河南開封大梁路項目前期策劃報告樣本

開封大梁路項當前期策劃報告開封大梁路項當前期策劃報告委托單位：開封市?？捣康禺a(chǎn)有限公司報告單位：鄭州正源行房地產(chǎn)征詢有限公司報告時間：二01月正源行地址：鄭州市金水路24號潤華商務花園B座5樓電話：63844656E-mail:（版權所有未經(jīng)批準不得采用）

市場分析

開封市場報告市場分析第一某些、宏觀市場調查宏觀經(jīng)濟1、開封簡介2、開封人口及收入狀況二、都市規(guī)劃1、鄭汴一體化規(guī)劃2、都市整體規(guī)劃三、有關政策四、房地產(chǎn)市場第二某些、區(qū)域房地產(chǎn)市場新區(qū)狀況高品位市場細解產(chǎn)品狀況個案分析第三某些、客戶分析1、各樓盤客戶狀況2、開封市高收入人群狀況3、購房客戶對目的樓盤優(yōu)缺陷評析第四某些、項目地塊分析：一、地塊基本狀況二、地塊周邊環(huán)境三、地塊項目swot分析：四、項目立地總結：第五某些、市場構造分析第一某些、宏觀市場調查一、宏觀經(jīng)濟：1、開封簡介：歷史古城，旅游圣地開封市開封，簡稱汴，現(xiàn)為河南省地級市，是國內七大古都和國務院首批發(fā)布24座歷史文化名城之一，位于中華人民共和國中部。自建城至今已有2700近年歷史。戰(zhàn)國時期魏國，五代時期后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個王朝曾先后建國都于開封，故稱“七朝故都”。當前全市各級文物保護單位184處，其中，國家級5處，省級17處，市級26處，縣級136處.開封已被國家旅游局列為中原旅游區(qū)重點觀光游覽都市。開封市開封鄭汴一體化地處中原，交通便利開封鄭汴一體化開封地處中原，交通便利，連接“歐亞大陸橋”隴海鐵路從市內穿過，京廣鐵路和京九鐵路左右為鄰，北京至廣州106國道和天水至連云港310國道在此交匯，開（封）洛（洛）、開（封）商（丘）高速公路成為橫穿河南黃金通道，黃河公路大橋使得天塹變?yōu)樘雇?，全市公路密度高于全國、全省平均水平。開封市中心距鄭州市中心72公里，兩都市邊界處相隔局限性40公里，屬于45分鐘通勤圈。鄭開大道打通，使鄭汴一體化進入實質性階段，鄭州與開封連接更快密；2、開封經(jīng)濟及人均收入幅員遼闊，人口眾多全市總面積6444平方公里，人口480萬，其中耕地面積363.4千公頃，市區(qū)面積359平方公里，市區(qū)人口80萬，轄尉氏縣、杞縣、通許縣、蘭考縣、開封縣五縣和鼓樓區(qū)、龍亭區(qū)、禹王臺區(qū)、順河回族區(qū)、金明區(qū)五區(qū)。都市變遷，發(fā)展緩慢1957年，河南省委、省政府搬遷，大批有能力人士到了外地，而留在開封大某些是小生產(chǎn)者和她們后裔，她們成為開封都市主體，肩負著都市建設，這些小生產(chǎn)者眼光狹窄，思想保守，容易滿足現(xiàn)狀，或者是得過且過，不能大刀闊斧地改革，做什么事總是比別人慢一拍，她們思想阻礙著開封城發(fā)展。鄭汴一體化，增進經(jīng)濟復蘇２００３年終，整個開封市國內生產(chǎn)總值２８２．０９億元，在河南?。保競€省轄市中排名第１３位，其財政收入是８．７５億元，全省排名１５位，其工業(yè)增長值是８９．３６億元，全省排名第１６位，也就是說，開封市經(jīng)濟水平始終在河南省倒數(shù)三、四位上徘徊開封市自從鄭汴一體化提出后來經(jīng)濟迅速增長，生產(chǎn)總值完畢472.4億元，比上年增長13.1%，全社會固定資產(chǎn)投資完畢166.3億元，增長38.5%；社會消費品零售總額177.5億元，增長15.1%；城鄉(xiāng)居民家庭人均可支配收入8286元，增長14.8%；正源行觀點：當前開封都市地廣人多，以旅游經(jīng)濟為主，缺少高薪行業(yè)，高消費能力水平較低；

二、都市規(guī)劃：1、鄭汴一體化規(guī)劃：交通促使一體化加速鄭汴一體化當前已經(jīng)隨著鄭開大道開通進入時實質性階段，而在鄭汴一體化中開封定位是要充分發(fā)揮自身作為國家歷史文化名城優(yōu)勢，強化開封文化、教誨、旅游、休閑、娛樂功能，通過老城改造和新城建設來恢復古城風格，盡量恢復原有水系，煥發(fā)古城活力。完整產(chǎn)業(yè)帶增進兩城經(jīng)濟一體化針對開封工業(yè)薄弱狀況，在鄭汴中間當前正在規(guī)劃鄭汴中間工業(yè)帶規(guī)劃了各種工業(yè)類型板塊，這將大大提高相對薄弱開封工業(yè)發(fā)展，進而提高開封本地經(jīng)濟水平和人均收入狀況；由于老城區(qū)對文物保護管理，制約了都市發(fā)展，在開封西面又形成了一種以大梁路為中軸新城區(qū)，當前各大政府機關與事公司單位都已經(jīng)入住，開封大學與河南大學新校區(qū)也落戶新區(qū)，促使開封整個都市向西傾斜，隨著鄭汴一體化進程加速，新區(qū)作為連接橋頭堡首當其沖；2、都市整體規(guī)劃：加強新區(qū)，擴大都市框架依照市政府近期出臺-都市規(guī)劃中明確指出，以建設開封特大都市為目的，立足既有基本，發(fā)揮區(qū)位、人文優(yōu)勢，壯大五大支柱產(chǎn)業(yè)，加大中心都市建設力度，以汴西新區(qū)開發(fā)為突破口，進一步拉大都市框架，拓展都市發(fā)展空間，擴大都市規(guī)模。到市區(qū)建成區(qū)面積達到110平方公里以上，人口達到110萬人以上。都市空間構造呈東西向長多中心組團構造，形成汴西新區(qū)、老城區(qū)和邊村新城三個組團。強力開發(fā)汴西新區(qū)。以當前開發(fā)區(qū)為基本向西推動，加大投資力度，通過建設汴西新區(qū)，特別是全力啟動杏花營工業(yè)區(qū)，打造集工、商、貿、高新技術、文化、服務于一體都市組團，拉大都市框架，增進鄭汴一體化迅速發(fā)展。保護性開發(fā)老城區(qū)?！笆晃濉逼陂g，要全面啟動宋都古城復建工程。重點抓好水系工程二期建設、古城墻整體開發(fā)及護城河復原整治、繁塔禹王臺景區(qū)開發(fā)、歷史文化街區(qū)保護修復和“城摞城”景觀展示工程等項目建設。加快城墻內行政機關外遷，環(huán)城及舊城成片開發(fā)步伐，嚴格控制住宅及與古都風貌不相協(xié)調建筑建設，優(yōu)化古都環(huán)境，增強文化內涵，實現(xiàn)“一城宋韻半城水”、再現(xiàn)東京夢華目的。加快邊村新城建設。振興以老工業(yè)基地為龍頭東部組團，重點建設邊村新城，科學規(guī)劃，整體布局，加快基本設施建設和產(chǎn)業(yè)集聚，大力發(fā)展工業(yè)、物流、居住、綜合服務。都市規(guī)模及人口當前開封市市區(qū)人口80萬，按規(guī)劃市區(qū)建成區(qū)面積達到110平方公里以上，人口達到110萬人以上通過開封市區(qū)規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，在將來4-5年內，開封市人口將會由80萬人，至110萬人，市區(qū)人口增長30多萬人，平均每年人口新增量在6萬人左右。如此巨大人口增量必然導致房地產(chǎn)大量需求。按照當前開封市城鄉(xiāng)居民人均居住面積2060000人*20平方米/人=120萬平方米在將來4-5年內，平均每年將會產(chǎn)生120萬方新增住房需求。而當前周口市每年新增住房供應量在90萬方左右。市場將來將會浮現(xiàn)供不應求狀況，市場前景可觀。正源行觀點：鄭汴融合增進了都市經(jīng)濟發(fā)展，同步又帶來了較多鄭州投資客，而開封新區(qū)作為都市發(fā)展方向，必將帶動物業(yè)投資增長。三、有關政策1、清算土地增值稅：《關于房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅清算管理關于問題告知》土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進稅率，即土地增值稅要視增值率大小,采用分段計算應納土地增值稅稅額方式，對增值額超過扣除項目金額200%，分別合用30%、40%、50%和60%稅率，不再所有按60%稅率計征。影響：項目開發(fā)速度越慢、土地囤積時間越長，公司就會支付更多稅款2、貸款利率六級跳6次加息10次提高銀行存款準備金率3月18日，央行年內首度加息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點5月19日，央行年內第二次加息，上調一年期存款基準利率0.27個百分點；一年期貸款基準利率上調0.18個百分點7月20日，央行年內第三次加息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點8月22日，央行年內第四次加息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點9月15日，央行年內第五次加息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點12月21日，央行年內第六次加息，一年期貸款基準利率由現(xiàn)行7.29%提高到7.47%，上調0.18個百分點央行宣布從12月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，這是央行年內第十次提高存款準備金率影響：一方面銀行體系內資金在短期內呈現(xiàn)趨緊狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商而言，從銀行獲得資金難度增大加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資局限性限度，加息也許壓縮商品房供應量。另一方面存貸款利率增長也在一定限度上打擊了客戶物業(yè)投資信心，這也必將導致市場上投資性需求減少，同步也將加重市場自用客持幣待購觀望情緒；3、多渠道解決住房困難《國務院關于解決都市低收入家庭住房困難若干意見》加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決都市低收入家庭住房困難政策體系，明確廉租屋制度是解決都市低收入家庭住房問題重要途徑。隨著房價不斷上漲，都市居民住房問題越來越突出。該文獻初次提到把解決低收入家庭住房困難作為政府公共服務一項重要職責，把住房當作了重要民生問題，并提出了某些詳細規(guī)定，這無疑將有助于解決低收入家庭住房困難問題。我省有１０個地級都市尚未實行該制度，涉及開封市、平頂山市、濮陽市、許昌市、洛陽市、商丘市、周口市、鶴壁市、三門峽市、濟源市。影響：在一定限度上緩和了低收入家庭住房問題，而中檔收入人群依然是購房困難戶。4、首付提高至40%《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理告知》對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米如下，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上，貸款首付款比例不得低于30%；對已運用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中華人民共和國人民銀行發(fā)布同期同檔次基準利率1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數(shù)增長而大幅度提高，詳細提高幅度由商業(yè)銀行依照貸款風險管理有關原則自主擬定影響：打擊房地產(chǎn)市場投機行為，保障自住性需求，平抑房價；減少房地產(chǎn)投資熱度。首付門檻提高、利率上調，投資房地產(chǎn)利潤空間進一步被壓縮，風險加大，對炒房者起到震懾作用，一定限度上抑制了投機性需求，短期內購房總需求有也許浮現(xiàn)下降，從而起到打壓房價作用，購房門檻提高，也將導致自用客觀望，投資客離場正源行觀點：是對房地產(chǎn)界調控最為嚴肅一年，在一定限度上打擊了投資過熱、投機炒作、房價飆升現(xiàn)象，百姓購房，再度進入觀望期。而開封新區(qū)作為鄭州投資客新興選取在宏觀調控政策影響下將會受到影響，應當是政策出臺年，才是實行年，其后續(xù)影響都將在逐漸顯現(xiàn)出來。四、整體房地產(chǎn)市場1、開封市宏觀房地產(chǎn)市場狀況A、都市歷年供需狀況——整體呈現(xiàn)出供不不大于求現(xiàn)象都市從04-供應量為273萬方，需求量為166萬方，中間空置量為100多萬方，近三年供需比分別是1.77：1，1.55：1，1.64：1，整體呈現(xiàn)出供不不大于求現(xiàn)象，市場競爭較為激烈，市場空置率較高。B、都市歷年單價走勢——一體化概念炒高整體房價從圖中可以看出，整體房價從1300元/平方上升到1900元/平方，提高了近46%，這只是整體數(shù)據(jù)，在個別區(qū)域如新區(qū)，單價將會更高，這與當前供不不大于求現(xiàn)象浮現(xiàn)不符。2、土地市場狀況調查依照開封市土地局提供土地規(guī)劃狀況，分為經(jīng)濟合用房和商品房兩種性質，預測在近期入市土地有如下幾處：經(jīng)濟合用房用地總量存量新增1東京南苑經(jīng)濟合用房項目位于省一監(jiān)北側4704702龍翔.香格里拉經(jīng)濟合用房項目位于東京大道以北、黃汴河以西2302303祥和苑經(jīng)濟合用房項目位于集英街以東、廣場北路以北、解放路以南34344北星苑.苑中苑經(jīng)濟合用房項目位于北郊開柳路西北關街村、南臨乳制食品總廠生活社區(qū)、北至食品總公司住宅社區(qū)、西鄰北關街道路、東領北郊鄉(xiāng)政府生活社區(qū)30305公安消防社區(qū)經(jīng)濟合用房項目位于大梁路以北、集英街以西12126安居社區(qū)經(jīng)濟合用房項目位于都市建成區(qū)內經(jīng)濟合用房建設區(qū)域90907演武廳社區(qū)經(jīng)濟合用房項目位于演武廳東側、市儲運總公司院55558市畜牧局項目位于夷山大街南段、西臨夷山大街、東至大朱屯二隊779省第一監(jiān)獄經(jīng)濟合用房項目（安泰嘉苑）位于黃河大街北段路東、規(guī)劃金耀路以南7710龍亭區(qū)經(jīng)濟合用房住房項目（百順花園）位于文昌后街33號8811毛條廠經(jīng)濟合用房項目（福興苑）位于漢興路毛條廠南區(qū)1616三、普通住宅商品房、商業(yè)等用地總量儲量新增1水系二期工程周邊商住用地位于包公湖至龍亭湖水系二期工程兩側120012002南關槐樹院地塊位于五福路東頭以南，三里堡以東，槐樹院后街以北，官坊西街以西62623醫(yī)院前街地塊位于大慶路以東，工人文化宮以西，濱和路以南88884自由路路南地塊位于胭脂河以西，木廠街以北，中山路以東，自由路西段以南40405賓館東、北側地塊位于解放路以西，自由路中段以北，開封賓館以東10106范莊村委會勞動路北段商住開發(fā)項目位于勞動路北段東側64647第一帆布廠宗地位于西坡北街以西、鼓樓區(qū)家屬樓以北、工行家屬院以東、白牡丹開發(fā)公司以南26268商住開發(fā)項目（土地儲備）位于解放路北側護城堤以東5005009汴西新區(qū)商住綜合開發(fā)項目位于汴西新區(qū)1號路以西、3號路以東、鄭開大道以南73073010仁和屯社區(qū)商住開發(fā)項目仁和屯社區(qū)北側、勞動路北段以東18018011民生時代商城項目寺后街以北，河南酒店以西2222由以上土地市場供應狀況可以看出：將來市場供應重要分兩個方向，經(jīng)濟合用房將加大投放力度且多數(shù)集中在新區(qū)附近；商品房以老城區(qū)改造土地供應為主；新區(qū)樓盤分布狀況——新區(qū)成為了高品位、高層競爭主戰(zhàn)場由于老城區(qū)古城保護，因而當前市場上在售樓盤重要集中在新區(qū)，檔次參差不齊，由于本次市調以高品位和高層為主，因而重要以這兩個方向為重要參照方向，另在黃河大道東側有一大篇經(jīng)濟合用房項目，當前呈現(xiàn)出啞鈴狀分布狀態(tài)；正源行觀點：當前市場整體供不不大于求但是整體價格卻在不斷上漲，其中新區(qū)更是高出均價更多，這闡明在鄭州價格較高而相對總價較低，潛力較大開封在鄭汴一體化背景下成為了投資客新寵。通過將來土地供應狀況可以看出將來開封房地產(chǎn)市場經(jīng)濟合用房供應量較大，這也必將呈現(xiàn)出啞鈴狀供應格局五、開封市房地產(chǎn)動態(tài)1、投資與規(guī)劃面積進一步加大8月初對開封市有開發(fā)項目房地產(chǎn)開發(fā)公司進行記錄，共有45個公司，52個項目（其中三個為代建項目）。1-7月份開封市房地產(chǎn)開發(fā)在建項目籌劃總投資433607.8萬元，規(guī)劃總用地面積2302551.05平方米，規(guī)劃建筑面積2146635.03平方米（其中規(guī)劃住宅和商業(yè)面積分別為1388231.38平方米和679027.56平方米）。開封市房地產(chǎn)開發(fā)7月份完畢投資9125萬元，比6月份增長1712萬元，增長23%。至七月底合計完畢開發(fā)項目投資77691.7萬元，其中住宅投資為46712.4萬元，約占合計完畢項目投資60%。2、供需構造以90-130平方戶型為主至7月底，開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目合計新開工建筑面積225024.82平方米，其中住宅合計新開工面積153456.29平方米，共1352套，平均每套建筑面積113.5平方米；商業(yè)合計新開工面積64027.04平方米；其她合計新開工面積為7541.49平方米。至7月底，開封市房地產(chǎn)開發(fā)項目在建建筑面積1249340.29平方米，比上月增長62057.77平方米，增長0.5%。其中住宅和商業(yè)分別為965721.61平方米和211744.19平方米，分別比上月減少32376平方米和增長790平方米，下降3.2%和上漲0.4%；其她建筑面積71874.49平方米，比上月增長46076平方米，增長178%。從房屋供應構造可以看出，90平方米如下住宅占總量約16.6%，90-110平方米住宅占總量26.2%，110-130平方米住宅占總量27.8%，130-150平方米住宅占總量12.8%，150平方米以上住宅占總量16.4%。我市住宅需求多為90-130平方米，而130-150平方米以上住宅需求所占比重相對較小。至7月底，住宅合計竣工面積為249296.51平方米，1976套，竣工房屋平均每套126.16平方米；住宅合計竣工面積比上月多101842平方米，870套，增長69%；商業(yè)合計竣工面積為41781.97平方米，比上月多3962.7平方米，增長10%；其她竣工面積為9907平方米，比上月多6107平方米，增長160.7%。3、開封市房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)升溫，開封市房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)升溫，截至到七月底，住宅銷售面積為313594平方米，2477套，比上月增長124077平方米，920套，增長65.4%；非住宅銷售面積為21828.44平方米，比上月增長3496.4平方米，增長19.1%。以上數(shù)據(jù)顯示：至7月底，房地產(chǎn)銷售中非住宅銷售面積所占比重為16.4%，住宅銷售比重占83.6%，而相應七月底住宅投資為46712.4萬元，約占合計完畢項目投資60%，非住宅投資占40%。從上面數(shù)據(jù)中可以看出，住宅銷售所占比重較上個月下降8.2%（上月銷售比重為91.1%），住宅投資比重較上個月減少了23%。開封樓盤銷售價格有所增長，住宅類均價約為2380元/平方米，非住宅類均價6006元/平方米。住宅價格，以市中心、西區(qū)為最高，東區(qū)、南區(qū)較低，其中金明池綜合項目住宅銷售均價4273元/平方米；非住宅類銷售價格最高是以鼓樓商圈及周邊幾種重點商業(yè)項目價格為最高（中大商貿城、新都匯、鼓樓商城及城外地段較好商業(yè)），均價約為8000元/平方米，近期浮動不大。4、經(jīng)濟合用房不斷完善總體來看開封市住房建設仍是市場主體，無論在投資、在建、開工、銷售等方面都火速升溫。截至7月底經(jīng)濟合用房完畢投資6343萬元，總用地面積為265667平方米，規(guī)劃建筑面積358726平方米，新開工面積28393平方米，竣工面積165145平方米，銷售面積為113337.82平方米，銷售均價為1350元/平方米。六、新老城區(qū)典型個案分析項目名稱：九鼎頌園項目地址：老城區(qū)碑林北面項目電話：推廣方向：一宅山水百年情項目規(guī)劃：九鼎項目座落于國家4A級風景區(qū)內，南臨龍亭-天波楊府；西擁清明上河園、西北湖植物公園；北靠萬歲山森林公園。曲水彎環(huán)，林木茂盛，草坡延綿。九鼎項目共占地345畝，分三期開發(fā)：一期九鼎雅園現(xiàn)房；二期九鼎頌園期房；三期九鼎豐園為別墅區(qū)，其地土資源稀缺性造就了該項目絕無僅有、不可復制絕版價值。

頌園作為雅園升級版本，由上海同濟大學名家擔綱本社區(qū)規(guī)劃與建筑設計。分兩期進行，一期在建樓宇２３棟，１棟商務中心。當前銷售：二期頌園，總建10萬方，預測三期別墅2萬方項目單價：2900元/平方，f1層3300，f2層3000、f3層2700、f4層2800元產(chǎn)品狀況：步陽防盜門、塑鋼雙玻、單氣雙水、門禁對講、雙表出戶、瓷磚加涂料、紅外線防盜。物業(yè)：自身物業(yè)、0.32元/平方，管家式物業(yè)，終身免費維修，五分鐘上門服務。產(chǎn)品類型：多層，臨街某些三層設計，頂層退臺設計，底層設為車庫或儲藏間。主力戶型：三房120-140平方重要景觀：既有以大片水面為主水空間，也有形成小橋流水般綠島空間，尚有森林空間或是戶外活動空間。社區(qū)環(huán)境項目優(yōu)勢：周遍資源不可復制性，項目開發(fā)連貫性，產(chǎn)品節(jié)能型、物業(yè)高檔性項目劣勢：周邊交通較差、相對遠離市區(qū)商業(yè)中心。名稱：開元名都地點：晉安路與大梁路交匯處電話：規(guī)劃：住宅住宅樓中樓別墅區(qū)商業(yè)中心開元酒店住宅住宅樓中樓別墅區(qū)商業(yè)中心開元酒店占地：300畝當前銷售：別墅區(qū)和住宅北區(qū)產(chǎn)品類型：以獨棟、疊加、聯(lián)排、雙拼、陽光美墅為主。價格：住宅：3800元/平方，f1層4500元/平方；別墅：10000元/平方外立面：住宅銷售戶型面積：130-140平方三房，197平方復式，200-300平方別墅銷售狀況：住宅以北面兩棟4層高多層為主交房時間：來年9月30號物業(yè)：別墅1.08；多層住宅0.48產(chǎn)品狀況：高檔面磚、雙氣雙水、高檔防盜門、斷橋鋁合金、中空雙玻、整體澆筑成型。后期規(guī)劃：預測在集英街西，規(guī)劃中有小高層浮現(xiàn)，但當時就缺少金明湖資源優(yōu)勢。戶型狀況：特點：項目優(yōu)勢：當前本項目最大優(yōu)勢為金明湖資源獨占性，景觀較好，且產(chǎn)品300畝規(guī)模較大；產(chǎn)品先進。項目劣勢：產(chǎn)品以別墅為主，缺少住宅供應，住宅重要集中在臨街位置，且單價較高，成為了市場第一位，從而制約了某些客戶購買。七、市場特點：綜觀近幾年開封房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況可以看出，當前開封樓市呈現(xiàn)五大特點：都市經(jīng)濟發(fā)展緩慢，位于河南省中下游水平，但房地產(chǎn)發(fā)展與其都市地位相比由于鄭汴一體化升級導致房地產(chǎn)呈現(xiàn)出高速發(fā)展趨勢。開封整體都市格局發(fā)生變化，有單一中心向都市雙心發(fā)展，將來新區(qū)將成為行政、教誨和居住中心，新區(qū)房產(chǎn)市場變化，代表了開封房產(chǎn)市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，外來開發(fā)商不斷涌入，給開封房地產(chǎn)市場帶來了資金和先進營銷理念，增進了房地產(chǎn)市場發(fā)展。外來人士大量購房成為一道獨特風景線。（在鄭州工作，在開封投資）需求市場呈兩極分化態(tài)。市場特點分析總結都市經(jīng)濟發(fā)展緩慢，位于河南省中下游水平，但房地產(chǎn)發(fā)展與其都市地位相比由于鄭汴一體化升級導致房地產(chǎn)呈現(xiàn)出高速發(fā)展趨勢。２００３年終，開封市經(jīng)濟水平始終在河南省倒數(shù)三、四位上徘徊，隨著鄭汴一體化帶動當前經(jīng)濟已有了較高提高，但仍舊在河南省各個都市中下游水平，但是由于鄭汴一體化因素，帶來了大量鄭州投資客，促使開封房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了持續(xù)幾年高速發(fā)展，但是總來說還是處在一種剛剛起步階段。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，外來開發(fā)商不斷涌入，給開封房地產(chǎn)市場帶來了資金和先進營銷理念，增進了房地產(chǎn)市場發(fā)展。以建業(yè)為代表各種外地開發(fā)商強勢進駐開封，其中建業(yè)在開封土地儲備近3000畝，總投資逾50億元。預測分建業(yè)大宏都市花園、鄭開森林半島、水系二期周邊工程、西北湖旅游度假村四個項目進行開發(fā)。外來開發(fā)商進駐必將帶來大量資金和新理念；開封整體都市格局發(fā)生變化，有單一中心向都市雙心發(fā)展，將來新區(qū)將成為行政、教誨和居住中心，新區(qū)房產(chǎn)市場變化，代表了開封房產(chǎn)市場變化。當前在開封市老城區(qū)西面以市委市政府搬遷為代表一種新都市中心正在逐漸形成，這里有便利交通和完善配套，整個都市正在逐漸形成老城區(qū)旅游商業(yè)中心和新城區(qū)行政與教誨居住中心新格局；外來人士大量購房成為一道獨特風景線。（在鄭州工作，在開封投資）當前從鄭州來開封買房人已經(jīng)成為了開封各個項目主力，鄭汴一體化刺激了鄭州投資客來開封購房需求市場呈兩極分化態(tài)勢。從將來土地供應上看，將來經(jīng)濟合用房投放力度將加大，而以建業(yè)為首高品位樓盤也是大幅度屯地，因而可以預見將來是高品位和低端市場競爭；第二某些、區(qū)域房地產(chǎn)市場新區(qū)狀況概述：新區(qū)范疇工業(yè)園區(qū)既有建成區(qū)工業(yè)園區(qū)既有建成區(qū)大新區(qū)鄭汴一體化于去年被寫進河南省和開封市“十一五”規(guī)劃，當前已正式啟動。因地區(qū)和發(fā)展戰(zhàn)略因素，汴西新區(qū)理所固然地成為鄭汴一體化橋頭堡和主戰(zhàn)場。汴西新區(qū)位于都市西部，東到護城大堤，西到中牟邊界，南至310國道，北至連霍高速，是集居住、工業(yè)、辦公、商貿、休閑為一體生態(tài)型新城區(qū)。汴西新區(qū)奮斗目的是集全市之力，調動全市上下積極性，實現(xiàn)“三年樹形象，五年成規(guī)模，十年再復興”，運用五年至十年再造一種“新開封”。大新區(qū)在嚴格意義上說本項目不屬于新區(qū)，而在普通市民心中大梁門以西都屬于新區(qū)，并且日后新區(qū)對本項目影響將會更快密，因而將本項目區(qū)域列為大新區(qū)統(tǒng)一整頓；新區(qū)現(xiàn)狀：當前汴西新區(qū)形成兩個某些，一種某些為東部緊鄰老城區(qū)行政居住中心，另一種在西面工業(yè)中心；當前東部緊鄰老城區(qū)某些已經(jīng)發(fā)展到金明池以東，已經(jīng)形成了大梁路、漢興路、晉安路、宋城路為重要干道交通體系，整體呈現(xiàn)出東西向發(fā)展態(tài)勢，當前市委市政府已經(jīng)入住，其她各個市政辦公單位也都已經(jīng)搬遷至此，而東面工業(yè)基地已經(jīng)開始動工建設；新區(qū)業(yè)態(tài)分布：汴西新區(qū)定位是綜合性新城區(qū)，而杏花營工業(yè)新區(qū)為汴西新區(qū)重要構成某些。工業(yè)化是一種地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展標志，是推動一種地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展動力源，實現(xiàn)工業(yè)化是經(jīng)濟發(fā)展過程中不可逾越歷史階段。開封做為一種工業(yè)化水平相對較低，經(jīng)濟發(fā)展水平尚欠發(fā)達地區(qū)，工業(yè)對帶動都市發(fā)展意義尤為重要。杏花營工業(yè)新區(qū)作為汴西新區(qū)唯一工業(yè)新區(qū)，它發(fā)展快慢、好壞直接影響著汴西新區(qū)此后建設乃至此后發(fā)展。工業(yè)新區(qū)建設必要按照產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向精心布局，按照新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，集中力量發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品深加工、生物制藥、汽車配件等技術含量高、能產(chǎn)生集聚效應產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)匯集節(jié)約成本，增進產(chǎn)業(yè)鏈條延伸，增強聚焦效應和規(guī)模效益。通過產(chǎn)業(yè)聚焦減少污染，形成與居住、辦公、商務區(qū)環(huán)境和諧一致。要進一步提高杏花營工業(yè)新區(qū)建設層次，建成后使之成為開封市工業(yè)發(fā)展示范區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)聚焦區(qū)、技術創(chuàng)新窗口和平臺。正源行觀點：新區(qū)工業(yè)必將成為都市經(jīng)濟新增長點，同步也會促近人們收入增長，從而帶來更多住房需求；二、高品位、高層市場細解1、 目的樓盤概況——規(guī)模較大，市場知曉度較高樓盤名稱九鼎雅園開元希爾斯。天翼金馬雅苑地點老城區(qū)金明大道與大梁路漢興路與黃河大街晉安路與黃河大街占地142畝300畝41畝6畝總建10萬13萬13萬1.8容積率1.060.654.84.7均價2900380032002850銷售率85%多層未銷售一期80%30%由表可知：九鼎雅園和開元項目占地較大，開發(fā)時間較長，又擁有絕佳環(huán)境資源，因而在市場高品位占有度上相對較大，希爾斯天翼相對占地較少，但是由于其超高層建筑形式使其總建與其她項目相似，又以其產(chǎn)品高品質搶占了新客戶資源。2、 高品位市場資源占有狀況——兩種形式，一種方向樓盤名稱開元九鼎雅園希爾斯。天翼金馬雅苑資源狀況300畝金明湖位于老城景觀中心區(qū)周邊配套成熟產(chǎn)品品質較高周邊配套成熟銷售率多層未銷售85%一期80%30%由表可知：開元與九鼎雅園都擁有周邊資源獨占性，使其擁有其她項目不可相比優(yōu)勢，而已希爾斯天翼為代表向天空要品質成為了新代表且銷售率較高也證明了這一點，而相對產(chǎn)品普通高層金馬雅園相對產(chǎn)品普通，不能引起人們關注導致銷售率不高。房地產(chǎn)戶型及面積去化——整體去化較高，140平方以上浮現(xiàn)抗性樓盤名稱開元希爾斯。天翼九鼎雅園主力戶型120-140120-140120-140銷售率多層未銷售一期80%85%剩余房源120-140120130剩余因素未銷售23層以上和4層如下某些戶型或者西戶采光受影響剩余一樓，總價較高由表可知：從當前銷售樓盤中記錄得出，當前市場上供應量重要集中在120-140平方之間，銷售率集中在70%以上，整體去化較好，但在140平方以上戶型浮現(xiàn)較為明顯抗性。而在剩余房源中相對有明顯抗性還是價格和戶型有明顯缺陷戶型。在高層中底層和頂層去化較慢，闡明本區(qū)域購高層客戶屬于改進生活型較多。40-50平方小戶型熱銷闡明投資現(xiàn)象浮現(xiàn)，鄭州客戶潛力巨大。4、 房地產(chǎn)市場總價去化——42萬成為高品位購房門檻由圖可知：各個總價段去化率相對較高集中在70%以上，在42萬后來浮現(xiàn)明顯下滑，闡明本都市高品位人群在總價接受度上42萬是一種門檻，這也是當前高層去化多數(shù)剩余在頂層關于。其中低總價小戶型去化最快，由于此前沒有小戶型項目浮現(xiàn)，因而小戶型熱銷闡明了鄭汴一體化后到開封投資狀況已經(jīng)開始。5、 建筑形態(tài)——高層逐漸被接受樓盤名稱開元希爾斯。天翼九鼎雅園金馬雅苑建筑形態(tài)別墅、多層洋房高層多層洋房高層銷售率多層未銷售一期80%85%30%由表可知：當前在售高層有兩個，去化率相差較多，這也反映了人們對高層高品位承認，而同樣是高層金馬雅苑相對配備較差，去化率較低，闡明人們購房特別是高層人們更看重是它所帶來高品質生活。6、 將來競爭——高層競爭、品質競爭項目名稱開元二期希爾斯天翼鄭開建業(yè)森林半島地點集英街以西漢興路/體量未定11萬110萬建筑形態(tài)小高層高層五星級酒店、商業(yè)服務、高檔住宅入市時間中旬初可競爭資源原先一期客戶，大型社區(qū)高品質產(chǎn)品品牌優(yōu)勢，地段優(yōu)勢由表可知：進入來年后原有資源獨占項目所剩房源較少，因而后來是一種高層競爭，而在相似外部配套前提下，產(chǎn)品品質對比成為了直接肉搏。正源行觀點：當前市場上去化較好產(chǎn)品重要集中在品質高、總價在30-40萬，面積在100-130平方中小型戶型上；此外一某些總價在15萬如下小戶型也受到追捧，這是由于鄭州投資客涌入開封市場因素三、產(chǎn)品狀況產(chǎn)品競爭是一種市場日后重要競爭方向，因而下面對產(chǎn)品進行詳細分析：1、建筑材料——環(huán)保保溫已經(jīng)成為了行業(yè)原則項目門窗外墻電梯雙水大堂九鼎頌園步陽防盜門塑鋼雙玻瓷磚加涂料外墻外保溫無有無希爾斯天翼高檔防盜門斷橋鋁合金、中空雙玻納米技術自潔面磚外墻外保溫高速電梯有精裝修大堂開元高檔防盜門斷橋鋁合金、中空雙玻高檔面磚外墻外保溫無有無開元與九鼎頌園是一種多層項目但是在產(chǎn)品配備上也接近高層環(huán)保與保溫原則，中空雙玻、斷橋鋁合金、雙水與外保溫成為了標配，而希爾斯天翼憑借其高層所獨有刷卡電梯，豪華大廳等來體現(xiàn)其自身所追求高品質生活。正源行觀點：市場激烈競爭及價格逆勢而上使得市場上各個項目之間競爭集中在產(chǎn)品上競爭，這也導致了各個項目配備將對較高現(xiàn)象產(chǎn)生。2、智能化狀況——安防成為重點項目智能化九鼎頌園紅外線防、門禁對講、24小時巡防希爾斯天翼電子安全防范系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、設備自動化系統(tǒng)、有線電視和寬帶入網(wǎng)、社區(qū)背景音樂、智能一卡通開元紅外線防、門禁對講、24小時巡防紅外線防、門禁對講、24小時巡防成為了標配，而有關家庭智能化系統(tǒng)及智能一卡通成為了高智能化代表正源行觀點：在智能化上重要還是以安防為主，而希爾斯天翼則以較高配備體現(xiàn)其高貴之處。3、物業(yè)狀況——人性化物業(yè)受到追捧項目物業(yè)公司物業(yè)費物業(yè)服務內容九鼎頌園自身物業(yè)0.32管家式物業(yè)，終身免費維修，五分鐘上門服務希爾斯天翼開祥物業(yè)未定人性化管理，維修、保潔、保安、有償服務等開元自身物業(yè)0.48保潔、安全在競爭激烈市場物業(yè)作為日后生活重要某些成為了各個項目重要宣傳方向，特別以九鼎與希爾斯物業(yè)最為突出，推出多項人性化服務和有償服務，而通過物業(yè)來體現(xiàn)自身高品位之處。正源行觀點：購房客戶對物業(yè)關注闡明改進生活條件客戶較多，客戶購房對比更加細致。4、產(chǎn)品附加值——增進銷售與提高產(chǎn)品品質效果項目附加值九鼎頌園頂層送閣樓，底層與地下室聯(lián)通，物業(yè)免費維修希爾斯天翼刷卡式電梯、豪華大堂、高品位物業(yè)服務開元一層雙向入戶產(chǎn)品附加值重要集中在一層和頂層這兩個空間，這樣附加值僅僅為了難賣好賣。正源行觀點：增長產(chǎn)品附加值使客戶感覺物超所值，要做新原則制定者，引領者，才是大盤制勝之道。5、個案分析A、希爾斯天翼項目地點：漢興路與黃河路項目電話：推廣語：珍藏品質仰望生活主語：13萬平方米超高百年傳世名盤總建：13萬占地：41畝容積率：3.7綠化率：47%主力戶型：小戶型、兩房、三房主力面積：40-140平方價格：3200元/平方開盤時間：07-11-5銷售狀況：4層以上、23層如下已無房源，銷售率達到80%社區(qū)規(guī)劃：2214356898947471231259494143137當前銷售當前銷售為一期1、2號樓，一號樓25層，二號樓30層，后期推出高層有33層樓。產(chǎn)品類型：納米技術自潔面磚、中空雙玻、高檔防盜門、挑高精裝修大堂，雙氣雙水、刷卡電梯、入戶空中花園智能化：電子安全防范系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、設備自動化系統(tǒng)、有線電視和寬帶入網(wǎng)、社區(qū)背景音樂、智能一卡通物業(yè)：開祥物業(yè)，人性化管理，物業(yè)費未定景觀：人車分流、坡地式社區(qū)布局、以建筑小品為主、景觀以精致取勝。項目優(yōu)勢：周邊配套較為成熟，重要依托高層和產(chǎn)品優(yōu)勢來體現(xiàn)項目品質感。項目劣勢：本項目由于占地規(guī)模較小且呈現(xiàn)出南北長東西窄地塊形狀，并無較多環(huán)境資源，兩梯六戶設計使各個顧客在通風采光上后期使用上非常不便，項目整體在南邊只有一種出入口，且北向進深較深，社區(qū)較為進一步。項目名稱：金馬雅苑項目地點：晉安路與黃河大道項目電話：2569111推廣方向：開封人居第一高度西入古城耀眼門牌占地：0.38萬總建：1.8萬規(guī)劃形式：一二層為商業(yè)，3-17層為住宅，兩梯四戶主力戶型：90-110兩房和120-140平方四房均價：2850元/平方產(chǎn)品：高檔防盜門，中空雙玻，送節(jié)能廁所，開盤時間：5月銷售狀況：40%，集中在中間樓層項目規(guī)劃1241241241101101391399090戶型：項目優(yōu)缺陷：優(yōu)勢：地段優(yōu)勢，周邊配套齊全，劣勢:兩梯四戶設計使各個房間通風采光效果較差，在產(chǎn)品上并無突出賣點只有一種節(jié)能廁所活動，但與高品位定位不協(xié)調，底下兩層為商業(yè)，社區(qū)內并無景觀，因而整體定位不高。第三某些、客戶分析1、各樓盤客戶狀況——舒服型和地位型各選所需項目客戶狀況九鼎頌園開封老戶及某些鄭州投資客和為老人購買等希爾斯天翼開封公務員、商戶、鄭州某些投資客開元開封公務員、事公司單位、生意人、為老人購房、鄭州某些客戶等年級較大老人較喜歡選取景觀與配套較為成熟九鼎頌園與開元項目，由于她們有低密度居住環(huán)境和優(yōu)美景色，生活比較舒服，而她們對高層接受度較低；選取希爾斯天翼客戶重要集中在中年成功人士，她們正處在事業(yè)巔峰期，需要通過高品質住宅來體現(xiàn)身份，因而兩個方向，浮現(xiàn)兩個購房人群；而隨著鄭汴一體化浮現(xiàn)，鄭州市投資人群也較多關注著開封樓盤，逐漸成為了購房主力；正源行觀點：由于市場上高品位產(chǎn)品區(qū)別也使得購房客戶構成上各不相似，舒服與體現(xiàn)地位客戶各有所需；2、購房客戶對目的樓盤優(yōu)缺陷評析——關注品質，注重人性項目九鼎頌園希爾斯天翼開元長處1、周邊環(huán)境優(yōu)美2、社區(qū)密度低3、物業(yè)好1、品質較高2、豪華大堂3、物業(yè)管理好1、景觀好2、大社區(qū)3、低密度缺陷1、外部交通較差2、位置相對偏北3、一層較少缺少實用性戶型1、一層四戶影響采光和通風。2、高層用水用電不安全3、后期物業(yè)費高1、價格太高2、臨街3、戶型較大由于各個項目特點比較突出，在對客戶調查時重復率最高也是各個項目最大優(yōu)勢，而缺陷這走要集中在后期使用上不以便，因而更人性化設計會贏更多客戶選取。正源行觀點：各個樓盤都在爭取通過品質與環(huán)境贏取客戶時候，人性化設計是客戶考慮較多方面。正源行觀點之客戶總結正源行觀點之客戶總結當前高品位客戶重要集中在都市公務機關和鄭州到開封購房客戶；本地公務機關客戶更注重體驗身份，實用和地段；鄭州來開封購房客戶重要集中在投資和環(huán)境上；針對這兩個重要群體可以設計出各自所需產(chǎn)品來贏得客戶

第四某些、項目地塊分析：一、地塊基本狀況1、地塊基本數(shù)據(jù)：規(guī)劃用地：54888.8平方米用地性質：商住用地項目四至：東至三十九中圍墻西側，南至大梁路紅線，西至夷山廣場邊界，北至解放路紅線；建筑限高：》18米住宅建筑凈密度：《25.0建筑風格：當代建筑形式，色調以淡黃色調為主2、地塊現(xiàn)狀：當前地塊西面緊鄰夷山廣場某些為空地，而在臨近三十九中某些尚有某些建筑物需要拆除；當前臨大梁路某些已有圍墻圍起來，當前處在未動工狀態(tài)；二、地塊周邊環(huán)境1、交通狀況：本項目位于開封市新區(qū)中心位置，緊鄰都市東西主干道——大梁路，又是連接鄭州方向鄭開大道，交通便利；2、教誨狀況：本項目北面為河南大學新校區(qū)，南面與大梁路一路之隔是開封大學，東面緊鄰三十九中，教誨氛圍濃厚；3、周邊購物場合在本項目東面大梁路上有一種集貿市場，沿大梁路到老城區(qū)有御街等購物中心；4、辦公場合：市委、市政府就在項目南面，發(fā)改委、中級法院、農(nóng)業(yè)銀行總部、聯(lián)通、網(wǎng)通、移動開封分公司、電業(yè)局、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會、國稅局等就在項目南面；5、醫(yī)療設施：第七人民醫(yī)院、醫(yī)藥大廈、結核病醫(yī)院6、休閑娛樂：五星級酒店中州國際飯店、藝術中心、金明池大酒店、夷山廣場、金明廣場、金明湖三、地塊項目swot分析：S（優(yōu)勢）：周邊教誨氛圍濃厚；緊鄰大梁路，交通優(yōu)勢明顯；緊鄰市政府，行政氛圍濃厚；W（劣勢）：周邊生活配套欠缺；北面為城中村，前期形象展示較差；大梁路車流量較大，已形成噪音污染；O（機會）：鄭汴一體化，都市向西發(fā)展；新區(qū)成為購房首選；臨近鄭州，吸引鄭州客戶；T（威脅）：市場整體供不不大于求；自然資源占有較少；將來市場產(chǎn)品同質化嚴重；政策調控將在全面實行；四、項目立地總結：就項目地段條件來看，項目接近主干道，位于開封新區(qū)核心位置，對于項目日后發(fā)展有較好增進作用。項目生活配套設施和公共交通狀況存在一定局限性，涉及交通線路不完善，以及缺少必要生活配套設施，這一方面除了依賴市政規(guī)劃外，也需要項目自身在規(guī)劃中謀求一定調節(jié)和突破。本項目位于都市主干道迎賓大道上，但周邊特別是大梁路以北有少量老式居住社區(qū)，在居住條件方面顯然還不是很成熟，有待進一步累積人氣。

第五某些、房地產(chǎn)市場總結1、市場層面：大市場好——開封整體房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，市場供求呈現(xiàn)出高低端客戶需求啞鈴狀分布形式，而依照將來都市規(guī)劃中將會有大量新增人口，為房地產(chǎn)市場提供有效需求，整體大市場環(huán)境為咱們項目開發(fā)提供了成功必要條件。——雖然當前開封房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，但是由于其起點比較低，房地產(chǎn)市場發(fā)展水平和都市經(jīng)濟發(fā)展水平還沒有達到同步，市場向上發(fā)展空間和余地還比較大，為咱們項目提供了比較好機會。新區(qū)高檔區(qū)域優(yōu)勢明顯——作為開封房產(chǎn)發(fā)展領軍人物，新區(qū)房價、產(chǎn)品都領先于其她區(qū)域，如今金明池建成，更確立了新區(qū)為開封高檔區(qū)域地位?！聟^(qū)開發(fā)已經(jīng)進入了一種比較成熟階段，本項目做為區(qū)域中心位置項目地段優(yōu)勢明顯；2、價格層面房價非理性增長，明后兩年由于政策調控增長幅度將放緩——從鄭汴一體化開始，開封房地產(chǎn)市場價格受到鄭州投資客影響始終保持一種比較大幅度迅速增長，但由于政府出臺了較多調控政策，導致了投資者浮現(xiàn)了持幣待購現(xiàn)象，這種現(xiàn)象必將影響開封樓市；新區(qū)價格統(tǒng)領開封，均價達到3000元/M2——當前新區(qū)價格迅速上漲，其價格始終代表開封整體價格走勢，當前新區(qū)整體均價在3000元/平方米，但是某些接近金明池景觀房價格已經(jīng)達到了4000元/平方米以上。3、產(chǎn)品層面產(chǎn)品同質化嚴重，高層成為趨勢——當前開封產(chǎn)品呈現(xiàn)出多層與高層互相競爭態(tài)勢，但隨著土地價格增長和人們對高層建筑逐漸承認，高層成為了一種發(fā)展趨勢，并且各個項目之間產(chǎn)品比較接近，缺少新意；高性價比、高品質產(chǎn)品得到熱捧——開封由于歷史保護問題始終沒有高層浮現(xiàn)，而高層即是高品位印象始終停留在人們思想里，隨著新區(qū)高層浮現(xiàn)，在價格接近狀況下有較大性價比項目受到客戶歡迎。市場以中小戶型為主，產(chǎn)品功能趨于實用與投資；——當前市場上共贏90-120平方如下戶型接近50%，而在銷售140平方以上大面積戶型浮現(xiàn)了某些滯銷狀態(tài)，整體開封市場處在一種低總價市場；——由于開封自身經(jīng)濟并不發(fā)達，導致都市中高品位客戶對戶型面積選取也多數(shù)選取中小實用型，而來自鄭州投資客則跟多選取小面積低總價戶型進行投資；4、消費者層面外來人員大量涌入，投資者增多——當前整個開封房地產(chǎn)市場消費者已經(jīng)由自用逐漸向投資過渡，隨著鄭汴一體化進程加快，越來越多鄭州及外地投資人士到開封購房投資，對于整體房地產(chǎn)市場需求將重要集中在兩端；消費者認同新區(qū)地位與價格——咱們項目位于新區(qū)，是整個開封中高檔住宅版塊中黃金地段，將來所要吸引消費者重要是開封本地以及新區(qū)頂級人士和一某些外地認同開封新區(qū)潛力投資人士，對于新區(qū)及本案地段，都得到消費者認同。

項目策劃項目策劃生態(tài)與都市都市生活公園CityLivingPark以環(huán)境為體，經(jīng)濟為用，生態(tài)為綱，文化為常

“三位一體”復合構成都市商業(yè)公園複合型住宅産品都市都市商業(yè)公園複合型住宅産品都市CLD休閒社區(qū)開封新區(qū)，新生活中心住宅自然風景園1、復合型房地產(chǎn)開發(fā)概念復合型地產(chǎn)是將住宅同有關產(chǎn)業(yè)如體育、文化、生態(tài)等相聯(lián)系，創(chuàng)造超越普通住宅產(chǎn)品超常利潤，另一種說法，可以是針對開發(fā)產(chǎn)品來談，將各種物業(yè)形態(tài)根據(jù)土地不同資源相融在一起，引起生活文化沖撞反而造就某些產(chǎn)品超常利潤?？倎碚f，要最大限度地釋放生產(chǎn)力，核心在于將生產(chǎn)要素和資源在一種更高平臺上進行最優(yōu)化組合。沒有整合力就沒有生產(chǎn)力，整合資源能力比擁有資源自身更重要。2、本項目復合型房地產(chǎn)產(chǎn)品構成1、一方面是住宅與商業(yè)配套設施復合，構成都市生活中心；2、另一方面是不同類型、不同體現(xiàn)形式住宅復合，構成都市獨特建筑天際線和豐富建筑語匯。3、最后是住宅、商業(yè)與公園（生態(tài)）復合，構成都市獨特住宅自然園；本項目住宅復合形態(tài)建議高層住宅、商業(yè)購物公園、風情商業(yè)街，休閑廣場第二某些、住宅定位狀況1、競爭對手狀況A、希爾斯天翼基本狀況：總建13萬方，占地41畝共6棟高層構成，當前銷售為南向一期1、2號樓，一號樓25層，二號樓30層，后期推出高層有33層樓,戶型配比：戶型小戶型兩房三房面積段40-5090-100120-130130-140140-145供應量50110503030去化量4588382528去化率90%80%76%83%93%主力戶型：兩房（90-100）三房（120-130）項目評比：形象都市第一高度、品質先進、周邊配套完整、高品位形象客戶公務員、私營戶、鄭州客戶、投資客渠道戶外、單頁價格一期均價3200元/平方附加值新區(qū)第一高度、空中花園、精裝修大堂、刷卡電梯、高品質物業(yè)產(chǎn)品歐式外觀設計、環(huán)境優(yōu)美，中心坡地景觀、物業(yè)服務人性化、品質主導B、開元基本狀況本項目占地300畝分兩期開發(fā)，當前銷售為一期，重要為別墅與復式，盡在南北臨街某些有少量住宅對外銷售，當前銷售為北面臨大梁路兩棟多層。戶型配比：戶型三房復式面積段130-140200供應量124去化量00去化率0%0%主力戶型：（三房130-140）項目評比：形象整體別墅區(qū)居住感受、擁有金明池獨占資源、交通便利、超百畝大盤客戶周邊私營業(yè)主、公務員、市公司單位、鄭開兩市高品位人群渠道大型戶外廣告為主，高檔酒店休息區(qū)、品牌效應，客戶之間推薦價格住宅均價3800元/平方附加值成熟社區(qū)、管理完善、緊鄰大梁路，連接鄭開、獨享金明池，景觀優(yōu)美產(chǎn)品歐式風格，設計新穎、低容積率，大樓間距、物業(yè)安防出眾服務C、金馬雅苑基本狀況總建1.8萬方，占地0.38萬，共2棟18層高層構成，兩梯四戶設計戶型配比：戶型兩房三房面積段90-110130-140供應量6060去化量3123去化率50%40%主力戶型：三房（120-130）兩房（90-110）項目評比：形象高層高品位、節(jié)能環(huán)保住宅、小巧精致客戶公務員、市公司單位、項目周邊人群渠道DM單價格均價2800元/平方附加值衛(wèi)生間廢水回收系統(tǒng)、周邊生活配套齊全產(chǎn)品歐式風格，設計新穎本項目住宅與競爭項目對比定位為：領導者：壟斷價格、產(chǎn)品有不可重復性、過河拆橋挑戰(zhàn)者：變化游戲規(guī)則、強調新評估原則、強調產(chǎn)品特色和價值住宅功能定位：老式戶型，小戶型公寓等各種住宅形式互相補充，品質至上形成開封高檔樓盤典范老式戶型：形象定位，都市高品位通過項當前期老式戶型高品質強勢入市，先入為主式迅速占領高品位市場，形成霸者氣勢；配套戶型：運用整體形象，小戶型迎合投資客戶，豐富產(chǎn)品線通過前期老式戶型強勢入市，已經(jīng)帶給客戶高品位高品質形象，而隨著單價提高總價段會不斷提高，而小戶型就以高單價，低總價形式迎合市場，配合鄭州客戶投資行為；第三某些、商業(yè)定位狀況1、商業(yè)市場狀況開封整體商業(yè)狀況——成熟老區(qū)，高低得當，新區(qū)別散，缺少集中型商業(yè)當前開封商業(yè)重要集中在老城區(qū)，當前老城區(qū)別為兩個商業(yè)中心：一、鼓樓－馬道街商業(yè)中心老式商業(yè)圈，重要服務市區(qū)及周邊地區(qū)中低層次消費者，而位于龍亭公園南側，御街附近新商業(yè)中心則面向市區(qū)高層次消費者和旅游消費者，通過與旅游區(qū)緊密結合，將開封“古城商都”內在魅力充分呈現(xiàn)出來；而在新區(qū)并沒有形成商業(yè)集中區(qū)域，商業(yè)形式以集貿市場，沿街商鋪為主，相對比較分散；項目周邊商業(yè)狀況當前新區(qū)內部并無專業(yè)集中大型商業(yè)浮現(xiàn)，人們日產(chǎn)購物多數(shù)以周邊沿路便利店或者是去集貿市場購買，而購買其她生活必要品則多數(shù)去老城區(qū)商業(yè)中心購買，區(qū)域內缺少一種集中購物商業(yè)中心。項目周邊住宅區(qū)狀況在新區(qū)內部擁有較多市公司單位，其有關家屬院較多；而新區(qū)初期開發(fā)較為高品位幾種社區(qū)也都陸續(xù)交房，業(yè)主開始入駐，相對住宅氛圍比較濃厚；項目南面為開封大學，北面為河南大學新校區(qū)，大學生購買力為本項目商業(yè)綜合體提供了充分客需；新區(qū)商業(yè)項目狀況：商業(yè)當前由于市場上并無大型商業(yè)項目入市，因而本項目商業(yè)某些重要已經(jīng)周邊業(yè)態(tài)狀況來進行定位：2、商業(yè)功能定位：與版塊相融互補，形成社區(qū)街區(qū)商業(yè)同大型商業(yè)共榮模式，形成區(qū)域購物中心；與夷山廣場和藝術中心形成有效互動，形成一種商業(yè)休閑娛樂中心，成為新區(qū)一種亮點；塊狀商業(yè)：組合式都市商業(yè)公園通過廣場、環(huán)境與商業(yè)滲入與聯(lián)系，使商業(yè)、人、生態(tài)更緊密融合，定位完善區(qū)域購物中心設施。帶狀商業(yè)：北美風情商業(yè)街1）戲劇化、風情化花園式規(guī)劃，使商業(yè)在完畢交流同步，創(chuàng)造更多利潤空間；2）買賣產(chǎn)生價值同步，通過更多導入以產(chǎn)生附加值。

第四某些、項目產(chǎn)品建議都市CLD休閑社區(qū)核心：一種商業(yè)公園，一條生態(tài)風情走廊，自然風景園住宅、人、商業(yè)更緊密融合，形成獨一無二復合理念，形成社區(qū)商業(yè)規(guī)劃核心都市CLD休閑社區(qū)構想都市CLD(centrallivingdistrict)功能屬性1、中心性Central——位于都市中心。2、居住性Living——提供生活各種選取，具備良好生活環(huán)境。3、商業(yè)性Business——具備商業(yè)功能，大型商場、賣場、小型專賣店等。4、生態(tài)性Nature——良好生態(tài)環(huán)境，結合自身景觀資源，成就都市中自然，自然中都市。5、休閑性Relaxation——工作之余放松身體和心靈場合。6、娛樂性Entertrinment——可以找到自己娛樂方式。7、旅游性Tourism——都市一景。

一、整體規(guī)劃建議1、規(guī)劃要素分析——基本考慮最大限度地運用項目周遍景觀資源，充分考慮業(yè)主觀景需要。注重社區(qū)環(huán)境規(guī)劃、景觀設計。不再僅僅停留在簡樸得提高綠化率上，而是注重提高建筑和環(huán)境藝術品位，提高樓盤綜合素質。為適應觀景需要，樓宇擺放、朝向、布局都盡量朝向景觀資源，并兼顧到社區(qū)內部人造景觀。總體而言，規(guī)劃內容更多，形式更為多樣，“兵營式”整潔劃一布局形式基本上被取消，圍合式、半圍合式、敞開式、交錯式布局各顯神通。——特殊考慮人性化設計，如今生活規(guī)劃已經(jīng)不單單是為了美觀，更多是從功能性上去考慮考慮人與住宅結合，考慮自然與人結合，考慮住宅與自然結合總體規(guī)劃設想中心花園·綠化組團產(chǎn)品形式：通過前期市場論證，本案在總體規(guī)劃上建議以中高檔住宅為主人性化：可達性多樣性與活力可辨認性個性化可達性：進行道路與街區(qū)總體布局公共空間中任何系統(tǒng)可達性取決于它所提供從一點到另一點可選取路線數(shù)量避免機械地分離道路功能從而導致?lián)]霍通過詳細設計及管理在需要時候進行人車分流公共空間與私密空間互相作用，是豐富性與選取性重要來源多樣性與活力：場合使用功能（用途多樣性）體驗多樣性意味著場合應具備多樣形式、用途、意義。設計單體建筑空間形態(tài)，構造構造及室外空間環(huán)境提供各種不同用途環(huán)境場合具備一種咱們稱為活力特性可辨認性：（涉及三個層次，即場合感、視覺適應與體驗豐富）場合感——組織建筑體量，圍合公共空間。只有當人們領略了一種場合布局方式，以及在那里可以開展什么樣活動時，人們才干充分享有到這些特性帶來選取機會視覺適應——卷組環(huán)境外觀設計（可辨認性是大尺度形體組織，視覺適當性是細節(jié)形象）體驗豐富——增長設計作品中感官體驗選取機會如視覺、運動感覺、嗅覺、觸覺個性化：使設計可以勉勵使用者在她們生活和工作場合中做上自己標志，增長歸屬感,除了交通動線人性化，人與自然人性化也需要體現(xiàn)。通過綠化與水系分割居住組團，組團之中又融入主題園林設計手法，在滿足日照、通風、消防等功能同步，減小建筑進深，增大面寬，深刻地體現(xiàn)出“人與自然相和諧”濃厚人本主義追求。隨興漫步間，每一眼風景，每一刻小憩，每一種轉彎都可以細心聆賞。水景、園林主題性、功能性、趣味性、享有性面面俱到，在能賞、能玩、能游時亦富有深刻內涵。2、復合型社區(qū)規(guī)劃原則隔離與交流如何對的解決不同物業(yè)之間過渡區(qū)域是復合型社區(qū)規(guī)劃中要考慮重要問題?；蛘卟捎蒙鐓^(qū)道路分隔，或者采用水體分隔，或者通過中心綠化分隔。既要使不同物業(yè)間能形成相對內部空間，特別是保證高品質產(chǎn)品私密性，又要使不同分區(qū)有交流與共享空間。圍合與開放圍合與開放，是一對矛盾與統(tǒng)一。咱們可以圍合是景觀，開放是人與人之間心靈。住宅組團規(guī)模通過了小組團→大組團→小組團發(fā)展。由于對組團內部親合感規(guī)定及空間活動變化，人們在注重大環(huán)境同步，越來越注重組團內部空間環(huán)境和自身宅前屋后空間，這是最接近人們自身半私有空間和私有空間。隨著社會進步和工業(yè)化發(fā)展，人們在參加社會活動同步對家庭留戀規(guī)定越來越高。半私有空間和私有空間是家庭重要構成某些，在規(guī)劃時，是室內外空間滲入一種過渡，因而組團在向小型化、私密性、舒服性發(fā)展。在各組團內均挑選出了幾種突出位置，作為公眾匯集點，設立風格各異、與建筑和諧統(tǒng)一雕塑，使每一種約會點順理成章地擁有著非常明顯辨識性。因此每個組團室外空間都擁有不同氛圍，這些空間，被細心安排成為區(qū)內居民尋常生活一某些空間，供其享用，打破了老式意義上明顯室內外分界線。住在社區(qū)內居民，即可擁有私家花園式休閑生活，亦可參加大眾化社區(qū)活動。組團綠化與宅間綠化該單元為建立業(yè)主社區(qū)認同感、增進鄰里交往、建立良好鄰里關系提供了必要環(huán)境條件。一種組團必要有可辨認邊界和形成場合感公共活動場合。組團綠地應依照使用特點，采用可以容納各種活動集中鋪地廣場也許更實用某些。組團綠地是小朋友游戲和鄰里閑坐、聊天場合。獨特標志物、明確邊界及向心、圍合空間形態(tài)均有助于產(chǎn)生場合感，便于業(yè)主形成明確環(huán)境景象。項目整體規(guī)劃建議：社區(qū)內部再通過綠化分割居住組團，組團之中又融入主題園林設計手法，在滿足日照、通風、消防等功能同步，減小建筑進深，增大面寬，各單元錯落有致，深刻地體現(xiàn)出“人與自然相和諧”濃厚人本主義追求。隨興漫步間，每一眼風景，每一刻小憩，每一種轉彎都可以細心聆賞。園林主題性、功能性、趣味性、享有性面面俱到，在能賞、能玩、能游時亦富有深刻內涵。限定空間開放、沒有邊界空間給人以不穩(wěn)定或不安定感覺。就像一種人站在沙漠之中會感到無依無靠，孤立無援。在這樣空間里只會給人以失落感，而不是認同感和歸屬感。限定空間辦法重要有：圍合：這是一種最慣用辦法。在居住區(qū)里合理布置建筑物、圍合成尺度宜人空間，能形成良好活動場合。空間尺度宜人這一點很重要。如果空間十分局促，四周又被高樓所擠壓，這樣空間也難以形成場合。在較大空間里可以運用綠化樹叢、綠籬、圍墻、小品等作為圍合物將空間進行再分隔。覆蓋：覆蓋物具備一定吸引力和凝聚力。人們在室外活動時候往往找一種比較隱蔽地方，似乎比在外露場地上更踏實某些。隆起或下沉：變化地形標高也能起到限定空間作用。把局部地平提高與周邊道路分隔開來，就從事實上和心理上掙脫外界干擾；隆起或下沉都能起到限定空間作用，給其中活動人以安全感。天際線天際輪廓線有實、虛之分，實天際線即是建筑物輪廓，虛天際線是建筑物頂部之間連接光滑曲線，高層建筑在都市天際線創(chuàng)造中起著重要作用，一種都市或社區(qū)天際輪廓線從很遠地方就可以看見，也是社區(qū)給一種進入它人第一印象。為了豐富居住社區(qū)空間外部輪廊，力求人與自然和諧統(tǒng)一，不要只局限于單一層數(shù)和型式住宅。從布置手法上，為豐富居住社區(qū)外部輪廊線，高層住宅布置在社區(qū)中央部位，小高層住宅布置在邊角部位。這樣就可以避免形成封閉空間或形成與外部空間隔絕局面，可以和周邊形成統(tǒng)一整體。人性設計人作為一種自然人和社會人，她們究竟需要什么：人需要交流,膽怯孤單；人需要運動，需要坐下休息；人離不開水，人也愛玩火；人愛采摘和捕獲；人需要庇護和蔭涼，需要了望，看別人而不被別人看到；她需要領地，需要恰當尺度空間；人需要安全，同步人需要挑戰(zhàn)；人愛走平坦道路，有時卻愛涉水、踏步、穿障礙、過橋梁。同步，人要交流、要戀愛、要被人關注、同步喜歡關注別人…….因而，在住宅設計中必要充分尊重人性，于細微之處滿足人們自然。對于?？刀裕ㄖ诵曰坏珒H是產(chǎn)品品質提高，住戶身居其中感受到細微不同，對?？党姓J，才是咱們目的。場合精神茫茫大地上每一寸土地均有它神與靈，這便是現(xiàn)象學派所謂場合精神（GeniusLoci），這種精神是大自然和文化歷史所給定、人們所必要面對和適應外在力量。設計或建筑與否具備意味，即與否具備場合性，本質在于與否顯現(xiàn)場合精神（Seamon,1980；Relph,1976；Norberg-Schulg,1979，1988）。這種精神蘊含在場合性格和空間之中，前者是由自然和文化現(xiàn)象所構成氛圍，是環(huán)境所有，后者是三維空間構造。要使設計具備場合性，同樣需要符合兩個方面基本原則，即認同(Identity)和定位（Qrientation）。認同雖然人類及其活動歸屬于某一地方，這個地方是一種環(huán)境總體。通過認同人類擁有外部世界，使人設計與遼闊世界相聯(lián)系，并成為世界一某些。定位則是對空間構造和秩序認知和適應。一種故意義地方，必要是具備構造和秩序。設計過程即是解讀場合構造和秩序過程，也是重建構造和秩序過程。人們更多地注意如何效仿美國硅谷發(fā)展高新技術新區(qū)，而往往忽視新區(qū)場合精神顯現(xiàn)。而事實上，知識經(jīng)濟時代比其他任何一種時代都更需要尊重人性化場合、鄉(xiāng)土文化和環(huán)境多樣性，因而更需要設計場合性。就本案而言，營造特色化，主題化會所，建立藝術性，代表性雕塑，以及建造代表性樓宇（例如會所），將是體現(xiàn)場合精神三個方面。均好性均好性”概念在住宅設計中一方面強調是住區(qū)環(huán)境資源均好與共享，對于住區(qū)內清澈水景、層疊樹景、秀麗山景等景致，規(guī)劃設計時應力求所有住戶都可以分享，分享不到要用人工景觀予以彌補；另一方面強調是歸屬領域均好，也就是要讓每家都能分派到一種較貼近領域空間，這個空間不屬于她家私有，但卻能被她家很以便地享有和使用，并且被她們所愛慕；第三強調是居住物理環(huán)境均好，要使每個家庭都能獲得良好日照、通風、隔聲和朝向。組團式景觀，同步也是保證戶戶享有景觀一種方式，與均好性有共性之處，本次規(guī)劃思考點之一就是如何在保護自身私密性同步又讓景觀均好。區(qū)內道路組織除屬主干道或連接車庫道路保持24小時開放外，其她只于必要時才開放，并且大某些都采用了鋪地磚，配合附近軟地及綠化，這樣安排既可在視覺上減少水泥路面帶來生硬感，亦可相應地增長較大面積、無車、安全、低污染休息空間，讓小孩隨處奔跑嬉戲，讓老人下棋、閑談、散步，擁有私家花園更可以寄情園藝。純供行人使用道路，配合架空層，提供步行捷徑。更將不同共享空間實實在在串聯(lián)起來。這種道路無論在造型、選材及配色上都會比較豐富和活潑，令室外空間更具吸引力。本案在別墅采用直達門戶交通道路，在公寓住區(qū)采用道路沿周邊而設，道路系統(tǒng)從四周而過方式，整個公寓社區(qū)地面只設人行道路，達到真正意義上人車分流。底層架空底層架空設計概念底層架空設計，普通是把建筑物底層，去掉其正常圍合限定（如墻、窗等），使之成為通透、延續(xù)空間，常體現(xiàn)為支柱層空間形式，有可為大面積無柱空間，是有“頂”而無圍護空間。普通不用于詳細功能，而是引入綠化、休息設施等作為人們公共活動空間。建筑底層架空設計發(fā)展是一種長期過程，隨著當代觀念意識及構造技術發(fā)展，架空空間形式不斷豐富顯示出廣泛性和適應性，成為了都市公共開放空間特殊類型。底層架空空間特點分析底層架空空間是室內外過渡空間，具備多功能、對外開放等特點，分析如下：１、灰空間——泛會所、通透綠化灰空間是指半室內、半室外空間，黑川紀章曾以她共生理論來分析灰空間半私密、半開敞過渡空間性質，底層架空空間也正充分體現(xiàn)了灰空間性質：由于其有頂，避免了氣候因素干擾，可遮陽避雨、營造安全舒服環(huán)境；另一方面又因無圍護構造，視覺不受影響，可引入更多室外自然光線和景觀。室內外空間界限模糊，互相融合，可引入更多自然因素。在詳細設計上底層架空空間內可引入綠化、水體、小品及座椅、電話亭、燈柱、招牌等設施，使人置身于架空空間內，又好像漫步于室外大自然中——既有室內宜人氛圍，又具備室外自然親切感。這是底層架空空間和其她類型公共活動空間明顯不同之處，是具備特殊魅力空間形式。２、開放性當前社會信息化趨勢日益明顯，底層架空設計適應在都市建筑中增長公共開放空間趨勢。近年來歐美不少國家高層建筑設計注重底層空間和都市公共空間連結，提出“架空底層公有化”思想，為市民創(chuàng)造通透持續(xù)地面步行交往空間，并已制定相應法規(guī)。新加坡人以為土地是國有，私人不應占有，底層架空可讓居民特別是老人和小朋友享有更多接觸地面機會，故她們住宅底層普遍架空。又如上海商城是商業(yè)、辦公、住宅、娛樂一體建筑綜合體，南臨繁華南京西路，用地局促。設計者波特曼架空底層入口空間，引入綠化、小品，架空空間成為市民開放共享空間。盡管眾多車流排出煙氣難以迅速疏導，空氣污染較重，但架空設計理念仍有可取之處。３、地區(qū)性架空空間是介于室內與室外過渡空間，是特殊類型都市公共開放空間。其特殊性體現(xiàn)為既是建筑內“私”有空間，又具備相稱限度開放性，既具備室內空間舒服環(huán)境，又不乏室外自然因素引入，是一種公私共存、內外交融空間。架空空間詳細設計上，一方面應注意架空空間尺度，層高太高，易顯得空曠、不夠親切，層高太低，易導致壓迫感，普通以３～４.５ｍ為宜；另一方面應有環(huán)境意識，注重細部設計，營造出親切氛圍，不可僅僅成為管線集中地方或雜務堆放場。二、 住宅建議（一）、外立面狀況建筑是建筑物內容和形式統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目。單純功能性已經(jīng)局限性以滿足消費者物質需求，隨著社會發(fā)展，精神需求占據(jù)越來越高地位。建筑風格是一種建筑物個性或獨特表征，是建筑藝術和審美價值直接體現(xiàn)形式。體現(xiàn)了人類價值觀和美學觀，建筑風格是一種時代特性，上海房產(chǎn)多樣式海派建筑風格體現(xiàn)國際化大都市地位，北京建筑重實風格體現(xiàn)首都文化，深圳地產(chǎn)絢麗多彩建筑風格正是體現(xiàn)了深圳特區(qū)開放、包容都市特性。同步，建筑外型也襯托居者身份，有句老話：什么樣建筑，居住著什么樣人群。A、建筑符號——提高品牌形象，提高建筑辨認性由于本項目定位為“北美風格”，因而消費者對北美印象可以在項目產(chǎn)品、推廣中體現(xiàn)，體現(xiàn)紐約恬靜、舒服生活、社會多元化、人與人間平和，使項目在消費者心中形成是高檔，好產(chǎn)品形象。在外立面整體風格，涉及色系，選材上考慮與品牌形象相融合，相匹配。B、建筑風格——北美artdeco風格（新裝飾主義）“ARTDECO”，即是藝術裝飾風格，發(fā)源于法國，興盛于美國，是世界建筑史上一種重要風格流派，曾一度流行于上海二十世紀三十年代。典型例子是美國紐約曼哈頓克賴斯勒大樓(ChryslerBuilding)與帝國大廈(EmpireStateBuilding)，其共同特色是有著豐富線條裝飾與逐級退縮構造輪廓。該建筑風格強調建筑物高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然挺立非凡氣勢，體現(xiàn)出工業(yè)革命技術革新所帶來不斷克服地心引力而達到新高度，表達出不斷超越人文精神和力量。c、外墻面選材：老式住宅區(qū)：所有選用石材，高品質特性夠盡情體現(xiàn)小戶型、酒店式公寓：用石材與面磚結合，色系要相近d、色系選取：住宅樓：以淺灰中性色調為基色，配深紅，或深灰，透露其安靜祥和氛圍；此外也可以以淺灰中性色調為基色，配深藍，體現(xiàn)活潑，簡要感覺，詳細按照建筑風格來定。相對而言，低密度色系要沉穩(wěn)，小戶型則可以輕快，簡要會所：色彩相對可以豐富某些，導致熱鬧、繁華、活躍感覺總之，無論哪種建筑風格，社區(qū)外在形象一定要能體現(xiàn)目的客戶內在身份需求，要使目的客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化建筑物，就有了極強生命力和號召力。論證過程：建筑風格總是和其體現(xiàn)形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺構成某些，從這個意義上說，樓盤建筑風格對住宅開發(fā)具備重要意義，這重要體當前三個層面。1、從建筑自身來說，是通過風格來獲得兩重效果，一是美觀，二是辨認（如用CI設計，或通過建筑細部特點體現(xiàn)建筑文化內涵與建筑精神）。2、從發(fā)展商角度來說，良好建筑風格對樓盤促銷是有積極意義，正由于此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。3、對消費者來說，有風格建筑能獲得她們認同，引致精神上愉悅，特別是針對特定消費對象樓盤，更要在風格設定上與目的客戶心理特性相符，例如以白領階層為主樓盤布滿青春活力，引人向上。而以富人為主豪宅則體顯大氣、莊嚴、使建筑風格成為住戶精神寄托。在當前市場重要集中在新古典主義建筑風格，而本項目預測容積率會在4附近，較高容積率必將導致產(chǎn)品走高層化路線，20層甚至30層建筑物將會浮現(xiàn)，但是較高樓體作為新古典主義坡屋頂并不能較好體現(xiàn)高層項目天際線，因而本項目應用ARTDECO(新裝飾主義)較能體現(xiàn)項目特點；（二）、戶型及面積建議：A、市場狀況：由于當前在售高層項目只有希爾斯天翼和金馬雅苑，而別的高品位項目都為多層，不具備可比性，因而下面對這兩個項目進行戶型分析，但通過對客戶詳細調查后發(fā)現(xiàn)客戶對這兩個項目戶型存在共同抗性：面寬較短進深較長導致三房戶型影響采光和通風；暢銷戶型：暢銷戶型：戶型面積：重要集中在120-130平方之間；暢銷樓層：重要集中在中間樓層；暢銷戶型：以實用性三房為主，小戶型開始展露頭腳滯銷戶型：戶型面積：重要集中在130-140平方之間；滯銷樓層：重要集中在低樓層和高樓層；滯銷戶型：以享有性三房為主；B、產(chǎn)品建議：依照市場分析報告對項目產(chǎn)品初步定位，咱們產(chǎn)品將是以高品質高層為主、投資性小戶型為輔復合型社區(qū)。本案戶型簡樸建議綜合市場、政策等各方面因素，建議：老式住宅區(qū)：以滿足居住舒服度為基本前提，定位于三房為主及少量二房、四房房型，總價控制在30—40萬元/套。小戶型：以滿足居住為前提，面積為40-50㎡左右功能房和60㎡左右兩房。總價控制在10-18萬元/套。戶型研究要素戶型內涵及特性：戶型內涵戶型創(chuàng)新是提高住宅產(chǎn)品競爭力最重要手段之一。成功戶型能把住宅自身功能性、舒服性及審美性完美融合在一起，使以人為本居住理念得到最佳詮釋。在區(qū)位、環(huán)境等因素不可變化狀況下，房型設計越來越成為發(fā)展商四兩撥千斤妙招。而戶型基本元素涉及如下幾點：布局即在一種平面內戶型分割、通風采光設計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結合理性等，這將大大影響到房子與人起居行為匹配限度。朝向：各重要房間要保證異地功能有效日照時間，采光良好，通風順暢，廳、臥、廚、衛(wèi)四大光明，無暗房。面積控制涉及戶型面積和戶內各功能區(qū)面積。其中戶型面積是要通過項目整體定位來擬定。戶內各功能區(qū)面積是通過人體工程學、心理學、建筑學等用科學辦法來擬定。功能配備戶型功能配備涉及：要配備幾種衛(wèi)生間、幾種陽臺、廚房是開放式還是老式封閉式、要不要工人房、要不要設立一種雜物間、要不要設飄窗等，所有這些問題都應站在市場角度，從項目整體定位高度來審視。戶型比它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占比例，反映到住宅設計上，就是體當前一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)比重。動線是指人們活動路線。它依照人行為方式把一定空間組織起來，通過流線設計分割空間，從而達到劃分不同功能區(qū)域目。普通來說，居室中流線可劃分為家務流線、家人流線和訪客流線，三條線不能交叉，這是流線設計中基本原則。好戶型特性實用性：是指住宅要實用、大小要適當、功能要合理、要每個房間都間隔方正，謹防多邊角“鉆石房”浮現(xiàn)，真正成為人們居住港灣。安全性：是指住宅要具備防盜、防火、抗震和抗御自然災害能力，還要具備一定秘密性，因而社交、功能、私人空間應有效分隔。靈活性：指要能依照生活規(guī)定靈活變化使用空間，滿足不同對象生活需要。另一方面是可改性，由于家庭規(guī)模和構造是變化，生活水平與科技水平也不斷提高，戶型應符合可持續(xù)發(fā)展原則，用合理構造體系提供一種大空間，留下調節(jié)與更新余地。經(jīng)濟性：即指面積要緊湊實用、造價更低，以減輕購房者投資。住宅也應當美觀大方有一定藝術性、有個性、有特色、有文化品味才干吸引購房者來購買。戶型設計基本原則分區(qū)合理生理分居：指8歲以上子女應當和父母分室居住，15歲以上異性子女應分室住，兩代夫妻應分室居住，以滿足生理上對居住需求。功能分區(qū)：指不同生活功能就有不同活動空間。普通有如下幾種分區(qū)：一是公共活動區(qū)——供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等；二是私密休息區(qū)——供解決私人事務、睡眠、休息用，如臥室、書室、保姆房等；三是輔助區(qū)——供以上兩某些輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、健身房、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確專門使用功能，既有動靜區(qū)別，又有小環(huán)境規(guī)定。在設計上，應對的解決三個功能關系，使之合理而不互相干擾。動靜分開：客廳、餐廳、廚房等需要人來人往，活動頻繁，應接近入戶門設置；衛(wèi)生間也應當設在動區(qū)便于使用。而重要為休息睡覺之用臥室顯然需要最大限度更靜謐，應比較進一步。兩者應嚴格分開，保證休息人能安心休息，要走動娛樂人可以放心活動。公私分開：家庭生活私密性必要得到充分尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活方方面面一覽無遺。規(guī)定不但要將臥室（主臥、父母房、小朋友房）與客廳、餐廳、音樂房等進行趣味分離，并且應注意各房間門方向。主次分開：為了家庭成員之間起居互不干擾，主人房不但應朝向好、寬敞，并且要單獨設立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人房，則又應與重要家庭成員房間有所分離。干濕分開：即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟房間應與臥室等分開。面積恰當、尺度適當功能空間都應當具備合理大小尺度和互有關系，它應當通過人體工程學、心理學、建筑學，用科學辦法來擬定。從各房間大小看，人們較抱負臥室面積應在12-15平方米之間，較抱負客廳面積在21-30平方米之間，客廳開間不應不大于3.9米，否則會影響你看電視效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、儲藏室各占4-5平方米，陽臺占5-6平方米。這樣面積分派，基本保證了功能安頓，符合當前人們生活使用需求和習慣。例如：臥室重要功能是睡眠和休息，它必要要設立睡床、床頭柜、衣櫥、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，還要有一定休息空間，因此雙人臥室開間就不應不大于3.6米，面積不應不大于12平方米。除此以外各功能空間互有關系對使用效果也有很大影響。例如廚房應接近入口布置，避免買了菜肴穿過客廳很不以便；而衛(wèi)生間則接近臥室以以便晚上使用；廁所門不應