九堡客運中心項目投資可行性研究報告

漢嘉地產參謀2021.6效勞全貌PAGE2服務階段工作成果解決問題時間節(jié)點一階段《九堡客運中心項目投資可行性研究》1、市場機會研究2、物業(yè)組合3、收益能力分析6月15日后續(xù)服務

為本項目提供后續(xù)規(guī)劃設計跟蹤服務。參與關鍵節(jié)點的三方（甲方、設計單位、乙方）溝通會議，根據設計方案提出調整建議與意見，至方案報批為止。PAGE3區(qū)域理解杭州市提出的“城市東擴、旅游西進、沿江開發(fā)、跨江開展〞的城市開展戰(zhàn)略中,九堡是“城市東擴〞的排頭兵;九堡鎮(zhèn)“十二五〞規(guī)劃將環(huán)客運中心圈定位為交通核心,商貿中心大九堡板塊與城東新城、城北、喬司、下沙四大板塊無縫對接，距離市中心不到10公里PAGE4工程理解工程四至：東為勝稼路，目前空地規(guī)劃為地鐵綜合體工程；南邊背靠客運中心站房；西至客運中心站場大樓；北至德勝路，受綠化帶阻隔；地鐵：距離一號線客運中心地鐵站200米項目基本信息項目名稱九堡客運中心客運中心總用地面積113351㎡北面綠化帶面積14068㎡容積率0.71地塊①②用地面積20571㎡其中：①大巴停車平臺18521㎡(?？?75輛車)

②維修廠2050㎡需保留功能大巴停泊、修理功能租售模式只租不售①德勝路通盛路勝稼路實景圖②PAGE5劃撥用地臨時改變用途、容積率的相關政策涉及問題分類結果有關的政策法規(guī)規(guī)定解讀主要涉及的文件√臨時改變土地用途繳納土地收益金國有劃撥土地因地上房屋出租或從事商業(yè)等經營性活動以及國有土地上房屋臨時改變用途，每年按規(guī)定向政府繳納土地收益。改變土地用途取決于改變后的用途重辦《劃撥決定書》招拍掛協(xié)議出讓①仍符合劃撥用地范圍(《劃撥用地目錄》)的，重辦《劃撥決定書》②不符合①，則招拍掛或協(xié)議出讓

招拍掛與協(xié)議出讓的判斷：六類情況規(guī)定要招拍掛，其他可以協(xié)議出讓改變容積率符合某些情形，可調整調整難易程度，要根據擬調整的容積率是否符合《控規(guī)》來確定符合?控規(guī)?要求，物業(yè)只租不售前提下，工程可以臨時改變土地用途從事出租或商業(yè)經營活動。操作方法：先立項調控規(guī)，后建造改用途問題建筑規(guī)范本項目處理參考資料北側高壓線高壓走廊范圍內不得興建建筑物、構筑物及其他設施。具體建筑退讓距離需由相關部門確定。PAGE6工程理解——工程-高壓線北側550kv架空高壓線路走廊寬度約為65~80m，因此建筑物應退讓高壓中心線約32~40m，因此在綠化帶旁新建樓房較不符合建筑標準。35m高壓中心線PAGE7工程理解——工程-加油站問題建筑規(guī)范本項目處理參考資料加油站加油站與周邊建筑物需滿足防火間距要求，本項目保守預留20米防火間距比較適合，不影響新建。38.88mPAGE8核心問題問題一：我們的市場時機？物業(yè)類型選擇？1、市場面：各類物業(yè)競爭情況及其他出路2、產品面：工程條件分析及產品設計策略工程共識：有效利用客運中心未利用資源，走資源集約化開展道路；并為客站及周邊提供配套PAGE9研究路徑工程認知物業(yè)方案建議及經濟測算區(qū)域開展研究市場時機研究物業(yè)方案建議經濟測算商業(yè)市場時機辦公市場時機酒店市場時機物業(yè)配比建議物業(yè)排布建議其他市場時機PAGE10區(qū)域規(guī)劃九堡定位為一個融合鄉(xiāng)村自然和都市文化特征的新都市主義居住中心，它也是未來杭城最大的經濟適用房居住區(qū)以及杭城東北部40萬人口居住區(qū)的中心。牛田楊公八堡居住區(qū)塊江干科技園九喬國際商貿城交通中心九喬商貿城單元控規(guī)1.功能定位：城鄉(xiāng)結合、大型居住區(qū)、專業(yè)市場群集，現(xiàn)代化城市組團，核心是一個中心三個區(qū)；一個中心：公共交通中心(地鐵、客運和快速公交)三個區(qū)：國家科技園區(qū)、商貿物流區(qū)、新興居住區(qū)(牛田、楊公、八堡)2.用地規(guī)劃總規(guī)劃用地面積177.39公頃，規(guī)劃建筑面積1500萬平米。3.人口規(guī)劃現(xiàn)有人口：目前人口約10萬(流動人口約6萬)規(guī)劃人口：2021年20萬，2021年60萬。PAGE11區(qū)域產業(yè)從工程周邊市場來看，客運中心市場以專業(yè)市場集群為主要特點，聚集有服裝商貿類、小商品、家居建材等眾多專業(yè)市場。九喬國際商貿城四季青江干科技園物流基地汽車用品長城機電近江集團工業(yè)園區(qū)恒大建材美凱龍義務小商品石材市場省大學科技園東方電子商務園2KM1KM北艮山路汽車產業(yè)帶PAGE12區(qū)域交通對外：工程是杭城東部交通樞紐，對外通達性良好；對內：區(qū)域內部交通動線較復雜，優(yōu)勢不明顯。繞城高速杭甬高速滬昆高速德勝東路快速路艮山路快速路東湖高架快速路1號線互通立交橋上跨式立交橋高速路快速路軌道交通對外交通：高速路工程東、西、北面分別有滬昆高速、杭甬高速、杭州繞城高速三條高速路，對外交通優(yōu)勢明顯?？焖俾饭こ讨苓?公里范圍內有三條快速路，分別是東面的東湖高架快速路，南面的艮山路快速路和北面的德勝東路快速路，周邊有兩處互通式立交和一處跨線立交，可通過平行匝道上下德勝東路或東湖路高架快速路市內交通通達性良好。內部動線：區(qū)域內道路交錯，加之多出施工，內部動線較復雜。3km3km工程東邊主要以物流，建材市場、機電、汽車產業(yè)從業(yè)人員為主，工程北邊主要以服裝商貿從業(yè)者為主，工程西邊以科技人員為主，目前約有從業(yè)人員6.5萬，未來隨著商貿城、科技園的成熟，估計約有12.7萬就業(yè)者。PAGE13工程東南面主要是經濟適用房和農居房改造房，西北面那么為還未改造的農居房，目前有人口約5.5萬，未來3年人口逐漸導入，加上近三年出讓住宅地塊一宗，預計未來三年約有人口11.2萬。居民中流動人口比例較高，購置力一般。區(qū)域人口1KM2KM一公里樓盤小區(qū)其他農居房一公里范圍圈兩公里樓盤小區(qū)兩公里范圍圈九喬國際商貿城四季青江干科技園物流基地汽車用品長城機電近江集團工業(yè)園區(qū)恒大建材美凱龍義務小商品石材市場省大學科技園東方電子商務園2KM1KM住宅人口產業(yè)人口人口統(tǒng)計情況常住居民產業(yè)人群合計(萬人)現(xiàn)在5.56.512未來3年11.212.723.9目前仍處于開展期，商業(yè)、產業(yè)及公建配套還在逐步投入中，未來5-10年將是板塊快速成長期，板塊價值將逐漸顯現(xiàn)。區(qū)域屬性以交通、商貿產業(yè)為主。產業(yè)居住配套啟動期2007-20212021-20212021-2025開展期成熟期紅星美凱龍正式運營九喬商貿城開工，中潤中心等局部市場投入農居房為主，經濟適用房投入使用大量商品房及經濟適用房投入使用區(qū)域內將共有75萬方經濟適用房和83萬商品房投入使用2021年杭州客運中心站啟用2007年，金海城購物中心開業(yè)地鐵一號線投入運營九堡大橋通車中潤、國芳購物中心開建22萬方公建配套建成使用，配套完善區(qū)域開展節(jié)奏PAGE14PAGE15研究路徑工程認知物業(yè)方案建議及經濟測算區(qū)域開展研究市場時機研究物業(yè)方案建議經濟測算物業(yè)配比建議物業(yè)排布建議商業(yè)市場時機辦公市場時機酒店市場時機其他市場時機PAGE16市場時機研究商業(yè)市場PAGE17市場格局中潤中心九堡商貿中心義烏小商品城九沙大道九堡東站綜合體五金裝飾城現(xiàn)有商業(yè)未來商業(yè)專業(yè)市場1km2km金海城購物中心客運中心小商品城新客站商業(yè)城〔嬰童城〕四季青服裝交易中心東大門商品交易中心德勝路杭海路國芳購物中心紅星美凱龍恒大國際建材家居城中國輕紡城PAGE18市場現(xiàn)狀

商業(yè)體商業(yè)體體量(萬方)租金入駐率主要形式經營情況現(xiàn)有市場商業(yè)市場新客站商業(yè)城(嬰童城)9.23.97-6.3560%嬰童用品較差金海城購物中心5.73.2-5.0100%超市、零售一般專業(yè)市場客運中心小商品城2.59.03-10.4250%小商品很差九堡商貿中心2.71.5-580%服飾、鞋襪批發(fā)一般東大門商品交易中心16.01.48-2.2255%面料、輔料較差四季青服裝交易中心四季青服裝大市場12.01.02-11.1160%大眾女裝較差大有時尚女裝市場5.41.5-8.140%精品女裝較差華貿鞋城12.64.17-8.3390%鞋業(yè)、皮具和運動系列較好玖寶服裝城8.74.63-6.2550%男裝較差國際服裝城7.33.09-4.6340%國際二、三線品牌服飾系列較差紅星美凱龍·金茂MALL36-85%家居、建材較差恒大建材家居城40-90%家居、建材較好未來市場商業(yè)市場中潤麗豐購物中心10--商業(yè)、寫字樓-國芳購物中心15--純商業(yè)-九堡東站綜合體13--商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓-專業(yè)市場中潤軟裝藝術展示中心13--軟裝-中國五金裝飾城26--五金-中國輕紡城25-

輕紡

銀沙國際精品博覽中心(義務小商品城)30--小商品-PAGE19典型工程——新客站商業(yè)城(嬰童城)開業(yè)時間2010年年初占地面積28畝建筑面積9.2萬㎡嬰童用品專業(yè)市場部分百盛·匯金酒店部分樓層-2層:停車庫;-1~3層:零售商鋪;4層:正裝修成酒店，單間面積約20㎡;5層：熱帶雨林水城；6-12層：百盛匯金商務酒店住宿及配套情況客房：設有豪華、商務、行政等各類客房130余間；會議室：設有大中小會議室4個，最大的可容納260人餐廳：食九天花園餐廳，設有可容納600位客人同時就餐的宴會廳租金一層進門口：6.08元/㎡/天一層底商：6.35元/㎡/天地下一層電梯口：3.97元/㎡/天入住率80%商業(yè)酒店實景圖實景圖→外觀圖嬰童用品專業(yè)市場較冷淡，2樓以上根本沒客流，現(xiàn)4樓正改造成酒店。樓層引導→周邊商業(yè)→內部圖PAGE20典型工程——新客站商業(yè)城(嬰童城)嬰童用品專業(yè)市場較冷淡，2樓以上根本沒客流，現(xiàn)4樓正改造成酒店。1F1F1F→內部圖1F中庭2F電梯口2F2F兒童樂園3F↑PAGE21→內部圖典型工程——新客站商業(yè)城(嬰童城)嬰童用品專業(yè)市場較冷淡，2樓以上根本沒客流，現(xiàn)4樓正改造成酒店，5樓局部場所空置，其余局部為熱帶雨林國際水城4F正改造成酒店中5F局部空置，局部為熱帶雨林國際水城PAGE22典型工程——新客站商業(yè)城(嬰童城)酒店局部：新客站商業(yè)城酒店局部物業(yè)經營狀況較好，與周邊專業(yè)市場合作開展產品發(fā)布會、巡展等活動，為酒店帶來會議、住宿客戶需求，入住率達80%，主要客戶為商務客等穩(wěn)定客流。嬰童城物流中心：為商戶提供小型貨物運輸，多為省內短途快件。由于零售商業(yè)經營狀況較差，物流需求不是很大?！渌偈ⅰR金大酒店嬰童城物流中心↓PAGE23典型工程——金海城金海城購物中心項目位置九堡江干區(qū)杭海路878項目類型購物中心總建筑面積5.7萬方物業(yè)組成1號樓(一期)+2號樓(二期)+時尚購物街主力店①金海百貨②超市及賣場：世紀聯(lián)華（7000㎡）、五星電器③餐飲：肯德基、兩岸咖啡、永和大王④銀行：農業(yè)銀行、交通銀行租金價格3.2-5.0元/㎡/天租金模式保底租金加扣點開發(fā)商杭州金海置業(yè)有限公司距離120米金海城購物中心集大型購物、餐飲、娛樂為一體的購物中心，距離地鐵1號線九堡站僅120米距離，交通通達性較好，且店鋪品質較高，租金價格在元/㎡/天，全年無空置。金海城一期金海城二期地鐵口PAGE24金海城一期2007年12月22日開業(yè)，較為成熟；一期以大超市帶動的鄰里中心，以零售和餐飲為主要業(yè)態(tài)典型工程——金海城地鐵口一期正門商鋪↓金海城整體外觀↑一期內部↑PAGE25二期預計2021年10月開業(yè)，在一期根底上增加娛樂、餐飲業(yè)態(tài)，提升金海城整體消費風格，豐富業(yè)態(tài)。典型工程——金海城↑←二期各樓層業(yè)態(tài)分布圖PAGE26典型工程——九堡東站綜合體九堡東站綜合體是杭州興建"100個綜合體"目標中的重點工程和第一個地鐵綜合體實景圖效果圖樓層項目

(規(guī)劃)概況B1-B2停車場約327輛L1人行通道、大廳架空層高7米L2-L3購物區(qū)包括物美超市(7000㎡)、零售商鋪、品牌店(3000㎡)L4-L5娛樂休閑區(qū)影院、電影院、電玩、KTV、餐飲L6-L10辦公、居住區(qū)寫字樓(每間20-60㎡)、SOHO單身公寓開發(fā)商杭州市地鐵置業(yè)公司總用地面56.7畝總建面(㎡)13萬類型區(qū)域商業(yè)中心構成4個10層高的塔樓(3萬)、一個5層高的裙房(9萬)典型工程——杭州國芳購物中心開發(fā)商江干八堡社區(qū)與甘肅國芳工貿（集團）股份有限公司共同意向合作開發(fā)占地面積63.23畝物業(yè)類別酒店+辦公+商業(yè)百貨建筑面積14.89萬方

A樓（20層）5.46萬方

商業(yè)百貨1-4層

酒店5-20層B樓（18層）9.43萬方

商業(yè)百貨1-4層SOHO5-8層

辦公9-18層自有品牌國芳百貨、國芳綜超、國芳電器停車場地下5萬方開業(yè)時間預計2017年B樓A樓商業(yè)酒店SOHO辦公客運中心PAGE27PAGE28典型工程——中潤中心開發(fā)商杭州中潤瑞豐置業(yè)占地面積131.5畝容積率2.5物業(yè)類別寫字樓+軟裝市場+商業(yè)建筑面積35萬方軟裝設計中心2萬方軟裝展示中心13萬方高端購物中心10萬方配套、停車設施10萬方開發(fā)時序一期：動工時間2013.9開業(yè)時間2015.5二期：動工時間2014.3開業(yè)時間2016.5購物中心寫字樓軟裝展示中心區(qū)域周邊以專業(yè)市場相關從業(yè)人員及客運中心流動人群為主，對于商業(yè)的需求缺乏，核心區(qū)域內缺乏有效的品質消費人群支撐；PAGE29競爭需求自身

本工程從各方面分析來看不具備開發(fā)大體量商業(yè)的條件，可開發(fā)小體量作為工程配套的商業(yè)工程周邊目前以專業(yè)市場為主，除新客站商業(yè)城外無商業(yè)市場缺乏零售商業(yè)氣氛；未來工程一公里內約有35萬方商業(yè)供給，競爭劇烈；工程四周交通被包圍，缺乏良好的商業(yè)界面，難以形成商業(yè)氣氛，此外工程背靠客運中心站受到無法積聚人流及交通動線上的疏導問題。商業(yè)市場小結PAGE30市場時機研究辦公市場PAGE31杭州寫字樓格局市中心圈層已經飽和，區(qū)域中心圈層成為目前主戰(zhàn)場，其中錢江新城和濱江成為供給主力，九堡商務氣氛及品質一般。濱江錢江世紀城錢江新城城東新城大九堡城站鳳起武林黃龍文教西溪申花倉前城北新城市中心圈層區(qū)域中心圈層外延圈層下沙PAGE32辦公市場格局德勝路九沙大道杭海路鑫運時代九堡東站綜合體寫字樓現(xiàn)有物業(yè)未來物業(yè)中澳大廈通達大廈東大門商務樓站場大廈步步高商務樓億龍商務樓君合商務樓中潤中心寫字樓1km2km東方電子商務園江干科技園客運中心核心區(qū)客運中心外溢PAGE33辦公市場現(xiàn)狀物業(yè)名稱體量（萬方）租金(元/㎡/天)企業(yè)屬性/狀況戶型入駐情況現(xiàn)有供應東大門商務樓1.51.58服飾貿易企業(yè)目前有148㎡90%站場大樓0.92-3長運、客運公司1-4層1000㎡整租10層有可分割戶型-小商品城0.322.2-2.35服裝、淘寶部分9層、10-11層辦公；可隨意分割，最小40㎡65%步步高商務大廈2.81.8鞋業(yè)批發(fā)商戶、淘寶網商標準層1650㎡，可分割90%億龍商務樓1.01.47服裝、面料、淘寶50-80㎡LOFT70%君合商務樓1.31.47服裝、面料、淘寶50-80㎡LOFT90%中澳大廈1.41.5服裝、美容、化妝品、投資、銀行等117-450㎡95%通達大廈3.71.85銀行、各類培訓學校、IT(研發(fā))、創(chuàng)意產業(yè)、集團總部等86-1502㎡(可分割)95%東方電子商務園171.13-1.23電子商務、信息軟件、科研總部區(qū)、研發(fā)孵化、產品展示150-300㎡80%未來供應鑫運時代1.2--一層兩戶，一戶230㎡-中潤中心寫字樓2.0-作為自身軟裝設計辦公場地--九堡東站綜合體寫字樓3.0----區(qū)域內辦公氣氛不濃、物業(yè)條件一般，辦公樓供給量較少，主要以服裝貿易、商貿、軟裝設計等為主，整體入駐率80%，主力租金1.5-2元/天/㎡為主PAGE34典型工程——歐鏵大廈(東大門商務樓)項目基本信息開發(fā)商杭州勵華投資管理有限公司總建筑面積16萬㎡物業(yè)組成商業(yè)中心：8萬㎡；商務中心：1.5萬㎡；酒店：2萬㎡商務樓樓層1-5層：商鋪6-15層：辦公租金1.58元/㎡/天空置率4%入駐企業(yè)一覽表16F杭州東大門控股集團15F浙江鴻泰建設工程有限公司13F露友體育浙江分公司浙江閩商投資公司千禧企劃設計中心12F正大服飾浙江分公司天倫天杭州分公司品嘉紡織11F杭州天聯(lián)針織品有限公司10F杭州同步貿易有限公司(永高人/ABC/小駱駝)9F杭州名龍貿易有限公司杭州淘朗電子商務有限公司8F杭州依之錦服飾有限公司都市麗人浙江營運中心7F杭州雨柔貿易有限公司恒藝商標越速品牌創(chuàng)意機構6F東方建設集團直屬分公司匹克體育杭州分公司山東華銘工程杭州分公司

JAMSUN積上品牌管理中心杭州維搏電力物資有限公司商業(yè)裙樓5層酒店寫字樓效果圖外部實景↑內部狀況↓PAGE35典型工程——億龍商務樓項目基本信息開發(fā)商浙江億龍置業(yè)有限公司開盤時間2011年7月9日總建面約1萬方樓層布局1-2層商鋪；3-5層辦公，每層約35個房間；標準層1800㎡基本戶型50-80方LOFT辦公辦公層高4.78米車位80個租金毛坯2200元/月，精裝3300元/月（約為1.47-2.21元/㎡/天）出租率70%入駐企業(yè)一覽表5F517、519

杭州珀源貿易有限公司化妝品貿易518

杭州康誠財務咨詢有限公司財務咨詢525杭州富示（隆創(chuàng)商標）服飾輔料有限公司服裝周邊531杭州共好企業(yè)管理有限公司企業(yè)管理521藝墅家室內設計工作室室內設計4F407-409杭州銳志電氣自動化有限公司電氣3F311九鼎·龍庭裝飾裝修公司裝飾裝修317杭州匯爾儀器設備有限公司儀器設備實景圖實景圖實景圖效果圖PAGE36典型工程——億龍商務樓一層商鋪已開業(yè)過半，二層魯越食府已開業(yè)，三到五層LOFT辦公，出租率較高，入駐企業(yè)多為服裝、面料貿易、淘寶美工等公司。底層商鋪↓內部情況↓PAGE37典型工程——君合商務樓項目基本信息項目地址杭州九堡客運中心南勝稼路與金堡街交匯處（藍橋名苑東面）開發(fā)商浙江億龍置業(yè)有限公司開盤時間2013年1月3日占地面積4142㎡總建筑面積12745㎡總戶數102戶標準層2000㎡層高一層商業(yè)的層高為4.7米；二層層高為3.3米，三至五層為辦公，層高為4.78米租金毛坯2200元/月，精裝3300元/月（約為1.47-2.21元/㎡/天）出租率90%入駐企業(yè)一覽表5F509

杭州永彩染料有限公司服裝周邊514-515深圳市新蓋昌自主化設備有限公司-521

杭州如簡裝飾工程有限公司裝飾裝修4F406杭州繡古時裝有限公司服裝418杭州沃爾泰新型建材有限公司建材419深圳市蝶訊網科技有限公司服裝淘寶424杭州集普科技有限公司-3F315杭州子旭貿易有限公司淘寶317-327杭州宗盛房產代理有限公司房產代理338杭州粉藍佳人服飾有限公司(設計打樣工作室)服裝周邊杭售許字(2021)第0152號PAGE38典型工程——君合商務樓一、二層商鋪仍在招商，三到五層LOFT辦公，出租率較高，入駐企業(yè)多為服裝、面料貿易、淘寶美工等公司。底層商鋪↓內部情況↓PAGE39典型工程——中澳大廈項目基本信息樓層共10層，層高4米標準層550㎡車位65個租金1.6-1.7元/㎡/天出租率95%入駐企業(yè)一覽表10F杭州銀行九堡支行辦公9F百一度(香港)國際貿易有限公司8F杭州瑞楚投資咨詢有限公司7F晨玥化妝品連鎖管理有限公司6F伊都錦城美容美體生活館、杭州金永防水工程有限公司、紫檀服飾5FKTV娛樂4F九都國際娛樂會所3F中澳棋牌2F悅足堂1F杭州銀行、韓國料理底商內部情況←PAGE40典型工程——通達大廈通達大廈項目地址九堡艮山東路、德勝路南側,九環(huán)路與九源路交匯處總建筑面積3.7萬方總層數主樓：13層附樓：6層標準層面積主樓：1600㎡附樓：2200㎡物業(yè)類型寫字樓+底商標準層高3.5-4.6米分割面積以120-250平方米為主租售模式只租租金價格1.85天/㎡（寫字樓）2.5天/㎡（底商）物管費2.5元/月/㎡1#，10F3#,3F2#，10F通達大廈艮山東路分為主樓和附樓兩幢，主樓共13層，單層面積約1600㎡，附樓共6層，單層建筑面積約2200㎡，一樓為底商，寫字樓租金為1.85元/㎡/天，出租率達94%。PAGE41典型工程——東方電子商務園東方電子商務園項目地址九盛路與德勝路交叉口占地面積129.62畝總建筑面積17萬㎡標準層面積852㎡物業(yè)類型寫字樓租售模式只出租租金價格1.23元/㎡/天（500方以下）1.13元/㎡/天（500方以上）功能定位集“電子商務區(qū)、信息軟件區(qū)、科研總部區(qū)、研發(fā)孵化區(qū)、產品展示及配套服務”五區(qū)合一的特色產業(yè)區(qū)開園時間2009年1#，10F3#,3F2#，10F位于江干科技經濟園區(qū)內，園區(qū)寫字樓租金價格以500㎡為節(jié)點，500㎡以上租金為1.13元/㎡/天，500㎡以下租金價格為1.23元/㎡/天，以信息軟件、電子商務等企業(yè)為主。東方電子商務園PAGE42辦公企業(yè)分析區(qū)域辦公以商貿類，尤其是服裝貿易類企業(yè)為主，電子商務和裝飾、設計類企業(yè)為輔。其中貿易類和裝飾設計類企業(yè)租金承受能力較強?？腿海阂陨藤Q類，尤其是服裝貿易類企業(yè)為主，電子商務和裝飾、設計類企業(yè)為輔；面積段：一類為50-100㎡的小型企業(yè)辦公；一類為200-500㎡的貿易類企業(yè)PAGE43競爭需求

本工程可利用區(qū)位交通及周邊商貿產業(yè)集群優(yōu)勢，以商貿效勞類及電子商務類企業(yè)為主力客群，根據市場行情，開發(fā)2-3萬方的辦公物業(yè)工程周邊目前寫字樓供給較少，以專業(yè)市場的辦公物業(yè)為主，主要供給集中在一公里核心范圍外；未來寫字樓供給量4.2萬方辦公市場小結PAGE44市場時機研究酒店市場PAGE45酒店競爭格局德勝路九沙大道杭海路商務酒店快捷酒店百盛匯金大酒店驛站酒店美凱大酒店凱瑞大酒店澳都大酒店杭州鉑金臻品酒店漢庭海友酒店布丁酒店旅館PAGE46酒店市場現(xiàn)狀整體酒店檔次中低端，從市場反響情況來看，標間價格在200元左右的經濟型酒店和精品酒店入住率最高。梯隊名稱檔次規(guī)模（間/套）標準間價格入住率第一梯隊百盛·匯金大酒店高檔130￥348起80%凱瑞大酒店高檔170￥288起70%第二梯隊杭州澳都大酒店中高檔110￥238起60%杭州鉑金臻品酒店中高檔108￥168起80%第三梯隊驛站酒店經濟105￥144起80%第四梯隊漢庭海友酒店經濟64￥119起70%布丁酒店經濟42￥139起60%PAGE47與四季青等周邊專業(yè)市場合作，開展服裝發(fā)布會等活動，平時開房率均在80%左右，客群主要為商務或會議客戶。典型工程——百盛金匯大酒店整體圖酒店開業(yè)時間：2021年12月18日客房總數：130個酒店星級：四星級開房率：平時80％簡介：設有大中小會議室4個，最大的可容納260人，擁有完善的會議設施和專業(yè)的會議效勞團隊。食九天花園餐廳，可容納近千人用餐，有大廳和包間，主推粵菜，杭幫菜，特聘名廚主理，環(huán)境高雅溫馨。是按國家高星級涉外旅游飯店標準進行裝修配置的一家集餐飲、住宿、娛樂、休閑為一體的綜合性酒店。配套設施：會議室：設有大中小會議室4個，最大的可容納260人餐廳：食九天花園餐廳，設有可容納600位客人同時就餐的宴會廳其他：足浴中心、量畈KTV、棋牌中心、茶吧客群：以會議功能為主，平時開房率均在80%左右，客群主要來自四季青等周邊專業(yè)市場的公司、企業(yè)等商務或會議客戶服裝發(fā)布會PAGE48典型工程——驛站酒店與攜程、藝龍等網商合作，加上位置優(yōu)越，交通方便，吸引了較多的商務出差人士，外出旅游客戶為輔。酒店開業(yè)時間：2012年3月1日客房總數：105個開房率：平時80％簡介：酒店所在大廈為杭州汽車客運中心站小商品城。1-5層為小商品批發(fā)市場，6-8層為本酒店，9層為周記茶樓，10-11層為辦公區(qū)配套設施：可同時容納500人的周記茶樓設有10-100人容量的大、小會議室10余個客群：由于毗鄰客運中心和地鐵站，交通方便吸引了較多的商務出差和外出旅游人士整體圖大堂客房PAGE49典型工程——漢庭海友酒店連鎖型酒店和裝修特色吸引了較多追求個性和時尚的中青年客群，周邊居民和工作者都有，平時入住率根本在八成以上酒店開業(yè)時間：2013年7月客房總數：64間（套）開房率：平時80％簡介：主樓高4層，客房總數64間（套），面積均在14-18平方，寬敞明亮，提供優(yōu)質的床上用品，免費的洗漱用品，獨立衛(wèi)浴，獨立空調配套設施：設有小型休閑娛樂區(qū)客群：入駐的客戶以追求個性和時尚的中青年為主，周邊居民和工作者都有，平時入住率基本在八成以上門面大堂娛樂區(qū)客房PAGE50酒店客戶分析區(qū)域內酒店客戶以商務流動客戶為主，旅游旺季時有局部旅行團客戶，以及一些上門客戶?？瓦\中心站核心區(qū)域對酒店餐飲需求較旺盛，以商務客為主，除接待賓客外，偏好經濟型酒店。調研個案的訪談語錄：百盛金匯大酒店——入住的客戶大局部為商務人士，企業(yè)和酒店有合作協(xié)議，老板接待客戶或者因出差到本地而入駐的情況都有，靠近專業(yè)市場群，招商大會接待較多，入住率八成左右。漢庭海友酒店——因為我們酒店的房間內部裝修較有特色，所以入駐的客戶以追求個性和時尚的中青年為主，周邊居民和工作者都有，平時入住率根本在八成以上。驛站酒店——因為我們酒店地段好，品質好，再加上跟網站一合作，生意就好了，吸引了較多的商務出差和外出旅游人士。需求同樣集中在標間價200元左右的中端市場，入住率可達80%左右；受區(qū)位影響，對于經濟型的快捷酒店需求旺盛；PAGE51競爭需求客群

區(qū)域酒店市場供需兩旺，酒店必須有足夠的特色才能與對手進行差異化競爭。建議本案在體量合理的情況下，設置6000-9000㎡的經濟型酒店。工程周邊目前以專業(yè)市場為區(qū)域酒店供給充足，但品質普遍較低，未來隨著中高端酒店新增供給，市場競爭更加劇烈；以專業(yè)市場商務客及商務接待協(xié)議客戶、旅游團為主；客運中心站帶來的大量流動客；酒店市場小結PAGE52市場時機研究其他市場PAGE53區(qū)域市場啟示九堡以專業(yè)市場集群為主要特點，大量產業(yè)聚集，加之成型的九喬商貿城，商貿產業(yè)興旺；專業(yè)市場與電子商務的結合帶來一定的倉儲物流需求繞城高速杭甬高速滬昆高速德勝東路快速路艮山路快速路東湖高架快速路1號線九喬國際商貿城四季青江干科技園物流基地汽車用品長城機電近江集團工業(yè)園區(qū)恒大建材美凱龍義務小商品石材市場省大學科技園東方電子商務園汽車產業(yè)帶3KM互通立交橋上跨式立交橋高速路快速路軌道交通工程區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，規(guī)劃中的交通中心逐步成型，交通便利；辦公供給呈樓多量少特征，品質中檔，主力租戶為服裝貿易、電子商務類企業(yè)，目前這類企業(yè)的解決方法是一局部外溢到較遠地帶，另一局部租用4樓，5樓等生意冷淡的商鋪做辦公，且有一定的倉儲物流需求；PAGE54倉儲物流開展趨勢2021年，我國物流運行總體平穩(wěn)，物流需求規(guī)模保持較高增幅，物流業(yè)增加值平穩(wěn)增長，但經濟運行中的物流本錢依然較高。受內需擴大特別是網上購物需求帶動，快遞、快運、配送等物流市場保持高速增長。隨著OTO的開展，京東與便利店的合作、電商公司的自提柜等模式，將會促使諸如貓屋、城市一百、社區(qū)快遞點等模式快速崛起，未來的物流、快遞將會以城市配送、社區(qū)快遞為主要模式展開。重點調查企業(yè)平均倉儲面積情況〔單位：%〕PAGE55倉儲物流開展現(xiàn)狀2007年浙江省以物流命名的企業(yè)有1997家，其中以運輸為主的1565家，以倉儲為主的141家。杭州目前已初步形成一園六心的物流格局。編號物流中心A1石大路物流中心A2杭州九喬物流中心A3浙江蕭北物流中心A4轉塘物流中心A5仁和物流中心A6康橋物流中心年份編號名稱20121杭州下沙物流園區(qū)202022號物流園區(qū)33號物流園區(qū)2007年浙江省以物流命名的企業(yè)有1997家，其中以運輸為主的1565家，以倉儲為主的141家。物流企業(yè)形態(tài)趨向多元化，綜合型物流勢頭明顯，一批傳統(tǒng)貨運企業(yè)正積極向第三方物流企業(yè)轉型和開展。但總體上比較分散，組織化、規(guī)模化程度較低。伴隨著商品交易市場快速開展，逐漸形成了“專業(yè)市場+物流市場〞的商貿、物流一體化的開展模式。其物流需求特點：——需要專線、零擔等集零為整的物流組織模式。由于物流需求小批量、多批次、分散化，適合于專線、零擔等物流組織模式?！獓H物流效勞越發(fā)重要。局部大型專業(yè)市場已輻射到國外，成為全球重要的采購中心，與之相配套國際物流效勞功能不斷強化。PAGE56倉儲物流市場需求市場對物流的需求主要看經營情況，目前僅華貿鞋城經營較好，有專門的貨運公司提供物流，其他經營較差的專業(yè)市場一般走快遞或私家車搬運；而倉儲需求那么相對較大。調研個案的訪談語錄：1.采訪對象：張經理，九堡商貿中心商戶采訪語錄：現(xiàn)在的倉庫在地下一層，才83方，太小了，我大概要200-300方，租金么，當然是越廉價越好，現(xiàn)在這個一萬塊錢，比較能夠接受。我旁邊幾家賣睡衣的都租不到倉庫了，如果你們搞起來，一定有人要的，至少我知道的幾家要的。貨現(xiàn)在從東站那邊發(fā)，運過去也挺廉價的2.采訪對象：肖經理，九堡商貿中心商戶采訪語錄：倉庫在地下一層，78方，比較廉價的，只有內部租戶才能租，9400一年，但是很少的，我大概要100-200方的樣子，物流目前不需要，現(xiàn)在這個很廉價的。3.采訪對象：潘先生，下沙軍區(qū)農場物流園區(qū)某物流中心采訪語錄：我倉庫很大的，是平時用不了的空余倉庫，四季青那邊過來租的挺多的，400方，800方都有，你要一兩百方也有，20元每月每方，客運中心那邊過來的不多?？瓦\中心那邊，農居房也有倉庫出租的，大概400方的樣子，價格肯定比我們貴，大概要23、24塊。4.采訪對象：嬰童城物流中心工作人員采訪語錄：我們就主要供內部商戶發(fā)貨用的，量都蠻少的，就快遞運一下就好了，需求量不大。5.采訪對象：嬰童城某商戶采訪語錄：我們貨每次進的挺少的，自己家車運一下就好。華貿鞋城東澤宇豪貨運四季青快遞公司四季青私家車運貨九堡商貿城地下一層倉庫九堡商貿城五樓PAGE57借鑒案例——柯東倉儲中心柯東倉儲中心項目位置紹興縣云集路與鏡水路交界處物業(yè)組成倉儲管理用房、餐飲服務用房、打卷及配套停車占地面積5.53萬方總投資3.2億元總建面13.7萬方開業(yè)時間2008年層數5層倉儲開間每間100方左右，總計377間租金價格250元/㎡/年（0.7元/㎡/天）商業(yè)體體量(萬方)入住率攤位數商戶實際數量需求率單個商戶需求量總需求量新客站商業(yè)城9.260%14008404%100㎡3000客運中心小商品城2.550%3801903%80㎡456九堡商貿中心2.780%41132910%150㎡4935東大門商品交易中心1655%243513393%100㎡4017四季青服裝大市場1260%182610961%100㎡1096大有時尚女裝市場5.430%8222471%120㎡296.4華貿鞋城12.690%191717261%100㎡1726玖寶服裝城8.750%13246621%100㎡662國際服裝城7.330%11113331%100㎡333合計76.411626676116521方市場需求通用倉庫等級表案例借鑒體量(畝)中國輕紡城102萬方配套：柯東倉儲中心（實際倉儲面積）3.77萬方比例27:1九堡市場專業(yè)集群76.4萬方預估比例為1.5萬方綜合工程周邊市場需求、通用倉庫等級標準以及借鑒案例，本工程宜建設1.5-2萬方倉庫倉儲體量建議PAGE58PAGE59市場小結周邊專業(yè)市場對物流要求不高，現(xiàn)有市場已較能滿足市場需求隨著電子商務的開展，周邊專業(yè)市場電商開展勢頭強勁，對倉儲需求較大競爭需求自身周邊物流條件已能滿足市場需求，但倉儲配套供給較少；工程處專業(yè)市場包圍圈中商貿產業(yè)興旺，對外交通通達性較好，可開展成效勞產業(yè)辦公的中型商貿類倉儲中心。工程周邊目前有三類物流形式：一是與經營狀況較好的商場合作的貨運公司，承擔貨量較多的物流；二是快遞公司，與貨運配合，承擔市場零散物流需求；三是私家車。以上三類物流形式以貨物運輸為重點，專業(yè)的倉儲配套較少周邊專業(yè)市場集群開展特點工程對外交通通達性較好PAGE60研究路徑工程認知物業(yè)方案建議及經濟測算區(qū)域開展研究市場時機研究物業(yè)方案建議經濟測算物業(yè)配比建議物業(yè)排布建議商業(yè)市場時機辦公市場時機酒店市場時機其他市場時機PAGE61物業(yè)配比原那么1：結合市場研究，得出各物業(yè)配比的合理體量2：考慮建造本錢和未來收益，使工程投入產出價值最大化PAGE62物業(yè)配比建議方案一物業(yè)名稱功能區(qū)塊體量租金預測辦公商務寫字樓20000㎡1.5-2酒店經濟型酒店8000㎡1-1.5大型停車臺站內大巴停車平臺12000㎡-地下停車場地下停車9500㎡-總體量49500㎡（含地下)方案二物業(yè)名稱功能區(qū)塊體量租金預測辦公商務寫字樓45000㎡1.5-2酒店經濟型酒店8000㎡1-1.5大型停車臺站內大巴及新建物業(yè)停車平臺36000㎡-總體量89000㎡PAGE63物業(yè)配比建議投資性指標注釋1倉庫體量01000020000300002占比0%11%22%34%3息前總投資不含建設期利息24353萬元23258萬元22164萬元21069萬元4總投資3+建設期利息26486萬元25248萬元24009萬元22771萬元5項目總成本4+原資金沉淀30486萬元29248萬元28009萬元26771萬元6靜態(tài)回收期18年19年20年22年7凈利潤率利潤/租金收入，100%出租后10年內年均21.8%19.2%14.4%8.6%8投資回報率息稅前利潤/5，100%出租后10年內年均7.7%6.9%6.1%5.3%9貸款清償年不含建設期，以4計算14年15年16年17年注：以方案二測算為例——總體量8.9萬=倉庫+辦公+酒店+停車場；為保持可比性，倉庫體量增加的同時，減少辦公面積排布原那么PAGE641：各業(yè)物業(yè)合理布局，保證一定的獨立性，同時兼顧各物業(yè)之間的互動2：結合地塊四至，布局時考慮經濟利益最大化3：考慮各類車流分流，合理設計動線PAGE65物業(yè)排布方案一1、停車場改造，保存原停車平臺的三分之二，其余用于新建物業(yè)；2、將綠化帶邊的局部空地用作停車場，加上局部開挖地下車庫滿足停車要求。40m高壓中心線停車場1F+露天酒店停車方案一物業(yè)名稱功能區(qū)塊體量辦公商務寫字樓20000㎡酒店經濟型酒店8000㎡大型停車臺改造12000㎡地上總體量40000㎡地下車庫9500㎡總體量49500㎡辦公排布特點：1、酒店、辦公獨立出入口，遠離高架，提升品質感2、北面的毗鄰高架的場地留給地面停車，未來也可作為地下車庫出入口PAGE66物業(yè)排布方案二1、撤除原停車平臺，新建停車平臺，在停車平臺上加蓋辦公及酒店物業(yè)；將綠化帶邊的局部空地用作停車場，無需開挖地下車庫，即可滿足停車要求40m高壓中心線停車場2F+露天停車方案二物業(yè)名稱功能區(qū)塊體量辦公商務寫字樓45000㎡酒店經濟型酒店8000㎡大型停車臺新建36000㎡地上總體量89000㎡辦公辦公辦公排布特點：1、在新建的大巴停車平臺上加蓋寫字樓與酒店，充分利用土地資源2、加大寫字樓的總量，使其相互連結，形成小型產業(yè)辦公園區(qū)的形態(tài)酒店PAGE67研究路徑工程認知物業(yè)方案建議及經濟測算區(qū)域開展研究市場時機研究物業(yè)方案建議經濟測算物業(yè)配比建議物業(yè)排布建議商業(yè)市場時機辦公市場時機酒店市場時機其他市場時機PAGE68經濟測算方案一序號費用項目計算標準投資或收益（萬元）備注1經濟技術指標

用地面積21435

總建筑面積49414容積率1.87建筑面積40000辦公建筑面積20000酒店建筑面積8000大巴停車場12000酒店辦公樓地下停車庫6500綠化帶南側地下車庫29142土地取得成本03建安工程費

9725辦公25005000不含地下室，不做分割酒店25002000不含地下室,毛坯出租大巴停車場160192部分拆除，大車用酒店辦公樓地下停車庫30001950小車用綠化帶南側地下車庫2000583大車用4前期工程費

3045基礎及配套設施費

8226不可預見費2項～5項之和的5%6297管理費2項～5項之和的3％3268息前總投資2項～7項之和11805新建+改建的投入，不含建設期利息9建設期利息49410總投資8項+9項12299新建+改建的投入，含建設期利息11原大巴停車場沉淀資金13331/3拆除12項目總成本10項+11項13633PAGE69經濟測算方案二序號費用項目計算標準投資或收益（萬元）備注1經濟技術指標

用地面積21435

總建筑面積89000容積率4.15建筑面積89