商業(yè)銀行個人住房貸款風險分析及防范-以工商銀行為例

摘要中國人口——世界之最，自古以來，“成家立業(yè)”是中國傳統(tǒng)文化中的主要理念之一，是中國人衡量自己的人生是否取得成功的重要標志，因此，從古至今住房問題一直受到中國社會的高度重視。改革開放以來，伴隨著房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展，個人住房信貸業(yè)務也實現(xiàn)了跨躍式的進展，成為了房地產(chǎn)市場中最重要的融資模式。以工商銀行的個人住房信貸業(yè)務為例，至2016年末，工商銀行的個人房貸余額達到了1.55萬億元，全年増加了2587億元，增速達到了20%，充分顯示出我國個人住房信貸業(yè)務強勁的生命力。但是，近年來，隨著中國經(jīng)濟逐漸步入了新常態(tài)，經(jīng)濟增速逐漸回落，宏觀調控政策紛至沓來，我國的房地產(chǎn)市場開始進入調整期，個人住房信貸業(yè)務的風險也逐步開始顯現(xiàn)。至2016年末，工商銀行的個人房貸業(yè)務的不良余額己達49.80億元，較上年末增加了11.93億元，増幅高達31.5%，而貸款不良占比則較上年末增加了0.03個百分點，由此可見，商業(yè)銀行己經(jīng)不能簡單地將個人住房抵押貸款看作是風險最低的優(yōu)良的信貸資產(chǎn)。因此，深入研究個人住房貸款的風險管理具有一定的意義。本文在上述背景下，選取工商銀行為研究主體，將個人住房貸款風險管理作為研究對象，在對工商銀行個人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀以及風險管理進行深入研究的基礎上，提出具有一定針對性和可操作性的風險防范對策，這對工商銀行的更好經(jīng)營具有一定的現(xiàn)實和指導意義。關鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風險防范一、緒論（一）研究背景及意義1研究背景在最近的十多年來，中國的房地產(chǎn)市場逐漸的發(fā)展壯大，在二零一六年又出現(xiàn)了新的高點。房地產(chǎn)也成為國民關注的問題。房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展進一步促進了個人消費。為了獲得新的利益增長點，中國的各種商業(yè)銀行的個人住房抵押貸款事業(yè)也出臺更有利于個人住房抵押貸款發(fā)展的政策。這些措施大大促進了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，讓買方能夠享受到新的高品質住宅，改善生活環(huán)境，而房地產(chǎn)開發(fā)商則可以加速資本回收、提高銷售額和獲得更高利潤。2016年初，為了促進不動產(chǎn)庫存減縮、加速城市化，中國的中央銀行和中國銀行控制委員會分別發(fā)表了關于家庭住房貸款的新政策。除幾個一流城市限制購房外，國內居住者在購買其他城市的第一個房子時，首付比例由25%降至20%;在國內居住的人購買第二套房子（第一家有住房貸款且付款沒有完成）時，首付必須達到30%以上。由于這個政策的出臺，居民對購買住宅的熱情高漲，2016年房地產(chǎn)市場急劇上升，房價也急劇上升，部分城市創(chuàng)下了歷史最高紀錄。在此背景下，在2016年的國慶節(jié)里，20個以上的城市發(fā)行了住宅購買限制。房地產(chǎn)市場政策既復雜又不可預測，房地產(chǎn)市場的走向也越來越不確定。雖然還不知道中國的房地產(chǎn)市場將何去何從，但據(jù)統(tǒng)計中國人口紅利的消失、老齡化狀況的惡化，城市化的水平已經(jīng)面臨著更高水平的挑戰(zhàn)。在一些城市，未完工的建筑物數(shù)量，還有空置的幽靈都市的現(xiàn)象都在增加。與此同時，銀行不得不將很多違約房地產(chǎn)用現(xiàn)金循環(huán)利用。根據(jù)相關專業(yè)研究和過去的經(jīng)驗，個人住宅出售后的5至8年是家庭住宅貸款違約發(fā)生率很高的期間。不僅如此,房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金籌措渠道變窄,在許多城市中,住宅價格上漲過快,房地產(chǎn)市場和消費者的接觸越來越少,而住宅價格的不確定性使得銀行的不良債權比例也大幅上漲。這些風險不僅影響銀行資金的安全性，也影響到整個國民經(jīng)濟的安全和穩(wěn)定的運營。受中國財政政策和金融政策變化影響，我國住房價格走勢呈現(xiàn)不同趨勢，甚至會出現(xiàn)巨大波動和泡沫現(xiàn)象。正如2016年初制定的一系列政策和央行新住房貸款政策一樣，直接促進房價攀升，加劇商業(yè)銀行住房貸款的風險和不確定性。2研究意義理論意義作者搜集、整理并閱讀了大量的有關個人住房貸款的報刊、書籍與文章，了解了國家對房地產(chǎn)市場、個人住房貸款市場的最新政策動向以及國內、外對這一課題的最新研究成果，它還為促進商業(yè)銀行的個人抵押貸款的相關業(yè)務的穩(wěn)步發(fā)展提供了一些有益參考和一系列在對于實踐方面的相關的意義。（2）實踐意義本文的研究中，系統(tǒng)并且全面地研究了人抵押貸款業(yè)務的實施，對于商業(yè)銀行的作用和商業(yè)銀行在這些業(yè)務方面所進行的相關的風險管理，而且還對現(xiàn)有的或潛在的風險，進行了客觀而且詳細的分析。并針對這些風險提出了一些有效、可行的應對的策略。從而達到提高商業(yè)銀行的對于風險的管理能力，以及擴大與貸款相關業(yè)務的規(guī)模和銀行員工在工作過程中的效率。使得業(yè)務的發(fā)展和安全的擴大業(yè)務規(guī)模這兩者之間，可以達到有機的統(tǒng)一。使得商業(yè)銀行在業(yè)務發(fā)展的速度和質量，效率和成本上的統(tǒng)一相結合。從而使得個人抵押貸款業(yè)務能夠穩(wěn)步的進行發(fā)展。（二）國內外研究綜述1國外研究現(xiàn)狀在上世紀的五十年代末和六十年代初期，Markovvitz（1959）和他的學生Sharp（1964）以及Litner（1965）就提出了現(xiàn)代投資組合的相關的理論。對于給定的收益率，投資組合風險顯著降低?，F(xiàn)代投資組合理論是現(xiàn)代風險管理的基礎，也是商業(yè)銀行衡量和管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本理論。Minskey（1991）提出了金融不穩(wěn)定假說，指出商業(yè)周期對房地產(chǎn)業(yè)有重大影響。有人指出，當房地產(chǎn)市場陷入蕭條時，商業(yè)銀行將不可避免地收緊信貸。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，很難借入流動資金來維持業(yè)務?，F(xiàn)金流不足和資本周轉困難將不可避免地涉及與之合作的金融機構，最終將導致一系列連鎖反應，從而就會導致金融危機的出現(xiàn)。Altman（1968）的研究理論引領了古典信用風險管理從定性分析到定量分析的質的飛躍，并創(chuàng)建了一個五變量z評分模型。上世紀的八十年代，《巴塞爾協(xié)議》提出了規(guī)范信用風險的權數(shù)的管理方法，規(guī)定了商業(yè)銀行必須達到的最低的資本要求，從而最大限度的降低相關的金融風險。它規(guī)定了商業(yè)銀行必須滿足的最低資本要求，以盡量減少金融風險。在本世紀初期，《新巴塞爾協(xié)議》基于內部模型建立了信用風險管理的新思路。外國研究人員對個人住房抵押貸款及其風險管理的研究側重于個人住房抵押貸款的信用的風險。2國內研究現(xiàn)狀中國對商業(yè)銀行抵押貸款風險和預防的研究主要集中在信用風險分類，識別和原因的分析上，研究和結果主要集中在本世紀的最初的十年里，具體表現(xiàn)在以下幾點。首先，我們分析了影響房地產(chǎn)貸款的主要原因，即：羅曉華（2006）和易憲容（2008）來自宏觀經(jīng)濟政策的變化。中央財經(jīng)研究生創(chuàng)新基金特別工作組（2009）從監(jiān)管和管理角度對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險解釋了相關的影響的因素。何勇（2008）和李兆霞（2009）對房地產(chǎn)信貸風險的內部因素進行了相關研究。其次，實證研究。馮佳（2009）結合我國的股票市場，結合了十多家上市銀行的具體情況，使用壓力測試來衡量房地產(chǎn)行業(yè)在房價下跌時對銀行業(yè)凈收入的影響，以及在銀行信貸風險管理中使用壓力測試的實施提出了一些建議。最后是政策研究。隨著2010年上半年房價飆升，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調控力度，所以相關的專家學者對于相關的政策建議的學術研究也增加了不少。秦風偉（2011）基于抵押貸款的參與者：銀行，開發(fā)商和購房者進行了研究。從參與者的角度來看，有人指出，這三者中任何一個的違約都會使銀行面臨更大的風險。根據(jù)參與公司的潛在違約情況，提出了兩項政策建議：向購房者說明開發(fā)商的責任以及使保險業(yè)全面的參與抵押貸款的過程中。（三）研究思路及方法1研究思路本文的主題是工商銀行的個人抵押貸款風險管理，結合個人抵押貸款風險管理的概念和相關理論，描述了工商銀行個人抵押貸款風險的發(fā)展。深入研究現(xiàn)階段工商銀行個人住房貸款風險的影響因素，最后提出防范措施以及建議。本文一共分為五部分：第一部分是首先介紹了本文的研究背景和意義，然后討論了國內外的研究現(xiàn)狀，并分析了本文的主要研究思路和方法。第二部分概述了個人抵押貸款和風險理論，首先解釋了個人抵押貸款的概念，然后總結和闡述了個人抵押貸款風險理論。第三部分是工商銀行個人抵押貸款發(fā)展的現(xiàn)狀和風險分析。首先，介紹了工商銀行的基本情況，然后解釋了個人抵押貸款業(yè)務的發(fā)展狀況，最后解釋了個人抵押貸款業(yè)務的風險。第四部分從外部環(huán)境因素、申請人自身因素、內部因素三個方面對工商銀行個人住房貸款風險的影響因素進行了分析。第五部分為研究結論，根據(jù)本文的研究內容，對論文進行了總結，針對所提出的各類風險提出了針對性的控制措施和建議。2研究方法（1）文獻研究法：該論文在寫作的過程中所查閱的資料主要來自中國知網(wǎng)上的期刊、優(yōu)秀碩士和博士論文等，有些數(shù)據(jù)來自網(wǎng)絡資源。本論文運用文獻研究法，確定關鍵詞后進行文獻檢索，大量閱讀并收集相關資料。（2）案例研究法:本文以工商銀行為例，對商業(yè)銀行個人抵押貸款風險管理進行了探討和研究。二、個人住房貸款及其風險理論概述（一）個人住房貸款概念在中國人民銀行的《個人住房貸款管理辦法》中，個人抵押貸款的定義如下：個人抵押貸款是貸款人向借款人發(fā)行的購買房屋的貸款。借款人必須在貸款人發(fā)放個人抵押貸款時提供擔保。如果借款人無法在到期時償還貸款本金和利息，那么貸主有權根據(jù)法律處置抵押物，或擔保人將連帶償還本金和利息。（二）個人住房貸款風險相關理論1個人住房貸款風險理論(1)信用風險相關理論信用風險其實也就是指一種道德風險。意思就是，在當事人簽訂合同后或者做了口頭保證以后，由于一方當事人不遵守合同內容，從而損害另一方的利益。風險的主要原因是信息的不對稱，受害方了解的信息較少，也沒有較好把握他方的行動特性和性格特性。由住房抵押貸款的參與主體來看，信用風險主要分為開發(fā)商信用風險，借款人信用風險和抵押品信用風險。根據(jù)Jackson和Kaserman（1980）的觀點，抵押貸款的信用風險理論可以概括為權益理論和還款能力理論。正常還款，拖欠還款，提前償還和未付違約是權益理論認為在此期間住房的貸款人將可能做出的四項決定。需要借款的人會根據(jù)自己的成本收益而做出決策，最大化的收益是其想要達到的主要目的，如果違約成本過大，其成本大于繼續(xù)還款所帶來的收益那么借款方不會選擇違約，相反他們可能會選擇違約。當然這種分析是需要借款人為“經(jīng)濟人”且行為理性為前提的。另外三個決策的分析與此決策大致類似。權益理論若是算作一種主觀決策理論的話，那么還款能力理論則是基于客觀事實償還能力的決策。該理論覺得借款方違約的理由是財務緊張。每月償還貸款時,貸款家庭可用于償還貸款的可支配收入部分大于每月的應還款額，借款的人就不會違約。因此，借款人的家庭凈收入和每月的還款額度與抵押貸款的信用風險有關，與其他因素無關。（2）市場風險的相關理論市場風險主要是指，由于供需機制，競爭機制和市場價格機制的共同作用下，資產(chǎn)的價值發(fā)生變化，從而影響商業(yè)銀行的利潤的風險。一般而言，造成市場風險的主要原因是政治，經(jīng)濟和意外事件的發(fā)生。這些因素的變動，反映在市場中并將在短時間內引起快速的市場變化。市場風險分為利率風險，匯率風險，股票價格風險和商品價格風險。在利率風險方面，自從商業(yè)銀行的股權控制的制度產(chǎn)生以來，中國的利率市場化程度進一步提高。利息基本上反映著資金的需求和供給的水平。但是受行政介入、宏觀經(jīng)濟預期、政策負擔以及民營銀行的不足等多重影響,銀行業(yè)界的競爭仍然是不夠的,商業(yè)銀行的主要地位及主權沒有被充分保證,因此設定的利率政策和市場需求之間還有一些差距。商品價格風險主要是擔保風險。我們知道，住房抵押貸款是用房子作為抵押物來進行貸款的，從美國的金融危機中可以看出房地產(chǎn)市場上抵押貸款的風險較小。但是，一旦形成下降趨勢，房價的價值儲存功能就會消失。特別是在當前情況下，中國住宅流通市場仍然不健全，擔保物變現(xiàn)較為困難，實現(xiàn)成本高，因此銀行在處理擔保物上的難度增高。2個人住房貸款風險管理理論分析理性違約與被動違約理論從理論上講，合同違約可分為理性違約和被動違約。主要區(qū)別在于借款人的主觀意愿，即選擇理性違約的是一種主動違約的行為。理性違約一是如果借方確定違約損失低于持續(xù)還款損失，則交易者選擇違約。當借款人的經(jīng)濟能夠支付全部還款額時，它會選擇提前償還全部或部分還款以減少利息支付。任何形式的理性違約都會給商業(yè)銀行帶來信用風險。被動違約的最重要的形式是借款人的償還能力降低，貸款的本金和利息無法按時償還。商業(yè)銀行可以通過某些措施防止被動違約的發(fā)生，如提高貸款審查的嚴格程度，加強貸款動態(tài)監(jiān)控，及時監(jiān)控債權人的信用狀況，提高商業(yè)銀行內部控制的標準。（2）信息不對稱理論信息不對稱理論最初是由三位美國經(jīng)濟學家提出的，他們?yōu)槭袌隼碚摰於藦V泛的基礎，是現(xiàn)代信息經(jīng)濟學的核心。商業(yè)銀行和借款人之間存在非常典型的信息不對稱，包括聲譽，擔保的條件，項目風險和利益，借款人對貸款制度有很好的理解，但商業(yè)銀行卻不是。因此，商業(yè)銀行由于對信息缺乏準確全面的判斷，只能參照以往的經(jīng)驗進行驗證，必然會導致借款人為了達到自己的借款的目的，對銀行所提供的情況的失真，造成借款人質量的下降。三、工商銀行個人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀及風險分析（一）工商銀行基本情況簡介中國工商銀行的建立是在上世紀的八十年代，正處于我國的改革開放的初期階段，這就要求該行需要有能力和強烈的責任感進行全面的擔負起原來由于中國人民銀行進行辦理的工商信貸的相關的業(yè)務和百姓的日常的儲蓄的業(yè)務，從而進行發(fā)展和積累了社會財富，在支持國家建設中發(fā)揮著重要作用。在本世紀初以來，中國工商銀行首先完成了股份制的改革，正式更改名字，從而稱為了“中國工商銀行股份有限公司”(以下簡稱“ICBC”)。并且在2006年ICBC在上海和香港都同時的發(fā)行了相應的股票。ICBC在中國有著為數(shù)不多的市場地位、高質量的客戶基礎、多樣的事業(yè)結構、強有力的革新力、市場競爭力、優(yōu)秀的品牌價值。這就使得ICBC在不斷地發(fā)展的過程中所希望達到的向前邁進的目標就是:建立和發(fā)展世界級的現(xiàn)代金融公司，幫助全球客戶管理其資產(chǎn)，并通過誠信的服務和專業(yè)的能力去創(chuàng)造更多的財富。（二）工商銀行個人住房貸款業(yè)務發(fā)展現(xiàn)狀1997年的個人住房貸款項目成立以來,龐大數(shù)量的消費者提供服務的經(jīng)營理念,秉持市場擴大和對風險的預防共同發(fā)展的事業(yè)方針,展開住宅貸款項目在全國的組織體系和營銷網(wǎng)絡,個人住房貸款事業(yè)一直維持這穩(wěn)健且高速的發(fā)展。據(jù)財經(jīng)數(shù)據(jù)報導，2017年工商銀行個人住房貸款余額3.94萬億元，同比增長21.53%，占工商銀行全部貸款比重為27.67%。2018年末，中國全國個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速較上年末低4.4個百分點。此后也呈現(xiàn)出急速的發(fā)展趨勢。圖3-1工商銀行2017年個人住房貸款額圖3-2工商銀行2017年個人住房貸款額來源：本段中數(shù)據(jù)來自《中國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公告》。（三）工商銀行個人住房貸款業(yè)務風險分析1個人信用評估嚴重缺乏如今，各大商業(yè)銀行之間的競爭越來越激烈，ICBC的口號是加快貸款投放的速度，提高市場競爭力。借款人所在單位開具的收入證明等資料是銀行評定信用的基礎,,其時效性及可靠性是很難判斷,個人的信用狀況缺乏合理且完整的標準。故而有效的事前控制就成為了工商銀行面臨的困難之一。2銀行經(jīng)營管理風險的控制力較薄弱首先，由于ICBC信貸部門的巨大工作負荷，導致貸主調查中經(jīng)常出現(xiàn)錯誤的直接原因是，職員的責任感不強，綜合事業(yè)的質量不高。其次，審查不夠嚴格，審批過于形式化，導致貸款時審查的失誤。給不符合條件的貸款者提供了個人住房貸款。最后,基層負責人未能充分發(fā)揮貸后管理的作用。因此,貸款后的檢查出現(xiàn)失誤。不能使銀行發(fā)現(xiàn)貸款的隱藏性危險，不能采取有效的預防措施。上述貸款前、貸款期間以及貸款后的管控很弱。因此，引發(fā)個人住房貸款風險的可能性大大增加。3操作風險知識的學習不足工商銀行重視操作風險的組織層次的學習，但潛在操作風險管理能力波動相對較大，應加強對銀行員工層次及團隊層次的組織學習，促進操作風險知識的積累，從而有效提升操作風險管理能力。4工商銀行的市場化激勵機制現(xiàn)時工商銀行的激勵機制是直接的物質獎勵，工商銀行在給予信貸員及客戶經(jīng)理物質獎勵的同時往往忽略了某些行政上的激勵和思想教育，從而導致客戶經(jīng)理為獲得更高的報酬而長期與其他商業(yè)銀行去爭奪一些高風險高效益的項目。四、工商銀行個人住房貸款風險影響因素分析在本篇文章中，我們使用了工行的分支機構抵押貸款的相關的業(yè)務數(shù)據(jù)進行了分析。截至2016年共5327筆業(yè)務，經(jīng)過對樣本的篩選，剔除信息不完全和不符合要求的樣本，最后選取了3043個樣本。（一）外部環(huán)境因素1貸款金額特征分析表4-1貸款金額統(tǒng)計表根據(jù)上述統(tǒng)計，未滿30萬元違反合同的比例在30萬元以上，最高比例在10(包括)-20范圍內。和正常組相比較而言10(包括)-20范圍內的債務不履行的比率較高,可能是因為地域房價較高，借款方的月收入較低,每月可用于償還的款項不是那么充裕,雖然每月不用還太大的金額，但是家庭的負擔仍然較大。從貸款的絕對金額的觀點來看，與默認沒有明顯的關聯(lián)。2貸款期限特征分析表4-2貸款期刊統(tǒng)計表貸款年限（年）違約阻正常組合計（人）人數(shù)百分比人數(shù)百分比1-92921.01%48816.80%51710-198259.42%183262.75%190520-302719.57%59420.45%621合計138100%2905100%3043該圖表顯示，這段時間在10到19年內的違約概率遠高于其他兩段時間，可能是因為貸款期限相對于1到9年較長，違約可能性相對較大。僅僅從統(tǒng)計結果來看，貸款周期和違約之間存在的關系并不明顯。但是一般的貸款期限長,貸款期間存在房價下跌的可能性等,面臨著不確定的因素,住宅抵押貸款的價值低于貸款金額的價值,買家有可能不履行。（二）申請人自身因素1申請人的年齡特征分析從下表可以看出，銀行申請個人住房貸款業(yè)務的人數(shù)最多的年齡段在30到40歲之間，可能是這個年齡段的人收入比較穩(wěn)定，存款比較少，住房需求也比較大，但是很難全款買房。關于不履行債務的違約率來看，30（含）到40歲的債務人是不履行債務最多的。可能由于這個年齡段的人們有較低的存款率，每月較多金額用于日常花銷，家庭支出比重較大。表4-3申請人年齡特征分析表年齡違約阻正常組合計（人）人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）20（含）-30歲2921.0176426.3079330（含）-40歲6647.83113739.14120340（含）-50歲2719.5785029.2687750（含）-60歲128.691234.2313560歲以上42.90311.0735合計138100290510030432申請人職業(yè)特征分析表4-4申請人職業(yè)特征分析表組別職業(yè)違約阻正常組人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）一組公務員、教師、醫(yī)生、事業(yè)單位2719.5767823.34二組金融、電信、電力等1510.8737112.77三組其他企業(yè)職員5136.96104736.04四組私營業(yè)主1712.312538.71五組其他2820.2955619.41合計1381002905100一般來說，職業(yè)和貸款者的收入水平、收入的穩(wěn)定性、收入的傾向都是緊密相關的。從這個圖可以看出，公務員、教師、公共機構和私營業(yè)主不履行債務比較少，收入也比較穩(wěn)定。從上面的圖來看，其他企業(yè)職員不履行債務的可能性最高，可能是因為他們的整體收入高但不穩(wěn)定，并且很大程度上受到事業(yè)運營、資本回轉、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等的影響，因此該組借款人容易違約。（三）內部因素本文所選擇的樣本周期相對較大，且每個周期的房價都不同，因此本章節(jié)只分析住房類型和抵押區(qū)域的特性，不分析價格特性。1住房類型特征分析表4-5住房類型熱癥分析表住房類型違約阻正常組合計（人）人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）一手房期房11381.89222576.592338現(xiàn)房1611.5936112.43377二手房96.5231910.98328合計13810029051003043從表中不難看出,一手期房的違約概率最高,可能是由于期房不確定性更大,可能出現(xiàn)開發(fā)商不能按時或按照承諾建成并交房。2抵押房產(chǎn)面積特征分析表4-6抵押房產(chǎn)面積特征分析表抵押房產(chǎn)面積（平方米）違約阻正常組合計（人）人數(shù)百分比（%）人數(shù)百分比（%）90以下1510.8741214.1842790-1202921.0277126.541000120-1506144.20119541.141256150以上3323.9152718.14560合計13810029051003043從統(tǒng)計圖上看，大多數(shù)買房者愿意購大于120平方米的房子，即使最初有較大負擔，也不打算選擇更小的房子。一般來說，面積越大，合計金額就會越高，貸款額也會越多，不履行債務的可能性就會越高。統(tǒng)計結果顯示,擁有超過120平方米的住宅貸款面積借款方不履行債務的概率高于120平方米以下的,因此,銀行在貸前審查階段,對超過120平方米的借款方的審查更需要注意。五、研究結論及建議（一）研究結論最近一段時期以來，隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，利用商品房進行相關的個人抵押貸款的業(yè)務發(fā)展也取得了一些進步，但在利用個人的住房進行抵押貸款的相關業(yè)務中，所存在的相關風險的管理就需要得到進一步的加強和完善。對金融行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定起了重要作用。本文淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展，并借工商銀行為例，對其風險存在的成因分析，最后提出了對其風險的防范措施。如設立專門的信用機構、評估系統(tǒng)、加強法律追蹤、預防法律風險等。希望能有效地為商業(yè)銀行個人住房貸款中存在的風險進行有效的防范，使得我國商業(yè)銀行和房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)健的發(fā)展。（二）風險防范措施及建議1個人住房貸款風險的內部防范措施在介紹房地產(chǎn)市場并且引入房地產(chǎn)市場的調控和管制政策的背景下，對中國商業(yè)銀行的商業(yè)住房貸款業(yè)務現(xiàn)狀和風險進一步研究，尋找有效的預防對策，這一舉措是必不可少的。最近的一段時間以來，中國的大多數(shù)的商業(yè)銀行已經(jīng)開始進行調整了信貸的相關的結構，因此，就使得銀行開始積極的實施零售戰(zhàn)略的發(fā)展計劃，個人的信貸業(yè)務也就成為了提高資本盈利能力和促進商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。在這個業(yè)務的不斷發(fā)展中，還是要十分注意可能會產(chǎn)生的風險，那么關于個人的住房貸款風險的公司內部注意事項如下。(1)強化銀行的責任感和內部業(yè)務的管理關于信用交易業(yè)務，加強信用交易違規(guī)的防范和管理，增強銀行員工團隊精神，提高銀行員工關于管理風險的知識和能力，防止信貸人員的不作為和不正當行為。(2)加強個人住房貸款貸前合作項目的審查和預售房款的監(jiān)管商業(yè)銀行應當根據(jù)，科學合理且相對嚴格的評估制度，對房地產(chǎn)開發(fā)商的抵押貸款的業(yè)務進行評估。對于其正在運行的項目質量以及相應的購買率、買賣價格等因素，進行嚴格的，全方位的評估。除此之外，還可以制定一系列的嚴謹?shù)?/p>