Horton公司的擴張之路

Horton公司的擴張之路萬科中長期規(guī)劃工程初期報告標桿研究報告之1.4D.R.Horton的歷史簡介荷頓先生開始他在Dallas的建筑生意荷頓〔Horton〕公司成立于特拉華州,收購了25個前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)開展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過內(nèi)部生長和外部并購擴張，公司在開展壯大的過程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨戶新屋房。實現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當時只效勞8個市場；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。市場從原有的8個擴張到24個，收入從原有的1.53億增長到5.47億美元，凈利潤從810萬增長到2740萬美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬增長到1.77億美元。又和其他公司組建了金融抵押貸款公司：DRHMortgage,LLC,主要效勞California市場。通過多元化經(jīng)營加強了跟客戶的關系。Horton住房72%的客戶通過Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長，公司今后會繼續(xù)對金融效勞投入物資人員，以期得到更大的回報。但在其他一些次級市場，公司不通過金融抵押貸款公司提供金融效勞，而是跟當?shù)氐慕鹑跈C構協(xié)商合作，同時公司都及時充分為客戶提供這些公司的效勞產(chǎn)品信息，目的是通過穩(wěn)定的收費手段〔聯(lián)合金融機構〕協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年北京錫恩企業(yè)管理參謀公司DonaldRHorton和Horton家族DonaldR.Horton是DRHorton公司董事會主席53歲Horton先生從1991年7月公司成立開始一直擔任董事會主席。從1991年到1998年之間擔任公司的CEO。Horton先生從1972年開始進入房地產(chǎn)行業(yè)。他是Horton公司的創(chuàng)始人，也是公司主要的股票持有人。TerrillJ.Horton是Horton先生的兄弟；RichardL.Horton是Horton先生的侄子，他們都曾是Horton公司的董事。北京錫恩企業(yè)管理參謀公司第一階段：創(chuàng)業(yè)的原始積累期：家族企業(yè)〔1978年到1991年〕1978DonaldR.Horton先生開始他在Dallas的建筑生意;直到1991年，Horton公司都已一個家族企業(yè)的形式存在和開展著；也直到1991年之前，公司的開展一直都在Dallas地區(qū)；1991年，公司的原始積累完成，開始了規(guī)模擴張。在這個時期，Horton公司奠定了公司經(jīng)營理念。家族的精神因為Horton公司而不斷傳承下來。在Horton公司中，DonaldHorton的兄弟TerrillJ.Horton和侄子RichardL.Horton都是公司創(chuàng)業(yè)的骨干力量。因為家族的存在，使得該公司可以在房地產(chǎn)行業(yè)開展到市場頂峰的時候開始創(chuàng)業(yè)，但是沒有隨著房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮而倒閉，反而的到長足的開展。1978年度現(xiàn)房銷售到達創(chuàng)紀錄的398.6萬套,這個紀錄保持到1996年；“可變利率抵押貸款”逐漸在房地產(chǎn)行業(yè)被美國各州應用。美國房地產(chǎn)結算套數(shù)1978家族企業(yè)存在的優(yōu)缺點：優(yōu)點：初創(chuàng)期，交易成本低，融資渠道暢通，員工成本低，溝通成本低，決策速度快，文化單一。缺點：不容易吸納外來人才；決策失效；利益斗爭在發(fā)展期容易出現(xiàn)問題；家族制度決定了公司制度。北京錫恩企業(yè)管理參謀公司第二階段：Horton公司通過上市，從一個家族企業(yè)蛻變成一個公眾公司，通過并購不斷進行地域的擴張〔1991-1998年〕Horton公司其實在1991年才正式成立。成立之后就并購了各地25個小的房地產(chǎn)商；公司成立之后開始可大規(guī)模地域擴張的階段。為了支持公司的快速擴張，家族的融資渠道已經(jīng)不能滿足公司的開展，1992年實現(xiàn)第一次公開上市，隨之成為股份制公司，當時只效勞8個市場；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。截至1998年9月30日，Horton公司已經(jīng)進入美國23個州，41個市場。美國房地產(chǎn)每年結算套數(shù)美國房地產(chǎn)91年之后，出現(xiàn)了連續(xù)12年的增長的歷史大好時期通過上市，不僅僅擴充了融資的渠道，同時也將公司的操作暴露在公眾的監(jiān)督之下。這對一個敬愛組企業(yè)來講是一個很大的挑戰(zhàn)。同時，通過上市之后，引入第三方，有利于防止家族企業(yè)所經(jīng)常發(fā)生的由于利益問題所帶來的無效性。這對于家族企業(yè)來講是突破性的轉變。家族企業(yè)存在的優(yōu)缺點：優(yōu)點：初創(chuàng)期，交易成本低，融資渠道暢通，員工成本低，溝通成本低，決策速度快，文化單一。缺點：不容易吸納外來人才；決策失效；利益斗爭在發(fā)展期容易出現(xiàn)問題；家族制度決定了公司制度。通過公開上市，突破家族企業(yè)開展壁壘。北京錫恩企業(yè)管理參謀公司1996D.R.Horton為了適應紐約交易所上市的要求，縮減了董事會的成員數(shù)量，家族企業(yè)的成員逐漸從董事會淡出阿靈頓的Horton公司縮減了其董事會成員的數(shù)量，由過去的13人減少為7人，同時增加了獨立董事的數(shù)量.RichardBeckwitt,SamuelR.Fuller,RichardL.Horton,TerrillJ.Horton,JamesK.SchulerandScottJ.Stone將會從董事會淡出.Fuller仍將留任公司的總裁，Schuler將會留任西部地區(qū)的總裁，Stone將會留任Atlanta分部的總裁。Beckwitt,RichardHortonandTerrillHorton將退休。這樣，Horton的七位董事中將會有4位獨立董事。獨立董事是：BradleyS.Anderson,MichaelR.Buchanan,RichardI.Galland和FrancineI.Neff.從1992年Horton公司上市以來，公司已經(jīng)完成如下轉變：市場從8個擴張到24個。銷售額從$153million增長到超過$547million；利潤額從$8.1million增長到$27.4million；股權已經(jīng)從$50.2million增長到$177.6million.股東回報每年增長超過20%。1996年的主要業(yè)績：在紐約交易所上市，代號DHI1996年1月融資$43.2million〔普通股〕銀行的信譽額度上升到$300million,市場擴展到Pensacola和Albuquerque創(chuàng)立了DRH抵押貸款合資公司以增加為客戶的效勞股東分紅8%以增加股東價值回報1997年的主要業(yè)績：并購三家公司：Trimark、SGS、Torrey進入Nashville和Tucson融資$400million;發(fā)行$150million公司債券；自有銀行融資$650millionDRH抵押貸款合資公司的效勞擴展到Texas,Arizona,NorthCarolina,Nevada,Colorado和Florida1998年的主要業(yè)績：并購ContinentalHomes、RichardDobsonBuilders、MareliDevelopment&Construction、RMPProperties提高了股東回報，擴展市場，增加了DRH的融資能力，北京錫恩企業(yè)管理參謀公司第三階段：新市場時機下的擴張戰(zhàn)略〔開始從單一的市場定位逐漸走向多元化的市場定位〕Horton公司一直致力于效勞首次置業(yè)者和局部的二次置業(yè)者。市場定位于細分市場；1999年公司戰(zhàn)略決策開始向多元化產(chǎn)品線擴張，開始關注活潑老年人市場，以抓住市場時機；大規(guī)模的擴張給Horton公司帶來的是大量的債務。Horton的戰(zhàn)略突破來自融資渠道問題。Horton公司是一家成長最快的公司，91年成立到現(xiàn)在短短的20多年中，成為美國售房量最大的公司。進入90年代，房地產(chǎn)市場時機主要向活潑老年人市場傾斜，普通住宅市場低落。50-60年代BabyBoomer開始顯現(xiàn)出市場購置力。作為定位于低端首次置業(yè)的Horton公司面臨挑戰(zhàn)，面對挑戰(zhàn)，1999年公司開始關注ActiveAdult市場。1994并購AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購MillerConstruction,Inc.3501994并購MilburnHomes8021995并購ArappcoHomes1771995并購RegencyHomes5361996并購WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購TrimarkCommunities,Llc.1851996并購SGSCommunities,Inc.2801997并購TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購RMPProperties,Inc.2201999并購CamridgeProperties1,0102001并購Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購EmeraldBuilders1,3942002并購SchulerHomes,Inc.5,561持續(xù)不斷的大規(guī)模并購給企業(yè)的開展帶來了資金的壓力。必將阻礙公司的規(guī)模擴張。北京錫恩企業(yè)管理參謀公司Horton面臨的挑戰(zhàn)和未來的戰(zhàn)略安排對于公司開展的分析歷史上專注于細分市場，對于新市場的經(jīng)驗缺乏可能影響增長的速度和盈利能力。從2000年開始，Horton的業(yè)務開始走向多元化，也贏得市場的信任。但作為它快速成長的代價，它也負擔上了大量的債務。這些負債會阻礙公司將來在擴充運營資本、收購兼并和進行其他負債時的融資。并且同時也大大影響了公司在住宅建筑市場下滑時的反響。Horton通過并購和細分市場擴張業(yè)務的能力嚴重依賴于資本的獲得。而利率的上調(diào)、資信評級的下降或投資者對市場和經(jīng)濟開展的質(zhì)疑都會大大影響公司獲取融資的戰(zhàn)略增長目標。公司經(jīng)營理念靈活設計房屋和處理細節(jié)的能力，以及在低廉的價格方面的努力的將令Horton公司成為全美最正確的居民住宅建筑公司之一！對客戶友好謙恭的效勞也是贏得青睞和業(yè)務的賣點。Horton先生以及公司的員工專注于快速禮貌地回應客戶所有的要求和需要等。這種觀點也在實踐中為公司帶來持續(xù)和重復的業(yè)務和良好影響?？偛匡L險控制成本控制。。。。。。分散化的經(jīng)營模式將公司的經(jīng)營作的非?？焖?，速度獲得競爭優(yōu)勢。北京錫恩企業(yè)管理參謀公司Horton公司快速擴張的根底行動快速，要求的人員的統(tǒng)一行動，在各地政府的政策不統(tǒng)一的情況下，要想快速擴張必須對本地的政策和法規(guī)熟悉，同時同政府的關系，所以通過并購當?shù)爻墒斓墓究梢缘竭_快速擴張；大規(guī)模的并購容易對本公司的文化形成強有力的沖擊，企業(yè)要想做到統(tǒng)一的文化，必須有一個標準化的操作和運作過程，搶控制表達在風險控制和財務控制上；對于產(chǎn)品的標準化；公司歷史上是一個家族企業(yè)，有比較強的風險控制和財務控制的方法和體系，是擴張時保證統(tǒng)一的根底；公司快速擴張必須采用分散化的經(jīng)營。。。。為了保證公司的產(chǎn)品和品牌不出現(xiàn)問題，公司還有一套質(zhì)量控制體系保證公司快速擴張的時候，各地分散經(jīng)營的企業(yè)不出現(xiàn)問題?？焖傩袆哟笠?guī)模并購標準化產(chǎn)品本錢控制集中的風險控制分散化經(jīng)營模式北京錫恩企業(yè)管理參謀公司Horton公司業(yè)務專注于設計、質(zhì)量和售后效勞的控制實現(xiàn)快速的行動。建筑和生產(chǎn)主要通過外包的形式完成。土地獲取人力物料預生產(chǎn)建造售后服務市場推廣銷售過程市場調(diào)研與定位質(zhì)量控制Horton公司只控制價值鏈的前后兩端，實際上所有的建設都由建筑商進行，Horton的監(jiān)督人員負責監(jiān)控所有房屋的建設并參與重要的設計決策，配合承建商和供應商的工作，以保證成本和質(zhì)量符合當?shù)氐臉藴省?/p>

Horton對價值鏈前后兩端的控制，使其能夠?qū)Ｗ⒂谙蝾櫩吞峁┯形Φ漠a(chǎn)品，減少公司的管理本錢，提高公司的運營效率。北京錫恩企業(yè)管理參謀公司Horton公司的分散化運營模式我們分散我們的建筑活動以賦予我們的地方公司負責人更多的經(jīng)營自主權。我們有48個單獨的運營單元，有些處于同一市場內(nèi)。一般來說，每個運營單元有一個總經(jīng)理，一個辦公室經(jīng)理，一個銷售經(jīng)理，一個建筑經(jīng)理及各部門雇員。我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)域的總經(jīng)理根據(jù)所負責的單元到達的運營水平獲得績效獎金。1、地塊選擇，包括：—可行性研究—土壤及周圍環(huán)境調(diào)查—對目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定—研究為了符合當?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購置洽談3、土地開展預期4、安排建設日程5、挑選建設方案和建筑方案6、活動所有建設所需批文7、做出市場方案各運營事業(yè)部的職責北京錫恩企業(yè)管理參謀公司Horton公司的分散化運營模式1、融資2、現(xiàn)金管理3、風險管理4、財務和管理報告5、員工報酬和福利6、最終的土地兼并批準7、資本分配8、監(jiān)視庫存本錢管控我們通過把行政和財務功能集中于少數(shù)幾個行政人員和中層管理者來減少管理費用。為了盡可能減少廣告本錢，公司只在有限的報紙上作廣告，或針對承銷商，抵押貸款公司和有效的出版物，手冊、新聞和廣告牌進行營銷。我們通過高效的房屋設計和批量采購來控制建筑本錢。還通過采購訂單系統(tǒng)來控制這局部本錢。我們利用管理信息系統(tǒng)來控制資本本錢和管理費用?？偣镜墓芾頇C構負責控制北京錫恩企業(yè)管理參謀公司標準化與個