提升老舊小區(qū)物業(yè)政策執(zhí)行效果的對(duì)策研究以吉源小區(qū)為例

提升老舊小區(qū)物業(yè)政策執(zhí)行效果的對(duì)策研究以吉源小區(qū)為例一、緒論（一）研究背景基層是社會(huì)治理的深厚基礎(chǔ)和重要支撐，治國(guó)安邦重在基層。黨的十九屆四中全會(huì)提出，要加強(qiáng)社區(qū)治理體系建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移[1]。(加引用)正是由于老舊小區(qū)的的存在，一座城市才有了其獨(dú)特的精神風(fēng)貌與文化底蘊(yùn)，才有了歷史的連貫性與延續(xù)性。作為我國(guó)城市基層治理結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中一種特殊的社區(qū)類(lèi)型老舊小區(qū)，是城市不可磨滅的文化記憶。老舊小區(qū)大多擁有較好的城市地段和成熟的配套環(huán)境，卻呈現(xiàn)出物質(zhì)環(huán)境與社會(huì)環(huán)境“雙重衰敗”的特征，但反過(guò)來(lái)也成為了城市功能與社會(huì)治理“雙重提升”的機(jī)遇地帶[2]。資源的匱乏以及環(huán)境的惡化是老舊小區(qū)衰落的直接體現(xiàn)，究其原因是小區(qū)管理主體在單位制解體后長(zhǎng)期缺位。和商品房小區(qū)不同，通常情況下，大部分老舊小區(qū)并無(wú)市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)公司來(lái)進(jìn)行物業(yè)管理，這一問(wèn)題的出現(xiàn)主要是由于：一是居民心理上對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難以認(rèn)同而存在拒絕繳費(fèi)現(xiàn)象；二是老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)低廉，可盈利的空間非常小，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不愿意入駐。為了提升基層治理水平，改善與提升廣大人民群眾的生活水平，我國(guó)對(duì)大量老舊小區(qū)進(jìn)行了改造，給物業(yè)管理提出了一些要求，這些需求也加快了傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級(jí)。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)是具有“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”職能的城市社區(qū)治理活動(dòng)，政府部門(mén)曾經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策及措施集中整治部分老舊小區(qū)，但這只是單純的資金投入，未形成長(zhǎng)效機(jī)制。且從已出臺(tái)的政策看，政府部門(mén)未針對(duì)性的分析老舊小區(qū)管理存在的問(wèn)題及原因，在選取政策方案時(shí)更多是政府作為一個(gè)“全能”得角色大包大攬，或者直接利用新建住宅小區(qū)的市場(chǎng)化管理模式。因此，政策效果難以實(shí)現(xiàn)。其中，老舊小區(qū)物業(yè)管理是研究的重點(diǎn)與熱點(diǎn)之一。黨的十九大提出，中國(guó)特色社會(huì)主義新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾[4]。為了改善老舊小區(qū)人居環(huán)境、提升居住環(huán)境品質(zhì)，老舊小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化勢(shì)在必行。在政策出臺(tái)方面，國(guó)家層面、江蘇省層面及吉林市政府也都在老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)問(wèn)題上出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理水平升級(jí)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。吉源小區(qū)是吉林市的中心城區(qū)，有著建設(shè)較早、老舊小區(qū)較多，管理成本較高或者失管的特點(diǎn)，成為改善民生進(jìn)程中的一大問(wèn)題。基于此，吉源小區(qū)以老舊小區(qū)改造為契機(jī)，響應(yīng)各級(jí)政府政策號(hào)召，創(chuàng)新推行老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，實(shí)行“共享物業(yè)”管理模式(即由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理鄰近的多個(gè)老舊小區(qū)，一套管理班子和工作人員)，并出臺(tái)了相應(yīng)的配套政策，促進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。這一做法，通過(guò)提升老舊小區(qū)物業(yè)管理水平，促進(jìn)了基層共建共治共享，進(jìn)一步提升了基層治理能力與水平。美國(guó)政策學(xué)家艾利森曾說(shuō)過(guò)：“一項(xiàng)公共政策是否能達(dá)到預(yù)設(shè)的政策效果，10％依賴于制定的政策方案是否合理，90％在于政策的執(zhí)行是否有效[5]。老舊小區(qū)物業(yè)管理水平的提升，關(guān)鍵在于各級(jí)政府出臺(tái)的相關(guān)政策得到有效執(zhí)行。（二）研究意義1.理論意義本論文的研究讓老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行方面的研究體系更加豐富與完善，有助于優(yōu)化物業(yè)管理政策體系。隨著社區(qū)治理水平與治理能力的不斷發(fā)展，逐漸認(rèn)識(shí)到多元力量主體的重要性，城市社區(qū)治理領(lǐng)域的研究也日趨完善。但對(duì)老舊小區(qū)領(lǐng)域，特別是老舊小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域相關(guān)政策及政策執(zhí)行的研究較為缺乏。由于老舊小區(qū)的歷史遺留問(wèn)題、目前的情況、本身的特殊性，老舊小區(qū)物業(yè)管理有著自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)。要想保障老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行的有效性，必須從當(dāng)前多老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行面臨的困境及政策執(zhí)行過(guò)程中政策執(zhí)行主體各自的做法入手，明確各自角色及職能，并提出完善老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行的對(duì)策建議，探索具有可行性的對(duì)策。本文以吉林市吉源小區(qū)老舊小區(qū)為例，采用資源依賴?yán)碚?、公共產(chǎn)品理論及史密斯政策執(zhí)行理論為基礎(chǔ)，分析老舊小區(qū)物業(yè)管理供給的路徑。因此，本研究對(duì)于完善老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行方面的研究具有重要的理論意義，在一定程度上能夠老舊小區(qū)物業(yè)管理政策及執(zhí)行的相關(guān)研究，也為進(jìn)一步完善相關(guān)理論提供一定的研究素材。有利于通過(guò)對(duì)政策體系不斷更新、政策環(huán)境不斷優(yōu)化來(lái)應(yīng)對(duì)老舊小區(qū)管理中的物業(yè)管理矛盾。2.實(shí)踐意義一方面，有利于找準(zhǔn)政策執(zhí)行過(guò)程中政策執(zhí)行主體各自的定位，理順各自的關(guān)系。本論文研究對(duì)于探究老舊小區(qū)的物業(yè)管理政策執(zhí)行存在困境背景、現(xiàn)狀起到積極作用。并且有利于解決老舊小區(qū)治理中現(xiàn)實(shí)存在的問(wèn)題，如：政府在政策執(zhí)行中，政府部門(mén)作為“有形的手”，怎樣加強(qiáng)同其他力量主體的溝通與協(xié)作，對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范與優(yōu)化；怎樣準(zhǔn)確定位行政力量、市場(chǎng)力量、社會(huì)力量各自責(zé)任和相互關(guān)系；探索政府部門(mén)在老舊小區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中如何有效發(fā)揮作用；哪種物業(yè)管理模式與對(duì)策才能與老舊小區(qū)契合等。本論文通過(guò)梳理國(guó)內(nèi)外研究成果及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有助于老舊小區(qū)物業(yè)管理水平提升，調(diào)動(dòng)多元力量主體參與政策執(zhí)行積極性，豐富政策執(zhí)行研究及路徑。另一方面，老舊小區(qū)屬于大多無(wú)主管單位、無(wú)物業(yè)管理的的居民樓院。長(zhǎng)期以來(lái)，老舊小區(qū)存在著人居環(huán)境“臟、亂、差”、基礎(chǔ)設(shè)施老化、秩序混亂等問(wèn)題，這不僅是老舊小區(qū)管理的薄弱之處，也對(duì)提升城市整體形象造成了阻礙。優(yōu)化老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行路徑，提升社區(qū)公共服務(wù)及公共產(chǎn)品供給能力，提高吉林老舊小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給水平。因此，本研究以吉林市吉源小區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行為例，通過(guò)對(duì)吉源小區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行現(xiàn)狀的研究，深入研究吉林市吉源小區(qū)物業(yè)化管理政策執(zhí)行機(jī)制，探索引導(dǎo)多元力量主體參與政策執(zhí)行之道，發(fā)揮政策的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，提升老舊小區(qū)政策執(zhí)行的實(shí)際效果，推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策有效執(zhí)行。旨在通過(guò)本文的研究為其他地區(qū)同類(lèi)型的老舊小區(qū)管理工作給予一定啟發(fā)和參考。（三）研究綜述1.國(guó)外研究現(xiàn)狀西方物業(yè)管理產(chǎn)生于19世紀(jì)90年代，經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展完善，己在西方發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛運(yùn)用。目前，常見(jiàn)的研究資料大多是有關(guān)美國(guó)、英國(guó)、新加坡等國(guó)的物業(yè)管理模式，它們成為了世界各國(guó)廣泛借鑒的樣本。美國(guó)的物業(yè)管理。從整體上看，專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化程度高是其最主要的特點(diǎn)。絕大多數(shù)都是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)負(fù)責(zé)整個(gè)住宅或小區(qū)的物業(yè)管理，服務(wù)內(nèi)容比較齊全，幾乎能滿足絕大多數(shù)居住和生活服務(wù)需求。但它并不一定親自提供服務(wù)，而是將諸如綠化、安保、保潔、維修等具體業(yè)務(wù)，分包給專(zhuān)業(yè)的服務(wù)公司來(lái)承擔(dān)，這種專(zhuān)業(yè)化的分工極大降低了物業(yè)管理費(fèi)用，提高了服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要來(lái)源于服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司根據(jù)市場(chǎng)情況共同確定。英國(guó)的物業(yè)管理。英國(guó)物業(yè)管理發(fā)展比較完善，呈現(xiàn)出自治松散化、社會(huì)化、規(guī)范化等特點(diǎn)。政府部門(mén)對(duì)物業(yè)管理沒(méi)有太多的限制和約束，對(duì)物業(yè)管理準(zhǔn)入要求也不高，但有一個(gè)非常著名的非官方組織一一特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)，它在英國(guó)乃至其他國(guó)家都設(shè)立了很多分會(huì)，它以提高房屋管理的質(zhì)量效益為目標(biāo)，以收取會(huì)費(fèi)和各種培訓(xùn)費(fèi)用為經(jīng)濟(jì)來(lái)源，聚集了物業(yè)管理行業(yè)最精英、最有聲望的人才，對(duì)規(guī)范全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)揮了重要作用。2.國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀關(guān)于老舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題研究，多數(shù)是從政府部門(mén)對(duì)老舊住宅小區(qū)改造或整治的角度入手的，婁本輝（2018）指出：“建立健全‘保留-延續(xù)-利用-融合’老舊社區(qū)有機(jī)更新模式。結(jié)合廉租房、公租房等保障性住房政策，將更新后的老舊小區(qū)，政府通過(guò)收購(gòu)、租賃等手段，用于保障房房源，緩解政府用于建設(shè)保障房的土地及資金需求壓力，減輕城市對(duì)保障房房源剛性需求對(duì)政府帶來(lái)的壓力，使老舊小區(qū)形成可持續(xù)發(fā)展運(yùn)作機(jī)制”，這些研究成果，均提出老舊小區(qū)改造實(shí)施和投入主體是政府，而忽略了老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)投入的主體多元性和復(fù)雜性，這樣往往容易造成以政府意愿替代居民自主選擇。茅檐雀（2019）指出：“正因?yàn)槔吓f小區(qū)居住人口物業(yè)服務(wù)消費(fèi)能力有限，房屋質(zhì)量及配套設(shè)施水平較差以及舊管理體制的慣性存在，決定了其管理決不是一個(gè)單純的物業(yè)管理問(wèn)題。解決老舊小區(qū)的管理問(wèn)題，應(yīng)該跳出物業(yè)管理的市場(chǎng)化服務(wù)和傳統(tǒng)行政管理的固有框架，從居民服務(wù)需求及有關(guān)各方責(zé)任主體的權(quán)責(zé)關(guān)系出發(fā)，站在宏觀管理的思維去審視、研究和解決?！倍∶簦?019）認(rèn)為目前我國(guó)老舊住宅小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施落后，導(dǎo)致物業(yè)管理工作與市政工程交叉，管理難度加大，必須依靠市場(chǎng)化手段去解決。黃天慶（2020）考慮了依靠小區(qū)居民自治的管理模式。無(wú)論是國(guó)內(nèi)的老舊住宅小區(qū)治理，還是國(guó)外的舊城改造，都是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)性工程，政府都在其中發(fā)揮了主導(dǎo)作用，并以資金投入為杠桿，以整合各利益相關(guān)方共同參與，達(dá)到綜合治理的目標(biāo)。通過(guò)上述研究中對(duì)國(guó)內(nèi)外關(guān)于對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理及政策執(zhí)行的研究發(fā)現(xiàn)，關(guān)于物業(yè)管理的研究，與商品住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的研究比起來(lái)，老舊小區(qū)的針對(duì)性研究相對(duì)比較少，研究老舊小區(qū)物業(yè)管理政策出臺(tái)后如何執(zhí)行、政策執(zhí)行后如何長(zhǎng)效管理的研究更是寥寥無(wú)幾。本文從老舊小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)踐入手，梳理各級(jí)政策出臺(tái)的相關(guān)政策及配套措施，并選取具有代表性的吉林市吉源小區(qū)作為典型案例，分析吉源小區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行情況。旨在從政策執(zhí)行的角度分析老舊小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化存在的困境及解決措施。（四）研究方法1.案例分析法本文以吉林市吉源小區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行實(shí)踐為例，歸納國(guó)家層面、江蘇省層面及吉林市出臺(tái)的針對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)政策。并實(shí)地調(diào)研通過(guò)對(duì)吉源小區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行情況，與街道辦相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、居委會(huì)干部、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理等進(jìn)行訪談。發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行過(guò)程中存在的現(xiàn)實(shí)困境，并提出解決對(duì)策。2.問(wèn)卷調(diào)查法根據(jù)老舊小區(qū)物業(yè)管理政策執(zhí)行中現(xiàn)實(shí)存在的困境，把握調(diào)查的方向和內(nèi)容，認(rèn)真設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷并進(jìn)行調(diào)查，通過(guò)回收問(wèn)卷獲取當(dāng)前居民對(duì)老舊小區(qū)內(nèi)部業(yè)委會(huì)工作滿意度、物業(yè)管理服務(wù)水平滿意度及居民參與物業(yè)管理政策實(shí)踐意愿等實(shí)際數(shù)據(jù)，而為研究提供現(xiàn)實(shí)的案例數(shù)據(jù)支撐。經(jīng)過(guò)對(duì)結(jié)果的歸納和分析，了解老舊小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)政策執(zhí)行的現(xiàn)狀，分析困境