輕資產運營在物業(yè)管理企業(yè)價值的影響

輕資產運營在物業(yè)管理企業(yè)價值的影響摘要：日益激烈的行業(yè)競爭和不斷上漲的人工成本使得傳統(tǒng)的物業(yè)管理將難以為繼，物業(yè)管理企業(yè)急需創(chuàng)新發(fā)展經(jīng)營模式，以求更長遠的發(fā)展。本文選取了主動進行輕資產運營模式轉型的物業(yè)管理企業(yè)——彩生活為案例分析對象,分析輕資產運營模式對物業(yè)管理企業(yè)價值產生的影響,并為其他物業(yè)管理企業(yè)向輕資產模式的轉型升級帶來一些啟示。關鍵詞：輕資產；輕資產運營模式；企業(yè)價值一、前言傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)采用的是勞動密集型的經(jīng)營模式,但日益激烈的行業(yè)競爭和不斷上漲的人工成本使這種模式已經(jīng)不再適合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展需要,一些物業(yè)管理企業(yè)為了尋求長遠的發(fā)展已經(jīng)選擇進行輕資產轉型。目前關于輕資產運營模式對企業(yè)價值影響的研究還比較少,本文結合彩生活的案例分析輕資產運營模式對其企業(yè)價值帶來的影響,同時為其他物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營發(fā)提出一些具體的建議。二、案例介紹（一）彩生活的基本情況。彩生活成立于2002年，2014年在港交所上市。它是國內第一個由傳統(tǒng)物業(yè)服務模式轉型為“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”的企業(yè)，主要提供物業(yè)服務、樓宇智能和社區(qū)服務。彩生活將互聯(lián)網(wǎng)+思維運用到物業(yè)管理中,創(chuàng)立了新的物業(yè)管理模式,將物業(yè)管理由"物的管理"轉變?yōu)?對人的服務",并開發(fā)出以社區(qū)服務為基礎的社區(qū)服務平臺-彩之云,為社區(qū)成員提供"衣食住行娛購游"等多方面的服務。（二）彩生活輕資產運營模式的動因1、降低運營成本。隨著國家對最低工資標準政策的出臺，人工成本在增長，物業(yè)管理企業(yè)面臨較大的成本壓力。實施輕資產運營模式，將互聯(lián)網(wǎng)技術運營到物業(yè)管理中，可以減少用工數(shù)量，降低企業(yè)的人工成本和運營成本。2、行業(yè)競爭日益激烈。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)服務的需求大幅增加。巨大的市場需求促進物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。行業(yè)快速發(fā)展的同時也加劇了行業(yè)競爭，企業(yè)要想保持一定的競爭優(yōu)勢，獲得長遠的發(fā)展，就必須要進行經(jīng)營模式的改變，因為傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式已經(jīng)不能滿足當前的市場需求，市場更需要的是信息化、自動化、人性化的物業(yè)管理。實行輕資產運營模式能幫助物業(yè)企業(yè)助物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)信息化、自動化、人性化的物業(yè)管理。3、傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向社區(qū)服務模式的升級發(fā)展。隨著人們經(jīng)濟水平和消費能力的提高，人們需要更優(yōu)質、快捷和全方位的物業(yè)服務，所以物業(yè)企業(yè)應該將傳統(tǒng)物業(yè)管理模式向社區(qū)服務模式升級發(fā)展。4、互聯(lián)網(wǎng)+思維推動物業(yè)轉型。將互聯(lián)網(wǎng)+思維應用到物業(yè)服務中，升級物業(yè)平臺產品和服務，為物業(yè)管理企業(yè)拓展增值業(yè)務創(chuàng)造良好的基礎。三、彩生活輕資產模式運行策略（一）重構成本結構，降低運營成本。傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)主要經(jīng)營成本是人工成本。而近些年，人工成本在不斷上漲，為了解決難以上調的物業(yè)費和不斷上漲的人工成本之間的矛盾，彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)技術建立了低成本、高效率的物業(yè)管理體系。彩生活還將秩序維護、清潔等環(huán)節(jié)進行外包，節(jié)約了40%的物業(yè)服務成本。（二）構建社區(qū)生態(tài)圈。2013年彩生活利用互聯(lián)網(wǎng)技術推出“彩之云”O(jiān)2O平臺，聯(lián)合社區(qū)O2O供應商營造1?公里社區(qū)服務商圈，為社區(qū)住戶提供房屋維修、金融服務、房屋服務、餐飲等社區(qū)服務。（三）開展社區(qū)金融業(yè)務。為了擴大融資渠道,彩生活提出“社區(qū)融資”的概念，彩生活的社區(qū)融資主要是通過“彩富人生”互聯(lián)網(wǎng)金融平臺提供金融服務。利用社區(qū)大數(shù)據(jù)了解業(yè)主的投資需求和偏好，有針對性地提供其所需的金融服務，社區(qū)住戶在購買金融服務后可以選擇抵消部分物業(yè)管理費。這樣將物業(yè)管理服務費收繳工作和金融產品綜合在一起的銷售既可以增加產品用戶的粘性又可以擴大企業(yè)的融資渠道。（四）擴大企業(yè)品牌影響力，加速市場規(guī)模擴張。為了擴大品牌影響力，彩生活多次收購其他高端物業(yè)管理公司，提升公司高端客戶群體。除此之外，彩生活采用平臺輸出戰(zhàn)略為區(qū)域性的物業(yè)管理服務公司提供咨詢顧問服務，這樣通過擴大服務范圍也可以擴大品牌影響力。（五）提供高質量的服務，建立良好的客戶關系。企業(yè)長遠發(fā)展的根本是低成本、高質量的服務。為了為客戶提供低成本、高質量的服務，彩生活有專業(yè)維修、保潔的隊伍和專業(yè)的設施或設備。良好的客戶關系會提高公司的服務滿意度，所以彩生活一直很注重良好客戶關系的建立與維護。四、輕資產運營模式對彩生活企業(yè)價值的影響彩生活是在2013年開始進行輕資產運營模式轉型的，所以為了分析輕資產運營模式對彩生活企業(yè)價值的實際影響，本文將實施輕資產運營模式前后的數(shù)據(jù)進行對比，主要從財務績效和社會價值兩方面進行分析。（一）優(yōu)化財務績效1.償債能力提高。流動比率是指在償還短期債務前，企業(yè)用流動資產償還債務的能力，可以用來表示企業(yè)的短期償債能力，一般認為流動比率在2左右比較好。企業(yè)的長期償債能力用資產負債率來表示。彩生活的存貨主要是設備和工程維修零部件，金額較少，在資產的占比較小。在2013年實施輕資產運營模式前，公司的流動比率接近1，說明公司的流動資產剛好能償還流動負債。在實施輕資產轉型后，公司的流動比率整體在上升，其數(shù)值在1.48和2.4之間，表明實施輕資產運營模式后提高了其償還短期債務的能力。彩生活的資產負債率在其輕資產轉型前處于較高水平，公司存在一定的財務風險。2013年的資產負債率下降了，基本保持在50%~60%，2014年的資產負債率下降到32.03%，這是因為公司2014年在香港上市獲得大量的權益類資金。2014年之后，隨著公司的發(fā)展，資產負債率又恢復到正常水平。由此可以看出，輕資產運營模式確實增強了彩生活償還短期債務和長期債務的能力。2.獲得持續(xù)盈利能力。毛利與銷售收入的比值被稱為銷售毛利率,是指未扣除費用時的所能確定的銷售收入的實力。銷售凈利率是指扣除成本費用后企業(yè)所獲得實際利潤，最能反映出企業(yè)的盈利能力。2013年彩生活開始布局社區(qū)生態(tài)圈實施輕資產運營模式。2014年為了擴大市場規(guī)模，彩生活堅持內部增長和并購結合，?2014年并購了新加坡、香港物業(yè)管理企業(yè)和開元國際物業(yè)管理公司，迅速拓展了公司業(yè)務，大幅度地提高了公司營業(yè)收入。2015年公司的銷售收入增長率高達112.63%,2016年的銷售收入增長率雖下降，但彩生活仍然在擴張。實施輕資產運營模式后公司拓展業(yè)務的速度更快，銷售收入得到不斷的提高。彩生活的內部增長依靠的是社區(qū)O2O平臺上的增值服務和品牌輸出，它們都會有助于提高公司的銷售毛利率。從圖1可以看到，2013-2014年公司的毛利率是上升的，2014年的銷售毛利率達到79.60%，遠高于2011年和2012年的毛利率，而銷售毛利率的提高就會帶動了凈利率的上漲。2015-2016年銷售毛利率卻下降了，原因是在收購其他物業(yè)公司時增加了很多包干制物業(yè)服務管理費，降低了公司的毛利率。通過對輕資產轉型前后銷售毛利率、銷售凈利率和銷售收入增長率的對比分析，我們發(fā)現(xiàn)采取輕資產運營模式確實擴大了彩生活的業(yè)務規(guī)模、銷售收入，提高了它持續(xù)盈利的能力。3.提升運營能力。因為彩生活的存貨很少，所以在分析其運營水平時主要選取了應收賬款周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率這三個指標。2011年-2014年的應收賬款周轉率是在下降，這是因為公司在擴張業(yè)務時未對公司的應收賬款進行良好的管理和控制。2015年-2016年的應收賬款周轉率有上升趨勢，這主要是因為隨著輕資產轉型的深入，社區(qū)金融服務的開展,公司將理財產品和物業(yè)費結合起來，提高了物業(yè)服務費的繳收率。流動資產周轉率和總資產周轉率在2013年以后都呈上升趨勢，這也說明輕資產運營模式的實施有利于提高企業(yè)的運營管理水平。4.成長能力增強。彩生活一直在擴大自己的物業(yè)管理面積，尤其是在2013-2016年之間物業(yè)管理面積增長得比較快。2011-2016年彩生活的銷售收入和凈利潤都在增加，尤其是2014年的銷售收入和凈利潤水平得到很大提高，這是因為2014年上市后，公司利用從市場中獲得的大量融資進一步加快對外并購的速度，快速增加物業(yè)服務范圍。2015年的銷售收入增長率達到112.63%的高水平主要是因為并購了開元國際管理有限公司，極大地擴大了公司的物業(yè)服務范圍。雖然銷售收入增長率得到大幅度的提高，但由于同時增加了很多包干制物業(yè)服務管理費，凈利潤增長率也降低了很多。彩生活的服務范圍和收入在快速增長，公司具有較強的成長能力，這也是得益于輕資產運營模式的實施。（二）社會價值逐步顯現(xiàn)1.提供優(yōu)質服務，建立良好的客戶關系。對于物業(yè)管理企業(yè)，社區(qū)住戶都很關注其保潔、保修、秩序維護和保綠等基本服務的質量。彩生活為了提高保潔、保修、秩序維護和保綠等服務的質量水平，不僅成立了專業(yè)維保機動隊和保潔機動隊并為他們配備專業(yè)化的設施設備，而且還對其進行科學的安排和監(jiān)督。公司通過彩之云APP、400電話和彩生活空間店與客戶進行信息溝通并有效處理客戶的問題。彩生活在采取輕資產運營模式后一直堅持提供優(yōu)質服務和與客戶建立良好關系，使公司的社會價值逐步顯現(xiàn)。（二）企業(yè)的社會責任感不斷增強。2015年彩生活成立了彩生活慈善基金會，主要資助一些因身患重病或遭遇意外變故而經(jīng)濟困難的業(yè)主、住戶和公司的員工。為了提升青少年兒童素質文化教育，繁榮社區(qū)文化，2016年它推出了“廣公益彩課堂”。這些社會責任活動的開展是彩生活在輕資產轉型過程中社會責任感增強的具體體現(xiàn)，它們會有利于提升企業(yè)的品牌價值。（三）品牌影響力擴大。彩生活自輕資產轉型后獲得過許多獎項和稱號如?“中國物業(yè)服務百強企業(yè)綜合實力TOP10”、?“中國物業(yè)服務特色企業(yè)企業(yè)-智慧社區(qū)”稱號和?“金獅獎-最具成長性公司”等獎項，這些都是公司品牌影響力擴大的具體表現(xiàn)。五、結論與啟示（一）結論1.輕資產運營模式促進物業(yè)管理轉型，再造物業(yè)管理價值點。傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務內容和營業(yè)收入來源較為單一。輕資產運營模式大大縮減了人力成本，彩之云等軟件系統(tǒng)的投入、社區(qū)金融服務的開展以及線上社區(qū)商圈服務的建立極大地豐富了物業(yè)管理的內容。彩生活通過建社區(qū)服務生態(tài)圈，實現(xiàn)了物業(yè)服務收入來源的多樣化，再造了物業(yè)服務價值點。2.輕資產運營模式有利于增強公司的競爭力和企業(yè)價值。彩生活將互聯(lián)網(wǎng)技術與物業(yè)管理結合起來，降低了人力成本，在市場競爭中占有一定優(yōu)勢。同時，彩之云等軟件系統(tǒng)的投入、社區(qū)金融服務的開展以及線上社區(qū)商圈服務的建立極大地豐富了物業(yè)管理的內容，不斷增強市場競爭力，提升企業(yè)市場價值。公司一直在提供優(yōu)質服務的同時注重與客戶建立并保持良好的關系，積極增強企業(yè)社會責任感，使得企