哈佛框架下企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?以萬科集團為例

摘要房地產(chǎn)行業(yè)自“土地招拍掛”制度推出后迎來了快速發(fā)展的黃金時代，是中國經(jīng)濟舉足輕重的一部分，在新時代經(jīng)濟的背景下，“房住不炒”更是決定了之后房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向，也影響著房地產(chǎn)開發(fā)商們的戰(zhàn)略決策。隨著戰(zhàn)略決策對公司發(fā)展越來越重要，使用一種合適的財務分析方法，以準確的反映企業(yè)財務狀況和科學預測企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿?。目前企業(yè)主要使用的財務分析方法是杜邦分析法和比率分析法，無法體現(xiàn)現(xiàn)金流量的分析，決策缺少長期性和實效性，過多注重過去的財務數(shù)據(jù)，沒有通過戰(zhàn)略的角度進行發(fā)展?jié)摿Ψ治?。而哈佛分析框架是通過分析企業(yè)的戰(zhàn)略和財務會計，再進行前景預測，將定量和定性分析融為一體，彌補了現(xiàn)主流財務分析方法的不足。通過哈佛分析框架下對萬科集團的發(fā)展?jié)摿M行分析，可以發(fā)現(xiàn)，隨著外部環(huán)境和政策改變，萬科不斷進行戰(zhàn)略調(diào)整，使得企業(yè)競爭力不斷加強，經(jīng)營狀況越來越好。從會計分析看，萬科最重要的資產(chǎn)是存貨，為此應加強對存貨的管理，合理地采用多種渠道增加存貨的銷售量。再定量分析萬科的財務，并與其他企業(yè)進行同期對比，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務風險較小，經(jīng)營穩(wěn)健，但也存在成本費用控制水平較差等問題。最后以定性的方法分析了萬科的前景，重點闡述萬科的戰(zhàn)略前景和風險預測。哈佛分析框架是一種先進的財務分析框架，適于萬科等大中型企業(yè)集戰(zhàn)略分析和財務分析的綜合分析。通過對案例企業(yè)的分析應用，可以較好地解釋萬科集團在戰(zhàn)略、財務、會計、前景等方面的現(xiàn)狀問題，以此預測企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。關鍵詞：哈佛分析框架；戰(zhàn)略分析；財務分析；前景分析；萬科集團；ABSTRACTTherealestateindustryhasusheredinthegoldenageofrapiddevelopmentsincetheintroductionofthe"landbiddingandhanging"system.ItisanimportantpartofChina'seconomy.Underthebackgroundoftheneweraeconomy,"housingdoesnotspeculate"determinesthedevelopmentdirectionoftherealestatemarketafterthat,andalsoaffectsthestrategicdecision-makingofrealestatedevelopers.Withstrategicdecision-makingbecomingmoreandmoreimportanttothedevelopmentofthecompany,anappropriatefinancialanalysismethodisusedtoaccuratelyreflectthefinancialsituationoftheenterpriseandscientificallypredictthefuturedevelopmentpotentialoftheenterprise.Atpresent,themainfinancialanalysismethodsusedbyenterprisesareDuPontanalysismethodandratioanalysismethod,whichcannotreflecttheanalysisofcashflow,lackoflong-termandeffectivenessofdecision-making,paytoomuchattentiontothepastfinancialdata,andfailtocarryoutdevelopmentpotentialanalysisfromastrategicperspective.TheHarvardanalysisframeworkcombinesquantitativeandqualitativeanalysistomakeupforthedeficienciesofthecurrentmainstreamfinancialanalysismethodsbyanalyzingtheenterprise'sstrategyandfinancialaccounting,andthenforecastingthefuture.ThroughtheanalysisofVankeGroup'sdevelopmentpotentialundertheHarvardanalysisframework,wecanfindthatVankehasbeenconstantlyadjustingitsstrategywiththechangeofexternalenvironmentandpolicy,whichmakestheenterprise'scompetitivenesscontinuouslystrengthenedanditsoperationconditionbetterandbetter.Fromtheperspectiveofaccountinganalysis,themostimportantassetofVankeisinventory.Therefore,weshouldstrengthenthemanagementofinventoryandrationallyusevariouschannelstoincreasethesalesofinventory.QuantitativeanalysisofVanke'sfinance,andcomparedwithotherenterprisesinthesameperiod,foundthattheenterprise'sfinancialriskissmall,stableoperation,buttherearealsoproblemssuchaspoorcostcontrollevel.Finally,thepaperanalyzedtheprospectofVankebyqualitativemethod,andfocusedonthestrategicprospectandriskpredictionofVanke.HarvardAnalysisFrameworkisanadvancedfinancialanalysisframework,whichissuitableforthecomprehensiveanalysisofstrategicanalysisandfinancialanalysisoflargeandmedium-sizedenterprisessuchasVanke.Throughtheanalysisandapplicationofcaseenterprises,wecanbetterexplainthecurrentsituationofVankeGroupinstrategy,finance,accounting,prospectsandotheraspects,soastopredictthedevelopmentpotentialoftheenterprise.Keywords:HarvardAnalysisFramework;StrategicAnalysis;FinancialAnalysis;ProspectAnalysis;VankeGroup;第1章緒論1.1研究背景與意義房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟重要的部分，它不僅推動了GDP增長，改善了居民的生活條件，還推動了城市化進程。在中國經(jīng)濟發(fā)展新時代，為了緩解房價高漲的狀態(tài)，中央經(jīng)濟工作會議提出了“房住不炒”的指導思想。此后，與房地產(chǎn)相關的部門陸續(xù)出臺了與之相配套的政策，這一系列的政策推出將影響房地產(chǎn)開發(fā)商們的戰(zhàn)略決策。根據(jù)傳統(tǒng)房地產(chǎn)財務分析，一般是使用杜邦分析法或者比率分析法，通過比較不同年度、不同企業(yè)的財務數(shù)據(jù)，以比率數(shù)據(jù)或其增減幅度來反映企業(yè)本年經(jīng)營狀況。雖然這種方法能夠較為直觀的通過使用歷史數(shù)據(jù)進行大致的財務分析，但報表使用者只能得到淺層的財務數(shù)據(jù)，忽略了深層的財務或非財務信息，且在預測未來的發(fā)展前景方面，參考價值較低。因而，為了使經(jīng)營者和投資者獲得更準確的、全面的財務信息，則需要一種新的綜合性分析方法。哈佛分析框架作為非常規(guī)財務分析思路，是站在企業(yè)戰(zhàn)略的角度上，結合財務分析和會計分析，再科學的預測發(fā)展前景，即將財務數(shù)據(jù)與非財務信息相結合來進行財務分析。面對外界更多不確定因素的影響，通過這種新的財務分析框架，以房地產(chǎn)行業(yè)的領先者-萬科集團為例，從四個角度分析該企業(yè)財務管理的優(yōu)點和問題，綜合分析企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，對其問題提出建議，為經(jīng)營者和投資者做出決策提供依據(jù)，為我國企業(yè)提供一種全面分析公司發(fā)展?jié)摿Φ姆椒ā?.2文獻綜述1.2.1國外研究現(xiàn)狀財務分析這一次最早源于19世紀，當時銀行為了避免和減少信貸風險，而提出的信用分析方法，對客戶的資產(chǎn)和負債進行評估的信用分析方法。1900年，美國的一位學者托馬斯在《RailwayReportDecomposition》中首次提出了財務分析這一概念。RobertF.Meigs和WalterB.Neigs在《FinancialAccounting》一書中提出財務分析的實質(zhì)是分析與企業(yè)決策相關的財務信息并做出判斷的過程。20世紀初，隨著商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，財務分析在實踐中的應用不斷深入，美國學者AlexanderWall提出了最原始的比率分析方法，即通過計算重要數(shù)據(jù)來分析企業(yè)財務狀況和經(jīng)營管理能力，并結合分析結果預測未來前景廖紅.會計原理：武漢出版社.2002。比較分析法最早是由JamesH.Bliss提出的，通過比較某一實際數(shù)與基礎數(shù)，說明兩者的差異，從而了解經(jīng)濟活動的成果和存在的問題。為了彌補比率分析法中無法反映財務比率和財務報表之間的對應關系的缺陷，Stephen提出了趨勢分析法。趨勢分析法是通過分析相關指標變化趨勢，得出財務活動的變化趨勢，提供合理預測企業(yè)前景依據(jù)的分析方法何盛明.財經(jīng)大辭典：中國財政經(jīng)濟出版社.1990年12月。然而上述幾種分析方法并沒有對企業(yè)財務進行系統(tǒng)性的分析，因而皮埃爾·杜邦提出了一種財務分析體系廖紅.會計原理：武漢出版社.2002何盛明.財經(jīng)大辭典：中國財政經(jīng)濟出版社.1990年12月郭欣欣.杜邦分析體系的改進與實例應用[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2018(10):94-95.李蕓馨.財務分析模式新選擇——哈佛分析框架[J].商,2015(18):160.1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀從新中國成立到大躍進期間，我國財務研究理論大多是直接引用于蘇聯(lián)，暫未形成屬于中國的財務理論系統(tǒng)。不久，許多學者決定通過仿照西方和蘇聯(lián)的理論基礎，再結合我國特有的經(jīng)濟情況，開創(chuàng)了屬于中國的財務理論---資本流動理論、經(jīng)濟會計理論、成本范圍理論和金融系統(tǒng)理論。1982年，在《工業(yè)企業(yè)財務管理》一書中，王學慶等學者認為資金周轉(zhuǎn)困難影響了公司的運營。郭復初在這一理論基礎上，認為應該加上以國家為主體的思想，才能體現(xiàn)含有我國特色的財務理論萬玲.論中國特色財務理論的發(fā)展[J].納稅,2019,13(07):93+95.。楊友紅在1994年《西方財務分析淺論》一書中提出了以方法論為核心，運用比較分析、比率分析等方法來揭示企業(yè)財務狀況楊友紅.西方財務分析淺論.財會研究[J].1994.第八期.。2006年，蔡蕾、李心合兩人在研究了其他財務模型的基礎上，提出了在企業(yè)價值鏈的視角上以企業(yè)戰(zhàn)略為起點的綜合型財務框架，對企業(yè)財務狀況和價值創(chuàng)造等方面進行分析李心合,蔡蕾.公司財務分析:框架與超越[J].財經(jīng)問題研究,2006(10):67-73.萬玲.論中國特色財務理論的發(fā)展[J].納稅,2019,13(07):93+95.楊友紅.西方財務分析淺論.財會研究[J].1994.第八期.李心合,蔡蕾.公司財務分析:框架與超越[J].財經(jīng)問題研究,2006(10):67-73.張慶龍,李斌.對傳統(tǒng)杜邦財務分析體系改進的思考[J].財務與會計,2008(17):27-29.周湃.基于哈佛框架下的格力電器財務報表分析[D].中國石油大學(北京),2016.楊凡.基于哈佛框架的萬科股份財務分析[J].品牌研究,2018(03):200+243.1.3研究內(nèi)容及研究方法1.3.1研究內(nèi)容文采用哈本佛分析框架對萬科集團2015年至2018年財務報表進行分析，對企業(yè)戰(zhàn)略、會計估計、財務狀況、未來前景進行分析，探討萬科存在的問題和未來發(fā)展?jié)摿?，并提出相對應的建議。本文共分為五個部分，內(nèi)容如下：第一個章節(jié)是緒論，主要介紹本文研究的背景與目的，相關國內(nèi)外文獻綜述，研究思路與研究方法。第二章節(jié)為相關理論分析，相比傳統(tǒng)財務分析方法，如杜邦分析法，新的哈佛分析框架的優(yōu)勢。第三章為基于哈佛分析框架下對萬科集團發(fā)展?jié)摿Φ姆治?。以企業(yè)戰(zhàn)略分析為起點，對企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和籌資戰(zhàn)略作出分析。進而在戰(zhàn)略分析的基礎上，采用會計分析來評價房地產(chǎn)行業(yè)重要資產(chǎn)。再收集相關財務數(shù)據(jù)，對企業(yè)財務狀況進行分析。最后綜合上述分析合理、科學預測該企業(yè)發(fā)展前景，為企業(yè)管理者提供決策支持。第四章是哈佛分析框架下企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治鍪欠裼行У脑u價，以及解決不足的建議。第五章是對本文的總結與建議。1.3.2研究方法本文運用了以下幾種研究方法：1.文獻資料法（利用圖書館、知網(wǎng)等查詢相關文獻資料，加以分析與研究）2.案例分析法（通過哈佛分析框架對萬科進行戰(zhàn)略分析、經(jīng)營狀況和未來前景分析，總結問題和優(yōu)勢，對相關企業(yè)提供借鑒）3.比較分析法（通過對比傳統(tǒng)的財務分析方法和哈佛分析框架的優(yōu)劣勢，得出哈佛分析框架企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治龅膬?yōu)勢）4.定量分析（通過財務指標進行分析，如：資產(chǎn)負債率、償債能力指標等）5.定性分析（通過非財務指標進行補充分析）1.4創(chuàng)新點與不足創(chuàng)新點：我國目前使用的財務分析方法仍然是杜邦分析法或者比率分析法，很少以企業(yè)戰(zhàn)略為起點，將財務數(shù)據(jù)和非財務信息相結合，對企業(yè)的財務經(jīng)營成果進行分析，特別是對企業(yè)的發(fā)展?jié)摿M行預測估量。本文選取我國房地產(chǎn)行業(yè)領先者—萬科集團，基于哈佛分析框架下對其經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營狀況、未來發(fā)展進行分析，揭示了萬科集團的發(fā)展優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Γ瑸槠渌髽I(yè)提供參考建議。不足：本文受筆者理論水平和獲取資料有限，發(fā)現(xiàn)問題和提出建議的深度有限，研究數(shù)據(jù)的來源具有一定的局限性，主要來自于萬科和對比企業(yè)2014年-2018年的年度財務報告、知網(wǎng)、中財網(wǎng)、東方財富網(wǎng)，沒有其他參考數(shù)據(jù)，分析的準確度不夠;其次在財務分析時，采用的是比率分析法和比較分析法，可能導致分析結論不夠全面;在前景分析時，主要采用的定性分析方法，沒怎么涉及定量分析方法，最后的分析成果可能不準確，存在偏頗。

第2章相關論述及理論基礎2.1財務分析概述2.1.1財務分析方法財務分析是對企業(yè)往年財務活動進行評價，也是進行財務預測和財務決策的基礎步驟。通過會計核算和分析財務報表、評價企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)營結果，使管理者更好了解企業(yè)發(fā)展狀況，為投資者、債權人提供決策依據(jù)宋永春.宋永春.現(xiàn)行主要財務分析方法的改進探析[J].經(jīng)濟師,2004(12):202.傳統(tǒng)的財務分析方法有：比率分析法、比較分析法、杜邦分析法等。最原始的比率分析法則是通過會計報表中的重要項目占基數(shù)程度來揭示企業(yè)的經(jīng)營狀況和成長能力。比較分析法則是對不同報告期的財務數(shù)據(jù)進行比較，確定其金額增減和變化趨勢，說明企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果，以此分析企業(yè)的未來前景。杜邦分析法是從權益凈利率出發(fā)，再結合宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境下，層層分解，揭示了企業(yè)財務狀況和獲利能力，對企業(yè)經(jīng)營業(yè)績進行綜合性分析的財務方法王秀琴.淺議企業(yè)財務綜合分析法王秀琴.淺議企業(yè)財務綜合分析法——杜邦分析法[J].科學之友,2010(08):102-103.2.1.2傳統(tǒng)財務分析方法的局限性比較分析法的局限性：由于各個企業(yè)經(jīng)營方式上存在差別，經(jīng)濟活動也不一致，直接與同行業(yè)其他企業(yè)進行對比，會存在一定的片面性甚至影響可比性。此外，在會計政策和會計處理方式上采取不同方式也會導致數(shù)據(jù)的差異。再者，將分析數(shù)據(jù)同上一期實際數(shù)據(jù)相比較，容易忽略其他非財務因素或限制性因素造成數(shù)據(jù)偏差劉涵,劉涵,高山,公斌.財務報表分析方法的局限性及改進措施[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2018,39(35):120-122.比率分析法的局限性：當發(fā)生同性質(zhì)經(jīng)濟業(yè)務時，企業(yè)可以選擇不同的會計處理方式，可能會造成虛增虛減利潤，導致財務信息虛假不可比。再者，企業(yè)提供的財務數(shù)據(jù)屬于歷史數(shù)據(jù)，可能與實際情況有所偏差，導致實效性缺陷。財務報表包含的多是準確計量的數(shù)據(jù)，而忽略了非量化因素如企業(yè)文化，企業(yè)管理，導致財務比率存在片面性，無法全面反映經(jīng)營狀況。杜邦分析法的不足：每每對公司的財務狀況使用杜邦分析法時，資產(chǎn)負債表和利潤表的分析是重點，忽略了現(xiàn)金流量表的分析，從而不能對公司的現(xiàn)金獲得能力進行估計，無法全面反映公司的財務狀況。再者，杜邦分析法很少考慮對公司經(jīng)營風險的評估數(shù)據(jù)，無法對公司經(jīng)營中遇到的風險進行全面評估。而且，使用杜邦分析法很少對公司未來發(fā)展?jié)摿驮鲋的芰M行預測，無法體現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展的能力2.2哈佛分析框架2.2.1哈佛分析框架理論哈佛分析框架是就職于哈佛大學的學者K.G.Palepu、P.M.healy、V.L.Bernard在“Business?Analysis?and?Valuation”中提出的新財務分析思路，它以企業(yè)戰(zhàn)略分析為起點，綜合會計分析和財務分析的結論，為企業(yè)未來發(fā)展指明方向戰(zhàn)略分析：企業(yè)的戰(zhàn)略是經(jīng)營管理的一個重要部分，也是哈佛分析框架的起點，它通過收集資料和整理分析企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，了解環(huán)境的變化，以此判斷環(huán)境變化帶來的危機和機遇，調(diào)整面對這些因素企業(yè)應適用的戰(zhàn)略。也為接下來的會計和財務分析奠定基礎，為最后的前景預測提供定性分析。從戰(zhàn)略分析的角度上看，可以使用SWOT分析法、內(nèi)部因素評價法、外部要素評價法、競爭態(tài)勢評價法、波士頓矩陣法。會計分析：通過對企業(yè)的應收賬款、存貨及固定資產(chǎn)等主要資產(chǎn)進行會計政策和會計估計分析,并對具體項目進行質(zhì)量分析，評價其會計信息質(zhì)量和財務數(shù)據(jù)的真實性,為財務分析進一步奠定了基礎。財務分析：采用專門的方法對企業(yè)過去和現(xiàn)在的經(jīng)濟活動進行分析，對企業(yè)償債能力、經(jīng)營能力、增長能力等狀況的進行評價。不同于會計分析注重于會計估計、會計政策，財務分析注重于歷史數(shù)據(jù)所代表的企業(yè)增長能力、償債能力，為經(jīng)營者和決策者提供依據(jù)。前景分析：在綜合了戰(zhàn)略分析、會計分析和財務分析的基礎上，對企業(yè)未來發(fā)展方向和發(fā)展?jié)摿ψ龀隹茖W預測，為企業(yè)管理者提供決策支持。2.2.2哈佛分析框架的優(yōu)勢一般而言，傳統(tǒng)的財務分析方法是基于往年的數(shù)據(jù)、會計信息的基礎上進行分析的，存在財務信息的滯后性和數(shù)據(jù)時效性，這會影響對企業(yè)經(jīng)營狀況的判斷，無法對企業(yè)的未來發(fā)展做出較為科學全面的預測。另一個，傳統(tǒng)的財務分析方法和企業(yè)戰(zhàn)略、宏觀環(huán)境變化相關性較弱，僅僅是分析企業(yè)已發(fā)生的業(yè)務。而實際上，一個企業(yè)的財務分析都是在不同的企業(yè)戰(zhàn)略下，不同的環(huán)境中的不同反映。對企業(yè)的系統(tǒng)性分析，應該結合企業(yè)戰(zhàn)略、未來前景等方面來進行。所以我們應該選擇更加全面適用的財務分析模型—哈佛分析框架。首先，哈佛分析框架從企業(yè)戰(zhàn)略的角度對企業(yè)進行分析，結合了國家政策和市場環(huán)境，更加深入的探討一個企業(yè)的戰(zhàn)略方向的重要性。第二，它將會計政策和會計估計列入其中，使得提供的會計信息更加貼合實際。第三，不僅注重財務數(shù)據(jù)的重要性，還對企業(yè)的前景進行了分析，為經(jīng)營者提供了健康發(fā)展企業(yè)的依據(jù)。哈佛分析框架是一種全新升級后的財務分析方法，在2006年中國首次使用之后，許多行業(yè)的領先企業(yè)開始使用這種方法。這種方法相比傳統(tǒng)方法能夠減少“水分”，提供更為準確、真實的信息，企業(yè)經(jīng)營者可以通過這種方式得到更為全面準確地財務信息，預測未來發(fā)展趨勢，調(diào)整合適的企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略，使企業(yè)的發(fā)展前景更為廣闊。第3章哈佛分析框架下企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治錾婧桶l(fā)展是企業(yè)永恒的主題，發(fā)展?jié)摿κ怯脕砗饬科髽I(yè)能否發(fā)展的重要指標，是企業(yè)能否繼續(xù)存在的關鍵。通過對企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治?，可以為企業(yè)制定可持續(xù)戰(zhàn)略提供依據(jù)，也可以為投資者提供有力支持。3.1戰(zhàn)略分析隨著新經(jīng)濟發(fā)展，我國企業(yè)市場競爭愈發(fā)激烈，外部環(huán)境更為嚴峻，為了使企業(yè)的發(fā)展更為順利，我們必須站在戰(zhàn)略的角度上分析企業(yè)現(xiàn)有的發(fā)展狀態(tài)，在現(xiàn)有基礎上提高企業(yè)競爭力，提升企業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＴ诠鸱治隹蚣苤?，?zhàn)略分析是一個重要部分，通過對整體行業(yè)背景分析和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的分析來對某企業(yè)經(jīng)營狀況進行一個合理分析。在戰(zhàn)略分析基礎上分析企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ饕繕耸菍ふ矣绊懫髽I(yè)發(fā)展的外界因素，定性分析企業(yè)的長期可持續(xù)戰(zhàn)略，并歸納公司的戰(zhàn)略發(fā)展模式，之后定量分析企業(yè)財務規(guī)模和結構，從企業(yè)戰(zhàn)略對外界宏觀環(huán)境的適應能力和調(diào)整速度來分析。3.2會計分析為了從會計分析的角度對企業(yè)的發(fā)展?jié)摿M行分析，分析者通?？梢栽谠u估企業(yè)會計信息的基礎上，再對企業(yè)會計政策的適用性進行評估分析企業(yè)的營運能力，保障會計信息的高質(zhì)量，避免會計信息錯誤導致企業(yè)歪曲真實經(jīng)營狀況，為進行企業(yè)財務打下良好基礎。除此之外，還可以從重要資產(chǎn)的會計政策和會計估計兩個方面，來分析企業(yè)主要資產(chǎn)的營運規(guī)模和周轉(zhuǎn)能力，體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?.3財務分析財務分析環(huán)節(jié)是立足于公司已發(fā)生的財務數(shù)據(jù)，對企業(yè)過去和現(xiàn)在的業(yè)績進行評價，然后合理預測企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。一般通過償債能力和盈利能力等分析結果來反映企業(yè)的發(fā)展前景。企業(yè)的償債能力分析通常分為短期和長期債務償還能力。企業(yè)的償債能力強弱與否會對企業(yè)的正常生存和健康發(fā)展產(chǎn)生影響，對企業(yè)掌權人、投資人、債權人都至關重要。一般可以通過衡量企業(yè)的流動比率和速動比率反映企業(yè)償還債務的能力。其中，速動比率相對于流動比率排除了存貨等因素更能體現(xiàn)一家企業(yè)在較長時期里的債務償還能力。也有學者們認為速動比率高不僅代表企業(yè)的償還能力強，也存在收到的應收款項無法盈利的狀況。如果該比率偏低，那么企業(yè)可能為了彌補到期債務的空缺，而出售存貨或舉新債。在財務報表中，利息保障倍數(shù)也能體現(xiàn)企業(yè)的償還利息的能力，當這個數(shù)值越高，越能表明這家企業(yè)有足夠的資金償還債務利息。企業(yè)的盈利能力本質(zhì)上就是利用可利用的經(jīng)濟資源從其經(jīng)營活動中創(chuàng)造利潤的能力，通常使用銷售利潤率來衡量銷售過程中獲得利潤的能力。總資產(chǎn)收益率反映了企業(yè)通過計算利潤占總資產(chǎn)的比例，以充分利用所有資產(chǎn)的能力?？傎Y產(chǎn)報酬率指標越高越說明企業(yè)的資產(chǎn)利用率高，創(chuàng)造的利潤空間越大，企業(yè)的經(jīng)營管理水平和盈利能力越強。另一個利潤率是成本與營業(yè)利潤的比率，反映了企業(yè)的成本控制能力和企業(yè)管理水平，指數(shù)越高，企業(yè)獲利同時的成本低，盈利能力越強。3.4前景分析哈佛分析框架的最后一個分析角度是前景分析，這也是相比傳統(tǒng)分析方法存在優(yōu)勢的一點。一個公司的前景發(fā)展是投資者的重要決策依據(jù)，沒有良好發(fā)展前景的公司，投資者和債權人無法看到公司的投資價值。分析每一個企業(yè)的未來發(fā)展方向是這種分析角度的最終目標，常常會使用財務預測和風險預測，結合前三個步驟的分析結果來預測公司的發(fā)展?jié)摿Α５?章萬科的發(fā)展?jié)摿Ψ治?.1萬科集團簡介萬科企業(yè)股份有限公司，又稱萬科集團，于1984年正式在深圳成立，2019年萬科市值約達3000億元，在房地產(chǎn)行業(yè)排名領先。在1988年，萬科將房地產(chǎn)確立為主營業(yè)務。約四十年的迅速發(fā)展，該企業(yè)業(yè)務不僅覆蓋了全國經(jīng)濟活躍的三大經(jīng)濟圈，還將中西部的重點城市囊括其中。2018年，萬科將自身定位升級為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”，業(yè)務也在堅持不動搖房地產(chǎn)業(yè)務和物業(yè)服務的核心位置基礎上，延伸到了商業(yè)開發(fā)和運營、房屋租賃、物流倉儲服務和養(yǎng)老教育領域，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。4.2戰(zhàn)略分析4.2.1行業(yè)背景改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化進程加速，人們對住房的需求增加，房地產(chǎn)開發(fā)商更為積極，資金大量涌入。但由于缺乏市場調(diào)節(jié)，房價節(jié)節(jié)攀升，再加上許多炒房人哄抬房價，房價暴漲。在2014年中央經(jīng)濟會議首次提出“住房不炒”的指導思想后，國家相關部門陸續(xù)出臺了許多調(diào)控制度，我國房地產(chǎn)價格開始出現(xiàn)自主性回落。從整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展來看，房價的理性調(diào)整將有利于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。2018年，調(diào)控政策繼續(xù)抑制購房需求，強調(diào)供給有效，全國商品房銷售面積有所下降，但絕對規(guī)模仍處于較高水平。4.2.2公司戰(zhàn)略方向在房地產(chǎn)行業(yè)競爭力愈發(fā)激烈之時，國家調(diào)控發(fā)揮了重要作用，房價暫處于理性回落狀態(tài)，房地產(chǎn)商為了增強自身的競爭能力，發(fā)揮企業(yè)的品牌優(yōu)勢，靠的就是戰(zhàn)略思維和決策。在萬科三十年余的迅速發(fā)展中，采取獨特的產(chǎn)品戰(zhàn)略和財務戰(zhàn)略，牢牢的在房地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)了腳跟。本論文將從萬科集團的經(jīng)營戰(zhàn)略和籌資戰(zhàn)略兩個方向進行分析：1.經(jīng)營戰(zhàn)略為了有計劃的實現(xiàn)經(jīng)營目標，謀求長期發(fā)展，就需要做一個經(jīng)營戰(zhàn)略計劃。這關系著企業(yè)的成功與失敗。2018年，在面對風云變化的外界環(huán)境、漸顯疲態(tài)的市場和政府出臺的各種政策掌控下，萬科提出了專業(yè)化戰(zhàn)略，精準定位，堅持“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”的發(fā)展路線，堅持打造好產(chǎn)品、好服務，從客戶的真實需求出發(fā)，打造可推廣的標桿產(chǎn)品。堅持住宅產(chǎn)品以中小戶型普通商品房為主；再一個是嚴格控制工程質(zhì)量，在全集團實施“天網(wǎng)行動”以提升工程質(zhì)量；三是關注健康，萬科通過綠色研究發(fā)展中心的深入研發(fā)，持續(xù)引領行業(yè)綠色技術的創(chuàng)新升級，在項目建設中，嚴格進行環(huán)保管理，做好節(jié)能減耗，營造健康舒適環(huán)境。在服務方面，萬科集團秉承“以客戶為中心”理念，將服務好客戶視為第一使命，并將“服務更多客戶，服務客戶的更多方面，更好的服務客戶”作為基本的客戶理念。住宅開發(fā)方面，萬科不斷迭代客戶服務體系6+2步法，豐富客戶服務內(nèi)容，并廣泛推廣移動驗房APP等新科技手段，提高服務效率與服務體驗，總體客戶滿意度連續(xù)第三年提升；在物業(yè)方面，提升為客戶服務的水平，提供更為安全舒適的居住環(huán)境，并開展分層有質(zhì)的鄰里交流，營造人與環(huán)境和諧共生、社區(qū)鄰里友好互信的氛圍。萬科集團通過豐富商業(yè)產(chǎn)品線，為客戶提供品質(zhì)感的消費體驗，讓商業(yè)體成為周邊社區(qū)家庭的社交平臺與生活中心。通過深入的產(chǎn)業(yè)服務與廣泛的企業(yè)服務，滿足客戶的真實需求。2019年是萬科“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略的第二年，萬科通過收斂聚焦，贏得了戰(zhàn)略上的主動；通過鞏固提升基本盤，打造好產(chǎn)品、好服務，不斷滿足客戶多層面、精細化的需求，在“口碑時代”贏得了客戶的信賴與支持，在可持續(xù)發(fā)展進程中獲得了許多潛在客戶青睞?？梢詮?019年第一季度公布的營業(yè)收入增長看出，且凈利潤相較于上季度增長約25%。2.籌資戰(zhàn)略一個公司想要成立發(fā)展就需要一個好的籌資戰(zhàn)略來解決公司發(fā)展資金的問題。萬科的籌資戰(zhàn)略主要是從資金規(guī)模和結構兩個方面來考慮的，本文將從萬科集團近四年的合并資產(chǎn)負債表和母公司的資產(chǎn)負債表來分析：籌資規(guī)模分析從表1中可看出，母公司的資產(chǎn)、負債占比均在30%左右，且四年里比率浮動較小。萬科集團是一個投資性企業(yè)，貨幣資金和長期股權投資組成了資產(chǎn)的重要部分。從上表可以看出萬科的籌資規(guī)模不斷擴大，但2018年有所下降。2019年4月4日，萬科集團以每股H股29.68港元向承配人配發(fā)2.63億股新H股，占擴大后全部已發(fā)行股本的百分之二左右，凈籌資77.8億港元。從萬科整體收入來看，籌資規(guī)模仍是隨著經(jīng)營業(yè)務規(guī)模的擴大而擴大。從表3中可以看出，2018年萬科母公司在集團主要籌資方式上占比大，其中，長期借款占比合并報表就達到了65。71%，這說明母公司是萬科集團資金往來的重要部分。雖然在合并報表籌資規(guī)模變動分析（即表2）中，資產(chǎn)負債率高達84.59%，在表1中母公司資產(chǎn)負債率82.45%，但負債的主要組成還是流動負債，這就大大降低了萬科集團的流動性風險。且2018年萬科集團年度報表中顯示預收負債所占比例較小，說明企業(yè)的短期償債能力好，同時也可以說明萬科集團的負債主要是由企業(yè)經(jīng)營中的預收款項產(chǎn)生的，作為房地產(chǎn)企業(yè)，這間接的表明了公司的銷售市場前景良好，現(xiàn)金流較為充裕。從上述籌資規(guī)模和結構分析可知，雖然萬科集團籌資規(guī)模正在擴大，但有出現(xiàn)商業(yè)信用的不良變化，可以從銀行籌資的能力下降。從整體現(xiàn)金流來看，現(xiàn)金充足、財務風險較小，有著良好的發(fā)展?jié)摿Α?.3會計分析4.3.1地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)主要組成部分從萬科集團2014年至2018年年度報告中可知，該公司的審計報告確定了存貨對萬科的重要性，構成了關鍵審計事項，再根據(jù)企業(yè)會計準則和相關會計制度編制的年度報告，較為公允反映了企業(yè)的運營狀況和財務狀況。從上表數(shù)據(jù)可以很明顯的看出，萬科集團的預付賬款、貨幣資金、其他應收款、存貨在總資產(chǎn)中占比較大，其中存貨占總資產(chǎn)一半以上。這說明房地產(chǎn)企業(yè)中存貨不僅可以反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，還可以反映企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的銷售狀況。由于國家頻繁出臺政策干預“炒房熱”，許多房地產(chǎn)企業(yè)減少了土地購買量，這從2018年萬科集團預付款項相較于上年有所下降可以看出。再一個由于受到會計政策變更的影響，萬科集團的預收款項在2018年大幅下降，由2017年的4077億降到2.54億。加上土地保證金和應收合營企業(yè)款增加，企業(yè)的其他應收款項持續(xù)增長，且增幅較大。4.3.2重要會計政策和會計估計分析通過對表4.1和表4.2的分析可知，存貨是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資產(chǎn)，分析存貨的會計政策和會計估計很重要。在房地產(chǎn)行業(yè)報表中，存貨一般分成房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和非房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品。其中開發(fā)產(chǎn)品包括擬開發(fā)、在建、完工產(chǎn)品，非房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品主要是庫存商品。開發(fā)項目分期進行時，分期開發(fā)部分轉(zhuǎn)為在建，未開發(fā)土地仍為擬開發(fā)。萬科集團按成本進行初始計量，在資產(chǎn)負債日，存貨按成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。存貨跌價準備按存貨成本高于其變現(xiàn)凈值的差額計提。本論文將橫向進行存貨比較分析。由于萬科近年來一直不斷研究綠色技術，在考慮客戶真實需求上，為客戶提供好的住房和好的物業(yè)服務，使得企業(yè)市場競爭力不斷增強。從表5.1可以看到，2016年到2018年萬科集團的主營業(yè)務收入持續(xù)增長，且增幅較大。與此同時，主營業(yè)務成本有所增長，存貨周轉(zhuǎn)率降低，說明萬科集團在占據(jù)良好的市場競爭力同時，存在無法控制成本增長，成本管理能力較弱的問題。根據(jù)表5.2對房地產(chǎn)行業(yè)三大企業(yè)的存貨進行橫向分析，從總資產(chǎn)項目來看，萬科集團規(guī)模最大，保利地產(chǎn)稍次。從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來看，萬科集團相較于其他兩個企業(yè)周轉(zhuǎn)能力較好，但由表5.1我們已知，萬科集團存貨周轉(zhuǎn)率是處于降低的趨勢，這進一步說明了萬科集團的存貨管理能力相較于保利地產(chǎn)弱。我們也可以從表5-1中可以看出存貨周轉(zhuǎn)率波動幅度并不是很大，這間接表明了萬科集團有著較為穩(wěn)健的營運能力，在擴大規(guī)模的同時，保證一定的市場份額，穩(wěn)住了銷售市場的地位，萬科集團還是存在良好的發(fā)展?jié)摿Α?.4財務分析4.4.1財務指標分析由上表6.1不難看到，萬科集團2014年到2018年的流動比率有所下滑，速動比率上升，因此，可以判斷出萬科集團這幾年存貨在流動資產(chǎn)中所占比例開始有下降的趨勢，將企業(yè)流動資產(chǎn)變現(xiàn)的能力有所上升，存在一定短期償付能力。從產(chǎn)權比率和資產(chǎn)負債率變化趨勢中可以看出，萬科集團的負債比持續(xù)上升。2018年的獲利息倍數(shù)下降幅度較大，表明該企業(yè)的長期償債能力減弱，債權人面臨的風險增大，且有可能存在較大的償債壓力和利息負擔。但總體來說萬科的財務政策還是很穩(wěn)健的，債務風險比較小。從2014年開始萬科集團應收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)一直處于下降趨勢，說明萬科集團應收賬款信用差，回款慢，資金短缺壓力大。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在經(jīng)歷兩年下降后開始上升，說明企業(yè)存貨變現(xiàn)難，存貨管理能力較弱，急需改進。這是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題，也與萬科集團的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向和國家政策的宏觀調(diào)控有關。如上表所示，萬科的銷售凈利率在2014年到2016年期間有下降的趨勢，之后又開始上升，成本費用利潤率業(yè)也隨之下降上升，這說明該企業(yè)的成本費用的控制影響了銷售利潤。當成本費用較高的時候，利潤減少。反之，2016年至2018年雖然成本費用仍在上升，但未超過銷售收入的增長，所以銷售凈利率有所增長，說明該企業(yè)有著良好競爭力，盈利能力較強，存在發(fā)展?jié)摿Α５珡娜f科集團的總資產(chǎn)報酬率中可以看到數(shù)據(jù)一直下降，盡管下降幅度小，但也說明了企業(yè)投入產(chǎn)出的水平下降，資產(chǎn)營運能力下滑，成本的控制力度較差。在我國房地產(chǎn)市場整體增速大幅放緩的背景下，物流行業(yè)和租賃住房等新興業(yè)務的增長，也將成為萬科營業(yè)收入的重要部分。如上表，盡管2014和2017年因為金融問題和政策改變，營業(yè)收入相比上年增幅較小，但不持久，很快萬科的營業(yè)增長有大幅上升，總資產(chǎn)上升，可持續(xù)增長率也持續(xù)上升，說明萬科在市場占有度上取得了好成績，企業(yè)經(jīng)營狀況好。在適應了宏觀環(huán)境因素變化后，增長速度較快，公司銷售業(yè)務處于成長期，前景變好。從表7.1中可以看到，相比金地集團和保利地產(chǎn)，萬科的流動比率和速動比率都是最低，說明企業(yè)短期償債能力有待加強。保利地產(chǎn)的短期償債能力較好，但長期償債能力最差，需要向金地集團學習。 由于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期長，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍較低。與保利地產(chǎn)和金地集團相比，萬科集團的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是最高的，再一次說明萬科存在存貨管理能力較弱的問題。再看應收賬款周轉(zhuǎn)率，萬科次于保利地產(chǎn)，高于金地集團，說明萬科在管理應收賬款上做的不夠好，應該縮短每次收款的時限，防止壞賬的出現(xiàn)。上表其他的數(shù)據(jù)比較上，三家相差不大，說明這三家企業(yè)的資產(chǎn)管理還是不錯的。如上表所示，萬科與保利地產(chǎn)、金地集團相比，其營業(yè)利潤率、銷售凈利率等比金地集團差，比保利地產(chǎn)好，這說明金地集團的獲利能力強，萬科和保利地產(chǎn)應該控制好成本費用和增強銷售收入以此來增大利潤獲得。但在房地產(chǎn)行業(yè)中萬科的三費特別是銷售費率和財務費率遠低于其他企業(yè)，說明運營效率上萬科能力出眾，這也是導致萬科銷售凈利率較高的原因。其中萬科的凈資產(chǎn)收益能力最強，股東投資回報更易實現(xiàn)。在與房地產(chǎn)行業(yè)其他的企業(yè)相比，萬科集團的總資產(chǎn)增長率與金地集團相差無幾，營業(yè)收入增長率最低，可持續(xù)增長率最高。綜上所述，萬科集團的經(jīng)營狀況稍弱，在一定時期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴張的速度較快，需要避免盲目擴張帶來的不利影響?？沙掷m(xù)增長率是在不改變現(xiàn)有狀況條件下的最高增長率，與保利地產(chǎn)和金地集團相比，萬科增長率更高，說明其成長能力更為出色?，F(xiàn)金流量分析是對籌資、投資等活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流和企業(yè)的現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價物凈額兩個角度進行分析。通過對比房地產(chǎn)三大企業(yè)從圖2.1和圖2.2可以得出，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出占比遠遠高于其他兩個，這說明萬科的現(xiàn)金支出結構比較合理，從2015年開始受到國家政策和其他企業(yè)競爭影響，萬科的庫存增加，銷售業(yè)務下降，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出占總現(xiàn)金流出比例下降?；I資和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出差異不大，有可能是籌集資金的上升導致債務償還和利息支出增加?，F(xiàn)金流入百分比可以發(fā)現(xiàn)，萬科集團所占百分比最低，說明相較于其他兩家企業(yè)，萬科集團的經(jīng)營管理能力有待加強。從上圖1.1可以看出，在三大企業(yè)中，萬科的經(jīng)營現(xiàn)金流入最大，說明該企業(yè)經(jīng)營狀況良好，企業(yè)運轉(zhuǎn)比較穩(wěn)健。隨著房地產(chǎn)行業(yè)許多企業(yè)崛起，如綠地控股等，萬科的經(jīng)營現(xiàn)金有下降的趨勢，籌資活動較為頻繁。4.5前景分析4.5.1發(fā)展前景隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展走向了成熟期，房價的不斷上漲和國家調(diào)控政策的出臺，精細化開發(fā)的轉(zhuǎn)向使得我國房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)變發(fā)展模式。在未來發(fā)展模式上，萬科仍將住宅開發(fā)作為主營業(yè)務，在此基礎上發(fā)展輕資產(chǎn)項目，比如工業(yè)園和養(yǎng)老基地，通過自主運營來創(chuàng)造新的盈利。良好的建筑質(zhì)量可以增加客戶的忠誠度，體現(xiàn)企業(yè)品牌效應，進而增加企業(yè)的收益，因而萬科應將繼續(xù)為顧客提供高質(zhì)量的產(chǎn)品，一如既往地注重品牌的建設,完善開發(fā)和銷售的流程,加強對產(chǎn)品質(zhì)量的檢測，同時做好知名度和質(zhì)量的宣傳。以此同時萬科將繼續(xù)建造普通住宅,增加普通住宅的供給以滿足廣大顧客的需求，通過技術創(chuàng)新和節(jié)能減耗來降低房價，以此進一步擴大市場份額。通過與關聯(lián)企業(yè)的合作，提高房地產(chǎn)的開發(fā)效率，并積極探究輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式。在財務方面，在保持營業(yè)收入的增長趨勢基礎上，改善存貨管理弱的問題，加強短期償債支付能力。相比于同行企業(yè)，萬科集團能較快的適應政策變化，調(diào)整自身戰(zhàn)略增加經(jīng)營規(guī)模，財務狀況整體良好，運營機制也較為穩(wěn)健，存在一定的發(fā)展?jié)摿Α?.5.2風險預測 受宏觀經(jīng)濟影響和國家相關政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的消費者需求也將出現(xiàn)下降趨勢。再加上創(chuàng)新技術發(fā)展迅速，企業(yè)競爭加劇，甚至出現(xiàn)惡性競爭，導致公司經(jīng)營信用和財務狀況受到影響。由于外界環(huán)境不斷變化，消費者需求改變，已開發(fā)的房地產(chǎn)項目可能無法達到預期目標，導致資金回籠危險。施工質(zhì)量的優(yōu)劣不僅影響企業(yè)形象，還會影響企業(yè)的獲利空間，進而影響企業(yè)的核心競爭力。為了避免在經(jīng)營中出現(xiàn)政策不適的風險，企業(yè)要及時隨著政策調(diào)控調(diào)整融資手段，降低負債籌資風險，做好市場調(diào)研，準確把握企業(yè)定位，加強企業(yè)的品牌建設和工程質(zhì)量管理。第5章哈佛分析框架下企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治龅慕ㄗh與結論5.1對哈佛分析框架下企業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治龅慕ㄗh本論文通過使用哈佛分析框架在四個角度對房地產(chǎn)企業(yè)-萬科集團的發(fā)展?jié)摿M行了分析。分析結果和建議如下：在戰(zhàn)略分析方面：筆者通過對企業(yè)近年戰(zhàn)略方向進行分析，分析了萬科的競爭戰(zhàn)略變化和行業(yè)環(huán)境，較為全面的評價了企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。但在本文的戰(zhàn)略分析中，萬科集團的戰(zhàn)略方向不夠細化，沒有數(shù)據(jù)支持戰(zhàn)略變化帶來的有利之處，無法全面體現(xiàn)企業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＴ跁嫹治龇矫妫汗P者通過對萬科企業(yè)的重要政策和會計估計分析企業(yè)籌資規(guī)模和重要資產(chǎn)