房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)估價（房地產(chǎn)估價課件）

房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)估價

結(jié)果確定、報告撰寫以某不良資產(chǎn)處置案（下稱“案例”）為例（各方具體關(guān)系詳見如下示意圖）。在上述案例中，公司A以其持有的多幢房產(chǎn)及在建工程（“不動產(chǎn)A”）為其自信托公司的貸款提供了抵押擔(dān)保，以其持有的多套房產(chǎn)（“不動產(chǎn)B”）為公司B自信托公司的貸款提供了最高額抵押擔(dān)保；鑒于公司A與公司B的關(guān)聯(lián)關(guān)系，公司A還為公司B的前述貸款提供了連帶責(zé)任保證。后信托公司將上述兩筆債權(quán)轉(zhuǎn)讓給資管公司。由于公司A未按期償還其對資管公司的債務(wù)，資管公司向法院申請了強制執(zhí)行和財產(chǎn)保全，法院依法查封了不動產(chǎn)A，并在淘寶網(wǎng)進行了兩次不動產(chǎn)A的司法拍賣活動，但均以流拍結(jié)束；同時，由于公司B亦未按期償還其對資管公司的債務(wù)，資管公司向法院申請強制執(zhí)行和財產(chǎn)保全后，法院依法查封了公司A名下的多套房產(chǎn)。后公司C與資管公司簽署了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓了資管公司對公司A、公司B持有的全部債權(quán)。資管公司原擬拍賣不動產(chǎn)A以實現(xiàn)債權(quán)，但未料該等房產(chǎn)未能成功處置變現(xiàn)，直接導(dǎo)致其對公司A及公司B發(fā)放的兩筆貸款陷入無法收回的困境。而后，由于公司C錯誤地預(yù)估了公司A、公司B的還款能力以及不動產(chǎn)A、不動產(chǎn)B（合稱“目標(biāo)項目”）的價值，使得其從資管公司處接盤該等不良資產(chǎn)后仍然無法收回債權(quán)，最終導(dǎo)致公司C陷入處置不良資產(chǎn)的僵局之中。1、涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的基本流程盡職調(diào)查確認(rèn)資產(chǎn)實際情況尋找最優(yōu)處置方案1、涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的基本流程了解項目涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的過程也是實現(xiàn)房地產(chǎn)最終價值的過程，如果對房地產(chǎn)項目的狀況、性質(zhì)、定位存在認(rèn)知偏差，可能導(dǎo)致交易各方無法對該房地產(chǎn)項目的實際價值、未來的發(fā)展?jié)摿Αr值有清晰的認(rèn)知。1、涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的基本流程了解債務(wù)涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)上可能牽涉各類復(fù)雜的債權(quán)、抵押、查封等，如在處置之前未進行全面的法律盡職調(diào)查，捋清該不良資產(chǎn)上存在潛在法律風(fēng)險，交易各方將難以對處置方案進行最優(yōu)的選擇。1、涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置的基本流程了解市場涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的特殊之處即在于不同地域、不同時期、不同類別的房地產(chǎn)價值會隨著市場需求、客觀政策等的變化而變化，盡職調(diào)查不僅是了解房地產(chǎn)項目本身，更重要的是通過訪談、走訪以了解當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)市場的未來趨勢，進而對該房地產(chǎn)情況有更加客觀的判斷。（1）公司C通過申請司法拍賣及變賣程序獲得款項以實現(xiàn)債權(quán)此方案需公司C作為申請執(zhí)行人向法院申請啟動第三次拍賣程序處置目標(biāo)項目，在拍賣申請獲得人民法院同意且拍賣成功的理想情況下，公司C可從拍賣款項中獲得償還。如法院不同意啟動第三次拍賣程序或者第三次拍賣仍然流拍，且人民法院同意啟動變賣程序的，公司C亦可以從變賣款項中獲得償還（具體流程如下）。（1）公司C通過申請司法拍賣及變賣程序獲得款項以實現(xiàn)債權(quán)（2）尋找潛在投資方通過股權(quán)收購的方式收購公司A以間接控制目標(biāo)項目方案（2）旨在通過潛在投資方支付的股權(quán)收購款以實現(xiàn)公司C的債權(quán)，其本質(zhì)為一種債務(wù)重組，即通過與債務(wù)人重新協(xié)商訂立新的還款計劃，落實擔(dān)保責(zé)任，以實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。（3）尋找潛在投資方整體收購公司C持有的對公司A、公司B的現(xiàn)有債權(quán)債權(quán)轉(zhuǎn)讓也是一種處置不良資產(chǎn)的常見手段，通常見于司法處置難度較大、處置時間較長的項目，或者處置方在該不良資產(chǎn)所在地區(qū)的人脈、資源較薄弱的項目。在上述案例中，考慮到公司C對公司A及公司B的債權(quán)實現(xiàn)難度較大，公司C在與潛在投資方磋商過程中可能處于較弱勢的地位，例如需在債權(quán)的收購價款上給予潛在投資方較大的折扣，或者處置不良資產(chǎn)時設(shè)置了較為嚴(yán)苛的交易條件等。相較于其他處置方案，方案(3)對公司C而言無疑是實現(xiàn)債權(quán)最有效率的方式。

房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)估價方法

選擇、數(shù)據(jù)獲取、數(shù)據(jù)測算16由于不良資產(chǎn)評估的委托方是資產(chǎn)管理公司，與作為資產(chǎn)占有方的債務(wù)人不是同一方，資產(chǎn)占有方不配合資產(chǎn)評估的情況時有發(fā)生。同時由于許多不良資產(chǎn)無評估所需的基本信息資料，因此即使在債務(wù)人充分配合下也無法實施充分有效的評估。雖然資產(chǎn)管理公司在不良資產(chǎn)處置中應(yīng)進行資產(chǎn)評估，這也是有關(guān)部門的明確要求，但許多不良資產(chǎn)不具備進行資產(chǎn)評估的基本條件。17債權(quán)企業(yè)的股權(quán)實物資產(chǎn)估價方法選擇/01

第一種分析途徑：以債務(wù)人和債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方償還債務(wù)能力的角度進行分析的途徑，適用于存在債務(wù)人或債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方的主體資格、債務(wù)人或債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方能夠提供產(chǎn)權(quán)資料及近期財務(wù)資料時的情形。

需要對企業(yè)(含債務(wù)人、債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方)的資產(chǎn)質(zhì)量進行分析，核實企業(yè)負債，判斷企業(yè)的財務(wù)狀況、經(jīng)營能力和發(fā)展前景，綜合考察債務(wù)人和債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方償還債務(wù)的能力，從而得出債權(quán)的可能受償程度，并適當(dāng)考慮其它影響因素，以揭示某一時點的債權(quán)價值。

第二種分析途徑是基于債權(quán)人所掌握的材料，通過市場調(diào)查、比較類似交易案例以及專家評價等手段對債權(quán)資產(chǎn)價值進行綜合分析的途徑，主要適用于得不到債務(wù)人、債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方配合或債務(wù)人、債務(wù)責(zé)任關(guān)聯(lián)方不具備相關(guān)資料的情況。數(shù)據(jù)獲取、數(shù)據(jù)測算/0223政策性債轉(zhuǎn)股股權(quán)的轉(zhuǎn)讓中，投資者不僅關(guān)注企業(yè)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)，更加關(guān)注企業(yè)的未來獲利能力。1、評估結(jié)果與交易價格之間的差異問題營銷網(wǎng)絡(luò)商業(yè)信譽行業(yè)地位發(fā)展前景1、評估結(jié)果與交易價格之間的差異問題2、非財務(wù)因素的問題一些不良資產(chǎn)的評估結(jié)果難以在不良資產(chǎn)處置中得到認(rèn)可的原因是不良資產(chǎn)的非財務(wù)因素所導(dǎo)致的。01020304企業(yè)職工安置償債意愿社會信用企業(yè)今后經(jīng)濟發(fā)展3、不良資產(chǎn)評估中有關(guān)參數(shù)的確定問題26許多不良資產(chǎn)的處置需要采用案例比較法等方法來進行價值分析。在多年的處置實踐中，各家資產(chǎn)管理公司積累了大量的不良資產(chǎn)的處置案例。3、不良資產(chǎn)評估中有關(guān)參數(shù)的確定問題對案例進行搜集和整理，利用數(shù)理統(tǒng)計分析方法，得出各種因素對資產(chǎn)價值的影響狀況，從而建立合理規(guī)范的不良資產(chǎn)評估參數(shù)數(shù)據(jù)庫，為交易案例比較法等評估方法提供依據(jù)，同時能合理體現(xiàn)不良資產(chǎn)處置市場對不良資產(chǎn)價值的影響。4、打包資產(chǎn)的評估問題國家有關(guān)部門對打包不良資產(chǎn)的處置出臺了一些政策，但還沒有對不良資產(chǎn)打包處置中的評估技術(shù)作出規(guī)定。經(jīng)過多年的處置工作，資產(chǎn)管理公司已將容易處置的、有回收價值的資產(chǎn)基本處置完畢。剩余的不良資產(chǎn)大部分是金額小、地點分散、資料缺乏，且如對其進行單獨處置不符合成本效益原則的資產(chǎn)。

房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)估價方案

要點、方案編制30債權(quán)人擬處置不良資產(chǎn)的債權(quán)評估房地產(chǎn)特殊業(yè)務(wù)估價目錄/Contents12估價方案要點估價方案編制估價方案要點/0133TextTextTextTextTexthere盡量多掌握該不良資產(chǎn)的相關(guān)原始證照、公章、原始資料等，便于對不良資產(chǎn)開展盡職調(diào)查及集中處置。34TextTextTextTextTexthere根據(jù)房地產(chǎn)實際運營狀況選擇合適的處置方式，如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不清晰、涉及糾紛較多，或者房地產(chǎn)的市場定位不合理，此類房地產(chǎn)上存在的障礙可能給將來經(jīng)營或二次處置房地產(chǎn)帶來影響，房地產(chǎn)盤活能力較差，建議盡早通過司法拍賣、變賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式予以處置；35TextTextTextTextTexthere如房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)相對清晰，具有一定的開發(fā)價值或增值潛力，對其登記、過戶、租賃等不存在其他障礙的，則在運營中處置該房地產(chǎn)也不失為一種可行方案，例如采用租賃、合資合作、托管經(jīng)營、直接經(jīng)營等方式，均能夠獲得相對較好的資金回報。3.處置涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)時應(yīng)多頭并進。4.要充分了解涉房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)的情況，包括房地產(chǎn)項目本身及其他債權(quán)人的情況，分析各債權(quán)人的債權(quán)情況、性質(zhì)及可能對處置方案的影響，為后期與其他潛在投資方、收購方的交易談判打好基礎(chǔ)。方案編制/02不動產(chǎn)押品評估應(yīng)當(dāng)明確評估對象的實物范圍、法定用途、實際用途、收益范圍和權(quán)益狀況。法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的不動產(chǎn)、不能作為不動產(chǎn)附屬權(quán)益的資產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象或納入評估范圍。不同類型不動產(chǎn)，如投資性不動產(chǎn)、自用不動產(chǎn)、專用不動產(chǎn)、經(jīng)營性不動產(chǎn)、開發(fā)性不動產(chǎn)等，具有不同的風(fēng)險因素和價值特征，應(yīng)當(dāng)充分考慮租約、空置率、持有期等因素對價值的影響。應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象法律狀況、不動產(chǎn)特點、已設(shè)定抵押權(quán)情況、已知優(yōu)先受償款、處置方案等，對市場環(huán)境、評估對象范圍、評估基準(zhǔn)日評估對象狀況、未來可能權(quán)利和義務(wù)、其他不確定性因素等，設(shè)定必要的前提，做出合理假設(shè)。存在不確定因素時應(yīng)當(dāng)保持必要的職業(yè)謹(jǐn)慎，充分估計抵押不動產(chǎn)處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失、已知的法定優(yōu)先受償款、土地出讓金補繳，并在評估報告中予以披露并做出必要的風(fēng)險提示。根據(jù)委托方的要求，可以采用敏感性分析、情景分析等工具，對不確定性對于評估對象價值的影響進行分析，在評估報告中予以披露并做出必要的風(fēng)險提示。應(yīng)當(dāng)了解評估對象在評估基準(zhǔn)