臨下氣質(zhì)。小高層住宅浮現(xiàn)，使上饒地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品線更加豐富，特別是讓本地高品位消費(fèi)者有了更明確置業(yè)選取。（三）項(xiàng)目配套設(shè)施特性分析從地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施來(lái)看，規(guī)模較小項(xiàng)目在配套上與大規(guī)模項(xiàng)目尚有比較大差距。在配套設(shè)施上，大型項(xiàng)目如當(dāng)代城以及帶湖花城都規(guī)劃了園林休閑空間，同步在社區(qū)內(nèi)還配備了某些尋常商業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)。特別是當(dāng)代城，由于規(guī)模較大，其配套設(shè)施完備以及園林綠化面積在上饒本地都是首屈一指。這種配套完善，服務(wù)貼心項(xiàng)目受到本地市場(chǎng)一致好評(píng)，也將上饒地產(chǎn)市場(chǎng)提到一種較高平臺(tái)，為后期市場(chǎng)提高創(chuàng)造了一種非常好條件。（四）項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)特性分析從地產(chǎn)項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)來(lái)看，當(dāng)前上饒市場(chǎng)戶(hù)型設(shè)計(jì)比較注重對(duì)面積控制、對(duì)使用功能分區(qū)，沿海發(fā)達(dá)都市較為流行落地窗、轉(zhuǎn)角飄窗等元素也被植入到產(chǎn)品設(shè)計(jì)之中。依照建筑類(lèi)別不同，戶(hù)型設(shè)計(jì)也有所不同。多層住宅面積以80～130㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)及兩房半兩廳一衛(wèi)產(chǎn)品為主打戶(hù)型，在功能上也實(shí)現(xiàn)了干濕分離、動(dòng)靜分隔初級(jí)分區(qū)；小高層住宅面積多在130㎡以上，最大面積可達(dá)160㎡以上，此類(lèi)戶(hù)型由于面積增長(zhǎng)，戶(hù)型內(nèi)部設(shè)立也顯得比較潮流豪華，四房、五房、六房甚至七房設(shè)計(jì)讓室內(nèi)居住空間顯得闊綽，動(dòng)線極為分明，分區(qū)上也過(guò)渡到了更細(xì)致階段，同步主衛(wèi)設(shè)計(jì)，讓居家私密性也得到加強(qiáng)，這樣產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本上達(dá)到了一種比較完備規(guī)定。上饒房地產(chǎn)消費(fèi)特性及其發(fā)展趨勢(shì)消費(fèi)市場(chǎng)需求決定了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)，作為一種南方地級(jí)市，上饒地產(chǎn)銷(xiāo)售也具備本地區(qū)域特性。（一）區(qū)域選取：城東區(qū)域成為熱點(diǎn)置業(yè)區(qū)域雖然這一區(qū)域在都市發(fā)展初級(jí)階段，交通設(shè)施、生活商業(yè)配套、教誨資源等要素依然有某些局限性，但這一區(qū)域樓盤(pán)人氣卻十分旺盛。這一區(qū)域當(dāng)代城樓盤(pán)當(dāng)前可以算上饒最佳樓盤(pán)。這充分闡明，當(dāng)前都市居民眼光開(kāi)始有所變化，看到這一區(qū)域升值巨大潛力。具本次調(diào)查，當(dāng)前當(dāng)代城銷(xiāo)售火爆，這和當(dāng)代城一整套社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施有很大關(guān)系。當(dāng)前更接近新火車(chē)站地方，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚有空間。（二）產(chǎn)品選取：多層為主，小高層受到高品位客戶(hù)熱捧在對(duì)住宅產(chǎn)品選取上，大多數(shù)購(gòu)房者依然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同步，由于小高層自身所具備優(yōu)勢(shì)如配備電梯、戶(hù)型設(shè)計(jì)更為潮流等特點(diǎn)也受到了本地高品位消費(fèi)市場(chǎng)歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷(xiāo)局面。綜合上饒本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及人均收入水平，在將來(lái)3～5年時(shí)間內(nèi)，小高城住宅將有理由成為這個(gè)都市主流產(chǎn)品。（三）戶(hù)型面積：多層以80～130㎡較為暢銷(xiāo)，小高層則以130～160㎡戶(hù)型作為主打產(chǎn)品選取多層住宅購(gòu)房者，多數(shù)為本地中低收入人群，此類(lèi)人群在上饒本地消費(fèi)市場(chǎng)中所占比例最大。在面積選取上，80～130㎡兩房及兩房半戶(hù)型面積比較適合她們收入水平，因而，此類(lèi)戶(hù)型已經(jīng)成為上饒本地最暢銷(xiāo)戶(hù)型。而選取小高層住宅購(gòu)房者，絕大某些都是本地中高收入階層，此類(lèi)人群不滿(mǎn)足于既有居住環(huán)境，需要更大更豪華居住空間來(lái)展示她們成就，因而，當(dāng)代城小高層住宅一經(jīng)推出，就受到此類(lèi)人群熱捧。130～160㎡小高層戶(hù)型更受本地中高收入階層歡迎。（四）品牌意識(shí)：開(kāi)發(fā)品牌開(kāi)始受到注重隨著上饒市民消費(fèi)水平和文化水平提高，并由于上饒離上海、杭州等大型都市不遠(yuǎn)，更是看到先進(jìn)公司所推出房產(chǎn)更加美觀大方，因此上饒人開(kāi)始越來(lái)越注重開(kāi)發(fā)品牌。品牌效應(yīng)好公司，例如江西立天唐人房產(chǎn)發(fā)展有限公司開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，以其雄厚資金實(shí)力、專(zhuān)業(yè)化操作水平以及良好信譽(yù)贏得本地消費(fèi)市場(chǎng)信任。

第三某些項(xiàng)目概況

一、

地塊描述：（一）宗地位置☆項(xiàng)目地塊位于江西上饒市城東區(qū)域，南北接居民區(qū)，西臨紫陽(yáng)大道，東接居民區(qū)，交通便捷。（二）宗地概況☆宗地面積：總用地面積6000平方米，容積率規(guī)劃為2.77、綠化率：25%?！羁偨ㄖ娣e：16597.40平方米☆宗地現(xiàn)狀：從地塊整體看呈“山溝”狀，較為特別。當(dāng)前土地在平整中。（三）宗地交通☆項(xiàng)目西臨交通干道紫陽(yáng)大道，連接五三大道、鳳凰大道，交通暢通?！铐?xiàng)目距離市中心步行街步行時(shí)間約為10余分鐘。

第四某些項(xiàng)目市場(chǎng)分析

項(xiàng)目個(gè)案比較分析（一）當(dāng)代城·國(guó)際公館1、區(qū)位特性當(dāng)代城·國(guó)際公館位于上饒市城區(qū)東北靜謐地帶，充分考慮當(dāng)代人居住規(guī)定，強(qiáng)調(diào)人與自然和諧，在整體上將當(dāng)代景觀與中華人民共和國(guó)老式國(guó)林景觀自然融合，借優(yōu)越地利優(yōu)勢(shì)，有效運(yùn)用信江兩岸自然景觀，形成錯(cuò)落有致序列社區(qū)看點(diǎn)。2、項(xiàng)目參數(shù)占地面積：7萬(wàn)多平米總建筑面積：150000平方米綠化率：≥40%該項(xiàng)目規(guī)劃有近644套小高層住宅樓，現(xiàn)已完畢銷(xiāo)售400多套。從項(xiàng)目重要參數(shù)來(lái)看，該項(xiàng)目規(guī)模在上饒這樣一種經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后、人口密度不是很高都市，可稱(chēng)得上是一種地產(chǎn)巨無(wú)霸。3、總平規(guī)劃整個(gè)社區(qū)坐北朝南，采用老式行列式布局，并依照項(xiàng)目地理位置，將整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售分周期銷(xiāo)售。4、建筑風(fēng)格當(dāng)代城·國(guó)際公館環(huán)境規(guī)劃與景觀設(shè)計(jì)大膽引進(jìn)國(guó)際園林景觀規(guī)劃理念，運(yùn)用得天獨(dú)厚自然風(fēng)景，巧妙運(yùn)用中華人民共和國(guó)園林“借景”手法，將婉約江景、秀美山景引入社區(qū)，與社區(qū)庭園景觀渾然一體，社區(qū)內(nèi)四季美景如畫(huà)，碧草青青、蝶舞蜒飛。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)該項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)重要采用兩進(jìn)深設(shè)計(jì)，共有三房一廳一衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等各種戶(hù)型，面積從130㎡到200㎡不等。6、配套設(shè)施當(dāng)代城·國(guó)際公館配有豪華會(huì)所，設(shè)計(jì)造型通透、敞亮，極具當(dāng)代感外立面，功能齊全內(nèi)部設(shè)施，無(wú)不透出對(duì)完備生活追求。攀巖室、健身房、桌球館讓您體驗(yàn)健康人生，圖書(shū)室、棋牌房、音樂(lè)舞場(chǎng)、陽(yáng)光泳池等均有。當(dāng)代城·國(guó)際公館會(huì)所完備功能創(chuàng)新設(shè)計(jì)，使人完全感受休閑生活。在舒服陽(yáng)光泳池中游泳，讓身心在水中飄蕩，完全擁抱水天地?；蛟趫D書(shū)中心在知識(shí)海洋里遨游，或在音樂(lè)舞場(chǎng)輕歌曼舞。有很大買(mǎi)點(diǎn)。7、物業(yè)管理當(dāng)代城·國(guó)際公館物業(yè)管理公司——江西立天唐人發(fā)展有限公司物業(yè)管理部門(mén)，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容重要涉及專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)、安全防范服務(wù)涉及全天候保安巡更服務(wù)，大大提高了社區(qū)安全性，使當(dāng)代城在本地消費(fèi)群心中形成良好品牌效應(yīng)。8、銷(xiāo)售回顧1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)回顧：江西立天唐人發(fā)展有限公司約在正式進(jìn)入上饒市場(chǎng)，當(dāng)代城當(dāng)年就開(kāi)始建設(shè)，當(dāng)代城一期正式入市，整個(gè)銷(xiāo)售期至今大概有4年時(shí)間。2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目入市住宅銷(xiāo)售價(jià)格通過(guò)幾次提價(jià)后，多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格基本穩(wěn)定在1700元/㎡。3）銷(xiāo)售概況：當(dāng)前當(dāng)代城·國(guó)際公館住宅銷(xiāo)售已有2/3，剩余房源仍在進(jìn)一步銷(xiāo)售中。4）營(yíng)銷(xiāo)手段：從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段看，該項(xiàng)目采用重要媒體工具就是宣傳單頁(yè)和某些戶(hù)外廣告，在媒體選取和上，運(yùn)用了專(zhuān)門(mén)車(chē)體廣告、上饒電視臺(tái)和上饒晚報(bào)等，唯一特殊廣告是在銷(xiāo)售期，開(kāi)發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司11月捐贈(zèng)20萬(wàn)元興建云峰但愿小學(xué)；6月捐贈(zèng)200萬(wàn)元建月鵝小學(xué)；12月，向上饒市紅十字會(huì)捐助1萬(wàn)元，協(xié)助上饒縣觀上村改進(jìn)農(nóng)田水運(yùn)用電設(shè)施；12月向萬(wàn)年扶貧助學(xué)基金會(huì)捐款5萬(wàn)元；元月，積極響應(yīng)市紅十字會(huì)發(fā)出援助“海嘯”災(zāi)民和博愛(ài)送萬(wàn)家活動(dòng)倡議，捐資10萬(wàn)元。7月26日，江西立天唐人房地產(chǎn)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)童云峰代表公司向上饒市紅十字會(huì)捐贈(zèng)了三套總價(jià)值62.6萬(wàn)元房產(chǎn)。這一系列義舉給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)良好口碑同步，也給當(dāng)代城總體形象帶來(lái)巨大亮點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商也非常注重將項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行，凸顯開(kāi)發(fā)公司良好形象和品牌價(jià)值。最后憑借著現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景強(qiáng)大帶動(dòng)力，該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售也一次一炮而紅，一舉奠定了當(dāng)代城·國(guó)際公館今天成功。9、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)縱觀當(dāng)代城·國(guó)際公館整個(gè)運(yùn)作過(guò)程，咱們以為，當(dāng)代城·國(guó)際公館成功重要有如下幾種方面：1）市場(chǎng)環(huán)境在當(dāng)代城進(jìn)入上饒之前，可以說(shuō)上饒地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)門(mén)隊(duì)伍是一片空白，正是在上饒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在萌芽階段時(shí)候，當(dāng)代城·國(guó)際公館憑借自身操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力，瞬間引爆上饒置業(yè)需求，將上饒地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提高到一種全新階段?？梢哉f(shuō)，消費(fèi)市場(chǎng)巨大需求和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)寬松是當(dāng)代城容易獲得成功基石。2）理性運(yùn)作如果說(shuō)市場(chǎng)宏觀環(huán)境給當(dāng)代城·國(guó)際公館成功提供了一種良好平臺(tái)，那么開(kāi)發(fā)商江西立天唐人發(fā)展有限公司整體運(yùn)作則為這種成功提供了一種強(qiáng)有力推動(dòng)器?！耙环N全新市場(chǎng)，蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)，也隱藏著巨大陷阱”，在一種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一片空白地方一次圈地近360畝，無(wú)疑是一種巨大挑戰(zhàn)。在市場(chǎng)尚未明晰狀況下，采用一種比較穩(wěn)妥開(kāi)發(fā)手段是項(xiàng)目成功重要保障，針對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)需求結(jié)合項(xiàng)目地塊特性，開(kāi)發(fā)商將當(dāng)代城項(xiàng)目進(jìn)行了分期開(kāi)發(fā)，并依照市場(chǎng)反映予以調(diào)節(jié)。在一期銷(xiāo)售獲得成功基本上，推出地段更為成熟二期三期，進(jìn)一步提高項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，從而為項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)更大利潤(rùn)，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化最佳詮釋。3）扣準(zhǔn)市場(chǎng)消費(fèi)需求“誰(shuí)更理解消費(fèi)市場(chǎng)，誰(shuí)就將獲得更大成功保證”，針對(duì)上饒人置業(yè)需求，結(jié)合比較相信現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景和關(guān)注開(kāi)發(fā)公司實(shí)力特點(diǎn)，江西立天唐人發(fā)展有限公司在項(xiàng)目開(kāi)始之初就將項(xiàng)目配套設(shè)施作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，這一方面打消人們對(duì)該項(xiàng)目置疑，凸顯開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)實(shí)力和品牌價(jià)值。這種扣準(zhǔn)消費(fèi)心理開(kāi)發(fā)方略無(wú)疑成為當(dāng)代城成功最大因素，正是由于對(duì)本地消費(fèi)行為精確把握，才有當(dāng)代城背面成功。（二）香樟花園1、區(qū)位特性香樟花園位于帶湖路新聞大廈附近，是新都市規(guī)劃中心地帶。四周集新行政中心、商貿(mào)中心、將來(lái)文化體育中心、生態(tài)休閑中心為一體。交通便利，有多路公交線路。2、項(xiàng)目參數(shù)總建筑面積：12萬(wàn)余平米綠化率：46℅容積率：1.71該項(xiàng)目規(guī)劃有7000余平米超大中心景觀，1182平米會(huì)所，1577平米星級(jí)幼兒園，尚有商鋪90間，停車(chē)位456輛。配套設(shè)施較為完善。3、總平規(guī)劃整個(gè)社區(qū)，采用老式行列式布局，共分兩列八行，住宅數(shù)不詳。其中，接近商場(chǎng)路方向?yàn)樾「邔幼≌?，別的10棟為多層住宅。該項(xiàng)目在規(guī)劃上由于受到土地格局限制，項(xiàng)目總平布局顯得較為呆板，缺少靈動(dòng)性，行列式布局雖然使項(xiàng)目通透性增長(zhǎng)，但對(duì)于社區(qū)景觀營(yíng)建則顯得較為不利，這對(duì)于以高品位定位樓盤(pán)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大敗筆。4、建筑風(fēng)格香樟花園建筑造型多少有了某些靈動(dòng)，但從整體感覺(jué)上仍舊沒(méi)有脫離南方地級(jí)市地產(chǎn)設(shè)計(jì)水平。5、產(chǎn)品設(shè)計(jì)該項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)重要采用兩進(jìn)深設(shè)計(jì)，共有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，三房一廳二衛(wèi)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三房?jī)蓮d一衛(wèi)，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等各種戶(hù)型，面積從95.14㎡到137.15㎡不等。其中，多層住宅重要規(guī)劃有設(shè)有兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、有三房一廳二衛(wèi)、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、三房?jī)蓮d一衛(wèi)等戶(hù)型，面積從95.14㎡～137.15㎡不等。小高層住宅重要規(guī)劃有三房?jī)蓮d兩衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)等戶(hù)型，面積從122.23～137.15㎡不等。6、配套設(shè)施雖然與當(dāng)代城相比，香樟花園項(xiàng)目規(guī)模還比較小，但由于更接近市區(qū)中心位置，該區(qū)域市政配套還比較完善，同步為了提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，香樟花園在社區(qū)內(nèi)專(zhuān)門(mén)設(shè)有社區(qū)超市、診所、健身房、幼兒園等，充分滿(mǎn)足了社區(qū)業(yè)主尋常生活需求。7、物業(yè)管理香樟花園采用全封閉式物業(yè)管理，高科技保安可視對(duì)講系統(tǒng)，先進(jìn)防盜報(bào)警系統(tǒng)，智能華綜合布線。物業(yè)服務(wù)良好。8、銷(xiāo)售回顧1）操盤(pán)回顧：香樟花園是上饒市區(qū)新近開(kāi)發(fā)一種高品位住宅項(xiàng)目，一期項(xiàng)目近日才開(kāi)始內(nèi)銷(xiāo)。2）價(jià)格波動(dòng)：項(xiàng)目多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格約為1700元/㎡，當(dāng)前狀況看來(lái)，到10月開(kāi)始交房，這一項(xiàng)目還將有一定升值空間。3）銷(xiāo)售概況：當(dāng)前一期開(kāi)始銷(xiāo)售銷(xiāo)售狀況良好。4）營(yíng)銷(xiāo)手段：香樟花園雖然進(jìn)入上饒市場(chǎng)時(shí)間不長(zhǎng)，但是在營(yíng)銷(xiāo)手段應(yīng)用與組合上還是很有特點(diǎn)。帶湖路所有燈箱廣告投放給這一項(xiàng)目帶來(lái)一定知名度。（三）東方帝景項(xiàng)目地址：五三大道27號(hào)開(kāi)發(fā)商：江西元信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司工程進(jìn)度：當(dāng)前尚未動(dòng)工，對(duì)外已接受預(yù)定注：多層只有一棟，不對(duì)外銷(xiāo)售。別的為小高層，價(jià)格元/平米以上。（四）五三名苑項(xiàng)目地址：五三大道物業(yè)形態(tài)：多層（已售完）、小高層（均價(jià)1700元/平米）（五）潤(rùn)豐·都市廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：勝利路52號(hào)（中心廣場(chǎng)北側(cè)）開(kāi)發(fā)商：江西潤(rùn)豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司物業(yè)形態(tài)：高層，商住兩用價(jià)格：2600元/平米工程進(jìn)度：已建到3層，對(duì)外已接受認(rèn)購(gòu)，交房（六）東湖花園項(xiàng)目地址：三清山大道，臨紫陽(yáng)大道開(kāi)發(fā)商：江西佳利商城住宅開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)形態(tài)：多層、小高層等建筑面積：一期7.8萬(wàn)方多層均價(jià)：1700元/平米工程進(jìn)度：已建到3層，對(duì)外已接受認(rèn)購(gòu)，交房（七）黃金水岸項(xiàng)目地址：水南街總建面積：20萬(wàn)平米容積率：2.6綠化率：42%總戶(hù)數(shù)：1560戶(hù)物業(yè)形態(tài)：高層、小高層、多層開(kāi)發(fā)商：江西鑫迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司多層均價(jià)：1700元—1800元/平米工程進(jìn)度：已建到3層，對(duì)外已接受認(rèn)購(gòu)，交房（八）綠景家園項(xiàng)目地址：光學(xué)路、常塘路總戶(hù)數(shù)：2500余戶(hù)物業(yè)形態(tài)：小高層開(kāi)發(fā)商：江西鑫迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司均價(jià)：2150元/平米工程進(jìn)度：已建到3層，對(duì)外已接受認(rèn)購(gòu)，交房（九）陽(yáng)光湖景（福達(dá)家園II期）項(xiàng)目地址：三清山大道總建面積：85000平米物業(yè)形態(tài)：多層容積率：1.77綠化率：35%開(kāi)發(fā)商：江西福達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司均價(jià)：1650元/平米注：有中央休閑廣場(chǎng)、中心會(huì)所（十）帶湖花城項(xiàng)目概況物業(yè)類(lèi)別：公寓、別墅建筑類(lèi)別：多層、小高層；多層價(jià)格：1650元/平米左右。開(kāi)發(fā)商：江西江灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓熱線：0793---82966667100999售樓地址：贛東北大道79號(hào)（上饒影城旁）帶湖花城位于規(guī)劃中新城區(qū)。但由于帶湖花城處在新城區(qū)，而新城區(qū)整體交通、商業(yè)、生活等配套設(shè)施尚未跟進(jìn)。給其銷(xiāo)售帶來(lái)某些影響。戶(hù)外廣告：傳奇百年·榮耀畢生/居·自然之中小結(jié)：通過(guò)以上對(duì)上饒市當(dāng)前在售較有代表性樓盤(pán)詳細(xì)對(duì)比分析，咱們可以清晰地判斷出上饒房地產(chǎn)行業(yè)地發(fā)呈現(xiàn)狀與走勢(shì)。從對(duì)上饒既有地產(chǎn)項(xiàng)目總平規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及銷(xiāo)售手法、廣告包裝來(lái)看，應(yīng)當(dāng)說(shuō)上饒地產(chǎn)市場(chǎng)依然屬于初級(jí)階段。雖然已經(jīng)形成了一定地產(chǎn)銷(xiāo)售模式，但整體上依然沒(méi)有掙脫南方地級(jí)市水平，因而給日后項(xiàng)目操作提供了巨大空間，隨著新項(xiàng)目不斷開(kāi)發(fā)和新銷(xiāo)售手段以及廣告包裝帶入，上饒地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)晤臨一次新整合。（十一）萬(wàn)嘉國(guó)際花園項(xiàng)目地址：慶豐路、樟樹(shù)路總建面積：80000平米建筑密度：22.98%綠化率：42.8%物業(yè)形態(tài)：高層開(kāi)發(fā)商：江西福達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司高層均價(jià)：1700元/平米注：有中央休閑廣場(chǎng)、中心會(huì)所上饒房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特性（一）需求特性：中檔價(jià)位房需求旺盛，房源分布不集中上饒市著力推動(dòng)改革開(kāi)放，緊緊抓住工業(yè)化核心戰(zhàn)略和大開(kāi)放主戰(zhàn)略，大力推動(dòng)全民創(chuàng)業(yè)，努力構(gòu)建和諧社會(huì)，加快“三化”進(jìn)程，國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)保持了健康有序穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，各業(yè)經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)紛呈。全年GDP增長(zhǎng)14.1%。經(jīng)濟(jì)總量躍上新臺(tái)階。經(jīng)初步核算，，上饒市經(jīng)濟(jì)在前幾年迅速增長(zhǎng)基本上繼續(xù)保持了迅速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)初步測(cè)算，全市生產(chǎn)總值完畢388.1億元（未經(jīng)省核定），同比增長(zhǎng)14.1%。其中，一產(chǎn)增長(zhǎng)值84.7億元，增長(zhǎng)6.4%,二產(chǎn)增長(zhǎng)值164.7億元，增長(zhǎng)18.8%，三產(chǎn)增長(zhǎng)值138.7億元，增長(zhǎng)13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比為21.8:42.5:35.7。人均GDP達(dá)6125元。五年合計(jì)實(shí)現(xiàn)GDP963億元，年均增長(zhǎng)13.6%，比“九五”時(shí)期高6.4個(gè)百分點(diǎn)；全市三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由32.9:31.4:35.7演進(jìn)為21.8:42.5:35.7，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造形成新格局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速增長(zhǎng)。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)61％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，銷(xiāo)售狀況良好。（二）價(jià)格特性：住宅質(zhì)量提高，成交價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)上饒市商品房正進(jìn)入更新?lián)Q代期，越來(lái)越多消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)更注重整體配套設(shè)施、物業(yè)、綠化等。一種都市都市生活規(guī)劃“以人為本，崇尚自然”一批設(shè)計(jì)新穎、套型合理、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)新型住宅開(kāi)始投放市場(chǎng)。住宅環(huán)境質(zhì)量和科技含量提高，增長(zhǎng)了投資成本，促使房?jī)r(jià)上揚(yáng)。（三）產(chǎn)品特性：多層住宅唱主角，小高層住宅受追捧在對(duì)住宅產(chǎn)品選取上，大多數(shù)購(gòu)房者依然將多層住宅作為首選產(chǎn)品。與此同步，由于小高層自身所具備優(yōu)勢(shì)如配備電梯、戶(hù)型設(shè)計(jì)更為潮流等特點(diǎn)也受到了本地高品位消費(fèi)市場(chǎng)歡迎，呈現(xiàn)出多層與小高層同步熱銷(xiāo)局面。綜合上饒本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及人均收入水平，在將來(lái)3～5年時(shí)間內(nèi)，多層住宅依然是這個(gè)都市主流產(chǎn)品，而少量小高層住宅則將會(huì)成為整個(gè)都市富豪名流身份象征。（四）面積特性：多層以80～120㎡較為暢銷(xiāo)，小高層則以130～160㎡戶(hù)型作為主打產(chǎn)品雖然上饒地產(chǎn)在近幾年有較為迅猛發(fā)展，但由于受到上饒本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平限制，本地居民對(duì)于住宅產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)能力也無(wú)法實(shí)現(xiàn)大提高，因而當(dāng)前上饒仍以多層住宅為主流產(chǎn)品。但隨著許多條件成熟，同步隨著土地資源緊張，在將來(lái)3—5年，小高層將受到更多人歡迎。反映在戶(hù)型面積上，130--160㎡此類(lèi)戶(hù)型將成為上饒本地最暢銷(xiāo)戶(hù)型。選取小高層住宅購(gòu)房者，絕大某些都是本地中高收入階層，此類(lèi)人群不滿(mǎn)足于既有居住環(huán)境，需要更大更豪華居住空間來(lái)展示她們成就，為滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，小高層住宅開(kāi)發(fā)量將有所增長(zhǎng)。在小高層面積上，也將會(huì)有所增長(zhǎng)。上饒房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)近幾年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策調(diào)節(jié)，開(kāi)發(fā)公司門(mén)檻越來(lái)越高，可以說(shuō)土地、資金越來(lái)越緊張。在這種情勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何依照自己狀況來(lái)適應(yīng)政策，來(lái)運(yùn)用政策帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇，來(lái)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)？預(yù)測(cè)一：5年內(nèi)開(kāi)發(fā)力度加強(qiáng)，五三大道延伸段及新行政中心將成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)上饒當(dāng)前土地可運(yùn)用空間較大，多數(shù)以多層為主。多數(shù)人樂(lè)意選取當(dāng)前市中心地帶生活或者從事商業(yè)活動(dòng)。但隨著上饒市整個(gè)都市建設(shè)完善、旅游業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等某些特色產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，將會(huì)有越來(lái)越多市民選取離新火車(chē)站更近五三大道延伸段，而處在鳳凰大道新行政中心因市政設(shè)施逐漸完善也將成為置業(yè)熱點(diǎn)。隨著上饒各種工業(yè)園區(qū)建成，投資旅游環(huán)境將進(jìn)一步成熟，這將會(huì)引進(jìn)某些外商投資以及外人人員加入。外在力量加入將引起新一輪購(gòu)房熱潮。因而，在5內(nèi)上饒房地產(chǎn)是非常健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持了一種正常發(fā)展速度。預(yù)測(cè)二：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司數(shù)量不再增長(zhǎng)雖然國(guó)家對(duì)土地進(jìn)一步控制會(huì)在一定限度上影響上饒房產(chǎn)發(fā)展，但隨著消費(fèi)者對(duì)住房物業(yè)配套設(shè)施規(guī)定，本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有些已經(jīng)不能滿(mǎn)足消費(fèi)者規(guī)定，以往某些靠“小打小鬧”和零星建設(shè)開(kāi)發(fā)公司將面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而無(wú)以立足。而某些外來(lái)公司，特別是有著先進(jìn)管理理念公司，在上饒整個(gè)大環(huán)境下，由于自身素質(zhì)良好，并通過(guò)努力打出了自己品牌，在上饒必將占有一定市場(chǎng)。隨著，中華人民共和國(guó)人民銀行近日宣布，從7月5日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著將有大概1500億元流動(dòng)性資金被一次性?xún)鼋Y(jié)，金融政策變動(dòng)對(duì)屬于資金密集型行業(yè)房地產(chǎn)將產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司數(shù)量，在優(yōu)勝劣汰中將保持一定數(shù)量，不再有大增長(zhǎng)。預(yù)測(cè)三：房?jī)r(jià)整體上升較為平穩(wěn)雖然經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)數(shù)量減少和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)原則提高等都會(huì)必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。但是，以上饒市整體發(fā)展、人均收入以及土地可運(yùn)用空間，房?jī)r(jià)還是不會(huì)有大上漲幅度。央行7月5日上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，也將有也許抑制房?jī)r(jià)上漲。因此上饒房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)較為平穩(wěn)。預(yù)測(cè)四：房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⒌玫竭M(jìn)一步規(guī)范供地制度改革后，不但政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行壟斷，并且對(duì)二級(jí)市場(chǎng)上土地轉(zhuǎn)讓行為也作出嚴(yán)格限制。違法轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目現(xiàn)象將得到有效遏制。同步，政府將建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，由土地儲(chǔ)備中心代表政府對(duì)需盤(pán)活存量土地進(jìn)行收購(gòu)（預(yù)購(gòu)）和儲(chǔ)存，調(diào)控土地市場(chǎng)。第三某些上饒市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群分析目的消費(fèi)區(qū)域選?。ㄒ唬┥橡埵袇^(qū)從上饒市各大樓盤(pán)購(gòu)房群來(lái)看，上饒市區(qū)客戶(hù)占了絕大多數(shù)，因而本項(xiàng)目目的客戶(hù)群也應(yīng)重點(diǎn)鎖定上饒市區(qū)，在媒體傳播上以上饒市區(qū)重要街道為主。（二）重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)1、上饒縣上饒縣位于江西省東北部，信江上游，以山郁珍奇、上等富饒而得名。全縣國(guó)土面積2240平方公里，轄12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、15個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?2萬(wàn)，縣城旭日鎮(zhèn)，為江西省一等衛(wèi)生城?？h境地處通閩入浙要沖,直接面臨蘇、浙、滬、閩等沿海開(kāi)放地區(qū)，是江西省對(duì)外開(kāi)放東大門(mén)。在進(jìn)入21世紀(jì)，國(guó)家實(shí)行東部大開(kāi)放，西部大開(kāi)發(fā)重大戰(zhàn)略中，是東部發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承辦地、沿海后花園和西部大開(kāi)發(fā)中轉(zhuǎn)站?？h境內(nèi)氣候溫和，雨量充沛，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)型氣候。通過(guò)72萬(wàn)人民近年艱難創(chuàng)業(yè)，全縣已初步形成建材、煤炭、有色金屬、食品、化工、電力、工藝制品等地方工業(yè)體系，哺育了名特優(yōu)產(chǎn)品40余種，部?jī)?yōu)和省、市優(yōu)產(chǎn)品17個(gè)，建立了以旭日工業(yè)園、工業(yè)走廊和當(dāng)代科技農(nóng)業(yè)示范園為招商載體對(duì)外開(kāi)放格局，運(yùn)用縣外資金質(zhì)量、效益和水平進(jìn)一步提高。發(fā)展中上饒縣已經(jīng)成為各方人士投資興業(yè)熱土?？v觀上饒縣，近年來(lái)，無(wú)論是縣城、郊區(qū)、還是農(nóng)村，處處高揚(yáng)風(fēng)帆，借勢(shì)發(fā)力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，各項(xiàng)工作生機(jī)盎然。ＧＤＰ由２００１年１５．９２億元增長(zhǎng)到２００４年２５．２９億元，增長(zhǎng)５９％；財(cái)政收入由２００１年１．１５億元增長(zhǎng)到２００４年２．０９億元，基本上實(shí)現(xiàn)了三年翻番。去年，該縣還榮獲了全省“１２３”先進(jìn)縣級(jí)黨政班子、全縣發(fā)展個(gè)私經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣和全省發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣等榮譽(yù)。今年１至７月，全縣完畢ＧＤＰ１４．５億元，完畢財(cái)政收入１．５３億元，完畢工商稅收１．２６億元，同比分別增長(zhǎng)１６．８％、３４．９％和４１．７％。2、廣豐縣廣豐歷史悠久。在五都鎮(zhèn)蛇山頭古文化遺跡上，先后發(fā)掘出新石器晚期、夏、商、周代各個(gè)時(shí)期歷史文物，昭示著這里擁有古老文明。于唐武德四年（６２１）立鎮(zhèn)，名“永豐鎮(zhèn)”，隸上饒縣；唐乾元元年（７５８）建縣，仍名“永豐”，隸信州。元和七年（８１２）撤縣為鎮(zhèn)，屬上饒縣。宋熙寧七年（１０７４）復(fù)縣，仍隸信州。清雍正十年（１７３２）改名“廣豐”至今。隨著發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，該縣經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)事業(yè)在和諧與寬松環(huán)境中迅速發(fā)展，一大批客商紛紛青睞廣豐這片投資熱土。1—11月，共引進(jìn)市外千萬(wàn)元以上項(xiàng)目70個(gè)，合同引資28.35億元，實(shí)際進(jìn)資22.75億元，同比分別增長(zhǎng)36.4%和23.5%；實(shí)際引進(jìn)境外資金2304萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)15.09%，完畢外貿(mào)出口137萬(wàn)美元。3、婺源縣婺源，位于贛東北，東鄰國(guó)家歷史名城衢州，西毗瓷都景德鎮(zhèn)，北枕國(guó)家級(jí)旅游勝地黃山，南接亞洲銅都德興銅礦，是一顆鑲嵌在皖、浙、贛三省交界地“綠色明珠”。婺源歷史悠久，物華天寶，素有“書(shū)鄉(xiāng)”、“茶鄉(xiāng)”之稱(chēng)。相傳商周屬揚(yáng)州之域，春秋為“吳楚分源”之地。唐開(kāi)元二十八年（公元740年）置婺源縣，古屬皖南徽州“一府六縣”之一，是中華人民共和國(guó)知名哲學(xué)家、教誨家朱熹故里，也是中華人民共和國(guó)近代鐵路之父詹天佑桑梓。全縣面積2947平方公里，人口33萬(wàn)，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。“茂林修竹映村廊，飛禽走獸相對(duì)鳴”。婺源之美，美在人與自然和諧相處，文化與生態(tài)完善結(jié)合。走進(jìn)婺源，但見(jiàn)藍(lán)天、青山、碧水、小橋、流水、人家、粉墻、青磚、黛瓦，天人合一，相映成趣，被譽(yù)為“中華人民共和國(guó)最美鄉(xiāng)村”。如今婺源，古韻里更顯恢宏，典雅中更添氣勢(shì)。4、玉山縣玉山縣面積1723平方公里。縣境地勢(shì)大體北高南低。懷玉山盤(pán)踞西北部，山峰海拔多在千米以上。東南產(chǎn)多為丘陵和崗地。河流以源出懷玉山南麓金沙溪、玉琊溪為主，在縣城附近匯成信江后，西注鄱陽(yáng)湖。年平均氣溫為17.5，一月平均氣溫5.2，七月平均氣溫29，極端最低氣溫—8.9，極端最高氣溫43.3，年降水量1818毫米，是我省多雨地區(qū)之一，無(wú)霜期256天。河谷地帶沖積土居多。既有耕地34萬(wàn)畝，水田占89％。重要水利工程有七一、王宅、毛宅、禮塘、桑園等水庫(kù)。七一水庫(kù)為我省大型水庫(kù)之一。糧食作物以水稻為主，玉米、麥類(lèi)、甘薯次之。經(jīng)濟(jì)作物重要有甘蔗、棉花、油菜、大豆、西瓜、花生。林產(chǎn)有馬尾松、杉、竹、油茶、板栗等，并有華東黃杉、長(zhǎng)柄雙花木、香果樹(shù)、鐵杉、白豆杉、紅豆杉等貴重樹(shù)種。山區(qū)尚有金絲猴、梅花鹿、黑熊、棕熊、黃蛤、蠑螈等野生動(dòng)物。工業(yè)重要有水泥、制糖、電力、電機(jī)、磷肥、造紙等公司。手工業(yè)名產(chǎn)品有硯臺(tái)、石板、棉紙等，尤以“朱子硯”最馳名，行銷(xiāo)國(guó)內(nèi)外。境西北隴首村高竹山建有方志敏烈士紀(jì)念亭。三清山位于縣境西北部，相傳為道教福地。它以天然山景、名勝古跡、珍木奇花、高山流水、云霧變幻、蜚聲省內(nèi)外。5、德興市德興市，東與浙江接壤，南靠皖贛鐵路干線，西鄰瓷都景德鎮(zhèn)，北交西城婺源縣，總面積２１０１平方公里。人口３０萬(wàn)。德興礦產(chǎn)資源豐富，現(xiàn)已探明礦產(chǎn)有金、銀、銅、大理石、花崗巖等30余種，其中銅儲(chǔ)藏量達(dá)９００多萬(wàn)噸，亞洲最大斑巖銅礦——德興銅礦。德興也是全國(guó)重點(diǎn)林區(qū)和造林綠化先進(jìn)市，現(xiàn)擁有林地１６１４萬(wàn)公頃，天然林、人工林都超過(guò)１０００萬(wàn)畝，活立林畜積量７００多立方米，毛竹畜積量１３００萬(wàn)株，森林覆蓋率達(dá)６８．７％。德興又是全國(guó)首批農(nóng)村初級(jí)電氣化達(dá)標(biāo)縣市之一，水能理論蘊(yùn)藏量１５萬(wàn)千瓦，現(xiàn)已建成中、小水電站１２０座，總裝機(jī)容量２．７５萬(wàn)千瓦。德興境內(nèi)有國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝旅游區(qū)，矗立在東部三清山，號(hào)稱(chēng)“江南第一仙峰”，集“泰山之雄偉，華山之奇險(xiǎn)，廬山之飛瀑”于一體，吸引了眾多游客。德興交通便利，皖贛鐵路樂(lè)德支線直抵德興銅礦，德興至南昌、德興至上饒、浙江等出境通道所有建成了二級(jí)油路，三清山汾碧公路已經(jīng)通車(chē)，市區(qū)環(huán)城過(guò)境公路正在加快建設(shè)。近幾年，堅(jiān)持以改革為動(dòng)力，通過(guò)改革求發(fā)展；以抓財(cái)政增收和農(nóng)民增收為主線，以發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司為突破口，振興農(nóng)村經(jīng)濟(jì)；以資源為依托，加快工業(yè)建設(shè)；調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，建設(shè)區(qū)域性規(guī)模經(jīng)濟(jì)；加強(qiáng)基本設(shè)施建設(shè)，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，使德興市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭。１９９６年，全市完畢國(guó)民生產(chǎn)總值１５．１７億元，社會(huì)總產(chǎn)值５６．７９億元，財(cái)政收入１８３２１萬(wàn)元，農(nóng)民人平純收入２１４４元，提前８年實(shí)現(xiàn)“翻兩番”目的。6、余干縣余干縣，居信江下游，鄱陽(yáng)湖南岸，全縣總面積2330平方公里，轄27個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場(chǎng)，總?cè)丝?0.5萬(wàn)。全縣有耕地72萬(wàn)畝，山地79.1萬(wàn)畝，湖濱草地21.5萬(wàn)畝，水面80.6萬(wàn)畝，可養(yǎng)水面36萬(wàn)畝。這里水源充分，水質(zhì)優(yōu)良，有遼闊、優(yōu)質(zhì)進(jìn)化性第四紀(jì)紅壤土，有豐富瓷土資源，黑陶、銀陶全國(guó)獨(dú)有。這里氣候溫和，屬亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候，四季分明，平均氣溫17.9℃，適應(yīng)各種農(nóng)作物生長(zhǎng)。，全縣實(shí)現(xiàn)GDP23.5億元，同比增長(zhǎng)18.8%。財(cái)政總收入達(dá)到2.2億元，同比增長(zhǎng)21%；其中普通預(yù)算收入1.8億元，同比增長(zhǎng)19.56%。工業(yè)增長(zhǎng)值5.9億元，同比增長(zhǎng)45.7%。城鄉(xiāng)以上固投27.3億元，同比增長(zhǎng)68.1%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額92800萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.4%。實(shí)際引進(jìn)內(nèi)資155496萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.8%；引進(jìn)外資1000萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)39.5%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到2610元，凈增280元。二、目的消費(fèi)群描述1、私企老板文化限度：中檔年齡構(gòu)造：30—55歲經(jīng)濟(jì)狀況：高品位客戶(hù)，有錢(qián)有社會(huì)地位購(gòu)房動(dòng)機(jī)：（1）出于社交生活需要（2）彰顯高人一等身份地位（3）為家人創(chuàng)造良好生活條件（4）某些考慮孩子教誨配套（5）二次以上置業(yè)，注重項(xiàng)目品質(zhì)和配套購(gòu)房習(xí)慣：注重項(xiàng)目周邊環(huán)境，強(qiáng)調(diào)便利，注重物業(yè)管理，攀比心理強(qiáng)，所需戶(hù)型偏大。分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、外地客商2、本地富有居民（個(gè)體戶(hù)）文化限度：普通年齡構(gòu)造：25—55歲經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)購(gòu)房動(dòng)機(jī)：（1）換高檔住宅，并能充分體現(xiàn)其身份，告別過(guò)去生活方式；（2）二次以上置業(yè)，有投資傾向；（3）有錢(qián)人家，年輕一代安家需要；購(gòu)房習(xí)慣：城區(qū)中心位置，留戀城區(qū)繁華，不遠(yuǎn)求，所需戶(hù)型偏大分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)3、本地公務(wù)員、教師文化限度：較高，大某些具備大專(zhuān)以上學(xué)歷年齡構(gòu)造：35—50歲經(jīng)濟(jì)狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)能力，無(wú)家庭承擔(dān)購(gòu)房動(dòng)機(jī)：置業(yè)，多為二次購(gòu)房者，伴有零星投資需求購(gòu)房習(xí)慣：但愿擁有崇高住宅，理性，有主見(jiàn)，所需戶(hù)型適中分布區(qū)域：上饒市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小結(jié)：從對(duì)上饒本地消費(fèi)市場(chǎng)初步調(diào)研可以看出，當(dāng)前上饒主力購(gòu)房群體依然集中在上饒城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。年齡構(gòu)造為25～50歲，其中35～45歲年齡層置業(yè)需求最為強(qiáng)烈，消費(fèi)力也最強(qiáng)，可以說(shuō)是上饒購(gòu)房群黃金年齡層。在職業(yè)方面，以私企老板，政府公務(wù)員以及教師群體等中高收入階層為主。

第五某些媒體分析

媒體類(lèi)型及分析（一）報(bào)紙：1、平面靜態(tài)方式體現(xiàn)傳播媒體，對(duì)消費(fèi)者文體水平有一定規(guī)定，能過(guò)濾掉一某些社會(huì)群體，內(nèi)容偏向理性，但整體體現(xiàn)能力不高（特別是對(duì)圖片體現(xiàn)能力）。2、具備非強(qiáng)制性傳播特點(diǎn)，讀者有較大積極性和選取權(quán)，因而讀者會(huì)樂(lè)意自覺(jué)進(jìn)一步理解所關(guān)懷信息。3、可信度高，特別是國(guó)內(nèi)報(bào)紙，與黨政機(jī)關(guān)聯(lián)系緊密，更被讀者奉為權(quán)威。4、時(shí)效性差，并且同一版面有各種廣告同步呈現(xiàn)，互相之間有較強(qiáng)干擾度。5、從廣告主角度看，報(bào)紙媒體投入形式靈活多樣，能機(jī)動(dòng)地配合各種促銷(xiāo)宣傳活動(dòng)。（二）廣播：1、是一種簡(jiǎn)便快捷信息傳播手段，在所有媒體中唯一能隨著其她生產(chǎn)活動(dòng)同步進(jìn)行“一心二用”溝通方式，不影響人正常工作，在農(nóng)村、學(xué)生、工人、司機(jī)中有較大占有率，有較好親和力，其信息不易被人抵觸。2、時(shí)效性強(qiáng)，內(nèi)容分時(shí)段分欄目，機(jī)動(dòng)靈活，有很強(qiáng)針對(duì)性，并在傳播過(guò)程中能與聽(tīng)眾實(shí)時(shí)互動(dòng)交流，產(chǎn)生立影效果。3、信息較為感性，適合做低卷入度產(chǎn)品廣告宣傳，能較好感染聽(tīng)眾情緒，甚至達(dá)到煽情效果，并能留給聽(tīng)眾遼闊想象空間。4、廣播信息依時(shí)間線性傳播，稍瞬即逝，保存性差，聽(tīng)眾難以重復(fù)認(rèn)知。（三）電視：最具實(shí)力傳播媒體，電視傳媒發(fā)展甚至推翻此前某些廣告?zhèn)鞑ダ碚?，但在地產(chǎn)廣告活動(dòng)中電視媒體性?xún)r(jià)比并不是很高，其特點(diǎn)如下：1、視聽(tīng)兼?zhèn)?，有完善?jiǎn)介、演示功能，內(nèi)容詳細(xì)易懂，偏向感性，容易被觀眾理解。2、信息傳播有強(qiáng)制性，觀眾選取權(quán)相對(duì)報(bào)紙雜志要小得多，猶如廣播也是依時(shí)間線性傳播，但由于電視巨大社會(huì)影響力，使得同一時(shí)間會(huì)有諸多人關(guān)注同一內(nèi)容：如重大體育賽事、社會(huì)活動(dòng)、國(guó)際會(huì)議等。3、信息傳播快，覆蓋廣，容量大。4、從大眾傳播媒體“傳播信息，引導(dǎo)輿論，教誨大眾，提供娛樂(lè)”四大功能來(lái)看，電視無(wú)疑是功能最完備大眾傳媒，特別是其娛樂(lè)資訊，可謂精彩紛呈、形式多樣、豐富全面，對(duì)各種意識(shí)形態(tài)社會(huì)人群均有較大影響力。5、電視廣告制作復(fù)雜，且投放費(fèi)用更是驚人，非普通公司所能承受。事實(shí)上，由于種種因素導(dǎo)致電視廣告播放時(shí)間短暫，信息量有限，重復(fù)率低，諸多廣告主抱怨，投放在電視上大筆費(fèi)用，并未收到預(yù)期效果。（四）小眾傳媒：普通是指戶(hù)外廣告、售點(diǎn)廣告、接觸式廣告等各種形式小范疇傳播媒體。1、戶(hù)外廣告：重要可分為路牌、燈箱、交通工具、霓虹燈等各種置于戶(hù)外媒介形式，其中路牌所占份額最大，并且與國(guó)內(nèi)本土廣告公司生存發(fā)展休戚有關(guān)，戶(hù)外廣告媒體特點(diǎn)如下：（1）具備明顯地區(qū)性、都市化，覆蓋面小，傳達(dá)受眾數(shù)量有限。（2）較難為目的群注意，并且傳遞信息量有限，實(shí)際溝通能力不強(qiáng)，普通做品牌提示性廣告。但好路牌廣告視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，能達(dá)到令人過(guò)目不忘效果，是其他媒體都無(wú)法相比。2、售點(diǎn)廣告（POP）媒體：普通涉及海報(bào)、導(dǎo)購(gòu)牌、展牌、展柜等廣告媒體，可置于銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，由于其成本低廉，效果明顯，近年來(lái)越來(lái)越被地產(chǎn)廣告商注重，發(fā)展迅猛。（1）能與產(chǎn)品同步呈當(dāng)前消費(fèi)者面前，廣告主有很高自主性，使得售點(diǎn)廣告形式多樣，內(nèi)容豐富、制作精美，對(duì)感性消費(fèi)群體有較大影響力。（2）有些POP與產(chǎn)品包裝整合，對(duì)銷(xiāo)售有較好增進(jìn)作用，訴求明確易被受眾認(rèn)知和愛(ài)慕，特別是消費(fèi)者在做低卷入度產(chǎn)品選購(gòu)時(shí)效果尤為明顯。（3）能緊密配合各種現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，實(shí)用性強(qiáng)。但當(dāng)POP數(shù)量較多時(shí)，如管理不善，易導(dǎo)致混亂，給消費(fèi)者留下不好印象。3、接觸式廣告媒體：接觸式廣告媒體普通指能進(jìn)入受眾家庭或工作場(chǎng)合廣告?zhèn)鞑ッ襟w，重要有電話廣告、DM單、傳單、夾報(bào)等傳播方式。接觸式有較強(qiáng)針對(duì)性，并且能與消費(fèi)者直接一對(duì)一溝通，使得其在媒體中占有較大優(yōu)勢(shì)，但在實(shí)際廣告活動(dòng)中，由于廣告主對(duì)受眾群體分析不盡合理，目的數(shù)據(jù)庫(kù)不完善導(dǎo)致接觸式廣告普遍傳播效率不高，甚至在傳播過(guò)程中被受眾回絕事亦時(shí)有發(fā)生。（五）網(wǎng)絡(luò)媒體與老式媒體相應(yīng)是以網(wǎng)絡(luò)為代表新媒體，作為信息社會(huì)產(chǎn)物，網(wǎng)絡(luò)媒體具備如下特點(diǎn)。1、網(wǎng)絡(luò)媒體集中了影像、聲音、文本等各種媒介形式，真正實(shí)現(xiàn)了多媒體全方位信息傳播。2、互動(dòng)性，指信息發(fā)布者與受眾可以交互溝通，甚至是實(shí)時(shí)交流。3、小眾傳播，針對(duì)某一群體或個(gè)體，可進(jìn)行個(gè)性式信息配備，如電子郵件廣告等。4、網(wǎng)絡(luò)媒體能超越國(guó)家，文化、地區(qū)限制進(jìn)行全球信息傳播。5、容量大，內(nèi)容豐富多彩。6、速度快，網(wǎng)絡(luò)信息能實(shí)現(xiàn)全球?qū)崟r(shí)發(fā)布和接受。7、開(kāi)放式信息傳播平臺(tái)，互聯(lián)網(wǎng)浮現(xiàn)使得人類(lèi)第一次能在各種不同種族群體、意識(shí)形態(tài)領(lǐng)域進(jìn)行信息傳播。由以上分析可見(jiàn)，各種媒體屬性、優(yōu)缺陷差別明顯，在廣告活動(dòng)中所發(fā)揮傳播功能亦不盡相似。因而，有必要在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)象對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)者細(xì)分同樣，也對(duì)傳媒各種屬性進(jìn)行細(xì)分，然后因時(shí)因地制宜進(jìn)行合理高效媒體組合。除了媒體