沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U8-8-103投資分析報告

PAGE27PAGE27TOC\o"1-3"\h\u目錄359一、綜述 476671、項(xiàng)目情況 4116342、效益風(fēng)險結(jié)論 5324483、重慶大學(xué)城簡介 515846二、行業(yè)及市場分析 640781、片區(qū)市場價格調(diào)查 6126372、周邊樓盤價格比較 754883、區(qū)域商業(yè)市場分析 1019024、產(chǎn)品銷售分析 10279095、客戶定位 111469三、項(xiàng)目區(qū)位、周邊規(guī)劃及配套等調(diào)查 1210896四、項(xiàng)目綜合分析 13196691、優(yōu)勢分析： 13232312、機(jī)會分析： 1476853、劣勢分析： 14275414、威脅分析： 1424944五、項(xiàng)目（產(chǎn)品）方案構(gòu)想及競爭分析 16138681、產(chǎn)品方案構(gòu)想 16243842、產(chǎn)品競爭分析 1620376六、經(jīng)濟(jì)效益測算 17224061、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo) 1786512、建設(shè)分期、銷售進(jìn)度計(jì)劃 1956383、銷售價格預(yù)測（方法）、成本及費(fèi)用測算 1952864、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)測算 21188185、風(fēng)險分析 224261七、結(jié)論與建議 24251571、結(jié)論 24122242、項(xiàng)目融資建議 2466373、銷售建議 2522135八、附件 26沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U分區(qū)U8-8-1/03投資分析報告綜述(張建）1、項(xiàng)目情況本項(xiàng)目行政隸屬于重慶市沙坪壩區(qū)，本項(xiàng)目位于大學(xué)城核心居住區(qū)的東南側(cè)，毗鄰重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶科技學(xué)院、城市管理學(xué)院、第一中學(xué)等數(shù)所學(xué)府。目前大學(xué)城有15所高校，已有9所高校先后投入使用，目前入駐學(xué)生達(dá)到10萬人，到2015年，15所高校全部建成，師生規(guī)模30萬人。地塊距最近的沙坪壩商業(yè)區(qū)有20公里的路程。該地塊處在黃金地段，潛力巨大，所以在這里投資具有相當(dāng)大的潛力?！锏貕K編號:11085★起始時間：2011-09-19★截止時間：2011-09-19★成交時間：2011-09-21★土地面積：72756㎡ ★建設(shè)用地面積：72756㎡★起始價：20954萬元 ★規(guī)劃建筑面積：109134㎡★規(guī)劃用途：其他普通商品住房用地★成交價：27000萬元 ★成交樓面價：2474元★竟得方：重慶康田置業(yè)有限公司、重慶悅銀投資管理有限公司2、效益風(fēng)險結(jié)論按照計(jì)劃這個項(xiàng)目的效益還是很客觀的，投資額在51272.3萬元左右，利潤在22613.55萬元左右，利潤率還是比較客觀的。同時NPV=9888,IRR=26%；該計(jì)劃的NPV(凈現(xiàn)值)和IRR（內(nèi)部收益率）都是大于0的，但是投資額比較大，存在一定的投資風(fēng)險，但是投資都是具有一定的風(fēng)險的，我們只能盡力做好一切防范措施，將風(fēng)險降低到最低，從長遠(yuǎn)來看該項(xiàng)目是非常有潛力和競爭力的。3、重慶大學(xué)城簡介重慶大學(xué)城，位于虎溪鎮(zhèn)，規(guī)劃占地30平方公里，定位為全國重要的科教節(jié)點(diǎn)、西南地區(qū)高級人才培訓(xùn)中心、科研與交流中心、創(chuàng)新中心和產(chǎn)業(yè)化基地。具有高教、科研核心功能以及大學(xué)產(chǎn)業(yè)集群基本功能，同時包括居住、服務(wù)、文化、休閑、旅游、生態(tài)保護(hù)等服務(wù)輔助功能和延伸功能，打造西部教育高地。行業(yè)及市場分析（房地產(chǎn)行業(yè)及市場調(diào)查分析）（何偉）1、片區(qū)市場價格調(diào)查大學(xué)城房價走勢圖計(jì)算單位：元/平方米（信息來源：/）重慶房價走勢圖計(jì)算單位：元/平方米（信息來源：/）2、周邊樓盤價格比較中渝春華秋實(shí)地址：[沙坪壩大學(xué)城]大學(xué)城東路（科技學(xué)院旁）特色：別墅、高層、公寓、商業(yè)行情：高層套內(nèi)均價6100元/平米，公寓套內(nèi)均價6600元/平米協(xié)信城立方地址：[沙坪壩大學(xué)城]東路（科技學(xué)院旁）特色：普通住宅別墅行情：均價6000元/平米北麓國際城地址：沙坪壩大學(xué)城（重慶科技學(xué)院旁）特色：普通住宅商住兩用行情：高層套內(nèi)均價5800元/平米；洋房套內(nèi)均價約7000元/平米東方劍橋地址：[沙坪壩大學(xué)城]中路17、19號（大學(xué)城重大東門旁）特色：普通住宅行情：均價6000元/平米康田漫城地址：[沙坪壩大學(xué)城]西永組團(tuán)分區(qū)U8-10-1/02地塊（重慶科技學(xué)院前行右轉(zhuǎn)100米）特色：普通住宅行情：均價5800元/平米地址：重慶市沙坪壩區(qū)大學(xué)城重大東門旁

特色：普通公寓;別墅行情：8548元/平米3、區(qū)域商業(yè)市場分析大學(xué)城所在的西永組團(tuán)是重慶市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一，未來規(guī)劃人口將達(dá)到45萬人，穩(wěn)定的人群將拉動大學(xué)城房地產(chǎn)市場的需求。大學(xué)城商鋪購房者主要以沙坪壩區(qū)和江北區(qū)為主，其職業(yè)特征主要是大學(xué)城教師、政府工作人員和大型企業(yè)高級管理人才，年齡以30-45歲為主。大學(xué)城商業(yè)業(yè)態(tài)主要以餐飲和服裝為主。當(dāng)前，大學(xué)城商業(yè)消費(fèi)群體比較單一，主要以學(xué)生為主。大學(xué)城商業(yè)未來放量近275萬㎡，商業(yè)競爭激烈。4、產(chǎn)品銷售分析該產(chǎn)品的銷售方式根據(jù)中等收入群體而定，產(chǎn)品能很好的得到消費(fèi)群體的接受，照現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面購房情況看，大多數(shù)購買者都認(rèn)為必須有銀行按揭，首付款要少，按揭年限要長，并要求銷售人員或發(fā)展商幫助辦理銀行按揭；另有一小部分受訪者表示最好能對發(fā)展商分期付款，約定幾年內(nèi)付清，不做銀行按揭。這些都在該產(chǎn)品的銷售方案當(dāng)中，這也形成該產(chǎn)品銷售中的一個競爭優(yōu)勢。5、客戶定位通過重慶幾大有代表性樓盤的盤點(diǎn)，可將購房群體分為投資型、首次置業(yè)型、舊城改造型、居住改善型以及周邊縣市移居型5大客戶群體，所占比重各占20%。（1）、投資型群體目前重慶的大環(huán)境比較好，中央在此的投資將會超過每年5000個億，令重慶房價在全國還處于低位，升值潛力較大，所以外地投資者比較傾向于此。（2）、首次置業(yè)型重慶的大學(xué)數(shù)量在全國僅次于北京、上海，因此這個龐大的消費(fèi)群體不容忽視，假如每兩個畢業(yè)生買一套房子，就能將重慶房產(chǎn)業(yè)帶動5年，但主要以小戶型為主。（3）、舊城改造喬遷型重慶已進(jìn)入快速發(fā)展階段，因此老城區(qū)已不能滿足未來城市配套的發(fā)展要求，舊城換新城勢在必行，因此，將拆遷產(chǎn)生的喬遷群體進(jìn)行二次置業(yè)，這只隊(duì)伍在未來五年內(nèi)的消費(fèi)力量還是很大的。（4）、居住改善型隨著人們生活水平的提高，人均住宅面積將會越來越大，這就使一部分富起來的人群不斷改善自己的生活環(huán)境，即二次置業(yè)或三次置業(yè)。（5）、周邊縣市移居型城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市的生活距離越來越近，即從鄉(xiāng)鎮(zhèn)涌入重慶的人口將不斷增加。三、項(xiàng)目區(qū)位、周邊規(guī)劃及配套等調(diào)查（楊童）該地塊為其他普通商品住房用地，地塊面積72756㎡，容積率1.5，土地成交價：27000萬元。區(qū)位配套公交：289291271251璧山到大學(xué)城璧山到紅旗河溝璧山到朝天門璧山到沙坪壩璧山到石橋鋪璧山到菜園壩璧山到南坪璧山到龍頭寺等公交，并且大學(xué)城西部客運(yùn)站距離本小區(qū)也只有1公里，出行便捷。學(xué)校：重慶科技學(xué)院、重慶大學(xué)、第三軍醫(yī)大學(xué)、重慶城市管理學(xué)院等學(xué)府以及大學(xué)城一中、八中等中學(xué)，。購物：重百（龍湖睿城店）、新又好超市、家和民心超市、家佳超市、渝和超市、重慶極捷商城、雅客來超市（熙街店）。醫(yī)院：仁安醫(yī)院、陳家橋中心醫(yī)院、重慶醫(yī)科大學(xué)附屬大學(xué)城醫(yī)院、重慶大學(xué)大學(xué)城醫(yī)院。銀行：中國工商銀行大學(xué)城營業(yè)廳、農(nóng)行大學(xué)城支行、中國建設(shè)銀行大學(xué)城支行、中國銀行大學(xué)城重大分理處、中國農(nóng)業(yè)銀行東方劍橋營業(yè)廳、招商銀行虎溪支行、民生銀行大學(xué)城支行、中國郵政虎溪營業(yè)部、重慶市農(nóng)村商業(yè)銀行大學(xué)城分理處、重慶市農(nóng)村商業(yè)銀行虎溪分理處。餐飲：秦媽火鍋（大學(xué)城店）、奇火鍋(大學(xué)城店）)、齊齊火鍋(大學(xué)城店)、烏托邦咖啡廳、頤真香湯鍋坊、絕味鴨脖(龍湖睿城店)、欣陽餐館、仕權(quán)山莊火鍋、滿椒紅火鍋、蝸居時尚酒店、勛浩商務(wù)酒店、似家心怡酒店（大學(xué)城店）。四、項(xiàng)目綜合分析（SWOT法）（龔凱旋）1、優(yōu)勢分析區(qū)域優(yōu)勢：本項(xiàng)目位于西部新城“一城三園”的大學(xué)城，區(qū)域15所高校所帶來的文化氛圍和商機(jī)將不容小覷，惠普和富士康都將在大學(xué)城建立產(chǎn)業(yè)園。良好的整體規(guī)劃和高端的產(chǎn)品業(yè)態(tài)也正適合經(jīng)營理念。位置優(yōu)勢：本地塊相對主城區(qū)地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃交通便捷；輕軌和大學(xué)城隧道的開通，使本項(xiàng)目與富力城、龍湖.東橋郡相比交通更快捷方便，沿橫四路項(xiàng)目直接穿隧道到主城區(qū)；本項(xiàng)目還處于外環(huán)高速的入口處，目前主城區(qū)交通比較混亂，塞車比較嚴(yán)重，而從本項(xiàng)目進(jìn)入外環(huán)高速可以直達(dá)機(jī)場和北部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈；地鐵1號線2012年全線貫通，沙坪壩十幾分鐘即達(dá)，至璧山僅5分鐘，至朝天門僅約40分鐘車程。2、機(jī)會分析（1）、區(qū)域規(guī)劃，城市空間西進(jìn)速度越來越快。隨著微電子產(chǎn)業(yè)園、物流園及各高校的持續(xù)建設(shè)，主城西部已初具規(guī)模，擬形成“一城三園”的發(fā)展態(tài)勢（即大學(xué)城、西永微電子工業(yè)園、鐵路物流園和臺資信息產(chǎn)業(yè)園）。（2）、擴(kuò)大的消費(fèi)群體，重慶作為第四個直轄市，人口膨脹近幾年很快，從周邊縣市涌向重慶的人口越來越多，這就滿足了剛性需求。（3）、高端品質(zhì)樓盤的需求，高端品質(zhì)樓盤的市場份額還不是很大，如果本項(xiàng)目走高端產(chǎn)品道路，不但可以搶占到一定市場份額，更重要的是可以在短時間內(nèi)塑造自己的品牌形象。劣勢分析（1）、位置雖然緊鄰重慶大學(xué)，但是該項(xiàng)目目前還不是凈地，周邊的配套也很是不夠完善，因道路還沒有完成，則目前市場關(guān)注度不夠。（2）、本項(xiàng)目地理位置雖處大學(xué)城，但并非處在大學(xué)城的主干道，相對龍湖.東橋郡、富力城和融城華府的位置，競爭力就會小一些。4、威脅分析（1）、市場競爭激烈造成客戶分流，周邊區(qū)域的地塊還處于待開發(fā)狀態(tài)，將來勢必會對本項(xiàng)目的銷售帶來較大的沖擊。（2）、產(chǎn)品能否真正達(dá)到預(yù)想目標(biāo)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是涉及到開發(fā)商的實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷企劃、物業(yè)管理等眾多方面的專業(yè)化工作，能否在各個層面上都達(dá)到與本項(xiàng)目匹配的標(biāo)準(zhǔn)與要求，是本項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵。（3）、未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂觀，企業(yè)購買辦公物業(yè)的需求縮??；本物業(yè)體量較大，需要投入大量資金，有一定的開發(fā)風(fēng)險；國家政府不斷出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政策，到目前為止調(diào)控仍在持續(xù)當(dāng)中，未來影響可能加劇。（4）、作為一個在房產(chǎn)競爭壓力大的市場，只有做好項(xiàng)目質(zhì)量與品質(zhì)，才能贏取更多的客戶，帶來更大的市場契機(jī)。（5）、雖然大學(xué)城房價一直都有升高的趨勢,且近年來國家通過一系列政策法規(guī)嚴(yán)格土地管理制度，收縮“地根”，但與機(jī)遇并存。（6）、所以本報告建議在項(xiàng)目運(yùn)作過程中要通過切實(shí)有效的運(yùn)營管理手段來降低項(xiàng)目的綜合成本，突現(xiàn)項(xiàng)目的價格優(yōu)勢。（7）、在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期銷售過程中則要通過嚴(yán)謹(jǐn)領(lǐng)先的整體策劃提高產(chǎn)品競爭力，擴(kuò)展客源范圍和通過精確有效的營銷操作，避免因留滯房源吞噬利潤，進(jìn)而在確保項(xiàng)目去化的基礎(chǔ)上通過銷售節(jié)奏的控制提高整體利潤水平。項(xiàng)目（產(chǎn)品）方案構(gòu)想及競爭分析（競爭對手分析）（唐進(jìn)）1、產(chǎn)品方案構(gòu)想本項(xiàng)目位于西部新城“一城三園”的大學(xué)城，區(qū)域15所高校所帶來的文化氛圍和商機(jī)將不容小覷，惠普和富士康都已在大學(xué)城建立產(chǎn)業(yè)園。規(guī)劃入駐大學(xué)15所，教師、學(xué)生人數(shù)15—20萬人，社會人口25萬人。但是大學(xué)城商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，熙街遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的需求。因此，本地塊用于建設(shè)商業(yè)裙房，這樣與周邊的發(fā)展緊密聯(lián)系，更有利于該項(xiàng)目的發(fā)展。因此，結(jié)合本項(xiàng)目用地實(shí)際情況結(jié)合未來市場發(fā)展趨勢，綜合定位本項(xiàng)目如下：

中小戶型公寓+商業(yè)裙房+花園洋房

2、產(chǎn)品競爭分析本地塊的產(chǎn)品符合該區(qū)域的發(fā)展趨勢，并且集結(jié)了多個經(jīng)濟(jì)發(fā)展行業(yè)于一體，涵蓋特色中餐、特色江湖菜、經(jīng)典小吃、KTV、超市、銀行、休閑娛樂等多元化業(yè)態(tài)。能夠充分發(fā)揮發(fā)展過程中的集體優(yōu)勢，使得該地塊的產(chǎn)品得到很好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。該地段處于該區(qū)域的流動人口較多的地段,有良好的地段優(yōu)勢。六、經(jīng)濟(jì)效益測算（蒲彬.楊童）1、方案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)（總平面布置圖）建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表根據(jù)重慶市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃函有關(guān)規(guī)定，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目指標(biāo)備注基地面積72756㎡ 總建筑面積109134㎡包括住宅，商業(yè)建筑，車庫地上建筑面積96204㎡住宅和商業(yè)建筑公寓面積85062㎡花園洋房和高層住宅商業(yè)裙房11142㎡地下建筑面積12930㎡地下停車庫容積率1.5地下停車位300個該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面圖規(guī)劃詳細(xì)圖類型代號單位F1F2F3F4F5方案特征花園洋房高層高層高層商業(yè)數(shù)量棟161512層數(shù)層91515153占地面積M2266418023602621857建筑面積M2426242700354003930111422、建設(shè)分期、銷售進(jìn)度計(jì)劃（計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖或橫道圖）銷售價格預(yù)測（方法）、成本及費(fèi)用測算銷售收入估算表產(chǎn)品類型一期二期三期合計(jì)高層（元/m2）580060006200花園洋房（元/m2）680070007400均價630065006800銷售量（萬m2）19240384813848396204銷售收入（萬元）12121.225012.726168.463302.3可出租商業(yè)面積（元/m2/月）8090100出租量（m2）3342.63342.64456.811142五年內(nèi)的收入（萬元）1604.41805.02674.16083.5車位價格（萬/個）151515銷售量（個）10012080300銷售收入（萬）1500180012004500總銷售收入（萬元）73885.8項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資序號項(xiàng)目單價計(jì)價量樓面分?jǐn)偪們r說明(元/m2)(萬平方米）(元/m2)(萬元)1土地費(fèi)用14997.375010942.7土地費(fèi)按100萬/畝估算2前期工程費(fèi)用2507.31251825.0250元/m2,包括設(shè)計(jì)、勘查、人防、可研、招投標(biāo)費(fèi)、土地平整等3建安工程費(fèi)150011120016500.01500元/m2，按建筑規(guī)模算4基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)250112002750.0250元/m2包括水電氣工程、道路管網(wǎng)、智能化、人防、園林工程等5不可預(yù)見費(fèi)761463.41、2、3項(xiàng)和的5%6管理費(fèi)用45900300萬/年，3年計(jì)7財(cái)務(wù)費(fèi)用03073.11-5項(xiàng)和的10%8營銷費(fèi)用1402216.5銷售收入的3%9銷售稅費(fèi)4063.7銷售收入的5.5%所得稅前投資1143734.410所得稅7537.85費(fèi)用總額1151272.3經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)測算（NPV、IRR、投資回收期）現(xiàn)金流量表項(xiàng)目時間（年度）合計(jì)123451現(xiàn)金流出10014114651146511405907553424投資進(jìn)度25%25%25%25%100%1.1建設(shè)投資8370837083708371334811.2期間費(fèi)用99315591559153654256471.2.1財(cái)務(wù)費(fèi)用76876876876930731.2.2管理費(fèi)用2252252252259001.2.3營銷費(fèi)用056656654254222161.3銷售稅費(fèi)1037103799499540631.4所得稅753802現(xiàn)金流入00152262861830042738862.1銷售收入00152262861830042738863靜態(tài)分析3.1凈現(xiàn)金流量-10014-1146537611721320967204613.2累計(jì)凈現(xiàn)金流量-10014-21479-17718-50620461靜態(tài)投資回收期4.034動態(tài)分析折現(xiàn)率9%4.1現(xiàn)值(9187)(9650)2904121941362798884.2累計(jì)現(xiàn)值(9187)(18837)(15933)(3739)98884.3NPV98884.4IRR26%4.5動態(tài)投資回收期4.27注：假設(shè)各期的現(xiàn)金流均發(fā)生在期末；所得稅在最后一年支付利潤表利潤估算表序號項(xiàng)目備注1銷售收入73885.82稅前投入43734.43靜態(tài)利潤30151.4不考慮所得稅、土地增值稅4利潤率0.695所得稅7537.85利潤的25%6凈利潤22613.557凈利潤率0.5175、風(fēng)險分析（盈虧平衡和敏感性分析）序號項(xiàng)目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內(nèi)部收益率（%）凈現(xiàn)值（萬元）投資回收期0基本方案26.599144.271開發(fā)產(chǎn)品投資1018.711544.94-1035.8103144022售房價格1033.7106054.2-1019.214864.93租房價格1027.297184.27-1025.888894.32七、結(jié)論與建議（唐進(jìn).范小松）1、結(jié)論 大學(xué)城作為重慶市西部大開發(fā)十大重點(diǎn)工程之一，該區(qū)域?qū)⑽藗兦皝?，這將為區(qū)域內(nèi)部的住宅市場帶來巨大的潛在有效市場需求。目前區(qū)域內(nèi)已有較為成熟的樓盤，如旭陽臺北城、北麓國際城等，并且更多新興樓盤正在該區(qū)域內(nèi)新建。地塊處于一個位置俱佳的地段，擁有良好的發(fā)展空間。交通便捷，發(fā)展空間也在不斷提升，地塊的價值也會越來越高的，市場價值也是相當(dāng)可觀的，該項(xiàng)目的預(yù)期利潤就在2億左右，因?yàn)橛欣麧櫨陀酗L(fēng)險，所以投資也存在一定的投資風(fēng)險，只能提升管理，將風(fēng)險降低到最低。在重慶成為特區(qū)及市政府對重慶城市新規(guī)劃，抓住開發(fā)時機(jī)，一定能為企業(yè)帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算，認(rèn)為開發(fā)此項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目的收益可觀（對未來房價以及相應(yīng)收入的預(yù)計(jì)比較保守）、風(fēng)險可控、增值潛力較大；應(yīng)在總體上采取積極增長性戰(zhàn)略，抓緊落實(shí)項(xiàng)目融資等事宜，適時啟動。進(jìn)而，抓住大學(xué)城以及重慶房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)遇，獲得更大的經(jīng)濟(jì)與社會效益。2、項(xiàng)目融資建議（1）、自有資金按公司組建性質(zhì)籌集，且應(yīng)占項(xiàng)目總投資的25%以上。（2）、銀行借貸應(yīng)考慮以土地或公司其他資產(chǎn)作抵押，向銀行貸款，金額可控制在項(xiàng)目總投資的40%以下。（3）、施工墊資將工程分包給經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的建筑承包商，由其前期墊資部分資金，但應(yīng)注意合法性及其墊資額度。（4）、招商引資以項(xiàng)目的預(yù)期經(jīng)營收益為依據(jù)對外招攬經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的其他投資商合作開3、銷售建議（1）、針對大客戶購買整層或更多在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再便宜100-500萬。（2）、購買面積比較大且一次性付款進(jìn)行8折優(yōu)惠。（3）、一組客戶購買面積不大，但團(tuán)購（5組以上）進(jìn)行8.5折優(yōu)惠。（4）、有預(yù)約登記，辦理過貴賓卡的在以上優(yōu)惠基礎(chǔ)上再讓利1個百分點(diǎn)。（5）、有預(yù)約登記，從渠道部來訪的客戶在以上優(yōu)惠的基礎(chǔ)上再讓利1個百分點(diǎn)。（6）、針對特殊人群有無障礙辦公區(qū)域。（7）、老客戶帶新客戶，贈送相應(yīng)的禮品（空調(diào)、冰箱等等）（8）、在自己地產(chǎn)其他樓盤設(shè)置宣傳點(diǎn)，加大宣傳。（9）、在各大商圈(楊家坪商圈，沙坪壩商圈，大渡口商圈，南坪商圈）設(shè)置外展，吸引更多客戶來訪。（10）、在公交車上（站），輕軌上（站），地鐵上（站）設(shè)置廣告。（11）、在主要路段（如內(nèi)環(huán)高速）設(shè)置大型戶外廣告牌（12）、通過路口設(shè)置路牌，路邊設(shè)置導(dǎo)旗，展示項(xiàng)目賣點(diǎn)。（13）、在重慶電視臺做宣傳推廣綜述，以上宣傳形式體現(xiàn)出重慶房產(chǎn)營銷市場，尚未完全進(jìn)入市場化的運(yùn)作階段，而開發(fā)商多是通過自身關(guān)系，針對特定的群體法陣