房地產(chǎn)地塊市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

5.1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的“眼睛”。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人員只有充分了解和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)詳細(xì)情況后，才能做出正確的決策房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查工作在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中占有重要地位2024/3/212024/3/212房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查任務(wù)與重要性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查亦即市場(chǎng)調(diào)研目的是識(shí)別和確定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)及問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和管理決策提供信息，涉及到信息的篩選、鑒別、提取、處理、分析和溝通等環(huán)節(jié)⑴市場(chǎng)調(diào)研任務(wù)(按時(shí)間順序)①立項(xiàng)前市場(chǎng)調(diào)研②立項(xiàng)后市場(chǎng)調(diào)研③開(kāi)發(fā)過(guò)程中市場(chǎng)調(diào)研⑵市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)企業(yè)投資決策中的重要性①識(shí)別市場(chǎng)機(jī)會(huì)，把握瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境②分析市場(chǎng)潛力，判斷項(xiàng)目的盈利性③評(píng)價(jià)決策效果，找出改進(jìn)的關(guān)鍵點(diǎn)2024/3/213房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型按房地產(chǎn)的層次：①地產(chǎn)市場(chǎng)（使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓）②房產(chǎn)市場(chǎng)（新房、二手房市場(chǎng)）③房地產(chǎn)金融市場(chǎng)④房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)（各類中介—銀行、銷售代理等）

房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型根據(jù)房地產(chǎn)的用途來(lái)劃分①住宅市場(chǎng)；②寫字樓市場(chǎng)；③商業(yè)用房市場(chǎng)；④倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)；⑤行政司法用房市場(chǎng)；⑥科教文衛(wèi)用房市場(chǎng)；⑦旅游娛樂(lè)用房市場(chǎng)；⑧特殊用房市場(chǎng)2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型根據(jù)房地產(chǎn)的檔次來(lái)劃分①高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)②普通房地產(chǎn)市場(chǎng)③低擋房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)房地產(chǎn)的輻射范圍來(lái)劃分①世界性的房地產(chǎn)市場(chǎng)②亞洲性的房地產(chǎn)市場(chǎng)③全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)④跨省區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)⑤省區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)⑥市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型根據(jù)房地產(chǎn)的供應(yīng)方式來(lái)劃分①現(xiàn)房市場(chǎng)，是指進(jìn)行交易的房屋(連同它占有的相應(yīng)的地塊)已經(jīng)建好，可以立即投入使用的市場(chǎng)②期房市場(chǎng)，是指進(jìn)行交易的房屋(連同它占有的相應(yīng)的地塊)還沒(méi)有建好，需要等待一段時(shí)間才能投入使用的市場(chǎng)根據(jù)房地產(chǎn)的供求力量對(duì)比方式來(lái)劃分①買方市場(chǎng)，是指供過(guò)于求的市場(chǎng)，在這種可場(chǎng)上，買方居于主動(dòng)地位，房?jī)r(jià)可能下跌；②賣方市場(chǎng)，是指供不應(yīng)求的市場(chǎng)，在這種市場(chǎng)上，賣方居于主動(dòng)地位，房?jī)r(jià)可能上漲。2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型根據(jù)房地產(chǎn)的權(quán)屬讓度方式來(lái)劃分①買賣市場(chǎng)；②租賃市場(chǎng)；③抵押市場(chǎng)；④典當(dāng)市場(chǎng)；⑤置換市場(chǎng)；⑥用房地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)、參股的市場(chǎng)等根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度劃分①相對(duì)成熟的市場(chǎng)②正在發(fā)育的市場(chǎng)③剛剛萌發(fā)的市場(chǎng)2024/3/212024/3/218房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分：房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分是指通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，依據(jù)消費(fèi)者的需要和欲望、購(gòu)買行為和購(gòu)買習(xí)慣等方面的差異，把某一房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)整體劃分為若干消費(fèi)者群的市場(chǎng)分類過(guò)程㈠地理位置的細(xì)分：地段——

基準(zhǔn)地價(jià)在同一級(jí)別的、土地用途單一的地塊，如

北京的王府井地段南京的新街口地段2024/3/219房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分：㈡按消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)細(xì)分年齡家庭規(guī)模家庭收入教育水平宗教信仰等㈢按消費(fèi)者對(duì)房屋的特殊要求細(xì)分購(gòu)買動(dòng)機(jī)消費(fèi)習(xí)慣2024/3/2110房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分過(guò)程㈠在各種細(xì)分因素中選擇重點(diǎn)因素收入狀況購(gòu)買動(dòng)機(jī)需求檔次房型㈡按重點(diǎn)因素進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，

將消費(fèi)者特征與產(chǎn)品特征進(jìn)行匹配；

高收入——自用、炫耀——高檔炒作——升值性㈢評(píng)價(jià)細(xì)分結(jié)果，必須做到：①有足夠的銷量，產(chǎn)生利潤(rùn)；②市場(chǎng)需求和購(gòu)買力可以量化；③采用營(yíng)銷渠道可以接近；④營(yíng)銷行為相對(duì)單一。2024/3/2111房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料收集：㈠房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的信息資料：①宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的信息資料。②消費(fèi)者狀況的信息資料，就是按照上述市場(chǎng)細(xì)分的因素進(jìn)行收集，從而發(fā)現(xiàn)若干個(gè)具有大體相同需要的消費(fèi)者群體組成的細(xì)分市場(chǎng)。2024/3/2112房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料收集㈡房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的信息資料：①包括現(xiàn)有的房地產(chǎn)的數(shù)量、檔次、功能；②需要拆除的房地產(chǎn)數(shù)量、檔次、功能；③可能發(fā)生用途改變的房地產(chǎn)的數(shù)量；④目前細(xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成本；⑤未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能投入市場(chǎng)的房地產(chǎn)數(shù)量、檔次、功能，包括正在規(guī)劃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、取得國(guó)有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、獲得建筑施工許可證的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和正在施工中的房地產(chǎn)項(xiàng)目等。2024/3/2113房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料收集㈢房地產(chǎn)市場(chǎng)交易方面的信息資料：租金水平、售價(jià)水平、出租比率、空置率。2024/3/2114房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料收集㈣房地產(chǎn)金融方面的信息資料：

①利率；②貸款難易程度；③抵押貸款的違約發(fā)生率㈤其他方面的信息資料主要是政府政策方面的信息資料，如:政府即將投放到土地出讓市場(chǎng)的土地的數(shù)量、地理位置和價(jià)格，政府稅收政策的變化等。房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料收集方法收集方法。包括第一手信息資料的收集和第二手信息資料的收集①第一手的信息資料收集法。是專門針對(duì)所關(guān)注的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要實(shí)地調(diào)查收集的信息資料，具體方式有網(wǎng)上調(diào)查、電話調(diào)查、書面問(wèn)卷調(diào)查和實(shí)地觀察②第二手信息資料的收集法。主要是充分利用已經(jīng)公開(kāi)的信息資料，特別是充分利用報(bào)刊、房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)等渠道獲得公開(kāi)信息資料，還要充分利用房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、其他開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等公開(kāi)提供的信息資料2024/3/215.2房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與流程房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是在充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，進(jìn)行科學(xué)有效的分析從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展機(jī)會(huì)的一種活動(dòng)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，首先需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性⑴不可移動(dòng)性⑵滯后性⑶壟斷競(jìng)爭(zhēng)性⑷周期性⑸投機(jī)性⑹交易方式多樣復(fù)雜性⑺與金融市場(chǎng)高相關(guān)性⑻受政府干預(yù)性2024/3/212024/3/2118房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的價(jià)值進(jìn)行及時(shí)的科學(xué)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，至少有以下4個(gè)方面的價(jià)值獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的先機(jī)為新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供決策依據(jù)有利于制定正確的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷方案有利于正確判斷所處的市場(chǎng)地位房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的流程⑴確定市場(chǎng)分析的目的和目標(biāo)⑵設(shè)計(jì)市場(chǎng)分析方案⑶有效實(shí)施方案⑷撰寫并提交一份市場(chǎng)分析報(bào)告2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容2024/3/21房地產(chǎn)總體的市場(chǎng)分析⑴總體的市場(chǎng)分析①市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析A.需求分析B.供給分析C.價(jià)格分析D.交易數(shù)量分析E.空置率分析購(gòu)買力=購(gòu)買欲望×購(gòu)買能力②房地產(chǎn)市場(chǎng)周期階段分析房地產(chǎn)市場(chǎng)鮮明的體現(xiàn)出興旺——平淡——蕭條——復(fù)蘇——興旺這樣的循環(huán)往復(fù)的周期。2024/3/21房地產(chǎn)總體的市場(chǎng)分析③房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善程度A.市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)能力B.銷售市場(chǎng)與租賃市場(chǎng)的平衡情況C.二手房市場(chǎng)的發(fā)育程度：發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力④房地產(chǎn)信貸條件分析房地產(chǎn)信貸條件分析重點(diǎn)是對(duì)利率走勢(shì)的分析，這是最重要的因素另一個(gè)重要的因素是抵押貸款年限⑤相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的發(fā)育狀況A.房地產(chǎn)交易所B.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)C.其他中介機(jī)構(gòu)2024/3/21特定開(kāi)發(fā)地段的市場(chǎng)分析①限制性因素分析A.城市規(guī)劃B.基礎(chǔ)設(shè)施C.交通運(yùn)輸條件D.社會(huì)環(huán)境E.地質(zhì)情況和環(huán)境保護(hù)要求②類似項(xiàng)目的價(jià)格或租金分析判斷這一特定地段所設(shè)想開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力一方面要選取最相似的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為分析對(duì)象，另一方面也要注意不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目的性能價(jià)格比的測(cè)算。③市場(chǎng)需求的數(shù)量、房型分析④市場(chǎng)個(gè)性需求分析重點(diǎn)分析市場(chǎng)對(duì)這一特定地段房地產(chǎn)功能、檔次的需求，目的是想知道是否需要提供特殊配套服務(wù)設(shè)施2024/3/21房地產(chǎn)目標(biāo)地塊的SWOT分析目標(biāo)地塊的SWOT分析2024/3/212024/3/21255.3房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)與方法準(zhǔn)確、及時(shí)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，能夠減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盲目性，提高投資決策的收益性房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類⑴接預(yù)測(cè)的時(shí)間長(zhǎng)短劃分①短期預(yù)測(cè)指對(duì)1年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè)②中期預(yù)測(cè)指企業(yè)對(duì)3年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)③長(zhǎng)期預(yù)測(cè)指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)3年以上的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其趨勢(shì)的預(yù)測(cè)⑵按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍劃分①宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)②微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)⑶按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)劃分①定性預(yù)測(cè)②定量預(yù)測(cè)2024/3/212024/3/2127房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的主要內(nèi)容①需求預(yù)測(cè)：一是住宅市場(chǎng)對(duì)數(shù)量的需求；二是住宅市場(chǎng)對(duì)住房標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。②供給預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是難以通過(guò)某種方法有效預(yù)測(cè)的。③價(jià)格預(yù)測(cè)：一方面它必須依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)，另一方面由于存在著大量的價(jià)格數(shù)據(jù)和成熟的數(shù)據(jù)處理方法，可以直接進(jìn)行各種數(shù)據(jù)處理，主要難題是如何選取有效的數(shù)據(jù)處理方法，而這主要是預(yù)測(cè)學(xué)的知識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法步驟2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法步驟⑴確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的要確定預(yù)測(cè)的對(duì)象，要達(dá)到的目的，預(yù)測(cè)的范圍，預(yù)測(cè)時(shí)間等⑵制定預(yù)測(cè)方案應(yīng)包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料收集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等⑶搜集和分析有關(guān)資料在搜集資料時(shí)要注意信息資料的廣泛性和信息來(lái)源的多渠道性，確保信息具有代表性、準(zhǔn)確性、系統(tǒng)性、完整性和可比性，在分析篩選時(shí)還要注意資料的實(shí)用價(jià)值性2024/3/21房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法步驟⑷選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型要根據(jù)預(yù)測(cè)目標(biāo)、資料占有情況、準(zhǔn)確度要求及預(yù)測(cè)費(fèi)用多少來(lái)選定預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型。⑸進(jìn)行實(shí)際預(yù)測(cè)即根據(jù)搜集的有關(guān)資料、選定的預(yù)測(cè)方法和模型，進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算⑹評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果預(yù)測(cè)不可能做到百分之百的精確，但若預(yù)測(cè)誤差很大，就失去了預(yù)測(cè)的意義⑺撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告既要有定性分析，也要有定量分析，盡量做到數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、論據(jù)充分、可靠、2024/3/212024/3/2131住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)住宅市場(chǎng)對(duì)數(shù)量的需求：由總?cè)丝?、人口年齡結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)這3個(gè)因素決定

住宅市場(chǎng)對(duì)住宅標(biāo)準(zhǔn)的需求：由收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)所決定2024/3/2132住宅市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)一般有兩種方法：額定需求預(yù)測(cè)法和有效需求預(yù)測(cè)法額定需求預(yù)測(cè)法是在假設(shè)人均的住宅需求保持相對(duì)不變的條件下來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的住宅市場(chǎng)需求的。這種方法對(duì)預(yù)測(cè)中低收入人群的住宅需求效果較好。包括3個(gè)方面的內(nèi)容：①現(xiàn)有住宅的規(guī)模和特點(diǎn)，包括本地區(qū)住宅總數(shù)，低于所定標(biāo)準(zhǔn)的住宅的數(shù)量等；②人口家庭變化狀況，包括總?cè)丝诘淖兓厔?shì)、人口年齡結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)、家庭結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)；③經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)測(cè)、人均收入預(yù)測(cè)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)。有效需