昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司資產(chǎn)評估報(bào)告

本報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則編制萬隆評報(bào)字(2023)第10465號(hào)萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告目錄 3 4資產(chǎn)評估報(bào)告 6一、委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他評估報(bào)告使用人 6 三、評估對象和范圍 五、評估基準(zhǔn)日 六、評估依據(jù) 20八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況 33 34十、評估結(jié)論 36十一、特別事項(xiàng)說明 37十二、資產(chǎn)評估報(bào)告使用限制 40十三、資產(chǎn)評估報(bào)告日 41 2 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告一、本資產(chǎn)評估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)評估本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師提示資產(chǎn)評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解評估三、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師遵守法律、行政法規(guī)和四、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托人、被評估單位申報(bào)并經(jīng)其采五、本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評估師與資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存六、資產(chǎn)評估師已經(jīng)對資產(chǎn)評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)3馬黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告摘要萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司接受委托，對因華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃涉及的昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)評估目的：為滿足華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃的需評估對象和評估范圍：評估對象為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值，評估范圍為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司申報(bào)的于評估基準(zhǔn)日的全價(jià)值類型：市場價(jià)值評估基準(zhǔn)日：2023年6月30日評估方法：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)論及其使用有效期：日的股東全部權(quán)益價(jià)值評估值為大寫人民幣貳億貳仟玖佰陸拾壹萬陸仟肆佰零A固定資產(chǎn)4 呂聚瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告上述評估結(jié)論自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)使用有效，即至2024年6月29日止，對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)：特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報(bào)字(2023)第10465號(hào)】評估特別提示：以上內(nèi)容摘自【萬隆評報(bào)字(2023)第10465號(hào)】評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)認(rèn)真5萬隆(上海)資產(chǎn)評估有限公司(以下簡稱“本公司”)接受貴祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益，在2023年6月30日的市場價(jià)(一)委托人簡介類型：其他股份有限公司(上市)6 昌票瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告法定代表人：王文學(xué)注冊資本：391438.1782萬元人民幣成立日期：1993年05月28日營業(yè)期限：1993年05月28日至無固定期限經(jīng)營范圍：對房地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；房地產(chǎn)中介服務(wù)；提供施工設(shè)備服務(wù)；企業(yè)管理咨詢；生物醫(yī)藥研發(fā)，科技技術(shù)推廣、服務(wù)。(二)被評估單位企業(yè)名稱：昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用碼：91130322563236228P類型：有限責(zé)任公司(自然人投資或控股的法人獨(dú)資)住所：昌黎工業(yè)園區(qū)西區(qū)興企路南段法定代表人：張立河注冊資本：10000萬人民幣成立日期：2010年10月25日營業(yè)期限：2010年10月25日至無長期經(jīng)營范圍：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、管理；土地整理；房屋租賃。(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))2、歷史沿革昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司成立于2010年10月，由北京瑞祥基業(yè)投資管理有限公司出資設(shè)立，注冊資本10,000萬元。公司設(shè)立時(shí)出資結(jié)構(gòu)如下：認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例2011年6月，北京瑞祥基業(yè)投資管理有限公司作出股東決定，將持有的公司股權(quán)全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給九通基業(yè)投資有限公司。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下：認(rèn)繳額(萬元)實(shí)繳額(萬元)持股比例九通基業(yè)投資有限公司截止評估基準(zhǔn)日，上述股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。3、近年資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、經(jīng)營狀況(1)經(jīng)營狀況2010年9月19日與昌黎縣政府正式簽約，簽約面積15平方公里，其中西部工業(yè)區(qū)面積約為10平方公里(簡稱西區(qū))、東部黃金海岸區(qū)面積約為5平方公里(簡稱東區(qū))。2011年1月東區(qū)委托范圍調(diào)整為12平方公里，但由于行政區(qū)劃調(diào)整原因無法執(zhí)行。通過2013年11月在市政府召開的專題協(xié)調(diào)會(huì)，在東區(qū)協(xié)調(diào)解決1000畝土地，目前已完成其中778畝土地證辦理。2017年1月與昌黎縣政府簽訂“一城四鎮(zhèn)”PPP戰(zhàn)略意向協(xié)議，并承辦第二屆河北省旅發(fā)大會(huì)昌黎縣重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，2018年呂聚瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告9月簽訂產(chǎn)業(yè)新城和干紅小鎮(zhèn)PPP協(xié)議。(2)近年的財(cái)務(wù)狀況單位：人民幣元2023年6月30日2022年12月31日流動(dòng)資產(chǎn)非流動(dòng)資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)非流動(dòng)負(fù)債負(fù)債合計(jì)(3)近年的經(jīng)營成果單位：人民幣元2023年1-6月營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)處置收益二、營業(yè)利潤減：營業(yè)外支出所得稅費(fèi)用四、凈利潤2022年及評估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)摘自中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財(cái)光華審會(huì)字(2023)第111041號(hào)帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段的無保留意見審計(jì)報(bào)告。(4)主要會(huì)計(jì)政策9 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值產(chǎn)評估報(bào)告執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》。(5)主要稅種稅率項(xiàng)稅后的余額計(jì)征5教育費(fèi)附加3地方教育費(fèi)附加2(三)委托人、其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人與被評估單位關(guān)系委托人間接持有被評估單位100%股權(quán)。(四)資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人本資產(chǎn)評估報(bào)告僅供委托人、相關(guān)部門和國家法律、法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報(bào)告使用人使用，不得被其他任何第三方使用或依為滿足華夏幸福基業(yè)股份有限公司擬以股權(quán)設(shè)立信托計(jì)劃的需要，提供昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值的專業(yè)該經(jīng)濟(jì)行為涉及的《華夏幸福債務(wù)重組計(jì)劃》已經(jīng)華夏幸福基業(yè)股份有限公司第七屆董事會(huì)第十七次會(huì)議審議通過。 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告(一)評估對象為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益(二)評估范圍為昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司申報(bào)的于評估基準(zhǔn)日的全部資產(chǎn)與負(fù)債。貨幣資金固定資產(chǎn)凈額本次納入評估范圍的全部資產(chǎn)與負(fù)債與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對(特殊普通合伙)審計(jì)，并出具中興財(cái)光華審會(huì)字(2023)第111041(三)評估范圍內(nèi)主要資產(chǎn)概況 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告1、流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)賬面值2,930,198,334.24元。其中：貨幣資金賬面值211,648.68元，主要為銀行存款，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例0.01%;應(yīng)收賬款凈額賬面值194,481,863.26元，主要為應(yīng)收昌黎工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)的政府結(jié)算款，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為6.64%;預(yù)付賬款凈額賬面值45,479.97元，主要為預(yù)付山西鋼聯(lián)工貿(mào)有限公司代建工程等；其他應(yīng)收款凈額賬面值21,679,275.61元，主要為與華夏幸福基業(yè)股份有限公司的關(guān)聯(lián)方往來及押金、保證金等，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為0.74%。存貨凈額賬面值36,006,321.04元，主要為園區(qū)研發(fā)成本等，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為1.23%;合同資產(chǎn)賬面值2,665,537,494.44元，主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)的應(yīng)收昌黎工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)等項(xiàng)目的款項(xiàng)，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為90.97%;其他流動(dòng)資產(chǎn)賬面值12,236,251.24元，主要為增值稅留抵稅額，占流動(dòng)資產(chǎn)的比例為0.42%。2、固定資產(chǎn)—房屋建(構(gòu))筑物固定資產(chǎn)一房屋建(構(gòu))筑物賬面原值200,464,131.30,賬面凈值200,464,131.30元，明細(xì)如下：房屋建(構(gòu))結(jié)構(gòu)建成年月建筑面積(m2)1冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010051號(hào)2019年10月2冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010052號(hào)2019年10月3冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010053號(hào)2019年10月4冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010054號(hào)2019年10月5冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010055號(hào)2019年10月6冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010056號(hào)2019年10月7冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010057號(hào)2019年10月8冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010058號(hào)2019年10月9冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010059號(hào)2019年10月冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010060號(hào)2019年10月冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010061號(hào)2019年10月冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010062號(hào)2019年10月 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告房屋建(構(gòu))建成年月建筑面積(m2)2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月2019年10月無2019年10月無葡萄小鎮(zhèn)后勤區(qū)2019年10月無2019年10月無2019年10月無2019年10月無圍墻工程(景墻工2019年10月無水系2019年10月無2019年10月無2019年10月無2019年10月無2019年10月無智能化系統(tǒng)費(fèi)2019年10月無2019年10月冀(2021)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0010058號(hào)載明的房屋處于查封狀態(tài)，查封機(jī)關(guān)為河北省廊坊市中級人民法院。除上述事項(xiàng)外截至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)房屋類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。其中：機(jī)器設(shè)備賬面原值5,800.00元，賬面凈值0.00元，共計(jì)4項(xiàng)，主要為貨架和碗柜等設(shè)備；車輛賬面原值477,435.92元，賬面凈值0.00元，共計(jì)1項(xiàng)，主要為電瓶車等；電子設(shè)備賬面原值458,581.89元，賬面凈值20,489.46元，共計(jì)29項(xiàng)，主要為電腦、空調(diào)、家具等電子設(shè)備。各類設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)良好，大部分設(shè)備技術(shù)狀況良好，能夠 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告截至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)設(shè)備類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。4、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)無形資產(chǎn)土地使用權(quán)原始入賬金額為74,490,359.08元。賬面值根據(jù)冀(2019)昌黎縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0009594號(hào)記載：權(quán)利人：昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司共有情況：單獨(dú)所有坐落：十里鋪鄉(xiāng)東山馬莊，大沙河南側(cè)，玫瑰香大道西側(cè)權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)用途：商務(wù)金融用地面積：宗地面積75547.9平方米使用期限：2019年10月21日起2059年05月22日止根據(jù)秦昌黎國用2016第00771號(hào)記載：權(quán)利人：昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司共有情況：單獨(dú)所有坐落：昌黎工業(yè)園區(qū)新開口大街南側(cè)、筆鋒山路西側(cè)權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán)用途：公共設(shè)施用地面積：宗地面積2114.62平方米 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告使用期限：2016年06月29日起2066年6月29日止截至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)土地類資產(chǎn)存在抵押、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利，亦未有訴訟等其他資產(chǎn)權(quán)利受限制情況。5、遞延所得稅資產(chǎn)遞延所得稅資產(chǎn)賬面值17,584,727.62元，為壞賬準(zhǔn)備、可抵扣虧損及合同資產(chǎn)減值損失的暫時(shí)性差異引起的遞延所得稅資產(chǎn)。(四)引用其他機(jī)構(gòu)評估結(jié)論的資產(chǎn)概況四、價(jià)值類型本評估結(jié)論的價(jià)值類型為市場價(jià)值。本次評估對市場條件和評估對象的使用等無特別限制和要求，因此選擇的價(jià)值類型為市場價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日，進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)評估基準(zhǔn)日2023年6月30日。選取上述日期為評估基準(zhǔn)日的理由是：(一)根據(jù)評估目的由委托人確定評估基準(zhǔn)日。主要考慮使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的實(shí)現(xiàn)日接近，使評估結(jié)論較合理地為評估目 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)1、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司第七屆董事會(huì)第十七次會(huì)議(二)法律、法規(guī)依據(jù)1.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》(2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過，2016年中華人民共和國主席令第46號(hào)公布);2.《資產(chǎn)評估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》(2017年中華人民共和國財(cái)政部令第86號(hào)發(fā)布，2019年中華人民共和國財(cái)政部令第97號(hào)《財(cái)政部關(guān)于修改<會(huì)計(jì)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)許可和監(jiān)督管理辦法>等2部部門規(guī)章的決定》修改)。3、《中華人民共和國公司法》(1993年12月29日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過；2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國公司法>的決定》修正);4、《中華人民共和國證券法》(1998年12月29日第九屆全國 呂黎瑞祥投談開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告主席令第十二號(hào)公布；根據(jù)2019年12月28日第十三屆全國人民代5、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過，2007年中華人民共和國主席令第63號(hào)公布；根據(jù)2018年12月29日第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議《關(guān)于修改<中華人民共和國電力法>等四部法律的決定》修正);6、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(2007年11月28日國務(wù)院第197次常務(wù)會(huì)議通過，2007年中華人民共和國國務(wù)院令第512號(hào)公布；根據(jù)2019年4月23日《國務(wù)院關(guān)于修改部分行政法規(guī)的決定》修訂);(1993年12月13日中華人民共和國國務(wù)院令第134號(hào)公布；2017年10月30日國務(wù)院第191次常務(wù)會(huì)議《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》修改);8、《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(2008年12月18日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第50號(hào)公布；根據(jù)2011年10月28日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第65號(hào)《關(guān)于修改<中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉和<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則〉的決定》修正); 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告年5月1日起執(zhí)行，財(cái)稅第[2016]36號(hào));務(wù)總局公告2018年第17號(hào));11、《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(2018年4月4日財(cái)稅〔2018〕32號(hào)):12、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項(xiàng)的公告》(2019年國家稅務(wù)總局公告第14號(hào));13、《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(2019年4月1日財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署公告第39號(hào));14、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(2006年2月5號(hào)財(cái)政部令第33號(hào))、《財(cái)政部關(guān)于修改<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則>的決定》(財(cái)政部令第76號(hào));(三)準(zhǔn)則依據(jù)1、資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則(財(cái)資[2017]43號(hào));2、資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則(中評協(xié)[2017]30號(hào));3、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估程序(中評協(xié)[2018]364、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估報(bào)告(中評協(xié)[2018]355、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估委托合同(中評協(xié) 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告[2017]33號(hào));6、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估檔案(中評協(xié)[2018]377、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則資產(chǎn)評估方法(中評協(xié)[2019]358、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值(中評協(xié)[2018]38號(hào));9、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)(中評協(xié)[2017]38號(hào));10、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備(中評協(xié)[2017]39號(hào));11、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南(中評協(xié)[2017]46號(hào));12、資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]47號(hào));13、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——利用專家工作及相關(guān)報(bào)告(中評協(xié)[2017]35號(hào));14、資產(chǎn)評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(中評協(xié)[2017]48號(hào))。(四)權(quán)屬依據(jù)5、主要大型設(shè)備制造訂貨合同或購置發(fā)票；6、其他權(quán)屬證明文件等。(五)取價(jià)依據(jù)1、《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》機(jī)械工業(yè)出版社； 昌聚瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告2、中興財(cái)光華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)出具的中興財(cái)光華審會(huì)字(2023)第111041號(hào)審計(jì)報(bào)告；3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料；5、評估基準(zhǔn)日市場有關(guān)價(jià)格信息資料；6、與被評估單位資產(chǎn)的取得、使用等有關(guān)的各項(xiàng)合同、會(huì)計(jì)憑證、賬冊及其他會(huì)計(jì)資料；7、委托評估的各類資產(chǎn)和負(fù)債評估明細(xì)表；8、經(jīng)實(shí)地盤點(diǎn)核實(shí)后填寫的委估資產(chǎn)清單；10、委托人即被評估單位提供的其他與評估有關(guān)的資料；11、評估人員收集的各類與評估相關(guān)的佐證資料；12、委托人及被評估單位撰寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估的(一)評估方法的選擇根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，企業(yè)價(jià)值評估通常采用的評估方法有資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法和市場法三種基本方企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià) 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價(jià)值的評估方法。企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法。根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則企業(yè)價(jià)值》的規(guī)定，資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估1、對于市場法的適用性分析市場法是以現(xiàn)實(shí)市場上的參照物來評價(jià)評估對象的現(xiàn)行公平市場價(jià)值，它具有評估角度和評估途徑直接、評估過程直觀、評估數(shù)據(jù)直接取材于市場、評估結(jié)果說服力強(qiáng)的特點(diǎn)。運(yùn)用市場法，是將評估對象基于一個(gè)完整、現(xiàn)實(shí)的經(jīng)營過程和市場環(huán)境中，評估基礎(chǔ)是要有產(chǎn)權(quán)交易、證券交易市場，因此運(yùn)用市場法評估整體資產(chǎn)必須具備以下前提條件：(1)產(chǎn)權(quán)交易市場、證券交易市場成熟、活躍，相關(guān)交易資(2)可以找到適當(dāng)數(shù)量的案例與評估對象在交易對象性質(zhì)、處置方式、市場條件等方面相似的參照案例；(3)評估對象與參照物在資產(chǎn)評估的要素方面、技術(shù)方面可分解為因素差異，并且這些差異可以量化。 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告市場法常用的兩種具體方法是上市公司市場法和交易案例市場法?？紤]到交易案例市場法由于受數(shù)據(jù)信息收集的限制而無法充分考慮評估對象與交易案例的差異因素對股權(quán)價(jià)值的影響，且由于國內(nèi)相關(guān)行業(yè)并購案例有限，與并購案例相關(guān)聯(lián)的、影響交易價(jià)格的某些特定的條件無法通過公開渠道獲知，無法對相關(guān)的折扣或溢價(jià)做出分析，故不采用交易案例比較法。另一方面由于可比上市公司與被評估單位無論在人員數(shù)量、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況方面還是在盈利能力、償債能力、發(fā)展能力方面均和被評估單位存在較大差異，相關(guān)指標(biāo)難以獲得及難以合理化的修正，故不宜采用上市公司比較法。2、對于收益法的應(yīng)用分析受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，近年來公司處于持續(xù)虧損狀態(tài)。此外，公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司出現(xiàn)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，對公司的生產(chǎn)經(jīng)營和財(cái)務(wù)造成重大影響。2022年公司控股股東華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司在省市政府及專班的指導(dǎo)支持下，積極推進(jìn)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型等各項(xiàng)工作。公司持續(xù)恢復(fù)和提升自身經(jīng)營“造血”能力，積極、努力的推進(jìn)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的有序開展。因后續(xù)公司業(yè)務(wù)的恢復(fù)情況無法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)，公司管理層無法提供未來的盈利預(yù)測。根據(jù)目前公司現(xiàn)狀，評估人員難以通過分析以往經(jīng)營業(yè)績預(yù)測未來收益且公司風(fēng)險(xiǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測。故本次不適用收益法進(jìn)行評估。3、對于資產(chǎn)基礎(chǔ)法的應(yīng)用分析 呂黎端祥投談開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告企業(yè)價(jià)值是由各項(xiàng)有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)共同參與經(jīng)營運(yùn)作所形成的綜合價(jià)值的反映。被評估單位資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰、財(cái)務(wù)資料完整，各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債都可以被識(shí)別。委估資產(chǎn)不僅可根據(jù)財(cái)務(wù)資料和購建資料確定其數(shù)量，還可通過現(xiàn)場勘查核實(shí)其數(shù)量，可以按資產(chǎn)再取得途徑判斷其價(jià)值。對于有形資產(chǎn)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法以賬面值為基礎(chǔ)，只要賬面值記錄準(zhǔn)確，使用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估相對容易準(zhǔn)確，由于資產(chǎn)基礎(chǔ)法是以資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，從資產(chǎn)成本的角度出發(fā)，以各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的市場價(jià)值替代其歷史成本，并在各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值加和的基礎(chǔ)上扣減負(fù)債評估值，從而得到企業(yè)股東全部權(quán)益的價(jià)值。因此本次評估適用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估。結(jié)合本次評估目的和評估對象的特點(diǎn)，通過上述分析，本次評估采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。(二)資產(chǎn)基礎(chǔ)法介紹資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體是指以被評估單位評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，評估表內(nèi)及可識(shí)別的表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。其中各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的具體評估方法如1、貨幣資金：按清查核實(shí)后的賬面值作為評估值。應(yīng)收賬款主要為應(yīng)收園區(qū)結(jié)算款，公司客戶為區(qū)域地方政府，根據(jù)產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)服務(wù)周期長的業(yè)務(wù)模式特點(diǎn)，應(yīng)收賬款存在一 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告定回款周期，公司對應(yīng)收賬款按照整個(gè)存續(xù)期預(yù)期信用損失的金額計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。評估人員獲取了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款清單，核對了應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款賬齡是否準(zhǔn)確，并查看了相關(guān)園區(qū)結(jié)算款回款記錄。同時(shí)，了解詢問了園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展情況，并就應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款向園區(qū)政府進(jìn)行函證并訪談，對未回函款項(xiàng)執(zhí)行了嚴(yán)格的替代程序。核實(shí)后對于能夠收回，且沒有壞賬風(fēng)險(xiǎn)的欠款按賬面值確定評估值。評估人員根據(jù)企業(yè)提供的未來經(jīng)營計(jì)劃估算委托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準(zhǔn)日應(yīng)收賬款余額的覆蓋情況。企業(yè)未提供，且無確切證據(jù)資料顯示有無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)。3、預(yù)付賬款：各種預(yù)付款項(xiàng)根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物或接受的勞務(wù)形成的資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值確定評估值。4、其他應(yīng)收款：主要內(nèi)外部關(guān)聯(lián)單位往來款，各種應(yīng)收款項(xiàng)在核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，根據(jù)每筆款項(xiàng)可能收回的數(shù)額確定評估值。5、存貨：主要為未結(jié)轉(zhuǎn)的園區(qū)研發(fā)成本及產(chǎn)業(yè)服務(wù)成本，按清查核實(shí)后的賬面值確認(rèn)評估值。6、合同資產(chǎn)合同資產(chǎn)主要為公司根據(jù)合作協(xié)議確認(rèn)的應(yīng)收政府園區(qū)土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)等項(xiàng)目的款項(xiàng)。土地整理業(yè)務(wù)在取得第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的土地整理成本專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告和政府出具的結(jié)算確認(rèn)文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收款，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)在取得第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)出具的竣工財(cái)務(wù)決算審核報(bào)告和政府出具的結(jié)算確認(rèn)文件后轉(zhuǎn)為應(yīng)收 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告托區(qū)域新增收入地方留成部分對截止基準(zhǔn)日合同資產(chǎn)余額的覆蓋情7、其他流動(dòng)資產(chǎn)：主要為增值稅留抵稅額，按照清查核實(shí)后的賬面值確定評估值。8、固定資產(chǎn)—房屋建(構(gòu))筑物評估人員深入細(xì)致地分析了委估資產(chǎn)的特點(diǎn)和被評估企業(yè)提供的有關(guān)資料，另根據(jù)市場調(diào)查，商服類房屋周邊的出售及出租案例較少，不適宜采用房地合一的市場法或收益法進(jìn)行評估。房屋采用重置成本法進(jìn)行評估。重置成本法是從生產(chǎn)費(fèi)用論的角度出發(fā)，通過估算重新開發(fā)或建造委估對象或類似房屋建(構(gòu))筑物所需的各項(xiàng)成本費(fèi)用，再加上正常的資金利息求得評估對象在本次評估基準(zhǔn)日的完全重置成本，并考慮評估對象現(xiàn)狀成新率，獲得評估對象評估值的一種資產(chǎn)評估方法。評估公式：(1)重置全價(jià) 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告重置全價(jià)=建安綜合造價(jià)+前期及其他費(fèi)用+資金成本+城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)-可抵扣增值稅①建安綜合造價(jià)確定其建安綜合造價(jià)，即以待估建(構(gòu))筑物竣工圖及相關(guān)資料和審核后結(jié)算工程量，按現(xiàn)行工程預(yù)算定額、綜合費(fèi)率，分別計(jì)算得出基準(zhǔn)日時(shí)的建安工程稅前造價(jià)及含稅建安工程造價(jià)。(B)對于一般性建(構(gòu))筑物，按其結(jié)構(gòu)類型跨度、層高、裝修水平等影響建筑造價(jià)的因素分類確定其基準(zhǔn)單方造價(jià)，該單方造價(jià)反映了該類型建(構(gòu))筑物在評估基準(zhǔn)日及所在地區(qū)正常的施工水平、施工質(zhì)量和一般裝修標(biāo)準(zhǔn)下的造價(jià)情況。在此基礎(chǔ)上根據(jù)建(構(gòu))筑物的特點(diǎn)(如不同的層高、跨度、特殊裝修、施工困難程度等)和現(xiàn)場勘查情況，對單方造價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而確定建安工程稅前造價(jià)及含稅建安工程造價(jià)。②前期及其他費(fèi)用的確定依據(jù)國家(行業(yè))相關(guān)的各項(xiàng)取費(fèi)規(guī)定，結(jié)合評估基準(zhǔn)日建設(shè)工程所在地的實(shí)際情況，將被評估單位視為一個(gè)獨(dú)立的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。③資金成本資金成本按照被評估單位的合理建設(shè)工期，參照評估基準(zhǔn)日中國人民銀行發(fā)布的同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，以前期費(fèi)用在建設(shè)工期期初投入，建安綜合造價(jià)及其他費(fèi)用等總和為基 呂要瑞祥投讀開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告數(shù)按照資金均勻投入計(jì)取。資金成本計(jì)算公式如下：資金成本=前期費(fèi)用×資金成本率×合理建設(shè)工期+(含稅建安綜合造價(jià)+其他費(fèi)用)×資金成本率×合理建設(shè)工期/2④可抵扣增值稅根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，對于符合增值稅抵扣條件的房屋類資產(chǎn)，計(jì)算出可抵扣的增值稅。對無法采用預(yù)(決)算調(diào)整法確定其建安綜合造價(jià)的房屋建(構(gòu))筑物，運(yùn)用建筑工程造價(jià)指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)，推算出委估建(構(gòu))筑物的重置成本。(2)綜合成新率的確定綜合成新率按照以下公式確定：綜合成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)式中尚可使用年限的確定：根據(jù)評估范圍內(nèi)房屋建(構(gòu))筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限和已使用年限，結(jié)合現(xiàn)場勘查、房屋建(構(gòu))筑物歷年更新改造情況、房屋建(構(gòu))筑物維護(hù)狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續(xù)使用功能為前提，以基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性和牢固性為主要條件，而裝修和配套設(shè)施只有在基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)能繼續(xù)使用的前提下計(jì)算其新舊程度，并且作為修正基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)成新率的輔助條件。(3)評估值的確定評估價(jià)值=重置成本×成新率 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告9、固定資產(chǎn)—設(shè)備類固定資產(chǎn)—設(shè)備類的評估，采用成本法和市場法。(1)成本法成本法是指現(xiàn)時(shí)條件下重新構(gòu)建一個(gè)與評估對象完全相同或基本類似的、全新狀態(tài)的資產(chǎn)，并達(dá)到使用狀態(tài)所需要的全部成本，減去已經(jīng)發(fā)生的各類貶值，以確定委估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。①國產(chǎn)設(shè)備重置全價(jià)的確定：重置全價(jià)由評估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格和運(yùn)雜、安裝調(diào)試費(fèi)重置全價(jià)=重置現(xiàn)價(jià)+運(yùn)雜、安裝調(diào)試費(fèi)+其它合理費(fèi)用=重置現(xiàn)價(jià)×(1+運(yùn)雜安裝費(fèi)費(fèi)率)+其它合理費(fèi)用根據(jù)2008年11月10日發(fā)布的《中華人民共和國國務(wù)院令第538號(hào)》、自2009年1月1日起施行的《中華人民共和國增值稅暫行條例》之第八條規(guī)定：“納稅人購進(jìn)貨物或者接受應(yīng)稅勞務(wù)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中扣除?！庇捎谄髽I(yè)購入固定資產(chǎn)(除納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的車輛、游艇等消費(fèi)類設(shè)備外)的增值稅額可從銷項(xiàng)稅額中抵扣，故設(shè)備的重置全價(jià)應(yīng)扣除增值稅。①國產(chǎn)外購設(shè)備重置全價(jià)的確定： 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告重置全價(jià)=重置現(xiàn)價(jià)+運(yùn)雜、安裝費(fèi)+其它合理費(fèi)用通過向生產(chǎn)制造廠詢價(jià)；向《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》的編纂機(jī)構(gòu)“機(jī)械工業(yè)信息研究院機(jī)械查閱《機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊》取得；查閱《全國資產(chǎn)評估價(jià)格信息》取得；查閱《機(jī)電設(shè)備評估價(jià)格信息》取得；參考原設(shè)備合同價(jià)進(jìn)行功能類比分析比較及市場行情調(diào)整確定；對無法詢價(jià)及查閱到價(jià)格的設(shè)備，參照類似設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)經(jīng)調(diào)②運(yùn)雜、安裝費(fèi)的確定：按《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》中的指標(biāo)確定；或根據(jù)《機(jī)械工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目概算編制辦法及各項(xiàng)概算指標(biāo)》中，有關(guān)設(shè)備運(yùn)雜設(shè)備基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)概算指標(biāo)，并按設(shè)備類別予以確定。③其它合理費(fèi)用：主要是指資金成本，對建設(shè)周期長、價(jià)值量大的設(shè)備，按建設(shè)周期及付款方法計(jì)算其資金成本；對建設(shè)周期較短，價(jià)值量小的設(shè)備，其資金成本一般不計(jì)。①對價(jià)值量較大的重點(diǎn)、關(guān)鍵設(shè)備成新率的確定：在年限法理論成新率的基礎(chǔ)上，再結(jié)合各類因素進(jìn)行調(diào)整，最終合理確定設(shè)備的綜 馬票瑞拌投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告綜合成新率=理論成新率×調(diào)整系數(shù)K理論成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)調(diào)整系數(shù)K=K1×K2×K3×K4×K5×K6等，即：綜合成新率=理論成新率×K1×K2×K3×K4×K5×K6各類調(diào)整因素主要系設(shè)備的原始制造質(zhì)量、設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)及故障頻率、維護(hù)保養(yǎng)(包括大修理等)情況、設(shè)備的利用率、設(shè)備的環(huán)②對價(jià)值量較小的一般設(shè)備及電子類設(shè)備，直接采用使用年限法確定成新率，計(jì)算公式：成新率=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%尚可使用年限依據(jù)評估專業(yè)人員的豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合設(shè)備的實(shí)際運(yùn)(2)運(yùn)輸設(shè)備采用市場法評估。根據(jù)二手車市場同類車交易案例，對車價(jià)的各類影響因素進(jìn)行比較調(diào)整，確定評估值。10、無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)根據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》、參考《城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法有市場法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告數(shù)修正法等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)展情況并結(jié)合評估對象的具體特點(diǎn)及評估目的等，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。同時(shí)，有條件采用市場法進(jìn)行評估的，應(yīng)以市場法作為主要的評估方法。市場法適用于市場發(fā)達(dá)、交易活躍、有充足的具有替代性房收益法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的房地產(chǎn)評估；假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)評估；成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不易采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估情況下的房地產(chǎn)評估。本次評估的土地為商業(yè)服務(wù)用地，不能單獨(dú)產(chǎn)生利潤，故不適宜用收益法評估；由于評估宗地上已建房屋建(構(gòu))筑物，無開發(fā)潛力，故不適宜用剩余法評估；另外納入評估范圍內(nèi)的土地市場上附近相似交易案例較多，可采用市場法評估；成本逼近法不能反映房地產(chǎn)市場的波動(dòng)情況，故不適宜采用成本逼近法；評估宗地所在地尚無新一輪基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施，因此無法采用基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)評估人員的現(xiàn)場勘查情況，以及評估現(xiàn)場所收集到的資料，另根據(jù)實(shí)際土地利用狀況、當(dāng)?shù)赝恋厥袌銮闆r，本次采用市場法進(jìn)行評估。市場法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在評估期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，就交易 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等條件與待估土地使用權(quán)進(jìn)行對照比較，并對交易實(shí)例加以修正，從而確定待估土地使用權(quán)價(jià)值的方法。采用市場法求取土地使用權(quán)價(jià)格的公式如下：土地評估值=比較實(shí)例宗地價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。V:待估宗地價(jià)格；VB:比較實(shí)例價(jià)格；A:待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)B:待估宗地評估期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)D:待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件E:待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)11、遞延所得稅資產(chǎn)：根據(jù)形成的原因及評估基準(zhǔn)日后預(yù)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)收益確定評估值。12、負(fù)債根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的被評估單位實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及審核后的金額確定評估值。 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告(一)前期準(zhǔn)備、接受委托本公司首先了解項(xiàng)目的委托人、被評估單位和委托人以外的其他資產(chǎn)評估報(bào)告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類型、評估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)評估報(bào)告使用范圍、資產(chǎn)評估報(bào)告提交期限及方式、評估服務(wù)費(fèi)及支付方式以及委托人、其他相關(guān)當(dāng)事人與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員工作配合和協(xié)助等需要明確的重要事項(xiàng)，在明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)以及對專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)后與委托人簽訂資產(chǎn)評估委托合同。在聽取被評估單位有關(guān)人員對企業(yè)情況及委估資產(chǎn)現(xiàn)狀的介紹后，根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況編制資產(chǎn)評估計(jì)劃，組建資產(chǎn)評估項(xiàng)目組。(二)現(xiàn)場調(diào)查、收集資料資產(chǎn)評估項(xiàng)目組于2023年8月14日進(jìn)駐現(xiàn)場，結(jié)合被評估單位填報(bào)的資產(chǎn)負(fù)債清查評估明細(xì)表，通過詢問、函證、核對、監(jiān)盤、勘察、檢查等方式對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)、負(fù)債進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況收集資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)需要的資料，并對所收集利用的資產(chǎn)評估資料通過觀察、詢問、書面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等方式進(jìn)行核查驗(yàn)證。通過對評估對象現(xiàn)場調(diào)查及收集的評估資料了解評估對象現(xiàn)狀，關(guān)注評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬。項(xiàng)目組于2023年8月20 昌黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告(三)整理資料、評定估算資產(chǎn)評估組根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具體情況開展獨(dú)立的市場調(diào)研，收集相關(guān)的信息資料，對收集的評估資料進(jìn)行必要篩選、分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產(chǎn)評估報(bào)告的依據(jù)。并根據(jù)評估目的、評估對象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法；資產(chǎn)評估項(xiàng)目組根據(jù)所采用的評估方法，選取相應(yīng)的公式和參數(shù)進(jìn)行分析、計(jì)算和判斷，形成測算結(jié)果。(四)形成結(jié)論、提交報(bào)告資產(chǎn)評估師對形成的測算結(jié)果進(jìn)行綜合分析，形成評估結(jié)論，在評定、估算形成評估結(jié)論后，編制初步資產(chǎn)評估報(bào)告。隨后按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和本資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。在不影響對評估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人同意的其他相關(guān)當(dāng)事人就資產(chǎn)評估報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要的溝通后，向委托人出具并提交正式資產(chǎn)評估報(bào)告。(一)一般假設(shè)與限制條件 呂黎瑙祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告和時(shí)間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。2、繼續(xù)使用假設(shè)：是指處于使用中的被評估單位資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，將按其現(xiàn)行用途及方式繼續(xù)使用下去。3、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)：是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，并在可預(yù)見的未來，不會(huì)發(fā)生重大改變，不考慮本次評估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為對企業(yè)經(jīng)營情況的影響。4、外部環(huán)境假設(shè)：國家現(xiàn)行的有關(guān)法律、法規(guī)及方針政策無重有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變5、假定被評估單位管理當(dāng)局對企業(yè)經(jīng)營負(fù)責(zé)任地履行義務(wù)，并稱職地對有關(guān)資產(chǎn)實(shí)行了有效的管理。被評估單位在經(jīng)營過程中沒有任何違反國家法律、法規(guī)的行為。6、沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對評估結(jié)論的影響。(二)特殊假設(shè)與限制條件1、假設(shè)被評估單位未來將采取的會(huì)計(jì)政策和編寫此份報(bào)告時(shí)所采用的會(huì)計(jì)政策在所有重大方面基本一致。2、假設(shè)被評估單位在未來的經(jīng)營期限內(nèi)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、資本規(guī)模3、假設(shè)評估基準(zhǔn)日后被評估單位在現(xiàn)有管理方式和管理水平的基礎(chǔ)上，經(jīng)營范圍、方式與目前保持一致。 呂黎瑞祥投資開發(fā)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評估報(bào)告4、假設(shè)被評估單位按其目前的經(jīng)營計(jì)劃開展經(jīng)營活動(dòng)，并完成本評估報(bào)告評估結(jié)論在上述假設(shè)條件下在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，當(dāng)上述假設(shè)條件發(fā)生較大變化時(shí)，簽字資產(chǎn)評估師及本評估機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。3,249,818,282.83元，增值34,156,229.47元，增值率為1.06%。(三)所有者權(quán)益賬面值為229,616,402.08元，增值34,156,2