經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中的問題研究

經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中的問題PAGEIII 目錄 TOC\o"1-3"\h\u7566第一章經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展歷史 II297281.1經(jīng)濟(jì)適用房政策的產(chǎn)生（1991—1997） II136791.2經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展階段（1998—2002） II102731.3經(jīng)濟(jì)適用房政策的補(bǔ)充與調(diào)整（2003—至今） III23324第二章經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中存在的問題 III215382.1房?jī)r(jià)偏高 III229402.2銷售對(duì)象確定困難，資格審查存在漏洞 III174692.3地理位置偏僻，物業(yè)水平低 IV279362.4戶型面積偏大 V272172.5地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的推行缺乏積極性 V13468第三章解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房問題的建議 VI214593.1嚴(yán)格規(guī)范價(jià)格構(gòu)成，建立“經(jīng)濟(jì)”的房?jī)r(jià) VI288863.2建立合理的補(bǔ)貼機(jī)制 VI28253.3加強(qiáng)銷售對(duì)象的資格審查 VII13223.4擴(kuò)大供應(yīng)渠道，增加房源 VII10054參考文獻(xiàn) VIII 經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中存在的問題 經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中存在的問題摘要經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)保障性住房的重要組成部分，是住房體制改革的產(chǎn)物是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的社會(huì)目標(biāo)而推行的一項(xiàng)重要的社會(huì)保障制度。從創(chuàng)建至今，經(jīng)濟(jì)適用房在改善城鎮(zhèn)中低收入家庭住房環(huán)境、抑制房?jī)r(jià)過快上漲、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)施過程中與預(yù)期目標(biāo)產(chǎn)生了一定的偏差，出現(xiàn)了一些問題，使得經(jīng)濟(jì)適用房的保障性的作用并沒有充分發(fā)揮。本文回顧了經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展過程，分析了經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中出現(xiàn)的相關(guān)問題，進(jìn)而總結(jié)出了相關(guān)的解決措施，以使經(jīng)濟(jì)適用房政策能夠更好地發(fā)揮作用。關(guān)鍵字：保障性住房經(jīng)濟(jì)適用房政策中低收入家庭第一章經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展歷史1.1經(jīng)濟(jì)適用房政策的產(chǎn)生（1991—1997）經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)概念是隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)展而出現(xiàn)的，旨在改善城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件，是城鎮(zhèn)住房制度改革的產(chǎn)物。最早在1991年，國(guó)務(wù)院在《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中提出“大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用的商品房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”，這是第一次提出了經(jīng)濟(jì)適用房。1994年國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，文件中提出“建立以中低收入家庭為對(duì)象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系”，“各地人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，加快解決中低收入家庭的住房問題”，這一決定正式確立了經(jīng)濟(jì)適用房政策，并將其作為保障性住房體系的重要組成部分。1.2經(jīng)濟(jì)適用房政策的發(fā)展階段（1998—2002）1998年，受當(dāng)時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，朱镕基提出“要把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)”，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。七月份，國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)土資源部共同提出了《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見》。同年八月，國(guó)務(wù)院頒布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這些文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的改革內(nèi)容、發(fā)展方 經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施過程中存在的問題向作出了明確規(guī)定。通知中指出“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系”，這就意味著經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)成為我國(guó)保障性住房的重要組成部分，并進(jìn)入快速發(fā)展階段。標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，也可以在社區(qū)居委會(huì)等機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，由居民自我管理，提供符合居住區(qū)居民基本生活需要的物業(yè)服務(wù)”。據(jù)一份調(diào)查資料顯示業(yè)主對(duì)高檔商品房小區(qū)物業(yè)評(píng)價(jià)總體較好比例達(dá)到68%，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的物業(yè)評(píng)價(jià)卻很低，總體差占33%，服務(wù)質(zhì)量差占28%。經(jīng)濟(jì)適用房雖然是面向城市中低收入者的，但并不能因?yàn)檫@樣就降低物業(yè)的服務(wù)水平，降低居民對(duì)良好的居住環(huán)境的追求，沒有完整、詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇體系，容易造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇不合理，使得物業(yè)服務(wù)管理落后，會(huì)給居民生活帶來不便，同時(shí)也容易造成大家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)產(chǎn)生“窮人區(qū)”的認(rèn)同。2.4戶型面積偏大經(jīng)濟(jì)適用房講求經(jīng)濟(jì)適用，國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》指出“戶型設(shè)計(jì)要堅(jiān)持戶型小、功能齊、配套好、質(zhì)量高、安全可靠的要求，合理布局，科學(xué)利用空間，有效滿足各項(xiàng)基本居住功能”。為了與中低收入家庭購買能力相適應(yīng)，文件還指出“規(guī)范建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積控制在60平方米以內(nèi)”，以限制面積達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。然而，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房面積有逐年增大的趨勢(shì)。天津的“梅江”經(jīng)濟(jì)適用房居住區(qū)內(nèi)，竟然出現(xiàn)了四層半連體花園洋房，連體別墅，一般戶型為170多平方米，最高每套面積高達(dá)269平方米。呂梁市的濱河小區(qū)，公告牌顯示小區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目，最大面積達(dá)174平方米，最小的也有89平方米，某些購房者在拿到房號(hào)就轉(zhuǎn)手了，因?yàn)閼粜吞?，房?jī)r(jià)太高，中低收入家庭難以承受，造成這種現(xiàn)象的主要原因是，國(guó)家出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房住房項(xiàng)目利潤(rùn)按不高于3%核定”，這樣的利潤(rùn)率，多數(shù)開發(fā)商是不愿開發(fā)的。因此，開發(fā)商便通過擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模、擴(kuò)大戶型面積來吸引高收入者買房，從而達(dá)到提高利潤(rùn)率的目的。2.5地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的推行缺乏積極性地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的推廣缺乏積極性是經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展不力的重要原因，究其根本原因主要是“財(cái)政壓力”，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，并納入當(dāng)?shù)啬甓裙?yīng)計(jì)劃，確保優(yōu)先供應(yīng)”，“經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目免受城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性基金，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由政府承擔(dān)”。土地資源是有限的，土地經(jīng)營(yíng)收入已成為個(gè)地方財(cái)政收入的重要來源，僅北京市去年一年的土地出讓金就高達(dá)1055億，而經(jīng)濟(jì)適用房的用地是由劃撥方式取得用地的，不收取土地出讓金，這必然會(huì)影響地方政府的經(jīng)濟(jì)收入，更有甚者加緊土地儲(chǔ)備，一方面是違法批地、囤地和閑置土地，另一方面為保障性住房建設(shè)提供的多是位置偏僻產(chǎn)區(qū)不明確的土地。同時(shí)，文件指出的地方政府要為經(jīng)濟(jì) 參考文獻(xiàn)適用房的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)減免各種稅費(fèi)，這也會(huì)影響地方政府的經(jīng)濟(jì)收入。第三章解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)適用房問題的建議3.1嚴(yán)格規(guī)范價(jià)格構(gòu)成，建立“經(jīng)濟(jì)”的房?jī)r(jià)雖然相對(duì)于居高不下的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房在幾個(gè)上已經(jīng)有了一定的優(yōu)惠，但這仍然超出了城市低收入家庭的購買能力。2011年淄博市職工年收入20947元，而淄博市的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格在2500元/平方米，這就意味著一個(gè)雙職工家庭要不吃不喝4年才能勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)得起一套60平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，中等收入家庭尚且如此，更別談低收入家庭了。因此，大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房，要從根本上降低經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。第一，政府可以通過采用招投標(biāo)的方式，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，選擇競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的建設(shè)，通過利用中標(biāo)企業(yè)的品牌效應(yīng)以及較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、社會(huì)影響力來降低成本，從而來達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的。第二，政府應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)禁開發(fā)商通過劃撥土地后閑置或改變土地用途，嚴(yán)禁開發(fā)商超標(biāo)準(zhǔn)、超規(guī)模建設(shè)，賺取非法利潤(rùn)。第三，開發(fā)商可以結(jié)合當(dāng)?shù)氐幕厩闆r通過控制經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）來達(dá)到降低經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)成本的目的。第四，政府可以通過加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政投入，對(duì)開發(fā)商的政策優(yōu)惠，采取優(yōu)惠條件減免部分行政事業(yè)收費(fèi)等措施來達(dá)到有效降低經(jīng)濟(jì)適用房的費(fèi)用，支持經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展到目的。3.2建立合理的補(bǔ)貼機(jī)制要實(shí)現(xiàn)“大庇天下寒士俱歡”的社會(huì)目標(biāo)，就必須建立起一個(gè)合理的住房保障體系制度和完善的政策體系。我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼政策是通過劃撥土地、減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金以及負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用來實(shí)現(xiàn)的。這種補(bǔ)貼方式是由政府一次性將補(bǔ)貼發(fā)放給開發(fā)商，再由開發(fā)商在房屋銷售過程中通過降低房?jī)r(jià)的方式將補(bǔ)貼分配到購房者頭上。這種補(bǔ)貼方式并不能保證國(guó)家實(shí)行的補(bǔ)貼措施真正實(shí)現(xiàn)到中低收入家庭身上，也不利于提高地方政府對(duì)大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房的積極性。建立合理的補(bǔ)貼機(jī)制，可以通過參照國(guó)外現(xiàn)行制度的基礎(chǔ)上實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式，地方政府不需要為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目提供劃撥土地、減免各種事業(yè)性收費(fèi)和政府性收費(fèi)，而是在中低收入家庭購房時(shí)直接將貨幣發(fā)放到購房者手里，這樣一方面可以增加地方政府土地出讓金，提高地方政府推行經(jīng)濟(jì)適用房的積極性，另一方面，貨幣補(bǔ)貼可以直接發(fā)放到購房者的手上，不經(jīng)過開發(fā)商這層間接關(guān)系，減少了開發(fā)商鉆政策空子的機(jī)會(huì)，同時(shí)還使購房者得到了實(shí)質(zhì)性的補(bǔ)貼。3.3加強(qiáng)銷售對(duì)象的資格審查我國(guó)現(xiàn)行的《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》規(guī)定“城市低收入家庭申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：（一）具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口，（二）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)，（三）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)”。這就要求各地方政府建立符合實(shí)際情況的經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入制度，而不是按照相關(guān)規(guī)定實(shí)行“一刀切”的方法。可以由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況擬定各項(xiàng)資格審查指標(biāo)，包括家庭人均收入、人均住房面積、家庭總資產(chǎn)以及各種隱形收入等。有關(guān)部門可以通過這些審查指標(biāo)對(duì)申請(qǐng)家庭進(jìn)行資格審查，其中一項(xiàng)不達(dá)標(biāo)者不能購買。但為了避免暗箱操作，實(shí)現(xiàn)公開透明的辦公過程，可以由申請(qǐng)家庭所在街道辦事處、單位以及民政局等相關(guān)部門共同參與審查過程，并將審查結(jié)果在報(bào)刊、街道辦事處、單位進(jìn)行公示，請(qǐng)各方代表進(jìn)行監(jiān)督，使審查結(jié)果更具透明化，確保購買到經(jīng)濟(jì)適用房的是城市中低收入家庭。同時(shí)，地方政府還可以建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，對(duì)于舉報(bào)提供虛假資料的參與者，如果所提供信息屬實(shí)，可以由政府出資進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，對(duì)于弄虛作假的申請(qǐng)者可以采取罰款或其他法制手段進(jìn)行處罰。3.4擴(kuò)大供應(yīng)渠道，增加房源我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房需求量巨大，單靠政府自身的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而且與國(guó)外相比，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)制度比較單一，主要是由開發(fā)商提供的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房以及政府提供的廉租房。為了滿足居民不斷增加的住房需求，同時(shí)為了緩解政府機(jī)構(gòu)建設(shè)保障性住房的壓力，應(yīng)當(dāng)增加房源，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)渠道，從而更好地解決我國(guó)中低收入家庭的住房問題。第一，大力發(fā)展合作建房。2007年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定：?jiǎn)挝患Y合作建房只能由距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，并利用自用土地組織實(shí)施。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。合作建房不以盈利為目的，旨在解決中低收入家庭的住房問題，由參與者自行出資、自我管理，減少了政府的服務(wù)壓力。因此，合作建房在滿足居民不斷增加的住房需求方面起著積極作用。政府相關(guān)部門應(yīng)該拓寬合作建房的條件規(guī)范，學(xué)習(xí)國(guó)外的相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在政策上給予大力的扶持和鼓勵(lì)，在法律上給予規(guī)范，從而大力推廣合作建房，已達(dá)到保障中低收入家庭住房的目標(biāo)。第二，開放二手房市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房不應(yīng)僅局限于新建住房，只要能滿足家庭住房條件的房子都可稱之為經(jīng)濟(jì)適用房。因此，政府相關(guān)部門可以通過制定相關(guān)法律文件，依規(guī)定可用作經(jīng)濟(jì)適用房的二手房的價(jià)格、面積，選擇價(jià)格便宜、面積合理的二手房作為經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)，先關(guān)部門加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的開放，鼓勵(lì)中低收入家庭購買二手房，這樣既緩解了新建經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的壓力，又大力發(fā)展了二手房市場(chǎng)。第三，鼓勵(lì)中低收入家庭自行尋找房源，由國(guó)家進(jìn)行補(bǔ)貼符合申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房條件的中低收入家庭可以自行從市場(chǎng)上尋找有意向的房源，由當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督審查，認(rèn)定該住房是否能夠滿足申請(qǐng)家庭在環(huán)境、位置、價(jià)格等方面的基本需求，但又不過于奢華，不超過中低收入家庭合理的住房標(biāo)準(zhǔn)。通過審查的房源，相關(guān)部門可以參考周邊的房?jī)r(jià)、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格水平以及申請(qǐng)家庭的人均年收入，制定合理的、符合中低收入家庭的補(bǔ)貼額。這一做法的優(yōu)勢(shì)在于，既可以降低對(duì)新建經(jīng)濟(jì)適用房的需求壓力，又可以把財(cái)政補(bǔ)貼一步到位的用在中低收入家庭的身上，而不用在開發(fā)商等間接部門身上浪費(fèi)。同時(shí)，這一做法還具有自主性、靈活性大的特點(diǎn)，對(duì)城市閑置房有效利用，避免了經(jīng)濟(jì)適用房居民被迫居住在城市邊緣，因周邊基礎(chǔ)生活設(shè)施不便而造成的生活困難等難題，更加