物業(yè)安全管理手冊(cè)樣本

目錄

第一篇物業(yè)安全管理

第一章物業(yè)安全管理概念

§1、物業(yè)安全需求

§2、物業(yè)安全管理目的和內(nèi)容

§3、物業(yè)安全管理要素

第二章物業(yè)安全管理方案制定

§1、管理方案策劃

§2、組織機(jī)構(gòu)和管理架構(gòu)、崗位職責(zé)

§3、物質(zhì)和技術(shù)裝備

§4、智能化安防系統(tǒng)簡(jiǎn)介

第三章物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度

§1、物業(yè)安全宣教

§2、物業(yè)公共安全管理規(guī)定

§3、物業(yè)公共安全管理責(zé)任商定

第四章物業(yè)安全管理內(nèi)部管理制度

§1、物業(yè)安全管理崗位職責(zé)

§2、保安員管理制度

§3、保安員工作管理制度

§4、消防管理制度

第五章物業(yè)安全管理工作程序和技巧

§1、保安工作程序

§2、消防工作程序

第六章物業(yè)安全管理考核和應(yīng)急事件解決

§1、安全管理分類檢查項(xiàng)目、辦法和原則

§2、保安員考核及管理

§3、風(fēng)險(xiǎn)防范基本原則和思路

§4、各類應(yīng)急事件解決程序

第二篇保安員基本知識(shí)和訓(xùn)練

第七章保安人員應(yīng)掌握基本知識(shí)

§1、法律基本概念

§2、刑事法律

§3、民事法律

§4、治安管理懲罰條例和消防法

第八章消防基本知識(shí)

§1、防火基本知識(shí)

§2、消防組織、宣傳和檢查

§3、物業(yè)消防設(shè)備設(shè)施基本知識(shí)

§4、滅火和救護(hù)基本知識(shí)

第九章保安技能基本訓(xùn)練

§1、保安隊(duì)列訓(xùn)練

§2、保安拳術(shù)訓(xùn)練

第十章消防技能基本訓(xùn)練

§1、消防培訓(xùn)器材準(zhǔn)備

§2、義務(wù)消防隊(duì)技能訓(xùn)練項(xiàng)目規(guī)則

附錄一：實(shí)用登記表格

附錄二：實(shí)用法規(guī)匯編

1、消防法

2、刑法

3、治安管理?xiàng)l例

4、高層建筑防火條例第一篇物業(yè)安全管理

第一章安全管理概念

§1、物業(yè)安全需求

1.1安全含義：

物業(yè)安全管理中“安全”是一種抽象概念,涉及“安全狀態(tài)”和“安全概念”,其中“安全狀態(tài)”是指:

人生命得到保障，人身免受傷害；物質(zhì)和財(cái)產(chǎn)沒(méi)有受到損失；不發(fā)生違背人意志狀況。

“安全概念”是建立在“安全狀況”基本之上，是人們心理上對(duì)安全“感覺(jué)”涉及：

由“安全狀況”和安全防范辦法貫徹，使人們有安全感和信心；公共秩序良好，使人們處在較好工作和生活狀態(tài)；個(gè)人隱私和個(gè)人價(jià)值得到尊重，個(gè)人和家庭生活免受外界打擾；

廣義上講,物業(yè)安全應(yīng)當(dāng)涉及房屋安全和設(shè)備設(shè)施安全，以及各類災(zāi)害防范和救護(hù)，但在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)，將房屋安全和設(shè)備設(shè)施安全責(zé)任重要?jiǎng)澯晒こ滩块T負(fù)責(zé)，而對(duì)災(zāi)害防護(hù)則由各個(gè)部門互相協(xié)調(diào)完畢，如對(duì)火災(zāi)防護(hù)就由工程部門負(fù)責(zé)較復(fù)雜消防工程設(shè)備維護(hù)和正常運(yùn)營(yíng)，而由保安人員承擔(dān)滅火和救護(hù)重要責(zé)任。因而，物業(yè)管理普通意義上安全管理，是指由保安員負(fù)責(zé)內(nèi)容，是詳細(xì)直觀意義上安全。

物業(yè)安全管理概念：物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司，在業(yè)主、使用人和有關(guān)部門支持配合下，靈活運(yùn)用公司、物業(yè)和社會(huì)資源，以達(dá)到安全為目的所采用組織性、技術(shù)性辦法。

物業(yè)安全管理是物業(yè)管理最基本內(nèi)容，幾乎所有物業(yè)管理過(guò)程都涉及安全管理，安全管理也是評(píng)價(jià)物業(yè)管理質(zhì)量最基本、最重要內(nèi)容之一。同步，安全管理也是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)性工程，安全管理能否搞好，除了物業(yè)管理公司要有較高安全管理水平以外，與業(yè)主支持配合、物業(yè)安防條件、以及社會(huì)安全狀況等均有密切關(guān)系。

1.2安全需求

1.2.1安全市場(chǎng)需求

“安全”是人們對(duì)居住和生活工作環(huán)境最基本規(guī)定，無(wú)論多么原始房屋，給人帶來(lái)最直接好處就是安全，這里“安全”是一種原始概念，即房屋能給人提供一種防備外人、野獸、自然因素和災(zāi)害影響環(huán)境。從這個(gè)意義上講，安全是人們對(duì)建筑最基本需求，同樣也是對(duì)物業(yè)管理最基本規(guī)定。

隨著時(shí)代進(jìn)步，人們對(duì)安全需求進(jìn)一步提高，建筑物也在大量應(yīng)用當(dāng)代科技手段來(lái)增強(qiáng)安全設(shè)施同步，在建筑布局和環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)計(jì)上充分考慮安全需求。房屋業(yè)主和使用者也不但僅規(guī)定處在安全狀況，對(duì)良好公共秩序和安全心理需求也有日益增長(zhǎng)趨勢(shì)。

與物業(yè)管理有些服務(wù)內(nèi)容不同，安全管理在基本需求限度上體現(xiàn)不出明顯或較大差別性，業(yè)主不也許規(guī)定咱們做到99%安全，也不能諒解例如100元如下失竊或輕微身體傷害。同樣道理，咱們不能以為豪宅比普通住宅安全需求更大，而雜物倉(cāng)庫(kù)與珠寶行在防止盜竊上規(guī)定是同樣。在保障人生命財(cái)產(chǎn)安全這一基本需求上，不同業(yè)主和使用人規(guī)定沒(méi)有差別。

但在現(xiàn)實(shí)工作中，將安全管理制定統(tǒng)一原則做法是不可行，不同物業(yè)保安辦法和保安效果明顯存在差別，因素是什么？在詳細(xì)物業(yè)管理中又根據(jù)什么來(lái)鑒別物業(yè)安全管理有效需求，從而制定物業(yè)安全管理目的并詳細(xì)設(shè)計(jì)物業(yè)安全管理方案？需要咱們對(duì)物業(yè)安全進(jìn)行更細(xì)致分析。

就物業(yè)安全而言，安全狀態(tài)即保障人們生命財(cái)產(chǎn)安全是業(yè)主和使用人基本需求；而良好公共秩序，對(duì)個(gè)人尊重和隱私權(quán)保護(hù)等心理上需求是業(yè)主和使用人對(duì)安全進(jìn)一步需求。前者在需求上是基本、無(wú)差別，而后者需求限度則受到環(huán)境、習(xí)慣和文化等因素影響，存在一定差別性。如對(duì)訪客管理采用登記和業(yè)主確認(rèn)后放行制度，有樓宇業(yè)主以為很有必要，而有樓宇業(yè)主則以為麻煩或有傷親友自尊。

對(duì)安全進(jìn)一步需求對(duì)的理解和甄別可以協(xié)助咱們?cè)O(shè)計(jì)出效果更好且更受業(yè)主和使用人歡迎安全管理方案。

對(duì)安全基本需求既然是無(wú)差別性，因此在擬定安全管理目的和詳細(xì)管理方案時(shí)重要不是從需求不同來(lái)決定，而重要考慮如下因素：

安全管理成本，以及受益人樂(lè)意并可以支付代價(jià)；安全隱患以及安全管理難度；一旦發(fā)生安全問(wèn)題，損失大??；業(yè)主或使用人與否樂(lè)意接受該種安全管理辦法，以及與否接受管理辦法所帶來(lái)變化；與否滿足國(guó)家和地辦法律法規(guī)，以及行業(yè)規(guī)范關(guān)于規(guī)定規(guī)范規(guī)定（如消防規(guī)定）。

1.2.2安全社會(huì)需求

物業(yè)安全是社會(huì)安全重要構(gòu)成某些，物業(yè)安全管理既受社會(huì)安全狀況影響和制約，又對(duì)社會(huì)安全與穩(wěn)定起到重要作用。物業(yè)安全社會(huì)需求重要是以社會(huì)對(duì)物業(yè)管理范疇內(nèi)提出安全規(guī)定方式來(lái)體現(xiàn)，以遵守國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)為詳細(xì)體現(xiàn)形式，以國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和執(zhí)行為保障手段。

物業(yè)安全社會(huì)需求具備強(qiáng)制性，無(wú)論業(yè)主或使用人與否樂(lè)意或承認(rèn)，都應(yīng)是物業(yè)管理安全管理必要達(dá)到基本目的，如禁止賭博規(guī)定或消防關(guān)于規(guī)定等。物業(yè)管理安全管理人員應(yīng)當(dāng)理解有關(guān)規(guī)定，并在制定管理方案時(shí)制定滿足這一需求辦法。

本書附錄列舉了某些有關(guān)法規(guī)，供學(xué)習(xí)參照。

1.2.3安全管理行業(yè)需求

物業(yè)安全管理行業(yè)需求，是指物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范或原則對(duì)安全管理規(guī)定，是物業(yè)管理行業(yè)樹(shù)立行業(yè)形象、規(guī)范行業(yè)行為重要辦法，當(dāng)前此類規(guī)定重要是以物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考核原則形式浮現(xiàn)，是物業(yè)管理公司努力達(dá)到目的。

根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理先進(jìn)示范社區(qū)（工業(yè)區(qū)、大廈）原則，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)安全管理（保安、車輛管理、消防）詳細(xì)規(guī)定如下：

一、住宅社區(qū)：

社區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。

有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉社區(qū)環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

危及人身安全處有明顯標(biāo)記和詳細(xì)防范辦法。消防設(shè)備設(shè)施完好無(wú)損，可隨時(shí)起用；消防通道暢通；制定消防應(yīng)急方案。機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進(jìn)出登記。

非機(jī)動(dòng)車輛管理制度完善，按規(guī)定位置停放，管理有序。

二、工業(yè)區(qū)：

工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。

有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉工業(yè)區(qū)環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。結(jié)合工業(yè)區(qū)特點(diǎn)，制定安全防范辦法，對(duì)貨品（產(chǎn)品、設(shè)備）出門實(shí)行憑證通行制度。

進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

工業(yè)區(qū)停車場(chǎng)內(nèi)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整潔。

室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入有登記。

非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度貫徹，管理有序，停放整潔，場(chǎng)地清潔。

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范辦法。

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施用法并能及時(shí)解決各種問(wèn)題。

組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)宣教，明確各區(qū)域防火負(fù)責(zé)人。

訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，在明顯處設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。

工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批，對(duì)裝修過(guò)程嚴(yán)格監(jiān)管，裝修完畢后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。

區(qū)內(nèi)無(wú)火災(zāi)安全隱患，督促各顧客與消防管理部門簽定消防責(zé)任書。

集體宿舍消防、用電有嚴(yán)格管理規(guī)定，室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范，無(wú)安全隱患。

三、大廈；

大廈基本實(shí)行封閉式管理。

有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，保安人員熟悉大廈環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有術(shù)，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

結(jié)合大廈特點(diǎn)，制定安全防范辦法。

進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整潔。

室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。

非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度貫徹，停放整潔，場(chǎng)地清潔。

危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范辦法。

消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全，完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。

消防管理人員掌握消防設(shè)備設(shè)施用法并能及時(shí)解決各種問(wèn)題。

組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)宣教，明確各區(qū)域防火負(fù)責(zé)人。

訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通無(wú)阻。

無(wú)火災(zāi)安全隱患。物業(yè)安全管理目的和內(nèi)容

2.1物業(yè)安全管理基本目的

2.1.1物業(yè)安全管理目的制定根據(jù)和辦法

進(jìn)行物業(yè)安全管理目，是物業(yè)管理公司通過(guò)采用組織性、技術(shù)性辦法，滿足物業(yè)安全需要，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供一種安全、文明生活和工作環(huán)境。

物業(yè)安全管理目的應(yīng)根據(jù)物業(yè)安全管理需求來(lái)制定，這是物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作基本規(guī)定，只有建立在對(duì)客戶需求獲得對(duì)的結(jié)識(shí)和理解基本上，制定并實(shí)現(xiàn)管理服務(wù)目的才干得到市場(chǎng)承認(rèn)。

上一節(jié)咱們已經(jīng)對(duì)物業(yè)安全管理需求進(jìn)行了分析，在此基本上制定安全管理目的應(yīng)重點(diǎn)考慮如下幾種方面內(nèi)容：

應(yīng)達(dá)到國(guó)家和地方有關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)安全（涉及消防）基本規(guī)定；

應(yīng)滿足客戶對(duì)安全基本需求，即保障物業(yè)管理范疇內(nèi)人們生命財(cái)產(chǎn)安全；

依照物業(yè)和業(yè)主及使用人實(shí)際狀況，提供文明生活和工作環(huán)境，盡量多消除安全隱患；

以物業(yè)管理行業(yè)安全管理先進(jìn)原則為目的。

在實(shí)際工作中制定詳細(xì)項(xiàng)目物業(yè)安全管理目的時(shí)，還應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：

安全管理目的應(yīng)與項(xiàng)目物業(yè)管理總體目的相適應(yīng)；

目的應(yīng)詳細(xì)，以便考核、檢查，并以便制定相應(yīng)管理辦法，如對(duì)治安管理和消防管理，以治安案件發(fā)生率和火災(zāi)事故發(fā)生率為表述；

目的應(yīng)切合實(shí)際，并以既有條件通過(guò)努力可以實(shí)現(xiàn)；

在制定目的時(shí)應(yīng)考慮成本因素。

2.1.2物業(yè)安全管理管理指標(biāo)

在物業(yè)安全管理方面，有如下幾種管理指標(biāo)，其內(nèi)容和含義如下：

1、名稱：治安案件發(fā)生率

計(jì)算測(cè)定原則：

∑治安案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×1000‰

推薦原則：治安案件發(fā)生率≤5‰

2、名稱：刑事案件發(fā)生率

計(jì)算測(cè)定原則：

∑刑事案件發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×1000‰

推薦原則：刑事案件發(fā)生率≤1‰

3、名稱：火災(zāi)發(fā)生率

計(jì)算測(cè)定原則：

∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù)÷∑物業(yè)總戶數(shù)×1000‰

推薦原則：火災(zāi)發(fā)生率≤1‰（不發(fā)生重大火災(zāi)事故）

4、名稱：安全管理有效投訴率

計(jì)算測(cè)定原則：

∑安全管理有效投訴次數(shù)÷∑物業(yè)總?cè)藬?shù)×100%

推薦原則：安全管理有效投訴率≤2%

5、名稱：安全管理有效投訴解決率

計(jì)算測(cè)定原則：

∑完畢解決有效投訴次數(shù)÷∑有效投訴次數(shù)×100%

推薦原則：安全管理有效投訴解決率=100%

6、名稱：物業(yè)安全管理客戶滿意度

計(jì)算測(cè)定原則：

∑調(diào)查中客戶滿意人數(shù)÷∑調(diào)查總?cè)藬?shù)×100%

推薦原則：物業(yè)安全管理客戶滿意度≥95%

2.2物業(yè)安全管理基本內(nèi)容

普通來(lái)講，物業(yè)安全管理在客戶層面上重要涉及如下幾方面內(nèi)容：

物業(yè)治安安全管理

物業(yè)消防安全管理

物業(yè)交通和車輛管理

物業(yè)公共設(shè)施安全管理

物業(yè)公共秩序綜合管理

災(zāi)害事故防止和解決

安全和消防知識(shí)宣教

2.2.1物業(yè)治安安全管理

普通意義上治安安全管理，是指對(duì)擾亂社秩序，防礙公共安全，侵害公民人身權(quán)利，侵害公、私（她人）財(cái)產(chǎn)，尚不構(gòu)成刑事懲罰行為和事，進(jìn)行強(qiáng)行管理過(guò)程。

而物業(yè)治安安全管理具備更廣泛內(nèi)容，除上述內(nèi)容以外，還涉及安全防范和綜合服務(wù)，即咱們不但僅是在發(fā)生治安事件時(shí)進(jìn)行管理，并且要采用各種辦法防止事件發(fā)生，同步還應(yīng)通過(guò)熱情服務(wù)來(lái)營(yíng)造良好氛圍，增進(jìn)鄰里和睦，化解矛盾和糾紛。事實(shí)上，對(duì)詳細(xì)物業(yè)安全管理工作，防止往往更加重要，而調(diào)解和服務(wù)需求和實(shí)際數(shù)量往往遠(yuǎn)高于治安事件解決。作為物業(yè)治安安全管理，應(yīng)對(duì)的解決好防范與解決、管理與服務(wù)關(guān)系。

治安安全管理重要通過(guò)門衛(wèi)、守護(hù)、巡邏和智能監(jiān)控系統(tǒng)等方式進(jìn)行。

2.2.2物業(yè)消防安全管理

物業(yè)消防安全管理是物業(yè)安全管理基本內(nèi)容，其涉及防火和滅火（救護(hù)），詳細(xì)涉及：

消防宣教；

消防演習(xí)；

消防設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理和維護(hù)；

消防用品使用和管理；

消防監(jiān)控；

消防檢查；

消防檔案管理等。

關(guān)于消防管理詳細(xì)內(nèi)容和有關(guān)知識(shí)將在本書背面進(jìn)行簡(jiǎn)介。

2.2.3物業(yè)交通和車輛管理

物業(yè)交通和車輛管理涉及交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理三方面內(nèi)容，其各項(xiàng)工作重要內(nèi)容簡(jiǎn)介如下。

1、交通管理：交通管理重要任務(wù)是對(duì)的解決人、車（涉及機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車）、路和環(huán)境之間關(guān)系，盡量做到人、車分流，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車分道行駛保證區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，維護(hù)區(qū)內(nèi)交通、環(huán)境和車輛停放秩序。交通管理詳細(xì)內(nèi)容涉及：

擬定道路使用性質(zhì)、行駛方向，時(shí)間或區(qū)間限制等內(nèi)容，并保證使用人知曉；

配備相應(yīng)交通標(biāo)記，涉及批示牌和道路線；

制定并貫徹關(guān)于交通管理制度；

依照實(shí)際狀況制定相應(yīng)限速規(guī)定，必要時(shí)鋪設(shè)限速裝置；

車輛疏導(dǎo)，保證交暢通順和安全；

盡量減少車輛尾氣和噪音對(duì)環(huán)境破壞和對(duì)人們生活工作影響。

2、車輛管理：車輛管理對(duì)象涉及機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車，其中機(jī)動(dòng)車指是各種汽車、電動(dòng)車、摩托車、輪式專用機(jī)械車；非機(jī)動(dòng)車指是自行車、三輪車、人力車和殘疾人專用車。車輛管理重要內(nèi)容是：

依照詳細(xì)狀況設(shè)定各類車輛或詳細(xì)車輛停放區(qū)域或停放位置，禁止亂停亂放；

采用各種手段和辦法，防止車輛丟失或損壞；

3、停車場(chǎng)管理：停車場(chǎng)有露天停車場(chǎng)、室內(nèi)停車場(chǎng)、地下停車場(chǎng)、機(jī)械式立體車庫(kù)、路邊停車等類型，停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題有不同狀況，應(yīng)依照詳細(xì)停車場(chǎng)實(shí)際狀況制定管理辦法，普通停車場(chǎng)管理涉及如下內(nèi)容：

停車場(chǎng)標(biāo)記、停車線、和倒車限制保護(hù)裝置；

建立停車場(chǎng)管理制度和規(guī)定，其中公開(kāi)制度應(yīng)明示；

建立并實(shí)行停車登記發(fā)卡制度；

停車時(shí)對(duì)車輛駕駛規(guī)定和停車引導(dǎo)；

停放車輛安全管理；

室內(nèi)停車場(chǎng)照明、通風(fēng)、消防等設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理；

根據(jù)有關(guān)法規(guī)和商定收取有關(guān)費(fèi)用。2.2.4物業(yè)公共設(shè)施安全管理

物業(yè)公共設(shè)施安全管理，重要是保障物業(yè)公共設(shè)施安全和正常使用，涉及：

物業(yè)管理基本設(shè)施，如水泵房、配電房、物業(yè)管理財(cái)物和倉(cāng)庫(kù)等；

生活服務(wù)設(shè)施，如超市、會(huì)所、游泳池、小朋友游樂(lè)場(chǎng)地等；

物業(yè)配套設(shè)施，如綠化、路燈、雕塑、噴泉等。

2.2.5物業(yè)公共秩序綜合管理

物業(yè)公共秩序綜合管理，是為了維護(hù)物業(yè)公共環(huán)境和秩序而采用有關(guān)辦法，以營(yíng)建文明、健康社區(qū)環(huán)境。涉及：

對(duì)亂擺賣、亂張貼、拾荒者和推銷人員管理；

節(jié)假日、特殊場(chǎng)合和環(huán)境疏導(dǎo)和管理；

對(duì)污染、噪音和破壞環(huán)境衛(wèi)生事件和行為管理；

對(duì)業(yè)主糾紛進(jìn)行協(xié)調(diào)和勸解；

對(duì)賭博、酒后鬧事、封建迷信等不文明事件管理等。

2.2.6災(zāi)害事故防止解決

好物業(yè)安全管理過(guò)程，不但要搞好尋常安全管理服務(wù)，還要具備應(yīng)對(duì)和解決緊急事件能力，兩者缺一不可。災(zāi)害事故防止解決是指對(duì)事故、自然災(zāi)害、氣候和環(huán)境急劇變化、破壞等突發(fā)事件防止和應(yīng)急解決。由于此類事件具備不可預(yù)見(jiàn)、發(fā)生發(fā)展迅速和后果嚴(yán)重特點(diǎn)，常規(guī)管理辦法難以應(yīng)對(duì)，需要咱們運(yùn)用科學(xué)管理辦法，專項(xiàng)系統(tǒng)研究解決，以提高物業(yè)安全管理綜合水平。具備這樣能力可避免或減少事故發(fā)生、控制事態(tài)發(fā)展、較少事件損失。災(zāi)害事故防止解決重要涉及如下內(nèi)容：

災(zāi)害事故鑒別；

災(zāi)害事故防止（涉及辦法和資源）；

應(yīng)急解決程序或工作方案；

培訓(xùn)及演習(xí)；

事件發(fā)生時(shí)應(yīng)對(duì)；

事件發(fā)生后解決。

2.2.7安全和消防知識(shí)宣教

物業(yè)安全管理需要業(yè)主和使用人理解、支持、協(xié)助和配合，宣傳和教誨工作可以使業(yè)主及使用人理解所在物業(yè)安全管理詳細(xì)內(nèi)容和有關(guān)規(guī)定，如何自防自救及與管理處進(jìn)行配合，特別是業(yè)主對(duì)有些知識(shí)相對(duì)缺少，宣教往往會(huì)達(dá)到良好效果，如某大廈請(qǐng)消防專家對(duì)業(yè)主免費(fèi)進(jìn)行消防知識(shí)講座，成果使業(yè)主對(duì)消防工作重要性和家庭防火知識(shí)有了一定理解，有超過(guò)六成業(yè)主積極購(gòu)買了滅火器，對(duì)大廈消防工作和辦法也予以了積極支持，該大廈消防安全管理水平明顯提高。

2.3物業(yè)安全管理基本方式

當(dāng)前國(guó)內(nèi)物業(yè)安全管理重要有如下幾種分類和基本方式：

2.3.1自己管理和外委管理

大多數(shù)物業(yè)管理公司自己成立物業(yè)安全管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行尋常安全管理，也有某些公司將安全管理委托給專業(yè)保安公司進(jìn)行管理，也有物業(yè)將保安工作某些外包，涉及某些特定區(qū)域（如倉(cāng)庫(kù)）和某些特定內(nèi)容（如停車場(chǎng)）。對(duì)某些特殊用途物業(yè)，安全保衛(wèi)工作甚至由某些由武警負(fù)責(zé)，如有政府機(jī)關(guān)由武警負(fù)責(zé)安全防范，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)消防管理等。

2.3.2集約式管理和分解式管理

集約式管理管理人員和管理內(nèi)容較為集中，保安部門下普通不再劃分更細(xì)部門，保安員要同步或輪崗承擔(dān)不同類型工作，此類管理特點(diǎn)是成本較低，管理過(guò)程容易控制，適合于中小規(guī)模，安全管理內(nèi)容相對(duì)較少物業(yè)。分解式管理是將安全管理工作按照種類和范疇進(jìn)行細(xì)化和分解，使各項(xiàng)工作更加專業(yè)，保安部下再設(shè)二級(jí)或三級(jí)機(jī)構(gòu)，保安員工作相對(duì)單一并較為專業(yè)，如對(duì)停車場(chǎng)、消防檢查和宣傳、專業(yè)接待和守護(hù)等工作進(jìn)行相對(duì)獨(dú)立劃分，這種方式往往合用于大規(guī)模和安全管理內(nèi)容相對(duì)較多物業(yè)。此時(shí)將安全管理更加專業(yè)化不但可以提高管理服務(wù)水平，并且有助于提高管理效能，從而減少成本。細(xì)分方式要依照實(shí)際狀況進(jìn)行策劃分析，如某社區(qū)有40萬(wàn)平方米建筑面積，可將守衛(wèi)（固定崗）按地理區(qū)域劃提成幾種組團(tuán)，其保安員和停車場(chǎng)管理人員相對(duì)獨(dú)立，這樣好處是使每一種保安員都能對(duì)守護(hù)對(duì)象和環(huán)境較為熟悉，而巡邏可以組建單獨(dú)隊(duì)伍，配備自行車或摩托車（摩托車不能在擾民狀況下用），可以提高巡邏效率，并提供了應(yīng)付緊急事件機(jī)動(dòng)增援力量。又如某物業(yè)管理公司在互相之間距離不遠(yuǎn)范疇內(nèi)有各種管理處，可以將保安員操練、消防檢查、安全宣教等工作從各個(gè)管理處分解出來(lái)，由相對(duì)專業(yè)人員負(fù)責(zé)，在提高或保障質(zhì)量前提下，可以明顯減少成本。

2.3.3敞開(kāi)式管理和封閉式管理

敞開(kāi)式管理和封閉式管理是將物業(yè)安全管理按照物業(yè)范疇與外界隔離和控制限度來(lái)進(jìn)行劃分，是物業(yè)安全管理重要，也是必要涉及到概念。這里所說(shuō)隔離和控制是指運(yùn)用物質(zhì)和技術(shù)條件及相應(yīng)管理手段和辦法，將進(jìn)出物業(yè)范疇內(nèi)人和物品進(jìn)行控制，其中物質(zhì)手段重要有各種圍墻、欄桿、綠籬、建筑物外墻、水體等，技術(shù)條件重要有安全防范和報(bào)警技術(shù)裝備，如紅外線報(bào)警裝置、電纜報(bào)警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、照明辦法等。

封閉式管理由于可以對(duì)進(jìn)出物業(yè)人員、車輛和物品進(jìn)行有效監(jiān)管，因而對(duì)保障物業(yè)安全具備非常重要作用，故建議在條件允許狀況下，盡量采用封閉式管理，特別是對(duì)居住物業(yè)，國(guó)家物業(yè)管理主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)也大力倡導(dǎo)這種管理方式。但封閉式管理有時(shí)受到環(huán)境和條件限制（如公共場(chǎng)合象公共寫字樓、超市等較難實(shí)行人員登記管理，又如社區(qū)內(nèi)包括市政道路，就難以對(duì)車輛進(jìn)行管理等），并且管理成本相對(duì)較高，管理難度相對(duì)較大，有時(shí)會(huì)引起業(yè)主或使用人不便。因而，咱們?cè)谠O(shè)計(jì)封閉式管理方案時(shí)，要細(xì)致分析考慮各種因素，才干制定出好管理辦法。

正是由于封閉式管理上述特點(diǎn)，咱們?cè)趯?shí)際工作中會(huì)采用全封閉式管理、半封閉式管理和局部封閉式管理幾種方式：

1、全封閉式管理：全封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)人、車、物所有實(shí)行查驗(yàn)放行管理辦法，全封閉式管理規(guī)定物業(yè)具備物質(zhì)上所有隔離裝置，并且往往采用先進(jìn)技術(shù)來(lái)防止翻越及翻越報(bào)警，對(duì)物業(yè)所有出入口都進(jìn)行管理，詳細(xì)管理內(nèi)容重要有：

人：訪客必要得到業(yè)主允許，并進(jìn)行登記；其她人員禁止入內(nèi)。

車：所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡，驗(yàn)證后放行。

物：禁止物業(yè)不容許存儲(chǔ)物品入內(nèi)（如危險(xiǎn)品、劇毒物品等），大件或具備一定價(jià)值物品需由業(yè)主本人批準(zhǔn)方可運(yùn)出。

全封閉式管理，安防效果好，但成本較高，較高檔次住宅物業(yè)，特別是高層住宅樓宇較多采用這種管理辦法。

2、半封閉式管理：半封閉式管理是對(duì)進(jìn)出物業(yè)人、車、物實(shí)行某些查驗(yàn)放行管理辦法，半封閉式管理規(guī)定物業(yè)具備對(duì)需要進(jìn)行驗(yàn)放內(nèi)容進(jìn)行限制、隔離和管理物質(zhì)條件、技術(shù)手段和管理辦法。當(dāng)實(shí)行全封閉式管理?xiàng)l件局限性時(shí)，可考慮進(jìn)行半封閉式管理，普通較大型住宅社區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)較多選用半封閉式管理。

半封閉式管理同樣需要依照物業(yè)實(shí)際狀況進(jìn)行設(shè)計(jì)。普通狀況下有下列幾種類型：

對(duì)大型住宅社區(qū)半封閉式管理：對(duì)人和物品進(jìn)行選取性限制（選取性限制是指保安員依照目測(cè)、觀測(cè)和經(jīng)驗(yàn)，有選取性對(duì)可疑人員和物品進(jìn)行查驗(yàn)放行），而對(duì)所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

對(duì)寫字樓半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選取性限制，對(duì)大件運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

對(duì)工業(yè)區(qū)半封閉式管理：對(duì)人和進(jìn)入物品進(jìn)行選取性限制，對(duì)所有運(yùn)出物品進(jìn)行驗(yàn)證放行，對(duì)所有機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)卡和驗(yàn)證放行。

3、局部封閉式管理：

局部封閉式管理是對(duì)物業(yè)進(jìn)行區(qū)塊上劃分，對(duì)某些區(qū)域進(jìn)行封閉式管理而對(duì)其她區(qū)域進(jìn)行敞開(kāi)式管理，多數(shù)運(yùn)用于混合型物業(yè)，如對(duì)包括商業(yè)街住宅區(qū)，可以對(duì)住宅某些進(jìn)行封閉式管理，而對(duì)商業(yè)某些則進(jìn)行敞開(kāi)式管理。

§3、物業(yè)安全管理要素

3.1物業(yè)安全管理基本特性

3.1.1影響物業(yè)安全管理效果因素

物業(yè)安全管理是一項(xiàng)復(fù)雜工作，影響物業(yè)安全管理效果因素諸多，歸納起來(lái)大體有如下幾種方面：

社會(huì)因素影響：涉及社會(huì)綜合治安狀況，法制建設(shè)，政府有關(guān)執(zhí)法和管理部門工作力度等；

物業(yè)因素影響：涉及物業(yè)基本狀況，安防基本設(shè)施，業(yè)主構(gòu)成和基本素質(zhì)等；

物質(zhì)資源因素影響：涉及安防設(shè)備（智能化設(shè)備），安防用品和工具（涉及交通和通訊條件），工作環(huán)境和防護(hù)用品等；

人力資源因素影響：涉及保安員數(shù)量、素質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)、培訓(xùn)等；

管理因素影響：涉及管理機(jī)構(gòu)，管理方案，工作程序，檢查、考核和獎(jiǎng)懲辦法等；

其他因素影響：如自然災(zāi)害等。

影響物業(yè)安全管理效果因素中有許多是物業(yè)管理公司所難以把握和控制，在這樣狀況下，咱們一方面要盡量改進(jìn)外部環(huán)境，使之更有助于物業(yè)安全管理，另一方面要在既有條件下，通過(guò)人員素質(zhì)和管理水平提高，達(dá)到最佳管理效果和最佳管理效能。

3.1.2物業(yè)安全管理基本特性

物業(yè)安全管理具備如下基本特點(diǎn):

綜合性強(qiáng)，管理難度大；

服務(wù)性特點(diǎn)突出，服務(wù)原則較高；

對(duì)人員綜合素質(zhì)規(guī)定較高；

而對(duì)市場(chǎng)化、公司化物業(yè)管理來(lái)講，其物業(yè)安全管理具備如下基本特性：

契約性：安全管理工作是受業(yè)主委托，根據(jù)物業(yè)管理合同來(lái)進(jìn)行，其內(nèi)容、職責(zé)和權(quán)限受到合同限制。

服務(wù)性：安全管理目是為業(yè)主服務(wù)，其方式是寓管理于服務(wù)之中，具備較強(qiáng)服務(wù)特性。

特定性：物業(yè)安全管理服務(wù)對(duì)象是特定，管理服務(wù)范疇和內(nèi)容也是特定，與社會(huì)安全保衛(wèi)有區(qū)別。

有償性：物業(yè)安全管理是有償服務(wù)，是一種市場(chǎng)化行為，必要遵守市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)則。

3.2物業(yè)安全管理要點(diǎn)和難點(diǎn)

3.2.1要具備與安全管理目的相適應(yīng)基本物質(zhì)裝備和條件

配備足夠資源是安全防范基本，有時(shí)甚至是必要條件，如沒(méi)有滅火器材和安全防護(hù)用品，談不上消防管理。另一方面，諸多狀況下技術(shù)裝備配備可以大幅度提高管理效率，在減少管理成本同步提高安防水平，如配備無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)能提高巡邏效能，使夜間單人巡邏成為也許，同步迅速反映和增援使應(yīng)對(duì)緊急狀況能力大大提高。

3.2.2要有切合實(shí)際并行之有效管理方案

安全管理方案制定應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)詳細(xì)物業(yè)狀況、安防條件等進(jìn)行進(jìn)一步分析和對(duì)的結(jié)識(shí)基本上，從安全管理基本方式、到保安巡邏間隔和路線等細(xì)節(jié)，都應(yīng)認(rèn)真細(xì)致加以考慮，并且依照實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行驗(yàn)證，必要時(shí)或環(huán)境和條件發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行調(diào)節(jié)或修改，一種好安全管理方案是搞好物業(yè)安全管理基本。

3.2.3建立并維持一支高素質(zhì)物業(yè)安全管理隊(duì)伍

在物業(yè)安全管理工作中，建立并維持一支高素質(zhì)物業(yè)安全管理隊(duì)伍是核心，可以說(shuō)，在各種影響安全管理效果因素中，人因素是第一位。要達(dá)到這一目的，一方面要對(duì)的擬定人才構(gòu)成和素質(zhì)規(guī)定，然后是選好人，在入職前慎重挑選嚴(yán)格把關(guān)，另一方面是加強(qiáng)培訓(xùn)、訓(xùn)練和思想教誨，還要明確職責(zé)并加強(qiáng)檢查和考核，獎(jiǎng)懲分明，同步還要在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)和培養(yǎng)人才。

物業(yè)安全管理人員重要構(gòu)成是保安員或安全員，保安員素質(zhì)構(gòu)成是核心，保安員基本任職條件重要涉及：

思想端正，作風(fēng)正派；

無(wú)犯罪記錄；

身體健康，五官端正；

熱愛(ài)本職工作，樂(lè)意為業(yè)主服務(wù)；

具備與任職崗位相適應(yīng)文化水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。

保安人員素質(zhì)規(guī)定重要涉及政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)、心理素質(zhì)和身體素質(zhì)，其重要內(nèi)容涉及：

擁護(hù)社會(huì)主義制度，熱愛(ài)祖國(guó)；

理解關(guān)于政策和法律法規(guī)，并能在實(shí)際工作中運(yùn)用；

精通有關(guān)業(yè)務(wù)，純熟掌握有關(guān)技能；

提高辨別是非能力；

具備服務(wù)意識(shí)，善于溝通；

具備應(yīng)變能力，可以解決各種緊急事件；

身體健康，無(wú)疾?。?/p>

具備完畢工作所需要必要體能；

具備與工作崗位規(guī)定相適應(yīng)儀容、儀表和言行規(guī)范。

3.2.4建立并運(yùn)營(yíng)規(guī)范化、易檢查、操作性強(qiáng)安全管理操作規(guī)程和作業(yè)指引

按原則化、規(guī)范化規(guī)定進(jìn)行物業(yè)安全管理詳細(xì)運(yùn)作，是搞好物業(yè)安全管理行之有效辦法，這種經(jīng)營(yíng)管理思路甚至無(wú)法用其他辦法有效代替，而國(guó)內(nèi)物業(yè)管理當(dāng)前尚有相稱多公司管理人員對(duì)此缺少深刻理解和有效運(yùn)用，使保安人員在詳細(xì)工作中缺少指引，按照自己工作辦法、工作習(xí)慣和判斷行事，固然無(wú)法保證管理服務(wù)目的達(dá)到和質(zhì)量穩(wěn)定性。作為物業(yè)管理公司管理人員應(yīng)當(dāng)引起注重，將這一辦法有效實(shí)行并運(yùn)營(yíng)，而積極貫徹并實(shí)行ISO9001質(zhì)量管理和質(zhì)量保障原則對(duì)此有很大協(xié)助和增進(jìn)。

3.2.5充分發(fā)揮檢查、監(jiān)督和考核有效作用

大量實(shí)踐證明，對(duì)物業(yè)安全管理進(jìn)行制度化、常規(guī)化檢查、監(jiān)督和考核，堅(jiān)持客觀公正進(jìn)行工作評(píng)價(jià)，將保安員體現(xiàn)與收入及升職機(jī)會(huì)合理聯(lián)系起來(lái)，獎(jiǎng)罰分明，對(duì)搞好物業(yè)安全管理具備重要作用。

3.2.6加強(qiáng)與業(yè)主和外部協(xié)調(diào)，調(diào)動(dòng)各種積極因素為物業(yè)安全管理服務(wù)

物業(yè)安全管理既然是一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)性工作，各種因素都將對(duì)安全管理效果產(chǎn)生影響，因而物業(yè)管理公司在提高內(nèi)部運(yùn)作管理水平同步，還應(yīng)加強(qiáng)與外部聯(lián)系和協(xié)調(diào)，涉及業(yè)主及社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)和部門，如派出所、街道辦事處、消防部門、都市管理部門等，形成業(yè)主參加、齊抓共管、綜合治理良好安防氛圍，才干收到較好效果。3.3物業(yè)安全管理中易浮現(xiàn)問(wèn)題

誤區(qū)一、管理目的和管理方案不切實(shí)際

對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作物業(yè)管理公司而言，管理目的和管理方案都應(yīng)建立在實(shí)際需求和考慮成本因素基本之上，物業(yè)安全管理同樣要遵守這樣原則，否則所提供產(chǎn)品就不是客戶所需要或接納。管理目的和管理方案設(shè)計(jì)事實(shí)上就是物業(yè)安全服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如果設(shè)計(jì)產(chǎn)品不是業(yè)主所需要，或者設(shè)計(jì)產(chǎn)品實(shí)際性能達(dá)不到，或達(dá)到代價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)客戶支付限度，這樣商品提供者是沒(méi)有前程。這本是非常簡(jiǎn)樸道理，但在現(xiàn)實(shí)工作中，咱們經(jīng)?？吹讲磺袑?shí)際管理目的和管理方案，有公司將別人管理目的和管理方案原樣照般，不考慮公司和物業(yè)實(shí)際狀況；有公司盲目追求高原則，而自身資源狀況和管理水平主線達(dá)不到，眼高手低等等，實(shí)際工作中要避免這種狀況發(fā)生。

誤區(qū)二、不能擺正管理與服務(wù)關(guān)系

有些安全管理人員不能對(duì)的理解和解決管理與服務(wù)關(guān)系，受老式觀念影響，將物業(yè)安全管理當(dāng)成一種執(zhí)法管理職能，與社會(huì)執(zhí)法部門管理相混淆，致使安全管理辦法簡(jiǎn)樸、手段生硬，隨意罰款、亂收費(fèi)、甚至發(fā)生打罵業(yè)主惡劣現(xiàn)象，給業(yè)主帶來(lái)不便，引起了不滿。由于得不到業(yè)主理解、支持和配合，安全管理水平也難以提高。這種狀況發(fā)生因素是管理者對(duì)物業(yè)管理理解和結(jié)識(shí)膚淺，管理水平低，應(yīng)當(dāng)杜絕這種現(xiàn)象，防止其對(duì)公司自身和對(duì)行業(yè)危害。要對(duì)的理解和解決管理與服務(wù)關(guān)系，應(yīng)當(dāng)結(jié)識(shí)到物業(yè)安全管理是一種契約委托服務(wù)，其職能和權(quán)利基本來(lái)源是業(yè)主物業(yè)管理委托合同，不是國(guó)家授權(quán)。在實(shí)際工作中，要貫徹“業(yè)主第一、服務(wù)之上”和思路，將管理寓于服務(wù)之中，才干獲得好效果。

誤區(qū)三、運(yùn)作程序生搬硬套

諸多物業(yè)管理公司將別人物業(yè)安全管理運(yùn)作程序和運(yùn)作規(guī)程照班移植使用，不考慮公司和物業(yè)實(shí)際狀況，這對(duì)公司是有害。一種有效管理辦法、運(yùn)作程序和規(guī)程，應(yīng)當(dāng)依照公司狀況（涉及公司管理機(jī)制、基本條件和人員素質(zhì)等），和物業(yè)實(shí)際狀況（涉及安防基本條件、周邊環(huán)境、業(yè)主狀況和管理費(fèi)用等）量身定做。咱們這樣說(shuō)并不是不倡導(dǎo)學(xué)習(xí)和借鑒別人先進(jìn)管理辦法（事實(shí)上本書背面提供了大量這樣示范程序供學(xué)習(xí)和參照），而是學(xué)習(xí)過(guò)程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分理解和消化，看看與否合用于自己狀況，與否應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修改和調(diào)節(jié)等。

誤區(qū)四、過(guò)度注重制度體系建立，忽視實(shí)際執(zhí)行狀況貫徹

有制度和有關(guān)規(guī)定而在實(shí)際工作中不遵守或不執(zhí)行現(xiàn)象，當(dāng)前在物業(yè)管理中非常普遍存在，諸多管理者或工作人員太習(xí)慣于在尋常工作中通過(guò)人指令傳達(dá)及請(qǐng)示報(bào)告這種落后管理模式，對(duì)其危害性結(jié)識(shí)不清，致使有關(guān)制度和規(guī)定形同虛設(shè)，有些公司制度自身就是用來(lái)應(yīng)付檢查和審核，有些公司管理者帶頭違背有關(guān)規(guī)定，有些制度規(guī)定沒(méi)有檢查和獎(jiǎng)懲辦法而不能引起操作人員注重，這一現(xiàn)象對(duì)物業(yè)安全管理質(zhì)量和水平有很壞影響，在實(shí)際工作中應(yīng)盡量克服。

誤區(qū)五、過(guò)度強(qiáng)調(diào)安防人員數(shù)量，忽視質(zhì)量和管理效率

有些物業(yè)管理公司以為有大量保安員就能搞好物業(yè)安全管理，過(guò)度強(qiáng)調(diào)安防人員數(shù)量，而忽視人員和管理效率，事實(shí)上當(dāng)前相稱多物業(yè)管理項(xiàng)目，其保安員數(shù)量是偏多，但管理效果并不十分明顯。過(guò)多保安員數(shù)量不但會(huì)增長(zhǎng)成本和業(yè)主承擔(dān)，還會(huì)導(dǎo)致職責(zé)不清，工作推委等問(wèn)題，在實(shí)際工作中，在保證必要人數(shù)同步，注重提高保安員綜合素質(zhì)和管理效能，以高效率工作換取高質(zhì)量服務(wù)，同步有效減少管理成本，才市明智物業(yè)管理選取。

誤區(qū)六、不能將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合

在當(dāng)代大多數(shù)物業(yè)管理項(xiàng)目中，單純依托人工作而搞好物業(yè)安全管理已經(jīng)變?cè)絹?lái)越困難或不經(jīng)濟(jì)，物防、技防手段已成為安全管理必要，而將人防、物防和技防進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)，是搞好物業(yè)安全管理有效辦法。這里物防、技防是基本條件，且只有當(dāng)人操作和管理水平與其相適應(yīng)時(shí)才干真正發(fā)揮作用，例如雖然設(shè)立了閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，但值班人員不在崗、對(duì)發(fā)生事件沒(méi)有看到、或?qū)Πl(fā)生事件不知如何解決，照樣不能起到保安作用。

誤區(qū)七、不能將常規(guī)性管理與突發(fā)性事件解決有機(jī)結(jié)合

常規(guī)性管理與突發(fā)性事件解決，事故防止和事故發(fā)生時(shí)解決，是物業(yè)安全管理兩個(gè)重要構(gòu)成某些，忽視任何一方都是不可取。這兩方面工作又是互相聯(lián)系，互相影響，一定要將兩方面工作有機(jī)結(jié)合，才干保障物業(yè)安全管理整體水平。如大廈消防監(jiān)控中心，平時(shí)是一種監(jiān)控和報(bào)警中心，收集、匯總、分析、解決和核算各種火災(zāi)報(bào)警信息，起到消防預(yù)警作用。但在已經(jīng)核算火災(zāi)狀況下，其角色及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄓ嵵行?、?lián)系中心和指揮中心，此時(shí)值班人員，無(wú)論什么級(jí)別和職務(wù)，都是當(dāng)時(shí)最高指揮，獨(dú)立完畢對(duì)外報(bào)警、調(diào)集義務(wù)消防人員、引導(dǎo)疏散、組織滅火和救護(hù)，操作消防設(shè)備運(yùn)營(yíng)等，直到更高檔別領(lǐng)導(dǎo)到來(lái)為止。而現(xiàn)狀，有中心將電話鎖起來(lái)，或只能打進(jìn)不能打出，防止值班人員亂打電話；有中心值班人員只懂得在發(fā)生火災(zāi)時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告、請(qǐng)示，這樣監(jiān)控中心無(wú)論投資多大，技術(shù)多先進(jìn)，都發(fā)揮不了應(yīng)有作用。

誤區(qū)八、忽視證據(jù)收集、保存和事后總結(jié)

注意收集和妥善保存證據(jù)，是物業(yè)安全管理人員應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成良好習(xí)慣，這樣做好處一方面可以減少管理風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少業(yè)主和物業(yè)管理公司損失；另一方面尚有助于事件和糾紛合理解決，從而提高管理水平。事后總結(jié)更有助于對(duì)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)和反思，從而防止類似事件發(fā)生，不斷提高管理服務(wù)水平。第二章物業(yè)安全管理方案制定

§1、管理方案策劃

1.1搞好物業(yè)安全管理基本思路

要制定好物業(yè)安全管理方案，提供好物業(yè)安全管理服務(wù)，一方面要掌握好辦法，建立清晰思路，理解其中要素和環(huán)節(jié)，抓住重點(diǎn)，才干避免工作時(shí)盲目性和隨意性。

大體上講，對(duì)一種市場(chǎng)化運(yùn)作物業(yè)管理公司，其物業(yè)安全管理運(yùn)作應(yīng)當(dāng)涉及如下幾種環(huán)節(jié)：

1.2物業(yè)安全管理方案內(nèi)容

依照上面思路，物業(yè)安全管理方案應(yīng)當(dāng)涉及如下幾方面內(nèi)容：

安全管理目的和內(nèi)容

安全管理資源配備

安全管理組織機(jī)構(gòu)和崗位職責(zé)

安全管理公共制度和規(guī)定

安全管理方式、工作流程、運(yùn)作程序和管理規(guī)定

安全管理評(píng)價(jià)、考核和客戶意見(jiàn)征詢

安全管理人員培訓(xùn)、教誨和管理

安全管理費(fèi)用測(cè)算、核算和控制

安全管理宣傳和檔案、資料管理

1.3物業(yè)安全管理工作流程

物業(yè)安全管理工作流程，是物業(yè)安全管理工作程序及規(guī)定，建立并保證其得到遵守和有效執(zhí)行，并建立起這樣體系或機(jī)制，使工作流程有效性和合用性不斷得到驗(yàn)證并持續(xù)改進(jìn)，可以使物業(yè)安全管理達(dá)到程序化、規(guī)范化、制度化軌道，對(duì)提高物業(yè)安全管理水平有很大協(xié)助。甚至可以說(shuō)，當(dāng)前幾乎沒(méi)有其他更有效辦法保證管理服務(wù)水平穩(wěn)定和提高，而單純依托提高安全管理人員素質(zhì)辦法，不能完全解決問(wèn)題。因而，這項(xiàng)工作應(yīng)引起管理者足夠注重，如果物業(yè)管理公司已經(jīng)建立基于ISO9001管理質(zhì)量管理和質(zhì)量保障體系原則管理體系或通過(guò)了認(rèn)證，則這方面工作已經(jīng)進(jìn)行。如果還沒(méi)有，仍舊可以依照有關(guān)管理思路和辦法建立并運(yùn)用這一管理辦法。

下面列舉了一種典型高層住宅樓宇物業(yè)管理保安工作流程，供學(xué)習(xí)參照：

物業(yè)管理保安工作流程

1．0目：制定本流程，旨在對(duì)安全保安服務(wù)全過(guò)程實(shí)行嚴(yán)格控制，保證責(zé)任區(qū)業(yè)主/物業(yè)使用人人身財(cái)產(chǎn)安全。

2．0范疇：本物業(yè)安全保安系統(tǒng)作業(yè)。

3．0內(nèi)容：

3．1安所有

3.1.1在公司分管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)全公司安全保安工作進(jìn)行督導(dǎo)。

3.1.2制定年度保安員培訓(xùn)籌劃，并對(duì)各管理處貫徹培訓(xùn)籌劃狀況實(shí)行檢查、指引、監(jiān)督、考核。

3.1.3對(duì)各管理處安全保安工作定期或不定期地進(jìn)行檢查考核。

3．2管理處

3.2.1安全保安主管詳細(xì)貫徹貫徹公司安所有制定各項(xiàng)安全保安規(guī)章制度。

3.2.2詳細(xì)組織實(shí)行本管理處安全保安工作。

3.2.3解決安全保安服務(wù)過(guò)程中浮現(xiàn)不合格項(xiàng)。

3．3保安班

3.3.1分為保安一、二、三班。每班普通分為四個(gè)組，即：大堂保安組、巡邏保安組、車庫(kù)（場(chǎng)）保安組、車輛入口保安組。特殊狀況下，可增（減）班、組設(shè)立。

3.3.2實(shí)行三班輪流，24小時(shí)全天候值班制：早班7時(shí)到15時(shí)；中班15時(shí)到23時(shí)；夜班23時(shí)到次日7時(shí)，特殊狀況可自行調(diào)節(jié)。

3.3.3早、中、晚三班每十天依次輪換一次，即：每月1日、11日、21日為輪換日。特殊狀況可自行調(diào)節(jié)。

3．4大堂保安作業(yè)流程

3.4.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.4.2來(lái)人來(lái)訪登記。

3.4.2.1對(duì)外來(lái)人員一律實(shí)行憑有效身份證件登記后進(jìn)出大廈制度。

3.4.2.2認(rèn)真填寫《來(lái)訪登記表》。

3.4.2.3按關(guān)于應(yīng)急規(guī)程妥善解決不登記強(qiáng)行進(jìn)入大廈等意外狀況。

3.4.3啟動(dòng)電子門鎖

3.4.3.1及時(shí)為本大廈內(nèi)業(yè)主/物業(yè)使用人啟動(dòng)門鎖。

3.4.3.2電子門鎖由微機(jī)控制應(yīng)盡量讓其使用磁卡啟動(dòng)門鎖。

3.4.3.3當(dāng)業(yè)主/物業(yè)使用人搬運(yùn)物品出入大廈，或遇火情必要敞開(kāi)電子門時(shí)，應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控出入人員。

3.4.3.4當(dāng)發(fā)生刑事案件等必要封鎖人員外出時(shí)，應(yīng)對(duì)電子門采用封鎖辦法。

3.4.3.5嚴(yán)密監(jiān)控大堂和電梯，保證大堂秩序井然，電梯運(yùn)營(yíng)正常。

3．5車庫(kù)（場(chǎng)）保安作業(yè)流程

3.5.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.5.2車輛進(jìn)出庫(kù)場(chǎng)，必要認(rèn)真履行規(guī)定手續(xù)并做好記錄（不設(shè)車輛入口崗單位，車輛進(jìn)出庫(kù)時(shí)按車輛入口崗保安作業(yè)流程執(zhí)行）。

3.5.3保管

3.5.3.1每班不定期巡邏車況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，做好記錄，及時(shí)解決。

3.5.3.2每班對(duì)車庫(kù)（場(chǎng)）內(nèi)防盜、防火設(shè)施檢查一次。

3.5.3.3保持車庫(kù)（場(chǎng)）清潔衛(wèi)生。

3．6巡邏保安作業(yè)流程

3.6.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.6.2每班巡樓一至兩次。

3.6.3巡邏車庫(kù)（場(chǎng)），發(fā)現(xiàn)異常狀況及時(shí)解決并報(bào)告。

3．7車輛入口保安作業(yè)流程

3.7.1做好作業(yè)前準(zhǔn)備工作。

3.7.2車輛進(jìn)場(chǎng)

3.7.2.1凡進(jìn)入責(zé)任區(qū)車場(chǎng)車輛，都應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真檢查、登記，并領(lǐng)取登記牌（出入卡）后，方可放入（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)車輛除外）。禁止大型客、貨車或載有易燃、易爆、有毒、有害物品車輛進(jìn)場(chǎng)。

3.7.2.2在《登記表》上按規(guī)定精確填寫各欄目。

3.7.3車輛出場(chǎng)

3.7.3.1須對(duì)出場(chǎng)車輛登記牌（出入卡）、行駛證和司機(jī)、車型等進(jìn)行核對(duì)，營(yíng)業(yè)性車場(chǎng)按規(guī)定收費(fèi)，確認(rèn)無(wú)誤后方可放行（公、檢、法、軍、警等執(zhí)行公務(wù)車輛除外）。

3.7.3.2在《登記表》上作好記錄。

3.7.3.3無(wú)登記牌（出入卡）或運(yùn)載物品車輛出場(chǎng)，須按《車輛入口崗工作規(guī)程》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。§2、組織機(jī)構(gòu)和管理職責(zé)

2.1組織機(jī)構(gòu)

物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)立，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)和業(yè)主基本狀況、安全管理目的和安全管理成本，本著實(shí)用高效基本原則設(shè)計(jì)。要保證物業(yè)安全管理各項(xiàng)工作（如宣傳工作和消防檢查工作等）都能在組織機(jī)構(gòu)上得到貫徹，每項(xiàng)工作均有負(fù)責(zé)人，避免發(fā)生無(wú)人負(fù)責(zé)或多頭負(fù)責(zé)互相推委狀況發(fā)生。同步要充分運(yùn)用各方面積極因素，涉及物質(zhì)上、技術(shù)上和環(huán)境上等各個(gè)方面條件，實(shí)現(xiàn)人防、物防、技防有機(jī)結(jié)合。此外，在機(jī)構(gòu)設(shè)立時(shí)應(yīng)充分關(guān)注管理成本有效控制，好機(jī)構(gòu)和職能設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)可以充分調(diào)動(dòng)人積極性，做到物盡其用、人盡其才，提高效率，過(guò)高或超過(guò)承受能力管理成本會(huì)使物業(yè)管理公司在實(shí)際運(yùn)做時(shí)不堪負(fù)重，只能在執(zhí)行時(shí)減少原則來(lái)維持，形成眼高手低，盼望和承諾與現(xiàn)實(shí)相背離局面，事實(shí)上這種狀況當(dāng)前大量存在，對(duì)物業(yè)管理公司自身是非常有害。

一種原則物業(yè)安全管理組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)如下圖，供參照：

2.2物業(yè)安全管理人員任職條件

人員素質(zhì)是搞好物業(yè)安全管理重要因素，物業(yè)安全管理人員需要一定任職條件，在錄取和培訓(xùn)考核時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，才干保障物業(yè)安全管理目的順利實(shí)現(xiàn)。普通狀況下，人員素質(zhì)與管理成本有密切關(guān)系，要聘任、培養(yǎng)并留住較高素質(zhì)人員，需要較優(yōu)厚待遇。因而，物業(yè)安全管理人員任職條件應(yīng)當(dāng)依照公司和物業(yè)，以及本地就業(yè)市場(chǎng)實(shí)際狀況擬定，不應(yīng)照搬其他地區(qū)和公司原則。下面舉例闡明物業(yè)安全管理人員基本任職條件，供公司制定原則時(shí)參照：

保安員任職條件：

（1）保安人員思想道德原則：熱愛(ài)本職工作，忠于職守；作風(fēng)正派，品行端正，無(wú)犯罪前科和違法劣跡；具備良好情操和修養(yǎng)，熱愛(ài)集體，團(tuán)結(jié)同志，聽(tīng)從指揮，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度。

（2）保安人員心理素質(zhì)原則：具備較強(qiáng)觀測(cè)、分析和判斷能力，并具備判斷是非能力，思維敏捷，遇事冷靜，機(jī)智果敢，反映迅速，意志堅(jiān)強(qiáng)；具備高度社會(huì)責(zé)任感和敬業(yè)精神，既有同犯罪分子作斗爭(zhēng)勇敢精神，又有為業(yè)主服務(wù)積極熱情，還具備控制自己情緒能力。

（3）保安人員文化素質(zhì)原則：普通應(yīng)具備高中以上文化限度，至少應(yīng)具備初中或以上文化限度，并具備一定社會(huì)知識(shí)，還應(yīng)掌握或通過(guò)培訓(xùn)掌握保安員基本知識(shí)和基本技能。

（4）保安人員身體健康原則：身體健壯，相貌端正，反映機(jī)敏，有較強(qiáng)吃苦耐老精神和環(huán)境適應(yīng)能力，男隊(duì)員身高1.70米以上，女隊(duì)員身高1.60米以上。無(wú)殘疾、無(wú)近視、無(wú)色盲和色弱、無(wú)口吃。

（5）保安人員年齡原則：保安人員普通規(guī)定年齡在18到25歲之間未婚青年，有特殊技能或管理人員可以依照實(shí)際狀況恰當(dāng)放款。

（6）其她方面規(guī)定，如地區(qū)規(guī)定、擔(dān)保規(guī)定、持證規(guī)定、體檢規(guī)定等。

對(duì)保安管理人員，除對(duì)文化和健康原則可恰當(dāng)放寬外，對(duì)其她方面規(guī)定應(yīng)當(dāng)更高，特別對(duì)文化素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)方面規(guī)定應(yīng)當(dāng)更高。

2.3保安人員招聘、培訓(xùn)和管理

2.3.1保安人員招聘程序和招聘原則

招聘保安人員工作程序:

招聘保安人員基本原則：

保證質(zhì)量原則；

統(tǒng)一原則原則；

綜合評(píng)估原則；

公開(kāi)招聘原則；

平等競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)錄取原則；

2.3.2保安人員培訓(xùn)

對(duì)保安人員培訓(xùn)，是提高保安人員素質(zhì)主線途徑，也是保障安全管理服務(wù)質(zhì)量基本因素，應(yīng)當(dāng)有目的、有籌劃、有制度、有考核系統(tǒng)進(jìn)行。

關(guān)于保安人員培訓(xùn)種類，普通根據(jù)保安人員培訓(xùn)按照上崗時(shí)間先后分為崗前培訓(xùn)（或稱上崗培訓(xùn)）和崗后培訓(xùn)（或稱在崗培訓(xùn)）；按照培訓(xùn)時(shí)間長(zhǎng)短分為短期培訓(xùn)、中期培訓(xùn)和長(zhǎng)期培訓(xùn)；按照培訓(xùn)內(nèi)容分為常規(guī)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和特殊技能培訓(xùn)；按照培訓(xùn)與否脫產(chǎn)分為脫產(chǎn)培訓(xùn)和不脫產(chǎn)培訓(xùn)；按照培訓(xùn)組織和管理方式不同又分為管理處培訓(xùn)、公司培訓(xùn)、外派培訓(xùn)和外請(qǐng)培訓(xùn)等。各種培訓(xùn)方式具備不同優(yōu)缺陷和效果，物業(yè)管理公司應(yīng)依照不同狀況設(shè)計(jì)由不同方式構(gòu)成綜合培訓(xùn)方式，以達(dá)到較好培訓(xùn)效果。

保安員培訓(xùn)詳細(xì)形式，由于保安員工作和規(guī)定特殊性，決定了保安人員培訓(xùn)形式與其他人員不盡相似，歸納起來(lái)，重要有如下幾種：

理論講授；

經(jīng)驗(yàn)簡(jiǎn)介；

研討會(huì)；

參觀或?qū)嵙?xí)；

操練；

體能訓(xùn)練；

模仿演習(xí)或演習(xí)。

同樣地，物業(yè)保安人員考核也有各種方式，例如：

理論考試（筆試）；

回答問(wèn)題（口試）；

心得體會(huì)；

體能測(cè)試；

操練測(cè)試；

體能或技能競(jìng)賽；

2.4安全管理各崗位崗位職責(zé)

2.4.1安所有經(jīng)理職責(zé)

一、對(duì)我司管理物業(yè)范疇內(nèi)安全負(fù)有領(lǐng)導(dǎo)上詳細(xì)責(zé)任。

二、制定安所有工作籌劃和目的，并詳細(xì)組織實(shí)行。

三、主持本部門例會(huì)，傳達(dá)貫徹總經(jīng)理及上級(jí)主管部門批示。

四、參加對(duì)重大案件、事故調(diào)查解決。

五、督導(dǎo)檢查各管理處安全保安工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或向公司主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

六、制定年度保安員教誨、培訓(xùn)和考核籌劃，并抓好貫徹實(shí)行。

七、負(fù)責(zé)制定新接物業(yè)安全保安工作方案，并協(xié)助組織實(shí)行。

八、負(fù)責(zé)完畢公司領(lǐng)導(dǎo)交辦其她事項(xiàng)。

2.4.2安所有經(jīng)理助理職責(zé)

一、協(xié)助經(jīng)理做好防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害事故等安全教誨。

二、按照部門分工，負(fù)責(zé)抓好保安隊(duì)伍思想政治教誨或業(yè)務(wù)培訓(xùn)、訓(xùn)練工作。

三、協(xié)助經(jīng)理制定并實(shí)行新接物業(yè)安全保安工作方案。

四、做好尋常安全保安工作中檢查、指引、監(jiān)督、考核等。

五、協(xié)助經(jīng)理參加對(duì)重大案件、事故調(diào)查解決。

六、完畢經(jīng)理交辦其她工作。

2.4.3安所有助理員職責(zé)

一、協(xié)助經(jīng)理做好防盜、防火、防破壞、防自然災(zāi)害事故等安全教誨工作。

二、協(xié)助經(jīng)理做好保安隊(duì)伍思想政治教誨和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作。

三、協(xié)助經(jīng)理做好安全保安工作尋常檢查、指引、監(jiān)督、考核等工作。

四、做好批量安全保安用品購(gòu)買、驗(yàn)證、發(fā)放、保管和外修等詳細(xì)工作。

五、做好部門文獻(xiàn)收、發(fā)、歸檔、保存等工作。

六、負(fù)責(zé)部門內(nèi)勤工作。

七、完畢經(jīng)理交辦其她工作。

2.4.4管理處安全保安主管職責(zé)

一、負(fù)責(zé)本管理處物業(yè)范疇內(nèi)安全保安管理工作。

二、負(fù)責(zé)擬制安全保安工作籌劃，并組織詳細(xì)實(shí)行，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大火災(zāi)事故和治安、刑事案件負(fù)責(zé)。

三、負(fù)責(zé)主持召開(kāi)保安班長(zhǎng)會(huì)議，及時(shí)傳達(dá)貫徹上級(jí)批示。

四、對(duì)保安各崗位執(zhí)勤人員工作進(jìn)行巡邏、督導(dǎo)，并負(fù)責(zé)解決保安員執(zhí)勤中遇到疑難問(wèn)題。

五、負(fù)責(zé)保安員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)和考核工作。

六、負(fù)責(zé)零星安全保安用品采購(gòu)、驗(yàn)證、維修工作。

七、對(duì)保安員玩忽職守、違章操作遭致業(yè)主/物業(yè)使用人投訴或?qū)е轮卮髶p失負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。

2.4.5保安班長(zhǎng)職責(zé)

一、主持本班工作，執(zhí)行管理處主任和安全保安主管工作指令，帶領(lǐng)和督導(dǎo)全班人員履行崗位職責(zé)，認(rèn)真做好安全保安工作。

二、負(fù)責(zé)主持召開(kāi)班務(wù)會(huì)，及時(shí)傳達(dá)上級(jí)批示和保安班長(zhǎng)例會(huì)精神，研究提出貫徹意見(jiàn)，并詳細(xì)組織貫徹。

三、負(fù)責(zé)本班人員考勤，如實(shí)記載本班執(zhí)勤中遇到和解決過(guò)問(wèn)題，重大問(wèn)題要及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。

四、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班與其她班組之間工作關(guān)系和本班人員之間關(guān)系。

五、愛(ài)崗敬業(yè)，遵紀(jì)守法，嚴(yán)于律已，以身作則，發(fā)揮模范帶頭作用。

六、熟悉保安各崗位工作職責(zé)、任務(wù)和程序，掌握管理區(qū)域內(nèi)治安保安工作規(guī)律及特點(diǎn)。

七、對(duì)因管理不力而導(dǎo)致本班在執(zhí)勤中發(fā)生重大失誤，或本班人員浮現(xiàn)嚴(yán)重違法違紀(jì)狀況負(fù)責(zé)。

八、負(fù)責(zé)抓好全班教誨訓(xùn)練工作。

九、負(fù)責(zé)解決本班執(zhí)勤過(guò)程中遇到普通性問(wèn)題。

2.4.6保安員職責(zé)

一、保安員上崗必要穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。

二、上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施，認(rèn)真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)查明狀況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，保證社區(qū)安全。

三、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，執(zhí)勤過(guò)程中要以敏銳目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑人、事、物，防止案件、事故發(fā)生，力求做到萬(wàn)無(wú)一失。

四、愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備和公共財(cái)物，對(duì)社區(qū)內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)物不得隨便移動(dòng)及亂用，熟悉社區(qū)消防系統(tǒng)及消防器材安裝位置，純熟掌握各種滅火器材用法，遇到突發(fā)事件能對(duì)的進(jìn)行解決。

五、堅(jiān)守崗位，提高警惕，對(duì)崗位內(nèi)發(fā)生各種狀況要認(rèn)真解決，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。

六、遇有緊急突發(fā)性重大事情，要及時(shí)向班長(zhǎng)或主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。

七、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。

八、積極向業(yè)主/物業(yè)使用人宣傳遵紀(jì)守法和消防安全等治安防范知識(shí)。

§3、物質(zhì)和技術(shù)裝備

物業(yè)安全管理，強(qiáng)調(diào)人防、物防和技防相結(jié)合，必要物質(zhì)和技術(shù)條件可以大大提高安全防范效率，減少安全防范成本，提高安全防范效果。諸多狀況下必要物質(zhì)和技術(shù)條件對(duì)物業(yè)安全起到人所不能代替作用，是搞好物業(yè)安全管理基本和必要條件。因而，人因素、物質(zhì)和技術(shù)條件是搞好物業(yè)安全管理雙刃劍，缺一不可。

3.1保安員基本裝備

保安制服；

必要通訊裝備：如電話、對(duì)講機(jī)、手機(jī)、BB機(jī)等；

必要交通裝備：如摩托車、自行車等；

必要個(gè)人值班工具：如警棍、手電筒等；

個(gè)人生活和休息必要用品。

3.2管理單元基本裝備

值班、通信、指揮中心；

共用交通和通信器材：如汽車、摩托車等；

共用器具：如滅火器、消防鏟（斧）、放毒面具等；

生活和休息條件：如宿舍、食堂、娛樂(lè)室等；

基本物質(zhì)圍合或封閉條件：如圍墻、欄桿、綠化隔離帶等；

物業(yè)安全標(biāo)志：如交通和停車批示、車輛限速和禁停標(biāo)志等；

保安工作設(shè)施：如崗?fù)?、道卡等?/p>

智能化安防設(shè)施設(shè)備等。

§4、智能化安防系統(tǒng)簡(jiǎn)介

4.1智能社區(qū)概念

智能社區(qū)是指運(yùn)用系統(tǒng)集成方式，將當(dāng)代計(jì)算機(jī)技術(shù)、當(dāng)代網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)、當(dāng)代智能儀器儀表技術(shù)、當(dāng)代控制技術(shù)與建筑藝術(shù)、環(huán)境設(shè)計(jì)藝術(shù)有機(jī)地結(jié)合在一起，通過(guò)對(duì)環(huán)境和設(shè)備自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)各種信息資源解決，對(duì)使用者各種信息服務(wù)優(yōu)化組合，構(gòu)成一種安全、便利、優(yōu)雅生活環(huán)境。

真正住宅智能化系統(tǒng)是一種各種網(wǎng)絡(luò)、各種系統(tǒng)軟件平臺(tái)和應(yīng)用軟件、各種控制設(shè)備、各種傳感器、各種執(zhí)行器綜合集成，從而實(shí)現(xiàn)住宅綜合自動(dòng)化系統(tǒng)。這一綜合自動(dòng)化系統(tǒng)中涉及若干個(gè)子系統(tǒng)，并且互相之間需要良好地協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)和極高實(shí)時(shí)性，因此，住宅智能化系統(tǒng)是一種極其龐大而復(fù)雜系統(tǒng)。其運(yùn)用目是為當(dāng)代人類居所創(chuàng)造安全、高效、舒服和經(jīng)濟(jì)生活環(huán)境及條件。

住宅智能化系統(tǒng)依托計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)將各種智能設(shè)備、控制裝置、執(zhí)行裝置和傳感設(shè)備有機(jī)地結(jié)合在一起，并置于中央計(jì)算機(jī)統(tǒng)一監(jiān)控和協(xié)調(diào)管理之下，其基本系統(tǒng)構(gòu)造為集散型控制系統(tǒng)，或稱為分布式控制系統(tǒng)。它是以中央計(jì)算機(jī)為核心，包括各種住宅設(shè)備控制子系統(tǒng)綜合體系，是在智能住宅構(gòu)造化綜合布線系統(tǒng)和中央計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上按照分散與集中監(jiān)控和管理模式建立。此系統(tǒng)可以隨時(shí)依照智能住宅發(fā)展需要任意地增減功能和擴(kuò)展規(guī)模。

4.2智能化住宅發(fā)展趨勢(shì)：

高度安全性：防火、防盜、防爆、防范等；

舒服生活環(huán)境：清新空氣、優(yōu)美環(huán)境；

當(dāng)代化通訊設(shè)施和信息服務(wù)設(shè)施：電話、傳真、計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)、有線電視、交互式電視、點(diǎn)播電視、圖文電視、網(wǎng)上教誨、網(wǎng)上資訊、網(wǎng)上購(gòu)物、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上銀行、網(wǎng)上服票交易、網(wǎng)上娛樂(lè)等；

公共設(shè)施、住宅設(shè)備和家用電器自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)化和遙控化。

智能化住宅浮現(xiàn)，不但為當(dāng)代人類提供了舒服以便居住環(huán)境，也大大提高了住宅安全性，當(dāng)前已被大量采用。4.3慣用智能化安防系統(tǒng)典型構(gòu)成和功能

1、管理中心

管理中心是整個(gè)社區(qū)按防管理系統(tǒng)神經(jīng)中樞，負(fù)責(zé)對(duì)社區(qū)內(nèi)各個(gè)系統(tǒng)以及各個(gè)區(qū)域安全狀況進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)控和管理，也可對(duì)物業(yè)資料、業(yè)主資料、租賃資料、維修記錄、各種收費(fèi)記錄進(jìn)行統(tǒng)一電腦網(wǎng)絡(luò)管理。因而必要要保證高可靠和高實(shí)用性規(guī)定。

解決容錯(cuò)：能實(shí)現(xiàn)每天24小時(shí)持續(xù)正常運(yùn)作。

數(shù)據(jù)容錯(cuò)：能實(shí)當(dāng)前各種子系統(tǒng)多路數(shù)據(jù)并發(fā)狀況下，不丟失數(shù)據(jù)。

2、門禁及門禁對(duì)講系統(tǒng)

該系統(tǒng)是整個(gè)社區(qū)智能化一種重要系統(tǒng)，以便住戶接待來(lái)客、避免來(lái)歷不明陌生訪客竄入家中，避免住戶遭受不必要侵?jǐn)_，增長(zhǎng)家居安全系數(shù)。

可以達(dá)到功能：

整個(gè)社區(qū)能集中管理；

每個(gè)門棟能獨(dú)立工作；

住戶通過(guò)門棟大門，可用感應(yīng)IC卡開(kāi)鎖或密碼開(kāi)鎖。

系統(tǒng)配備后備電源，保證市電停供時(shí)仍可正常工作。

住戶與住戶可視對(duì)講，以及與管理處進(jìn)行可視對(duì)講。

系統(tǒng)具備自動(dòng)巡檢，防盜自檢、夜光批示功能。

住戶可通過(guò)室內(nèi)分機(jī)遙控啟動(dòng)單元防盜門

可實(shí)現(xiàn)門衛(wèi)與住戶之間可視對(duì)講通信

管理員機(jī)接受室內(nèi)分機(jī)并顯示分機(jī)號(hào)碼

管理員機(jī)能接受各分機(jī)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，顯示并記錄報(bào)警分機(jī)號(hào)碼，并能查詢每次報(bào)警記錄

組合模塊集成技術(shù)，功能擴(kuò)展靈活，兼容性強(qiáng)，可以混裝。

本系統(tǒng)由管理員機(jī)，門口機(jī)、室內(nèi)機(jī)，電源、短路保護(hù)器五大某些構(gòu)成。

此外，有物業(yè)還安裝了可視對(duì)講系統(tǒng)，住戶和安防控制中心可以通過(guò)系統(tǒng)看到并錄下來(lái)訪者影象，更增強(qiáng)了安防效果。

3、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

系統(tǒng)運(yùn)用攝像機(jī)對(duì)需要監(jiān)視核心場(chǎng)合進(jìn)行監(jiān)視，并在控制中心監(jiān)視器中能看到相應(yīng)實(shí)時(shí)圖像，即閉路電視監(jiān)控工程。其普通由現(xiàn)場(chǎng)攝像某些、信號(hào)傳播、控制中心監(jiān)視某些、控制某些、錄像某些等構(gòu)成。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是布防于整個(gè)社區(qū)之上一張無(wú)形監(jiān)視網(wǎng)，能實(shí)現(xiàn)：

對(duì)整個(gè)社區(qū)實(shí)時(shí)監(jiān)控、實(shí)時(shí)報(bào)警；

異常事件自動(dòng)報(bào)警并記錄。

4、居家報(bào)警系統(tǒng)

系統(tǒng)采用智能報(bào)警箱和各種探測(cè)器，實(shí)現(xiàn)家居安全，防止入室盜竊、打劫、以及特種狀況下緊急求助。中心為住戶提供24小時(shí)安全保護(hù)、緊急事故解決，保護(hù)住戶人身財(cái)產(chǎn)安全。

在住宅中，依照室內(nèi)平面設(shè)計(jì)及客戶規(guī)定，室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)立如下：

每套房均設(shè)立一種門磁（在住戶大門），一種燃?xì)庑孤﹫?bào)警探頭（在廚房），一種緊急按鈕及兩個(gè)遙控器（在客廳），一種報(bào)警控制主機(jī)，在客廳或陽(yáng)臺(tái)安裝紅外線、微波雙鑒探頭和紅外控頭。

居家報(bào)警系統(tǒng)是居家安全一道有力防線，可做到：

對(duì)所有非法入侵實(shí)時(shí)報(bào)警；

緊急求助功能。

居家報(bào)警系統(tǒng)在安防工作上具備如下長(zhǎng)處：

迅速：從發(fā)現(xiàn)警情到報(bào)警中心收到警訊全過(guò)程不超過(guò)5秒

精確：報(bào)警全過(guò)程均通過(guò)計(jì)算機(jī)控制，不需人工操作，因而有效避免了疏忽大意和誤操作。

容量大：主控電腦容量大，可儲(chǔ)存大量住戶資料，因而可以向聯(lián)網(wǎng)顧客提供各種報(bào)警服務(wù)，并可建立社區(qū)居民檔案。

雙工傳播、自檢：中心可以通過(guò)控制臺(tái)隨時(shí)檢測(cè)各顧客報(bào)警器性能，解除誤報(bào)警。

防破壞性能：系統(tǒng)任何一根線路發(fā)生斷路、短路即可報(bào)警。

防斷電性能：當(dāng)社區(qū)停電或住戶電路遭破壞時(shí)，后備電源可支持系統(tǒng)繼續(xù)工作（不少于24小時(shí)）

抗干擾：系統(tǒng)通過(guò)雷擊、電磁輻射等實(shí)驗(yàn)。無(wú)線傳播采用軟件判碼，防止不同顧客之間操作誤報(bào)，抗干擾強(qiáng)。

系統(tǒng)具備“在家布防”和“外出布防”設(shè)立。

緊急按鈕可隨時(shí)傳送到指揮中心。

系統(tǒng)具備良好開(kāi)放性，每戶可有多路警情（盜情、劫情、紅外、煤氣、陽(yáng)臺(tái)、門磁）傳播到中心。

5、保安巡更系統(tǒng)

電子巡更系統(tǒng)可防止老式巡更簽名方式產(chǎn)生冒簽或補(bǔ)簽等問(wèn)題。

該系統(tǒng)通過(guò)巡更接受機(jī)，把巡更接受機(jī)從巡更遙控器接受到編碼信息貯存起來(lái)，即時(shí)或定期上傳管理中心。

自動(dòng)對(duì)巡邏信息進(jìn)行分類記錄；

查看巡更路線與否按預(yù)定路線巡邏。

6、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)

系統(tǒng)匯集無(wú)線、有線通訊、計(jì)算機(jī)、機(jī)械、電視監(jiān)控技術(shù)于一體，將各種先進(jìn)停車場(chǎng)設(shè)備和工業(yè)自動(dòng)化技術(shù)有機(jī)結(jié)合，并依照都市住宅社區(qū)特點(diǎn)而專門設(shè)計(jì)、以便快捷、安全可靠、保密性強(qiáng)。通過(guò)IC卡、車輛檢測(cè)器、PLC邏輯等微電腦控制車輛、人員自動(dòng)分流。車主遙控道閘起落，完畢出入境登錄，實(shí)現(xiàn)智能管理自動(dòng)化。

系統(tǒng)由攝像機(jī)、控制某些和圖像解決等構(gòu)成。車輛駛?cè)牍ぷ鲄^(qū)，出示感應(yīng)IC卡，攝像監(jiān)控系統(tǒng)開(kāi)始工作，攝下有車牌號(hào)圖像，經(jīng)計(jì)算機(jī)解決，提取號(hào)碼與車主所持感應(yīng)IC卡信息特性碼一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)內(nèi)，出場(chǎng)接受到遙控信號(hào)時(shí)攝像系統(tǒng)再次工作，攝下出場(chǎng)車輛號(hào)碼，并與進(jìn)場(chǎng)時(shí)信息核對(duì)，同一車輛則放行，否則不予出場(chǎng)。

系統(tǒng)特點(diǎn)：

停車場(chǎng)不但對(duì)長(zhǎng)期住戶、月年租住戶車輛收費(fèi)管理，并且容許外來(lái)暫時(shí)車輛進(jìn)入并收費(fèi)。停車場(chǎng)設(shè)備入口處設(shè)一套入口控制設(shè)備，出口處設(shè)一套出口控制設(shè)備。系統(tǒng)采用一套一進(jìn)一出停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)，在入口設(shè)一種攝像機(jī)捕獲圖像，進(jìn)行攝像和感應(yīng)IC卡編碼比對(duì)，實(shí)現(xiàn)停車場(chǎng)防盜和智能化管理。

系統(tǒng)使用感應(yīng)IC卡編碼來(lái)分辯此停車場(chǎng)顧客，因本停車場(chǎng)顧客可用特定感應(yīng)IC卡進(jìn)出此停車場(chǎng)。并且系統(tǒng)用視窗操作，使用者能容易掌握此系統(tǒng)操作。

為了有效完畢感應(yīng)IC卡掛失解決及防止不法分子偷了感應(yīng)IC卡再入停車場(chǎng)偷車狀況發(fā)生，采用圖像捕獲卡將入口處攝取車輛圖像存入計(jì)算機(jī)硬盤，當(dāng)車輛出場(chǎng)時(shí)，計(jì)算機(jī)自動(dòng)調(diào)出此入場(chǎng)圖像，經(jīng)人工辨認(rèn)，確認(rèn)同一感應(yīng)IC卡、同一車輛時(shí)放行；否者報(bào)警，切實(shí)杜絕車輛在停車場(chǎng)被盜事件發(fā)生。

系統(tǒng)可自動(dòng)調(diào)用每一車輛入口圖像與實(shí)物進(jìn)行比對(duì)，并自動(dòng)計(jì)算出收費(fèi)金額，實(shí)現(xiàn)真正智能化管理。

7、一卡通管理系統(tǒng)

非接觸式IC卡智能管理系統(tǒng)具備對(duì)門戶進(jìn)入授權(quán)控制，進(jìn)出信息記錄、防盜保安、報(bào)警等各種功能，它重要以便內(nèi)部住戶出入，杜絕外來(lái)人員隨意進(jìn)出。既提高了管理水平，又增強(qiáng)了內(nèi)部保安，是一種較新型物業(yè)安防設(shè)施。

重要功能：

●身份辨認(rèn)：鑒別持卡者與否有進(jìn)入該門權(quán)限。

●信息記錄：記錄每一次出入人員有關(guān)資料及出入時(shí)間。

●實(shí)時(shí)監(jiān)控：對(duì)每一種聯(lián)機(jī)在線門當(dāng)前狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控。

●記錄管理：提供管理所需記錄報(bào)表。

●特殊狀況報(bào)警：強(qiáng)行闖入時(shí)系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)警與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)。

應(yīng)用特點(diǎn)：

●快捷：卡片輕輕晃過(guò)讀卡器，門便應(yīng)聲而開(kāi)。

●以便：一卡在手，所有經(jīng)授權(quán)進(jìn)入門通行無(wú)限，特殊狀況可用鑰匙開(kāi)門。

●安全：對(duì)不但愿再進(jìn)入人，取消授權(quán)就可高枕無(wú)憂。

●責(zé)任明確：每一次進(jìn)入均有清晰記錄，責(zé)任明確。

●脫機(jī)功能：當(dāng)電腦故障時(shí)工作不受影響。

8、公共音響系統(tǒng)

系統(tǒng)可在社區(qū)內(nèi)進(jìn)行分區(qū)廣播，通過(guò)多路傳送，精確快捷地傳遞信息，用于安全管理和消防宣傳，緊急事件告知和疏導(dǎo)，同步為社區(qū)提供音質(zhì)完美背景音樂(lè)和舒服優(yōu)雅崇高社區(qū)氛圍。

分區(qū)廣播；

緊急消防廣播；

背景音樂(lè)。物業(yè)公共安全管理規(guī)定和制度

§1、物業(yè)安全宣教

1.1防避罪案指引

---當(dāng)碰見(jiàn)或聽(tīng)見(jiàn)任何可疑人士或聲音，請(qǐng)及時(shí)告知管理處或信息控制中心。

---切勿隨便啟動(dòng)防盜門給陌生人士。

---凡碰見(jiàn)自稱公共機(jī)構(gòu)或政府人員，必要清晰查驗(yàn)其證件。

若有懷疑，即時(shí)致電往該機(jī)構(gòu)印證。

---避免將貴重財(cái)物存儲(chǔ)家中。

---外出時(shí)，將所有窗戶關(guān)閉，黑夜時(shí)，最佳留有適度照明燈光。

1.2防火指引

私人場(chǎng)合

---應(yīng)小心解決燃燒中香燭、煙蒂及火柴等。留意火種與否完全熄滅，即時(shí)清理灰燼。

---不可在同一插座接駁太多電器，避免電線負(fù)荷過(guò)度。

---不可將散口電線直接接駁插座，應(yīng)使用恰當(dāng)插頭。

---家中各成員應(yīng)懂得電源總開(kāi)關(guān)之所在處，當(dāng)緊急時(shí)，即時(shí)關(guān)截。

---不可儲(chǔ)存過(guò)量易燃物品，如開(kāi)那水、煤油、石油氣等。

---火柴、打火機(jī)及其她易燃及危險(xiǎn)物品，應(yīng)遠(yuǎn)離小朋友。

---使用石油氣或煤氣時(shí)，請(qǐng)將窗戶打開(kāi)，以保持空氣流通。萬(wàn)一氣體泄漏時(shí)，亦可免積聚于室內(nèi)。

---停止使用時(shí)，應(yīng)關(guān)閉石油氣或煤氣總閘。特別外出時(shí)，倍加小心。

---定期檢查及更換電線和電器，接駁石油氣或煤氣之膠喉。

---切勿將單位內(nèi)之防煙門拆去，如廚房門，免致一旦發(fā)生火警，迅速蔓延其她某些，甚至禍及隔鄰。

公共場(chǎng)合

---有些業(yè)戶習(xí)慣堆放雜物于公眾地方，如單車、防風(fēng)板、鞋架等，請(qǐng)即終結(jié)此種慣例，并將其搬走。

---請(qǐng)緊記所有樓梯及出路必要保持暢通。為個(gè)人及公眾安全，萬(wàn)勿阻塞任何公眾地方。

---防煙門應(yīng)經(jīng)常關(guān)閉，切勿以木塊栓開(kāi)。

---若要焚燒紙錢，元寶或燃點(diǎn)香燭，須非常小心。更要留意火種完全熄滅，并即時(shí)清理灰燼。

---公共場(chǎng)合均安裝有滅火器、消火栓及其她防火設(shè)備，請(qǐng)各業(yè)戶敦促子女切勿移玩此等設(shè)備。

發(fā)生火警時(shí)，若狀況允許下，盡量嘗試進(jìn)行下列各項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，以挽救或減輕災(zāi)害：

---保持鎮(zhèn)定

---拔打119火警電話

---打破就近火警鐘玻璃

---告知管理員、管理處或信息控制中心，換醒鄰居。

---關(guān)閉電力總掣

---用救火喉嘗試滅火

---關(guān)閉所有門窗及防煙門，防阻火勢(shì)及煙霧蔓延。

---切勿乘搭電梯逃生，應(yīng)使用樓梯走避

---煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋面部，以免吸入煙霧。

---身處火場(chǎng)上層人，應(yīng)向天臺(tái)方向逃出，如身處火場(chǎng)下層者，則向外走，前去最鄰近出口逃生。

1.3防風(fēng)指引

每當(dāng)臺(tái)風(fēng)來(lái)暫時(shí)，管理處敬請(qǐng)各出戶垂注下列合用之防風(fēng)辦法，以保障個(gè)財(cái)物及安全。

---縛緊容易被風(fēng)吹倒之物，如窗式空調(diào)等。

---扣緊門窗，免被強(qiáng)風(fēng)吹開(kāi)。

---宜將窗戶玻璃貼上膠紙，防止吹破后，碎片四散，引起危險(xiǎn)。

---勿在玻璃門、窗附近停留。

---縛緊室外植物，把盆栽搬回室內(nèi)。

---檢查溝渠，免受雜物阻塞，引起積水污濫。

---把室外衣物及晾衣架等收回室內(nèi)。

---臺(tái)風(fēng)過(guò)后，若有破裂之玻璃，須及時(shí)更換。

---若需要時(shí)，可向管理處或市氣象局征詢臺(tái)風(fēng)消息。

1.4防浸水指引

遇有也許發(fā)生水浸時(shí)

---把有也許受損貴重物品移往較高處。

---在水浸浮現(xiàn)前，切斷電器用品電源。

---提防通電電線。

水浸之后

---檢查財(cái)物鑒定損失。

---委派及監(jiān)督負(fù)責(zé)清潔員工。

---逐漸抽去積水，以減少對(duì)構(gòu)造導(dǎo)致更大損害。

---清除單位內(nèi)家具及其她地方積水，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生。

---做好提防搶掠辦法，須加強(qiáng)保安，防止盜賊進(jìn)入單位。

1.5防地震指引

---保持鎮(zhèn)定，切勿離開(kāi)處身地方。

---躲在桌子或結(jié)實(shí)構(gòu)造下謀求掩護(hù)。

---遠(yuǎn)離窗戶、玻璃隔板，架或懸著物件。

---地震時(shí)不要躲在樓梯底下。

---準(zhǔn)備應(yīng)付接著更多次余震。

---如單位受到破壞，及時(shí)告知管理處。

---切勿散播謠言或夸大報(bào)告。

1.6應(yīng)急解決指引

當(dāng)發(fā)生意外或緊急醫(yī)療問(wèn)題：

---嘗試盡量獲取關(guān)于是次損傷資料。

---使傷者處在溫暖及舒服狀況，并加強(qiáng)安慰。

---拔電話***規(guī)定急救醫(yī)療服務(wù)

---告知管理處詳述意外狀況，涉及所屬單位、地點(diǎn)姓名、電話號(hào)碼、目擊者，事件狀況等。

---在任何狀況下，應(yīng)盡量保持鎮(zhèn)定?！?、物業(yè)公共安全管理規(guī)定

2.1樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定

為了物業(yè)房屋和公共設(shè)施合理使用，維護(hù)本住宅區(qū)公共秩序，創(chuàng)造清潔、安全、舒服、優(yōu)美生活環(huán)境，住宅區(qū)域內(nèi)（涉及多層住宅、高層住宅等）所有業(yè)主（或房屋承租人或其她使用人，下同）擁有居住權(quán)和享有權(quán)，其合法權(quán)益受法律保護(hù)，不受侵犯；管理處受業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)區(qū)內(nèi)樓宇公共配套設(shè)施等物業(yè)實(shí)行管理，并實(shí)行有償服務(wù)，業(yè)主有合理使用權(quán)利和義務(wù)。

業(yè)主（房屋使用人）當(dāng)遵守下列規(guī)定：

１、未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，不得擅自變化房屋構(gòu)造、外貌和用途：

(1)住戶如對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守本區(qū)關(guān)于裝修管理一切規(guī)定，不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面防水隔熱層和通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占及封堵通風(fēng)口，不得用鋁合金、鐵皮、板、鋼網(wǎng)等封閉主陽(yáng)臺(tái)，違者按關(guān)于規(guī)定懲罰。

(2)住戶可在自己門戶上裝名牌，但不得涉及商業(yè)用途，住戶單元之外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標(biāo)志，并不得變化房屋原設(shè)計(jì)外墻裝飾、門窗材料、規(guī)格形式、不得亂掛、亂搭、亂貼、亂畫。

(3)禁止變化陽(yáng)臺(tái)為衛(wèi)生間，廚房等，禁止將陽(yáng)臺(tái)雨水管改為排污管，禁止擅自變化室內(nèi)外明暗電氣管線及未經(jīng)允許更換水、電、氣計(jì)數(shù)表，導(dǎo)致嚴(yán)重后果，一切由住戶負(fù)責(zé)。

２、不得侵害她人合法權(quán)益，不得運(yùn)用房屋從事危害公共利益活動(dòng)及堆放危險(xiǎn)物品，不得堆放有毒、有害物質(zhì)等。

(1)樓宇公共地方、住宅區(qū)綠化地、道路等，不得擺放家私、物品，禁止隨意停放車輛和鳴號(hào)。

(2)禁止傳播黃色錄像、黃色書刊，禁止在休息時(shí)間高音量播放音樂(lè)，聚眾喧嘩，禁止賭搏、吸毒等活動(dòng)，不能收留無(wú)合法居住證件人員。

(3)禁止高空拋垃圾、雜物，傾倒污水；禁止把垃圾、布屑、膠袋等雜物投入廁所或下水道，如導(dǎo)致堵塞或損壞，住戶應(yīng)負(fù)所有修理費(fèi)用。

(4)禁止堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品。

３、為了使住宅區(qū)經(jīng)常保持整潔優(yōu)美環(huán)境，住戶應(yīng)遵守公共道德。

(1)禁止踐踏綠地，破壞或采折花草樹(shù)木，損壞、涂劃園林藝術(shù)雕像。

(2)禁止隨處吐痰、亂丟紙屑、煙頭、果皮及瓜殼等。

(3)禁止飼養(yǎng)家禽。

2.2物業(yè)治安管理規(guī)定

為了加強(qiáng)本物業(yè)治安管理、保護(hù)居民合法權(quán)益，由管理處與本地派出所負(fù)責(zé)轄區(qū)民警共同維護(hù)區(qū)內(nèi)良好生活秩序，并制定本規(guī)定。

一、管理處安全管理職責(zé)和權(quán)利

1、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家治安條例，密切配合公安機(jī)關(guān)，維護(hù)本區(qū)居民顧客生命、財(cái)產(chǎn)安全。

2、以固定崗、流動(dòng)巡邏和閉路電視監(jiān)控相結(jié)合形式，實(shí)行24小時(shí)全天候值班制度。

3、負(fù)責(zé)本區(qū)機(jī)動(dòng)車輛、摩托車、自行車行政管理，非本區(qū)機(jī)動(dòng)車輛無(wú)端不得駛?cè)?，確需駛?cè)胲囕v要登記其車輛號(hào)碼、駛?cè)胍蛩氐龋偝鰰r(shí)要查驗(yàn)車內(nèi)裝載物品，如有可疑要待查明后方可放行。維護(hù)本區(qū)交通秩序，保障區(qū)內(nèi)車輛安全。

4、負(fù)責(zé)本區(qū)流動(dòng)人員、暫住人員登記、管理，執(zhí)行我市人口管理規(guī)定，對(duì)裝修人員及施工工人要憑證出入，無(wú)暫時(shí)出入證不得放入，禁止各類修補(bǔ)、收舊等活動(dòng)閑雜人員出入。

5、門崗做好登記及升降欄桿，住戶搬家或搬貴重、大件物品離開(kāi)本區(qū)，沒(méi)有管理處簽發(fā)放行條不予放行