江西地標(biāo)寫字樓金融大廈策劃報(bào)告樣本

目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章 項(xiàng)目分析 創(chuàng)造CBD首席產(chǎn)業(yè)中心理念創(chuàng)造CBD首席產(chǎn)業(yè)中心操作模式CBD首席產(chǎn)業(yè)中心創(chuàng)造CBD產(chǎn)業(yè)中心實(shí)力廣告基調(diào)：（例1）TobetheheartofCBD理念：上海陸家嘴——上海CBD商務(wù)區(qū)香港中環(huán)——香港CBD商務(wù)區(qū)北京國貿(mào)——北京CBD商務(wù)區(qū)這些離南昌都很遠(yuǎn)但是，當(dāng)前南昌有了自己CBD，而我就在它心臟里（例2）Thefeelingofsuccessspreadout理念：有人說，一種團(tuán)隊(duì)成不成功，要看她清晨邁步進(jìn)公司大門第一刻心情。——CBD首席產(chǎn)業(yè)中心，清朗晨曦，輕輕地灑入，柔柔清風(fēng)，悄悄地進(jìn)來。美好一天就這樣拉開序曲，成功思路開始蔓延。提高性概念中央商務(wù)區(qū)概念/一站式辦公概念/國際事業(yè)精英群落提高性概念中央商務(wù)區(qū)概念/一站式辦公概念/國際事業(yè)精英群落地段價(jià)值概念交通/沿江景觀/商業(yè)氛圍/口岸商務(wù)圈吸引力/南昌CBD商務(wù)區(qū)上絕版建筑價(jià)值概念立面風(fēng)格/區(qū)域標(biāo)志性建筑/大氣豪邁感覺CBD首席產(chǎn)業(yè)中心智能化概念寬帶通訊/報(bào)警系統(tǒng)/數(shù)碼監(jiān)控系統(tǒng)、保安電子巡更系統(tǒng)等服務(wù)價(jià)值概念星級原則物業(yè)服務(wù)國際化原則物業(yè)服務(wù)升值價(jià)值概念紅谷灘新區(qū)規(guī)劃/地段特殊性/區(qū)域辦公產(chǎn)品稀缺性CBD首席產(chǎn)業(yè)中心回歸人性--CBD首席產(chǎn)業(yè)中心回歸人性--(暗示可居住)個(gè)性化辦公追求精神與文化內(nèi)涵國際化要素與自然融合網(wǎng)絡(luò)化\科技化生活注重休閑生活，休閑量是生活質(zhì)量重要指標(biāo)；工作\生活\交流\娛樂融合；對心靈關(guān)愛，對成就尊重。依照自我需要來定義辦公空間；自我選取成為辦公方式；個(gè)性化服務(wù)設(shè)計(jì)；網(wǎng)絡(luò)自助游等個(gè)性化辦公方式。標(biāo)語：創(chuàng)造我喜歡辦公模式，我選取我存在。把建筑\環(huán)境\空間\設(shè)施和服務(wù)全面融入藝術(shù)，使其成為審美對象，富有人文精神每一種細(xì)節(jié)，營銷體現(xiàn)美學(xué)。標(biāo)語：設(shè)計(jì)一切，美學(xué)至上。網(wǎng)絡(luò)越來越滲入到工作\休閑和娛樂中一切，重新定義人際關(guān)系，辦公網(wǎng)絡(luò)化\物業(yè)服務(wù)智能化\休閑網(wǎng)絡(luò)化\網(wǎng)絡(luò)購物。標(biāo)語：網(wǎng)絡(luò)一切，科技完美生活。從休閑方式\建筑小品\建筑材料\設(shè)計(jì)形式融合自然是份內(nèi)之事，追求樸素和簡約主義風(fēng)格。標(biāo)語：簡約辦公主義生活示范者國際性活動(dòng)\國際文化信息交流\國際化品牌使優(yōu)質(zhì)商務(wù)辦公不可避免地國際化海派小資情調(diào)。標(biāo)語：體驗(yàn)國際產(chǎn)業(yè)中心風(fēng)采，釋放自我空間廣告推廣語首選：針對商務(wù)公寓：備選：項(xiàng)目營銷制定本營銷方略根據(jù)從目的消費(fèi)者行為特性出發(fā)制定銷售方略；從資源整合視角打造金融大廈獨(dú)特訴求主張（即USP）；緊扣目的市場展開宣傳、銷售；通過專業(yè)銷售隊(duì)伍全過程把握實(shí)現(xiàn)銷售目的；憑借實(shí)效整體營銷方略實(shí)現(xiàn)廣開客源、控制支出理念。銷售方略總體銷售方略內(nèi)部挖潛，定向銷售。動(dòng)態(tài)營銷，過程強(qiáng)化。銷售方式1、關(guān)系營銷；2、專人拜訪銷售；3、現(xiàn)場接待銷售；4、“一對一”銷售；5、搭單銷售。銷售時(shí)機(jī)把握1、從8月下旬起準(zhǔn)備、宣傳、銷售同步展開；2、抓住秋季、春季兩個(gè)銷售黃金季節(jié)展開銷售；3、以春節(jié)期間作為銷售方略調(diào)節(jié)時(shí)期，有效把握春季銷售；4、盡量運(yùn)用競爭對手營銷空檔時(shí)機(jī)展開時(shí)效性營銷；5、把握南昌房地產(chǎn)市場年度銷售階段時(shí)機(jī)，正式銷售展開后，爭取用十五個(gè)月完畢本項(xiàng)目重要銷售。促銷方略促銷原則1、采用整合營銷傳播思路；2、實(shí)行定向傳播，強(qiáng)化溝通性，注重實(shí)效；3、貫徹過程促銷理念。促銷方式1、媒體廣告；2、新聞炒作；3、展會；4、公關(guān)活動(dòng)；5、折扣優(yōu)惠；6、人員推廣；7、市場調(diào)查；8、DM；9、現(xiàn)場體驗(yàn)。促銷要點(diǎn)1、環(huán)繞專人拜訪銷售法，采用DM、市場調(diào)查、媒體廣告、新聞炒作等各種促銷組合；2、抓住銷售過程，通過客戶跟蹤、人員推廣、現(xiàn)場體驗(yàn)、折扣優(yōu)惠等手段實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。銷售執(zhí)行由于正式銷售工作必要以工程進(jìn)度為依托，因而，如下銷售階段劃分僅供參照：銷售階段劃分階段階段細(xì)分時(shí)間預(yù)熱期（.6-.10）前期接受征詢.6-.8認(rèn)籌期.8-.9內(nèi)部認(rèn)購期.9-.10熱銷期（.10-.2）強(qiáng)銷初期.10-.11強(qiáng)銷中期.12-.1強(qiáng)銷后期.1-.2強(qiáng)銷期（.2-.7）熱銷初期.2-.3熱銷中期.3-.5熱銷后期.5-.7尾盤銷售期（.7-.9）尾盤初期.7-.8尾盤后期.8-.9備注：開盤時(shí)間最后須視本案達(dá)到銷售條件時(shí)間及客戶積累狀況進(jìn)行調(diào)節(jié)。銷售各階段執(zhí)行籌劃預(yù)熱期推廣執(zhí)行籌劃（.6-.10）戰(zhàn)略目的：引起市場對項(xiàng)目高度關(guān)注樹立項(xiàng)目高度與形象，使產(chǎn)品迅速滲入到市場中，建立項(xiàng)目潛在目的客戶群，迅速提高項(xiàng)目知名度，產(chǎn)生廣泛市場影響。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：完善銷售資料；完畢售樓處包裝；現(xiàn)場售樓現(xiàn)場綠化環(huán)境包裝；軟性新聞炒作為主，適度進(jìn)行硬性廣告宣傳；運(yùn)用奠基典禮形式作為項(xiàng)目正式啟動(dòng)信號，全力推出本項(xiàng)目，以嶄新面孔展示于公眾面前。加深消費(fèi)者對本項(xiàng)目認(rèn)知度；認(rèn)籌期執(zhí)行籌劃（.8-.9）認(rèn)籌方式：派號認(rèn)籌，不定房號詳細(xì)操作安排：VIP認(rèn)籌，不定房號，享用優(yōu)惠折扣。“VIP認(rèn)籌”闡明：屬于誠意金形式，不定房號，憑認(rèn)籌序列依次享有優(yōu)先選房權(quán)合在認(rèn)購期間落定即可擁有額外2%--3%優(yōu)惠權(quán)，同步承諾客戶如未選中房型，誠意金可無理由退回（建議每套房型收取認(rèn)籌誠意金元）。促銷辦法為增進(jìn)客戶積極認(rèn)籌，建議將整體分為兩批認(rèn)籌客戶，第一批客戶可享用3%優(yōu)惠折扣；第二批客戶只享用2%優(yōu)惠折扣。（注：第一批和第二批客戶沒有明顯界限。本方式僅屬逼訂一種手段，最后憑詳細(xì)狀況靈活控制。）公關(guān)活動(dòng)活動(dòng)一：“金融大廈項(xiàng)目奠基典禮”暨產(chǎn)品上市闡明會時(shí)間：-6(暫定)內(nèi)容：邀請省市關(guān)于政府領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，參加奠基典禮，將項(xiàng)目正式動(dòng)工信息傳遞出去。活動(dòng)二：項(xiàng)目懇談會。時(shí)間：-8(暫定)內(nèi)容：邀請省市關(guān)于政府領(lǐng)導(dǎo)、有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)、南昌各行業(yè)成功人士，并就金融大廈項(xiàng)目定位、規(guī)劃及發(fā)展思路向客戶簡介，在客戶心目中樹立本項(xiàng)目打造南昌“CBD首席產(chǎn)業(yè)中心”形象，增進(jìn)本項(xiàng)目銷售。認(rèn)購期（.9-.10）認(rèn)購方式： 按照認(rèn)籌號順序挑選房號認(rèn)購闡明：將認(rèn)籌期間積累誠意客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)客戶。在認(rèn)籌客戶積累到一定限度，同步項(xiàng)目已滿足可售條件時(shí)告知認(rèn)籌客戶按照認(rèn)籌號碼先后順序依次選房，選定房號后訂立認(rèn)購合同書并交納定金（建議每套房型交納1萬元定金），如果在認(rèn)購期內(nèi)認(rèn)籌客戶無法選取到滿意房號，可選取退回誠意金。促銷辦法：按照認(rèn)籌合同書上所注明優(yōu)惠予以客戶折扣認(rèn)購活動(dòng)只針對前期認(rèn)籌客戶，如果認(rèn)籌客戶在認(rèn)購期內(nèi)不下定金，則在開盤后將不再享有認(rèn)籌合同書所注明折扣和優(yōu)先選房權(quán)。（逼迫客戶在認(rèn)購期間下定）。派送與本項(xiàng)目有關(guān)紀(jì)念意義禮物凡在認(rèn)購期間，選房客戶派送與本項(xiàng)目有關(guān)紀(jì)念意義禮物，形成客戶間口碑效應(yīng)，同步樹立本項(xiàng)目打造紅谷灘“CBD首席產(chǎn)業(yè)中心”形象，增進(jìn)本項(xiàng)目銷售。熱銷期執(zhí)行籌劃（.10-.2）戰(zhàn)略目的：使本項(xiàng)目盡量擴(kuò)大市場影響和引起廣泛媒體關(guān)注報(bào)道，激發(fā)潛在客戶購買欲望。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：運(yùn)用廣告媒體宣傳，加深項(xiàng)目在客戶中印象，提高市場知名度；售樓員積極銷售，并適度建立勉勵(lì)機(jī)制；注重口碑傳播，讓客戶成為咱們銷售員；注意對公司形象樹立，保證熱情周到售后服務(wù)，通過組織公關(guān)活動(dòng)推廣本樓盤，加強(qiáng)對本項(xiàng)目結(jié)識，形成強(qiáng)烈購房狂潮。熱銷期（.10-.11）開盤活動(dòng)內(nèi)容：主題：項(xiàng)目開盤活動(dòng)暨《江西名盤》授牌典禮；內(nèi)容：邀請政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)公司領(lǐng)導(dǎo)，在開盤活動(dòng)進(jìn)行演講，同步本地電視臺編排系列文藝節(jié)目，進(jìn)行文藝匯演，活動(dòng)結(jié)束后，舉辦《江西名盤》授牌典禮；活動(dòng)地點(diǎn)：項(xiàng)目售樓處活動(dòng)時(shí)間：暫定促銷辦法：在開盤期間采用遞減式促銷優(yōu)惠折扣，迫使客戶落定。購房多重禮售樓處現(xiàn)場配備小禮物派發(fā)，除享有已有折扣優(yōu)惠外，還可獲得如下優(yōu)惠：a、購房面積100平方米以上可獲得5000元代金券，直接抵扣總房款。b、購房面積200平方米以上可獲得10000元代金券，直接抵扣總房款。c、以此類推。愛心但愿工程開盤期間，開發(fā)商從每套成交房中提取200元，以客戶名義捐贈給但愿工程，請本地電視臺進(jìn)行新聞報(bào)道。強(qiáng)銷期（.2-.7）戰(zhàn)略目的：通過已經(jīng)購買本項(xiàng)目客戶，充分發(fā)動(dòng)老業(yè)主為項(xiàng)目進(jìn)行口碑宣傳，增進(jìn)本項(xiàng)目銷售。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：運(yùn)用廣告媒體宣傳，加深項(xiàng)目在客戶中印象，提高市場知名度；售樓員積極銷售，并適度建立勉勵(lì)機(jī)制；注重口碑傳播，讓客戶成為咱們銷售員注意對公司形象樹立，保證熱情周到售后服務(wù)，通過組織公關(guān)活動(dòng)推廣本樓盤，加強(qiáng)對本項(xiàng)目結(jié)識，形成強(qiáng)烈購房狂潮。促銷辦法：業(yè)主答謝會老客戶帶新客戶優(yōu)惠，充分發(fā)動(dòng)老業(yè)主為項(xiàng)目進(jìn)行口碑宣傳，為提高其積極性建議對老業(yè)主帶新客戶成交，獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主1000元鈔票（以新客戶簽定合同為準(zhǔn)）。江西CBD論壇尾盤銷售期（.7-.9）戰(zhàn)略目的：努力維持熱銷期對本項(xiàng)目產(chǎn)生銷售后期影響，保證更高銷售率。戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)：以軟性宣傳形式，推廣本項(xiàng)目已成為眾多客戶選取以及成熟經(jīng)營管理理念，增強(qiáng)后續(xù)產(chǎn)品競爭力。售樓員積極銷售，并適度建立勉勵(lì)機(jī)制；引進(jìn)物業(yè)管理公司，提邁進(jìn)駐項(xiàng)目，不斷提高物業(yè)管理水平，完善管理模式，以營造和強(qiáng)化產(chǎn)品品牌，充分運(yùn)用老客戶口碑宣傳，為尾盤銷售作鋪墊。促銷方式老客戶帶新客戶優(yōu)惠老客戶帶新客戶優(yōu)惠，充分發(fā)動(dòng)老業(yè)主為項(xiàng)目進(jìn)行口碑宣傳，為提高其積極性建議對老業(yè)主帶新客戶成交，獎(jiǎng)勵(lì)老業(yè)主1000元鈔票（以新客戶簽定合同為準(zhǔn)）。一口價(jià)方略對于滯銷單位可采用特價(jià)或一口價(jià)形式進(jìn)行銷售。各階段資金回籠表

階段階段細(xì)分時(shí)間銷售目的銷售金額（萬）預(yù)熱期（.6-.10）前期接受征詢.6-.8收取誠意金階段完畢7865萬,合計(jì)完畢7865萬認(rèn)籌期.8-.9總面積10%，合計(jì)10%內(nèi)部認(rèn)購期.9-.10熱銷期（.10-.2）強(qiáng)銷初期.10-.11總面積30%，合計(jì)40%階段完畢23595萬,合計(jì)完畢31460萬強(qiáng)銷中期.11-.1總面積20%，合計(jì)60%階段完畢15730萬.合計(jì)完畢47191萬強(qiáng)銷后期.1-.2總面積10%，合計(jì)70%階段完畢7865萬,合計(jì)完畢55056萬強(qiáng)銷期（.2-.7）熱銷初期.2-.3熱銷中期.3-.5熱銷后期.5-.7總面積20%，合計(jì)90%階段完畢15730萬,合計(jì)完畢70786萬尾盤銷售期（.7-.9）尾盤初期.7-.8尾盤后期.8-.9總面積10%，合計(jì)100%階段完畢7865萬,合計(jì)完畢78652萬198617.2m2×3960元/m278652萬闡明：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及環(huán)節(jié)眾多，在詳細(xì)操作過程中還存在許多不擬定因素，以上項(xiàng)目營銷初步方案僅作為下一步工作方向，詳細(xì)方案須依照各階段銷售狀況在各個(gè)階段再行調(diào)節(jié)及細(xì)化。

項(xiàng)目初步VI設(shè)計(jì)基本logologo元素重要由五個(gè)柱形圍合構(gòu)成花瓣五邊形，五個(gè)柱形分別象征著南昌五大產(chǎn)業(yè)支柱（汽車、醫(yī)藥食品、紡織服裝、新材料、電子信息和家電）；中間留白某些整體呈現(xiàn)星星狀，象征著金融大廈是紅谷灘CBD區(qū)冉冉升起一顆新星，又似發(fā)達(dá)交通路網(wǎng)，象征著財(cái)富匯集在中心；同步，為突出泰耐克國際金融大廈品質(zhì)與高貴感，采用單一金黃色進(jìn)行體現(xiàn)。應(yīng)用系統(tǒng)某些show名片信紙信封信緘建華代理本項(xiàng)目優(yōu)勢信緘策劃為先、貫穿全程面對江西房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展需求，建華始終把提供最具價(jià)值策劃服務(wù)放在行業(yè)競爭首位，強(qiáng)調(diào)策劃一方面是策劃一種好產(chǎn)品，然后才是策劃一種好營銷。屢創(chuàng)佳績在建華地產(chǎn)以往工作中，南昌兩個(gè)極具影響力項(xiàng)目形成了未花一分錢廣告費(fèi)和未投放一篇硬廣就完畢100％銷售佳績，華東國際工業(yè)博覽城項(xiàng)目正是由于獨(dú)到策劃才使開發(fā)商得以用接近零成本代價(jià)獲取600畝土地出讓。內(nèi)涵包裝策劃眾所周知，建華在江西商業(yè)地產(chǎn)方面有著強(qiáng)大競爭能力，而商業(yè)地產(chǎn)最大不同就在于商業(yè)地產(chǎn)更加注重內(nèi)涵策劃。對于泰耐克集團(tuán)打造標(biāo)志性房地產(chǎn)項(xiàng)目，作為一家旨在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展大型公司，這正是雙方合伙最大價(jià)值所在。現(xiàn)場執(zhí)行先進(jìn)案場管理使建華有自信不但可以圓滿完畢銷售籌劃，同步還能在案場體現(xiàn)上維護(hù)并提高開發(fā)商公司形象；良好案場執(zhí)行力度可以保證較差房源先行去化，該項(xiàng)技術(shù)同步也是銷售執(zhí)行階段積極規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)最佳保證。建華地產(chǎn)高原則建立了一支銷售團(tuán)隊(duì)，在九江某項(xiàng)目銷售過程中，面對一種在長達(dá)8個(gè)月銷售只賣出1間商鋪困難狀態(tài)下，建華進(jìn)入僅兩個(gè)月時(shí)間即完畢整個(gè)項(xiàng)目30％銷售成績，深受贊許。專業(yè)合伙資源建華在深圳、江西業(yè)務(wù)開展過程中，積累了大量極具實(shí)力專業(yè)合伙伙伴，并與某些知名公司達(dá)到了戰(zhàn)略合伙伙伴聯(lián)盟，如有“中華人民共和國策劃第一人”王志綱工作室，國內(nèi)最為知名建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院南昌分院等,保證在每一種項(xiàng)目操作過程中為項(xiàng)目推薦最符合項(xiàng)目需要專業(yè)合伙機(jī)構(gòu)。客戶資源建華自“登陸”南昌地產(chǎn)代理市場以來，憑借完善管理機(jī)制，嚴(yán)謹(jǐn)