大唐花園總體推廣思路樣本

大唐花園總體推廣思路一、前言綜觀上海別墅市場，可謂林林總總，遍地開花。雖然本案周邊，也有不少別墅物業(yè)。要想在如此眾多各類別墅中脫穎而出、爭得市場，如果沒有產(chǎn)品自身得創(chuàng)新，以及推廣訴求得出新出奇，并能切中目的市場心理，那顯然時不行。為此，本案推廣思路必要在產(chǎn)品創(chuàng)新、訴求新穎這兩方面著力挖掘、推敲提煉，以形成一種統(tǒng)領(lǐng)整個營銷過程推廣理念，指引和規(guī)范各環(huán)節(jié)、各階段詳細(xì)推廣形式和實行。而無論是產(chǎn)品創(chuàng)新，還是訴求新穎，都不能為“新”而“新”，都必要根植于特定目的群體，符合和滿足她們特定消費需要。涉及現(xiàn)實需求和潛在需求，唯其如此，方能有放矢，卓見成效，激起目的市場傾心與向往。正是基于這一結(jié)識，本文擬將從基本立意、推廣方略和主題、包裝方式等諸多方面逐個展開。以理出一條基本線索，構(gòu)成營銷推廣總體框架。二、基本立意（一）突出中華人民共和國文化，與目的市場文化積淀相共鳴。當(dāng)今別墅推廣中，大多強調(diào)西方文化，渲染貴族氣，而本案則應(yīng)反其道而行之，樹中華人民共和國文化旗，以突現(xiàn)個性，形成反差。且中華人民共和國文化對中華人民共和國人來說，更具特有親和力，更易為人接受。雖然是近年定居海外華人，也難以掙脫中華人民共和國文化對其根深蒂固影響，何況國人？中華人民共和國文化應(yīng)從本案推廣訴求所倡導(dǎo)生活方式、居家理念、以及所提供人居環(huán)境體現(xiàn)中體現(xiàn)出來，以使人有實實在在真切感受，而不是外加、貼標(biāo)簽式文化訴求。強調(diào)生態(tài)效應(yīng)，傳導(dǎo)健康生活理念。隨著時代發(fā)展，社會進步，人們養(yǎng)生保健、延年益壽意識更加增強。當(dāng)今保健品市場長盛不衰、花樣翻新便是個明證。特別是對本案目的市場，高收入群體而言，則更是如此。強調(diào)生態(tài)效應(yīng)，及其對人健康增進作用正可與目的市場這一普遍心態(tài)相應(yīng)相合。超前領(lǐng)先，時代驕子，彰顯本案上佳綜合品質(zhì)。散亂無序地拼湊各個賣點，黃婆賣瓜式自擂自夸，已對人缺少吸引力，激不起人們興趣。在買方市場今天，物業(yè)某個局部優(yōu)勢，已越來越失去競爭力。只有全面提高物業(yè)綜合品質(zhì)，方能具備市場感召力。本案推廣訴求應(yīng)著力塑造物業(yè)整體形象，以突出綜合品質(zhì)優(yōu)勢，令人刮目相看。并由此“創(chuàng)造”出本案業(yè)主，以導(dǎo)向性超前領(lǐng)先，形成市場引力。提高品位，增強象征，創(chuàng)造物業(yè)附加值。通過各類推廣訴求傳播形式，在擴大本案社會認(rèn)知度同步，提高物業(yè)品位，增強身份、地位象征意義，滿足人是榮耀感、成功感等心理需求，使人產(chǎn)生以入住本案為榮、為豪連鎖認(rèn)知和反映。猶如古北新區(qū)，猶如湯臣高爾夫別墅。三、推廣方略（一）理念前導(dǎo)，先“軟”后“硬”。本案推廣應(yīng)一方面導(dǎo)入一種新穎，具備時代特性居家理念。這一理念既能體現(xiàn)出中華人民共和國老式文化，又能反映出當(dāng)今上海人當(dāng)代價值觀和人生觀，折射出上海作為國際大都市特有風(fēng)采。這就使本案不但能具備物業(yè)所應(yīng)有保值增值商業(yè)價值，還能具備時代象征附加社會價值和人文價值。這一理念率先導(dǎo)入，便會產(chǎn)生先聲奪人之效和導(dǎo)向作用，使整個市場“未見其人，先聞其聲”，為本案日后推廣作輿論鋪墊，吊起人們“胃口”。理念導(dǎo)入固然是以軟廣告宣傳文章為主，并可采用各種文體形式，如新聞報道、樓市點評、雜文隨感、人物專訪等。全面鋪開，接連發(fā)布，在各大媒體，輪流亮相，以形成聲勢、制造輿論，激起社會廣泛關(guān)注。之后，再正式亮相，推出硬廣告，如形象廣告、開盤廣告等，使人們在期待中對本案有進一步理解和結(jié)識，以及詳細(xì)形象感知。此先“軟”后“硬”，易于抓住人們視線，激起人們好奇心和探究心理，使本案能在鋪天蓋地各式樓盤中，能出跳冒尖，給人留下深刻印象。文化營銷，攻心為上文化是最能影響人思想觀念和價值取向。通過絲絲入扣，循循善誘觀念引導(dǎo)，通過特意營造文化氛圍熏陶、感染，通過各類意味深長、余音饒繞文案訴求、環(huán)境小品等各種形式，傳導(dǎo)出本案所倡導(dǎo)具備超前性、時代性，更為個性化、能滿足人性更多需求、悠然自得、超凡脫俗生活方式。潛移默化地作用于人心理感受和認(rèn)知，激起人向往之心。這方面挖掘和展開，將使本案品位自現(xiàn)，魅力無窮。這對社會高收入群體中品位人士，更具感召力。這將比華麗詞藻、極端詞語、任意拔高直露宣傳更具實效，更能影響人、感染人，也更能打動人心。重在環(huán)境、以景引人環(huán)境營造已成當(dāng)今房產(chǎn)開發(fā)一大制勝因素，對久居鬧市、向往別墅生活目的群體而言，她們所圖一方面就是環(huán)境，而不是房子自身。對她們而言，賞心悅目、舒服怡人環(huán)境、清新空氣、鳥鳴山更幽意境，比寬敞明亮、豪華裝修居室空間更重要。由于寬敞豪華居室在市中心就能得到，而得不到恰是郊區(qū)別墅環(huán)境。而遺憾是，當(dāng)前別墅開發(fā)卻一味注重外觀造型和裝飾（固然這也是重要），但卻恰恰忽視了對環(huán)境營造和對生態(tài)效應(yīng)關(guān)注。環(huán)境營造并非只是簡樸地挖個湖，開條河，鋪植大面積草坪，稀稀拉拉點綴式地種上幾棵樹，也不是照搬照抄都市公共空間環(huán)境設(shè)計模式，而是應(yīng)再造一種“大自然”，一種郁郁蔥蔥、濃蔭密布山鄉(xiāng)環(huán)境，一種清新、清純、清凈、清爽人化自然空間。亦即一種源于自然又高于自然、融入了人審美意識和健康理念（優(yōu)化生態(tài)效應(yīng)，改進環(huán)境小氣候）“克隆”自然。如果本案能在此方面又所突破，而一反現(xiàn)今別墅環(huán)境營造模式，象當(dāng)代美國普遍流行仿生、仿自然私家庭院那樣，那么，本案這一開創(chuàng)性、符合人性發(fā)展別墅環(huán)境，定能引爆樓市，一石激起千層浪。雖然本案別墅再樸實無華，不加修飾，人們也會沖著這一上海絕無僅有“大自然”，紛至沓來，競相訂購。再高樓密布、喧囂不已上海，再這遠(yuǎn)離自然、缺少自然山水、自然景觀繁華都市，居然能有這樣一種完全仿生、沁人心肺、令人神清氣爽別墅環(huán)境，這不得不使人驚嘆、羨慕。這將會極大地刺激人們購買欲和擁有欲，更會由此引來一批又一批看房者，雖然買不起本案人也會幕名前去，一睹為快，探個究竟。從而通過一傳十、十傳百口碑效應(yīng)，迅速擴大影響，形成轟動。一旦導(dǎo)致影響，雖然后來不打廣告，也會使本案持續(xù)旺銷，長盛不衰，從而增進本案滾動開發(fā)。這一方略是通過賣環(huán)境來賣房，就象市中心高檔吧坊那樣，賣就是環(huán)境，而不是飲料。否則，人們何必去喝它那數(shù)倍于市場價飲料呢？由于飲料處處均有，而它特定環(huán)境氛圍和格調(diào)，卻都是別無它處。人們正是沖著它那種特有環(huán)境氛圍和格調(diào)而來，而并不是單純?yōu)榱撕缺嬃稀Ｍ瑯?，上海別墅多是，而只有本案所營造環(huán)境是唯一，并且這一“唯一”是足以引人，是值得人們出高價享用。優(yōu)化配備、駐巢引風(fēng)作為不動產(chǎn)特殊商品，其耐久性、其投資與使用合二為一雙重價值，其相對其她商品開發(fā)周期較長特性，均決定了物業(yè)產(chǎn)品必要應(yīng)具備一定超前性和預(yù)見性，這樣才干最大限度地發(fā)揮其應(yīng)有保值增值功能，同步也就能最大限度地規(guī)避投資風(fēng)險，保障其預(yù)期市場效應(yīng)，使所開發(fā)物業(yè)能適銷對路、暢銷樓市。因而，本案配備同樣也應(yīng)適度超前，特別在智能配備和有關(guān)服務(wù)設(shè)施配備方面，更應(yīng)有一定提前量和前瞻性。不但是為了滿足當(dāng)前市場需求，更是為了適應(yīng)可預(yù)見將來發(fā)展之需，能使本案物業(yè)能在相稱長一段時間內(nèi)，保持其領(lǐng)先地位，而不被裁減。特別對本案目的對象，具備較強時代價值觀和市場意識高收入社會群體來說，物業(yè)保值增值功能將會更重要。她們經(jīng)濟地位和社會地位，決定了她們更著重物業(yè)不凡價值和品位格調(diào)。其中固然涉及物業(yè)附加值和社會知名度。也就是說，質(zhì)與價相比，她們更注重“質(zhì)”，而不是“價”，盡量“價”始終是市場重要敏感因素。一種缺少先進性、缺少增值保值功能物業(yè)，必然引不起她們興趣，甚至?xí)恍家活櫋Ｓ纱丝梢?，?yōu)化本案配備，如提高智能化限度，增設(shè)醫(yī)療保健設(shè)施和各項前衛(wèi)性服務(wù)設(shè)施等，將是十分必要和必要。這不但有助于塑造物業(yè)形象，便于炒作，更能實實在在地增強物業(yè)保值增值功能，提高物業(yè)品位，從而使這一“筑巢”之舉，引來目的市場之“鳳”。四、推廣主題依照上述營銷方略和產(chǎn)品定位，便應(yīng)精心提煉一種足以引起目的市場關(guān)注，符合她們身份地位和心理特性推廣主題，并一以貫之，統(tǒng)領(lǐng)營銷整個過程，以強化本案社會認(rèn)知，凸現(xiàn)物業(yè)個性特色。（一）推廣主題“當(dāng)代瀛洲島”蓬萊、瀛洲等三島是中華人民共和國古老神話傳說中仙人居住之地，長生不老之地。寄托著古代先民對于人生美好追求與向往，體現(xiàn)出人性需求至美至善至高境界。以此為推廣主題，旨在凸現(xiàn)本案優(yōu)質(zhì)生態(tài)效應(yīng)，熱帶雨林式繁茂植被、人工森林，以及靈氣生動環(huán)島水域，潺潺清流等這一適當(dāng)修身養(yǎng)性、令人神清氣爽人居空間。同步，以“島“形象來體現(xiàn)本案戶戶臨水，家家滿綠、清流環(huán)繞、濃蔭密布物業(yè)特色。此外，這一推廣主題還隱寓著將傳承千年人類美好生活抱負(fù)，人之神往至高境界，力盡轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實、恍若夢境深刻含義，使代代相傳，美妙憧憬仙人之居，終于在新世紀(jì)之初上海，翻版為人之“仙”居。并且，此推廣主題，頗具中華人民共和國老式文化色彩，具備傳播接受普遍性，可謂雅俗共賞。這對于擴大本案社會影響、提高其知名度和社會認(rèn)同感，大有增進作用。而對于本案目的市場而言，則同樣具備誘惑力。由于“當(dāng)代瀛洲島”意味深長寓義，含蓄雋永，足以引起有素養(yǎng)成功人士細(xì)細(xì)品位和感悟，勾起她們各自諸多聯(lián)想和想象，并進而激起她們一探究竟心理。系列主題確立了上述總主題，則還必要通過有關(guān)系列主題，多角度、全方位地加以形象化詳細(xì)演繹，以便使這一總主題更為有血有肉、可感可親。系列一主題：茂密樹林，綠林叢中家園標(biāo)題：“密林深處……”訴求點：·一千顆成年大樹，濃密林蔭夾適·房前屋后灌木叢生，大樹簇?fù)砬寮冏≌ぞG樹掩映別墅，密林深處有人家闡釋：以此主題體現(xiàn)本案人工自然，以樹木為主綠化特色，一反當(dāng)今別墅環(huán)境以草坪為主，輔以界定性低矮綠籬單調(diào)乏味綠化模式，給人以不同與眾鮮明印象，強調(diào)本案獨有生態(tài)效應(yīng)。系列二主題：清流環(huán)島、戶戶臨水，典型水鄉(xiāng)住宅標(biāo)題：“又一種周莊、同里”訴求點：·當(dāng)代“二十四橋”，橋橋相連，人在橋上走宛若水中行。·江南水鄉(xiāng)滬上再現(xiàn)，請流環(huán)繞，水網(wǎng)密布?！ら_門見“水”，臨窗見水，晝出夜歸又見水，似情“柔水”長相依·水為財，財源滾滾，滾進親水家園……闡釋：周莊、同里，是知名江南水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，是明清時期遺留至今，保存完好古代名鎮(zhèn)（已申報聯(lián)合國“世界文化遺產(chǎn)名錄”）。以此水鄉(xiāng)主題，體現(xiàn)本案環(huán)島住宅親水特性，以及戶戶臨水、開門見“水”規(guī)劃優(yōu)勢。并以此從一種側(cè)面再次體現(xiàn)本案環(huán)境生態(tài)效應(yīng)。系列三主題：清新空氣，森林負(fù)離子，滬上決無僅有社區(qū)環(huán)境植物釋氧量。標(biāo)題：“永遠(yuǎn)免費氧吧”訴求點：·由于人工樹林，高密度植被，致使社區(qū)植物釋氧量大增，空氣含氧量高達(dá)%?！や魉?，綠蔭密布，使社區(qū)空氣中負(fù)離子濃度激增，猶如置身于深山叢林和濱海沙灘?！ぴ敿?xì)闡明高含氧量空氣負(fù)離子對人體健康作用。闡釋：此主題突出本案鮮綠純氧，并以理性訴求方式，以科學(xué)數(shù)據(jù)來闡明本案空氣含氧量、負(fù)離子，及其對健康作用。以此使人對本案環(huán)境有個詳細(xì)實在結(jié)識。系列四主題：減少塵降、凈化空氣標(biāo)題：“碩大無朋空中吸塵器……”訴求點：·繁茂樹冠，濃密灌木，具備阻隔吸取塵降作用，使社區(qū)空氣中可吸入懸浮顆粒大為減少，空氣指數(shù)達(dá)到，屬優(yōu)質(zhì)級別。·植物可吸取有害氣體，特別是成年大樹，其吸取率更強，本案人工森林和高密度灌木，其對環(huán)境空氣凈化作用，是相當(dāng)強，猶如晝夜不息空中吸塵器?！た諝饧儍舳冗_(dá)到國家一級原則，猶如海南島清新空氣?！け景妇拖髧绎L(fēng)景區(qū)中一座療養(yǎng)院。闡釋：本主題通過對空氣純凈度詳細(xì)闡釋，形象地體現(xiàn)本案環(huán)境優(yōu)勢，及其對人誘惑力，并以此引起人們對本案想象和盼望，使其為之心動。系列五主題：幽靜環(huán)境標(biāo)題：“鳥鳴山更幽，清泉石上流”訴求點：·靜謐安詳，隔絕喧囂，一方紅塵中“凈土“。·靜靜林中小徑，靜靜溪流河水，靜靜滿目青翠……一切都是那么寧靜、清新，恍若隔世，恍若置身夢幻。·普通可忍受噪音分貝為，普通馬路分貝為，安靜環(huán)境分貝為，而本案環(huán)境分貝為。闡釋：通過此主題，體現(xiàn)本案寧靜、安逸，并以有聲襯托無聲手法，詩意化地體現(xiàn)本案安靜、祥和。再以理性訴求科學(xué)數(shù)據(jù)，進一步印證感性訴求寧靜氛圍，增強說服力，給人以真切感受和認(rèn)知。系列六主題：智能化配備，超前預(yù)先。標(biāo)題：“猶如科幻世界”。訴求點：·社區(qū)局域網(wǎng)，一“網(wǎng)”打盡。網(wǎng)上購物、網(wǎng)上征詢、網(wǎng)上結(jié)付、網(wǎng)上教誨、網(wǎng)上娛樂……以便快捷、省時省力，天涯變咫尺。·社區(qū)一卡通，刷卡門禁，刷卡消費，刷卡享有或免費或有償各類服務(wù)……舒服便利、安全可靠，令人得到至尊享有。·光纖到戶，寬帶布線，得心應(yīng)手，隨心所欲?！敉膺h(yuǎn)程遙控家電。微波爐、電飯鍋、空調(diào)、熱水器等，隨時接受遙控指令自動工作，好像家中有個保姆?！ぜ彝シ辣I、防煤氣泄漏等報警系統(tǒng)，出門在外，也能收到家中自動報警。闡釋：通過此主題，形象體現(xiàn)本案智能化限度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其她社區(qū)，給人以超前領(lǐng)先強烈印象。同步，這也是增強物業(yè)保值增值功能體現(xiàn)，使人感到物有所值，并激起人們對本案將來生活憧憬。系列七主題：前衛(wèi)服務(wù)，體貼入微標(biāo)題：“這才是生活享有”。訴求點：·代購、代辦、代請保姆、家教、律師……一切都可以由物管代勞?！ね杏住⑼欣?、保健、養(yǎng)生、醫(yī)療護理、家庭病房……足不出區(qū)，盡享其成?！げ杷嚒⒉寤?，花鳥魚蟲養(yǎng)殖、書法繪畫、交誼舞培訓(xùn)、投資理財、金融保險、法律征詢等各類學(xué)習(xí)班、培訓(xùn)班，應(yīng)有盡有。門類齊全社區(qū)學(xué)校，為業(yè)主竭誠服務(wù)?！＼嚱铀妥优雽W(xué)，自小享有高人一等生活。闡釋：此主題體現(xiàn)本案獨具人情化、人性化各類服務(wù)，讓人備感親切,也備受尊重。隨著都市人口老齡化限度提高，人均壽命延長，社區(qū)為老人提供服務(wù)應(yīng)恰當(dāng)增長，這方面超前意識，同樣能成為本案一大亮點。作為處在顛峰期本案目的群體，在選購物業(yè)時，必然會想到自己養(yǎng)老問題。特別是別墅物業(yè)，更會成為她們退休后歸宿之地，休身養(yǎng)性，頤養(yǎng)天年。系列八主題：本案特有養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)題：“人間重晚情…”訴求點：·陪老服務(wù)，陪老人聊天、讀報，消除其孤單寂寞。·心理征詢，以防治老人常用精神抑郁癥，保持人精神健康。·社區(qū)老人學(xué)校、托老所，開辦各類適合老人學(xué)習(xí)班，提供老人活動設(shè)施和輔導(dǎo)，如太極拳、氣功等?！めt(yī)務(wù)室、家庭病房，提供上門就診、醫(yī)務(wù)護理、保健征詢等服務(wù)。闡釋：此主題將增強本案人情味及社會親和力，對功成名就、收入頗豐中、老年人，更具誘惑力。她們既會考慮到父母養(yǎng)老，也會考慮到自己養(yǎng)老。而恰恰在這一方面，其她別墅樓盤卻未予以注意。本案著重推出便能捷足先登，彌補這一空白，使本案更能迎合特定目的市場心理需求，正中下懷。包裝方式包裝方式直接關(guān)系到推廣效果，關(guān)系到人們對物業(yè)感知和評判，以及給人留下先入為主第一印象。本案現(xiàn)場售樓處及規(guī)劃模型、房型模型等都已搞好。這方面包裝總體來說還不錯，感覺尚好，現(xiàn)暫且無論。在此就其他方面包裝提出咱們觀點和建議，以供參照、商榷。案名及推廣名包裝既有案名和推廣名較為平淡，且又有雷同感，不利于提高物業(yè)品位，也不易給人留下鮮明深刻印象和意味雋永感受。在此，不妨先各擬幾種，供進一步推敲、選取。1、案名建議（1）森澤環(huán)島別墅·將開發(fā)商名與項目名結(jié)合，有助于樹立公司形象，提高公司社會知名度?！ぁ吧瓭伞奔仁枪久衷⒁獗景敢詷淠緸橹鳝h(huán)境特色，“森”給人以森林、樹木之聯(lián)想，“澤”又有水鄉(xiāng)澤園之意，“環(huán)島”突出本案水域特性。·“別墅”，則直接點明本案物業(yè)形態(tài)類型，與多層、小高層等社區(qū)截然相分，不易混淆，使人一目了然本案市場定位。因“花園“一詞，多層、小高層，甚至高層住宅都在用，使人不易從案名區(qū)別物業(yè)形態(tài)?！ご税该⒁饷鞔_，又不雷同，且又較易體現(xiàn)本案特色，有所新意，也較為大氣。（2）森靈別業(yè)·“森靈“與森林諧音，突出本案生態(tài)環(huán)境之優(yōu)勢，寓原生大自然?！ぁ吧`”又與“生靈”諧音，寓本案生機勃發(fā)，布滿生命活力?！ぁ吧庇衷ⅰ吧瓭伞惫久子谑谷水a(chǎn)生連鎖記憶，增強對公司辨認(rèn)?！ぁ办`”具備靈氣、靈活、靈動、靈秀之意，寓本案水景特色?！办`”在上海方言中又有“較好”、“上佳”之意，寓本案高檔品味、上乘品質(zhì)?！ぁ皠e業(yè)”即別墅之別稱，古代指屋前有庭院花圃獨立住宅?！ご嗣^新穎別致，也較儒雅文氣，具備中華人民共和國文化色彩，能給人以較多聯(lián)想和想象。2、推廣名建議（1）當(dāng)代瀛洲島·寓本案為人類自古追求抱負(fù)人居空間。·“瀛洲”具備濃郁中華人民共和國老式文化特性，又富有浪漫主義和抱負(fù)主義色彩，寄托著人們美好生活憧憬。·此名富于想象，內(nèi)涵豐富，可做各種引申。·突出本案水域環(huán)境，又強調(diào)“當(dāng)代”概念，寓本案超前領(lǐng)先，具有時代氣息。·此名古、今結(jié)合，將古代抱負(fù)與現(xiàn)實追求相融合，亦虛、亦實，虛實相生，又較為大氣和響亮，并與本案推廣主題相一致。（2）蓬萊逸居·“蓬萊”與“瀛洲”同是傳說中仙人之居島，與前一案名又異曲同工之妙?！ぁ耙荨庇酗h逸、瀟灑、超凡脫俗之意，寓本案安逸、靜逸、飄飄欲仙，富有浪漫氣息?！ねㄋ滓锥⒁饷鞔_。（3）逸墅天地·“逸墅”與“藝術(shù)”諧音，寓本案高雅、脫俗?！ぁ笆奔磩e墅，“逸墅”給人以飄然之居、灑脫之居感受，具備較大想象空間，耐人尋味?！ば路f別致，易于辨認(rèn)。（4）聽濤軒·“聽濤”，既指聽水之濤聲，又指聽林之濤聲，突出本案既臨水又伴林環(huán)境特色?！ぁ败帯保垂糯鷪@林中臨水觀景、休閑建筑，寓本案戶戶臨水規(guī)劃特點，以及優(yōu)美景觀效果?！ご嗣^為雅致、富有文采和意境，同樣具備抱負(fù)化浪漫氣息，符合身份人士品味。（二）樣板樓及環(huán)境包裝樣板房與環(huán)境是個整體，必要應(yīng)考慮兩者呼應(yīng)與協(xié)調(diào)統(tǒng)一，給人以完整渾然一體感覺。涉及兩者構(gòu)圖、布局、色彩解決，以及四個方位、不同角度視覺效果。切莫使兩者形成強烈反差，給人以生硬、割裂之感，形成視覺沖突。因而，樣板別墅色彩不能太跳，應(yīng)減少色彩明度和飽和度，并以冷色為基調(diào)。如青灰或湖綠墻體，勾勒鉛白線條，配以藏青屋面等。這就能與不同層次、色差綠色環(huán)境相和諧。并應(yīng)盡量使別墅掩映在綠樹叢中。如在別墅兩側(cè)移植成年喬木和灌木，并恰當(dāng)增長密度，以形成一道綠色屏障。別墅先后，移植高低錯層灌木，并在房后較遠(yuǎn)處，移植少量喬木，以不影響采光，盡量不鋪草坪，以灌木、喬木為主，并點綴某些藤蔓類植物。樣板房別墅陽臺、露臺、甚至窗臺都應(yīng)搞綠化。為增長視覺效果和便于操作，可采用以假亂真人工仿制盆栽觀葉植物、垂吊類、爬蔓類植物等，以與庭院綠化相呼應(yīng)。庭院小徑應(yīng)鋪以卵石路面，某些組團綠化，可配以不規(guī)則大巖石塊和石筍（可用人工仿制品），以增強自然氣息。庭院一角也可配上繁茂修竹，以增長清秀之感。盡量使庭院每一視角，都能形成一組完整景觀。既然是環(huán)島別墅，那么，別墅背面小河也應(yīng)開掘成型，以使人對本案水域有身臨其境之感。在庭院一隅樹蔭下，還應(yīng)設(shè)立某些仿原木、仿樹木莊桌、凳，既能供人休息，又是一組園林小品，富有野趣。樣板房客廳窗外，應(yīng)成景觀重點。以使人透過大面積整排落地窗，看到一副完整、郁郁蔥蔥畫面，將自然環(huán)境引入室內(nèi)，令人有通透、親近自然感覺。總之，樣板區(qū)域，應(yīng)突出環(huán)境，而不是別墅自身，應(yīng)使別墅成為環(huán)境中一某些，融入環(huán)境之中。這一點相稱重要，也是本案與眾不同一種營銷方略，以賣環(huán)境帶動賣房，并以此提高物業(yè)附加值，使目的群體都沖著這一“環(huán)境”而來。（三）戶外廣告包裝1、路牌廣告1）可在滬松公路近本案入口處一帶設(shè)某些路牌廣告。2）九亭鎮(zhèn)中心廣場一帶。3）閔行與九亭交界立交橋上可作某些立牌廣告。4）漕溪北路與漕寶路交界一帶及上海體育館一帶。5）徐家匯中心一帶。2、交通媒體1）92路公交車車身廣告。2）上海體育館及徐家匯地鐵站內(nèi)燈箱廣告。3）吳中路西區(qū)車站可考慮作立牌廣告。（四）大眾媒體包裝1、電視電視廣告形象、直觀、生動，但成本較高，可容傳達(dá)內(nèi)容較少，因而可考慮在第一種島建成并且景觀也基本做成時，以實景照來打動人心，吸引目的客戶群體。另一種思路可考慮用電視廣告來渲染本案水域優(yōu)勢，使本案“島上別墅”“水上別墅”等觀念進一步人心。詳細(xì)廣告思路可嘗試以幽默創(chuàng)意來實現(xiàn)。如可以由水域?qū)e墅作用反推至水對陶冶情操作用、水對尋常生活作用甚至是水對人體作用，然后以對比等手法來讓人理解水域?qū)e墅重要性并激發(fā)觀眾對本案進一步理解興趣。2、廣播本案廣播廣告投放量不用很大，由于廣播廣告不夠直觀，房地產(chǎn)諸多優(yōu)勢難以較好地傳達(dá)給受眾，只適當(dāng)作品牌廣告，擴大公司和品牌知名度。廣播廣告內(nèi)容要簡樸明了，并且廣告語要措詞精練，朗朗上口，便于記憶。并且最佳在廣告語中能體現(xiàn)本案水域優(yōu)勢，以使得本案知名度隨著廣告語口傳效果而得以提高。3、雜志雜志廣告印刷精美，制作精良，宜以社區(qū)已建成別墅實景或水域景觀來作主圖，配以精練易記廣告語及優(yōu)美生動廣告正文，以較強可讀性和視覺沖擊力來觸動讀者審美情緒，從而牽動目的客戶群體視線。在雜志選取上可考慮以《東方航空》《新周刊》《商業(yè)周刊》《經(jīng)濟展望》《三聯(lián)生活周刊》《新民周刊》等經(jīng)濟潮流類雜志為主。4、報紙報紙廣告是本案推廣手段中最核心一環(huán)。建議以系列平面廣告形式，既風(fēng)格各異、自成一體又有統(tǒng)一風(fēng)格和一條主線來貫穿每個廣告，使人在看過前一種廣告后會有所期待，看完背面廣告后有重復(fù)疊加、加深印象之效。本部以為可以通過下面幾類系列廣告思路來擴大本案知名度，提高本案品牌形象。文化類廣告以外立面、建筑風(fēng)格、建筑細(xì)部體現(xiàn)文化底蘊為廣告題材。以建筑與自然和諧、天人合一等來詮釋本案文化內(nèi)涵。可以社區(qū)景觀規(guī)劃、房型設(shè)計等來折射本案“以人為本”人文氣息。2）“水”類系列廣告A.仁者樂山，智者樂水：舉古今中外喜歡伴水而居名人為例（可以再成系列廣告）。B.水自身動人、迷人：清澈、靈動。C.臨水而居對陶冶性情作用。D.水域、流水對景觀搭配、景觀成形作用：水天一色、水光瀲滟等。E.引用古詩詞中關(guān)于“水”名言佳句為主標(biāo)，以本案水域優(yōu)勢為主訴求，制作某些較具老式文化氣息“水”系列廣告，如可以“野曠天低樹，江清月近人”“魚戲新荷動，鳥散余花落”“掬水月在手，弄花香滿衣”等詩句作系列廣告。F.可考慮創(chuàng)意上佳幽默廣告來表達(dá)水對人體重要性，從而間接傳達(dá)本案水域優(yōu)勢。其他廣告：如以相對價格優(yōu)勢、房型特點、社區(qū)配備等為主訴求點廣告。（五）非常規(guī)媒體包裝1、網(wǎng)絡(luò)廣告1）本案及發(fā)展商自身可制作美麗網(wǎng)頁，吸引潛在客戶登陸。2）在上海幾種房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站首頁作廣告推廣。3）在證券類、古董拍賣類等專業(yè)網(wǎng)站上也可投放適量廣告，以吸引某些目的客戶。2、VCD片制作簡介社區(qū)碟片，可向前來客戶現(xiàn)場演示。3、樓書折頁本案原有樓書圖片清晰，文字優(yōu)美，具一定文化氣息。并且每頁以精辟簡潔二字來概括，令人耳目一新。但是，也有某些值得商榷地方，詳細(xì)